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Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung ImmobilienentwicklungPersonalberatungTourismus
KÖLN
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K
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GEMEINDEENTWICKLUNGSKONZEPT
„ZUKUNFTSORIENTIERTES LAPPERSDORF“
Lappersdorf, 14.02.2012
Dipl.-Geogr. Michael Seidel
Dipl.-Geogr. Stefan Kellermann
Einzelhandelskonzept - Untersuchungsergebnisse
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MarktanalyseKaufkraftverhältnisse
Quelle: BBE!CIMA!MB-Research 2011
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MarktanalyseKonkurrenzsituation
Kartengrundlage: MS MapPoint 2010; Daten: BBE!CIMA!MB-Research 2011
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MarktanalyseKundeneinzugsgebiet
Kartengrundlage: MS MapPoint 2010; Bearbeitung: CIMA GmbH 2012
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MarktanalyseUmsatzpotenzial und Kaufkraftströme*
Quelle: CIMA GmbH 2012, Berechnung nach HUFF
* alle Angaben in Mio. €
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BestandsanalyseVerkaufsfläche je Einwohner im Vergleich
Quelle: CIMA GmbH 2012
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BestandsanalyseBetriebstypen- und Betriebsgrößenstruktur
Betriebstypenstruktur im Markt Lappersdorf:
Quelle: CIMA GmbH 2012
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BestandsanalyseBetriebstypen- und Betriebsgrößenstruktur
Betriebsgrößenstruktur im Markt Lappersdorf:
Quelle: CIMA GmbH 2012
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Definition Zentraler Versorgungsbereich
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Gründe für die Abgrenzung
Zentraler Versorgungsbereiche
Rechtliche Grundlagen
� §1 Abs. 6 BauGB
� §9 Abs. 2a BauGB
� §34 Abs. 3 BauGB
Aktuelle Rechtsprechung
� BVerwG, 26.03.2009 - 4 C 21.07
� BVerwG, 10.11.2007 - 4 C 7.07
� Stärkung der Innenentwicklung gegenüber weiterer Flächeninanspruchnahme im Außenbereich
� „Städtebauliche Rechtfertigung“ erforderlich -> Schutz und Steigerung der Attraktivität der zentralen Versorgungsbereiche
� Einzelhandels- und Zentrenkonzepte sollen Interessenausgleich zwischen betriebswirtschaftlich motivierten Einzelinteressen und gesamtstädtischen Zielvorstellungen herstellen
� Funktionsverluste der Ortsmitte gilt es zu vermeiden
� Erhalt der Standortstruktur
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Zentraler Versorgungsbereich <-> Ortsmitte
� Funktionsverluste, die sich für extreme Nebenlagen der Ortsmitte sicher nicht vermeiden lassen, sollen für den Zentralen Versorgungsbereich (ZV) verhindert werden
� Bestehende Versorgungseinrichtungen innerhalb des ZV sollen geschützt werden, da sie dort für Frequenz sorgen und da sie woanders auch innerhalb der Ortsmitte in dieser Dichte und in diesem Mix nicht bestehen
� Die ggf. geplante Weiterentwicklung des ZV ist zu stützen, auch um privaten Akteuren und der öffentlichen Hand „Planungssicherheit“ zu geben
� Gewährleistung des Erhalts der gesamten Standortstruktur der Gemeinde (Schwächung des ZV --> Schwächung der Ortsmitte --> Störung des Zentrengefüges)
Warum sind Ortsmitte und ZV meist nicht identisch?
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Abgrenzungskriterien ZV
� Umfassende, alle wesentlichen zentrenrelevantenSortimentsbereiche beinhaltende Versorgungsfunktion des Einzelhandels, ergänzt durch sonstige kundenorientierte Nutzungen (insbesondere Gastronomie und Dienstleistung)
� Durchgängiger (wobei „durchgängig“ zu definieren ist) Besatz kundenorientierter Nutzungen
� Einheitlichkeit der funktionalen, städtebaulichen und räumlichen Struktur
� Außerhalb der Ortsmitte (z.B. Subzentren in größeren Städten): Bedeutung und „Schützenswertigkeit“ des Standortes
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Abgrenzung Zentraler VersorgungsbereichAbgrenzungsvorschlag ZV Ortsmitte
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Abgrenzung Zentraler VersorgungsbereichAbgrenzung ZV Ortsmitte Lappersdorf
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BestandsanalyseLagenübersicht
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BestandsanalyseEinzelhandelsstruktur nach Lagen
Quelle: CIMA GmbH 2012
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BestandsanalyseBranchenstruktur nach Lagen
Ortsmitte Integrierte Lagen Nicht-Integrierte Lagen Gesamt
Lebensmittel, Reformwaren 95 2.170 4.095 6.360
Gesundheit, Körperpflege 305 305 405 1.015
Bekleidung, Wäsche 0 50 38 88
Schuhe, Lederwaren 15 0 0 15
Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik,
Foto, Computer und Zubehör, Neue Medien0 65 51 116
Sport, Spiel, Hobby (Sport, Fahrrad, Spielwaren, Musik, Auto) 15 75 121 211
Haushalt u. persönlicher Bedarf
(Blumen, Glas/ Porzellan/ Keramik, Uhren, Optik)140 155 736 1.031
Bücher und Schreibwaren 0 110 13 123
Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf 0 440 3.053 3.493
Möbel, Teppiche, Heimtex 10 220 38 268
SUMME 580 3.590 8.550 12.720
CIMA WarengruppeVerkaufsfläche in m²
Quelle: CIMA GmbH 2012
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BestandsanalyseNutzungsmix des Zentralen Versorgungsbereiches (EG)
Quelle: CIMA GmbH 2012
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BestandsanalyseQualitative Betrachtungen
Warenpräsentation und Ladengestaltung nach Lagen:
Integrierte Lagen Nicht-Integrierte Lagen
Quelle: CIMA GmbH 2012
Zentraler Versorgungsbereich
Im Vergleich zu anderen bayerischen Städten, die von der CIMA in den letzten 2 Jahren untersucht wurden, ist der Anteil der mindestens als „zeitgemäß“ eingestuften Betriebe in Lappersdorf im Durchschnitt, der der als „modernisierungsbedürftig“ angesehenen höher.
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BestandsanalyseQualitative Betrachtungen
Zielgruppen- und Qualitätsorientierung nach Lagen:
Zentraler Versorgungsbereich Integrierte Lagen Nicht-Integrierte Lagen
Quelle: CIMA GmbH 2012
Während in anderen Städten rd. 30% aller Betriebe ein qualitätsorientiertes Angebot aufweisen, ist dieses Sortimentsniveau in der Lappersdorfer Ortsmitte nicht besetzt. Der Anteil an discountorientierten und diffusen Sortimente ist mit 25% deutlich höher als in Vergleichsstädten (dort 6,7%).
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Bestandsanalyse
Wettbewerbsfähigkeit nach Lagen:
Integrierte Lagen Nicht-Integrierte Lagen
Qualitative Betrachtungen
Quelle: CIMA GmbH 2012
Zentraler Versorgungsbereich
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HaushaltsbefragungAufenthaltsgründe für Erledigungen in Lappersdorf
Quelle: Valentum 2011
N = 254
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HaushaltsbefragungEigenbindungsquoten Lappersdorf
Quelle: Valentum 2011
Kurzfristiger BedarfN = 253
Anteil der Befragten, welche die aufgeführten Waren überwiegend in Lappersdorf einkaufen
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HaushaltsbefragungEigenbindungsquoten Lappersdorf
Quelle: Valentum 2011
N = 253Mittelfristiger Bedarf
Anteil der Befragten, welche die aufgeführten Waren überwiegend in Lappersdorf einkaufen
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HaushaltsbefragungEigenbindungsquoten Lappersdorf
Quelle: Valentum 2011
N = 253Langfristiger Bedarf
Anteil der Befragten, welche die aufgeführten Waren überwiegend in Lappersdorf einkaufen
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HaushaltsbefragungIn Lappersdorf vermisste Einrichtungen/Angebote
Quelle: Valentum 2011
N = 150
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HaushaltsbefragungIn Lappersdorf vermisste Einrichtungen/Angebote
Quelle: Valentum 2011
N = 150
Bayrische KücheGehobene Küche
Drogeriemarkt
BekleidungBio, Schuhe
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EntwicklungsflächenPotenzielle Einzelhandelsentwicklungsareale
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EntwicklungsflächenPotenzielle Einzelhandelsentwicklungsareale
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EntwicklungsflächenPotenzielle Einzelhandelsentwicklungsareale
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EntwicklungsflächenPotenzielle Einzelhandelsentwicklungsareale
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EntwicklungsflächenPotenzielle Einzelhandelsentwicklungsareale
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EntwicklungsflächenFläche F6 Lappersdorf
Möglichkeit der Einbeziehung
von Nachbarflächen?
Nutzungskonzeption?
Bürgerwünsche?
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Umsatzpotenzialenach Sortimentsbereichen
Sicherung und Ausbau des Nahversorgungsangebotes
� Reformwaren, Bio
� Drogerie- und Parfümerieartikel
� Blumen
� Bücher, Zeitschriften
� Schreibwaren
Spezialisierung der Ortsmitte
� Bekleidung
� Schuhe
� Sportartikel
� Consumer Elektro
Angebotsergänzung an nicht-integrierten Standorten
� Autozubehör
Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung ImmobilienentwicklungPersonalberatungTourismus
Weitere Informationen zur CIMA und zu unseren Projekten
www.cima.de
Vielen Dank für
Ihre Aufmerksamkeit!
Ihre Ansprechpartner:Dipl.-Geogr. Michael SeidelTel. [email protected]
Dipl.-Geogr. Stefan KellermannTel. [email protected]
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