Energie-Apéro 2009, BernThomas Ammann, dipl. Arch. FH
In vier Schritten zum Erneuerungskonzept:
Analyse • Strategie Umsetzung • Finanzierung
Thomas AmmannArchitekt FHHEV Schweiz
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- minimal sanieren?
- erneuern?
- verkaufen?
- abreissen?
- nichts machen?
- …..
Ich habe ein Haus, und jetzt?
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Baubestand in der Schweiz
• 87 % der Wohnbauten vor 1990 erstellt
• Mehr als die Hälfte davon nicht renoviert.
• Reine Werterhaltung reicht nicht mehr um auf dem Markt zu bestehen.
Quelle: Immobilia 8/2008
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Erneuerungsplanung ist wichtig
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Analyse
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Gebäudeanalyse
Bauvorschriften
Markt-analyse
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Marktanalyse – Potential der Liegenschaft
Wie sieht das Marktpotential der Liegenschaft aus?
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• Wie gut ist die Lage (Lärm, Aussicht, öffentlicher Verkehr, Steuerfuss)?
• Sind die Mieter bereit, eine Mehrleistung zu bezahlen?
• Wäre die Lage auch für ein anderes Mietersegment interessant?
• Entspricht der Verkaufswert noch der Belehnung?
• Kann ein Mehrwert später auch verkauft werden?
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• Abblätternder Putz
• Risse im Mauerwerk
• Fenster mit rissiger Farbe
• Rostflecken am Betonbalkon
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Gebäudeanalyse - Erkennen des Sanierungsbedarfs
Optische Beurteilung des Zustandes:
Lebensdauer von einzelnen Bauteilen:
Fenster 20 – 30 Jahre
Aussenwände 30 – 50 Jahre
Dach, Estrichboden 30 – 40 Jahre
Heizung, Warmwasser 15 – 25 Jahre
Wie wird der Gebäude-zustand erkannt?
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Gebäudeanalyse - Energieeffizienz
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12 - 15 Liter/m2aWohngebäude vor 1970 gebaut
7.5 Liter/m2aWohngebäude Sanierung (2009)
6 Liter/m2a
3.8 Liter/m2aMinergie Neubau
Minergie-Sanierung
Wie steht es um die Energieeffizienz?
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Analyse Bauvorschriften
Welches Potential lassen die Bauvorschriften zu?
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• Gibt es Reserven bei der Ausnutzungsziffer?
• Kann ein Anbau oder eine Aufstockung realisiert werden?
• Existieren Landreserven?
• Lassen die Grenzabstände Mehrdämmungen zu?
• Sind Nachbarn für ein Näherbaurecht zu gewinnen?
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Wie steht es denn um mein Haus?
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• guter Standort
• Platzbedarf gedeckt
• altes Dach
• ungedämmte Mauern
• DV-Fenster
• Durchzug
• Solaranlage möglich
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Strategie
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Gebäudeanalyse
Bauvorschriften
Markt-analyse
Strategie
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Wahl der Erneuerungsstrategie
Je nach Strategie ist auch in der Modernisierung der Minergiestandard für Sanierungen oder Neubauten anzustreben.
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Ersatz-Neubau Umf. Erneuerung
Werterhaltung Teilerneuerung
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Wahl der Erneuerungsstrategie
Werterhaltung (20 – 25 Jahre)
• weitere Nutzung des Gebäudes sichern
• Bad, Küche, Haushaltgeräte
• Kellerdecke und Estrichboden dämmen
• Fensterersatz, Ersatz Heizung
Teilerneuerung (40 – 50 Jahre)
• langfristige Nutzung des Gebäudes sinnvoll
• Fensterersatz, dämmen Dach und ev. Fassaden
• Ersatz Heizung, ev. solare Wassererwärmung
• Minergie-Modernisierung
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Wahl der Erneuerungsstrategie
Umfassende Erneuerung (50 – 100 Jahre)
• weniger Energie bei gestiegenem Komfort
• Fensterersatz, dämmen Dach und Fassaden
• Komfortlüftung, solare Wassererwärmung
• Minergie-Neubaustandard
Ersatz-Neubau (50 – 100 Jahre)
• optimale Nutzung des Grundstückes
• aktuelle Anforderungen an Wohnbauten
• vorbildlicher Energiestandard
• Minergie-P, Minergie-ECO
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Welche Strategie verfolge ich mit meinem Haus?
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• gute Bausubstanz
• guter Markt
• kein Mehrbedarf
• innen guter Zustand
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Umsetzung
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Gebäudeanalyse
Bauvorschriften
Markt-analyse
Strategie
UmsetzungMietrecht
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Umsetzung - Etappieren oder alles auf einmal?
• Welche Massnahmen bringen energetisch am meisten?
• Sind einzelne Bauteile dringender zu sanieren?
• Wie lange läuft die Heizung noch?
• Welche Abhängigkeiten einzelner Bauteile bestehen?
• Kommt eine Gesamterneuerung günstiger als ein Vorgehen in Etappen?
• Wie können einzelne Etappen optimal aufeinander abgestimmt werden?
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Wie vorgehen?
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Umsetzung - Vermietet oder leerstehend?
• Ist meine Liegenschaft bewohnt oder leer?
• Wie viel Umtrieb kann ich den Bewohnern zumuten?
• Gibt es einen Wechsel der Mieterstruktur?
• Müssen Kündigungen ausgesprochen werden?
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Wie sag ich es meinem Mieter?
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Was will ich umsetzen?
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• 3-fach IV Fenster
• Dämmen Dach und Aussenwand
später:
• Dämmung Kellerdecke
• Solarkollektoren
Geschossweises Vor-gehen damit bewohnbar.
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Finanzierung
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Gebäudeanalyse
Bauvorschriften
Steuererleichterungen
Markt-analyse
Strategie
Finanzierung
Förderbeiträge
UmsetzungMietrecht
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Finanzierung - Förderbeiträge
Woher das Geld nehmen?
Vielerorts werden Förderbeiträge ausbezahlt:
• Gebäudeprogramm der Stiftung Klimarappen.
• Kantone für Haustechnik
• Gemeinden, Energieversorger
Bei Förderbeiträgen ist zu beachten:
• Einreichen der Gesuche vor Baubeginn.
• Werden Förderbeiträge auch für Teilsanierungen ausbezahlt?
• Hilfestellung durch Projektbegleiter.
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Finanzierung – Geld und Steuern
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Beschaffen der finanziellen Mittel:
• Rückstellungen
• Banken geben ökologische Darlehen
• HEV-Hypothek
Woher das Geld nehmen?
Steuerliche Anreize:
• Abzug der energetischen Massnahmen
• Verteilen über mehrere Steuerperioden
• Dumontpraxis auf Bundesebene abgeschafft
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Erneuerungskonzept
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Gebäudeanalyse
Bauvorschriften
Steuererleichterungen
Markt-analyse
Strategie
Finanzierung
Förderbeiträge
UmsetzungMietrecht
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