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Wissen schafft Zukunft.
Einzelhandels- Entwicklungskonzept für die Marktgemeinde Mömbris:
Endbericht
Rainer Schmidt-Illguth/ Marjan Grünbauer
BBE-Handelsberatung GmbH
Niederlassung Köln
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Wie ist die derzeitige Angebotssituation des Einzelhandels in den Ortsteilen Mömbris
und Mensengesäß und den übrigen Teilorten der Marktgemeinde zu beurteilen?
Wie stellt sich die Nachfragesituation in der Marktgemeinde Mömbris derzeit und
zukünftig dar?
Bestehen in der Marktgemeinde Mömbris Versorgungslücken und
Entwicklungspotenziale für den Ausbau der vorhandenen Angebotsstrukturen?
Wie stellt sich die Einzelhandelssituation in den Ortskernen Mömbris und Mensengesäß
dar? Gibt es in integrierten Lagen potenzielle Entwicklungsflächen, die für den Ausbau
und die Stärkung der Angebotsstrukturen in Betracht kommen?
Welche einzelhandelsrelevanten Aspekte sollten mit dem integrierten städtebaulichen
Entwicklungskonzept vertiefend behandelt werden?
Leitfragen:
Zielsetzung des Einzelhandels-Entwicklungskonzepts
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Methodische Vorgehensweise
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Betriebsstättenerhebung in der Marktgemeinde Mömbris
■ Durchführung der Vollerhebung aller Einzelhandelsbetriebe - differenziert nach 30
Warengruppen - sowie sonstiger publikumsintensiven Nutzungen (Dienstleistungen,
Gastronomie, öffentliche Einrichtungen) in der Marktgemeinde.
Befragung von Gewerbetreibenden
■ Im Rahmen von Telefoninterviews mit VertrerInnen des örtlichen Einzelhandels wurden
Einschätzungen zur aktuellen Einzelhandelssituation in der Marktgemeinde von abgefragt.
Statistische Daten zur Kaufkraftsituation
■ Berechnungen zum einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial auf Basis der
sortimentsbezogenen Kaufkraftkennziffern der MB-Research für 2015.
Wettbewerbsanalyse in der Region
■ Aufbauend auf den vorliegenden Untersuchungen in der Region wurde die regionale
Angebotssituation im Einzelhandel bewertet.
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Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial
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Regionale Wettbewerbssituation
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Goldbach
u.a. AWG Modecenter, Kik, Rofu Kinderland,
Edeka, Rewe, Aldi, Lidl, Penny, Tedi
FMZ Hösbach (rd. 17.500 m² VKF)
u.a. Globus Baumarkt, BayWa AG, Pets
Love, Fressnapf, Takko, Edeka, Lidl, Penny,
Norma, dm
Schöllkrippen
u.a. Baumarkt Profi Schnetter, Möbel-Zentrum
Spessart, Küchenwelt Schmidmeier, Edeka, Rewe, Aldi,
Lidl, Penny
Alzenau-Nord
u.a. toom Baumarkt, Dänisches Bettenlager, Vögele,
Medimax, Rewe Center, Edeka, Aldi, Lidl, dm
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Einzelhandelsstrukturen Markt Mömbris
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74
12.395 m²
45 Mio. €
11.773 Ew.
Quelle: Eigene Erhebung, ggf. Rundungsdifferenzen
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Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze
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Räumlicher Schwerpunkt des Einzelhandelsangebotes im Hauptort Mömbris
In den übrigen Ortsteilen besteht nur ein kleinteiliger Einzelhandelsbesatz
Betriebe Verkaufsfläche Umsatz
Stadtteil abs. in % in m² in % in Mio. € in %
Mömbris 43 58,1 10.830 87,4 36,6 80,7
Mensengesäß 6 8,1 485 3,9 1,6 3,5
Niedersteinbach 7 9,5 595 4,8 3,6 7,9
Schimborn 6 8,1 180 1,5 1,6 3,4
sonstige Ortsteile
12 16,2 305 2,5 2,0 4,4
Markt Mömbris gesamt
74 100,0 12.395 100,0 45,3 100,0
Quelle: BBE-Erhebungen (Rundungsdifferenzen möglich)
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Nahversorgung/ Nahrungs- und Genussmittel
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Nutzungsstrukturen in der Ortsmitte Mömbris/ Mensengesäß
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Nutzungsstrukturen in der
Ortsmitte Mömbris/ Mensengesäß
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Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten
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* Möbel, Glas, Porzellan, Keramik, Haushaltsgegenstände, Haus- und Heimtextilien/ Gardinen, Bettwaren, Leuchten, Lampen
** Sport-/Campingartikel, Bücher, Zeitschriften, Schreib- und Spielwaren, Optik, Uhren, Schmuck, Fahrräder, Autozubehör, Kinderwagen, Kunst
Quelle: BBE-Erhebungen (Rundungsdifferenzen möglich)
Verkaufsflächen und Umsätze im Markt Mömbris nach Sortimenten
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Einzelhandelszentralität
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Umsatz-Kaufkraft-Relation im Überblick
* Möbel, Glas, Porzellan, Keramik, Haushaltsgegenstände, Haus- und Heimtextilien/ Gardinen, Bettwaren, Leuchten,
Lampen
** Sport-/Campingartikel, Bücher, Zeitschriften, Schreib- und Spielwaren, Optik, Uhren, Schmuck, Fahrräder,
Autozubehör, Kinderwagen, Kunst
Quelle: BBE-Berechnungen
Funktionsfähiges Angebot
in den nahversorgungs-
relevanten Sortimenten
Übergemeindliche
Ausstrahlungskraft im
Bereich Drogeriewaren
mit dm-Drogeriemarkt
Bekleidung: Wenige, aber
leistungsfähige Anbieter
Gartenbedarf, Blumen:
umfangreiches Angebot
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Fazit Telefoninterviews
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Bewertung der wohnortnahen Versorgung im Markt Mömbris
■ Der Markt Mömbris verfüge über ein ausreichendes Nahversorgungsangebot, allerdings
seien weitere Schließungen insbesondere von Fachgeschäften nicht auszuschließen.
■ Verbesserungswürdig sei die Beschilderung des FMZ Klinger und die Erreichbarkeit des
FMZ ohne Pkw.
Ortsmitte Mömbris/ Mensengesäß
■ Das derzeitige Einzelhandelsangebot sei zufriedenstellend, spezifische Angebote würden
nicht vermisst.
■ Zu den weiteren Stärken gehörten auch die inhabergeführten Geschäfte und der attraktiv
gestaltete Marktplatz.
■ Zentrales Problem stelle die Parkplatzsituation dar, wobei im Zusammenhang damit
insbesondere eine Aufwertung des Ölmühlenparkplatzes gewünscht sei.
■ Um die Aufenthaltsqualität der Ortsmitte zu erhöhen sei es wünschenswert, leerstehende
Immobilien zu verwerten sowie attraktive gastronomische Angebote zu schaffen.
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Fazit Angebots- und Nachfragesituation (I)
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Das Grundzentrum Mömbris befindet sich in einer ausgeprägten Wettbewerbssituation.
Insbesondere in den mittel- und langfristigen Sortimenten sind neben dem
Oberzentrum Aschaffenburg die benachbarten Mittelzentren Alzenau, Hösbach sowie
das Unterzentrum Schöllkrippen als wesentliche Wettbewerbsstandorte einzustufen.
Prägende Angebotsstandorte in der Marktgemeinde Mömbris sind neben der Ortsmitte
Mömbris/ Mensengesäß das Kahltal-Zentrum sowie das Fachmarktzentrum Klinger:
■ Die Ortsmitte zeichnet sich durch ein kleinteiliges Angebot an Fachgeschäften aus.
■ Der standortprägende Anbieter des Kahltal- Zentrums ist der Edeka-Markt.
■ Im Fachmarktzentrum Klinger befindet sich das größte Einzelhandelsangebot der
Marktgemeinde Mömbris.
Eine übergemeindliche Versorgungsfunktion kann der Markt Mömbris im Bereich der
Drogeriewaren entfalten. Im sonstigen nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich ist
ein insgesamt zufriedenstellendes Angebot vorhanden.
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Fazit Angebots- und Nachfragesituation (II)
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Im Bereich Bekleidung sind sowohl in der Ortsmitte als auch am Fachmarktstandort
Klinger attraktive Anbieter vorhanden.
Der Sortimentsbereich Pflanzenbedarf und Blumen wird ebenfalls durch
leistungsfähige Anbieter abgedeckt.
In den übrigen Sortimenten sind Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen.
Eine Angebotsausweitung in den Sortimentsbereichen mit hohen Kaufkraftabflüssen
wird aufgrund der regionalen Wettbewerbssituation und des eingeschränkten
Bevölkerungspotenzials nur in begrenztem Maße zu erreichen sein.
Die Ansiedlung von weiteren Einzelhandelsangeboten wird nur im Standortverbund
bereits bestehender Einzelhandelsbetriebe erfolgen können.
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Vorgaben der Landesplanung für das Einzelhandelskonzept
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Mömbris ist Grundzentrum im Mittelbereich Alzenau
Als zentraler Ort sind in Mömbris auch großflächige Einzelhandelsbetriebe mit mehr als
800 qm Verkaufsfläche zulässig.
Gemäß dem landesplanerischen Integrationsgebot sind großflächige Betriebe nur an
städtebaulich integrierten Lagen zulässig:
„Städtebaulich integrierte Lagen sind Standorte innerhalb eines baulich verdichteten
Siedlungszusammenhangs mit wesentlichen Wohnanteilen oder direkt angrenzend, die
über einen anteiligen fußläufigen Einzugsbereich und eine ortsübliche Anbindung an den
öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) verfügen.“
Innerhalb des Gemeindegebiets sind großflächige Einzelhandelsbetriebe ausschließlich
auf den Hauptort Mömbris/ Mensengesäß zu konzentrieren.
Die zulässige Größenordnung bemisst sich über Abschöpfungsquoten, die sich auf die
Einwohnerzahl (ca. 11.700 Ew.) bzw. den landesplanerisch zugewiesenen Verflechtungs-
bereich beziehen (15.817 Einwohner):
■ Innenstadtbedarf: Abschöpfung von max. 30 % der im Verflechtungsbereich verfügbaren Kaufkraft
■ Nahversorgungsbedarf: Abschöpfung von max. 25 % der im Gemeindegebiet verfügbaren
Kaufkraft
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Leitvorstellungen
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Die Einzelhandelsentwicklung ist grundsätzlich auf städtebaulich integrierte Lagen zu
konzentrieren.
Eine alleinige Schwerpunktsetzung auf die Ortsmitte Mömbris/ Mensengesäß ist aber
aufgrund der städtebaulichen Gegebenheiten nicht umsetzbar.
Deshalb wird es erforderlich, Einzelhandelsentwicklungen auch an anderen städtebaulich
integrierten Bereichen zuzulassen und diese Standortbereiche für diejenigen
Betriebsformen zu öffnen, die aufgrund ihrer spezifischen Standortanforderungen nicht in
der Ortsmitte realisiert werden können.
Somit werden neben der Ortsmitte das Kahltal-Zentrum und das Fachmarktzentrum
Klinger als Standorte mit Ergänzungsfunktionen in das Standortkonzept aufgenommen.
Die drei Standortbereiche nehmen nach den Kriterien der Landesplanung eine
städtebaulich integrierte Lage ein.
Die Standortbereiche Kahltal-Zentrum und Fachmarktzentrum Klinger kommen auch für
die Ansiedlung von großflächigen Betrieben grundsätzlich infrage. Voraussetzung ist
dabei, dass Einzelhandelsvorhaben die landesplanerisch vorgegebenen
Abschöpfungsquoten einhalten.
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Standortkonzept
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Nahversorgungsschwerpunkt Ortsmitte
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Die Ortsmitte übernimmt mit dem vorhandenen Angebot an Einzelhandel,
Dienstleistungen und Gastronomie wesentliche Versorgungsfunktionen für die
Marktgemeinde.
Die Ortsmitte ist identitätsstiftend für die Marktgemeinde. Dem liegen die Aspekte wie der
zentralen Lage, guten Erreichbarkeit, dem vorhandenen Angebotsmix und der
städtebaulichen Qualität zugrunde.
Entwicklungshemmnisse in der Ortsmitte, die eine Ausweitung der Verkaufsflächen stark
einschränken:
■ Kein zeitgemäßer Lebensmittelmarkt, der als Frequenzbringer fungieren könnte.
■ Die historische Bausubstanz lässt nur bedingt die Umsetzung moderner Verkaufsflächen zu.
■ Fehlende Entwicklungsflächen und topographische Gegebenheiten schränken eine Ausweitung.
Perspektivisch ist die Förderung standortseitiger Rahmenbedingungen anzustreben
■ Optimierung des Ölmühlenparkplatzes als Anlaufpunkt für Kfz-Besucher
■ Erhaltung der vorhandenen Mietflächen der Erdgeschosse für Einzelhandels-, Gastronomie- und
Dienstleistungsbetriebe zur Aufrechterhaltung der Funktionsvielfalt
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Nahversorgungsstandort Kahltal-Zentrum
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Der Edeka-Markt ist ein etablierter Einkaufsstandort der Marktgemeinde und übernimmt
eine gesamtgemeindliche Versorgungsfunktion in Ergänzung zur Ortsmitte.
Da Erweiterungsflächen nur eingeschränkt verfügbar sind, ist eine Integration zusätzlicher
Einzelhandelsflächen kaum durchführbar.
Für die zukünftige Entwicklung des Standorts ist eine Modernisierung des Bestands
anzustreben, um die Position gegenüber Wettbewerbsstandorten stärken zu können.
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Ergänzungsstandort Fachmarktzentrum Klinger (I)
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Das FMZ Klinger liefert als größter und modernster Einzelhandelsstandort einen wichtigen
Beitrag zur Grundversorgung der Ortsbevölkerung. Hier sind sowohl
nahversorgungsrelevante Angebote (Rewe, Netto, dm) als auch innenstadtrelevante
Betriebe (Deichmann, Takko, Tedi) untergebracht.
Damit stellt das FMZ Klinger eine wichtige Ergänzung zu den vorhandenen
Einzelhandelsstandorten dar.
Anders als im Kahltal-Zentrum sind hier Flächenpotenziale zur Verkaufsflächen-
erweiterung vorhanden. Mit Blick auf die am Standort Mömbris ansprechbaren
Kaufkraftpotenziale werden Neuansiedlungen allerdings nur in ausgewählten
Einzelhandelsbranchen zu erwarten sein.
Aktuell liegt eine Planungsersuchen vor, die die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes mit
max. 1.000 m² Verkaufsfläche auf dem ehemaligen Cavotec-Produktionsgebäude
vorsieht.
Grundsätzlich ist diese Entwicklung auch vor dem Hintergrund des derzeit abfließenden
Kaufkraftpotenzials von rd. 4,8 Mio. € im Segment Nahrungs- und Genussmittel zu
befürworten. Der Standort befindet sich jedoch in einer Randlage ohne fußläufige
Anbindung an das Fachmarktzentrum.
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Ergänzungsstandort Fachmarktzentrum Klinger (II)
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Ansatzpunkte zur Optimierung des Standortes bestehen in der Erschließungssituation des
Standortes:
■ Verbesserung der Erreichbarkeit für nicht-motorisierte Kunden: Geprüft werden sollte
die Verlagerung der Bushaltestelle „Klinger“ in einer zentralen Lage des
Fachmarktzentrums
■ Verbesserung Fußwegeverbindungen zwischen den Einzelhandelsbetrieben
■ Verbesserung der Ausschilderung des Fachmarktzentrums insbesondere an der
regionalen Anbindung der S 2309
Zum Schutz der Ortsmitte, sind im FMZ Klinger lediglich Einzelhandelsnutzungen
zuzulassen, die nicht in die Ortsmitte integrierbar sind.
Ansiedlungsvorhaben im FMZ Klinger sind zusätzlich auf potenzielle städtebauliche
Auswirkungen auf die Ortsmitte zu prüfen.
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Einzelhandels- Entwicklungskonzept für die Marktgemeinde Mömbris
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Rainer Schmidt-Illguth/ Marjan Grünbauer
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