Düsseldorf // Metropole mit Top-CityRankings und neuem MIPIM-AWARD In Zahlen Einwohnerzahl:* 589.649 Bevölkerungsentwicklung: +2,6 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 371.122 Arbeitslosenquote: 8,9 % Kaufkraftkennziffer: 118,5 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 121,2 0 50 100 150 200 250 300 2009 2010 2011 2012 2013 1A-Einzelhandelsmieten 80-120m² 300-500m² von 2009-2013 in EUR/m² 14. März 2014 Die NRW-Hauptstadt bildet das Herzstück der Metropolregion Rhein-Ruhr. Sie gehört laut einer weltweiten Vergleichsstudie zu den Städten mit der höchsten Lebensqualität. In der Analyse der Beratungsgesellschaft Mercer landet Düsseldorf in Europa auf Platz vier und weltweit auf Platz sechs. Die internationale Stadt qualifiziert sich durch die Branchenschwerpunkte Telekommunikation, Chemie und Life Science. Darüber hinaus gilt sie als Werbe-, Mode- und Finanzplatz. Zahlreiche Bera- tungsunternehmen ließen sich ebenfalls hier nieder, am „Schreibtisch des Ruhrgebiets“. Die Stadt wächst schneller als erwartet und ist mit knapp 600.000 Einwohnern die siebtgrößte Stadt Deutschlands. Zum starken Außenhandel der Stadt tragen über 5.000 ausländische Institutionen, die Messe und der drittgrößte Flughafen Deutschlands bei. Die Stadt genießt mit der Königsallee als Einkaufsboulevard weltweiten Ruf. Rund neun Millionen Konsumenten befinden sich in einem Umkreis von 50 Kilometern. Die wirtschaftlich schuldenfreie Stadt gilt als investorenfreundlich und investiert selbst mit der Erweiterung des U-Bahnnetzes oder in die Entwicklung neuer Wohnareale für die wachsende Stadt sowie in öffentliche Einrichtungen. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT Das ausgewogene innerstädtische Sortiment, die ausreichende Anzahl von Parkplätzen, die gute Erreichbarkeit sowie die daraus resultierende Immunität der Innenstadt gegenüber der Konkurrenz von Shopping-Centern außerhalb der Innenstadt bilden die Grundpfeiler für einen der attraktivsten und gesün- desten Einzelhandelsstandorte Deutschlands. Sowohl Kaufkraft als auch Zentralität liegen deutlich über dem Bundesdurch- schnitt. Im Jahr 2012 wurden auf der Verkaufsfläche in der Düsseldorfer City rund 1,5 Milliarden Euro umgesetzt, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Jürgen Kreutz.
Transcript
Düsseldorf // Metropole mit Top-CityRankings und neuem MIPIM-AWARD
In Zahlen
Einwohnerzahl:* 589.649
Bevölkerungsentwicklung:
+2,6 %
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte:
371.122
Arbeitslosenquote: 8,9 %
Kaufkraftkennziffer: 118,5
Kaufpreisentwicklung:
Zentralitätskennziffer: 121,2
0
50
100
150
200
250
300
2009 2010 2011 2012 2013
1A-Einzelhandelsmieten
80-120m² 300-500m² von 2009-2013 in EUR/m²
14. März 2014
Die NRW-Hauptstadt bildet das Herzstück der Metropolregion
Rhein-Ruhr. Sie gehört laut einer weltweiten Vergleichsstudie
zu den Städten mit der höchsten Lebensqualität. In der Analyse
der Beratungsgesellschaft Mercer landet Düsseldorf in Europa
auf Platz vier und weltweit auf Platz sechs. Die internationale
Stadt qualifiziert sich durch die Branchenschwerpunkte
Telekommunikation, Chemie und Life Science. Darüber hinaus
gilt sie als Werbe-, Mode- und Finanzplatz. Zahlreiche Bera-
tungsunternehmen ließen sich ebenfalls hier nieder, am
„Schreibtisch des Ruhrgebiets“. Die Stadt wächst schneller als
erwartet und ist mit knapp 600.000 Einwohnern die siebtgrößte
Stadt Deutschlands.
Zum starken Außenhandel der Stadt tragen über 5.000
ausländische Institutionen, die Messe und der drittgrößte
Flughafen Deutschlands bei. Die Stadt genießt mit der
Königsallee als Einkaufsboulevard weltweiten Ruf. Rund neun
Millionen Konsumenten befinden sich in einem Umkreis von 50
Kilometern. Die wirtschaftlich schuldenfreie Stadt gilt als
investorenfreundlich und investiert selbst mit der Erweiterung
des U-Bahnnetzes oder in die Entwicklung neuer Wohnareale
für die wachsende Stadt sowie in öffentliche Einrichtungen.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT
Das ausgewogene innerstädtische Sortiment, die ausreichende
Anzahl von Parkplätzen, die gute Erreichbarkeit sowie die
daraus resultierende Immunität der Innenstadt gegenüber der
Konkurrenz von Shopping-Centern außerhalb der Innenstadt
bilden die Grundpfeiler für einen der attraktivsten und gesün-
desten Einzelhandelsstandorte Deutschlands. Sowohl Kaufkraft
als auch Zentralität liegen deutlich über dem Bundesdurch-
schnitt. Im Jahr 2012 wurden auf der Verkaufsfläche in der
Düsseldorfer City rund 1,5 Milliarden Euro umgesetzt, berichtet
COMFORT-Geschäftsführer Jürgen Kreutz.
Der Umsatzanteil der Innenstadt
am Gesamtumsatz der Stadt liegt
mit 35,7 % deutlich oberhalb der
Werte ähnlich großer Städte, was
unzweifelhaft als Indiz für die
außerordentliche Stärke der Innen-
stadt gewertet werden kann. Nur
Stuttgart hat einen höheren Wert.
Die weitere Entwicklung des
herausragenden städtebaulichen
Projektes „Kö-Bogen“ und die damit
verbundene Aufwertung der derzeit
noch befahrenen Schadowstraße
werden diese Tendenz weiter
forcieren. Der Kö-Bogen gewann
auf der weltweit größten
Immobilienmesse MIPIM den
sogenannten „Architektur-Oscar“.
Das Einzugsgebiet des Oberzentrums mit rund zwei
Millionen Bewohnern reicht weit über die Stadtgren-
zen bis ins Ruhrgebiet, Wuppertal im Osten bzw.
Krefeld und Mönchengladbach im Westen sowie
Leverkusen im Süden.
Der Großraum Rhein-Ruhr ist einer der am dichtes-
ten besiedelten Gebiete Europas.
Als mondäne Einkaufsstadt ist Düsseldorf auch bei
Messegästen, Touristen aus Belgien, Holland
England, dem nahen Osten, aber auch dem Ruhr-
gebiet beliebt. Im COMFORT City-Ranking rangiert
die Stadt an vierter Stelle, zeigt COMFORT-Chef-
researcher Olaf Petersen auf.
Einzugsgebiet
129,3
109,5
96,6
110,1 114,6 111,7 118,5 115,6 111,0
105,2
123,6
107,5
121,7 121,2
0,0
20,0
40,0
60,0
80,0
100,0
120,0
140,0
München Hamburg Berlin Köln Frankfurt Stuttgart Düsseldorf
Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2013
Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität
223,0
164,0 145,0
198,0 198,0 196,0 192,0
0
50
100
150
200
250
München Hamburg Berlin Köln Frankfurt Stuttgart Düsseldorf
Modezentralität 2012
26,7
12,7 11,1
18,8 23,6
37,5 35,7
0
10
20
30
40
München Hamburg Berlin Köln Frankfurt Stuttgart Düsseldorf
City Verkaufsflächenanteil 2012 in %
Königsallee
Eine der bedeutendsten Flanier- und
Luxusmeilen Europas
Ca. 800 Meter lange Fahrstraßen-Allee
mit mittigem Wassergraben
Hohe Passantenfrequenz
Branchenmix aus Luxusanbietern und
Modelabels
Hohe Verweilqualität auf Grund von
Gastronomie mit Außenbestuhlung
Bestes Teilstück zwischen Blumenstraße
und Bahnstraße
Neue Mieter: Mulberry, Zadig & Voltaire,
0039 Italy, Friendly Hunting, Warendorf
Küchen, Dior, Hermés (Umzug)
Kö-Bogen: Breuninger, Rüschenbeck,
Apple, Rockberries, Laurél, Faber von
Castell, Strenesse, Porsche Design,
Unique
Aktueller Mietpreis liegt bei 255 EUR/m²
Schadowstraße
Konsummeile mit Warenhäusern und
Textilkaufhäusern
Hohe Passantenfrequenz
Bestes – ca. 170 m langes - Teilstück im
Fußgängerzonenbereich zwischen Königsallee
und P&C Weltstadthaus
Guter Konsumbereich im ca. 400 m langem
Fahrstraßenteil von P&C bis zum Kaufhof am
Wehrhahn
Derzeit noch "richtige" und "falsche" Straßenseite
im Fahrstraßenteil - positive Entwicklung durch
Fußgängerzonenbildung ab Ende 2015 und durch
die Gesamtmaßnahme "Kö-Bogen II"
Neue Mieter : Primark, Mango, Fielmann, Apollo,
Tchibo
Aktueller Mietpreis* liegt bei 240 EUR/m²
Düsseldorf KÖ Bogen mit Mietern wieBreuninger, Porsche Design, Hallhuber oder Apple
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Flinger Straße
„Junge“ – ca. 300 m lange – Fuß-
gängerzone in der Altstadt
Szene- und Young Fashion-An-
bieter dominieren
bester Teil zwischen Kasernenstraße
und Mittelstraße
Teil zwischen Mittelstraße und
Berger Straße entwickelt sich positiv
neue Mieter : Intimissimi, Office,
Deichmann, Fossil,Wellensteyn,
Claires, Scotch & Soda, REWE to go
aktueller Mietpreis liegt bei 218 EUR/m²
Flinger Straße Fußgängerzone Intimissimi
Mittelstraße
Gut frequentierte Konsumlage
breit diversifizierter Branchen-Mix
bester Teil zwischen Flinger Straße und
Grabenstraße
neue Mieter: Gretchen, The Body Shop,
Adenauer & Co.
aktueller Mietpreis liegt bei 130 EUR/m²
Die Altstadt: Konsum- und aufstrebende Szenelagen
Der Einzelhandelsbesatz in der Altstadt ist in den Lauflagen different. In der Flingerstraße dominieren
attraktive, historische Gebäude mit Young-Fashion-Labels. Es gibt nur wenige Flagship-Stores und die
Verkaufsflächen sind im Vergleich zur Schadowstraße kleiner.
In der zum beliebtesten Markt Düsseldorfs, dem Carlsplatz, führenden Mittelstraße ist ein vielfältiger
Branchen-Mix gegeben. Ob Kosmetik, Home-Accessoires, Schuh-/Lederwaren oder auch internationale
Sportswear-Marken, alle sind mit einem Shop vertreten.
Jades war die Initialzündung für eine avancierende Niveaulage als Verbindungsstück zwischen Kö und
Altstadt. Im Bezirk rund um die Grabenstraße siedelten sich zahlreiche Labels für modeaffine Zielkunden an,
wie zuletzt z. B. Closed, Paul Green oder auch der erste Shop des Schmucklabels Lilou. Dadurch ist die
Frequenz weiterhin steigend. Die Verlängerung der Grabenstraße – die Trinkausstraße – ist durch die
Modernisierung der bekannten Trinkauspassage und der Anmietung der neuen Mieter Friendly Hunting,
Mulberry, 0039 Italy eine interessante Bereicherung in diesem Verbindungsstück zur Königsallee gelungen.
Die nördliche Kö: gehoben elegant
Epochale Veränderungen im innerstädtischen Einzel-
handel
Das erste Großprojekt der seit Jahren anhaltenden
Großbaustellen in Düsseldorfs Innenstadt ist nun mit dem Kö-
Windsor, Unique u.a. Neben des seltenen Tatbestands der
künstlichen Schaffung einer neuen 1A-Lage ist vor allem
dieses Projekt von dem Starachitekten Daniel Libeskind und
den Initiatoren "die developer" städtebaulich ein Meilenstein
für die Düsseldorfer Innenstadt. Die Königsallee mündet nun
im Norden dank des Autotunnels direkt im Hofgarten -
ebenso der Schadowplatz über eine Brücke zwischen den
beiden Neubauteilen.
Die Anbindung und das "upgrading" der östlichen - heute noch
mit PKW-Verkehr belasteten - Schadowstraße wurde auch
entsprechend vorbereitet. Im Frühjahr 2013 wurde die
Hochbrücke "Tausendfüßler" neben P&C abgerissen, wo
zukünftig ein Autotunnel die Einkaufsmeile entlasten wird.
Wenn die neue U-Bahn-Linie Ende 2015 in Betrieb geht, wird
auch dieser Teil der Schadowstraße von P&C bis
Karstadt/Kaufhof zur Fußgängerzone. Dadurch werden beide
Straßenseiten einen gleichwertigen Status erlangen. Die
Neubauprojekte auf der Nordseite, wie z.B. das C.O.R. von der
Development Partner AG mit dem durch COMFORT
vermittelten Großmieter PRIMARK - der Ende 2013 eröffnete -
werden dazu beitragen. Der Kö-Bogen II (vor dem
Schauspielhaus) wird erst ab ca. 2015 in Bau gehen, wo
weitere modernste Einzelhandelsflächen entstehen werden.
Die drei gerade präsentierten Architektenentwürfe gehen alle
von einem großen Baukörper auf den ehemaligen Baufeldern
1-3 aus. Hier sollen je nach Entwurf zwischen 90-110m
Straßenfront für den Einzelhandel zur Schadowstraße
entstehen. Auf dem viel diskutierten Baufeld 4 wurden max.
zweigeschossige Vorschläge für primär gastronomische
Nutzung vorgeschlagen. Der gefühlte Favorit der Öffentlichkeit
scheint die schlüssige Planung von Christoph Ingenhoven zu
sein. Im April 2014 will die Stadt sich entschieden haben.
Seine Planung mit einer „dreieckigen“ begrünten Halle sieht
einen freien Blick zum Schauspielhaus vor.
Im März 2013 bereitete sich das P&C-Stammhaus mit einer
2.000 qm großen Erweiterung auf den Wettbewerber
Breuninger vor. Thommy Hilfiger verdoppelte in der
Schadowstraße 14 seine Fläche auf 1.820 qm. Escada verließ
die Top-Ecklage Königsallee 18 / Schadowstraße und wurde
durch Prada’s jüngere und preiswertere Zweitlinie „Miu Miu“
ersetzt. Anfang 2013 wurde der Durchbruch zwischen den
beiden revitalisierten Shopping-Centern SEVENS und Kö-
Galerie vollzogen, wodurch nun das SEVENS keine
Sackgassen-Mall mehr aufweist und die Kö-Galerie neben
Sport Voswinkel eine städtebaulich wertvolle Anbindung an
einen echten Magneten (SATURN mit 10.000 qm
Verkaufsfläche) bekommen hat.
In der neu gepflasterten Altstadt dominiert die Flinger Straße
mit einer Top-Passantenfrequenz. Durch die Neueröffnung des
ca. 400 qm großen Deichmann in der ehemaligen ALDI-Fläche
wird der westliche Teil gestärkt und entwickelt sich zur echten
1A-Lage. Die Mittelstraße und vor allem die Grabenstraße
haben bei niveauorientierten Anbietern als auch Konsumenten
eine überdurchschnittliche Nachfrageentwicklung vollzogen. In
den letzten vier bis fünf Jahren haben sich dort die Mieten
verdoppelt. Die Grabenstraße stellt über die Trinkausstraße
bzw. das Projekt "Kö-West" die direkte Verbindung zur
Königsallee in den neu entwickelten Teil rund um Abercrombie
& Fitch, dem neuen Nespresso und Hermes in der ehemaligen
SAM’s Lounge auf der Ecke des WZ-Centers dar.
Die südliche Kö: modisch jung
Kö-Bogen II: Entwurf von Architekt Christoph Ingenhoven
68
125
125
112
130
255
240
218
Mittelstraße Grabenstraße
Königsallee
Schadowstraße
Flinger Straße
80-120m² 300-500m² 2013 in EUR/m²
Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2013 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Derzeit vollzieht Düsseldorf einen förmlichen Quantensprung und nutzt eine einmalige Chance. In den
letzten 36 Monaten wurden in Düsseldorfs 1A-Lagen vor allem mit den Neuvermietungen im Kö-Bogen, der
Kö-Galerie, dem SEVENS und C.O.R. über 55.000 qm Einzelhandelsfläche neu vermietet / eröffnet. Wenn
man diese Bereicherung mit den städtebaulichen Projekten, wie dem Abriss des Tausendfüßlers, der neuen
U-Bahn-Linie, dem Autotunnel in Verbindung mit Kö-Bogen I und II bewertet, so ist die Landeshauptstadt
bzgl. des innerstädtischen Einzelhandels für die Zukunft bestens gerüstet und mehr denn je unangreifbar
von Nachbarstädten oder externen Shopping-Center-Projekten aus dem Umland. Dies sichert den
Eigentümern in Düsseldorf stabile und meist auch steigende Mieten und Immobilienwerte resümiert der
Einzelhandels- und Immobilienexperte Kreutz.
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR
INVESTMENT
Neben dem Eigentümerwechsel einer kleinen Liegenschaft am Ende der Flinger Straße an eine Stiftung und
dem spektakulären „inhouse-Verkauf“ des Kö-Bogens an einen Fonds von zwei rheinischen Versorgungswer-
ken der Art-Invest, dominierte die Transaktion der Kö-Galerie in das Vermögen der Allianz. Die Aufwärtsent-
wicklung des innerstädtischen Einzelhandels der Stadt bringt ein hohes Ankaufsinteresse von Immobilienin-
vestoren mit sich. In den letzten Jahren waren hier insbesondere Projektentwickler eine der aktivsten Käufer-
gruppen. Der steigenden Nachfrage nach Einzelhandelsflächen stand ein an einigen Stellen nicht mehr zeit-
gemäßes Flächenangebot gegenüber. Die Kaufpreise haben sich entsprechend den Mietpreisen in den
letzten Jahren positiv entwickelt. Verschärft wurde dieser Umstand durch das bundesweit sinkende Angebot
nach erstklassigen Core-Investments. In der Bestlage bewegen sich die Renditen bei rund 4,3 - 4,1 %,
berichtet der Koordinator des übergeordneten Investment-Geschäftes in der COMFORT-Gruppe, Jürgen
COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Ein-zelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Ein-kaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat.
Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Parkraum-Optimierung, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich.
Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
Quellenangaben:
COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH
COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Tel: +49 40 300858-0 E-Mail: [email protected]
