Dr. Stefan Drawetz

Erwerbvon Immobilien

Grunderwerbsteuer und Grundbuchseintragungsgebüh

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Ein Update

WP/StB Dr. Stefan Drawetz

121.11.2014

Dr. Stefan Drawetz

HintergrundVfGH 27.11.2012

„3facher EW als Bmgl für die GrESt bei unentgeltlichen Erwerben ist verfassungswidrig“

Reparaturfrist für den Gesetzgeber: 31.5.2014

Bereits zuvor als verfassungswidrig erkannt:

GrESt-Äquivalent im StiftungseingangssteuerG „Schein“-Reparatur durch 2,5%iges Stiftungs-

eingangssteuer-Äquivalent im GrEStG (nach wie vor aufrecht)

GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014

221.11.2014

Dr. Stefan Drawetz

Hintergrund

Grundbuchseintragungsgebühr „echte“ Reparatur durch Grundbuchsgebühren-Novelle (GGN)

v. 10.01.2013, in Kraft ab 1.1.2013

Gleichbehandlung von entgeltlichen und unentgeltlichen Erwerben

Neuregelung „Familienbegünstigung“:

3facher EW als generelle Bmgl bei Übertragungen im begünstigten Familienkreis

auch bei entgeltlichen Übertragungen

GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014

321.11.2014

Dr. Stefan Drawetz

GrESt-Reparatur ab 1.6.2014 BGBl I 2014/36 v. 30.5.2014 s. auch BMF-Info v. 11.11.2014, BMF-010206/0101-VI/5/2014

Bemessungsgrundlage NEU:

ähnliche Regelung wie Grundbuchsgebühr

Grundsatz: „Verkehrswert“ (VW)

1. „Wert der Gegenleistung“:

= der bezahlte Kaufpreis,

= Wert des hingegebenen Grundstücks bei Tausch (mE missverständlicher Gesetzeswortlaut, deutlich aber etwa Fellner in ÖStZ 2014/407, 270)

GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014

421.11.2014

Dr. Stefan Drawetz

Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):

einschl. Nebenabreden, übernommene Belastungen etc

einschl. Leistungen des Erwerbers oder Dritter an den Veräußerer oder Dritte zur Möglichmachung der Liegenschaftsübertragung (zB Zahlungen für den Verzicht auf ein Belastungs- und Veräußerungsverbot)

weitere „Spezialfälle“ wie Enteignung

= Wert bezahlter Renten, Bauzinse etc.

befristet oder „immerwährend“: Jahreswert x Dauer (Abzinsung 5,5%), max. x 18 (§ 15 BewG)

lebenslang: Lebenserwartungswert, abgezinst 5,5% (§ 16 BewG)

GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014

521.11.2014

Dr. Stefan Drawetz

Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):

Grundsatz: „Verkehrswert“

1. Wert der Gegenleistung

2. Gemeiner Wert (GW) = erzielbarer Kaufpreis (§ 10 (2) BewG )

Anwendung immer dann, wenn Gegenleistung

nicht vorhanden (= unentgeltlicher Erwerb) oder

nicht ermittelbar oder

geringer als GW (!)

GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014

621.11.2014

Dr. Stefan Drawetz

Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):

Zweck: Vermeidung von Steuerumgehungen durch nicht fremdübliche Gestaltungen

Negativ-Beispiel: Ausübung einer Kaufoption:

IdR nur, weil Verkehrswert inzwischen gleich geblieben oder gestiegen ist.

wenn aber gestiegen: nicht Kaufpreis sondern GW greift ein (krit. dazu Prodinger/Hacksteiner, SWK 2014, 1220)

BMF-Info 11.11.2014: Es ist davon auszu-gehen, dass die unter Fremden vereinbarte Gegenleistung dem GW entspricht keine Aussage zu Options-Problematik

GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014

721.11.2014

Dr. Stefan Drawetz

Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):

Grundsatz: „Verkehrswert“

Ausnahme: Familienbegünstigung

bei allen Übertragungen (auch entgeltlich)

Allgemeine Familienbegünstigung

3facher EW als Bmgl, max. 30% des Gemeinen Wertes

Landwirte-Familienbegünstigung (ab 1.1.2015)

1facher EW 1.6.2014 – 31.12.2014: 3 facher EW lt BMF-Info

GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014

821.11.2014

Dr. Stefan Drawetz

Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):

Familienbegünstigung (Forts.)

Familienkreis: Erwerber ist (gem. § 7 (1) Z 1 u. 2 GrEStG)

Ehegatte, eingetragener Partner, Lebensgefährte wichtig: auch bei Aufteilung des ehelichen/

partnerschaftlichen Gebrauchsvermögens

Gerade Linie: 1 rauf, 2 runter Elternteil Kind, Enkelkind, Adoptivkind, Stiefkind Schwiegerkind

Detto: Steuersatzbegünstigung 2%

GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014

921.11.2014

Dr. Stefan Drawetz

Bemessungsgrundlage NEU (Forts.): Vgl: Familienkreis lt BMF-Info: Erwerber ist (Quelle: BMF-Info v. 11.11.2014)

GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014

1021.11.2014

Dr. Stefan Drawetz

Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):

Familienbegünstigung (Forts.)

Zum Vergleich: Familienkreis für die Grundbuchs-eintragungsgebühr: begünstigte Erwerber

Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie generell

also auch zB Großeltern, Schwiegerenkelkind etc. Pflegekinder Kinder von Stief-/Adoptiv- und Pflegekindern und deren

Ehegatten/eingetragene Partner

Seitenlinie 1. und 2. Grad

Geschwister (Ehegatten, eingetragene Partner) Nichten u. Neffen (Ehegatten, eingetragene Partner)

GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014

1121.11.2014

Dr. Stefan Drawetz

Gewinner 1: Familien

Begünstigte Übertragungen im Familienkreis weiterhin möglich

Zusatz-Deckel: 30% des GW

auch für entgeltliche Übertragungen

zB Übertragung ½ Ehewohnung an Ehepartner gegen Übernahme der ½ Schulden

oft mühsame Gegenleistungsbewertung für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage entfällt

Wohnrechte, Fruchtgenussrechte, Renten

GrESt ab 1.6.2014: Gewinner und Verlierer

1221.11.2014

Dr. Stefan Drawetz

Gewinner 2: Scheidungen

Übernahme von Liegenschaftsanteilen und anteiligen Schulden des einen durch den anderen

bisher: Gegenleistung als Bmgl (außer nicht ermittelbar)

jetzt: generell 3facher EW als Bmgl

GrESt ab 1.6.2014: Gewinner und Verlierer

1321.11.2014

Dr. Stefan Drawetz

Verlierer: Alle unentgeltlichen Über-tragungen außerhalb des begünstigten Familienkreises

Verlierer 1: Zuwendungen an begünstigte Rechtsträger

gemeinnützige Vereine, Kirche etc. Künftig GrESt + Eintragungsgebühr: 3,5% + 1,1% = 4,6% vom Verkehrswert statt 3fachen EW

Verlierer 2: Zuwendungen an Privatstiftungen Künftig GrESt + Stiftungseingangsteuer-Äquivalent + Eintragungsgebühr: 3,5% + 2,5% + 1,1% = 7,1% vom Verkehrswert statt 3fachen EW

Auch bei Zuwendungen an begünstigte Privatstiftungen!

GrESt ab 1.6.2014: Gewinner und Verlierer

1421.11.2014

Dr. Stefan Drawetz

Verlierer: Alle unentgeltlichen Über-tragungen außerhalb des begünstigten Familienkreises

Verlierer 3: Zuwendungen im weiteren Familienkreis zB. GrStk-Schenkung/-Vermächtnis an Urenkerl (GrESt vom VW, GG vom 3fachen EW)

Vgl. aber BMF-Info 11.11.2014: gerade Linie generell begünstigt

GrESt ab 1.6.2014: Gewinner und Verlierer

1521.11.2014

Dr. Stefan Drawetz

Gewinner 3: Fiskus

Übertragungen im Familienkreis: wenig Steuerausfall

„echte“ VW-Verkäufe selten idR „nur“ Wohnrechte, Fruchtgenussrechte, kleine Renten

als Gegenleistung größte „Verluste“: Scheidungen?

VW-Besteuerung aller anderen unentgeltlichen Zuwendungen

einiges an Mehraufkommen

Vgl.: bei Annahme EW-VW-Verhältnis 1 : 10 VW 1 Mio, 3facher EW 300T€:

Allgemein: Diff. TEUR 700 x 4,6% = TEUR 32 Privatstiftung: Diff. TEUR 700 x 7,1% = TEUR 50

GrESt ab 1.6.2014: Gewinner und Verlierer

1621.11.2014

Dr. Stefan Drawetz

Weitere Abweichungen bei der BemessungsgrundlageO-Ton der Erläuterungen zur geplanten GGG-Novelle: „Die GrEStG-Novelle 2014 (ab 1.6.2014) führte die Bmgl nun wieder "näher zusammen“.“

Weitere Abweichungen

zB Tausch GrESt: Wert des hingegebenen Grundstücks GB: Wert des erworbenen Grundstücks

zB Landwirte im Familienkreis GrESt (ab 2015): 1facher EW GB: 3facher EW

GrESt Grundbuchsgebühr: Gleiche Bmgl?

1721.11.2014

Dr. Stefan Drawetz

Weitere Abweichungen bei der Bemessungsgrundlage

weitere "Teufel im Detail“

lt Fachliteratur zB Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren

GrESt: im Wesentlichen Meistbot GB: VW des erworbenen Grstks

Vergleiche GrESt: Wert der Gegenleistung für das Grstk GB: VW des erworbenen Grstks

und einige andere mehr

Fazit: Der Teufel steckt im Detail und macht die gleichzeitige Berechnung von GrESt u. GB-Gebühr sehr fehleranfällig!

GrESt Grundbuchsgebühr: Gleiche Bmgl?

1821.11.2014

Dr. Stefan Drawetz

Derzeit: Gesetzesentwurf

betrifft u.a. auch GB-Eintragungsgebühr

Ziel (u.a.): Wiedereinführung der Voraussetzungen für die gemeinsame Entrichtung von GrESt u. Eintragungs-gebühr durch Parteienvertreter.

Tatsächl. Inkrafttreten der gemeinsamen Entrichtung erst zu einem späteren Zeitpunkt gem. VO des BMJ.

Bis 1.1.2013 war dies möglich u. Regelfall. Seit Reparatur Grundbuchsgebühr unterschiedliche Bmgl

von GrESt u. Eintragungsgebühr. Die GrEStG-Novelle 2014 (Inkrafttreten 1.6.2014) führte die

Bmgl nun wieder "näher zusammen" (O-Ton Erläuterungen GGG-Novelle).

Ausblick: Gerichtsgebühren-Novelle 2014

1921.11.2014

Dr. Stefan Drawetz

Der Plan im Detail:

Eine gemeinsame Erklärung an das FA, das dann die die Daten für die Eintragungsgebühr elektronisch (!) an das Gericht übermittelt.

Entrichtung auch der Grundbuchsgebühr an zuständ. FA, das dann an Gericht weiterleitet.

Zuständig: zentral FA für Gebühren, Verkehrssteuern u. Glücksspiel in Wien

Ausblick: Gerichtsgebühren-Novelle 2014

2021.11.2014

Dr. Stefan Drawetz

Der Plan im Detail:

Vereinfachungen: Vereinfachung 1 für Parteienvertreter: U.a. die

Angaben zur Bewertung der Liegenschaft nur einmalig zu machen.

Vereinfachung 2 für Parteienvertreter: Nur 1 Zahlung.

Vereinfachung 3 für Gerichte: Vorschreibung der Gerichtsgebühr entfällt (derzeit in allen Fällen, in denen nicht Abbuchung bzw. Einziehung erfolgt).

Neu im Detail (soweit jetzt schon bekannt; VO folgt noch): "Zusammenwirken " von FA u. Gericht

wenn keine oder zu geringe Entrichtung: Verständigung der Vorschreibungsbehörde durch FA u. Eintreibung nach Regeln des GEG

Ausblick: Gerichtsgebühren-Novelle 2014

2121.11.2014

Dr. Stefan Drawetz

Der Plan im Detail:

Akteneinsicht in GrESt-Akt für Gericht auf Anfrage

Prüfung/Korrektur, falls sich nachträgl. die Unrichtigkeit der Grundbuchsgebühr zufolge unrichtiger Angaben in GrESt-Selbstberechnungserklärung herausstellt:

Neubemessung von Amts wegen auch trotz Rechtskraft Nachforderung trotz Verjährung möglich (!!!) Info an FA betr. Unrichtigkeit ohne unnötigen Aufschub

für Korr. der GrESt

Kritik des ÖHGB

Ausblick: Gerichtsgebühren-Novelle 2014

2221.11.2014

Dr. Stefan Drawetz

Dr. Stefan DrawetzSteuerberater & Wirtschaftsprüfer

Petersgasse 128, 8010 Graz

Tel.: 0316 4780

E-Mail: s.drawetz@grazertreuhand.at

www.grazertreuhand.at

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

2321.11.2014