Die Eigentümerversammlung, Vertretung...

Beiratsseminar 2012Beiratsseminar 2012

Die Die

Gerald Lipka, Fachanwalt für MietGerald Lipka, Fachanwalt für Miet--und Wohnungseigentum, und Wohnungseigentum,

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Eigentümerversammlung,Eigentümerversammlung,

Vertretung und Vertretung und ErsatzzustellungsvertreterErsatzzustellungsvertreter

Die EigentümerversammlungDie Eigentümerversammlung

�� 1. Allgemeines1. Allgemeines

�� Zentrales Organ der WillensbildungZentrales Organ der Willensbildung

�� Mindestens einmal jährlichMindestens einmal jährlich

�� Einladungsfrist 2 WochenEinladungsfrist 2 Wochen


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�� Einladungsfrist 2 WochenEinladungsfrist 2 Wochen

�� Einladung durch Verwalter/ MinderheitenquorumEinladung durch Verwalter/ Minderheitenquorum

�� Sämtliche Eigentümer/ zuletzt bekannte Sämtliche Eigentümer/ zuletzt bekannte AnschriftAnschrift

�� Einladungsmängel Einladungsmängel –– formelle Beschlussmängelformelle Beschlussmängel


�� 2. Die Durchführung der Versammlung2. Die Durchführung der Versammlung

�� Beschlussfähigkeit Beschlussfähigkeit -- §§ 25 Abs. 3 WEG25 Abs. 3 WEG�� Mehr als die Hälfte der MEAMehr als die Hälfte der MEA

�� Zweitversammlung Zweitversammlung –– EventualeinberufungEventualeinberufung�� Verwalter i.d.R. VersammlungsleiterVerwalter i.d.R. Versammlungsleiter


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�� Verwalter i.d.R. VersammlungsleiterVerwalter i.d.R. Versammlungsleiter�� Nicht öffentlichNicht öffentlich�� Problem: Teilnahme Gäste oder VertreterProblem: Teilnahme Gäste oder Vertreter�� Rechtswidriger Ausschluss Rechtswidriger Ausschluss –– AnfechtbarkeitAnfechtbarkeit�� OLG Köln, 22.06.09, 16 Wx 266/07 OLG Köln, 22.06.09, 16 Wx 266/07

BeratungsbedarfBeratungsbedarf-- Teilnahme RA zulässigTeilnahme RA zulässig


�� Sonderfälle Vertretungsbeschränkung:Sonderfälle Vertretungsbeschränkung:�� Nichteheliche Gemeinschaft (evident, Nichteheliche Gemeinschaft (evident,

dauerhaft) OLG Köln, ZMR 2004,378dauerhaft) OLG Köln, ZMR 2004,378�� Erwerber Erwerber (KG, ZMR 94, 524; ua.)(KG, ZMR 94, 524; ua.)

•• AuflassungsvormerkungAuflassungsvormerkung


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•• AuflassungsvormerkungAuflassungsvormerkung•• Keine gemeinschaftsfremden EinflüsseKeine gemeinschaftsfremden Einflüsse•• Ausdrückliche VollmachtAusdrückliche Vollmacht•• AuslegungAuslegung

�� „Schrottimmobilie“„Schrottimmobilie“-- wirtschaftl. Rückübertragungwirtschaftl. Rückübertragung

�� Treu und Glauben ( BGH NJW 87, 650; NJW Treu und Glauben ( BGH NJW 87, 650; NJW 93, 1329) 93, 1329) Krankheit, Zerstrittenheit, SprachkenntnisKrankheit, Zerstrittenheit, Sprachkenntnis


�� Aufruf der Tagesordnungspunkte Aufruf der Tagesordnungspunkte ––BeschlussanträgeBeschlussanträge

�� Abstimmung:Abstimmung:�� §§ 25 Abs. 2 WEG 25 Abs. 2 WEG –– KopfprinzipKopfprinzip

Nach EinheitenNach Einheiten


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�� Nach EinheitenNach Einheiten�� Nach MiteigentumsanteilenNach Miteigentumsanteilen

�� Stimmrechtsausschluss Stimmrechtsausschluss -- §§ 25 Abs.5 WEG25 Abs.5 WEG�� MajorisierungMajorisierung�� Verkündung des Beschlussergebnisses Verkündung des Beschlussergebnisses ––

konstitutive Bedeutung; BGH, NJW 01,3339konstitutive Bedeutung; BGH, NJW 01,3339


�� MehrheitsbeschlussMehrheitsbeschluss

�� Qualifizierter MehrheitsbeschlussQualifizierter Mehrheitsbeschluss

�� NegativbeschlussNegativbeschluss

NichtbeschlussNichtbeschluss


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�� NichtbeschlussNichtbeschluss

�� ZweitbeschlussZweitbeschluss

�� Schriftlicher BeschlussSchriftlicher Beschluss

�� Protokoll und BeschlussProtokoll und Beschluss--SammlungSammlung


�� 3. fehlerhafte Beschlüsse3. fehlerhafte Beschlüsse

�� Nichtigkeit Nichtigkeit �� Verstoß gegen zwingende Normen, gegen Verstoß gegen zwingende Normen, gegen

gesetzliche Verbote, gegen gute Sitten, fehlende gesetzliche Verbote, gegen gute Sitten, fehlende inhaltliche Bestimmtheitinhaltliche Bestimmtheit

AnfechtbarkeitAnfechtbarkeit


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�� AnfechtbarkeitAnfechtbarkeit�� Anfechtungsklage Anfechtungsklage §§ 46 Abs.1 WEG46 Abs.1 WEG�� Binnen eines MonatsBinnen eines Monats�� Ab BeschlussfassungAb Beschlussfassung�� Formelle Fehler Formelle Fehler �� Fehlende BeschlusskompetenzFehlende Beschlusskompetenz�� Verstoß gegen ordnungsgemäße VerwaltungVerstoß gegen ordnungsgemäße Verwaltung


�� Wichtigste Beschlussinhalte:Wichtigste Beschlussinhalte:

�� a. Verwalterbestellung a. Verwalterbestellung §§ 26 Abs. 1 WEG26 Abs. 1 WEG�� StimmenmehrheitStimmenmehrheit

Erstverwalter höchstens 3 Jahre Erstverwalter höchstens 3 Jahre §§ 26 abs. 1 26 abs. 1


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�� Erstverwalter höchstens 3 Jahre Erstverwalter höchstens 3 Jahre §§ 26 abs. 1 26 abs. 1 Satz 2 WEG Satz 2 WEG

�� Wiederwahl möglich Wiederwahl möglich –– höchstens je 5 Jahre höchstens je 5 Jahre

�� Abschluss des Verwaltervertrages ureigene Abschluss des Verwaltervertrages ureigene Aufgabe der EigentümerversammlungAufgabe der Eigentümerversammlung

Die EigentümerversammlungDie EigentümerversammlungErstverwalterErstverwalter

�� §§ 26 Abs. 1, S. 2 WEG26 Abs. 1, S. 2 WEG�� Bestellung und Abberufung des VerwaltersBestellung und Abberufung des Verwalters

Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre


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Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstensWohnungseigentum aber auf höchstens drei drei Jahre.Jahre.


�� Verwalterbestellung Verwalterbestellung -- Problem :Problem :�� Ermächtigung des BeiratesErmächtigung des Beirates

�� Umfang der Vollmacht Umfang der Vollmacht –– konkrete Klauselnkonkrete Klauseln

�� Ausgehandelten Vertrag durch Ausgehandelten Vertrag durch


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�� Ausgehandelten Vertrag durch Ausgehandelten Vertrag durch Eigentümerversammlung genehmigen Eigentümerversammlung genehmigen lassen!lassen!

�� OLG Frankfurt a. M. 19.05.08; 20 OLG Frankfurt a. M. 19.05.08; 20 W169/07 W169/07 –– Umfang der BevollmächtigungUmfang der Bevollmächtigung


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Die Eigentümerversammlung Die Eigentümerversammlung

�� b. Erstellung von Jahresabrechnungen b. Erstellung von Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänenund Wirtschaftsplänen�� Gesamtabrechnung/GesamtwirtschaftsplanGesamtabrechnung/Gesamtwirtschaftsplan

Beschluss über Beschluss über Einzel Einzel –– Jahresabrechnung Jahresabrechnung


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Beschluss über Beschluss über Einzel Einzel –– Jahresabrechnung Jahresabrechnung

und Einzel und Einzel –– WirtschaftspläneWirtschaftspläne

�� FälligkeitsvoraussetzungFälligkeitsvoraussetzung

�� Neue Beschlusskompetenzen nach ReformNeue Beschlusskompetenzen nach Reform


�� §§ 28 Abs. 1 WEG; Wirtschaftsplan28 Abs. 1 WEG; Wirtschaftsplan

�� §§ 28 Abs. 3 WEG; Jahresabrechnung28 Abs. 3 WEG; Jahresabrechnung

Jeweils für KalenderjahrJeweils für Kalenderjahr


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�� Jeweils für KalenderjahrJeweils für Kalenderjahr

�� Einfache StimmenmehrheitEinfache Stimmenmehrheit

�� GesamtGesamt--/Einzelwirtschaftspläne/Einzelwirtschaftspläne

�� GesamtGesamt--/Einzelabrechnung/Einzelabrechnung


�� 1. Wirtschaftsplan1. Wirtschaftsplan�� §§ 28 Abs.1 Satz 1 WEG28 Abs.1 Satz 1 WEG

�� Nr.1: voraussichtlichen Einnahmen und Nr.1: voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des gemeinschaftlichen EigentumsAusgaben des gemeinschaftlichen Eigentums


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Ausgaben des gemeinschaftlichen EigentumsAusgaben des gemeinschaftlichen Eigentums

�� Nr.2: anteilige LastenNr.2: anteilige Lasten-- und Kostentragungund Kostentragung

der WE ausweisender WE ausweisen

�� Nr.3: Beitragsleistung der WE zur Nr.3: Beitragsleistung der WE zur Instandhaltungsrücklage ausweisenInstandhaltungsrücklage ausweisen


�� Bedeutung:Bedeutung:�� Wirtschaftliche HandlungsfähigkeitWirtschaftliche Handlungsfähigkeit

�� Vorauszahlung, meist monatlichVorauszahlung, meist monatlich

Beschluss über Einzelwirtschaftsplan Beschluss über Einzelwirtschaftsplan


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�� Beschluss über Einzelwirtschaftsplan Beschluss über Einzelwirtschaftsplan Fälligkeitsvoraussetzung (BayObLG ZMR Fälligkeitsvoraussetzung (BayObLG ZMR 2005, 384, 386)2005, 384, 386)

�� Neu: BGH 4.12.2009 V ZR 44/09Neu: BGH 4.12.2009 V ZR 44/09


�� Notwendige Inhalte des WP:Notwendige Inhalte des WP:�� Konkrete Höhe der Zahlungen Konkrete Höhe der Zahlungen

ErmessensspielraumErmessensspielraum

�� Gegenüberstellung Einnahmen/AusgabenGegenüberstellung Einnahmen/Ausgaben


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�� Gegenüberstellung Einnahmen/AusgabenGegenüberstellung Einnahmen/Ausgaben

�� Kostenverteilungsschlüssel beachten Kostenverteilungsschlüssel beachten

(Niedenführ/ K./ V., (Niedenführ/ K./ V., §§ 28 Rdnr.15)28 Rdnr.15)

�� Zweckbestimmung der Zahlungen (BGH)Zweckbestimmung der Zahlungen (BGH)


�� 2. Die Jahresabrechnung2. Die Jahresabrechnung

�� §§ 28 Abs.3 WEG28 Abs.3 WEG

�� Abrechnungszeitraum: KalenderjahrAbrechnungszeitraum: Kalenderjahr

Unterscheide: Unterscheide:


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�� Unterscheide: Unterscheide: Gesamtabrechnung/EinzelabrechnungGesamtabrechnung/Einzelabrechnung


�� Gesamtabrechnung: Gesamtabrechnung: �� Übersicht tatsächlich geleistete Einnahmen Übersicht tatsächlich geleistete Einnahmen

und Ausgaben; und Ausgaben;

�� Salden der BankkontenSalden der Bankkonten


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�� Salden der BankkontenSalden der Bankkonten

�� Rechnerische Schlüssigkeitsprüfung möglichRechnerische Schlüssigkeitsprüfung möglich

(Niedenführ / K. / V. (Niedenführ / K. / V. §§ 28 Rdnr. 43)28 Rdnr. 43)


�� Zweck der Einzelabrechnung:Zweck der Einzelabrechnung:�� Ermittelten Einnahmen und Ausgaben nach Ermittelten Einnahmen und Ausgaben nach

Kostenverteilungsschlüssel auf Eigentümer Kostenverteilungsschlüssel auf Eigentümer verteilenverteilenBeschluss über Einzelabrechnung Beschluss über Einzelabrechnung


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�� Beschluss über Einzelabrechnung Beschluss über Einzelabrechnung Vorraussetzung für gerichtliche Vorraussetzung für gerichtliche Geltendmachung, konkreter Geltendmachung, konkreter Nachzahlungsbetrag beziffertNachzahlungsbetrag beziffert

(BayObLG, NZM 2002, 1033, 1034)(BayObLG, NZM 2002, 1033, 1034)BGH 4.12.09, V ZR 44/09BGH 4.12.09, V ZR 44/09


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�� 4. Der Ersatzzustellungsvertreter4. Der Ersatzzustellungsvertreter

�� §§ 45 WEG.45 WEG.

1. Der Verwalter ist Zustellungsvertreter 1. Der Verwalter ist Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer, wenn diese der Wohnungseigentümer, wenn diese


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der Wohnungseigentümer, wenn diese der Wohnungseigentümer, wenn diese Beklagte oder gemäß Beklagte oder gemäß §§ 48 Abs.1 Satz 1 48 Abs.1 Satz 1 beizuladen sind, es sei denn, dass er als beizuladen sind, es sei denn, dass er als Gegner der Wohnungseigentümer an dem Gegner der Wohnungseigentümer an dem Verfahren beteiligt ist oder…Verfahren beteiligt ist oder…


�� ….aufgrund des Streitgegenstandes die ….aufgrund des Streitgegenstandes die Gefahr besteht, der Verwalter werde die Gefahr besteht, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten.unterrichten.


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unterrichten.unterrichten.


�� §§ 45 Abs. 2 WEG:45 Abs. 2 WEG:

�� Die Wohnungseigentümer haben für den Die Wohnungseigentümer haben für den Fall, dass der Verwalter als Fall, dass der Verwalter als Zustellungsvertreter ausgeschlossen ist, Zustellungsvertreter ausgeschlossen ist,


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Zustellungsvertreter ausgeschlossen ist, Zustellungsvertreter ausgeschlossen ist, durch Beschluss mit Stimmenmehrheit durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen Ersatzzustellungsvertreter sowie einen Ersatzzustellungsvertreter sowie dessen Vertreter zu bestellen, auch wenn dessen Vertreter zu bestellen, auch wenn ein Rechtsstreit noch nicht anhängig ist…ein Rechtsstreit noch nicht anhängig ist…


�� …Der Ersatzzustellungsvertreter tritt in die …Der Ersatzzustellungsvertreter tritt in die dem Verwalter als Zustellungsvertreter dem Verwalter als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer zustehenden der Wohnungseigentümer zustehenden Aufgaben und Befugnisse ein, sofern das Aufgaben und Befugnisse ein, sofern das


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Aufgaben und Befugnisse ein, sofern das Aufgaben und Befugnisse ein, sofern das Gericht die Zustellung an ihn anordnet; Gericht die Zustellung an ihn anordnet; Absatz 1 gilt entsprechend.Absatz 1 gilt entsprechend.


�� §§ 45 Abs. 3 WEG:45 Abs. 3 WEG:

�� Haben die Wohnungseigentümer Haben die Wohnungseigentümer entgegen Absatz 2 Satz 1 keinen entgegen Absatz 2 Satz 1 keinen Ersatzzustellungsvertreter bestellt oder ist Ersatzzustellungsvertreter bestellt oder ist


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Ersatzzustellungsvertreter bestellt oder ist Ersatzzustellungsvertreter bestellt oder ist die Zustellung nach den Absätzen 1 und 2 die Zustellung nach den Absätzen 1 und 2 aus sonstigen Gründen nicht ausführbar, aus sonstigen Gründen nicht ausführbar, kann das Gericht einen kann das Gericht einen Ersatzzustellungsvertreter bestellen.Ersatzzustellungsvertreter bestellen.


�� Bedeutung für die Eigentümer:Bedeutung für die Eigentümer:�� Fristwahrung bei AnfechtungFristwahrung bei Anfechtung�� Auseinandersetzungen mit dem VerwalterAuseinandersetzungen mit dem Verwalter


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�� Zustellungsvertreter, der WEG Zustellungsvertreter, der WEG -- Verwalter; Verwalter; RegelfallRegelfall

�� Ausnahme: Ausnahme: �� Verwalter Verwalter –– Gegner / oder Gefahr nicht Gegner / oder Gefahr nicht

sachgerechter Unterrichtungsachgerechter Unterrichtung


�� Konkrete InteressenkollisionKonkrete Interessenkollision erforderlich:erforderlich:

�� Verwalter ficht selbst einen Beschluss anVerwalter ficht selbst einen Beschluss an

�� Tritt einer Anfechtung beiTritt einer Anfechtung bei

�� Jahresabrechnung/ Entlastung Verwalter Jahresabrechnung/ Entlastung Verwalter


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�� Jahresabrechnung/ Entlastung Verwalter Jahresabrechnung/ Entlastung Verwalter angefochtenangefochten

�� Verwalter legt im eigenen Namen Rechtsmittel Verwalter legt im eigenen Namen Rechtsmittel einein

�� Bestellung oder Abberufung des Verwalters Bestellung oder Abberufung des Verwalters (Niedenführ, WEG (Niedenführ, WEG §§ 45, Rdnr.11)45, Rdnr.11)


�� Verwalter fehltVerwalter fehlt

�� Mehrheitsbeschluss zur Wahl des Mehrheitsbeschluss zur Wahl des ErsatzzustellungsvertretersErsatzzustellungsvertreters


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ErsatzzustellungsvertretersErsatzzustellungsvertreters

�� Wahl ausdrücklich annehmen Wahl ausdrücklich annehmen ( Niedenführ, ( Niedenführ, WEG, WEG, §§ 45, Rdnr. 18)45, Rdnr. 18)

�� Pflichten übernommen!Pflichten übernommen! (BGH, NZM 2009,517)(BGH, NZM 2009,517)

�� Schriftverkehr übersenden, InformationSchriftverkehr übersenden, Information


�� Beschlussinhalte:Beschlussinhalte:�� Wie sind die Eigentümer zu informieren? Wie sind die Eigentümer zu informieren?

Post, ePost, e--mail etc.mail etc.�� Kostenerstattung, VorschussKostenerstattung, Vorschuss


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�� Vollmacht einen Rechtsanwalt zu beauftragenVollmacht einen Rechtsanwalt zu beauftragen

�� Gericht kann Vergütung festsetzen Gericht kann Vergütung festsetzen (AG (AG Dortmund, NZM 2008, 938)Dortmund, NZM 2008, 938)

�� Erstattungsfähige ProzesskostenErstattungsfähige Prozesskosten

Vielen Dank für Ihre Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!Aufmerksamkeit!

�� Gerald Lipka Gerald Lipka �� RechtsanwaltRechtsanwalt

�� Fachanwalt für MietFachanwalt für Miet-- und Wohnungseigentumsrechtund Wohnungseigentumsrecht


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�� Fachanwalt für MietFachanwalt für Miet-- und Wohnungseigentumsrechtund Wohnungseigentumsrecht

�� Fahrgasse 87Fahrgasse 87�� 60311 Frankfurt/M.60311 Frankfurt/M.

�� Tel. 069/ 9130540Tel. 069/ 9130540�� info@[email protected]

Verband der Immobilienverwalter Verband der Immobilienverwalter Hessen e.V.Hessen e.V.

�� Schwarzburgstraße 28Schwarzburgstraße 28

�� 60318 Frankfurt/M.60318 Frankfurt/M.

�� Tel.: 0700 / 200 500 30Tel.: 0700 / 200 500 30


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�� Tel.: 0700 / 200 500 30Tel.: 0700 / 200 500 30

�� Fax: 0700 / 200 500 40Fax: 0700 / 200 500 40

�� www. hausverwalter.dewww. hausverwalter.de

�� [email protected]@hausverwalter.de

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