Spezialthema Urbanes Gebiet – gif im Fokus 1/2017 // 5
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urbs, urbis – die Stadt. Die Stadt
wächst. Schon immer. Immer schneller,
höher, weiter. Seit der Antike bekannt,
in der Bibel behandelt und trotzdem
heute ein Megatrend. Auf diesen Zug
ist nun auch das Bundesbauministe
rium aufgesprungen und hat einen
Gesetzesentwurf zur Einführung des
„Urbanen Gebiets“, planungsrechtlich
abgekürzt MU, vorgelegt – das erste
neue Baugebiet in der Baunutzungs
verordnung seit ihrem Inkrafttreten
vor über 50 Jahren. Inhalt, Erwartun
gen, Kritik und ein Ausblick zu diesem
Gesetzesvorhaben sind Gegenstand
dieses Beitrags.
Einleitung
Der Megatrend der Urbanisierung
speist sich aus einer Vielzahl von
Faktoren: Bevölkerungswachstum,
Landflucht, aber vor allem die Attrak
tivität des städtischen Wohnens.
So prognostiziert das Institut der
deutschen Wirtschaft aktuell für die
kommenden 20 Jahre ein weiteres
Wachstum der deutschen Städte: bis
2035 sollen deutsche Großstädte wie
Berlin, Frankfurt und München zwi
schen 11 % und 15 % wachsen [1].
Angemessenen Wohnraum für die
breiten Schichten der Bevölkerung
zu schaffen, ist daher das Gebot
der Stunde. Gesunde Wohn und
Arbeitsverhältnisse dabei nicht zu
vergessen, mahnt uns § 1 Abs. 6 Nr. 1
BauGB. Wohnraum schaffen lässt sich
in erster Linie durch Neubau. Für die
soziale Komponente oder bezahlbares
Wohnen sorgen dabei Modelle der
„Sozialgerechten Bodennutzung“
oder der „Kooperativen Baulandent
wicklung“, wie sie in allen deutschen
(Groß)Städten zu finden sind.
Wachstum stößt jedoch immer auch
an Grenzen. Früher an die Stadtmauer,
heute an und um den Autobahnring
als moderne Stadtmauer. Neben den
Trend der Urbanisierung treten daher
die Nachverdichtung und Innenent
wicklung sowie Flächenkonversions
projekte, also die Umwandlung von
ehemals industriell, militärisch oder zu
Verkehrszwecken genutzten Flächen –
teilweise riesige Areale – zu Büro
standorten oder Wohnungen. Städte
wachsen dabei auch und vor allem
dort, wo die Planer bislang Flächen
freigehalten hatten, als Pufferzone im
Sinne des Trennungsgebots des § 50
BImSchG, wonach emittierende und
sensible Nutzungen möglichst nicht
nebeneinander, sondern getrennt
voneinander angesiedelt werden sol
len. Wenn die Stadt also näher an ihre
(früheren oder verkleinert noch weiter
bestehenden) Industrieareale oder
Verkehrstrassen heranrückt, kommt
es zu Immissionskonflikten. Gesucht
wird das maritime Flair in Hafennähe,
also Wasser und industrieller Chic,
nicht aber der damit verbundene
Lärm. Jeder freut sich über eine gute
Verkehrsanbindung und die Stadt
der kurzen Wege, doch niemand will
nachts von Lärm geweckt werden.
Diese Konflikte zu lösen und zugleich
Spielräume für den städtischen
Wohnungsbau zu geben, ist Ziel des
am 30. November 2016 durch das
Bundeskabinett beschlossenen Regie
rungsentwurfs. Dessen Kerninhalt ist
ein neuer Baugebietstypus in der Bau
nutzungsverordnung (BauNVO): das
Urbane Gebiet. Da es sich um eine
gemischte Baufläche handelt (vgl. § 1
Abs. 1 Nr. 2 BauNVO), soll es die Ab
kürzung MU erhalten. Anlass für diese
Änderung im Städtebaurecht ist die
Das Urbane Gebiet aus rechtlicher Sicht
– Dr. Mathias Hellriegel –
6 // gif im Fokus 1/2017 – Spezialthema Urbanes Gebiet
Ergänzung der BauNVO um
den neuen Baugebiets typus
des MU
§ 6a BauNVO enthält ein ausdiffe
renziertes Regelungssystem zur Art
der baulichen Nutzung in Urbanen
Gebieten. Zulässig soll ein bunter
Nutzungsmix aus Wohnen, Geschäfts
und Bürogebäude, Einzelhandel,
Schank und Speisewirtschaften,
Beherbergung, Gewerbe, Verwaltung
sowie Anlagen für kirchliche, kultu
relle, soziale, gesundheitliche und
sportliche Zwecke sein (§ 6a Abs. 2
BauNVO), ausnahmsweise sogar
Tankstellen sowie kerngebietstypische
Vergnügungsstätten (§ 6a Abs. 3
BauNVO).
Anders als der Referentenentwurf
vom Juni 2016 erklärt der Kabinetts
entwurf Wohngebäude für allgemein
zulässig. Einer planungsrechtlichen
Ausnahme wie zunächst vorgesehen
bedarf es daher nicht. Bauvorhaben
mit Wohnnutzung im innerstädti
schen Bereich werden somit nach
dem neuen Entwurf weiter erleichtert.
Die vielfältige Nutzung soll einen
lebendigen öffentlichen Raum und die
eingangs genannte nutzungsgemisch
te Stadt der kurzen Wege fördern [4].
Dieser Grad der Nutzungsmischung
kann aktuell keinem der bestehenden
Baugebietstypen der BauNVO zuge
ordnet werden – Grund genug, erst
mals seit Inkrafttreten der BauNVO
1962 eine neue Gebietskategorie für
die veränderten Bedürfnisse zu schaf
fen. Ein solches Nebeneinander von
Wohnen und Gewerbe ist momentan
lediglich im Mischgebiet (MI) zulässig,
dort aber mit der Einschränkung, dass
keine der beiden Nutzungen dominie
ren darf [5]. Das nötige ausgewogene
Mischungsverhältnis fällt für die
Urbanen Gebiete weg, hält § 6a Abs.
1 Satz 2 BauNVO doch gerade eine
gleichgewichtige Nutzungsmischung
nicht (mehr) für notwendig (anders
als noch der ursprüngliche Referen
tenentwurf, dem diese Klarstellung
fehlte).
Umsetzung einer europäischen Richt
linie sowie des Programms „Bündnis
für bezahlbares Wohnen und Bauen
und zur WohnungsbauOffensive“ [2]
als Großprojekt der Bundesbauminis
terin Barbara Hendricks.
Was bietet der neue Baugebietstypus
der Urbanen Gebiete? Dem Leitbild
zufolge soll diese Kategorie eine
„nutzungsgemischte Stadt der kurzen
Wege“ [3] verwirklichen. Dabei sind
die Ziele dieser Novelle reichlich hoch
gesteckt: Räumliche Nähe von wich
tigen Funktionen wie Wohnen, Arbei
ten, Versorgung, Bildung, Kultur und
Erholung bei gleichzeitiger Beibehal
tung des hohen Lärmschutzniveaus
und mehr städtebauliche Flexibilität
trotz hohen Klimaschutzansprüchen.
Alle Nutzungsformen sollen sich auf
engstem Raum vereinen, ohne dass
der Lärmschutzpegel steigt und damit
die gesunden Wohn und Arbeitsver
hältnisse leiden. Insbesondere soll die
neue Baugebietskategorie den städte
baulichen Handlungsspielraum der
Kommunen erweitern, um städtisches
Bauen zu erleichtern.
Übersicht zu den
Änderungen für
das MU
Der Kabinettsentwurf vom 30.
November 2016 sieht vor, mit dem
Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie
2014/52/EU im Städtebaurecht und
zur Stärkung des neuen Zusammen
lebens in der Stadt die Kategorie
Urbane Gebiete (MU) in § 6a BauNVO
einzuführen (hierzu sogleich 1.) und
für das MU ein neues Nutzungsmaß
durch Anpassung von § 17 BauNVO
vorzugeben (unten 2.). Parallel dazu
soll nach einem weiteren Kabinetts
entwurf die TA Lärm geändert und
an die neue Baugebietskategorie
angepasst werden (vgl. 3.). Diese
zwei Regelungswerke mit ihren drei
Kerninhalten sind demnach elementar
für die Schaffung der neuen Urbanen
Gebiete:
Spezialthema Urbanes Gebiet – gif im Fokus 1/2017 // 7
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Insgesamt verspricht § 6a BauNVO
demnach mehr Flexibilität für Kom
munen und damit mehr Gestaltungs
möglichkeiten für Bauherren, Planer
und andere Akteure für die Schaffung
des dringend benötigten, aber auch
mit anderen Nutzungen durchmisch
ten Wohnraums in der wachsenden
Stadt.
Maß der baulichen Nut
zung: Hohe Bebauungs
dichte nach § 17 BauNVO
§ 17 BauNVO soll künftig die Möglich
keit bieten, im Urbanen Gebiet höher
und dichter in Innenstadtlagen zu
bauen. Dies erlauben eine Grundflä
chenzahl (GRZ) von 0,8 und eine Ge
schossflächenzahl (GFZ) von 3,0. Da
mit dürfen in Urbanen Gebieten bis zu
80 % der Grundstücksfläche bebaut
werden, diese Obergrenze liegt genau
zwischen Dorf und Mischgebieten
(0,6) und Kerngebieten (1,0). Daneben
darf die Fläche aller Geschosse drei
mal so groß sein wie das Grundstück
– genau wie im Kerngebiet –, was zu
einer deutlich höheren baulichen
Dichte führen kann und wird. Diese
soll den eingangs genannten Zielen
des Urbanen Gebiets, insbesondere
der Schaffung von Wohnraum ohne
Versiegelung neuer Flächen, dienen
und wiederum Flexibilität für Kom
Auch ein Kerngebiet (MK) soll für die
Entwicklung der nutzungsgemischten
Stadt der kurzen Wege nicht ausrei
chen, da dieses eine Wohnnutzung
im Gegensatz zum Urbanen Gebiet
grundsätzlich nur ausnahmsweise
vorsieht. Zwar kann Wohnen nach
§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO auch im
Kerngebiet für allgemein zulässig
erklärt werden; die Gebietstypologie
muss aber gewahrt bleiben, was in
Kerngebieten zu einem Wohnanteil
von maximal 50 % führt (teilweise
wird im Kerngebiet sogar ein Maxi
malanteil von 20 bis 30 % gesehen).
Im Gegensatz dazu ist das Urbane
Gebiet nicht an bestimmte Anteile
verschiedener Nutzungsarten zur
Wahrung der Gebietstypologie
gebunden. Damit ist auch ein Anteil
von 80 % Wohnnutzung im Urbanen
Gebiet unproblematisch, im Kernge
biet dagegen undenkbar und selbst
im Mischgebiet häufig Gegenstand
heftiger Diskussionen. Das Urbane
Gebiet soll demnach den Kommunen
ein Instrument zur Verfügung stellen,
künftig in den stark verdichteten städ
tischen Gebieten leichter Wohnraum
schaffen zu können und gleichzeitig
für gemischte Nutzungsstrukturen
zu sorgen. In diesem Sinne stellt sich
das Urbane Gebiet als Schnittmenge
des Kern, Misch und Allgemeinen
Wohngebiets dar (s. Abbildung).
Das Urbane Gebiet als Schnittmenge des Kern-, Misch- und
Allgemeinen Wohngebiets
munen bieten, den stark verdichteten
Stadtkern mit Mangel an Bauplätzen
zu bebauen.
Anpassung der TA Lärm
zur Regelung des Immis
sionsschutzes im MU
Problematisch für die Nachverdich
tung im städtischen Raum sind
vor allem Lärmimmissionen. Dies
gilt umso mehr wegen der nach
§ 6a BauNVO zulässigen und gar
erwünschten Nutzungsmischung und
der hohen Bebauungsdichte. Die vom
Kabinett ebenfalls am 30. November
2016 beschlossene Allgemeine
Verwaltungsvorschrift zur Änderung
der TA Lärm [6], welche nun nicht
wie der oben genannte Entwurf das
Gesetzgebungsverfahren durchlaufen
muss, sondern allein der Zustimmung
des Bundesrates bedarf, sieht dem
entsprechend eine Ergänzung der
TA Lärm vor – dies war allein schon
aufgrund der Einführung der neuen
Baugebietskategorie des Urbanen Ge
bietes erforderlich, geht aber darüber
hinaus:
Nach Nummer 6.1 Satz 1 der TA Lärm
sollen die Immissionsrichtwerte in
Urbanen Gebieten tags 63 dB(A) und
nachts 48 dB(A) betragen. Damit
liegen die Richtwerte deutlich über
denen in Dorf, Misch und sogar
Kerngebieten (in Mischgebieten 60
dB(A) tags und 45 dB(A) nachts),
gleichzeitig aber unterhalb jenen in
Gewerbegebieten (65 dB(A) tags und
50 dB(A) nachts). 3 dB(A) sieht zwar
nicht nach viel aus, bedeutet tat
sächlich aber eine Verdopplung des
Lärmpegels. Das bedeutet, dass sich
eine heranrückende Wohnbebauung
im Urbanen Gebiet einem doppelt so
hohen Lärm aussetzen darf, als dies
etwa in einem Mischgebiet der Fall ist.
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8 // gif im Fokus 1/2017 – Spezialthema Urbanes Gebiet
Damit wird eine wesentliche Hürde
für die wachsende Stadt beseitigt,
mussten doch Betreiber emittierender
Anlagen bei einer heranrückenden
(Wohn)Bebauung fürchten, dass
ihnen – aufgrund ihrer dynamischen
Betreiberpflichten als Ausdruck des
Verursacher und in Überwindung des
Prioritätsprinzips – Einschränkungen
ihres Betriebs auferlegt werden. Da
der Gewerbelärm außen (d. h. 0,5 m
vor dem geöffneten Fenster) und
nicht innen gemessen wird, konnten
diese Lärmkonflikte bislang auch
nicht durch passive Schallschutz
fenster gelöst werden; dies ändert
sich zwar nicht, doch entschärft die
Erhöhung der Immissionsrichtwerte –
also des Niveaus des von der her
an rückenden Wohnbebauung zu
dul den den Lärms – etwaige zu er
wartende Nutzungskonflikte zwischen
schutzbedürftiger Wohnnutzung und
emittierenden Anlagen bereits im
Vorfeld.
Rezeption des
Gesetzentwurfs
Die Reform des Städtebaurechts mit
der Einführung des neuen Bauge
bietstypus Urbanes Gebiet und der
damit einhergehenden Anpassung
des Lärmschutzes durch Änderung
der TA Lärm wird durch Praktiker
weitgehend begrüßt und ist unum
gänglich für bezahlbaren Wohnraum
und nachhaltige Stadtentwicklung in
Großstädten. Unumgänglich deshalb,
weil das eingangs beschriebene Phä
nomen der Urbanisierung kein Ende
nimmt, weil Städte ständig wachsen,
Wohnraum knapp wird und Kommu
nen derzeit mit der Schaffung von be
zahlbarem Wohnraum in Innenstadt
lagen in verlärmten Bereichen oftmals
an ihre Grenzen stoßen.
Ob die Regelungen auch alle tatsäch
lich Gesetz werden und sich in der
Praxis bewähren, wird sich zeigen.
Jedenfalls wird bereits jetzt schon
Kritik an der Unvollständigkeit des
Regierungsentwurfs zum Städte
baurecht laut. Im Vordergrund steht
dabei die Gefahr eines abgeschwäch
ten Lärmschutzes durch die hohen
Immissionsrichtwerte im Urbanen Ge
biet. Denn auch im Urbanen Gebiet ist
das Bedürfnis nach einem gesunden
Nachtschlaf nicht anders. Ergänzun
gen werden mithin vor allem zu Fest
setzungen von passiven Schallschutz
maßnahmen im Bebauungsplan auf
der Grundlage des BauGB gefordert
[7]. Gefordert wird eine (weitere) ge
setzliche Regelung im BauGB, um es
den Kommunen zu ermöglichen, im
Bebauungsplan Festsetzungen zum
passiven Schallschutz zu treffen, die
trotz hoher Lärmrichtwerte aufgrund
der Nutzungsmischung gesunde
Wohn und Schlafverhältnisse sicher
stellen. Angeregt wird daneben, den
Immissionsort von außen zumindest
teilweise nach innen zu verlagern
sowie zwischen Kern und Randzeiten
zu differenzieren [8]. Verkannt wird
dabei, dass die Immissionsrichtwerte
der TA Lärm nur mittelbar das zu
duldende Lärmniveau im Urbanen
Gebiet bestimmen; eigentlich defi
nieren sie, wie laut die emittierenden
Anlagen betrieben werden dürfen.
Deren Betrieb und Betreiber können
jedoch nicht vom Schallschutz der
benachbarten (Wohn)Bebauung
abhängig sein, denn darauf haben sie
keinen Einfluss.
Darüber hinaus wird etwa die
Erhöhung der zulässigen GRZ auf
1,0 befürwortet, um eine echte Nach
verdichtung zu ermöglichen [9]. Dies
erscheint zwar auf den ersten Blick
sinnvoll, doch ist auch hier Vorsicht
geboten; schließlich gehört zu einem
gesunden Wohnen auch ein gewisses
Maß an Grün. Wo dies mit Blick auf
Sonderformen des Wohnens – bei
spielsweise Studentenwohnen – nicht
zwingend erscheint, bietet § 17 Abs. 2
BauNVO heute und zukünftig Mög
lichkeiten des Abweichens.
Schließlich stellt der neu geschaffene
§ 6a BauNVO Praktiker und Gerichte
vor die Herausforderung, neue Be
griffe wie die Nutzungsmischung zu
konkretisieren und anzuwenden [10].
Hier ist aber zu begrüßen, dass der
Kabinettsentwurf dieser Unbestimmt
heit im Vergleich zum Referentenent
wurf (dort war die Rede von „kleinräu
miger Nutzungsmischung“) vorbeugt.
Unklar bleibt aber, wo das Urbane
Gebiet zur Anwendung kommen kann
und wo nicht; denn der § 6a BauNVO
gilt zukünftig in ganz Deutschland
und nicht etwa nur für Städte. Eben
falls nicht schlüssig scheint, dass es
in dem – auch dem Wohnen dienen
den – Urbanen Gebiet lauter sein darf
als im Kerngebiet, dem Inbegriff der
Innenstadt. Folgeänderungen erschei
nen hier unabdingbar, übrigens auch
in der Verkehrslärmschutzverordnung
(16. BImSchV), die Lärmschutzpegel
für den Bau und die wesentliche
Änderung von Straßen und Schienen
wegen enthält.
Spezialthema Urbanes Gebiet – gif im Fokus 1/2017 // 9
Quellen:
[1] Vgl. Pressemitteilung des IW Köln vom 05.01.2017, online abrufbar unter
www.iwkoeln.de/presse/pressemitteilungen/beitrag/bevoelkerungsentwicklung-in-den-grossstaedten-wird-es-eng-320583
zuletzt abgerufen am 06.01.2017.
[2] Vgl. hierzu www.bmub.bund.de/presse/pressemitteilungen/pm/artikel/bundesregierung-beschliesst-wohnungsbau-offensive/
zuletzt abgerufen am 05.01.2017.
[3] Gesetzesentwurf der Bundesregierung, Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und
zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt, S. 29, 53.
[4] Vgl. Gesetzesentwurf der Bundesregierung, Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und
zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt, S. 53.
[5] Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: August 2016, § 6 BauNVO Rn. 1;
Roeser, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Auflage 2014, § 6 Rn. 3.
[6] Allgemeine Verwaltungsvorschrift der Bundesregierung, Allgemeine Verwaltungsvorschrift zur Änderung der Sechsten Allgemeinen
Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm – TA Lärm),
abrufbar unter www.umwelt-online.de/PDFBR/2016/0708_2D16.pdf, zuletzt abgerufen am 05.01.2017.
[7] Vgl. hierzu u.a. Deutscher Städte- und Gemeindebund, Stellungnahme vom 30.11.2016 „Bundeskabinett beschließt Novelle des Städtebaurechts,
abrufbar unter www.dstgb.de/dstgb/Homepage/Aktuelles/2016/Bundeskabinett%20beschließt%20Novelle%20des%20Städtebaurechts/
zuletzt abgerufen am 05.01.2017.
[8] Vgl. Würfel/Seifert/Seeger, Das „Urbane Gebiet“ – Ein neuer Baugebietstyp erleichtert dichtes Bauen mit hohem Wohnanteil, Stand: 16. August 2016, S. 2.
[9] Ebd., S. 2.
[10] Bundesrechtsanwaltskammer, Stellungnahme Nr. 20/2016, Stand: 16. Juni 2016, S. 8.
hohe Ziele, die die Bundesbauminis
terin Hendricks mit dem Urbanen
Gebiet anstrebt. Ob die Koalitionsfrak
tionen und der Bundesrat zustimmen
und das Gesetzesvorhaben noch vor
der Bundestagswahl im Septem
ber verabschieden und ihr damit
erlauben, bei einem den Wahlkampf
beherrschenden Thema einen we
sentlichen Erfolg zu verbuchen, bleibt
abzuwarten.
Zu befürworten wäre es jedoch: denn
alles in allem verspricht das Urbane
Gebiet ein modernes städtisches
Leben mit begrüßenswerten Änderun
gen im Städtebau und Immissions
schutzrecht.
Ausblick
Insgesamt erscheint die Einführung
des Urbanen Gebiets als Fortschritt.
Die damit der Praxis eröffneten neuen
Möglichkeiten und Veränderungen
sind zu begrüßen.
Das Urbane Gebiet verbindet erstmals
die verschiedensten Nutzungen und
Funktionen wie Wohnen, Arbeiten,
Versorgung, Bildung, Kultur und Erho
lung auf engstem Raum und ermög
licht insofern einen neuen urbanen
Lebensstil, wie er dem Zeitgeist einer
vernetzten Welt entspricht. Ein leben
diger öffentlicher Raum, die Stadt der
kurzen Wege, ein modernes Stadtbild,
am besten alles an einem Platz und
mittendrin im Geschehen – es sind
Dr. Mathias Hellriegel LL.M.
MALMENDIER PARTNERS
Kurfürstendamm 213
10719 Berlin Germany
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