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Banken Expose

Date post: 12-Oct-2015
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of 86

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  • Expose

    +++VERKAUF IM

    Pfarrgle 8 79350 Sexau

    Kari-Friedrich-Strae 76 79312 Emmendingen

    \. 07641 . 9 54 99-0 ~ 07641 . 9 54 99-29

    kern immobilien~

    ETERVERFAHREN!+++

    @ [email protected] i www.kern-immobilien.de

  • Objektbe chreibung VERKAUF IM BI TERVERFAHREN!

    Der Verkaufspre s dieser Immobilie wird im Wege des Bieterverfahrens festgelegt. Das Mindestgebot betrgt 12o.ooo D. Das hchste Gebot mit Finanzierun sbesttigung oder Kapitalnachweis wird am 24. Juli 2014 ermitte lt. edingung zum Verkauf mit dem hchsten Gebot ist die lustimmun des Eigentmers.

    BAUJAHRESENT PRECHEND!

    Das Haus befin et sich in einem renovierungsbedrftigen Zustand.

  • Lage Sexau - 3.200 inwohner

    Sexau liegt mitt ig zwischen Emmendingen und Waldkirch. Die rund 1100 Jahre altet Gemeinde wchst aus dem Brettental hinein in die Rheinebene. H eh ber dem Kernort erhebt sich imposant die Hochburg-Ruine Die attraktiven, ru higen Wohngebiete sind umgeben von Wiesen un Fel-dern. Sexau ist dem Naturpark Sdschwarzwald angeschlossen ~ nd hat Feriengs~en und Erho-lungssuchenden vieles zu bieten. Mi rund 12.ooo Ubernachtungen pro Jahr ist der Fremdenver-keh von wirtschaftlicher Bedeutung. Die geographische Lage der Gern inde eignet sich gut zum beruflichen Pendeln. Die Gewerbegebiete wachsen stetig und bieten immer mehr Arbeitspltze am Ort.

    Verbindungen: Zum nchst g legenen Autobahnanschluss sind es etwa 12 km (Freiburg-Nord, nschluss-Nr. 61.). Der nchste Hat der Deutschen Bahn ist in dem 3-4 km entfernten Denzlingen. Mit dem Auto sind es etwa 15 km nach Freiburg, 7 km nach Emmendin en und 7 km nach Waldkirch. Sexau ist be die Buslinie 231 mit Emmendingen und Freiamt verbunden. Die Buslinie 7201 fhrt von Emmendingen ber Sexau nach Waldkirch.

    Infrastruktur: Im Ort ist es eiren Kindergarten der evangelischen Kirchengemeinde sowie eine Grun~- und Hauptschule vorhanden. Im Ort sind mehrere Lebensmittelgeschfte, Bckereien und Metzgereien. t Mehrere rzte nd eine Apotheke bieten eine gute medizinische rtliche Verso ung. Die nchst gelegenen Kliniken sind in Emmendingen u d Waldkirch.

    www.sexau.de

  • Wichtig s

    Zimmeranzah l

    Wohnflche

    Grundstck

    Baujahr

    Keller

    Heizungstyp

    Stellplatz/-pl ze

    Kaufpreis

    Provision

    Kaufnebenko~ten

    4

    119qm

    190 qm

    Ofenheizung

    1

    12o.ooo (Mindestgebot)

    Keine Kuferprovision

    6,5 % Notariatsgebhren

    und Grunderwerbsteuer

  • Raum ufteilung

    'l

  • Erdgeschoss - Haus 8 :*-N

    TERRASSE

    WOHNEN

  • Dachgescho s - Haus 8

    I I I

    ZIMMER

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    ZIMMER

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    ZIMMER

    KAMMER

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    s

  • La eplan

    TJ r 1

  • Vermessungsverwaltung Baden-WDrttemtierg Landrateamt Emmendingen Vermessungsbehrde Schwarzwaldstrae 4 79312 Ernmandingen

    Flurstck: 42/1 Flur: Gemarkung: Sexau

    40

    WBF

    38

    GFLF

    Darstellung entspricht dem Liegenschaftskataster Abweichungen gegenOber dem Grundbuch sind mglich.

    532G915.22

    Mastab 1 :500 0 10 15 Meter

    Auszug aus dem Liegenschaftskataster Liegenschaftskarte 1 : 600 Er1tellt em 12.08.2014

    Gemeinde: Kreis: Regierungsbezirk:

    Sexau Ernmandingen Freiburg

    2286

    GFIG

    Die Basloinformo~onon und Baslodoton des Uogonochaf!Jkatastors unterllogon dem Varwondungo vorboha.1 naoh 2 Abs. 3 und 4 des Vormassungogooeuas vom 1. Juli 2004 (GBI. S. 469, sog), zuletzt gtandart durch Gesetz vom 30. Novombor 2010 (GBI. S. '989). s;e dQrfen vom Empflnger nur fOr den Zwook verwandot worden, zu dam sie Obormltlon worcen sind. Eine Verwondung fQr .andere Zweoki ist nur tuibaig , wenr, die Verrneaaungabeh6rde elngewHIIQt hat.

    I

  • Verkehrs ertgutachten

  • M.M SACHVERSTJ DIGENKANZLEI DR. MARKSTEIN BEWERTUNG VON BEB UTEN UND UNBEBAUTEN GRUNDSTCKEN

    GUTACHTEN

    Zur Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts) gem 1 94 BauGB

    Bewertungsobjekt Objektart: Einfamilien-Wohnhaus Adresse: Pfarrgle 8, 793 50 Sexau

    Auftraggeber Frau lnge Knerr

    fr Dr.-lng. Melanie Markstein ~ 1

    Von der Industrie- und Handelskammer Sdlicher Oberrhein ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken

    ln den Fischermatten 312

    79312 Emmendingen Telefon 07641 I 9100-11 Telefax 07641 I 9100-40

    Datum 16.12.2013

    Aktenzeichen 13-7059/1

    Verkehrswert (Marktwert) zum Wertermittlungsstichtag 20.11.2013: Fr eine Teilflche des Grundstcks Flurstck Nr. 42/1, Gemarkung Sexau,

    Pfarrgle 8 mit rund 190 m 2 wird ermittelt zu: rund 1 50.000 (in Worten: Einhundertfnfzigtausend Euro)

    Anzahl der Fertigungen des Gutachtens: 3 (davon 1 Fertigung fr die Unterlagen der Sachverstndigen) Ausfertigung 1 von 3

    Seite l von 65

    I I

  • Inhalt

    1 VORBEMERKUNGEN 5

    1.1 ZUSAMMENFASSUNG DER ERGEBNISSE 5

    l ALLGEMEINES 5

    2.1 OBJEKTDATEN 5

    2.2 AUFTRAGGEBER 5

    2.3 AUFTRAGSINHALT 5

    2.4 VERWENDUNGSZWECK 6

    2.5 STICHTAGE 6

    2.6 ORTSBESICHTIGUNG I TEILNEHMER 6 2.7 OBJEKTBEZOGENE ARBEITSUNTERLAGEN 6

    1 LAGE DES BEWERTUNGSOBIEKTS UND RAHMENDATEN 7

    3.1 ANGABEN ZU SEXAU 7

    3.2 ANGABEN ZUR LAGE DES BEWERTUNGSOBJEKTS IN SEXAU 9

    3.3 LAGEBEURTEILUNG 9

    ~ GRUNDSTCKSBESCHREIBUNG 9

    4.1 ANGABEN DES GRUNDBUCHS 9

    4.2 WERTMiGE BERCKSICHTIGUNG DER EINTRAGUNGEN IN ABTEILUNG II 10

    4.3 GESTALT UND FORM 11

    4.4 GEBUDEAUSRICHTUNG 12

    4.5 BODENBESCHAFFENHEIT, GRUNDWASSER 12

    4.6 BAUPLANUNGS-I BAUORDNUNGSRECHT 12

    4.7 ENTWICKLUNGSZUSTAND 12

    4.8 BAULASTEN 13

    4.9 BEWERTUNG DER BAULAST 13

    4.1 OBERBAU 13

    4.11 SONSTIGE NICHT EINGETRAGENE RECHTE 13

    4.1 2 ERSCHLIEUNG 13

    4.13KONTAMINATION, ALTLASTEN 13

    Seite 2 von 65

    I I I

  • 4.14DENKMAL5CHUTZ 14

    5. GEBUDEBESCHREIBUNG 14

    5.1 GEBUDEART 14

    5.2 GRUNDRISSGESTALTUNG 14

    5.3 DRITTVERWENDUNGSFHIGKEIT / NUTZUNGSMGLICHKEITEN 14 5.4 MIETVERHLTNISSE 14

    5.5 BAUJAHR 1 5

    5.6 GESAMT- UND RESTNUTZUNGSDAUER 1 5

    5.7 BAUBESCHREIBUNG 18

    5.8 BAULICHER ZUSTAND/BAUMNGEL/BAUSCHDEN 20

    5.9 BERCKSICHTIGUNG DES BAUZUSTANDS/ ERBAUMNGEL/BAUSCHDEN 22

    .6_ FLCHEN- UND MAANGABEN 23

    6.1 BRUTTO-GRUNDFLCHEN (BGF) 23 6.2 WOHNFLCHEN 24

    1 WERTERMITTLUNGSVERFAHREN 24

    7.1 DEFINITION DES VERKEHRSWERTES 24

    7.2 WAHL DES WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS 24

    .B. ERMITTLUNG DES BODENWERTS 25

    8.1 BODENRICHTWERTE 25

    8.2 BODENWERT 26

    ~ SACHWERTVERFAHREN 27

    9.1 ALLGEMEINES 27

    9.2 HERSTELLUNGSKOSTEN DER BAULICHEN ANLAGEN 27

    9.3 ALTERSWERTMINDERUNG 30

    9.4 BERCKSICHTIGUNG DER ALLGEMEINEN WERTVERHLTNISSE 30 9.5 BESONDERE OBJEKTSPEZIFISCHE GRUNDSTCKSMERKMALE 30 9.6 SACHWERT 31

    Seite 3 von 65

  • lQ ERTRAGSWERTVERFAHREN

    1 0.1 ALLGEMEINES

    1 0.2jAHRESROHERTRAG

    1 0. 3 BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN

    1 0.4LIEGENSCHAFTSZINSSATZ

    10.5 KAPITALISIERUNG

    1 0.6BERCKSICHTIGUNG DER ALLGEMEINEN WERlVERHLTNISSE

    1 0. ?BESONDERE OBJEKTSPEZIFISCHE GRUNDSTCKSMERKMALE

    1 0. 8 ERTRAGSWERT

    11 IMMOBILIENMARKT

    11.11MMOBILIENSCOUT24

    u. VERKEHRSWERT

    ANMERKUNGEN

    RECHTSGRUNDLAGEN

    LITERATURVERZEICHNIS I QUELLEN

    ANLAGEN

    I I I

    15.1 FOTODOKUMENTATION

    15.2STADTPLANAUSSCHNITTE

    15.3LAGEPLAN (UNMASTBLICH)

    1 5.4PLANUNTERLAGEN (UNMASTBLICH)

    15.5FLACHEN

    Seitf 4 von 65

    33

    33

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    49

    57

    59

    60

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  • Einfamilien-Wohnhaus

    Pfarrgle 8 79350 Sexau

    1 VORBEMERKUNGEN

    Dr.-lng. Melanie Markstein ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die

    Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    I. I Zusammenfassung der Ergebnisse

    Grundstcksgre (Teilflche), gesamt ca. 1 90 m Bodenwert rund 38.000 Wohnflche gesamt, ca. 127 m Sachwert rund 150.000

    Gesamtnutzungsdauer, ca. 80 Jahre Ertragswert rund 150.000

    Restnutzungsdauer, ca. 48 Jahre Verkehrswert rund 150.000

    Alterswertminderung linear 40 % entspricht pro m Wohnflche rund

    Rohertrag (marktblich gesamt) p.a. 9.120

    Bewirtschaftungskosten 23%

    Liegenschaftszinssatz 2,5 %

    Sanierunqskosten, ca. 55.000

    2 ALLGEMEINES

    2.1 Objektdaten -. .... [iiT!li le1i1r::J~, ... ...,.. ,n. l!Iilflunn~u \'llilluurna.." Ort: Sexau I Strae: Pfarrgle 8

    Flurstck Nummer: 42/1 (Teilflche) Gemarkung: Sexau

    Landkreis: Emmendingen I 2.2 Auftraggeber

    Frau lnge Knerr, Tochter der Eigentmerin, wohnhaft Vogesenstrae 146, 66482 Zweibrcken.

    2.3 Auftragsinhalt

    Inhalt des Auftrags ist die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens nach 194 BauGB zum Wertermittlungsstichtag 20.11.2013.

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    1.181

  • Einfamilien-Wohnhaus

    Pfarrgle 8 79350 Sexau

    2. 4 Ve!Wendungszweck

    Dr.-lng. Melanie Markstein ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die

    Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    Zweck des Gutachtens ist die Feststellung des Verkehrswerts zum Wertermittlungsstichtag zu Verkaufszwecken.

    2.5 Stichtage

    2.5.1 Wertermittlungsstichtag

    Der Wertermittlungsstichtag ist gem 3 Abs.1 lmmoWertV der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht. Wertermittlungsstichtag ist der 20.11.2013 =Tag der Ortsbesichtigung.

    2.5.2 Qualittsstichtag und Grundstcksz stand

    Gem 4 Abs.1 lmmoWertV ist der Qualittsstichtag der Zeitpunkt, auf den sich der fr die Wertermittlung magebliche Grundstckszustand bezieht. Im vorliegenden Fall entspricht er dem Wertermittlungsstichtag.

    2.6 Ortsbesichtigung/Teilnehmer

    Die Ortsbesichtigung wurde am 20.11.2013 von der Sachverstndigen durchgefhrt . Anwesend war dabei Frau Heine, Nachbarin.

    2. 7 Objektbezogene Arbeitsunterlagen Folgende Unterlagen und Informationen wurden von der Auftraggeberin bermittelt:

    Kopien aus den Bauantragsunterlagen

    Folgende Unterlagen und Informationen wurden durch die Unterzeichnerin erhoben bzw. eingeholt:

    Auskunft zu Baulasten, schriftliche Auskunft der Gemeinde Sexau, erhalten am 27.11.2013

    Auszug aus dem Grundbuch, erhalten vom Grundbuchamt Sexau am 02.12.2013 Auskunft zu Altlasten, telefonische Auskunft der Gemeinde Sexau, erhalten am

    12.12.2013

    Auskunft zu Denkmalschutz, telefonische Auskunft der Gemeinde Sexau, erhalten am 12.12.2013

    Auskunft zum Sanierungsverfahren, telefonische Auskunft der Gemeinde Sexau, erhalten am 12.12.2013 und telefonische Ausk

    1

    unft von Herrn Weber, Firma Kommunalkonzept Sanierung erhalten am 16.12.2013

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  • Einfamilien-Wohnhaus

    Pfarrgle 8 79350 Sexau

    Dr.-lng. Melanie Markstein ~fentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die

    Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    Auskunft zu Erschlieungsbeitrgen, s hriftliche Auskunft der Gemeinde Sexau, erhalten am27.11.2013

    Auskunft zu Bodenrichtwert, telefonische Auskunft der Gemeinde Sexau, erhalten am 21.11.2013 und schriftliche Auskunft om 27.11.2013

    Auskunft zum Bebauungsplan, schrift liche Auskunft der Gemeinde Sexau, erhalten am 27.11.2013

    Ortsbliche Vergleichsmieten und Vergleichspreise, Abfrage ber geoport.de am 03.12.2013

    3 LAGE DES BEWERTUNGS BJEKTS UND RAHMENDATEN 3.1 Angaben zu Sexau

    Geografische Lage Sexau liegt am Beginn des Brettentals am bergang des Schwarzwalds in die Rheinebene, ca. 1 5 km nrdlich von Freiburg. Die Gemarkung der selbststndigen Gemeinde ist 1.636 hagro und erstreckt sich auf einer Lnge von 1 2 km in den Schwarzwald hinein.

    Wirtschaft und Infrastruktur Sexau ist eine beliebte Wohngemeinde, in der heute auch viele Pendler wohnen. Die Landwirtschaft spielt hauptschlich noch im Obst- und Weinbau eine Rolle. Mit fast 17.000 bernachtungen hat sich der Fremdenverkehr in letzter Zeit gut entwickelt, jedoch ist Sexau auch ein begehrtes Naherholungsgebiet der Region. Durch die Gewerbegebiete "Untere Ziel" und "Im Grn" hat sich eine florierende mittelstndische Gewerbettigkeit entwickelt. Darber hinaus bieten die in Sexau ansssigen Geschfte ein breitgefchertes Waren- und Dienstleistungsangebot.

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  • Einfamilien-Wohnhaus

    Pfarrgle 8 79350 Sexau

    Dr.-lng. Melanie Markstein fentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die

    Bewertu g von bebauten und unbebauten Grundstcken ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    Verkehr

    lnfrastruktl.W" Name Entfemung1 Richtung

    Flugll'llfen Aeropolit I'I!Ttematiolllal de S"tuas.brurg 52,99 km N

    Nahe gelegene zentren 120,37 km 2112,51 km

    Lu i:nie

    Quelle: bersichtskalte mit lnfrastrukfiuri ifom tionen, Tom om Deutschland Gm!J , Harsum Aktualitt: ~trz 2013

    Bildung Sexau verfgt ber eine eigene Grund- und Hauptschule. ln Sexau gibt es einen evangelischen Kindergarten und Waldspielgruppen. Eine Kleinkindbetreuung ist dem Kindergarten angeschlossen.

    Basisdaten

    Basisdaten

    Bundesland: Baden-Wrttemberg

    Regierungsbezirk: Freiburg

    Landkreis: Emmendingen

    Hhe: 232 m . NN

    Flche: 16,3 km 2

    Einwohner: 3.236 (31. Dez. 2012) Bevlkerungsdichte: 199 Einwohner je km 2

    Postleitzahl: 79350

    Vorwahl: 07641

    Kfz-Kennzeichen: EM

    Gemeindeschlssel: 08 3 16 039

    Adresse der Dorfstrae 61 Gemeindeverwaltung: 79350 Sexau

    Webprsenz: www.sexau.de

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  • Einfamilien-Wohnhaus

    Pfarrgle 8 79350 Sexau

    Dr.-lng. Melanie Markstein ~fentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die

    Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken I ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    Brgermeister: Michael Goby I 3.2 Angaben zur Lage des Bewertungsobjekts in Sexau Das Bewertungsobjekt befindet sich in einer ruhigen Seitenstrae von einer der Hauptdurchgangsstraen von Sexau. Der Ortskern von Sexau mit Geschften des tglichen Bedarfs und Anhindung an den ffentlichen Nahverkehr befindet sich in fulufiger Erreichbarkeit.

    Die Gegend ist geprgt durch mit dem Bewertungsobjekt vergleichbare Wohnhuser in aufgelockerter Bebauung. Neben dem Bej ertungsobjekt befindet sich ein Omnibusbetrieb. Lrmimmissionen durch diesen waren nicht feststellbar. Die Grund- und Werkrealschule ist zu Fu in rund 5 Minuten, der Kindergarten mit Kleinkindbetreuung zu Fu in rund 10 Minuten zu erreichen.

    3.3 Lagebeurteilung

    Es handelt sich fr Sexau um eine durchschnittliche bis gute Lage aufgrund der gegebenen Nhe zur Ortsmitte. Gleichzeitig ist die Lage ruhig.

    4 GRUNDSTCKSBESCHREIBUNG 4. 1 Angaben des Grundbuchs

    Grundbuch von Sexau. Blatt Nr. 195 (Stand 28.11.2013)

    Bestandsverzeichnis

    Lfd. Nr.

    Flurstck:

    Wirtschaftsart und Lage:

    Gre:

    Erste Abteilung Laufende Nr. der Eintragungen : 1 b

    9

    Nr. 42/1 Pfarrgle 8, 8/1 Gebude- und Freiflche 533m 2

    Eigentmer: Maria Gutjahr geb. Bcherer, geb. am 27.05.1923

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  • Einfamilien-Wohnhaus

    Pfarrgle 8 79350 Sexau

    Zweite Abteilung

    Laufende Nr. der Eintragungen: 4

    5

    Dritte Abteilung

    Dr.-lng. Melanie Markstein ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die

    Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    Eintragung : Reall

    1ast fr die Verpflichtung zu dauernder

    Unte haltung einer Mauer bzw. eines Zaunes zu Gunsten des jeweiligen Eigentmers des Grundstcks Fist. Nr. 40 unter Bezugnahme auf die Eintr gungsbewilligung vom 13.12.1951 eingetragen am 13.03.1952.

    Ein Sanierungsverfahren wird durchgefhrt.

    Fr die Wertermittlung nicht relevant.

    4.2 Wertmige Bercksichtigung der Eintragungen in Abteilung II

    Fr die Wertermittlung wird die Annahme getroffen, dass die zu bewertende Teilflche durch die bestehende Reallast nicht betroffen ist, da sie nicht an das Flurstck Nr. 40 angrenzt. Es wird nicht davon ausgegangen, dass sie nicht zu einer Wertminderung fhrt.

    Nach Auskunft des Sanierungstrgers, der Firma Kommunalkonzept Sanierung, vertreten durch Herrn Weber, besteht fr die Eigentmer die Mglichkeit, im Rahmen des Sanierungsverfahrens Frdergelder fr d ie Sanierung der Gebude zu erhalten. Nach telefonischer Auskunft knnen 20% der anfallenden Sanierungskosten, maximal jedoch 20.000 pro Gebude erhalten werden . Diese Frdergelder knnen bis ins Jahr 2018 bekommen werden.

    Nach telefonischer Auskunft des Sanierungstrgers werden fr das Bewertungsgrundstck vermutlich keine Ausgleichsbetrge fr die sanierungsbedingte Bodenwerterhhung erhoben werden.

    Im Falle eines geplanten Erwerbs wird empfohlen, vorab mit der Gemeinde bzw. mit dem von ihr beauftragten Sanierungstrger Kontakt hinsichtlich der Frderungsmglichkeiten und der Erhebung von Ausgleichsbeitrgen aufzunehmen. Von der Unterzeichnerin kann diesbezglich keine rechtsverbindliche Aussage getroffen werden.

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    I I I

  • I I

    Einfamilien-Wohnhaus

    Pfarrgle 8 79350 Sexau

    Dr.-lng. Melanie Markstein ~fentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die

    Bewertu g von bebauten und unbebauten Grundstcken ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    Fr die Wertermittlung wird daher die Annahme getroffen, dass 20% der ermittelten Sanierungskosten, maximal 20.000 durch Frdergelder im Rahmen des Sanierungsverfahrens erstattet werden. Di s wird wertmig bercksichtigt.

    4.3 Gestalt und Form

    Das Grundstck Flurstck Nr. 42/1, Gema kung Sexau befindet sich in ebener Lage. Fr die Wertermittlung wird das Grundstc auftragsgem fiktiv geteilt wie folgt:

    47 GFkl

    2286

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  • Einfamilien-Wohnhaus

    Pfarrgle 8 79350 Sexau

    Dr.-lng. Melanie Markstein ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die

    Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    Die zu bewertende Umringflche um das Wohnhaus Hausnummer 8 mit einer ca. Grundstcksflche von 190 m2 hat eine Breite entlang des Pfarrgles von rund l 0 m. Die Tiefe der Teilflche betrgt im Mittel rund 20 m. Das Wohnhaus befindet sich auf der stlih en Grundstcksgrenze zum Nachbargrundstck Flurstck Nr. 2286.

    4. 4 Gebudeausrichtung

    Das zu bewertende Wohnhaus Hausnummer 8 ist giebelseitig nach Ost-West ausgerichtet. Die Wohn- und Aufenthaltsrume sind na h Norden, Westen und Sden ausgerichtet. An der Gebudeostseite befinden sich keine Fens~er. Der Hauseingang zum Wohnhaus befindet sich auf der westlichen Giebelseite des Objekts. Der Zugang zum Bewertungsobjekt erfolgt ber eine Zuwegung zwischen den beiden Wohnhusern Hausnummer 8 und 8/l, d.h. westlich des zu bewertenden Wohnhauses Hausnummer 8. Ein Freisitz befindet sich im sdlichen

    Grundstcksbereich.

    4.5 Bodenbeschaffenheit, Grundwasser

    Es wird unterstellt, dass hinsichtlich Bodenbeschaffenheit und Grundwasser fr die ausgebte Nutzung keine Probleme bestehen. Es wurden keine vertiefenden Untersuchungen und Nachforschungen angestellt.

    4.6 Bauplanungs-/ Bauordnungsrecht

    Nach schriftlicher Auskunft der Gemeinde Sexau liegt die zu bewertende Teilflche des Flurstcks Nr. 42/l nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Die Zulssigkeit der baulichen Nutzung ist daher nach 34 BauGB (Zulssigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen.

    Nach 34 BauGB ist ein Vorhaben zulssig, wenn es sich nach Art und Ma der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstcksflche, die berbaut werden soll, in die Eigenart der nheren Umgebung einfgt und die Erschlieung gesichert ist. Inwiefern fr das Bewertungsobjekt Erweiterungs-, Neubau-, Anbau- oder Abbruchmglichkeiten bestehen, kann nur durch eine Bauvoranfrage bzw. durch einen Bauantrag abschlieend geklrt werden. Im Verkehrswertgutachten kann hierber keine rechtsverbindliche Aussage getroffen werden.

    4. 7 Entwicklungszustand

    Es handelt sich um baureifes Land.

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  • Einfamilien-Wohnhaus

    Pfarrgle 8 79350 Sexau

    4.8 Baulasten

    Dr. -lng. Melan ie Markstein ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstnd ige fr die

    Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    Nach schriftlicher Auskunft der Gemeinde Sexau , Brgermeisteramt, ist zu Lasten des Bewertungsgrundstcks folgende Baulasti im Baulastenverzeichnis, Baulastenblatt Nr. 83 eingetragen :

    Die Eigentmer des Grundstcks G Sexau, Pfarrgle, Flst.Nr. 42/1 bernehmen fr sich und die Rech snachfolger als Baulast gern. 70 LBO die Verpflichtung einen unmittel Anbau eines Wohnhauses an die Grenzwand ihres Wohngebudes im alle einer spteren Bebauung nach er-folgtem Abri des Wohnhauses mit Scheune auf dem Grundstck Flst-Nr. 44 zu gestatten.

    4.9 Bewertung der Baulast

    Nach Einschtzung der Unterzeichnerin ist die bestehende Baulast nicht wertrelevant. Das Grundstck ist bereits bebaut. Ein Anbau wrde die derzeitige Nutzung nicht einschrnken und auch zu keinen wertrelevanten Einschrnkungen fhren.

    4. 10 berbau Eine berbauung der Grundstcksgrenzen liegt augenscheinlich nicht vor.

    4. 1 1 Sonstige nicht eingetragene Rechte

    Sonstige nicht eingetragene Rechte und Lasten sind nicht bekannt.

    4. T 2 Erschlieung

    Die zu bewertende Teilflche des Bewertungsgrundstcks Flurstck Nr. 42 /l ist ber das Pfarrgle erschlossen. Es handelt sich hierbei um eine zweispurige asphaltierte Strae ohne Gehweg. Parkmglichkeiten sind dort im ffentlichen Raum kaum gegeben. Nach schriftlicher Auskunft der Gemeinde Sexau sind die Erschlieungsbeitrge bezahlt. ln der Wertermittlung wird daher von einem voll erschlossenen und beitragsfreien Zustand ausgegangen.

    4. T 3 Kontamination, Altlasten

    ~as d~~u~:;~ecr~:~l~negimw~r:h::~:nes ~u~J:;:~:::.ic:~:~f ::;as~::t~~:er:~:ht~rundstcks hinsichtlich Kontaminationen und Altlasten unbedenklich ist, da gem telefonischer Auskunft der Gemeinde Sexau, Brgermeisteramt, keine Eintragung im Altlastenverzeichnis

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  • Einfamilien-Wohnhaus

    Pfarrgle 8 79350 Sexau

    Dr.-lng. Melanie Markstein ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die

    Bewert ng von bebauten und unbebauten Grundstcken ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    vorhanden ist. Das Erscheinungsbild des Gelndes und der Umgebung lsst auf keine negativen Untergrundverhltnisse der Bauwerke schlieen.

    4. 14 Denkmalschutz

    Die Denkmalliste enthlt nach telefonischer Auskunft der Gemeinde Sexau, Brgermeisteramt, keine Eintragungen frl das Bewertungsobjekt. ln der Wertermittlung wird deswegen davon ausgegangen, dass fr das Bewertungsgrundstck kein Denkmalschutz besteht.

    5 GEBUDEBESCHREIBUNG 5. 1 Gebudeart

    Bei der baulichen Anlage auf der zu bewertenden Teilflche des Grundstcks Flurstck Nr. 42/1, Gemarkung Sexau, handelt es sich um ein freistehendes unterkellertes Einfamilien-Wohnhaus. Das Wohnhaus besteht aus Erd- und Dachgeschoss und einem nicht ausgebauten Speicher.

    5.2 Grundrissgestaltung

    Im Erdgeschoss befinden sich eine Toilette, die Kche sowie der Wohnraum. ber eine Treppe im Flur erreicht man sowohl einen Teilbereich des Kellers sowie das Dachgeschoss. ber eine weitere Treppe im Wohnraum ist das Schlafzimmer im Dachgeschoss direkt zu erreichen. An den Wohnraum schliet sich ein berdachter Freisitz an. Den Heizungskeller sowie einen weiteren ellerraum erreicht man nur von auen. Im Dachgeschoss sind das Badezimmer, eine Kammer sowie zwei weitere Zimmer untergebracht. ber eine Einschubtreppe mit Luke im Flur erreicht man den nicht ausgebauten Speicher. Die Grundrissgestaltung entspricht nur bedingt heutigen Anforderungen.

    5.3 Drittverwendungsfhigkeit/ Nutzungsmglichkeiten

    Das Bewertungsobjekt eignet sich aufgrund seiner Grundrissgestaltung und Ausstattung derzeit vorwiegend zu Wohnzwecken fr eine Partei.

    5.4 Mietverhltnisse

    Das Bewertungsobjekt war zum Wertermittlungsstichtag leer stehend. Nach Angabe der Nachbarin steht es seit etwa dem Jahr 2001 leer. Mietverhltnisse bestehen nicht.

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    5.5 Baujahr

    Dr.-lng. Melanie Markstein flfentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die

    Bewertu g von bebauten und unbebauten Grundstcken ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    V d E. d f I on er 1gentumenn wur en o gen e uantragsunter agen C A ln uszugen zur v r er ugung gestellt:

    Jahr I Manahme 1966 I Um- und Neubau Wohnhaus 1983 Um- und Erweiterungsbau eines

    Wohnhauses.

    Der Teilbereich, in dem sich heute im Erdgeschoss der Wohnbereich und im Dachgeschoss das Schlafzimmer befindet, wurde angebaut.

    Sonstige Informationen hinsichtlich des Baujahrs sind der Unterzeichnerin nicht bekannt.

    5.6 Gesamt- und Restnutzungsdauer

    Die Gesamtnutzungsdauer ist die bei ordnungsgemer Bewirtschaftung bliche wirtschaftliche Nutzungsdauer der baulichen Anlagen.

    Als Restnutzungsdauer ist gem 6 Abs.6 lmmoWertV die Zahl der Jahre anzusehen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden knnen.

    Der Anlage 4 WertR und der Literatur sind Empfehlungen fr durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauern bei ordnungsgemer Instandhaltung (ohne Modernisierungen) zu entnehmen.

    Folgende durchschnittliche Gesamtnutzungsdauer ist empfohlenl:

    Gebudeart WertR Empfehlung Literatur Ein- und Zweifamilienhuser 60 - 1 00 Jahre 60 - 1 00 Jahre

    Tabellenhandbuch zur Ermittlung des Verkehrswerts und des Beleihungswerts, 1. Auflage, Bundesanzeiger Verlag 2008, S. S

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    Dr.-lng. Melanie Markstein ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die

    Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    Das Modell fr die Ableitung der Sachwertfaktoren im Landkreis Emmendingen, das im vorliegenden Fall zur Anwendung lkommt, nimmt eine Differenzierung (abweichend zur Sachwertrichtlinie) vor wie folgt:

    au sstattu ng sabhng ige

    Standardstufe kleiner 2,5: 70 Jahre Standardstufe 2,5- 3,5 : 80 Jahre Standardstufe grer 3,5 : 90 Jahre

    Aufgrund der ermittelten Standardstufe dl s Bewertungsobjekts wird fr das Wohngebude von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ausgegangen2.

    Obwohl die einzelnen Gebudeteile zu verschiedenen Zeitpunkten errichtet wurden, wird die Restnutzungsdauer einheitlich festgesetzt, da die bauliche Anlage als wirtschaftliche Einheit zu betrachten ist. Es ist davon auszugehen, dass sie nur gemeinsam nutzbar sind.

    Bauliche Anlage Vorl. Baujahr Restnutzungsdauer Bruttogrundflche in Jahren (BGF) in m2

    lterer Gebudeteil 1966 33 105 jngerer Gebudeteil 1983 50 133

    Die Berechnungen der Bruttogrundflchen sind der Anlage zu entnehmen.

    Aufgrund der unterschiedlichen Gebudealter der baulichen Anlagen, die jedoch eine wirtschaftliche Einheit bilden, wird eine gewogene Restnutzungsdauer eingefhrt, welche sich wie folgt berechnet3 :

    0 RND = RND1 x BGF; + .. . + RNDn x BGFn BGF; + .. .BGFn

    (RND = Restnutzungsdauer, BGF = Bruttogrundflche)

    Es ergibt sich demnach:

    0RND 33x105 + 50x133 = 42 5 = rd.43 105+133 '

    Vgl. hierzu die Ausfhrungen in Kapitel 9.2.1

    Vgl. Wertermittlung von Immobilien und Grundstcke von Bernhard Metzger, S. 92

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    Pfarrgle 8 Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken 79350 Sexau I ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen Die gewogene Restnutzungsdauer wird vo ~lufig auf rund 43 Jahre festgesetzt. Das fiktive Baujahr der baulichen Anlagen des Wohnhauses ist somit vorlufig das Jahr:

    Fiktives Baujahr (vorlufig) = 2013 + 43- 80 = 1976

    Durchgefhrte lnstandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene lnstandhaltungen oder andere Gegebenhleiten knnen die Restnutzungsdauer verlngern oder verkrzen. Modernisierungen sind beispielsweise Manahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhltnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (6 Abs.6 lmmoWertV).

    Am Gebude besteht in Teilbereichen ein lnstandhaltungsstau. Fr eine weitere Nutzbarkeit sind Instandhaltungs- und Modernisierungsmanahmen durchzufhren, die sich dann verlngernd auf die Restnutzungsdauer des Objektes auswirken.

    Der Modernisierungsgrad des Wohnhauses im fiktiv sanierten und modernisierten Zustand wird anhand des nachfolgenden Punkterasters4 ermittelts. Es handelt sich im Folgenden um Annahmen, die fr die Wertermittlung getroffen werden. Nach Einschtzung der Unterzeichnerin handelt es sich hierbei nur um die unbedingt notwendigsten Manahmen, die fr die weitere Nutzbarkeit des Objekts durchgefhrt werden mssten.

    Modernisierungselemente I Max. Punkte Punkte Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wrmedmmung 4 Verbesserung der Fenster und Auentren 2 Verbesserung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) 2 Modernisierung der Heizungsanlage I 2 Wrmedmmung der Auenwnde I 4 Modernisierung von Bdern I 2 Modernisierung des lnnenausbaus, z.B. Decken, Fubden, 2 Treppen Wesentliche nderungen und Verbesserung der Grundrissgestal- 2 tung I

    4 Gem Anlage 4 Sachwertrichtlinie .. Vgl. h1erzu Ausfuhrungen 1n Kapitel 5.9 Berucks1cht1gung des Bauzustands t der Baumangel l Bauschaden

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    Bewertu g von bebauten und unbebauten Grundstcken ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    I Summe: 8

    Es ergibt sich folgender Modernisierungsgfad nach der Durchfhrung:

    Modernisierungsgrad I Bezeichnung I Punkte 1 Nicht modernisiert 2':: 1

    2 Kleine Mc dernisierungen im Rahmen der 4 Instandhaltung

    3 Mittlerer Modernisierungsgrad 8 4 ~erwiegend modernisiert 1 3 5 Umfassend modernisiert 2':: 18

    Das Gebude htte nach den noch durchzufhrenden Manahmen einen mittleren Modernisierungsgrad. ln Anlehnung an die nachfolgende Tabelle6 wird in Abhngigkeit der blichen Gesamtnutzungsdauer, des Gebudealters und des Modernisierungsgrads die (modifizierte) Restnutzungsdauer entnommen 7

    GND Modernisierungsgrad I 80 Jahre Nicht Kleine I Mittlerer berwiegend Umfassend

    modernisiert Modernisierungen Modernisieru ngsg rad modernisiert modernisiert Gebudealter Modifizierte Restnutzungsdauer

    40 Jahre 40 41 I 46 53 62 30 Jahre 50 50 I 53 58 64

    Es ergibt sich eine modifizierte Restnutzungsdauer von rund 48 Jahren.

    I Als fiktives Baujahr ergibt sich das Jahr 1981

    5. 7 Baubeschreibung

    Anmerkung: Die Baubeschreibung bezieht sich auf den am Tage der Objektbesichtigung vorgefundenen Zustand des Wertermittlungsobjekts.

    Vgl. Anlage 4 Sachwertrichtlinie

    Vgl. KLEIBER in Kleiber/ Simon, Verkehrswertermit lung, 5. Auflage, S. 1593

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    pfarrgle 8 Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken 79350 Sexau ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    Bei der Baubeschreibung handelt es si l h um keine technisch relevante Beschreibung, sondern um eine allgemeine Beschreibunp der Bausubstanz, die der Wertermittlung dient. Die nachfolgende Beschreibung sttzt sich auf Feststellungen bei der Ortsbesichtigung. Die nachfolgenden Angaben beziehen si f h auf dominierende Ausstattungsmerkmale. Teilbereiche knnen hiervon abweichJnd ausgefhrt sein. Da keine zerstrenden Untersuchungen vorgenommen wurden, beruhen die Angaben hinsichtlich der nicht sichtbaren und nicht zugnglichen Bauteil f auf begrndeten Vermutungen und Angaben der Bauantrge, fr deren Richtigkeit keine Gewhr bernommen werden kann. Des Weiteren wurden keinerlei Untersuchungen hinsichtlich der Umweltvertrglichkeit der verwendeten Baumaterialien durchgefhrt, ebenso wie zu Schall- und Wrmedmmung und Brandschutz.

    Bauweise Massivbauweise I

    Auenwnde Hlz 30 cm und Poroton 30 cm

    Trennwnde Hlz 11,5 - 24 cm

    Decken Holzbalkendecken und Stahlbetondecken

    Dach Zimmermannsmige Holzkonstruktion; Form Satteldach mit Ziegeleindeckung, Speicher nicht gedmmt, nicht ausgebaut

    Fassade Lochfassade, verputzt und gestrichen, an Ostfassade keine Fenster

    Treppen Treppe im Flur vom EG ins DG: Holztrittstufen, Seitenwange aus Stahlstreben, Metallhandlauf mit PVC Treppe im Flur vom EG ins KG: Massivtreppe mit Kunststeinbelag, Seitenwange aus Stahlstreben Treppe im Wohnzimmer vom EG ins DG: Offene Wendeltreppe als Stahlkonstruktion mit Holztrittstufen und Metallgelnder

    Keller lnnentren: einfache Holztren bzw. Stahltren Fenster: Metallfenster Wandflchen: teils Mauerwerk, teils Beton Bodenbelge: Beton oder Naturboden

    Heizung Im Wohnzimmer im Erdgeschoss befindet sich ein Kachelofen, der mit l betrieben wird. Das Baujahr dieser Heizungsanlage ist der Unterzeichnerin nicht bekannt. ln den sonstigen Rumen sind keine Heizkrper vorhanden. Die Warmwasserbereitung erfolgt ber Boiler. Die ltanks stammen aus dem Jahr 1999 und befinden sich im Keller.

    Elektroinstallation unter Putz, im KelleraLf Putz

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    Pfarrgle 8 79350 Sexau

    Tren

    Fenster

    Deckenflchen:

    lnnenwandflchen:

    Bodenbelge:

    Sanitranlagen

    Terrasse

    Auenanlagen

    Dr.-lng. Melanie Markstein f entlieh bestellte und vere idigte Sachverstndige fr die

    Bewertu

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    g von bebauten und unbebauten Grundstcken ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    Hauseingangstr HoL~ tr mit Glaseinsatz; Innentren v.a. Holztren mit HolzumfassungszargE n, vereinzelt mit Glaseinsatz, im Keller z.T. Metalltren I Im lteren Gebudete il v.a. alte Holzverbundfenster, im neueren Gebudeteil Holzrahmenfenster mit lsolierverglasung lteren Datums (das genaue Baujahr i! t unbekannt)

    I

    v.a. Raufasertapete gdstrichen, im Wohnzimmer und im Zimmer des Anbaus im Dachgesc ? SS Holzdecken

    v.a. Tapete I v.a. Fliesen und Parkeh, vereinzelt PVC, im Keller z.T. Naturboden

    Toilette Erdgeschoss: Bodenbelag Fliesen; Wandflchen umlaufend ca. 1 ,30 m hoch gefliest; Deckenflche Raufasertapete ; 1 Stand-WC mit auf Putz Splkasten ; 1 Waschbecken, Warmwasser ber Elektroboiler, kein zeitgemer Zustand I Badezimmer Dachgeschoss: Bodenbelag Fliesen ; Wandflchen umlaufend ca. 1 ,30 m hoch gefliest; Deckenflche gestrichen ; 1 Stand-WC mit Drucksplung ; 1 Waschbecken , 1 Badewanne, Warmwasser fr Waschbecken und Badewanne jeweils ber Elektroboiler, kein zeitgemer Zustand Boden mit Granitplatten belegt, berdachung auf Holzkonstruktion mit Kunststoffprofilen

    Hofbereich zwischen den beiden Wohnhusern mit Betonformsteinen belegt, der Zugang zum rckwrtigen Grundstcksbereich ist durch ein Holztor verschlossen, der gepflasterte Bereich vor dem Wohnhaus Hausnummer 8 ist durch einen Jgerzaun aus Holz zur Strae hin eingefriedet, im rckwrtigen Bereich des Wohnhauses Hausnummer 8 befindet sich die Terrasse, die bis zur Grundstcksgrenze reicht. Auch der rckwrtige sdliche Grundstcksbereich ist durch einen Jgerzaun eingefriedet.

    5.8 Baulicher Zustand/ Baumngel/ BausJhden

    Unter einem Baumangel kann in Anlehnung an 633 Abs.1 BGB ein Fehler angesehen werden, der bei der Herstellung eine Bauwerks infolge fehlerhafter Planung oder

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    Dr.-lng. Melanie Markstein f entlieh bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die

    Bewertu g von bebauten und unbebauten Grundstcken ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    Bauausfhrung einschlielich der Verw ndung mangelhafter Baustoffe entstanden ist. Mastab hierfr knnen die allgemeinen R geln der Technik sein.

    Als Bauschden werden dagegen Beeintrc tigungen eines Bauwerks als Folge

    definierts.

    eines Baumangels (Mangelfolgeschden) uerer (gewaltsamer) Einwirk ngen (wie z.B. durch Sturm, Regen oder Feuer) oder unterlassener oder nicht ordnu gsgem ausgefhrter Instandhaltung

    Baumngel und Bauschden zhle1 zu den besonderen objektspezifischen Grundstcksmerkmalen gem 8 Abs.3 lmmoWertV, die in der Wertermittlung gegebenenfalls durch marktgerechte Zu- oder Abschlge oder in anderer geeigneter Weise bercksichtigt werden knnen9.

    Es wird ausdrcklich darauf hingewiesen, dass im Zuge der Verkehrswertermittlung

    nur zerstrungsfrei, d.h. augenscheinlich untersucht wird grundstzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (hierzu wre die Beauftragung eines Bauschadenssachverstndigen erforderlich).

    Das Wohnhaus weist einen in Teilbereichen nicht mehr zeitgemen baulichen Zustand auf. Es besteht ein zum Teil ein Instandhaltungs- und Modernisierungsstau.

    Folgendes wurde bei der Ortsbesichtigung insbesondere festgestellt:

    1. in einigen Rumen keine Heizung vorhanden, Beheizung nur im Erdgeschoss ber "l -Kachelofen"

    2. Fenster im alten Gebudeteil veraltet 3. Bad- und Sanitrinstallationen veraltet und nicht mehr zeitgem 4. Dmmung der obersten Geschossdecke gem der EnEV 2009 erforderlich 5. Fliesenbelge modernisierungsbedrftig 6. Wand- und Deckenflchen weitgehend renovierungsbedrftig

    Vgl. KLEIBER in Kleiber / Simon / Weyers, Verkehrswl rtermittlung , 4. Auflage, S. 1872

    Vgl. hierzu die Ausfhrungen in den Kapiteln 9. und l 0.7

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    Pfarrgle 8 Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken 79350 Sexau ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    7. Elektrik stammt vermutlich aus de1 Baujahr und ist sanierungsbedrftig 8. Sch immelbildung sichtbar in einer Ecke der Kche im Erdgeschoss

    I 5.9 Bercksichtigung des Bauzustands I der Baumngel/Bauschden

    Eine Wertminderung wegen Baumngeln oder Bauschden ist nur dann anzusetzen, wenn diese nicht schon auf andere Weise wertmindernd bercksichtigt wurden. Nr. 3.6.1 .1.8 WertR schreibt hierzu Folgendes:

    ,,Wertminderungen auf Grund von Baumngeln und / oder Bauschden knnen folgendermaen bercksichtigt werden :

    durch Verminderung des angesetzten Herstellungswerts durch eine entsprechend geminderte Restnutzungsdauer durch Abschlag nach Erfahrungswerten (in v.H. der Gebudeherstellungskosten) unter Verwendung von Bauteiltabellen durch Abzug der Schadensbeseitigungskosten."

    Die Ermittlung der Wertminderung wegen Baumngeln oder Bauschden nach den am Wertermittlungsstichtag dafr aufzubringenden Kosten ist eine von der Rechtsprechung anerkannte Methode lO.

    Die festgestellten Mngel werden im vorliegenden Fall durch den Ansatz von Sanierungskosten bercksichtigt. Es wird ausdrcklich darauf hingewiesen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund einer in Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne eine differenzierte Bestandsaufnahme, Vorplanung und Kostenschtzung angesetzt sind. Als Grundlage fr die Kostenschtzung werden Erfahrungswerte der Unterzeichnerin sowie Angaben der Literatur herangezogenn.

    Es ergeben sich folgende Sanierungskosten :

    10 BGH, Urt. Vom 28.6.1961 -V ZR 201 160 -, EzGu 19.6

    Vgl. SCHMITZI KRINGSI DAHLHAUSI MEISEL, Bauk sten 2008 - Instandsetzung I Sanierung I Modernisierung I Umnutzung I

    II

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    Dr.-lng. Melanie Markstein ~fentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die

    Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken I ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen Kosten fr Beseitigung der Baumngel/ Bausc~den

    Nr. Gewerk MaSnahme Einheiten Ansatz Preisstand Bauprels- Bauprels- Preis zum in% pro Einheit Index Index Stichtag

    lnkl. Mwst . IV_L2007 StlchtaQ

    1 Heizung Einbau 127m 2 100% 65 / m 2 96,3 107,7

    2 Fenster z.T. veraltet Austausch 127m 2 45% 85 / m 2 96,3 107,7

    3 Sanitrinstallation veraltet Erneuerung 127m 2 100% 85 / m 2 96,3 107,7

    4 Dmmung oberste Geschoss- Einbau 80m 2 100% 35 / m 2 96,3 107,7 decke

    5 Fliesenarbeiten Erneuerung r 27 m ' 100% 40 / m 2 96,3 107,7

    6 Wand- und Deckenflchen Renovierung 127m 2 100% 85 / m 2 96,3 107,7

    7 Elektrik Erneuerung 127m' 100% 60 / m 2 96 ,3 107,7

    8 Schimmelbildung Sanierung I pauschal

    Summe gesamt

    Baunebenkosten rund 10%

    0% Risikozuschlag fr Unvorhergesehenes

    I Summe .JI.esamt rund

    Frdergelder im Rahmen des Sanierungsverfahrens 20% (Annahme)

    _!Summe _gesamt rund

    Es wird darauf hingewiesen, dass es sich hierbei nach Einschtzung der Unterzeichnerin nur um die unbedingt notwendigsten Sanierungs- und Modernisierungsmanahmen handelt, um das Objekt ber die verbleibende Restnutzungsdauer wirtschaftlich nutzen zu knnen.

    6 FLCHEN- UND MAANGABEN 6. 1 Brutto-Grundflchen (BGF) Die Berechnung der Brutto-Grundflche gem der Sachwertrichtlinie in Anlehnung an die DIN 277-1 :2005-02 wird fr die Ermittlung der Herstellungskosten des Gebudes im Sachwertverfahren bentigt. Die Brutto-Grundflche ist die Summe der bezogen auf die jeweilige Gebudeart marktblich nutzbaren Grundflchen aller Grundrissebenen eines Bauwerkes.

    Seite 23 von 65

    ln

    9.232

    5.433

    12.073

    3.131

    5.681

    12.073

    8.522

    1.000

    57.145

    5.715

    5.715

    69.000

    -13.800

    55.000

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    Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    Fr die Ermittlung der Bruttogrundflche sind die ueren Mae der Bauteile einschlielich Bekleidung anzusetzen1 2.

    Die Brutto-Grundflche der baulichen Anlagen wurde auf Grundlage der vorliegenden Grundrissplne ermittelt. Es kann dah r zu Abweichungen gegenber der rtlichkeit kommen, welche in der Wertermittlung vernachlssigbar sind.

    Eine Zusammenstellung der Brutto-Grundflche ist der Anlage zu entnehmen.

    6.2 Wohnflchen

    Die Wohnflche wird im Ertragswertverfahren fr den Mietansatz bentigt. Die Wohnflche wurde den zur Verfgung gestellten Unterlagen aus der Bauakte entnommen und anhand der vorliegenden Grundrissplne auf Plaus ibilitt geprft. Die Terrassenflche wurde der Berechnung ergnzend hinzugefgt. Es kann daher zu Abweichungen gegenber der rtlichkeit kommen. Sie sind im Rahmen der Wertermittlung jedoch vernachlssigbar. Fr mietrechtliche Belange muss eine gesonderte Flchenberechnung durchgefhrt werden. Eine Zusammenstellung der Wohnflche ist der Anlage zu entnehmen.

    7 WERTERMITTLUNGSVERfAHREN

    7. 1 Definition des Verkehrswertes

    Nach 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bez1eht, im gewhnlichen Geschftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatschlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstcks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rcksicht auf ungewhnliche oder persnliche Verhltnisse zu erzielen wre.

    7.2 Wahl des Wertermittlungsverfahrens

    Gem 8 Abs.1 lmmoWertV sind zur Ermittlung des Verkehrswerts das Vergleichswertverfahren ( 1 5) einschlielich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung ( 16), das Ertragswertverfahren ( 1 7 bis 20), das Sachwertverfahren (21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.

    12 Vgl. Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie), Nr. 4.1.1.4 Seite 24 von 65

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    Die Verfahren sind nach der Art des Wert~rmittlungsobjekts unter Bercksichtigung der im gewhnlichen Geschftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstnde des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfgung stehenden Daten, zu whlen. Die Wahl ist zu begrnden.

    Bei den baulichen Anlagen auf der zu bewertenden Teilflche des Grundstcks Flurstck Nr. 42/l handelt es sich um ein Einfamilien-WI hnhaus.

    Das Wohnhaus als Eigenheim ist nach Art seiner Bebauung nicht auf eine mglichst hohe Rendite im Verhltnis zu den aufgewand en Kosten ausgelegt. blicherweise rechnet der Eigentmer eines derartigen Objekts nicht mit einer hohen Verzinsung des beim Kauf des Objekts investierten Kapitals, denn er betrachtet das Grundstck nicht als zinsabwerfende Kapitalanlage. Hier stehen vielmehr persnliche Momente im Vordergrund. ln der Rechtsprechung ist die Verkehrswertermittlung von Ein- und Zweifamilienhusern im Wege des Sachwertverfahrens anerkannt worden.

    Da auch mehrere Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen werden knnen, wird untersttzend das Ertragswertverfahren angewandt.

    Der Bodenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln.

    Fr die Ermittlung des Verkehrswerts wird auch auf Kapitel 1 3 Anmerkungen verwiesen.

    8 ERMITTLUNG DES BODENWERTS 8. 1 Bodenrichtwerte

    Der Wert des Bodens ist gem 16 Abs.1 lmmoWertV vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstcks hinreichend mit den Grundstcksmerkmalen des zu bewertenden Grundstcks bereinstimmen. Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschssen vorrangig im Vergleichswertverfahren aus Verkufen abgeleitet.

    Seite 2 S von 65

  • Einfamilien-Wohnhaus Dr.-lng. Melanie Markstein ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die

    Pfarrgle 8 Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken 79350 Sexau ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    I Man bezeichnet die Heranziehung von Bodenrichtwerten auch als mittelbaren Preisvergleich. "Die Heranziehung von Bodenrichtwerten ist eine anerkannte und bewhrte Methode, die in der hchstrichterlichen Rechtsprechung nicht beanstandet worden ist. 13" Nach schriftlicher Auskunft der G meinde Sexau, wurde im Bereich des Bewertungsgrundstcks (Pfarrgle) ein Bodenrichtwert in Hhe von 200 /m 2 im erschlieungsbeitragsfreien Zustand zum 31.12.2012 festgestellt. Eine Zuordnung zu einem Ma der baulichen Nutzung o.. wurde nicht vorgenommen.

    8.2 Bodenwert

    Um vom Bodenrichtwert den Bodenwert des Bewertungsobjekts abzuleiten, bedarf es im vorliegenden Fall keiner weiteren Schritte.

    Einer Umrechnung aufgrund unterschiedlicher Geschossflchenzahlen oder sonstiger Unterschiede des Maes der baulichen Nutzung der Bodenrichtwertgrundstcke gegenber dem Bewertungsgrundstck bedarf es nicht, da das Bewertungsgrundstck der gebietstypischen Nutzung der Vergleichsgrundstcke entspricht und dem Bodenrichtwert keine Geschossflchenzahl o.. zugeordnet ist.

    Da die Form und Gre des Grundstcks bzw. der zu bewertenden Teilflche ebenfalls nicht untypisch fr die Grundstcke in der Richtwertzone sind, bedarf es auch diesbezglich keiner weiteren Anpassungen. Es ist davon auszugehen, dass die Bodenrichtwertgrundstcke eine hnliche Form und Gre aufweisen.

    Sonstige Anpassungen aufgrund Lage, Zentralitt, Immissionen, Orientierung etc. sind nicht anzubringen. Diese sind bereits bercksichtigt, da davon ausgegangen werden kann, dass die Vergleichsgrundstcke hinsichtlich dieser Kriterien mit dem Bewertungsgrundstck vergleichbar sind.

    Einer Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den Wertermittlungsstichtag bedarf es nicht, da davon ausgegangen wird, dass zwischen dem Stichtag der Feststellung der Bodenrichtwerte und dem Wertermittlungsstichtag keine Wertvernderungen eingetreten sind.

    13 Vgl. KLEIBER in Kleiber / Simon /Weyers, Verkehrswertermittlung , 4. Auflage, S. 1116

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    Dr.-lng. Me lanie Markstein f entlieh bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die

    Bewertu r g von bebauten und unbebauten Grundstcken ln den Fischermatten. 3/ 2, 79312 Emmendingen

    Bodenwertermittlung Grundstck Fist. Nr. 42 1 (Teilflche) 1) Grundstcksgre 190m2

    2) Bodenrichtwert 200 / m2

    3) GFZ Anpassung Umrechnungs-

    GFZ koeffizient 4) Grundstck 0,0 0,00 5) Bodenrichtwert 0,0 0,00

    6) Umrechnungsfaktor 4) I 5) 1,00 7) angep. Bodenrichtwert I 2) X 6) 200 / m2

    Lageanpassung gesamt Verkehrslage, Zentralitt 0 % Wohnlage, Eckgrundstck 0 % Immissionen 0 % Orientierung 0 % Gre 0 % Form 0 % Erschlieungszustand 0 % Sonstige Faktoren 0 %

    8) Summe der Lageanpassungen 0 % 0 / m2

    9) angep. Bodenrichtwert II 7) + 8) 200 / m2

    1 0) Bodenwert 1) X 9) 38.000

    1 0) Bodenwert I rund 38.000

    9 SACHWERTVERFAHREN 9. 1 Al/; erneines

    Nach 21 lmmoWertV wird der Sachwert des Grundstcks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert ermittelt. Die allgemeinen

    Wertverhltnisse auf dem Grundstcksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von

    Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) zu bercksichtigen. Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Auenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten unter Bercksichtigung! einer Alterswertminderung zu ermitteln.

    9.2 Herstellungskosten der baulichen Anlagen

    9.2.1 Normalherstellungskosten

    Zur Ermittlung der Herstellungskosten der baulichen Anlagen sind d ie gewhnlichen Herstellungskosten je Flchen-, Raum oder sonst iger Bezugseinheit

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    Dr.-lng. Melanie Markstein ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die

    Bewertu g von bebauten und unbebauten Grundstcken ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    (Normalherstellungskosten) mit der baulichen Anlagen zu vervielfachen.

    der entsprechenden Bezugseinheiten der

    Normalherstellungskosten sind die Kosten, die marktblich fr die Neuerrichtung einer entsprechenden baulichen Anlage aufzuwenden wren. Bei den Normalherstellungskosten handelt! es sich um durchschnittliche Herstellungskosten. Sie werden fr die unterschiedlichen Gebudearten bezogen auf verschiedene Standardstufen verffentlicht.

    Fr die Wertermittlung magebend sind die mit der Sachwertrichtlinie eingefhrten Normalherstellungskosten 2010 (NHK 201 0).

    Fr die bauliche Anlage werden im fiktiv sanierten und instand gehaltenen Zustand folgende Herstellungskosten angesetzt:

    1-3 freistehende Ein- und Zweifamilienhuser, Doppelhuser, Reihenhuser

    Keller-, Erdgeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss

    I Standardstufe Gebudeart 1 2 3 4 5

    1.01 655 725 835 1005 1260

    Zuordnung der Standardstufen Wgungs anteil

    Auenwnde 0,5 0,5 23 159 / m2 BGF Dcher 1 15 109 / m2 BGF Auentren und Fenster 0,5 0,5 11 86 / m 2 BGF Innenwnde und-tren 1 11 80 / m 2 BGF

    Deckenkonstruktion und Treppen 0,5 0,5 11 86 / m2 BGF Fubden 1 5 42 / m 2 BGF Sanitreinrichtungen 1 9 75 / m 2 BGF Heizung 1 9 75 / m2 BGF Sonstige technische Ausstattung 1 6 SO / m 2 BGF

    I Kostenkennwert (Summe) 762 /m2 BGF I

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    Dr.-lng. Melanie Markstein ffent lich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die

    Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    9.2.2 Korrekturfaktoren

    Anpassung mithilfe des Baupreisindex Die Anpassung der Normalherstellungskosten 2010 an die Preisverhltnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mit dem Preisindex fr den Neubau von Wohngebuden einschl. Umsatzsteuer, verffentlicht vom Statistischen Bundesamt, Schrift "Preisindex fr die Bauwi rtschaft".

    Baunebenkosten Die Baunebenkosten sind in den Normalherstellungskosten 2010 enthalten.

    9.2.3 Angepasste Normalherstellungskosten

    Die auf der Grundlage des Gebudetypenblatts entnommenen Normalherstellungskosten werden auf die Eigenschaft des Wertermittlungsobjekts auf der Grundlage der oben genannten Korrekturfaktoren angepasst.

    9.2.4 Auenanlagen

    Der Sachwert von baulichen Auenanlagen kann gem 21 Abs.3 lmmoWertV nach Erfahrungsstzen ermittelt werden. Als Erfahrungswert werden die Auenanlagen im vorliegenden Bewertungsfall mit 1% des Gebudesachwertes bewertetl4.

    9.2.5 Besondere Bauteile, sonstige Einrichtungen, Vorrichtungen

    Mit den Normalherstellungskosten nicht erfasste einzelne Bauteile, Einrichtungen oder sonstige Vorrichtungen sind durch Zu- oder Abschlge zu bercksichtigen, soweit dies dem gewhnlichen Geschftsverkehr entspricht.

    Folgende besondere Bauteile sind wertmig zu bercksichtigen:

    Besondere Bauteile

    Bauteil

    Gauben Kellerauentreppe

    Gesamtsumme

    Anzahl Normalherstellungskosten pro Stck

    2 1

    3.500 2.000

    14 Vgl. KLEIBER in Kleiber/ Simon , Verkehrswertermit~ ung , 5. Auflage , 5. 1901

    SeitJ 29 von 65

    Kosten

    7.000 2.000

    9.000

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    9.3 Alterswertminderung

    Dr.-lng. Melanie Markstein ~ entlieh bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die

    Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken I ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    Ein Gebude verliert mit zunehmendem Alter immer mehr an Wert. Dieser Wertverlust muss als Alterswertminderung im Sachl ertverfahren bercksichtigt werden. Die Alterswertminderung ergibt sich gemf 23 lmmoWertV aus dem Verhltnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen. Dabei ist in der Regel eine gleichmige Wertminderung zugrunde zu legen.

    Fr das Gebude ergibt sich folgende AltJ wertminderung:

    Gesamtnutzu ngsdauer: Modifizierte Restnutzu ngsdauer: Alterswertminderung linear: 40%

    9.4 Bercksichtigung der allgemeinen Wertverhltnisse

    Die allgemeinen Wertverhltnisse auf dem Grundstcksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) zu bercksichtigen. Es handelt sich hierbei gem 14 lmmoWertV um Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhltnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet werden. Es finden die Sachwertfaktoren im Landkreis Emmendingen Anwendung.

    9.5 Besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale Zu den besonderen objektspezifischen Grundstcksmerkmalen zhlen beispielsweise eine

    .. I wirtschaftliche Uberalterung, ein berdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumngel oder Bauschden sowie von den marktblich erzielbaren Ertrgen erheblich abweichende Ertrge. Sie knnen, soweit dies dem gewhnlichen Geschftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschlge oder in anderer geeigneter Weise bercksichtigt werden.

    Es liegen Baumngel bzw. Bauschden vor. Hinsichtlich der wertmigen Bercksichtigung der Baumngel und Bauschden wird verwiesen auf die Ausfhrungen in Kapitel 5.9 Bercksichtigung des Bauzustands/ der Baumngel/ Bauschden.

    Die Grundrissgestaltung gengt nicht mehr heutigen Anforderungen an modernes Wohnen. Es wird hierfr ein Abschlag in Hhe von 5% auf den marktangepassten Sachwert als marktgerecht erachtet.

    Bei der Bercksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstcksmerkmale ist im Wertermittlungsverfahren gem 8 Abs.2 mmoWertV folgende Reihenfolge zu beachten:

    Seit 30 von 65

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    Dr.-lng. Melanie Markstein ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die

    Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken I ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen 1. die allgemeinen Wertverhltnisse auf dem Grundstcksmarkt (Marktanpassung) 2. die besonderen objektspezifischen rundstcksmerkmaledes zu bewertenden

    Grundstcks.

    9. 6 Sachwert

    Die Sachwertermittlung gem 21 bis 23 lmmoWertV wird im Folgenden dargestellt:

    Sachwert Wohnhaus

    BGF in m 238

    Normalherstellungskosten

    gewhlte Kosten in /m 2 BGF 762

    Korrekturfaktoren I Faktoren

    Baupreisindex zum Wertermittlungsstichtag 1,078

    Angepasste Normalherstellungskosten: 821 / m2

    Kosten/m 2 x BGF: 195 .398

    Auenanlagen in % 1 1.954

    Besondere Bauteile 9.000

    Herstellungskosten baulicher Anlagen 206.352 vor Alterswertminderung

    Alterswertminderung

    Restnutzungsdauer in Jahren 48 Gesamtnutzungsdauer in Jahren 80

    Alterswertminderung linear 40

    Alterswertminderung 82 .541

    Herstellungskosten nach Alterswertminderung 123.811

    Sachwert der baulichen Anlagen vorlufig I 132.811 Sachwert der baulichen Anlagen vorlufig rund 133.000

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    Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken I ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    Zusammenfassung Sachwert Sachwerte der baulichen Anlagen

    Sachwert Wohnhaus vorlufig rund 133.000

    Bodenwert rund 38.000

    Summe Sachwert vorlufig rund 171.000

    Marktanpassung Marktanpassungszu-/abschlag 29% 49.590

    Sachwert marktangepasst rund 220.590

    Besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale Abschlag fr Baumngel/Bauschden rund -55.000 Sonstige wertbeeinflussende Umstnde I -5% -11.030 Sachwert endgltig 154.561

    Sachwert endgltig rund 150.000

    Der Sachwert des Bewertungsobjektes betrgt zum Wertermittlungsstichtag rund 1 50.000 .

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    Dr~-lng. Melanie Markstein ~fentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die

    Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    1 0 ERTRAGSWERTVERFA REN 10. 1 Allgemeines

    Der Ertragswert definiert sich als Barwertaler knftigen Ertrge. Es wird hierbei von konstanten marktlich erzielbaren Ertrgen ber die verbleibende wirtschaftliche Restnutzungsdauer ausgegangen.

    Mit der Unterhaltung von Immobilien sind in aller Regel Bewirtschaftungskosten verbunden. Deswegen geht es konkret um die aus der Immobilie flieenden Reinertrge. Der Ertragswert ergibt sich aus dem Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag.

    Die fr die Ermittlung des Ertragswerts notwendigen Eingangsgren werden im Folgenden zunchst quantifiziert. Im Anschluss daran wird die Ertragswertberechnung mit den ermittelten Eingangsgren durchgefhrt.

    10.2 Jahresrohertrag

    Der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemer Bewirtschaftung und zulssiger Nutzung marktblich erzielbaren Ertrgen.

    Das Gebude ist derzeit unbewohnt. Ein Mietverhltnis besteht nicht. Fr die Wertermittlung ist von marktblich erzielbaren Mieten auszugehen.

    Die Recherche bei dem Daten-Service-Portal geoport 1s kommt bei den Wohnungsmieten in Sexau und Umgebung zu folgenden Ergebnissen:

    ' s Datenabrufvom 03.12.2013

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    Marktbersicht

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    GEfrilt und beschrm:t gei'T\.3 ~chfirageindl?x (Beug BRD = 1 00)

    legel"ld!e fr den Nachfragetnd-ex (Index Expose-Ansic en je Angebol je la.ufz:eitta;g (BRIO = 1 DD)}:

    D Ka.im Angebote (weniger als 3 Anyebote) D Stuk un1efdurchschmtlich'" Nachfr.:;IJ2 (Index: < 40') D Un!Erclurchschneticlle Nachflage (lnd_x: ~IJ - 80) D Durohschn.'tfliche Nachfrage-Si!ultion (Index: SIJ- 12D) [] befdurdlischri!:J[che Nactr.ifage (lndeiC 12!ll - l60} lil Shuk bef'dl.rll:;.hsd\nit11icbe Nacl'!.fra~ (lndaiC > 1 00}

    1 Die Anzahl Gesuche berechi'IEt sie!:! als SunT~~e - r Geucl'le in den en.1haltenen und Siigmiilikanit angescimifumen Postfeilwhl-g;:bi.eten.

    Quelle: lrtmObilienScom24, lrmnobilien Scout GmbH, Berfin Aktualitt Juni 20 t3

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    Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken Pfarrgle 8 79350 Sexau

    Mietpreise im PLZ-Bezirk 79350:

    Angebote (8His: s Ar~gMxM)

    Grle Anzahl An- Kaltmiete Streuungs. in-gebote jem' tefVall (90 %) :5:30m' 0 (0%) I

    >30 - 00m> 0 (0 ~) I >&1 - 00m> 2 (4lD %) 5.17 5.00 15..33 >00 - 121lm= 1 (20%) 6,20 6.20 e: 16....?0

    > 120m" 2 (4l!l %) 1 ,23 5,77 ~ S.70

    Mietpreise im Kreis Emmendingen:

    Angebote (Bnis: G Angebote)

    Grle Anzahl An- Kaltmiete Streuung~- in-gebote jem' tet'Vall (90 %) ~:?lOm' 11 (1.7 %) 11.()8 7,l!() - 14.61

    > 30 - 60m> 100 (1 6.6%) 7,50 5,78 9..23 > '60 - GOm> 234 (36.6%) 1 .11 e 5,48 S,ll'2

    > 00 - 120m" 171 (26.S%) 6,69 5i05 9.04 > 120m" 117 ( 1S,3%) 6,G2 4 i6.2 - G.60

    ln den Fischermatten 3 / 2, 79312 Emmendingen

    Gesuche !Bni1: 1110 Ge!lud!e) Anzahl Ge- Kaltmiete Streuungs-Inter-

    suche jem vall (90 %) 5 (3.1 %) 1[),63 8,75- 12,48

    59 (36,9%) 6,45 4,80 -8,33 48 (3(1 %) 6,19 4"50~-9.27

    29 (1:8,1 %) 5,84 4,33-:B..o.; 1Q (11,9 %) 5,84 2.14 '- 11,11

    Gesuche (8His: ll&4 GesucMl Anzahl Ge- Kaltmiete Streuungs. Inter-

    suche jem vall (90 %) 2fJ(26 ~) 11,34 'e 1},00 - 11},00'

    3!18 (31,3 %} t'li,87 4..6g-i!l,4B 353 (35.9 ~) 6,24. 4.12-l!l..61h~ 182 (18.5 %) 5,1li5 3.75-8.18 115 111,7%) 5,343 3;33 -8,tl7

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    Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    IS24 - Mietpreise fr Wohnimmo ilien

    Auswertungszeitraum: JanuaJr 2013 bis JLni 2013

    PLZ-Bez.lrk 79350 Anzahi .AAgelxrte J 5 Dtrcf!l5cfritllic:fre Ve.rweifdausr (in Tagen) 12 AnzahMde.r~.n~n 1.87il AnzahM Gesu!:he' 160 A=hl Expo=e..Aruiclilten je ~.nge!bct I 335.2 lnd=o..x AnzahM Expoc...?-An.siehfen je i\.ngebct ~RO = 100) I 57 Anzahl Expoc__E..AnsicfWt:l je ~.:ll]eboti ji! LauJz.:itb!a 2:7.9 Index Anzahl Expoc__E..Arufeh'.en je Angebot je Laufze.~ 13

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    Dr.-lng. Melanie Markstein ffentlich bestellte und vere idigte Sachverstndige fr die

    Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    Marktblich erzielbare Miete I Einheit Mietflche .l M1ete,hn2 Miete Wohnhaus 127m2 x 6,00 ;tn2 = 762

    Gesamtsumme I rd. 760

    10.3 Bewirtschaftungskosten

    Um den Reinertrag zu erhalten, sind vom Rohertrag die Bewirtschaftungskosten abzuziehen. Als Bewirtschaftungskosten sind die fwr eine ordnungsgeme Bewirtschaftung und zulssige Nutzung marktblich entstehenden jhrlichen Aufwendungen zu bercksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenbernahmen gedeckt sind. Gem 19 lmmoWertV zhlen zu den Bewirtschaftungskosten die Verwaltungskosten , die lnstandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten. Soweit sich die Bewirtschaftungskosten nicht ermitteln lassen, ist von Erfahrungsstzen auszugehen. Da fr Bewirtschaftungskosten

    das Bewertungsobjekt vorliegt, wird auf

    keine Ermittlung der tatschlichen Angaben aus der Literatur, die

    Wertermittlungsrichtlinien und Erfahrungswerte zurckgegriffen.

    Verwaltungskosten Die Verwaltungskosten umfassen die Kosten der zur Verwaltung des Grundstcks erforderlichen Arbeitskrfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Eigentmer persnlich geleisteten Verwaltungsarbeit sowie die Kosten der Geschftsfhrung. Gem 26 Abs.2 und 3 sowie 41 Abs.2 II. BV, aktualisiert auf den 1.1.2011 betragen die Verwaltungskosten bis 264,31 jhrlich je Wohnhaus.

    Instandhaltungskosten Die Instandhaltungskosten umfassen die Kosten, die infolge von Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlage whrend ihrer Restnutzungsdauer aufgewendet werden mssen. ln Nr. 3.5.2.4 der WertR werden die Instandhaltungskosten nach 28 Abs.2 II. BV als Erfahrungswerte vorgegeben. Danach belaufen sich die Instandhaltungskosten auf bis zu 13,22 /m 2 Wohnflche je Jahr fr Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurc~liegt.

    Mietausfallwagnis Das Mietausfallwagnis umfasst das Risiko von Ertragsminderungen, die durch uneinbringliche Rckstnde von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch

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    vorbergehenden Leerstand von Raum entstehen , der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist; es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhltnisses oder Rumung.

    Nach Nr. 3.5.2.5 WertR sind ' ls Mietausfallwagnis erfahrungsgem fr Mietwohngrundstcke 2% des Rohertrags anzusetzen .

    . Betriebskosten Entsprechend den Gepflogenheiten rtlichen Grundstcksmarkts werden die Betriebskosten blicherweise vom Mieter getragen. Sie werden deswegen im vorliegenden Fall zur Ermittlung des Reinertrags nicht gesondert in Ansatz gebracht.

    10.4 Liegenschaftszinssatz Gem 14 Abs.3 lmmoWertV sind die Liegenschaftszinsstze (Kapitalisierungszinsstze) die Zinsstze, mit denen Verkehrswerte + n Grundstcken je nach Grundstcksart im Durchschnitt marktblich verzinst werden. Der Liegenschaftszinssatz ist nicht mit dem Kapitalmarktzinssatz gleichzusetzen. Er bercksichtigt immobilienspezifische Besonderheiten wie beispielsweise das mit der Immobilie verbundene wirtschaftliche Risiko und die Lage des Objekts. Da vom Gutachterausschuss der Gemeinde Sexau und auch der Stadt Emmendingen keine ortsblichen Liegenschaftszinsstze abgeleitet werden , muss auf Erfahrungswerte der Gutachterausschsse der Stdte Freiburg und Offenburg zurckgegriffen werden.

    Quelle Objektart I Liegenschaftszinssatz in % Stadt Freiburg Ein-/ Zweifamilienhuser 1 ,5 - 3,0% Stadt Offenburg Einfamilienhuser I 0,6- 5,1 % (im Mittel 2, 7)

    Es wird von einem Liegenschaftszinssatz ausgegangen von 2,5%.

    Es ergibt sich ein anzusetzender Liegenschaftszinssatz 16 wie folgt:

    Basisansatz: 2,5%

    Abschlag von jeweils 0,5% fr Zuschlag von jeweils 0,5% fr -Geringe Gre der Immobilie - Modernisierungsbedarf Summe: -0,5% x 1 = - 0,5% Summe: 0,5% x 1 = +0,5%

    16 Vgl. KLEIBER in Kleiber / Simon , Verkehrswertermittlung , 5. Auflage , S. 1089

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    Gesamtsumme der Zu- und Abschlge: -0,(596 + 0,596 = + 0,096 Anzusetzender Liegenschaftszinssatz: = Basiszinssatz + Gesamtsumme der Zu- und Abschlge = 2,5% + 0,0%

    = 2.596

    Fr das Wertermittlungsobjekt wird ein Liegenschaftszinssatz von 2,5% angesetzt.

    10.5 Kapitalisierung

    Der Kapitalisierung sind Barwertfaktoren zugrunde zu legen. Der Barwertfaktor ist unter Bercksichtigung der Restnutzungsdauer und des Liegenschaftszinssatzes der Anlage 1 der lmmoWertV zu entnehmen.

    10.6 Bercksichtigung der allgemeinen Wertverhltnisse

    Im Ertragswertverfahren bedarf es im vorliegenden Fall keiner gesonderten Bercksichtigung der allgemeinen Wertverhltnisse auf dem Grundstcksmarkt (Marktanpassung). Es wurde vom marktblichen Liegenschaftszinssatz sowie von marktblich erzielbaren Mieten ausgegangen.

    10.7 Besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale Es wird verwiesen auf die diesbezglichen Ausfhrungen zum Sachwert in Kapitel 9.5. Ein Abschlag aufgrund der Grundrissgestaltung wird im Ertragswertverfahren nicht vorgenommen, da der Grundrisszuschnitt bereits im Mietansatz Bercksichtigung findet.

    10.8 Ertragswert

    Der Ertragswert wird nach den Vorschriften der 17- 20 lmmoWertV ermittelt:

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    Bewertun

    1

    1 g von bebauten und unbebauten Grundstcken ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    Ertragswert 1) Bodenwert 38.000

    2) Wohnflche gesamt ca. 127m2

    3) Rohertrag in / Monat gesamt ca. 760

    4) Rohertrag in /Jahr gesamt 9.120

    Bewirtschaftungskosten I Verwaltungskosten je Wohnung 264,31 1 264 Mietausfallwagnis in% des Rohertrags 2 182 Instandhaltungskosten in / m2 Wohnflche 13 ,22 1.679

    5) gesamt in I

    2.125 gesamt in% 23

    6) Reinertrag (Rohertrag- Bewirtschaftungskbsten) 4)- 5) 6.995

    7) Liegenschaftszinssatz I 2,5% 8) Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszinsatz) 1) X 7) 950

    9) Gebudereinertrag (Reinertrag - Bodenwe verzinsung) 6)- 8) 6.045

    Vervielfltiger I Restnutzungsdauer in Jahren 48 Gesamtnutzungsdauer in Jahren (Wohnhaus) 80

    10) Vervielfltiger I 27,77

    11) Gebudeertragswert (Gebudereinertrag x Vervielfltiger) 9) X 10) 167.870

    12) Ertragswert vorlufig I 1)+11) 205.870 Marktanpassung

    13) Faktor 1,0 14) Marktangepasster Ertragswert 12) X 13) 205.870

    Besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale 15) Abschlag fr Baumngel (Sanierungskosten) rund -55 .000 16) Sonstige wertbeeinflussende Umstnde rund 0

    17) Ertragswert 14) + 1 5) + 16) 150.870

    Ertragswert rund 150.000

    Der Ertragswert des Bewertungsobjektes betrgt zum Wertermittlungsstich-tag rund 1 50.000 .

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    Pfarrgle 8 79350 Sexau

    Dr.-lng. Melanie Markstein f entlieh bestellte und vere idigte Sachverstndige fr die

    Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken I ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    11 IMMOBILIENMARKT Folgende Auswertung liegt vor:

    II. I lmmobilienScout24

    Nach einer Auswertung des Daten-Service-Portals geoport17 stellen sich die Kaufpreise fr Wohnimmobilien in Sexau und Umgebung derzeit wie folgt dar:

    IS24 - Kaufpreise fr Wohnimmobilien

    A rt uswe ungsze1 raum: J anuar 2013 b' J . 2013 IS Ulli

    PLZ-Bezlrk 79350 Kreis Emmendlngen Anzahl Angebote 12 1.141

    Ols~clle Verwelldaua- (il"' Tagen) 72,4 44.6 Anzahl der Ellpose-Ansichtel"' 5.755 488.5'36 Anzahl Gesucfle

    1 B1 514! Anzahl Expos4-Ansicbten je Ansebot 47'G 428,2 Index Anzahl Expose-Ansich!en je Ange!bct (BRO = 100) ge 82 Anzahl Expose-Ansich1en je Angebot je Lauizeittag 6,6 Q,6 Index Anzahl Expose-.Ansich!en je Angebot je Laufzeifug 54 7QI (BP.D = 100) Index DurchsclmilfJiche Verweil'dau..r flll Tagen) (BRD = 100) 168 1Cl4

    Karte Mikrolag:e I Makrolage:

    11 Datenabruf vom 03.12.2013

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    Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken Pfarrgle 8 79350 Sexau

    Kautprei.se im PLZ-Bezirk 79350:

    Angebote (Balis: 12 Anglbolel Objektart Anzahl An- Kauf- Streuungs- Inter-

    undGrle gebote preis je VIII (90 %) m

    Wohnung 2 (Ul,7%} 1.809 1.750- .868

    S70m' Wohnung

    0 (0%) I >70 - 120m' Wohnung

    0 (0~) I > 120m' Haus I 0 (0%) s 120 rn> Haus

    lO (S3.3%) 2.1 64 1.5.'3 1 - :!!.563 > 120m'

    Kaufpreise im Kreis Emmendingen:

    Angebote (BaM: 1.141 Ang.bole) Objektart Anzahl An- Kauf- Streuungs. Inter-

    undGrle gebote preis je VIII (90 %) m

    Wahnu">J

    S70m' 164 ( 14,4%} 2.ml7 1.324 - 3.207

    Wotlnung 29 1 (25,5%) 2..276 1.240 - 3.1 93

    >70 - 120m' Wohnung

    2.4 12 114 ( 1 0~) 1.172 -3.613 > 121)m'

    Haus 73 (1).4%) 2~ 1~ Q00 -3 167 ~ 1 20m'

    Haus

    > 120m' 4{19 (43,7 ~) 2_{16g {175 - 3.,250

    ln den Fischermatten 3 / 2, 79312 Emmend ingen

    Gesuche (Basis: 81 Getuchel1

    Anzahl Ge- Kauf- Streuungs- Inter-suche preis je VIII (90 %)

    ~

    7 (8.6%) 1.525 S21 - 2.235

    2 1 (25,9 %) 1.551# 1.013 - 2.500

    6(7 .... ~} 1.361 322 - 2.925

    8 (9,9%) 1.210 557 -2.618

    39 (48.1 %) 1.00 1[!() - 2.613

    Gesuche (a.ir.: 514 Gesuche)' Anzahl Ge- Kauf- Streuungs. Inter-

    suche preis je VIII (90 %) m

    61 (11,9 ~~ 1.300 879 - 2.27Q

    238 (45,{1%) 1.454 1..000- 2.700

    24 (4.7%) 1. 25 341 - 2.9!25

    46 (8,Q%) 1. 59 758 - 2.500

    147 (28.6%) 1.3101!1 124 - 2.66i

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    Pfarrgle 8 79350 Sexau

    Marktbersicht

    (Beug 13RD = 100)

    Dr.-lng. Melanie Markstein ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die

    Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    legellde fr den Nachfrogeindex (Index Expose-.Ansichten je Angebot je Laufzeittag (BRID = 1 DO)):

    D Kaum Angebafe (weniger als 3 Angebote) D Stark untenlui'Chschnii!Jiche Nachfr~ (Index: 1 oo1

    1 Die~ GEsuche belecl"tmet sicll als SurmJe - r Ge~ in den enihaltene.n und sig ilfikant angesdmi!tanen Postreitzilil-gebL"--En.

    Quelle: lrmlobilienSooul24, Irrmobilien Scout G rtbH, Ben in Aktualitt Juni 20 B

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    Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken Pfarrgle 8 79350 Sexau ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    12 VERKEHRSWERT Nach 8 Abs.l lmmoWertV ist der Vj rkehrswert aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Wrdigung seines oder ihrer Aussagefhigkeit zu ermitteln. ln Anlehnung an die Ausfhrungen in Kapitel 7.2 Wahl des Wertermittlungsverfahrens handelt es sich bei dem Bewertungsobjekt um ein Sachwertobjekt. Der Verkehrswert wird aus dem Sachwert abgeleitet, entsprechend den am Grundstcksmarkt im gewhnlichen Geschftsverkehr bestehenden Gepflogenh~ iten. Die Ermittlung des Ertragswerts erfolgte lediglich untersttzend. Der ermittelte Sachwert wird durch den Ertragswert gesttzt.

    Der Verkehrswer~ des Bewertungsobjekts Grundstck Flurstck Nr. 42/1 (Teilflche von ca. 190m2), Gemarkung Sexau

    wird

    zum Wertermittlungsstichtag 20. November 2013 auf rund 150.000

    (in Worten: Einhundertfnfzigtausend Euro) geschtzt.

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    1 3 ANMERKUNGEN 1. Baubeschreibungen

    Dr.-lng . Melanie Markstein ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die Bewertu ~g von bebauten und unbebauten Grundstcken

    ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmend ingen

    Es werden nur vorherrschende Merkmale, icht alle Details wiedergegeben.

    2. Zur Verfgung gestellte Unterlagen 1 gegebene Informationen Es wird in der Wertermittlung ungeprft 1avon ausgegangen, dass die vom Auftraggeber, Eigentmer und dessen Vertreter vorgelegten Unterlagen und gegebenen Informationen zum Zustandsstichtag uneingeschrnkt Glti~ keit haben, uneingeschrnkt zutreffend und vollstndig bzw. umfassend sind. Die Auftragnehmerin fhrte keine Kontrolle bezglich Vollstndigkeit und Richtigkeit der v Im Auftraggeber vorgelegten Unterlagen und gegebenen Informationen durch.

    Stellungnahmen und Aussagen von Amtspersonen knnen nach der Rechtsprechung nicht als verbindlich gewertet werden. Es ird hierfr von der Auftragnehmerin keine Gewhrleistung bernommen. Da sich zudem diese Gegebenheiten ndern knnen, wird empfohlen, vor einer Ttigung einer vermgensmigen Disposition den aktuellen Stand vorab von Behrdenseite schriftlich besttigen zu lassen.

    3. Bauschden 1 Baumngell Funktionsf~ igkeit einzelner Bauteile 1 Maprfungen Eine fachtechnische Untersuchung bezglich Baumngel und Schden erfolgte nicht. Augenscheinlich nicht erkennbare Baumnlgel und Bauschden sind im Wertgutachten nicht bercksichtigt. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schdlinge sowie ber gesundheitsschdigende Baumaterialien wurden nicht durchgefhrt. Die Funktionsfhigkeit einzelner Bauteile, ~nlagen, Ausstattungen und Installationen wurde nicht geprft. Im Gutachten wird die Funktionsfhigkeit unterstellt. Dies gilt auch fr technische Einrichtungen wie Heizungs-, Wasser-, Elektroanlagen etc. Bei der Ortsbesichtigung wurden aufgrun

    1 ausdrcklicher auftraggeberseitiger Weisung aus

    Kostengrnden keine Maprfungen vorgenommen. Abweichungen gegenber dem Bestand knnen dadurch auftreten . Fr mietrechtliche Belange muss eine gesonderte Flchenermittlung durchgefhrt werden. I Alle Feststellungen der Sachverstndigen beruhen auf visueller Untersuchung.

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    I Pfarrgle 8 79350 Sexau

    Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    4. Rechte und Belastungen Andere als die im Gutachten dargelegten jRechte und Belastungen waren nicht Gegenstand des Auftrags. Weitere privat- oder ffentlich-rechtliche Rechte oder Belastungen wurden daher im Gutachten nicht bercksichtigt.

    5. ffentlich-rechtliche Vorschriften Im Gutachten wird unterstellt, dass sow9hl die Nutzung der baulichen Anlagen als auch deren Bestand genehmigt sind. Eine berprfung der Einhaltung ffentlich-rechtlicher Bestimmungen, einschlielich Genehmigungen, Abnahmen, Auflagen und dergleichen erfolgte nicht.

    6. Abgaben, Beitrge, Gebhren usw. Es wird zum Wertermittlungsstichtag ungeprft unterstellt, dass smtliche ffentlich-rechtlichen Abgaben, Beitrge, Gebhren usw., die mglicherweise wertbeeinflussend sein knnen, erhoben und bezahlt sind, sofern in diesem Gutachten keine gegenteiligen uerungen gemacht wurden.

    7. Verwendungszweck des Gutachtens, Datenschutz Das Wertermittlungsgutachten wurde ausschlielich fr den angegebenen Zweck erstellt. Es enthlt individuelle Daten, die dem Datenschutz unterliegen.

    8. Urheberrecht, Haftung Eine Vervielfltigung des Gutachtens fr den externen Gebrauch ist nicht gestattet. Die Sachverstndige verweist auf ihr Urheberrecht. Dritten ist die Verwendung dieses Sachverstndigengutachtens ausdrcklich untersagt und eine vertragliche Haftung des Auftragnehmers gegenber Dritten ist- auch im Wege der Abtretung -ausgeschlossen.

    Das Wertermittlungsobjekt wurde am 20. November 2013 von mir besichtigt. Das Gutachten wurde von mir nach beste ! Wissen und Gewissen, unabhngig und neutral erstellt.

    Emmendingen, den 16. Dezember 201 3

    Dr.-lng. Melanie Markstein Von der Industrie- und Handelskammer Sdlicher Oberrhein ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken

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    Pfarrgle 8 BewertuJg von bebauten und unbebauten Grundstcken 79350 Sexau ln den Fischermatten 3/ 2,79312 Emmend ingen

    ~~B.~a~~::~u~h~.~-~~~~~n~1hung vom 23.09.2004 (BGBI. I S. 2414), zuletzt gendert durch Art. 1 des Gesetzes lvom 21.12.2006 (BGBI. I S. 2216)

    BAuNVO, Baunutzungsverordnung i.d.F. dler Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBI. I S. 133), zuletzt gendert durch Art. 3 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22.04.1993 (BGBI. I S. 466) 1

    BGB, Brgerliches Gesetzbuch i.d.F. der Be ~anntmachung vom 02.01.2002 (BGBI. I S. 42, ber. S. 2909 und BGBI. I 2003 S. 738), 55. Auflage 2004

    DIN 277, in der Fassung vom Juni 1987 DIN 283 (1951) LBO, Landesbauordnung fr Baden-Wrt emberg vom 08.08.1995 (GBI. S. 617), zuletzt

    gendert durch Gesetz vom 29.10.2003 (GBI. S. 695) WERTR2006, Richtlinien fr die Ermittlung ~er Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstcken

    vom 01.03.2006 I Sachwertrichtlinie, in Kraft getreten zum 05.09.2012 IMMOWERTV, Verordnung ber die Grund tze fr die Ermittlung der Verkehrswerte von

    Grundstcken (lmmobilienwertermittlungsverordnung lmmoWertV), in Kraft getreten zum 01.07.2010

    II. BV, Zweite Berechnungsverordnung in dr Fassung der Bekanntmachung vom 12.10.1990 (BGBI. S. 21 78), zuletzt gendert durch Art. 3 der Verordnung zur Berechnung der

    I Wohnflche, ber die Aufstellung von Betriebskosten und zur nderung anderer Verordnungen vom 25.11.2003 (BGBI. S. 2346)

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    Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstcken ln den Fischermatten 3/ 2, 79312 Emmendingen

    I 1 5 LITERATURVERZEICHNIS / QUELLEN ERNST, WERNER/ ZINKAHN, WILLY/ BIELENBERG, WALTER, BauGB Kommentar, Verlag C.H. Beck,

    Mnchen I GERARDY, THEO/ MCKEL, RAINER/ TROFF, HERBERT, Praxis der Grundstcksbewertung, Olzog

    Verlag, Grundwerk inkl. 74. Nachlieferung 6 / 2006 HILDEBRANDT, HUBERTUS, Grundstckswertermittlung - Aus der Praxis, fr die Praxis , Wittwer

    Verlag, 4. Auflage, Stuttgart 2001 KLEIBER, WOLFGANG/ SIMON, jRGEN/ WEYERS, GUSTAV, Verkehrswertermittlung von Grundstcken ,

    4. Auflage, Bundesanzeiger Verlag, ~002 KLEIBER, WOLFGANG/ SIMON, jRGEN, Verkehrswertermittlung von Grundstcken, 5. Auflage,

    Bundesanzeiger Verlag, 2007

    KLEIBER, WoLFGANG, Verkehrswertermittlung von Grundstcken, 6. Auflage, Bundesanzeiger Verlag, 2010

    KLEIBER, WOLFGANG/ TILLMANN, HANS-GEORG, Trainingshandbuch Grundstckswertermittlung, 1.

    Auflage, Bundesanzeiger Verlag, 2007 KLEIBER, WOLFGANG/ TILLMANN, HANS-GEORG, Tabellenhandbuch zur Ermittlung des

    Verkehrswerts und des Beleihungswerts, 1. Auflage, Bundesanzeiger Verlag, 2008

    KRLL, RALF, Rechte und Belastungen bei er Verkehrswertermittlung von Grundstcken, 2.

    Auflage, Luchterhand Verlag, 2004

    METZGER, BERNHARD, Wertermittlung von Immobilien und Grundstcken, Haufe Verlag,

    Mnchen 2005 SAUERBORN, CHRISTIAN/ BUDER, KATI/ PETERS, CLAUDIA/ STERZ, MICHAEL, Neues Gesamtsystem fr

    Sachwert-Marktanpassungsfaktoren, verffentlicht in WertermittlungsForum Heft 3;2oo6, s. 112-121 I

    SIMON, jRGEN/ KLEIBER, WOLFGANG, Schtzung und Ermittlung von Grundstckswerten, 7. Auflage, Luchterhand Verlag, 1996

    SCHMITZ, HEINZ/ KRINGS, EDGAR/ DAHLHAUS, ULRICH J. / MEISEL, ULRICH, Baukosten 2008 -Instandsetzung/ Sanierung/ Mode)nisierung / Umnutzung, 19. Auflage, Verlag fr Wirtschaft und Verwaltung Hubert Wingen, Essen

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    ANLAGEN

    I S. I Fotodokumentation

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    1 5.1.1 Foto 1: Nord- und Westansicht von der Strae

    1 5.1.2 Foto 2: Sd- und Ostansicht

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    1 5.1.3 Foto 3: Sdansicht vom Nachbargrundstck aus

    15.1.4 Foto 4: pfarrgle in westlicher Richtung

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    1 5.1.5 Foto 5: Flur im Erdgeschoss

    15.1.6 Foto 6: Wohnzimmer im Erdgeschoss

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    15.1.7 Foto 7: WC im Erdgeschoss

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    1 5.1.8 Foto 8: Kche im Erdgeschoss

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    15.1.9 Foto 9: Treppe ins Dachgeschoss vom Wohnzimmer aus

    1 5.1.1 0 Foto 10: Zimmer im Dachgeschoss

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    1 5.1.11 Foto 11: Badezimmer im Dachgeschoss

    15.1.12 Foto 12: Treppenaufgang im Dachgeschoss

    Seite 54 von 65

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    15.1.13 Foto 13: Terrasse

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    15.1.14 Foto 14: Kellertreppe innen

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    1 5.1.15 Foto 15: Schimmelbildung im Erdgeschoss

    1 5.1.16 Fotos 16: Kellerauentreppe

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    I 5.2 Stadtplanausschnitte

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    1 5.2.1 bersichtskarte zur Lage von

    Quelle: bersichtskarte mit lnfrastrukturinformatiamen, TomTom Deutschland GmbH, Harsum Aktualitt: Mrz 2013

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    15.2.2 Auszug aus dem Stadtplan

    !'!$1;111 1~\'llev ' r--~

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    " ~ H orn Stadtt~il

    llmarsrttute ez~ l!alm.ond

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    Dr.-lng. Melanie Markstein ffentlich bestellte und vereidigte Sachverstndige fr die

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    i..

    .....

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    15.3 Lageplan (unmastblich)

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