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Auswirkungsanalyse zur geplanten Neuaufstellung des Kaufland- … · 2019-06-04 ·...

Date post: 02-Feb-2020
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Auswirkungsanalyse zur geplanten Neuaufstellung des Kaufland- Verbrauchermarktes in Ettenheim für die Stadt Ettenheim Ihre Ansprechpartner Wirtschaftsgeograph Joachim Schulte, M.A. (Projektleitung) Dipl.-Kfm. Jörg Lehnerdt (Niederlassungsleitung) BBE Handelsberatung GmbH Goltsteinstraße 87a 50968 Köln Deutschland Tel +49 221 789 41 160 Fax +49 221 789 41 169 E-Mail [email protected] © BBE Handelsberatung GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheber- rechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches, auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH. Wissen schafft Zukunft. München ∙ Hamburg ∙ Köln ∙ Leipzig ∙ Münster ∙ Erfurt Köln, im Dezember 2018
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Auswirkungsanalyse

zur geplanten Neuaufstellung des Kaufland- Verbrauchermarktes in Ettenheim

für die

Stadt Ettenheim

Ihre Ansprechpartner

Wirtschaftsgeograph Joachim Schulte, M.A.

(Projektleitung)

Dipl.-Kfm. Jörg Lehnerdt

(Niederlassungsleitung)

BBE Handelsberatung GmbH

Goltsteinstraße 87a

50968 Köln

Deutschland

Tel +49 221 789 41 160

Fax +49 221 789 41 169

E-Mail [email protected]

© BBE Handelsberatung GmbH

Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche – vor allem gewerbliche – Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet.

Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheber-rechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches, auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH.

Wissen schafft Zukunft.

München ∙ Hamburg ∙ Köln ∙ Leipzig ∙ Münster ∙ Erfurt

Köln, im Dezember 2018

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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Inhaltsverzeichnis

Seite

1 Ausgangssituation, Zielsetzung und methodische Vorgehensweise .................................... 4

1.1 Aufgabenstellung und Zielsetzung 4

1.2 Methodische Vorgehensweise 4

1.3 Rechtliche und planerische Beurteilungsgrundlagen 5

2 Projektplanung ....................................................................................................................... 9

3 Standortseitige Aspekte....................................................................................................... 12

3.1 Makrostandort 12

3.2 Mikrostandort 15

4 Wettbewerbssituation .......................................................................................................... 18

4.1 Projektrelevanter Wettbewerb in der Stadt Ettenheim 18

4.2 Projektrelevanter Wettbewerb außerhalb der Stadt Ettenheim 19

4.3 Fazit der Wettbewerbsanalyse 21

5 Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftvolumen ................................................. 23

6 Auswirkungsanalyse ............................................................................................................ 27

6.1 Marktabschöpfung und Umsatzleistung des Planvorhabens 27

6.2 Umsatzumlenkungseffekte 29

6.3 Auswirkungen auf die Ziele der Raumordnung und Landesplanung in Baden-Württemberg 33

6.3.1 Konzentrationsgebot............................................................................................................ 34

6.3.2 Kongruenzgebot .................................................................................................................. 35

6.3.3 Beeinträchtigungsverbot ...................................................................................................... 35

6.3.4 Integrationsgebot ................................................................................................................. 38

7 Fazit der Auswirkungsanalyse ............................................................................................. 39

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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Abbildungsverzeichnis:

Abbildung 1: Definition der innenstadt- und nicht innenstadtrelevanten Sortimente der Stadt Ettenheim ........................................................................................................................7

Abbildung 2: Branchen- und Standortempfehlungen für den Handelsstandort Ettenheim ..................8

Abbildung 3: Fotos vom Bestandsmarkt ..............................................................................................9

Abbildung 4: Verkaufsflächenentwicklung des Planvorhabens ........................................................ 10

Abbildung 5: Lage der Stadt Ettenheim und zentralörtliche Gliederung ........................................... 12

Abbildung 6: Einwohnerzahlen der Stadt Ettenheim nach Ortschaften ............................................ 13

Abbildung 7: Einzelhandelszentralität ............................................................................................... 15

Abbildung 8: Mikrostandort ............................................................................................................... 16

Abbildung 9: Wettbewerbssituation .................................................................................................. 20

Abbildung 10: Relevante Wettbewerbssituation nach Standorten ..................................................... 22

Abbildung 12: Einzugsgebiet des Planvorhabens .............................................................................. 25

Abbildung 11: Kaufkraftpotenziale im Einzugsgebiet in den projektrelevanten Sortimenten ............. 26

Abbildung 13: Umsatzerwartung des Planvorhabens ......................................................................... 28

Abbildung 14: Marktanteile des Verbrauchermarktes in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten nach der geplanten Erweiterung ............................................................. 29

Abbildung 15: Umsatzumverteilung des Planvorhabens nach Sortimenten ....................................... 32

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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1 Ausgangssituation, Zielsetzung und methodische Vorgehensweise

1.1 Aufgabenstellung und Zielsetzung

In der Stadt Ettenheim ist am Standort „Am Bahndamm 3 - 5“ geplant, den hier ansässigen Kaufland-Ver-

brauchermarkt neu aufzustellen. Die Bestandsfiliale verfügt heute über eine genehmigte Verkaufsfläche

von rd. 3.416 m².

Im Rahmen der Neuaufstellung sollte der Verbrauchermarkt zunächst an einen Standort im künftigen Ge-

werbegebiet „Radackern IV“ verlagert und ggf. um rd. 600 m² Verkaufsfläche erweitert werden. Hierzu

hatte die BBE Handelsberatung im Jahr 2014 eine Auswirkungsanalyse erarbeitet.

Zwischenzeitlich haben die zuständigen Behörden jedoch eine räumliche Verlagerung abgelehnt, daher

soll nun am Bestandsstandort ein Neubau errichtet werden. Hierzu ist es erforderlich, die damalige Unter-

suchung umfassend zu aktualisieren und an die veränderten Rahmenbedingungen anzupassen.

Die denkmalgeschützte Altstadt von Ettenheim, die im Wesentlichen den einzigen zentralen Versor-

gungsbereich der Stadt Ettenheim bildet, befindet sich ca. 300 Metern östlich des Planvorhabens. Somit

liegt das Projektareal nicht innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs. Aufgrund der historischen

Bausubstanz ist die Integration größerer Angebotsformate in der Innenstadt von Ettenheim allerdings

nicht möglich, sodass die in fußläufiger Entfernung zur Innenstadt gelegenen Angebotsstrukturen durch-

aus als Ergänzung des Einzelhandelsangebots in der Innenstadt anzusehen sind.

Die BBE Handelsberatung legt hiermit eine absatzwirtschaftliche Auswirkungsanalyse vor, die im weite-

ren Genehmigungsverfahren als Entscheidungsgrundlage Verwendung finden kann.

1.2 Methodische Vorgehensweise

Die Grundlage der Analyse bilden Recherchen des Gutachters in der Stadt Ettenheim sowie in den umlie-

genden Kommunen. In Ergänzung erfolgt eine Aufbereitung von sekundärstatistischen Daten. Im Einzel-

nen werden folgende Erhebungen und Recherchen durchgeführt:

■ Aktualisierung der Vor-Ort-Recherchen zur Bewertung des Projektstandortes,

■ Aktualisierung der Erhebung der strukturprägenden Lebensmittelmärkte (v. a. Verbrauchermärkte,

Supermärkte und Lebensmitteldiscounter) im Untersuchungsgebiet,

■ Umsatzschätzung für die erfassten Einzelhandelsbetriebe unter Berücksichtigung der standortbe-

zogenen Rahmenbedingungen sowie branchen- und betriebsformenspezifischer Leistungskennzif-

fern,

■ Aufbereitung relevanter sekundärstatistischer Daten und Informationsquellen (u. a. Einzelhandels-

konzepte der untersuchungsrelevanten Kommunen, soziodemografische Kennzahlen),

■ Verwendung von aktuellen Datenmaterialien der BBE Marktforschung (z. B. gemeindebezogene

Kaufkraftkennziffern und sortimentsspezifische Pro-Kopf-Ausgaben).

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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Die Ermittlung der derzeitigen und der durch das Planvorhaben beeinflussten zukünftigen Kaufkraftbewe-

gungen wird unter Zugrundelegung der folgenden Faktoren durchgeführt:

■ Zeitdistanzen zwischen den Wohnstandorten im Einzugsbereich und den projektrelevanten Einzel-

handelsstandorten,

■ Einwohnerzahlen und einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau im Einzugsgebiet,

■ Attraktivität der untersuchungsrelevanten Einkaufsziele im Untersuchungsgebiet ausgedrückt

durch das Verkaufsflächenangebot, die Angebotsstruktur, den Marktauftritt und die Erreichbarkeit,

■ Bereitschaft der Konsumenten zur „Raumüberwindung“ beim Einkauf bestimmter Warengruppen.1

Darauf aufbauend erfolgt eine Bewertung des Vorhabens in Bezug auf die zu erwartenden absatzwirt-

schaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen. Den Bezugsmaßstab dieser Prüfung stellt

§ 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) dar.

1.3 Rechtliche und planerische Beurteilungsgrundlagen

Im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsanalyse werden gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO mögliche Auswir-

kungen auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich sowie auf den Erhalt und die Entwicklung

der zentralen Versorgungsbereiche in der Stadt Ettenheim oder in anderen Gemeinden näher untersucht.

Auf der Ebene der Landes- und Regionalplanung sind sowohl die Ziele und Grundsätze der Landespla-

nung in Baden-Württemberg als auch die Ziele und Grundsätze der Regionalplanung in der Region Südli-

cher Oberrhein einzubeziehen.

Der Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg (LEP) enthält zu großflächigen Einzelhandelsvor-

haben folgende Zielsetzungen:

Plansatz 3.3.7 „Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Han-

delsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßobjekte) sollen sich in das zentral-

örtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürften i. d. R. nur in

Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden.“ (Kon-

zentrationsgebot)

Plansatz 3.3.7.1 „Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte soll so bemessen sein, dass deren

Einzugsbereich deren zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich über-

schreitet.“ (Kongruenzgebot)

1 Während beispielsweise bei Artikeln des täglichen Bedarfes (v. a. Lebensmittel und Drogeriewaren) das Kriterium der räumlichen Nähe des Einkaufszieles gegenüber dem Kriterium der Attraktivität relativ wichtiger ist, dominiert bei Artikeln des mittel- und längerfristigen Bedarfes (u. a. Sportartikel oder Bekleidung/ Schuhe) das Kriterium der (vermuteten) Attraktivität.

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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Plansatz 3.3.7.2 „Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und die Funkti-

onsfähigkeit anderer Zentraler Orte dürfen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Ein-

zelhandelsgroßprojekte dürfen weder durch ihre Lage und Größe, noch durch ihre Fol-

gewirkungen die Funktionsfähigkeit der Stadt und Ortskerne der Standortgemeinde

wesentlich beeinträchtigen. Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebau-

lich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden.“ (Beein-

trächtigungsverbot und Integrationsgebot)

Der Einzelhandelserlass Baden-Württemberg vom 21. Februar 2001 gibt Auslegungshinweise zu den

Zielen der Raumordnung aus dem LEP 2002. Das Kongruenzgebot und das Beeinträchtigungsverbot

sind hierbei zentrale Bestandteile der Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten:

■ Das Kongruenzgebot besagt, dass Einzelhandelsgroßprojekte in der Regel nur in Ober-, Mittel-

und Unterzentren errichtet werden dürfen und sich in ihrer Versorgungsfunktion am landes- und

regionalplanerisch abgegrenzten Ober-, Mittel- bzw. Nahbereich orientieren sollen. Das Kongru-

enzgebot wird in der Regel verletzt, wenn mehr als 30 % des Umsatzes eines anzusiedelnden

Einzelhandelsgroßbetriebs aus Räumen, die außerhalb des definierten Verflechtungsbereiches

liegen, generiert werden; in diesem Fall ist von einer wesentlichen Überschreitung des zentralörtli-

chen Verflechtungsbereichs auszugehen. In begründeten Ausnahmefällen kann von dem im Ein-

zelhandelserlass angegebenen 30 %-Wert abgewichen werden.

■ Das Beeinträchtigungsverbot bestimmt, dass das städtebauliche Gefüge und die Funktionsfähig-

keit der Stadt- oder Ortskerne bzw. die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich des Vor-

habens nicht beeinträchtigt werden dürfen. Beeinträchtigungen sind anzunehmen, wenn Umsatz-

verluste im betreffenden zentralörtlichen Versorgungskern im vorhabenspezifischen Sortimentsbe-

reich die 10 %-Schwelle (bei innenstadtrelevanten Sortimenten) bzw. die 20 %-Schwelle (bei

nicht-innenstadtrelevanten Sortimenten) überschreiten, da ab diesen Größenordnungen mit Ge-

schäftsaufgaben zu rechnen ist. Die im Einzelhandelserlass genannten Umlenkungsquoten sind

dabei als Anhaltswerte zu interpretieren, die vor dem Hintergrund der spezifischen lokalen und

regionalen Verhältnisse zu berücksichtigen sind.

Im Regionalplan Südlicher Oberrhein (1995) wird die Festlegung der Raumordnung für die Planungsre-

gion zum großflächigen Einzelhandel dargestellt. Der Regionalplan Südlicher Oberrhein orientiert sich

stark an den Vorgaben des Landesentwicklungsplans bzw. des Einzelhandelserlasses Baden-Württem-

berg.

Im Jahr 2011 ist eine Teilfortschreibung des Regionalplans zum Kapitel Einzelhandelsgroßprojekte in

Kraft getreten. Mit der Teilfortschreibung wurden Vorranggebiete für zentrenrelevante Einzelhandelsgroß-

projekte festgelegt, die ausschließlich in innerörtlichen Lagen in den Stadt- und Ortskernen sowie Stadt-

teilzentren liegen.

Die Verbandsversammlung des Regionalverbands Südlicher Oberrhein hat am 10.12.2010 den Be-

schluss zur Gesamtfortschreibung des Regionalplans Südlicher Oberrhein gefasst. Am 18.07.2013 hat

die Verbandsversammlung den Offenlage-Entwurf festgestellt und die Durchführung des förmlichen Be-

teiligungsverfahrens beschlossen.

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Nach mehr als 6-jährigen Vorberatungen in den politischen Gremien des Regionalverbands, zahlreichen

Abstimmungen zwischen Verwaltungen innerhalb und außerhalb der Region sowie zwei umfangreichen

Beteiligungsverfahren hat die Verbandsversammlung in der Sitzung am 08.12.2016 den neuen Regional-

plan als Satzung beschlossen.

Zu berücksichtigen ist schließlich das Zentrenkonzept der Stadt Ettenheim aus dem Jahr 2010 mit sei-

nem Standort- und Sortimentskonzept.

Ein wichtiger Bestandteil des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Ettenheim ist die Definition der innen-

stadt- und nicht-innenstadtrelevanten Sortimente für die Stadt Ettenheim (vgl. Abbildung 1).

Abbildung 1: Definition der innenstadt- und nicht innenstadtrelevanten Sortimente der Stadt Ettenheim

Quelle: GMA, Zentrenkonzept für die Stadt Ettenheim 2010

Das Unterzentrum Ettenheim verfügt mit der Innenstadt über einen zentralen Versorgungsbereich. Dar-

über hinaus wird in der Stadt Ettenheim zwischen dem dezentralen Standort „Radackern I – III, der Nah-

versorgungslage „Otto-Stoelcker-Straße“ und einer möglichen neuen Einzelhandelslage DYNA5 unter-

schieden. An diesen Standorten soll die zukünftige Einzelhandelsentwicklung wie folgt gelenkt werden:

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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Abbildung 2: Branchen- und Standortempfehlungen für den Handelsstandort Ettenheim

Quelle: GMA, Zentrenkonzept für die Stadt Ettenheim 2010

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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2 Projektplanung

Die Fa. Kaufland plant in der Stadt Ettenheim, den am „Am Bahndamm 3 - 5“ ansässigen Kaufland-Ver-

brauchermarkt abzureißen und neu zu errichten.

Der Bestandsmarkt Kaufland zeichnet sich als Verbrauchermarkt durch seine Alleinstellung in der

Standortgemeinde aus. Der Verbrauchermarkt verfügt derzeit über eine genehmigte Verkaufsfläche von

rd. 3.416 m² (inkl. Konzessionärsfläche, zzgl. Mall und Windfang mit rd. 300 m²).

Der Marktauftritt ist sowohl im Hinblick auf die Außengestaltung als auch bezüglich der Innengestaltung

und Raumaufteilung als modernisierungsbedürftig zu bewerten und entspricht nicht mehr den Kundenan-

sprüchen an einen modernen Verbrauchermarkt. Insbesondere ist kritisch anzumerken, dass sich die

Verkaufsfläche des bestehenden Kaufland-Marktes auf zwei separate Gebäude verteilt.

Abbildung 3: Fotos vom Bestandsmarkt

Quelle: Eigene Fotos

Die Neuaufstellung des Kaufland-Verbrauchermarktes in der Stadt Ettenheim wird somit u. a. damit be-

gründet, dass die Immobilie „in die Jahre gekommen“ ist, sodass die Voraussetzungen zur Umsetzung

eines modernen Verbrauchermarkt-Vertriebskonzepts fehlen.

Die geplante Neuaufstellung des Kaufland-Verbrauchermarktes wird mit einer maßvollen Verkaufsflä-

chenerweiterung um ca. 584 m² auf 4.000 m² Verkaufsfläche (inkl. Konzessionärsfläche, zzgl. Mall und

Windfang mit rd. 300 m²) einhergehen.

Im Hinblick auf die Mall und den Windfang ist darauf hinzuweisen, dass die Mall und der Windfang so-

wohl bei dem Bestandsmarkt als auch bei dem Planvorhaben ca. 300 m² umfassen, sodass diese Fläche

im Zuge des Planvorhabens unverändert bleibt.

Zudem soll der Verbrauchermarkt in Zukunft nur noch über ein einzelnes Gebäude mit einer Parkebene

und einer Einkaufsebene verfügen.

Der Umfang der sonstigen Sortimente wird beim Planvorhaben weniger als 10 % der Gesamtverkaufsflä-

che umfassen. Als sonstige Sortimente sollen nur die folgenden Sortimente vom geplanten Verbraucher-

markt geführt werden:

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■ Tierfutter

■ Schreibwaren / Zeitschriften / Bücher

■ Spielwaren

■ Sportartikel

■ Bekleidung

■ Heimtextilien

■ Foto-Shop, Unterhaltungselektronik, Elektrogeräte

■ Haushaltswaren, Porzellan, Feinkeramik, Glaswaren

■ Aktions- und Saisonwaren.

Im Hinblick auf die sonstigen Sortimente ist festzuhalten, dass diese nur in untergeordnetem Umfang an-

geboten werden. Hierbei sind je Einzelsortiment Verkaufsflächen von deutlich unter 100 m² zu unterstel-

len.

Abbildung 4: Verkaufsflächenentwicklung des Planvorhabens

Sortiment Verbrauchermarkt

(vorher) Verbrauchermarkt

(nachher) Veränderung

Verkaufsfläche in m²

Nahrungs- und Genussmittel 2.616 3.055 + 439

Drogeriewaren 500 600 + 100

Sonstige Sortimente 300 345 + 45

Einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche 3.416 4.000 + 584

Mall und Windfang 300 300 0

Gesamtverkaufsfläche 3.716 4.300 + 584

Quelle: Kaufland, BBE-Berechnungen 2018

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Die Neuaufstellung und Verkaufsflächenerweiterung des Kaufland-Verbrauchermarktes lässt sich folgen-

dermaßen begründen:

■ Der Kaufland-Verbrauchermarkt weist heute im Bestand eine Verkaufsfläche von 3.416 m² auf

(inkl. Konzessionärsfläche, zzgl. Mall und Windfang mit rd. 300 m²). Bekanntlich ist die Immobilie

in die Jahre gekommen; es herrscht ein hoher Investitionsstau. Des Weiteren ist die Verkaufsflä-

che auf zwei Gebäude verteilt, wobei das Getränkesortiment in einem eigenständigen Gebäude

untergebracht ist. Es gibt in diesem Zusammenhang zwei Anlieferungszonen, was im Hinblick auf

die Lärmimmissionen negativ zu betrachten ist. Außerdem herrscht eine gravierende Stellplatz-

Unterdeckung vor. Zusammenfassend bleibt zu konstatieren, dass der Standort im derzeitigen Zu-

stand nicht mehr den Kundenansprüchen an einen modernen Verbrauchermarkt entspricht.

■ Vor diesem Hintergrund möchte Kaufland auf dem bestehenden Grundstück einen Neubau in auf-

geständerter Weise errichten, um die genannten funktionalen Schwächen zu beseitigen.

Im Neubau soll das aktuelle Verkaufskonzept eines Kaufland-Verbrauchermarktes realisiert wer-

den, welches vor allem der demografischen Entwicklung Rechnung trägt. In diesem Zusammen-

hang werden die Regalhöhen erheblich reduziert, um einerseits mehr Transparenz und Übersicht-

lichkeit im Markt zu schaffen und um andererseits sicherzustellen, dass auch die obersten Pro-

dukte im Regal von allen Kunden ohne großen Aufwand erreicht werden können. Darüber hinaus

werden die Gänge im Markt deutlich verbreitert, sodass mehrere Einkaufswagen bequem anei-

nander vorbei kommen. Außerdem wird auf eine Warenpräsentation in den Hauptgängen verzich-

tet, um den Kunden mehr Bewegungsfreiheit zu ermöglichen.

Die Folge dieser Maßnahmen ist ein erhöhter Flächenbedarf. Der Anteil der Verkehrsfläche wird

aufgrund der breiteren Gänge größer, weiterer Flächenbedarf ergibt sich aus der Reduzierung der

Regalhöhen. Durch die Integration des neuen Verkaufskonzepts wird somit zukünftig mehr Ver-

kaufsfläche benötigt, um eine Präsentation des gleichen Warenangebots sicherzustellen.

■ Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass die Nachfrage nach Convenience-Produkten (z. B. Tief-

kühl- und Halbfertigware, Fertigsalate) ist in den letzten Jahren konstant angestiegen ist. Daher

sind größere Kühlregale und Tiefkühlbereiche erforderlich. Auch die gestiegene Nachfrage nach

Bio-Produkten erfordert, dass einzelne Artikel sowohl in Bio-Qualität als auch konventionell herge-

stellt angeboten werden (u. a. Obst & Gemüse, Kaffee, Fleisch-/ Wurstwaren).

■ Kaufland wird durch den geplanten Neubau bzw. das neue Verkaufskonzept nicht nur den gestie-

genen Ansprüchen der Kunden gerecht, vielmehr werden auch die Arbeitsbedingungen der Mitar-

beiter erheblich verbessert. Zum einen werden durch die neue Immobilie die Arbeits-/ Ablaufpro-

zesse der Mitarbeiter erheblich vereinfacht, zum anderen steigert das neu geplante Sozialraum-

konzept die Mitarbeiterzufriedenheit in nicht unerheblicher Art und Weise.

■ In Anbetracht der hohen Investitionskosten, welche durch den geplanten Abriss/ Neubau entste-

hen, ist ein gewisser Umsatz erforderlich, um das Projekt wirtschaftlich darstellen zu können. Aus

den im zweiten Absatz genannten Gründen ist aus Kaufland-Sicht eine Erweiterung der Verkaufs-

fläche auf mindestens 4.000 m² (inkl. Konzessionärsfläche, zzgl. Mall und Windfang mit rd. 300

m²) erforderlich, um das notwendige Sortiment präsentieren zu können, welches für die Errei-

chung des Ziel-Umsatzes und die damit verbundene Wirtschaftlichkeit des Projekts notwendig ist.

■ Bei gleichbleibender Verkaufsfläche und einem nach neuem Verkaufskonzept reduzierten Waren-

angebot lässt sich die beträchtliche Investition in den Neubau mangels Rentabilität nicht realisie-

ren.

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3 Standortseitige Aspekte

3.1 Makrostandort

Lage und Siedlungsstruktur

Die Stadt Ettenheim liegt im Süden des Landkreises Ortenau und im Südwesten des Bundeslandes Ba-

den-Württemberg. Der Regionalplan des Regionalverbands Südlicher Oberrhein weist der Stadt die

Funktion eines Unterzentrums zu. Als Unterzentrum hat die Stadt Ettenheim die Aufgaben, den täglichen

und kurzfristigen Bedarf der Bevölkerung im Verflechtungsbereich (Nahbereich) zu decken.2

Abbildung 5: Lage der Stadt Ettenheim und zentralörtliche Gliederung

Quelle: eigene Darstellung

2 Als Nahbereich wird das Gebiet der „Verwaltungsgemeinschaft Ettenheim“ definiert, das neben der Stadt Etten-heim die Kommunen Kappel-Grafenhausen, Mahlberg, Ringsheim und Rust umfasst.

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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Aufgrund ihrer Lage innerhalb der Landesentwicklungsachse und der Bedeutung für gewerbliche und ein-

geschränkte industrielle Entwicklung kann der Stadt Ettenheim eine wichtige Verflechtungs- und Sied-

lungsfunktion unterstellt werden. Die nächsten Orte höherer Versorgungsfunktion sind die Mittelzentren

Lahr im Norden sowie Emmendingen und Waldkirch im Süden. Die Städte Offenburg (rd. 58.500 Einwoh-

ner) im Norden und Freiburg im Breisgau (rd. 226.400 Einwohner) im Süden befinden sich 30 bzw. 40 km

entfernt und sind die nächstgelegenen Oberzentren.

Räumliche Gliederung des Stadtgebiets und Bevölkerungsdaten

Die Stadt Ettenheim gliedert sich in die Kernstadt sowie die fünf Ortschaften Altdorf, Ettenheimmünster,

Ettenheimweiler, Münchweier und Wallburg, die teilweise deutlich von der Kernstadt abgegrenzt liegen.

Des Weiteren ist die Stadt in die „Verwaltungsgemeinschaft Ettenheim“ mit Kappel-Grafenhausen, Mahl-

berg, Ringsheim und Rust eingebunden.

Das gesamte Stadtgebiet Ettenheim umfasst eine Bevölkerung von 13.209 Einwohnern.3 Mit einem Be-

völkerungsanteil von ca. 51 % lebt der Großteil der Bevölkerung in der Kernstadt.

Abbildung 6: Einwohnerzahlen der Stadt Ettenheim nach Ortschaften

Ortschaft Einwohner Einwohner

abs. in %

Kernstadt Ettenheim 6.672 50,5

Altdorf 2.631 19,9

Ettenheimmünster 919 7,0

Ettenheimweiler 544 4,1

Münchweier 1.646 12,5

Wallburg 797 6,0

Ettenheim gesamt 13.209 100

Quelle: Stadt Ettenheim; Stand: 31.06.2018

Ettenheim hat in den vergangenen Jahren eine positive Bevölkerungsentwicklung aufgewiesen, wobei die

Bevölkerungszahl seit dem Jahr 2005 von 11.936 Einwohnern um rd. 11 % gestiegen ist. Hierbei profitiert

das Stadtgebiet bei einem negativen Geburtensaldo von einem positiven Wanderungssaldo.

Das statistische Landesamt Baden-Württemberg prognostiziert in einer einschlägigen Bevölkerungsvo-

rausberechnung auch für die Zukunft eine steigende Bevölkerungszahl für die Stadt Ettenheim. Bei einem

Entwicklungskorridor, der von Bevölkerungszahlen zwischen 12.638 bis 17.246 Einwohnern für die Stadt

3 Quelle: Stadt Ettenheim, Stand: 31.12.2015

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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Ettenheim im Jahr 2030 ausgeht, wird in der Hauptvariante ein Bevölkerungspotenzial von 14.116 Ein-

wohnern prognostiziert.

Erreichbarkeit und Verkehr

Die großräumige verkehrliche Erschließung der Stadt Ettenheim erfolgt über die nahegelegene An-

schlussstelle (57 Ettenheim) der Autobahn A 5 (Karlsruhe – Basel). Die kleinräumige und regionale Ver-

kehrserschließung erfolgt über die Bundesstraße B 3 (Buxtehude – Weil am Rhein), die eine direkte Ver-

kehrsachse in die nächstgelegenen Mittelzentren Lahr und Emmendingen sowie in die Oberzentren Frei-

burg und Offenburg darstellt. Die überörtliche Erschließung erfolgt fast ausschließlich in Nord-Süd-Rich-

tung, denn die östlich gelegenen Gebietsteile sind dicht bewaldet und zudem von intensiver Topographie

geprägt.

Im öffentlichen Personennahverkehr wird die Stadt Ettenheim durch die Verkehrsbetriebe der Südwest-

deutschen Verkehrs-Aktiengesellschaft (SWEG) erschlossen. Das Siedlungsgebiet wird durch fünf Busli-

nien bedient (113, 114, 115, 7200) mit Anschlussmöglichkeit nach Rust, Lahr, Mahlberg, Rheinhausen,

Herbolzheim und Kenzingen. Das Ettenheimer Streckennetz ist dem Tarifverbund Ortenau angegliedert

und grenzt im Süden direkt an den Regio-Verkehrsverbund Freiburg.

Ein Anschluss an die Regionalbahn nach Freiburg, Basel und Offenburg besteht in der Nachbarkommune

Mahlberg und ist mit öffentlichen Verkehrsmitteln (Linie 114) zu erreichen.

Eckdaten zur Einzelhandelsstruktur

Die Einzelhandelszentralität stellt das Verhältnis von einzelhandelsrelevanter Kaufkraft vor Ort und getä-

tigten Umsätzen vor Ort dar. Die Zentralitätskennziffer wird von BBE!MB-Research regelmäßig für Ge-

meinden ab 10.000 Einwohnern ermittelt. Eine Zentralität über 100 zeigt an, dass die Gemeinde per

Saldo von Kaufkraftzuflüssen profitiert, bei einer Zentralität von genau 100 halten sich Zu- und Abflüsse

die Waage.

Die Stadt Ettenheim weist eine Einzelhandelszentralität von insgesamt rd. 95,3 % auf. Der Gesamtum-

satz liegt damit rd. 4,7 % unter dem vor Ort vorhandenen Kaufkraftpotenzial, sodass per Saldo Kaufkraft-

abflüsse festzustellen sind. Eine Einzelhandelszentralität von rd. 95,3 % ist für ein Unterzentrum als

durchschnittlich einzustufen. Das Unterzentrum Herbolzheim, die Mittelzentren Lahr und Emmendingen

sowie die Oberzentren Freiburg und Offenburg weisen dagegen Zentralitätskennziffern von deutlich über

100 % auf.

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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Abbildung 7: Einzelhandelszentralität

Quelle: MB!Research Marktdaten 2018

3.2 Mikrostandort

Lage des Projektgrundstücks und Nutzungsumfeld

Der Projektstandort „Am Bahndamm 3 – 5“ ist der Kernstadt Ettenheim zugeordnet. Das Planareal wird

im Süden und Westen durch den Straßenzug Am Bahndamm begrenzt, der südlich des Kaufland-Ver-

brauchermarktes parallel zur Rheinstraße (L 103) verläuft. Im Osten verläuft der Ziegelweg und im Nor-

den der Kreuzerweg.

Auf dem Planareal befinden sich derzeit zwei Gebäude der Fa. Kaufland mit einem Verbrauchermarkt

und einem separaten Getränkemarkt. Zudem ist auf dem Kundenparkplatz des Verbrauchermarktes eine

Tankstelle lokalisiert.

Das Standortumfeld wird durch Wohnnutzungen und gewerbliche Nutzungen geprägt. Westlich des Kauf-

land-Verbrauchermarktes sind im Bereich des Gewerbegebietes Radackern I – III mehrere Einzelhan-

delsbetriebe (u. a. die Lebensmitteldiscounter Aldi und Lidl sowie ergänzende Fachmärkte wie dm und

NKD) ansässig.

100,0

96,5

95,3

122,3

127,2

145,2

146,9

166,8

0 20 40 60 80 100 120 140 160 180

Deutschland

Baden-Württemberg

Ettenheim (UZ)

Herbolzheim (UZ)

Emmendingen (MZ)

Freiburg (OZ)

Lahr (MZ)

Offenburg (OZ)

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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Abbildung 8: Mikrostandort

Quelle: eigene Darstellung

Verkehrliche Situation und Sichtbarkeit des Planstandortes

Die verkehrliche Anbindung des Mikrostandortes erfolgt funktionsgerecht über die Rheinstraße (L 103),

von der der Straßenzug Am Bahndamm über den Ziegelweg erreichbar ist. Die Rheinstraße stellt in Ost-

West-Richtung eine wichtige Erschließungsstraße für die Stadt Ettenheim dar. Zudem bildet die Rhein-

straße eine Verbindungsachse zur Bundesstraße B 3 in ca. 1 km westlicher Entfernung.

Durch seine Lage in räumlicher Nähe zur Rheinstraße (L 103) ist der Mikrostandortbereich somit verkehr-

lich gut in das Stadtgebiet integriert. Zudem ist die Außenwirkung und Einsehbarkeit des Vorhabenstan-

dortes aufgrund der Verbindungsfunktion der Rheinstraße (L 103) als gut zu bewerten.

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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Die fußläufige Erreichbarkeit ist durch straßenbegleitende Fußgängerwege gesichert.

Eine Einbindung in das ÖPNV-Netz ist durch eine Bushaltestelle („Gymnasium“) in fußläufiger Entfernung

(rd. 450 Meter) gegeben. Diese wird von den Buslinien 113, 114 und 115 bedient. Zudem ist auf der

Rheinstraße in unmittelbarer Nähe zum Verbrauchermarkt eine weitere Bushaltestelle geplant.

Funktionale Lage und Einordnung in das kommunale Einzelhandelskonzept

Der zu betrachtende Kaufland-Verbrauchermarkt befindet sich außerhalb eines zentralen Versorgungsbe-

reiches. Aufgrund der angrenzenden Wohnbebauung ist der Standort als siedlungsintegriert zu bewerten.

Die Innenstadt der Stadt Ettenheim, die mit dem Zentrenkonzept Einzelhandel Ettenheim aus dem Jahr

2010 festgelegt wurde und den nächstgelegenen zentralen Versorgungsbereich darstellt, befindet sich

ca. 300 Metern östlich des Planvorhabens. Das projektrelevante Einzelhandelsangebot im Lebensmittel-

bereich konzentriert sich innerhalb der Ettenheimer Innenstadt auf eine geringe Anzahl kleinerer Anbieter

des Lebensmittelhandwerks. Ein Lebensmittelmarkt ist in der Innenstadt nicht ansässig.

Der Bereich nördlich der Rheinstraße/ J.-B.-von Weiß-Straße, wo sich auch das Planvorhaben befindet,

stellt gemäß Zentrenkonzept einen wichtigen Ergänzungsbereich zu der enger abgegrenzten Innenstadt

dar. Insbesondere mit dem zu betrachtenden Kaufland-Verbrauchermarkt ist hier ein wichtiger Frequenz-

bringer unweit der Innenstadt vorhanden. Dieser Standortbereich ist v. a. im Hinblick auf seine Nähe zur

Innenstadt zu erhalten und weiterzuentwickeln. Dies gilt auch für den Bereich der zentrenrelevanten Sor-

timente, wenn hierfür im Altstadtbereich keine Potenzialstandorte zur Verfügung stehen.

Da die Neuaufstellung und Erweiterung dem Erhalt und der Weiterentwicklung des Kaufland-Verbrau-

chermarktes dienen, fügt sich das Planvorhaben somit in das Zentrenkonzept Einzelhandel für die Stadt

Ettenheim aus dem Jahr 2010 ein.

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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4 Wettbewerbssituation

Um Aussagen über die wettbewerblichen Rahmenbedingungen sowie mögliche durch die geplante Neu-

aufstellung des Verbrauchermarktes hervorgerufenen städtebaulichen Auswirkungen treffen zu können,

ist eine Betrachtung der Angebotsstrukturen im Umfeld des Planstandortes notwendig.

Die Wettbewerbssituation wird im projektierten nahversorgungsrelevanten Kernsortiment (Nahrungs- und

Genussmittel, Drogeriewaren) wesentlich durch die Lebensmittelmärkte im (weiteren) Standortumfeld,

d. h., insbesondere in der Stadt Ettenheim und in den Umlandkommunen geprägt, während der kleintei-

lige Einzelhandel (Lebensmittelfachgeschäfte) nur in begrenztem Maße von der Neuaufstellung eines

Verbrauchermarktes betroffen sein wird. Dies resultiert daraus, dass Systemwettbewerber (= Super-

märkte, Discountmärkte, Verbrauchermärkte, SB-Warenhäuser) als Betriebe, die dem Versorgungsein-

kauf dienen und eine große Sortimentsüberschneidung mit dem Vorhaben aufweisen, in einen stärkeren

Wettbewerb mit dem Vorhaben treten als das Lebensmittelhandwerk oder spezialisierte Lebensmittel-

fachgeschäfte (z. B. Weinhändler, Obst- und Gemüsehändler) bzw. der sonstige Fachhandel.

Die Darstellung der Wettbewerbssituation trägt diesem Umstand Rechnung, sodass in erster Linie die

strukturprägenden Lebensmittelanbieter im Untersuchungsgebiet betrachtet werden.

Alle relevanten Wettbewerber im Untersuchungsraum wurden von BBE-Mitarbeitern differenziert nach

Standort, Verkaufsfläche sowie Sortimentsschwerpunkt erhoben. Die Erhebungsergebnisse werden im

Folgenden zusammengefasst dargestellt.

4.1 Projektrelevanter Wettbewerb in der Stadt Ettenheim

Der Einzelhandel der Stadt Ettenheim konzentriert sich hauptsächlich auf den Kernort Ettenheim. Hier

verfügt die Stadt Ettenheim gemäß kommunalem Zentrenkonzept aus dem Jahr 2010 mit der Innenstadt

über einen zentralen Versorgungsbereich, der sich im Wesentlichen auf den Bereich der historischen Alt-

stadt (Friedrichstraße, Rohanstraße, Thomasstraße) erstreckt.

Das projektrelevante Einzelhandelsangebot im Lebensmittelbereich konzentriert sich innerhalb der Etten-

heimer Innenstadt auf eine geringe Anzahl kleinerer Anbieter des Lebensmittelhandwerks (zwei Metzge-

reien, drei Bäckereien). Einen weiteren Anbieter von Lebensmitteln stellt das Fachgeschäft „Regenbo-

gen“ dar, das auf rd. 100 m² Verkaufsfläche Bio-Lebensmittel und ergänzende Bio-Produkte anbietet.

Insgesamt ist darauf hinzuweisen, dass in der Innenstadt von Ettenheim kein Lebensmittelmarkt ansässig

ist, sodass somit auch kein Hauptwettbewerber des Planvorhabens in der Innenstadt von Ettenheim loka-

lisiert ist. Die projektrelevanten Sortimente werden in der Innenstadt von Ettenheim lediglich von einzel-

nen Anbieter des Lebensmittelhandwerks (zwei Metzgereien, drei Bäckereien) und einem kleineren An-

bieter von Bio-Lebensmitteln vorgehalten. Da die Anbieter des Lebensmittelhandwerks und die Spezial-

anbieter jedoch jeweils nur über eine geringe Verkaufsfläche (deutlich unter 200 m²) verfügen bzw. nur

Ausschnitte des Lebensmittelsortiments führen, sind sie nur nachrangig als Wettbewerber einzustufen.

Außerhalb der historischen Altstadt ist auf einen Bereich der Rheinstraße als weiteren wichtigen Ge-

schäftsbereich in Scharnierlage hinzuweisen. Hier ist der zu untersuchende Kaufland-Verbrauchermarkt

ansässig.

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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Außerhalb der Siedlungsstrukturen befinden sich weitere Lebensmittelmärkte. So wurden im Bereich des

Gewerbegebietes Radackern I – III (Tullastraße) neben Fachmärkten mit zentren- und nicht-zentrenrele-

vantem Kernsortiment die zwei Lebensmitteldiscounter Aldi und Lidl angesiedelt. Ergänzt wird das nah-

versorgungsrelevante Angebot in diesem Standortbereich um einen dm-Drogeriemarkt. Die beiden Le-

bensmitteldiscountmärkte Aldi und Lidl sowie der Drogeriemarkt dm sind moderne Betriebe mit einer zeit-

gemäßen Verkaufsflächendimensionierung und einem großzügigen Pkw-Stellplatzangebot.

Weiter nördlich ist entlang der B 3 ein weiterer Fachmarktstandort verortet, in der neben einem zeitgemä-

ßen Penny-Lebensmitteldiscountmarkt weitere Einzelhandelsbetriebe (v. a. Deichmann, Takko, T€di, Mis-

ter + Lady, Studio K, kik) angesiedelt wurden.

Im Osten der Kernstadt von Ettenheim ist in siedlungsintegrierter Lage ein moderner Edeka-Supermarkt

mit einem Bäcker als Konzessionär ansässig. Der Supermarkt verfügt über eine gute Einsehbarkeit von

der Erschließungsstraße, eine gute verkehrliche Erreichbarkeit und ein ausreichendes Pkw-Stellplatzan-

gebot.

Die sonstigen Stadtteile der Stadt Ettenheim verfügen über keine Lebensmittelmärkte und übernehmen

deutlich untergeordnete Versorgungsfunktionen.

4.2 Projektrelevanter Wettbewerb außerhalb der Stadt Ettenheim

Gemeinde Ringsheim

In der Gemeinde Ringsheim, die im Süden an die Stadt Ettenheim angrenzt, ist ein moderner Norma-Le-

bensmitteldiscountmarkt als einer der Hauptwettbewerber des Planvorhabens zu berücksichtigen. Dieser

Lebensmittelmarkt befindet sich in Ortsrandlage und verfügt über eine gute verkehrliche Erreichbarkeit

und ausreichend Pkw-Stellplätze. Das Standortumfeld ist gewerblich geprägt.

Stadt Herbolzheim

Die Stadt Herbolzheim befindet sich ebenfalls südlich vom Planstandort. Als strukturprägende Lebensmit-

telmärkte sind in der Stadt Herbolzheim zwei Supermärkte (Rewe, Edeka) mit einem Bäcker als Konzes-

sionär und drei Lebensmitteldiscountmärkte (Aldi, Penny, Treff 3000) ansässig. Ergänzt wird das nahver-

sorgungsrelevante Angebot durch einen dm-Drogeriemarkt.

Gemeinde Rheinhausen

Im Südwesten der Stadt Ettenheim wird die Gemeinde Rheinhausen dem Untersuchungsgebiet zuge-

zählt. In der Gemeinde Rheinhausen ist ein Rewe-Supermarkt als Hauptwettbewerber verortet. Die

Rewe-Filiale ist ein moderner Supermarkt mit einem Bäcker als Konzessionär.

Gemeinde Rust

Die Gemeinde Rust grenzt im Westen an das Stadtgebiet von Ettenheim an. In der Gemeinde Rust sind

mit einem modernen Lidl-Lebensmitteldiscountmarkt und einem Edeka-Supermarkt mit einem Bäcker als

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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Konzessionär und einem durchschnittlichen Marktauftritt zwei Lebensmittelmärkte untersuchungsrele-

vant. Es ist geplant, den Edeka-Supermarkt durch einen vergrößerten Neubau (rd. 1.350 m² VKF) zu er-

setzen.

Abbildung 9: Wettbewerbssituation

Quelle: eigene Darstellung

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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Gemeinde Kappel-Grafenhausen

In der Gemeinde Kappel-Grafenhausen im Norden der Stadt Ettenheim ist ein Edeka-Supermarkt mit ei-

nem Bäcker als Konzessionär als Hauptwettbewerber ansässig. Auch in der Gemeinde Kappel-Grafen-

hausen ist geplant, den Edeka-Supermarkt durch einen vergrößerten Neubau (rd. 1.200 m² VKF) zu er-

setzen.

Stadt Mahlberg

Die Stadt Mahlberg liegt nördlich der Stadt Ettenheim. In der Stadt Mahlberg ist ein Edeka-Supermarkt

als Hauptwettbewerber ansässig. Die Edeka-Filiale mit einem Bäcker als Konzessionär verfügt über ei-

nen modernen Marktauftritt.

Gemeinde Kippenheim

In der Gemeinde Kippenheim, die sich ebenfalls im Norden von Ettenheim befindet, ist ein Netto-Lebens-

mitteldiscountmarkt als Hauptwettbewerber lokalisiert. Dieser Anbieter ist als modern zu bewerten und

verfügt über einen Bäcker als Konzessionär.

4.3 Fazit der Wettbewerbsanalyse

Im Fazit lässt sich festhalten, dass der neu aufzustellende und zu erweiternde Kaufland-Verbraucher-

markt einen strukturprägenden Lebensmittelmarkt mit hoher Versorgungsbedeutung für die Stadt Etten-

heim und für die umliegenden Kommunen darstellt.

Neben dem Kaufland-Verbrauchermarkt ist die Versorgungsstruktur im Untersuchungsgebiet im Wesentli-

chen durch einen Betriebsformenmix aus Supermärkten und Discountmärkten geprägt.

Aufgrund von Zeit-Wege-Distanzen, Barrierewirkungen ausgehend von den topographischen, infrastruktu-

rellen oder baulichen Gegebenheiten und der gegebenen Angebotsstrukturen wird von einer weiteren Aus-

dehnung des Untersuchungsgebietes – insbesondere in Richtung Osten – abgesehen.

Große Lebensmittelmärkte, die im Hinblick auf ihre Verkaufsflächendimensionierung mit dem Planobjekt

vergleichbar sind, befinden sich nur außerhalb des Untersuchungsgebietes in größerer Entfernung zum

Planstandort. Zu nennen sind hierbei folgende Betriebe in Lahr / Schwarzwald an Pkw-orientierten Stand-

orten, die die zum Planstandort nächstgelegenen großen Lebensmittelmärkte darstellen:

■ REAL, Lahr, Offenburger Straße, rd. 4.500 m² Verkaufsfläche

■ E-Center, Lahr, Alter Stadtbahnhof, rd. 4.150 m² Verkaufsfläche.

Die nachstehende Tabelle fasst die Umsatzleistungen der für das Planvorhaben primär wettbewerbsrele-

vanten Wettbewerber - die strukturprägenden Lebensmittelmärkte im Untersuchungsgebiet - zusammen:

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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Abbildung 10: Relevante Wettbewerbssituation nach Standorten

Lebensmittel-/ Drogeriemärkte am Standort:1

VKF Nahrungs-

und Ge-nussmittel

Drogerie-waren

Sonstige Sortimente Umsatz

in m² Umsatz in Mio. €

Innenstadt -- -- -- -- --

Sonstige Standorte2 8.520 34,8 6,8 6,1 47,7

Stadt Ettenheim 8.520 34,8 6,8 6,1 47,7

Ringsheim 800 2,1 0,3 0,4 2,8

Herbolzheim 6.600 23,7 4,9 4,6 33,2

Rheinhausen 1.300 4,2 0,5 0,6 5,3

Rust3 2.150 9,1 1,1 1,5 11,7

Kappel-Grafenhausen3 1200 3,9 0,4 0,5 4,8

Mahlberg 1.300 4,6 0,5 0,6 5,7

Kippenheim 800 2,7 0,3 0,4 3,4

Hauptwettbewerber außerhalb von Ettenheim

14.150 50,3 8,0 8,6 66,9

Untersuchungsraum gesamt 22.670 85,1 14,8 14,7 114,6

1 inkl. Nonfood-Sortimente 2 inkl. des zu untersuchenden Kaufland-Verbrauchermarktes in Ettenheim< 3 unter Berücksichtigung der geplanten Edeka-Erweiterungen Quelle: BBE-Erhebungen/ Berechnungen 2018

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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5 Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftvolumen

Das Einzugsgebiet des zu untersuchenden Lebensmittelmarktes umfasst den Raum, aus dem dieser den

überwiegenden Teil seines Umsatzes generiert und dadurch einen hohen Marktanteil erreicht. Es mar-

kiert somit denjenigen städtischen Teilraum, in dem das Erweiterungsvorhaben eine hohe Versorgungs-

bedeutung für die wohnungsnahe Versorgung übernimmt.

Unter Berücksichtigung der Angebots- und Nachfragesituation wird das Einzugsgebiet für das Untersu-

chungsobjekt prognostiziert. Dabei sind für die Einkaufsorientierung der Bevölkerung grundsätzlich fol-

gende Faktoren von Bedeutung:

■ die Häufigkeit der Bedarfsdeckung in den geplanten Sortimentsbereichen,

■ der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand,4

■ die relevante Wettbewerbssituation, wie z. B. die Entfernung und die Attraktivität der relevanten

Wettbewerber im engeren und weiteren Standortumfeld,

■ die Attraktivität der Einzelhandelslage, die durch die Betriebsgröße, die Leistungsfähigkeit und

den Bekanntheitsgrad des Betreibers bestimmt wird,

■ die Qualität des Mikrostandortes, die aus der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Lage zu Siedlungs-

schwerpunkten und aus möglicherweise vorhandenen Agglomerationseffekten resultiert,

■ Barrierewirkungen ausgehend von den topografischen, infrastrukturellen oder baulichen Gegeben-

heiten,

■ traditionelle Einkaufsorientierungen der Bevölkerung,

■ die zentralörtliche Funktion der Stadt.

Von entscheidender Bedeutung für die Abgrenzung des Einzugsgebietes sind die Ausstrahlung des Vor-

habens und dessen Verkehrsanbindung. Zudem ist zu berücksichtigen, dass es sich bei dem Planvorha-

ben um die Neuaufstellung eines im Stadtgebiet von Ettenheim bereits bestehenden und seit Jahren

etablierten Kaufland-Verbrauchermarktes handelt.

Unter Berücksichtigung weiterer Faktoren, wie der qualitativen Bewertung der Wettbewerbssituation so-

wie von Barrieren (Straßen, topografische Gegebenheiten etc.) ergibt sich folgendes Einzugsgebiet, dass

sich in zwei Zonen untergliedert:

4 Mit zunehmender Häufigkeit der Bedarfsdeckung und abnehmendem spezifischen Wert des nachgefragten Gutes nimmt der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand ab. Demzufolge sind bei einem Angebot der Grundversorgung die Aktionsradien räumlich enger als bei Angeboten des längerfristigen Bedarfsbereichs (z. B. Möbelsortiment).

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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■ Zone I (Kerneinzugsgebiet): Dem Kerneinzugsgebiet mit der höchsten Einkaufsintensität wird das

Stadtgebiet von Ettenheim mit rd. 13.210 Einwohnern zugerechnet.

■ Zone II (erweitertes Kerneinzugsgebiet): Das erweiterte Einzugsgebiet umfasst mit Kappel-Gra-

fenhausen, Mahlberg, Ringsheim und Rust die sonstigen Kommunen der „Verwaltungsgemein-

schaft Ettenheim“ (Zone II a: rd. 16.590 Einwohner) sowie die Gemeinde Kippenheim (Zone II b:

rd. 5.530 Einwohner) mit derzeit zusammen 22.120 Einwohnern.

Das Einzugsgebiet umfasst ein Bevölkerungspotenzial von aktuell rd. 35.330 Einwohnern.

Über das abgegrenzte Einzugsgebiet hinaus sind in nachgeordnetem Maße zusätzlich Kunden von au-

ßerhalb zu erwarten. Dazu gehören v. a. Berufspendler aus dem erweiterten Umland und Touristen (u. a.

auch aus Frankreich). Auch aufgrund diverser sozialer Einrichtungen in Ettenheim (u. a. Schulen, Kran-

kenhaus etc.) bestehen Verflechtungen mit weiteren Kommunen im Umland (z. B. Herbolzheim, Rhein-

hausen, Freiamt und Schuttertal). Die Umsätze mit Kunden von außerhalb des Einzugsgebietes werden

im weiteren Verlauf der Untersuchung als sogenannte „diffuse Umsatzzuflüsse“ berücksichtigt, da auch

der erweiterte Kaufland-Verbrauchermarkt hier nur geringere Marktanteile erzielen kann, als mit den

Kommunen des abgegrenzten Einzugsgebietes.

Durch die geplante Neuaufstellung und Erweiterung wird keine räumliche Ausdehnung des Marktgebietes

ausgelöst. Mögliche Mehrumsätze sind deshalb überwiegend durch eine intensivere Kundenbindung im

Nahbereich zu erzielen. Hierfür sprechen mehrere Gründe:

■ Die Vergrößerung der Verkaufsfläche dient nicht der Aufnahme neuer Sortimente, sondern primär

der verbesserten Warenpräsentation und der Vereinfachung der logistischen Abläufe.

■ Die Kaufland-Filiale wird in Bezug auf ihr Sortiment somit künftig die gleichen Funktionen wie

heute ausüben und somit im Wesentlichen die innerhalb des Einzugsgebietes lebende Bevölke-

rung ansprechen. Neue Warengruppen, die unter Umständen einen Einfluss auf das Einzugsge-

biet ausüben könnten, werden nicht in das Angebot aufgenommen.

■ Darüber hinaus ist die Firma Kaufland mit der Filiale seit mehreren Jahren am Markt etabliert, so-

dass sich die Einkaufsorientierungen und damit das Einkaufsverhalten der Verbraucher im Unter-

suchungsraum bereits im Wesentlichen herausgebildet haben. Die im Rahmen der Neuaufstellung

angestrebte Verkaufsflächenerweiterung wird somit nicht mit einer grundlegenden Veränderung

der bestehenden Kunden- und Kaufkraftströme einhergehen – damit sind zugleich Umsatzsteige-

rungen enge Grenzen gesetzt.

■ Die geplante Neuaufstellung wird bei unverändertem Sortiment somit nicht dazu geeignet sein, die

nach außen gerichtete Kundenansprache gravierend zu verändern.

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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Abbildung 11: Einzugsgebiet des Planvorhabens

Quelle: eigene Darstellung

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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Das vorhabenrelevante Kaufkraftvolumen errechnet sich aus der Multiplikation der Bevölkerungszahl

im Einzugsgebiet mit dem statistisch ermittelten Pro-Kopf-Ausgabebetrag,5 gewichtet mit der gemeinde-

spezifischen Kaufkraftkennziffer.

Die Höhe der Kaufkraftkennziffer wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung bestimmt.

Die Kennziffer stellt unabhängig von der Gemeindegröße das Verhältnis des in Ettenheim verfügbaren

Nettoeinkommens zum Gesamteinkommen in Deutschland dar, welches für Ausgaben im Einzelhandel

zur Verfügung steht. Die Kaufkraftkennziffer der Stadt Ettenheim liegt aktuell bei 103,7 und somit über

dem Bundesdurchschnitt (= 100,0). Werte von 100 bzw. leicht über 100 erreicht sonst nur die Gemeinden

Ringsheim (100,6) und Rust (103,1). Die übrigen Kommunen des Einzugsgebietes weisen leicht unter-

durchschnittliche Kaufkraftkennziffern auf.6

Die durchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgaben in Deutschland belaufen sich aktuell auf ca. 6.340 €. Für die

projektrelevanten Sortimente liegen der Berechnung des Kaufkraftvolumens folgende jährliche Ver-

brauchsausgaben p. P. zugrunde:

■ Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Getränke): rd. 2.389 €

■ Drogeriewaren: rd. 348 €.

Für die projektrelevanten Sortimente lassen sich folgende Kaufkraftpotenziale errechnen:

Abbildung 12: Kaufkraftpotenziale im Einzugsgebiet in den projektrelevanten Sortimenten

Einzugsgebiet

Nahrungs- und Genussmittel

Drogeriewaren Summe

Kaufkraft in Mio. €

Zone I 32,7 4,8 37,5

Zone II, davon 52,8 7,7 60,5

Zone II a 39,6 5,8 45,4

Zone II b 13,2 1,9 15,1

Summe 85,5 12,5 98,0

Quelle: eigene Berechnungen unter Verwendung MB-Research-Kaufkraftkennzahlen für Sortimente 2018; Werte gerundet.

5 Quelle: BBE-Berechnungen auf Basis von IfH-Daten (Stand: 2018)

6 Quelle: MB-Research, Kaufkraft nach Sortimenten 2018

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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6 Auswirkungsanalyse

6.1 Marktabschöpfung und Umsatzleistung des Planvorhabens

Aufbauend auf der Wettbewerbssituation ist eine Umsatzprognose für den modernisierten und erweiter-

ten Kaufland-Verbrauchermarkt vorzunehmen. Die Berechnung erfolgt unter Heranziehung der zu erwar-

tenden Anteile vom Kaukraftpotenzial (= Abschöpfungsquote), die das Vorhaben im Einzugsgebiet bin-

den kann. Wesentliche Rahmenbedingungen sind dabei die Marktbedeutung der projektierten Betriebs-

form (Verbrauchermarkt), die Größe des Vorhabens mit einer Verkaufsfläche von insgesamt 4.000 m²

Verkaufsfläche und damit die Ausstrahlungskraft sowie die Erreichbarkeit des Vorhabenstandortes.

Laut sekundärstatistischen Daten beträgt der durchschnittliche Umsatz einer Kaufland-Filiale in Deutsch-

land ca. 21,4 Mio. €. Dies entspricht bei einer durchschnittlichen Filialgröße von ca. 4.340 m² Verkaufsflä-

che einer Flächenproduktivität von ca. 4.940 € je m² Verkaufsfläche.7

Der erzielbare Umsatz einer Kaufland-Filiale steigt damit nicht linear mit der Verkaufsfläche an. Auch ist

zu berücksichtigen, dass dieser Durchschnittswert starke Schwankungen überdeckt, die aus der Wettbe-

werbssituation, dem Nachfragepotenzial und der konkreten Standortsituation resultieren.

Die BBE-Gutachter gehen davon aus, dass der bestehende Kaufland-Markt mit ca. 3.416 m² Verkaufsflä-

che (inkl. Konzessionärsfläche, zzgl. Mall und Windfang mit rd. 300 m²) unter Berücksichtigung der

Standortqualität, der Angebotssituation sowie des im Einzugsgebiet vorhandenen Bevölkerungspotenzi-

als eine im Filialnetz durchschnittliche Umsatzleistung erzielt. Der Umsatz der bestehenden Kaufland-

Filiale dürfte sich gegenwärtig in einer Größenordnung von ca. 18,3 Mio. € pro Jahr bewegen. Auf die

nahversorgungsrelevanten Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren) entfallen hiervon

ca. 16,5 Mio. € und auf Nonfood-Sortimente ca. 1,8 Mio. €.

Durch die projektierte Verkaufsflächenerweiterung um bis zu 584 m² wird für den Kaufland-Verbraucher-

markt in Ettenheim im Sinne eines Worst-Case-Ansatzes von einem deutlichen Umsatzzuwachs ausge-

gangen, der bei einem weitgehend unveränderten Sortiment ausschließlich aus der mit der Neuaufstel-

lung und Verkaufsflächenerweiterung einhergehenden Attraktivitätssteigerung resultiert. Demgemäß wird

im Folgenden unterstellt, dass nach der Verkaufsflächenerweiterung ein Umsatz von max. 21,4 Mio. €

erwirtschaftet werden kann. Dies entspricht einem jährlichen Mehrumsatz von max. 3,1 Mio. €. Somit

wird davon ausgegangen, dass die Filiale auch nach der projektierten Erweiterung mit ca. 4.980 € je m²

Verkaufsfläche eine Flächenproduktivität erreicht, die leicht über dem Durchschnitt des Kaufland-Filialnet-

zes liegt.

7 Vgl. Hahn-Gruppe, Retail Real Estate Report – Germany 2018/ 2019

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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Abbildung 13: Umsatzerwartung des Planvorhabens

Höhere Umsatzzuwächse als vorab dargelegt, sind aus folgenden Gründen nicht zu erwarten:

■ Die geplante Neubau- und Erweiterungsmaßnahme dient nicht der Ausweitung des Sortimentsan-

gebotes. Vielmehr hat die Neuaufstellung den Zweck, die Voraussetzungen für eine großzügigere

Warenpräsentation, eine verbesserte Kundenführung und die Optimierung der internen Logistikab-

läufe zu schaffen.

■ Die Kaufland-Filiale ist bereits seit vielen Jahren am gegenwärtigen Standort etabliert. Gleiches

gilt auch für die Angebotsstrukturen im Standortumfeld des Kaufland-Marktes, sodass sich die

Einkaufsorientierungen und damit das Einkaufsverhalten der Verbraucher im Untersuchungsraum

bereits im Wesentlichen herausgebildet haben.

■ Mit der Erweiterung um bis zu 584 m² Verkaufsfläche werden daher keine signifikanten Verände-

rungen des Marktgebietes einhergehen. Gleichwohl kann die projektierte Neuaufstellung die Ren-

tabilität der Filiale deutlich verbessern.

In der folgenden Tabelle sind die Umsatzerwartungen des Marktes nach der Neuaufstellung und die

Kaufkraftbindungsquoten für nahversorgungsrelevante Sortimente im Einzugsgebiet zusammengefasst

dargestellt (rd. 19,4 Mio. €). Hierbei wird auf die Summe aus dem nahversorgungsrelevanten Umsatz des

Bestandobjektes (rd. 16,5 Mio. €) und des maximal zu erwartenden nahversorgungsrelevanten Umsatzes

des Erweiterungsvorhabens (rd. 2,9 Mio. €) abgestellt.

Für die nahversorgungsrelevanten Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren) ist davon

auszugehen, dass mit mehr als der Hälfte (ca. 55 %) der Großteil des Umsatzes mit Kunden aus der

Stadt Ettenheim erzielt wird, während ca. 38 % mit Kunden aus dem erweiterten Kerneinzugsgebiet

(Zone II) erwirtschaftet werden. Rund 7 % des Umsatzes fließen als Streuumsätze mit Kunden aus einem

größeren Umfeld zu.

Damit resultiert der zu erwartende Umsatz insbesondere aus einer erhöhten Kaufkraftbindung im heuti-

gen Einzugsgebiet; eine räumliche Ausdehnung des Marktgebietes ist angesichts der Siedlungs- und

Wettbewerbsstrukturen nicht zu erwarten.

Sortiment Verbrauchermarkt

(vorher) Verbrauchermarkt

(nachher) Veränderung

Umsatz in Mio. €

Nahrungs- und Genussmittel 14,0 16,4 + 2,4

Drogeriewaren 2,5 3,0 + 0,5

Nahversorgungsrelevante Sortimente 16,5 19,4 + 2,9

Sonstige Sortimente (Nonfood-Artikel) 1,8 2,0 + 0,2

Summe 18,3 21,4 + 3,1

Quelle: BBE-Berechnungen 2018

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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Abbildung 14: Marktanteile des Verbrauchermarktes in den nahversorgungsrelevanten Sortimen-ten nach der geplanten Erweiterung

Umsatzherkunft Kaufkraft- potenzial

Bindungsquoten in %

Umsatz in Mio. €

Umsatz- anteil in %

in Mio. € in % in Mio. € in %

Zone I 37,5 28 10,7 55

Zone II, davon 60,5 12 7,3 38

Zone II a 45,4 12 5,6 29

Zone II b 15,1 11 1,7 9

Einzugsgebiet 98,0 18 18,0 93

Diffuse Umsatzzuflüsse ./. ./ 1,4 7

Nahversorgungsrelevante Kernsortimente gesamt

./. ./. 19,4 100

Nonfood-Sortimente ./. ./ 2,0 ./.

Summe ./. ./. 21,4 ./.

Quelle: BBE-Berechnungen, Rundungsdifferenzen möglich

6.2 Umsatzumlenkungseffekte

Im vorherigen Kapitel wurde die Abschöpfungsquote des Planvorhabens in den relevanten Teilräumen

des Einzugsgebietes des Planvorhabens ermittelt und somit dargelegt, welche Versorgungsbedeutung

der Kaufland-Verbrauchermarkt nach der geplanten Neuaufstellung übernehmen wird.

Für die Betrachtung der zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen sind die durch das Planvorhaben

gegenüber Wettbewerbsstandorten induzierten Umverteilungseffekte relevant. Dabei ist zu berücksichti-

gen, dass der im Realisierungsfall am Filialstandort zu erwartende Mehrumsatz zwangsläufig Anbietern

an anderer Stelle verloren geht. Denn durch die Realisierung entsteht nicht mehr Kaufkraft, sondern

diese wird lediglich zwischen den unterschiedlichen Wettbewerbern / Wettbewerbsstandorten umverteilt.8

Da der vorhandene Lebensmittelmarkt am Standort allerdings bereits langjährig Umsätze realisiert, wird

durch diesen „Bestandsumsatz“ keine zusätzliche städtebaulich relevante Umsatzumverteilung ausgelöst.

Vielmehr ist davon auszugehen, dass sich der zu untersuchende Kaufland-Markt derzeitig in einem stabi-

len Wettbewerbsumfeld bewegt. Im Sinne einer Worst-Case-Betrachtung ist infolge der geplanten Neu-

8 Dabei werden „Worst-Case-Annahmen“ u. a. hinsichtlich der Auswirkungen für städtebaulich integrierte Wettbe-werber (zentrale Versorgungsbereiche/ wohnungsnahe Standorte) getroffen.

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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aufstellung bzw. Erweiterung mit zusätzlichen Umsätzen und damit mit Wettbewerbswirkungen zu rech-

nen. Auf diese zusätzliche Umsatzleistung sind die städtebaulichen Auswirkungen des Planvorhabens

vornehmlich abzustellen.

Da die Bestandsfiliale ihre Wettbewerbswirkungen somit bereits in der Vergangenheit entfaltet hat, ist im

Zuge des Erweiterungsvorhabens nur der – im Worst-Case-Szenario – zu erwartende Mehrumsatz zu

berücksichtigen. Diese Methodik ist in den letzten Jahren mehrfach vom OVG Münster – u. a. im Zuge

der CentrO-Erweiterung in Oberhausen - bestätigt worden.9 Bei der Beurteilung, ob im Rahmen einer Er-

weiterung eines bestehenden Einzelhandelsbetriebes Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche

der Standortkommune oder benachbarter Kommunen zu erwarten sind, ist demnach zu beachten, dass

der zu erweiternde Einzelhandelsbetrieb mit seiner bisherigen (genehmigten) Größe am Erweiterungs-

standort bereits vorhanden ist.

Diese Verfahrensweise hat das Bundesverwaltungsgericht in seinem Beschluss vom 12.02.2009 grund-

sätzlich bestätigt.10 Dort heißt es wörtlich: „Dass das Oberverwaltungsgericht bei der Prognose, ob

schädliche Auswirkungen in diesem Sinne zu erwarten sind, berücksichtigt hat, dass die Klägerin am Er-

weiterungsstandort bereits ein genehmigtes Lebensmitteldiscountgeschäft mit einer Verkaufsfläche von

699,11 m² betreibt, dass es also nicht die Auswirkungen der Neuansiedlung eines Discounters mit einer

Verkaufsfläche von 900,08 m², sondern der Erweiterung eines Geschäfts mit 699,11 m² um 200,97 m²,

das dadurch großflächig wird, ermittelt hat (UA S. 19), steht zu der dargelegten Rechtsprechung nicht in

Widerspruch. Bei der Prognose der Auswirkungen ist […] von der gegebenen städtebaulichen Situation

auszugehen. Diese wird nicht nur von den anderen vorhandenen Einzelhandelsbetrieben, sondern auch

durch den Betrieb, dessen Erweiterung geplant ist, in seinem bisherigen Bestand geprägt.“

Die Umstrukturierung bzw. Erweiterung eines bereits am Markt tätigen Einzelhandelsbetriebes stellt folg-

lich keine Neuansiedlung dar, sodass bei der Beurteilung etwaiger schädlicher Auswirkungen auf zentrale

Versorgungsbereiche im Wesentlichen auf die vorgesehene Verkaufsflächenerweiterung und des sich

ggf. hieraus ergebenden zusätzlichen Attraktivitätsgewinns abzustellen ist.

Wie bereits dargestellt, ist im Falle der Neuaufstellung und Erweiterung des Kaufland-Verbrauchermark-

tes auf insgesamt bis zu 4.000 m² Verkaufsfläche (inkl. Konzessionärsfläche, zzgl. Mall und Windfang mit

rd. 300 m²) ein Mehrumsatz in Höhe von max. 3,1 Mio. € zu prognostizieren. Davon wird der Großteil (rd.

2,9 Mio. €) auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente entfallen, die sonstigen Sortimente werden vo-

raussichtlich einen Mehrumsatz von ca. 0,2 Mio. € erzielen.

9 Vgl. die Urteile des OVG Münster vom 06.06.2005; Aktenzeichen: 10 D 148/04.NE sowie vom 06.11.2008; Akten-zeichen 10 A 1417/07 bzw. 10 A 2601/07

10 BVerwG 4 B 3.09

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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Bei der Einschätzung der zu erwartenden Umsatzumverlagerungseffekte sind die Gutachter von folgen-

den Annahmen ausgegangen:

■ Die durch die Einzelhandelsplanung hervorgerufenen Umsatzverlagerungen gehen in erster Linie

zu Lasten derjenigen Wettbewerber, die eine vergleichbare Marktpositionierung und Angebotsaus-

richtung aufweisen. Dies bedeutet, dass als Hauptwettbewerber des Kaufland-Verbrauchermark-

tes in erster Linie größere Lebensmittelanbieter anzusehen sind.

■ Mit zunehmender Entfernung des Projektstandortes nimmt die Stärke der Umsatzverlagerungsef-

fekte ab. Dies bedeutet, dass Einzelhandelsbetriebe im näheren Umfeld des Projektstandortes

stärker von Umsatzverlagerungen betroffen sind als weiter entfernt gelegene Einzelhandelsbe-

triebe.

Dieser Annahme liegt der Erfahrungswert zugrunde, dass für den Verbraucher die Attraktivität von

Einzelhandelsbetrieben mit zunehmender Zeitdistanz und dem hiermit verbundenen steigenden

Zeit- und Kostenaufwand geringer wird. Die Zeitdistanzempfindlichkeit der einzelnen Sortimente

ist jedoch unterschiedlich und wird wesentlich durch den Warenwert und die Häufigkeit der Nach-

frage bestimmt.

So weisen insbesondere Güter des täglichen Bedarfs - wie z. B. Lebensmittel und Drogeriewaren

- aufgrund des relativ niedrigen Warenwertes sowie der vergleichsweise hohen Einkaufsfrequenz

eine hohe Zeitdistanzempfindlichkeit auf. Die Folge hiervon ist, dass bereits nach relativ geringer

Zeitdistanz die Nachfrage nach diesen Gütern deutlich abnimmt.

Die vorstehenden Annahmen haben im Hinblick auf die durch die im Rahmen der Neuaufstellung ge-

plante Verkaufsflächenerweiterung zu erwartenden Umsatzverlagerungen folgende Konsequenzen:

■ Der Kaufland-Verbrauchermarkt wird seinen gesamten Mehrumsatz durch Umsatzumlenkungen

gegenüber den projektrelevanten Lebensmittelanbietern innerhalb des Untersuchungsgebietes

generieren.

■ Innerhalb der Stadt Ettenheim entfällt auf Umverteilungen gegenüber hier ansässigen Lebens-

mittelmärkten mit max. 1,9 Mio. € der Großteil des am Planstandort zu erwartenden Mehrumsat-

zes.

Da innerhalb der Ettenheimer Innenstadt keine strukturprägenden Lebensmittelanbieter ansässig

sind und sich das nahversorgungsrelevante Angebot hier nur auf wenige kleinteilige Anbieter des

Lebensmittelhandwerks beschränkt, sind hier nur marginale Umsatzumverteilungsquoten gegen-

über dem hier ansässigen kleinteiligen projektrelevanten Einzelhandels zu erwarten.

An sonstigen Standorten von Ettenheim, d. h., an Standorten außerhalb der Ettenheimer Innen-

stadt, liegen die Umsatzumverteilungseffekte bei den Hauptwettbewerbern bei max. 6 % des der-

zeitigen Umsatzes.

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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Abbildung 15: Umsatzumverteilung des Planvorhabens nach Sortimenten

Umverteilung

Nahrungs- und Genussmittel Drogeriewaren Sonstige Sortimente Summe

derzeitiger Umsatz1

Umverteilung derzeitiger

Umsatz1 Umverteilung

derzeitiger Umsatz1

Umverteilung derzeitiger

Umsatz1 Umverteilung

in Mio. € in % in Mio.

€ in Mio. € in %

in Mio. €

in Mio. € in % in Mio. € in Mio. € in % in Mio. €

Stadt Ettenheim, davon 20,8 7 1,4 4,3 7 0,3 4,3 5 0,2 29,4 6 1,9

■ Innenstadt -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --

■ Sonstige Standorte2 20,8 7 1,4 4,3 7 0,3 4,3 5 0,2 29,4 6 1,9

Ringsheim 2,1 5 0,1 0,3 (*) (*) 0,4 (*) (*) 2,8 4 0,1

Herbolzheim 23,7 3 0,7 4,9 4 0,2 4,6 (*) (*) 33,2 3 0,9

Rheinhausen 4,2 (*) (*) 0,5 (*) (*) 0,6 (*) (*) 5,3 (*) (*)

Rust3 9,1 1 0,1 1,1 (*) (*) 1,5 (*) (*) 11,7 1 0,1

Kappel-Grafenhausen3 3,9 (*) (*) 0,4 (*) (*) 0,5 (*) (*) 4,8 (*) (*)

Mahlberg 4,6 2 0,1 0,5 (*) (*) 0,6 (*) (*) 5,7 2 0,1

Kippenheim 2,7 (*) (*) 0,3 (*) (*) 0,4 (*) (*) 3,4 (*) (*)

Hauptwettbewerber außerhalb von Ettenheim

50,3 2 1,0 8,0 3 0,2 8,6 (*) (*) 66,9 2 1,2

Gesamt ./. ./. 2,4 ./. ./. 0,5 ./. ./. 0,2 ./. ./. 3,1

(*) marginal 1 Lebensmittel- und Drogeriemärkte (inkl. Nonfood-Sortimente) 2 ohne zu untersuchenden Kaufland-Verbrauchermarkt in der Stadt Ettenheim 3 unter Berücksichtigung der geplanten Edeka-Erweiterungen Quelle: BBE-Berechnungen 2018 (Rundungsdifferenzen möglich)

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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■ Die Umsatzumlenkung bei Lebensmittel-/ Drogeriemärkten außerhalb von Ettenheim

liegt bei max. 2 % des derzeitigen Umsatzes (max. 1,2 Mio. €).

Mit max. 4 % des derzeitigen nahversorgungsrelevanten Umsatzes (max. 0,1 Mio. €) wird

innerhalb des überörtlichen Untersuchungsgebietes die höchste Umsatzumverteilungsquote

noch in der Gemeinde Ringsheim und hier insbesondere gegenüber dem hier ansässigen

Treff 3000-Markt erzielt.

Quantifizierbare Umverteilungseffekte sind daneben nur noch in der Stadt Herbolzheim so-

wie in den Gemeinden Rust und Mahlberg zu prognostizieren. Die Umverteilungsquoten lie-

gen hier mit max. 1 - 3 % des derzeitigen Umsatzes auf noch niedrigerem Niveau als in der

Gemeinde Ringsheim.

In den übrigen untersuchungsrelevanten Kommunen sind dagegen nur marginale Wettbe-

werbswirkungen zu erwarten.

6.3 Auswirkungen auf die Ziele der Raumordnung und Landesplanung in Baden-Württemberg

Wie bereits im Kapitel zur rechtlichen Beurteilungsgrundlage festgehalten, sind bei der Beurteilung

großflächiger Einzelhandelsbetriebe/ -vorhaben neben den Regelungen des BauGB und der

BauNVO auch die landes- und regionalplanerischen Zielsetzungen zu berücksichtigen. Auf der

Ebene der Landes- und Regionalplanung sind dabei neben den Zielen und Grundsätzen der Lan-

desplanung in Baden-Württemberg auch die Ziele und Grundsätze der Regionalplanung in der Re-

gion Südlicher Oberrhein (Regionalplan Südlicher Oberrhein) einzubeziehen.

Im Hinblick auf das Planvorhaben sind allgemein zunächst folgende Punkte zu berücksichtigen:

■ Im Rahmen des Planvorhabens plant die Fa. Kaufland in der Stadt Ettenheim, den am

Standort „Am Bahndamm 3 - 5“ ansässigen Kaufland-Verbrauchermarkt abzureißen und

neu zu errichten.

■ Der Verbrauchermarkt verfügt derzeit über eine genehmigte Verkaufsfläche von rd.

3.416 m² (inkl. Konzessionärsfläche, zzgl. Mall und Windfang mit rd. 300 m²). Der Marktauf-

tritt ist sowohl im Hinblick auf die Außengestaltung als auch bezüglich der Innengestaltung

und Raumaufteilung als modernisierungsbedürftig zu bewerten und entspricht nicht mehr

den Kundenansprüchen an einen modernen Verbrauchermarkt. Insbesondere ist kritisch

anzumerken, dass sich die Verkaufsfläche des bestehenden Kaufland-Marktes auf zwei se-

parate Gebäude verteilt.

■ Die Neuaufstellung des Kaufland-Verbrauchermarktes in der Stadt Ettenheim wird somit

u. a. damit begründet, dass die Immobilie „in die Jahre gekommen“ ist, sodass die Voraus-

setzungen zur Umsetzung eines modernen Verbrauchermarkt-Vertriebskonzepts fehlen.

■ Die geplante Neuaufstellung des Kaufland-Verbrauchermarktes, bei dem die Kaufland-Fili-

ale umfassend modernisiert werden soll, wird mit einer maßvollen Verkaufsflächenerweite-

rung um ca. 584 m² bzw. um ca. 15 % auf 4.000 m² Verkaufsfläche (inkl. Konzessionärsflä-

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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che, zzgl. Mall und Windfang mit rd. 300 m²) einhergehen. Zudem soll der Verbraucher-

markt in Zukunft nur noch über ein einzelnes Gebäude mit einer Parkebene und einer Ein-

kaufsebene verfügen.

■ In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass die Verkaufsflächen der Lebensmit-

telmärkte seit Jahren kontinuierlich wachsen. Mit einer Verkaufsfläche von ca. 4.000 m²

(inkl. Konzessionärsfläche, zzgl. Mall und Windfang mit rd. 300 m²) liegt das Planvorhaben

in etwa in der Größenordnung einer durchschnittlichen Kaufland-Filiale mit ca. 4.340 m²

Verkaufsfläche.1

■ Die für den Kaufland-Markt geplante Modernisierungsmaßnahme und Verkaufsflächener-

weiterung ist insbesondere vor dem Hintergrund der Flächenentwicklung im deutschen Le-

bensmitteleinzelhandel als bestandsorientierte Erweiterung zu bewerten. Hierbei ist zu be-

tonen, dass durch die geplante Neuaufstellung und Erweiterung keine räumliche Ausdeh-

nung des Marktgebietes des Kaufland-Marktes ausgelöst wird.

6.3.1 Konzentrationsgebot

In der Landesplanung Baden-Württemberg wird ausgeführt, dass sich Einzelhandelsgroßprojekte

in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen sollen. So dürften Einzelhandelsgroßprojekte

i. d. R. nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden.

Die Stadt Ettenheim ist in der Landesplanung Baden-Württemberg als Unterzentrum ausgewiesen

und kommt daher grundsätzlich als Standort für ein großflächiges Einzelhandelsvorhaben wie die

Ansiedlung bzw. Erweiterung eines Verbrauchermarktes in Betracht.

Zudem ist der großflächige Einzelhandel außerhalb der „Vorranggebiete für zentrenrelevante Ein-

zelhandelsprojekte“ nur ausnahmsweise zulässig, wenn es sich um eine „bestandsorientierte Er-

weiterung“ handelt (siehe Ziffer 2.4.4.6 (3) Regionalplan).

In diesem Zusammenhang hat der Regionalverband Südlicher Oberrhein bereits signalisiert, dass

er das Planvorhaben in der geplanten Größenordnung als bestandssichernde Erweiterung bewer-

tet und in diesem konkreten Fall mittragen wird. Begründet wird dies damit, dass die Altstadt von

Ettenheim unter Denkmalschutz steht und folglich die Flächenverfügbarkeiten und baulichen Ver-

änderungen im Zentrum nur sehr eingeschränkt möglich sind. Die Neuausrichtung des Kaufland-

Verbrauchermarktes trägt zur Verbesserung der Nahversorgung an einem integrierten Standort

bei. Darüber hinaus erfolgt eine deutliche Verbesserung der städtebaulichen Situation.

1 Vgl. Hahn-Gruppe, Retail Real Estate Report – Germany 2018/ 2019

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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6.3.2 Kongruenzgebot

Gemäß LEP Baden-Württemberg soll die Verkaufsfläche von Einzelhandelsgroßprojekte so be-

messen sein, dass deren Einzugsbereich den zentralörtlichen Verflechtungsbereich einer Kom-

mune nicht wesentlich überschreitet.

Der Einzelhandelserlass Baden-Württemberg präzisiert diese Regelung und besagt, dass Einzel-

handelsgroßprojekte in der Regel nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren errichtet werden dürfen

und sich in ihrer Versorgungsfunktion am regionalplanerisch abgegrenzten Ober-, Mittel- bzw. Nah-

bereich orientieren sollen. Das Kongruenzgebot ist in der Regel verletzt, wenn mehr als 30 % des

Umsatzes eines Einzelhandelsgroßbetriebs aus Räumen generiert werden, die außerhalb des lan-

desplanerischen Verflechtungsbereiches liegen. Unterzentren wie der Stadt Ettenheim ist ein Nah-

bereich als Verflechtungsbereich zugeordnet. Die Nahbereiche werden im Regionalplan nicht ver-

bindlich vorgegeben.

Als zentralörtlicher Verflechtungsbereich wird in vorliegender Auswirkungsanalyse die „Verwal-

tungsgemeinschaft Ettenheim“ herangezogen.

Die „Verwaltungsgemeinschaft Ettenheim“ bzw. der Nahbereich des Planvorhabens umfasst somit

das Stadtgebiet von Ettenheim mit rd. 13.210 Einwohnern (Zone I) sowie die Kommunen Kappel-

Grafenhausen, Mahlberg, Ringsheim und Rust mit derzeit zusammen 16.590 Einwohnern (Zone

II a). Im Nahbereich leben rd. 29.800 Einwohner. Zudem entspricht der Nahbereich des Planvorha-

bens dem im Zentrenkonzept Einzelhandel für die Stadt Ettenheim aus dem Jahr 2010 abgegrenz-

ten Marktgebiet des Einzelhandels von Ettenheim.

Wie in Kapitel 6.1 dargestellt, stammt mit rd. 55 % der Großteil des vom Planvorhaben zu erwar-

tenden Umsatzes aus der Stadt Ettenheim. Zusätzlich werden rd. 29 % des Umsatzes aus einem

erweiterten Kerneinzugsgebiet, d. h., aus den Kommunen Kappel-Grafenhausen, Mahlberg, Rings-

heim und Rust (Zone II a), generiert. Somit werden insgesamt rd. 84 % des Planumsatzes in dem

der Stadt Ettenheim zugewiesenen Verflechtungsbereich erwirtschaftet. Somit kann gleichzeitig

dargelegt werden, dass beim Planvorhaben weniger als 30 % des Umsatzes von außerhalb des

Verflechtungsbereiches des Unterzentrums Ettenheim generiert werden.

Insgesamt ist aufgrund der vorgesehenen Dimensionierung keine Verletzung des Kongruenzgebo-

tes gegeben. Eine Störung der zentralörtlichen Verflechtungsbereiche tritt durch die Neuaufstellung

des bestehenden Kaufland-Verbrauchermarktes in Ettenheim nicht ein.

6.3.3 Beeinträchtigungsverbot

Gemäß Beeinträchtigungsverbot darf das Vorhaben das städtebauliche Gefüge und die Funktions-

fähigkeit von zentralörtlichen Versorgungskernen sowie die verbrauchernahe Versorgung im Ein-

zugsbereich des Vorhabens nicht beeinträchtigen.

Gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg liegt eine wesentliche Beeinträchtigung von zent-

ralörtlichen Versorgungskernen (Stadt- und Ortskern) der Standortgemeinde oder eine Beeinträch-

tigung der Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte sowie der verbrauchernahen Versorgung im

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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Einzugsbereich dann vor, wenn dort aufgrund des Vorhabens und des zu erwartenden Kaufkraftab-

flusses Geschäftsaufgaben drohen:

„Anhaltswert für eine derartige Annahme ist ein Umsatzverlust bei zentren- oder nahversorgungs-

relevanten Sortimenten von rd. 10 % und bei nicht-zentrenrelevanten und nicht-nahversorgungs-

relevanten Sortimenten von rd. 20 % im vorhabenspezifischen Sortiment“ (vgl. 3.2.2.3 Einzelhan-

delserlass Baden-Württemberg).

Städtebaulich relevante Auswirkungen liegen somit regelmäßig dann vor, wenn

■ die Versorgung der Bevölkerung nicht mehr gewährleistet ist, da infolge eines Planvorha-

bens flächendeckende Geschäftsaufgaben bzw. Aufgaben von strukturprägenden Betrieben

in zentralen Versorgungsbereichen zu befürchten sind bzw.

■ das Planvorhaben zu Leerständen und damit zu einer Beeinträchtigung der Funktionsfähig-

keit der zentralen Versorgungsbereiche führt und

■ das Planvorhaben (geplante) Ansiedlungen in zentralen Versorgungsbereichen verhindern

könnte.

Die BBE Handelsberatung GmbH vertritt die gutachterliche Einschätzung, dass durch die

geplante Neuaufstellung und Erweiterung des Kaufland-Verbrauchermarktes in Ettenheim

keine nachteiligen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die verbraucher-

nahe Versorgung in der Stadt Ettenheim sowie in umliegenden Städten und Gemeinden zu

erwarten sind.

Für die Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen sind folgende Aspekte von Bedeutung:

■ Das Planvorhaben stellt einen Verbrauchermarkt in einer marktüblichen Größe dar (rd.

4.000 m² Verkaufsfläche, inkl. Konzessionärsfläche, zzgl. Mall und Windfang mit rd.

300 m²). Neben den nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereichen Nahrungs- und Ge-

nussmittel sowie Drogeriewaren werden nur in untergeordnetem Umfang sonstige Nonfood-

Sortimente angeboten (vgl. Kapitel 2).

■ Es wurde aufgezeigt, dass sowohl in der Ist-Situation als auch nach der Neuaufstellung der

weit überwiegende Umsatzanteil in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten (Nahrungs-

und Genussmittel / Drogeriewaren) getätigt wird. Derzeitig entfallen ca. 16,5 Mio. € von ins-

gesamt 18,3 Mio. € Umsatz auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente. Nach erfolgter

Modernisierung und Erweiterung werden in der „Worst-Case-Betrachtung“ von insgesamt

max. 21,4 Mio. € etwa 19,4 Mio. € mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten erwirtschaf-

tet.

■ Im Falle der „Worst-Case-Betrachtung“ würde die Neuaufstellung zu einer Umsatzsteige-

rung von insgesamt max. 3,1 Mio. € führen. Auf den Bereich der nahversorgungsrelevanten

Sortimente dürfte dabei mit rd. 2,9 Mio. € der größte Umsatzanteil entfallen. Dieser wird aus

einer intensivierten Abschöpfung im Einzugsgebiet stammen. Für den Bereich der sonsti-

gen Sortimente wird ein Umsatzzuwachs von ca. 0,2 Mio. € erwartet.

■ Als Hauptwettbewerber sind die größeren Lebensmittel- und Drogeriemärkte zu bewerten,

die im Falle der Neuaufstellung und Erweiterung des Verbrauchermarktes in Ettenheim am

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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stärksten von Umsatzverlusten betroffen wären. Mögliche durch das Vorhaben hervorgeru-

fene Umsatzumlenkungen bewegen sich im Rahmen üblicher Wettbewerbswirkungen.

■ Da in der Innenstadt von Ettenheim keine Lebensmittelmärkte ansässig sind, die als

Hauptwettbewerber des zu betrachtenden Kaufland-Verbrauchermarktes zu bewerten sind,

sind hier lediglich marginale Umverteilungseffekte zu erwarten.

Die projektrelevanten Sortimente werden in der Innenstadt von Ettenheim lediglich von Be-

trieben des Lebensmittelhandwerks und einzelnen Spezialanbietern vorgehalten. Bezüglich

dieser kleinteiligen Betriebe ist festzuhalten, dass hier nur geringe Umsatzumverteilungen

zu erwarten sind. Da es sich bei diesen Betrieben um Spezialanbieter handelt, die im We-

sentlichen Nahversorgungsfunktionen für die umliegende Wohnbevölkerung in der Innen-

stadt übernehmen, ist nicht zu erwarten, dass diese bei Realisierung des Planvorhabens

schließen werden. Die Schließung einzelner Betriebe des Lebensmittelhandwerks oder des

Anbieters von Bio-Lebensmittel („Regenbogen“) kann somit grundsätzlich ausgeschlossen

werden.

Daher kann insgesamt ausgeschlossen werden, dass die Realisierung des Planvorhabens

zu einer Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit dieses Zentrums führen würde.

■ An sonstigen Standorten außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches in Ettenheim lie-

gen im Falle einer Erweiterung des Kaufland-Verbrauchermarktes die Umverteilungseffekte

bei max. 6 % des derzeitigen Umsatzes. Diese richten sich im Wesentlichen auf die hier an-

sässigen Lebensmärkte Edeka, Aldi, Lidl und Penny sowie auf den dm-Drogeriemarkt.

Da es sich beim Edeka-Supermarkt in der Otto-Stoelcker-Straße wie beim Planvorhaben

um einen Vollsortimenter handelt, ist bei einer einzelbetrieblichen Betrachtung mit max.

7 - 8 % des derzeitigen Umsatzes bei diesem Anbieter noch die höchste Umsatzumvertei-

lungsquote zu erwarten. Bei den übrigen Wettbewerbern Aldi, Lidl, Penny und dm sind da-

gegen mit max. 6 % niedrigere Umverteilungsquoten zu erwarten.

Insgesamt bewegt sich die zu erwartende maximale Umverteilungsquote auch bei einer ein-

zelbetrieblichen Betrachtung in einer Größenordnung, bei dem auch unter Berücksichtigung

der derzeitigen Marktstärke der hier in Ettenheim ansässigen Wettbewerber eine vorhaben-

bedingte Marktaufgabe bestehender Betriebe ausgeschlossen werden kann.

■ Außerhalb der Stadt Ettenheim werden Lebensmittel-/ Drogeriemärkte lediglich von einer

Umsatzumlenkung in einer Größenordnung betroffen sein, bei der Existenzgefährdungen

einzelner Betriebe grundsätzlich auszuschließen sind.

■ Aufgrund der Höhe der Umsatzumlenkung sind negative Auswirkungen auf zentrale Versor-

gungsbereiche und die verbrauchernahe Versorgung in Nachbarkommunen auszuschlie-

ßen.

■ Für die sonstigen Sortimente des zu erweiternden Verbrauchermarktes ist davon auszuge-

hen, dass die entsprechende Kaufkraft derzeitig bereits überwiegend von Lebensmittel-

märkten gebunden wird. Somit kann unterstellt werden, dass die hierdurch hervorgerufenen

Umsatzverlagerungen in erster Linie die im Untersuchungsgebiet ansässigen strukturprä-

genden Lebensmittelmärkte betreffen werden. Sonstige Einzelhandelsbetriebe – u. a. auch

im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt – wären dagegen nur in einem sehr geringen

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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Maß durch Umsatzumverteilungseffekte tangiert. Aufgrund der geringen Höhe der Umsatz-

verluste wird die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Betriebe nicht gefährdet.

Insgesamt lässt sich festhalten, dass aufgrund der Höhe der prognostizierten Umverteilungseffekte

durch die Neuaufstellung und Erweiterung des Kaufland-Verbrauchermarktes in Ettenheim keine

Gefährdung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit der im Untersuchungsraum ansässigen Wettbewer-

ber zu erwarten ist.

In der Summe ist somit festzustellen, dass durch die geplante Neuaufstellung und Erweiterung ei-

nes Verbrauchermarktes in Ettenheim weder innerhalb noch außerhalb der Stadt Ettenheim städte-

bauliche Auswirkungen i. S. d. § 11 Abs. 3 BauNVO hervorgerufen werden.

6.3.4 Integrationsgebot

Der Einzelhandelserlass Baden-Württemberg führt aus, dass ein Einzelhandelsgroßprojekt im zent-

ralörtlichen Versorgungskern (Stadt- und Ortskern) errichtet oder erweitert oder diesem in unmittel-

barer Nähe zugeordnet werden soll, sodass in der Regel keine Beeinträchtigung der Funktionsfä-

higkeit dieses Versorgungskerns der Standortgemeinde gegeben ist. „Solche Standorte haben des-

halb Vorrang vor städtebaulichen Randlagen.“ (vgl. Nr. 3.2.2.3 Einzelhandelserlass Baden-Würt-

temberg).

Der Planstandort liegt außerhalb eines zentralörtlichen Versorgungskerns, d. h., außerhalb der In-

nenstadt von Ettenheim.

Die denkmalgeschützte Altstadt von Ettenheim befindet sich ca. 300 Metern östlich des Planvorha-

bens. Aufgrund der historischen Bausubstanz ist die Integration größerer Angebotsformate in der

Innenstadt von Ettenheim allerdings nicht möglich, sodass die in fußläufiger Entfernung zur Innen-

stadt gelegenen Angebotsstrukturen durchaus als Ergänzung des Einzelhandelsangebots in der

Innenstadt anzusehen sind.

Vor diesem Hintergrund stellt das Zentrenkonzept Einzelhandel für die Stadt Ettenheim aus dem

Jahr 2010 den Bereich nördlich der Rheinstraße/ J.-B.-von Weiß-Straße, wo sich auch das Plan-

vorhaben befindet, als einen wichtigen Ergänzungsbereich zu der enger abgegrenzten Innenstadt

dar. Insbesondere mit dem zu betrachtenden Kaufland-Verbrauchermarkt ist hier ein wichtiger Fre-

quenzbringer unweit der Innenstadt vorhanden. Dieser Standortbereich ist v. a. im Hinblick auf

seine Nähe zur Innenstadt zu erhalten und weiterzuentwickeln. Dies gilt auch für den Bereich der

zentrenrelevanten Sortimente, wenn hierfür im Altstadtbereich keine Potenzialstandorte zur Verfü-

gung stehen.

Zudem konnte eine regionalplanerische Verträglichkeit mit der vorliegenden Auswirkungsanalyse

dargelegt werden.

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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7 Fazit der Auswirkungsanalyse

Die vorstehenden Ausführungen und Darstellungen zeigen auf, dass infolge der geplanten

Neuaufstellung und Erweiterung des Kaufland-Verbrauchermarktes auf dem Grundstück

„Am Bahndamm 3 - 5“ in Ettenheim keine städtebaulich oder raumordnerisch relevanten be-

einträchtigenden Auswirkungen in der Stadt Ettenheim und in den Umlandkommunen zu er-

warten sind.

Diese Beurteilung beruht im Wesentlichen auf folgende Punkte:

■ Geplant ist, den am Standort „Am Bahndamm 3 – 5“ in Ettenheim ansässigen Kaufland-Ver-

brauchermarkt neu aufzustellen. Die Bestandsfiliale verfügt derzeit über eine genehmigte

Verkaufsfläche von rd. 3.416 m² (inkl. Konzessionärsfläche, zzgl. Mall und Windfang mit rd.

300 m²). Die geplante Neuaufstellung des Kaufland-Verbraucher-marktes wird mit einer

Verkaufsflächenerweiterung um ca. 584 m² auf 4.000 m² Verkaufsfläche (inkl. Konzessio-

närsfläche, zzgl. Mall und Windfang mit rd. 300 m²) einhergehen.

Die Neuaufstellung wird damit begründet, dass der Marktauftritt der bestehenden Immobilie

sowohl im Hinblick auf die Außengestaltung als auch bezüglich der Innengestaltung und

Raumaufteilung als modernisierungsbedürftig zu bewerten ist und nicht mehr den Kunden-

ansprüchen an einen modernen Verbrauchermarkt entspricht. Insbesondere ist kritisch an-

zumerken, dass sich die Verkaufsfläche des bestehenden Kaufland-Marktes auf zwei sepa-

rate Gebäude verteilt.

■ Das Planvorhaben und die damit verbundene Optimierung des Marktauftrittes sind als Maß-

nahmen zu bewerten, die vor allem der Stabilisierung der erreichten Marktposition dienen.

■ Der neuaufgestellte Kaufland-Verbrauchermarkt kann ein Einzugsgebiet erschließen, wel-

ches im Wesentlichen die „Verwaltungsgemeinschaft Ettenheim“ umfasst (Zone I und II a).

Darüber hinaus beinhaltet das Einzugsgebiet die Gemeinde Kippenheim (Zone II b).

Das perspektivische Einzugsgebiet weist ein Bevölkerungspotenzial von aktuell rd. 35.330

Einwohnern auf.

Darüber hinaus reichende Einkaufsbeziehungen werden als „Streuumsätze“ quantifiziert.

■ Die Einwohner im Einzugsgebiet verfügen in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten

Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren über ein Nachfragevolumen in Höhe von

rd. 98,0 Mio. € im Jahr. Hiervon entfallen innerhalb des Einzugsgebietes des zu betrachten-

den Kaufland-Verbrauchermarktes auf die Zone I rd. 37,5 Mio. € und auf die Zone II rd.

60,5 Mio. € (Zone II a: rd. 45,4 Mio. € und Zone II b: rd. 15,1 Mio. €).

■ Gemäß den Prognoseberechnungen erreicht das Gesamtvorhaben eine jährliche Umsatz-

leistung von max. 21,4 Mio. €. Durch die Erweiterung wird hiervon eine jährliche Umsatz-

steigerung von ca. 3,1 Mio. € prognostiziert. Auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente

(Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren) entfallen bei der Erweiterung ca. 2,9 Mio. €

und auf Nonfood-Sortimente ca. 0,2 Mio. € Mehrumsatz.

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Auswirkungsanalyse • Neuaufstellung und Erweiterung Kaufland • Ettenheim

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■ Der prognostizierte Umsatz wird in erster Linie zu Lasten systemgleicher Wettbewerber um-

verteilt. Die Neuaufstellung und Erweiterung des Verbrauchermarktes wird keine nachteili-

gen städtebaulichen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich oder die verbrau-

chernahe Versorgung in der Stadt Ettenheim hervorrufen. Strukturgefährdungen in den Um-

landgemeinden können aufgrund der Größe des Einzugsgebietes und der hier ausgelösten

Wettbewerbseffekte ebenfalls ausgeschlossen werden, sodass von dem Neubauvorhaben

in Ettenheim keine nachteiligen städtebaulichen Auswirkungen ausgehen werden.

■ Das Planvorhaben ist mit den konzeptionellen Aussagen des Einzelhandelskonzeptes der

Stadt Ettenheim grundsätzlich vereinbar. So befindet sich das Planvorhaben in einem Be-

reich nördlich der Rheinstraße/ J.-B.-von Weiß-Straße, der gemäß Zentrenkonzept einen

wichtigen Ergänzungsbereich zu der enger abgegrenzten Innenstadt darstellt. Insbesondere

mit dem zu betrachtenden Kaufland-Verbrauchermarkt ist hier ein wichtiger Frequenzbrin-

ger unweit der Innenstadt vorhanden. Dieser Standortbereich ist v. a. im Hinblick auf seine

Nähe zur Innenstadt zu erhalten und weiterzuentwickeln. Dies gilt auch für den Bereich der

zentrenrelevanten Sortimente, wenn hierfür im Altstadtbereich keine Potenzialstandorte zur

Verfügung stehen.

BBE Handelsberatung GmbH

i. V. Joachim Schulte i. V. Jörg Lehnerdt

Köln, im Dezember 2018


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