Aus Gründen der besseren Lesbarkeit und der Vereinfachung wird in der
vorliegenden Arbeit nur eine geschlechtsspezifische Form verwendet. Es sind
jedoch immer sowohl das männliche als auch das weibliche Geschlecht
eingeschlossen.
Quelle Titelblatt: eigene Darstellung auf Grundlage von
Zentrales Bild: http://www.flickr.com/photos/pg/2365461961/
Gewerbe 1: http://www.flickr.com/photos/wadegriffith/2940837113/
Gewerbe 2: http://www.flickr.com/photos/wadegriffith/1435782910/
Bauhaus Einfamilienhaus: http://www.baulinks.de/webplugin/2007/i/0752-porenbeton1.jpg
Bauhaus Mehrfamilienhaus: http://www.flickr.com/photos/loewenhertz/113532425/
„Markttransparenz auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt –
Eine Analyse staatlicher Marktinformationen“
„Ein transparenter Grundstücksmarkt ist mittlerweile zu einem entscheidenden Standortfaktor geworden. Mit dem verstärkten Auftreten von internationalen Investoren in den vergangenen Jahren sind die Ansprüche an die Verfügbarkeit von aktuellen, marktrelevanten Daten gestiegen“ (Ramsauer 2009). Der anhaltende Trend zur Globalisierung ist ein Grund dafür, dass die Transparenz auf dem Immobilienmarkt immer wichtiger wird. Speziell der deutsche Immobilienmarkt gilt im internationalen Vergleich bezüglich der Markttransparenz als besonders undurchsichtig. Neben den Problemen der Intransparenz und der Informationsdefizite fehle es vor allem an einer einheitlichen und nachvollziehbaren Dokumentation der Marktdaten.
Kenntnis wichtiger Marktdaten ist dabei in der Immobilienbranche ein Wettbewerbsvorteil. Es gilt: „Je vollständiger und leichter verfügbar relevante Informationen sind, desto transparenter und damit attraktiver ist der Markt“ (Website Zentraler Immobilienausschuss). Problematisch ist jedoch, dass eine hohe Markttransparenz und der freie Zugang zu Marktinformationen in einem Spannungsfeld zum Datenschutz stehen, wie der öffentliche Diskurs über Google Street View zeigt. Befürworter argumentieren im Sinne der Informationsfreiheit, Gegner heben die informationelle Selbstbestimmung hervor.
Ziel der Arbeit ist es, zu untersuchen, wie transparent der Immobilienmarkt ist. Hierbei soll eine möglichst objektive, auf Daten gestützte, Untersuchungsmethode entwickelt werden. Da eine Betrachtung aller Teilmärkte im Rahmen dieser Arbeit nicht möglich ist, findet eine Konzentration auf den Wohnimmobilienmarkt statt. Begründet wird dies mit der Bedeutung dieses Teilmarktes und den verfügbaren Daten. Grundlage der Analyse sind Marktinformationen in Form von Marktberichten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Im Gegensatz zu privatwirtschaftlich erstellten Marktberichten basieren die Veröffentlichungen seitens der Gutachterausschüsse auf gesetzlichen Grundlagen. Dabei wird das Ziel verfolgt, die Transparenz zu fördern. Die Berichte stellen somit eine objektive Basis für die Analyse des deutschen Wohnimmobilienmarktes dar. Zur Messung der Transparenz auf dem Immobilienmarkt wird unter anderem ein Index verwendet. Der erste Schritt zur Erstellung des Transparenzindizes ist die Aufstellung der Kriterien, anhand derer die vorliegenden Marktberichte untersucht werden. Auf bestehende Indizes, als Grundlage für die eigene Kriterienaufstellung kann nicht zurückgegriffen. Die Auswahl der Kriterien erfolgt anhand der rechtlichen Grundlagen und einschlägiger Literatur. Daher wird zunächst eine allgemeine Gewichtung vorgenommen, in der vor allem berücksichtigt wird, wie gut die Zugänglichkeit zu den erforderlichen Daten ist. Da auf dem Immobilienmarkt eine Vielzahl von Akteuren vertreten ist, wird für vier Akteure (Privater, Sachverständiger, Makler, Investor) beispielhaft die Transparenz aus deren jeweiliger Sicht untersucht. Im zweiten Schritt finden folglich die unterschiedlichen Anforderungen der Akteure Eingang in die Bewertung. Die abschließende Interpretation der Ergebnisse aus der Analyse ergibt zum Teil sehr deutliche Qualitätsunterschiede der Marktberichte. Als maßgeblicher Faktor stellt sich die Organisationsstruktur, vor allem unterschiedliche Verwaltungsstrukturen und verschiedene Vorgaben für die Erstellung von Marktberichten, innerhalb der einzelnen Bundesländer heraus.
i
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis ....................................................................................................... i
Abbildungsverzeichnis ............................................................................................. iv
Tabellenverzeichnis ................................................................................................... v
Abkürzungsverzeichnis ............................................................................................ vii
1. Einleitung ............................................................................................................ 1
2. Leitfragen und Ziele der Projektarbeit ................................................................ 3
3. Theoretische Grundlagen des Immobilienmarktes ............................................ 9
3.1 Die Immobilie ............................................................................................... 9
3.2 Der Immobilienmarkt ................................................................................. 11
3.3 Abgrenzungsmöglichkeiten der Teilmärkte ............................................... 12
3.3.1 Nutzungen .......................................................................................... 12
3.3.2 Akteure ................................................................................................ 13
3.3.3 Räumliche Ebene ................................................................................ 15
4. Markttransparenz auf dem Immobilienmarkt ................................................... 18
4.1 Marktinformationen ................................................................................... 18
4.2 Markttransparenz ....................................................................................... 19
5. Grundlagen der Wertermittlung ........................................................................ 25
5.1 Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ............................................ 26
5.2 Wertermittlungsverfahren .......................................................................... 28
5.3 Zur Wertermittlung erforderliche Daten ..................................................... 30
5.3.1 Bodenrichtwerte ................................................................................. 31
5.3.2 Indexreihen ......................................................................................... 31
5.3.3 Umrechnungskoeffizienten ................................................................. 32
5.3.4 Liegenschaftszinssätze ....................................................................... 32
5.3.5 Vergleichsfaktoren .............................................................................. 33
5.3.6 Sachwertfaktoren ............................................................................... 34
6. Verwaltungsstrukturen und gesetzliche Rahmenbedingungen der Bundesländer ................................................................................................... 35
7. Experteninterviews ........................................................................................... 45
Inhaltsverzeichnis
ii
7.1 Interviewleitfaden ....................................................................................... 46
7.2 Ergebnisse der Interviews ......................................................................... 49
8. Grundlagen der Marktberichtsanalyse ............................................................. 54
8.1 Organisatorischer Ablauf der Datenerhebung – Anschreiben der Gutachterausschüsse .................................................................................. 54
8.2 Abweichende Datengrundlage zum Immobilienmarktbericht Deutschland . 55
8.3 Antwort- und Rücklaufquote ..................................................................... 56
9. Analyse der Marktberichte ............................................................................... 61
9.1 Kriterienkatalog .......................................................................................... 61
9.2 Minimal Katalog ......................................................................................... 63
9.3 Erweiterter Katalog .................................................................................... 66
10. Gewichtung der Kriterien .................................................................................. 72
10.1 Allgemeine Gewichtung ......................................................................... 72
10.2 Akteursgewichtung ................................................................................ 75
10.2.1 Akteur: Privatperson ........................................................................... 77
10.2.2 Akteur: Inverstor ................................................................................. 80
10.2.3 Akteur: Sachverständiger ................................................................... 82
10.2.4 Akteur: Immobilienmakler ................................................................... 84
10.2.5 Übersicht der Akteursgewichtung ...................................................... 86
11. Auswertung der Marktberichte ......................................................................... 87
11.1 Häufigkeit der Kriterien .......................................................................... 88
11.2 Gesamtranking ....................................................................................... 93
11.2.1 Akteursunabhängiges Ranking ........................................................... 93
11.2.2 Privatpersonbezogenes Ranking ........................................................ 96
11.2.3 Investorbezogenes Ranking ............................................................... 99
11.2.4 Sachverständigenbezogenes Ranking ............................................. 101
11.2.5 Immobilienmaklerbezogenes Ranking .............................................. 104
11.3 Index des Gesamtranking .................................................................... 106
11.4 Auswertung der Pflichtkriterien ............................................................ 112
11.5 Blockgewichtung der wertermittlungsrelevanten Daten ...................... 114
11.5.1 Bodenrichtwerte ............................................................................... 114
11.5.2 Indexreihen ....................................................................................... 114
11.5.3 Liegenschaftszinssätze ..................................................................... 115
11.5.4 Sachwertfaktoren ............................................................................. 116
Inhaltsverzeichnis
iii
11.5.5 Umrechnungskoeffizienten ............................................................... 116
11.5.6 Vergleichsfaktoren ............................................................................ 117
11.6 Kategorienauswertung ......................................................................... 118
11.7 Bundesländervergleich ........................................................................ 119
11.7.1 Ranking nach Bundesländern .......................................................... 119
11.7.2 Häufigkeit innerhalb der Klassen ...................................................... 121
11.8 Immobilienmarktbericht Deutschland und Landesmarktberichte ........ 122
11.9 Zusammenfassung der Ergebnisanalyse ............................................. 123
12. Fazit ................................................................................................................ 128
Quellenverzeichnis ................................................................................................ 131
Literaturquellen .................................................................................................. 131
Marktberichte ..................................................................................................... 134
Rechtsquellen .................................................................................................... 134
Bundesgesetze ............................................................................................... 134
Verordnungen und Richtlinien der Länder ..................................................... 135
Urteile .......................................................................................................... 137
Internetquellen ................................................................................................... 137
Schlusswort ........................................................................................................... 141
Teilnehmerliste ................................................................................................... 141
Betreuung und Beratung .................................................................................... 141
Anhang ....................................................................................................................... I
Inhaltsverzeichnis
iv
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Leitfragen 3
Abb.:2 Zielbaum 5
Abb. 3 Entwicklung einer Immobilie 14
Abb. 4 Definition Marktinformation 19
Abb. 5 Definition Markttransparenz 20
Abb. 6 Organisation der Gutachterausschüsse 40
Abb. 7 Fragenkomplex 1 – Marktinformationen auf dem Immobilienmarkt
46
Abb. 8 Fragenkomplex 2 – Markttransparenz auf dem Immobilien-markt
47
Abb. 9 Fragenkomplex 3 – Akteure 48
Abb. 10 Anzahl der Gutachterausschüsse gemäß Immobilienmarktbe-richt Deutschland 2009
55
Abb. 11 Anzahl der Gutachterausschüsse oder Geschäftsstellen die angeschrieben wurden
55
Abb. 12 Antwortquote der Marktberichtsanfragen 57
Abb. 13 Darstellung des Minimalkatalogs 64
Abb. 14 Darstellung des erweiterten Katalogs 67
Abb. 15 Punkteverteilung der Gewichtungskategorien 75
Abb. 16: Gewichtungsfaktoren für Akteure 76
Abb. 17: Steckbrief Privatperson 77
Abb. 18: Steckbrief Investor 80
Abb.19: Steckbrief Sachverständiger 82
Abb. 20: Steckbrief Immobilienmakler 84
Abb. 21: Überblick zugesandter Marktberichte 87
Abb. 22: Am häufigsten erfüllte Kriterien 89
Abb. 23: Index des akteursunabhängigen Ranking 107
Abb. 24: Index des privatpersonenbezogenen Ranking 108
Abb. 25: Index des immobilienmaklerbezogenen Ranking 109
Abb. 26: Index des investorbezogenen Ranking 110
Abb. 27: Index des sachverständigenbezogenen Ranking 111
Abbildungsverzeichnis
v
Tabellenverzeichnis
Tab. 1: Gesetzliche Rahmenbedingungen zur Bildung von Gutach-terausschüssen auf Basis der Länderverordnungen
44
Tab. 2: Rücklaufquote der Marktberichtsanfragen 60
Tab .3: Auswertungstabelle 62
Tab. 4: Gewichtungskategorien 73
Tab. 5: Übersicht Akteursgewichtung 86
Tab. 6: Häufigkeitsverteilung der wertermittlungsrelevanten Daten 90
Tab. 7: Häufigkeitsverteilung der Kauffälle 91
Tab. 8: Häufigkeitsverteilung der Kaufpreise 91
Tab. 9: Häufigkeitsverteilung der sonstigen Angaben 92
Tab. 10: Akteursunabhängiges Ranking – Berichte höchster Wer-tung
94
Tab. 11: Akteursunabhängiges Ranking – Berichte niedrigster Wer-tung
95
Tab. 12: Bundesländervergleich der höchsten und niedrigsten Wer-tung (akteursunabhängig)
96
Tab. 13: Privatpersonbezogene Ranking – Berichte höchster Wer-tung
97
Tab. 14: Privatpersonbezogene Ranking – Berichte niedrigster Wer-tung
98
Tab. 15: Bundesländervergleich der höchsten und niedrigsten Wer-tung (Privatperson)
99
Tab. 16: Investorbezogenes Ranking – Berichte höchster Wertung 99
Tab. 17: Investorenbezogenes Ranking – Berichte niedrigster Wer-tung
100
Tab. 18: Bundesländervergleich der höchsten und niedrigsten Wer-tung (Investor)
101
Tab. 19: Sachverständigenbezogenes Ranking – Berichte höchster Wertung
101
Tab. 20: Sachverständigenbezogenes Ranking – Berichte niedrigs-ter Wertung
102
Tab. 21: Bundesländervergleich der höchsten und niedrigsten Wer-tung (Sachverständiger)
103
Tab. 22: Immobilienmaklerbezogenes Ranking – Berichte höchster Wertung
104
Tabellenverzeichnis
vi
Tab. 23: Immobilienmaklerbezogenes Ranking – Berichte niedrigs-ter Wertung
105
Tab. 24: Bundesländervergleich der höchsten und niedrigsten Wer-tung (Immobilienmakler)
106
Tab. 25: Pflichtkriterien 113
Tab. 26: Ranking der Bundesländer 120
Tab. 27: Verteilung der Marktberichte der Bundesländer in den Klassen 1-4
121
Tabellenverzeichnis
vii
Abkürzungsverzeichnis
Abb. Abbildung
AK-OGA Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in Deutschland
BAGW Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe
BauGB Baugesetzbuch
BauNVO Baunutzungsverordnung
BB Brandenburg
BBSR Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung
BDSG Bundesdatenschutzgesetz
BewG Bewertungsgesetz
BGB Bürgerliches Gesetzbuch
BGH Bundesgerichtshof
BMVBS Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwick- lung
bspw. beispielsweise
BVerfG Bundesverfassungsgericht
BW Baden-Württemberg
BY Bayern
bzw. beziehungsweise
DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds GmbH
Dipl.-Ing. Diplom-Ingenieur
ebd. ebenda
et al. et alii
etc. et cetera
GAA Gutachterausschuss für Grundstückswerte
GauschV Gutachterausschussverordnung Baden-Württemberg
GAVO NRW Gutachterausschussverordnung Nordrhein-Westfalen
GAVO Gutachterausschussverordnung
GFZ Geschossflächenzahl
GG Grundgesetz
GutachterausschussV Gutachterausschussverordnung Bayern
HE Hessen
Abkürzungsverzeichnis
viii
IHK Industrie und Handelskammer
ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung
MV Mecklenburg-Vorpommern
NHK 2000 Normalherstellungskosten
NI Niedersachsen
NRW Nordrhein-Westfalen
ÖPNV Öffentlicher Personen Nahverkehr
RGZ Reichsgericht in Zivilsachen
Rn. Randnummer
RP Rheinland-Pfalz
s. siehe
SächsGAVO Sächsische Gutachterausschussverordnung
SH Schleswig-Holstein
SN Sachsen
u.a. unter anderem
vgl. vergleiche
WertR Wertermittlungsrichtlinie
W. r. D. Wertermittlungsrelevante Daten
z.B. zum Beispiel
z.T. zum Teil
Abkürzungsverzeichnis
1
1. Einleitung
„Ein transparenter Grundstücksmarkt ist mittlerweile zu einem entscheidenden
Standortfaktor geworden. Mit dem verstärkten Auftreten von internationalen Inves-
toren in den vergangenen Jahren sind die Ansprüche an die Verfügbarkeit von ak-
tuellen, marktrelevanten Daten gestiegen.“ (Ramsauer 2009: II)
Der anhaltende Trend zur Globalisierung ist der Grund dafür, dass die Transparenz
auf dem Immobilienmarkt immer wichtiger wird. Dabei ist einer allgemeinen Defini-
tion zufolge unter Globalisierung eine „Form der Strategie einer grenzüberschrei-
tend tätigen Unternehmung (globale Unternehmung)“ (Mosena et al. 2010: 1306)
zu verstehen. Auf die Immobilienwirtschaft übertragen bedeutet dies, die Zunahme
grenzüberschreitender Investitionen und damit auch immobilienwirtschaftlicher
Verflechtungen zwischen Deutschland und dem Ausland.
Speziell der deutsche Immobilienmarkt gilt im internationalen Vergleich bezüglich
der Markttransparenz als besonders undurchsichtig (vgl. Falk 2004: 580;
vgl. Ramsauer 2009: II). Neben den Problemen der Intransparenz und der Informa-
tionsdefizite (vgl. Spars 2010: 216) fehle es vor allem an einer einheitlichen und
nachvollziehbaren Dokumentation der Marktdaten. Dem gegenüber steht der ak-
tuelle Global Real Estate Transparency Index des Unternehmens Jones Lang
LaSalle. In diesem liegt Deutschland auf Platz 10 und wird erstmals in die höchste
Transparenzstufe sehr transparent eingeordnet (vgl. Website Jones Lang LaSalle).
Die Veröffentlichung wichtiger Marktdaten ist dabei im internationalen Immobilien-
geschäft ein Wettbewerbsvorteil (vgl. Website Zentraler Immobilienausschuss). Es
gilt: „Je vollständiger und leichter verfügbar relevante Informationen sind, desto
transparenter und damit attraktiver ist der Markt“ (ebd.). Problematisch ist jedoch,
dass eine hohe Markttransparenz und der freie Zugang zu Marktinformationen in
einem Spannungsfeld zum Datenschutz stehen, wie der öffentliche Diskurs über
Google Street View zeigt. Befürworter argumentieren im Sinne der Informations-
freiheit, Gegner heben die informationelle Selbstbestimmung hervor
(vgl. Website Zeit).
Der Aspekt der Markttransparenz spielt nicht nur für Investoren und andere Teil-
nehmer am Wohnimmobilienmarkt eine Rolle, sondern auch im interdisziplinären
Feld der Stadt- und Raumplanung. Ohne planerische Kenntnisse sind Immobi-
1. Einleitung
2
lienmärkte nicht erklär- oder prognostizierbar. Umgekehrt ist eine räumliche Pla-
nung ohne die Beachtung immobilienwirtschaftlicher Belange selten erfolgreich.
(vgl. Fürst 2010: 203)
Die unterschiedlichen Meinungen über den tatsächlichen Transparenzgrad in
Deutschland sind ein Anlass zu analysieren, ob eine hohe Markttransparenz auf
dem deutschen Wohnimmobilienmarkt wünschenswert ist. Im Hinblick darauf, ist
die Transparenzanalyse des deutschen Immobilienmarktes ein wesentliches Ziel
dieses Projektes.
Einführend werden die Leitfragen und Ziele des Projektes erläutert. Anschließend
folgt eine Darstellung der theoretischen Grundlagen über Immobilien, den Immobi-
lienmarkt, die Abgrenzungsmöglichkeiten in Teilmärkte, sowie den Zusammen-
hang zwischen Immobilienmarkt und Finanzwirtschaft. In Kapitel vier werden die
Grundlagen der Transparenzanalyse mit den dafür aufgestellten Definitionen der
Begriffe Marktinformation und Markttransparenz dargelegt und der Aspekt des Da-
tenzugangs bzw. -schutzes erörtert. Als Abschluss der Grundlagenbeschreibung
werden in den Kapiteln fünf und sechs die Grundlagen der Wertermittlung, wie die
Wertermittlungsverfahren und die Ableitung erforderlicher Daten, sowie die länder-
spezifischen Verwaltungsstrukturen und gesetzlichen Rahmenbedingungen darge-
stellt. Als Einstieg in den empirischen Teil der Arbeit werden in Kapitel sieben die
Methode, sowie die Ergebnisse der durchgeführten Experteninterviews genannt. In
Kapitel acht folgt die Beschreibung über die Beschaffung der Marktberichte und
eine erste Auswertung dieser Datengrundlage. Kapitel neun und zehn stellen das
Kernstück der Analyse dar, in denen die Auswertungskriterien der Marktbericht-
analyse und anschließend sowohl die allgemeine, als auch die akteursbezogene
Gewichtung der Kriterien erläutert werden. Abschließend folgt die Ergebnisanaly-
se, bei der insbesondere die Bewertung einzelner Bundesländer, sowie die Aus-
wertung evtl. vorhandener Zusammenhänge zwischen Landesstrukturen und
Marktberichten genannt werden. Das Fazit fasst Ergebnisse zusammen, gibt eine
kritische Reflexion der Arbeit und benennt Möglichkeiten zum weiteren For-
schungsbedarf.
1. Einleitung
3
2. Leitfragen und Ziele der Projektarbeit
Da die Themenfelder Immobilien und Immobilienmarkt sehr umfangreich sind, sind
Leitfragen und Ziele aufgestellt worden. Diese sollen das Themenfeld eingrenzen
und die weitere Arbeit strukturieren und leiten.
Abb. 1: Leitfragen
Quelle: eigene Darstellung
Es existiert eine Vielzahl von Meinungen zur Markttransparenz auf dem deutschen
Immobilienmarkt. Ziel der Arbeit ist es, zu untersuchen, wie transparent dieser
Markt ist. Hierbei soll eine möglichst objektive, auf Daten gestützte, Untersu-
chungsmethode entwickelt werden. Da eine Betrachtung des kompletten Immobi-
lienmarktes im Rahmen dieser Arbeit nicht möglich ist, findet eine Konzentration
auf den Wohnimmobilienmarkt statt. Dies liegt vor allem an der Bedeutung dieses
Teilmarktes.
Wohnen gehört zu den Daseinsgrundfunktionen, d.h. jeder Mensch beansprucht in
irgendeiner Weise Wohnraum (vgl. Dielmann et.al. 2001: 406). Angesichts geringer
Wohnungslosenzahlen in Deutschland (vgl. BAGW 2009: 4) agiert folglich fast je-
der Einwohner Deutschlands entweder als Vermieter, Mieter oder Selbstnutzer auf
dem Wohnimmobilienmarkt. Darüber hinaus macht der Bestand an Wohnimmobi-
lien ungefähr 77% des Wertes aller in Deutschland vorhandenen Immobilien aus
(vgl. Kleiber 2010: 128). Die insgesamt 38,69 Millionen Wohneinheiten in Deutsch-
land sind überwiegend in der Hand von Selbstnutzern und privaten Kleinanbietern
(vgl. ebd.: 132). Da individuelle Anbieter und Nachfrager nicht über die Informatio-
nen verfügen, wie bspw. große Immobilienunternehmen mit eigener Research-
Abteilung, benötigen sie externe Marktinformationen.
2. Leitfragen und Ziele der Projektarbeit
4
Zur Strukturierung der Untersuchung sind weitere Unterfragen formuliert worden
(vgl. Abb. 1). So ist zunächst zu klären, was Markttransparenz auf dem Immobi-
lienmarkt bedeutet. Dies schafft eine Grundlage für die Arbeit, wobei zunächst eine
Definition von Markttransparenz im Vordergrund steht. Welche Faktoren bestim-
men bspw. ob ein Markt transparent ist? Daran anschließend stellt sich die Frage,
was Markttransparenz auf den Immobilienmarkt übertragen bedeutet.
Hierzu gehört auch, welche Akteure auf dem Wohnimmobilienmarkt auf welche
Weise Markttransparenz schaffen. Des Weiteren wird untersucht, welche Markt-
teilnehmer durch die Veröffentlichung von Marktinformationen zu einer Steigerung
der Markttransparenz beitragen. Gleichzeitig könnten andere Akteure ein Interesse
daran haben Marktinformationen zurückzuhalten, da sie von einer intransparenten
Marktsituation profitieren. Nur durch die Kenntnis über die Akteurskonstellation
lässt sich die Markttransparenz auf dem Wohnimmobilienmarkt beurteilen.
Wie bereits beschrieben, handelt es sich hierbei um eine möglichst objektive Be-
wertung der Situation in Deutschland. Das Unternehmen Jones Lang LaSalle ver-
öffentlicht den Global Real Estate Transparency Index, der versucht Markttranspa-
renz für einzelne Länder zu messen und darzustellen. Hierbei ist jedoch zu be-
mängeln, dass es sich um subjektive Einschätzungen von Experten handelt und
nicht um eine objektive Bewertung. Ausgehend von diesem Ansatz, stellt sich die
Frage, ob Markttransparenz messbar ist. Wenn diese immer subjektiv ist, lässt
sich angesichts der Heterogenität der Akteure und Teilmärkte keine objektive
Messung durchführen. Handelt es sich um differenzierte Marktinformationen, sind
die Auskünfte herauszuarbeiten an denen sich eine Messung festmachen lässt.
Schlussendlich stellt sich die Frage, inwieweit Markttransparenz wünschenswert
ist. Die vorgefundene Situation lässt sich aus verschiedenen Perspektiven beurtei-
len. Verschiedene Akteure schaffen auf unterschiedliche Weise Markttransparenz,
sie brauchen allerdings auch verschiedene Grade an Transparenz um bspw. ihrer
Tätigkeit nachgehen zu können. Ist eine Forderung nach einer Erhöhung der
Markttransparenz für alle Akteure von Vorteil oder gibt es auf der anderen Seite
auch Akteure für die ein intransparenter Markt vorteilhaft wäre?
Aufbauend auf den ausgeführten Leitfragen hat sich das Projekt Ziele gesetzt,
welche die konkrete Arbeit strukturieren. Diese sind in Abb. 2 als Zielbaum darge-
stellt, wobei die Ziele von Oben nach Unten konkretisiert werden.
2. Leitfragen und Ziele der Projektarbeit
6
Die Transparenzanalyse des deutschen Wohnimmobilienmarktes wurde als
Oberziel ausgewählt. Sie knüpft direkt an die Leitfrage „Wie transparent ist der
deutsche Wohnimmobilienmarkt?“ an. Die Analyse baut auf der Arbeit der Gutach-
terausschüsse für Grundstückswerte, genauer gesagt auf den veröffentlichten
Marktberichten auf. Gutachterausschüsse sind flächendeckend vorhanden und
haben einheitlich bundesgesetzliche Grundlagen. Damit lässt sich ihre Arbeit am
besten vergleichen, um daraus Rückschlüsse auf die Markttransparenz für den
jeweiligen Zuständigkeitsbereich ziehen zu können. Aufgrund der gesetzlichen
Bestimmung über die Zuständigkeitsbereiche lässt sich ihre Gesamtzahl, mit Aus-
nahme von Baden-Württemberg, ohne großen Aufwand ermitteln. Bei privaten
Marktberichten ist nicht bekannt wie viele Berichte vorhanden sind. Hierbei lässt
sich somit keine vollständige Erhebung zum Vorhandensein von Marktinformatio-
nen durchführen oder eine Grundgesamtheit bilden. Durch die Konzentration auf
die von den Gutachterausschüssen veröffentlichten Marktberichte, gibt es neben
der Eingrenzung auf den Teilmarkt Wohnimmobilien, eine weitere Eingrenzung der
zu bearbeitenden Materie.
Als erstes Unterziel sollen Konflikte und Nutzen von Markttransparenz untersucht
werden. Dies bildet die theoretische Grundlage für die Arbeit. Neben der Erarbei-
tung einer Definition von Markttransparenz werden die Akteurskonstellationen auf
dem Immobilienmarkt untersucht. So wird herausgearbeitet, wer Marktinformatio-
nen veröffentlicht oder die Veröffentlichung unterlässt. Daran schließt sich die Fra-
ge an, wer von Markttransparenz und wer von Intransparenz profitiert, bzw. wie
wünschenswert Markttransparenz ist. Ebenso findet eine Auseinandersetzung mit
datenschutzrechtlichen Fragestellungen statt. Es ist zu klären, welche Daten veröf-
fentlicht werden dürfen und bei welchen es rechtliche Restriktionen gibt.
Kernstück der Transparenzanalyse ist die Darstellung der teilräumigen Situation.
Die Frage nach der Transparenz auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt soll
nicht mit einer pauschalisierten Aussage für ganz Deutschland beantwortet wer-
den. Auf diese Weise würden vorhandene Unterschiede zu wenig gewürdigt. Es
wird daher aufgezeigt, ob und inwieweit es regionale Unterschiede gibt. Die
Sammlung, Analyse und Interpretation von Marktinformationen, insbesondere
Marktberichte, bildet hierzu die Grundlage. Es wurden alle Gutachterausschüsse
Deutschlands angeschrieben und gebeten ihre Marktberichte zur Verfügung zu
2. Leitfragen und Ziele der Projektarbeit
7
stellen. Die eingegangenen Berichte wurden inhaltlich analysiert und die Struktur
der Gutachterausschüsse in den einzelnen Bundesländern erhoben. Auf diese
Weise lassen sich eventuelle Unterschiede erklären. Da es sich um eine Vielzahl
sehr unterschiedlicher Marktberichte handelt, ist es für die Darstellung der regio-
nalen Situation erforderlich, eine Bewertungssystematik einzuführen. Der
Markttransparenzindex stellt ein einheitliches Auswertungs- und Bewertungsmus-
ter dar. Er gibt an, welche Kriterien wie gewichtet werden. Auf diese Weise ist es
möglich, die unterschiedlichen Marktberichte vergleichbar zu machen. Darauf auf-
bauend lassen sich verschiedene Rankings erstellen, die aufzeigen inwieweit
durch die einzelnen Berichte Markttransparenz erzeugt wird. Diese Auswertung
lässt sich zudem an zukünftigen Stichtagen wiederholen um Veränderungen fest-
zustellen.
Im Anschluss an die Darstellung der teilräumigen Situation findet eine Auseinan-
dersetzung mit den Ergebnissen statt. Die vorgefundenen regionalen Unterschiede
werden weitergehend untersucht. Ursachen für besonders hohe oder niedrige
Markttransparenz durch die Marktberichte werden herausgearbeitet. So unter-
scheiden sich die Gutachterausschüsse in den Zuständigkeitsgebieten oder auch
in der vorgegebenen Struktur durch das Land. Es ist zu klären, ob zwischen die-
sen Unterschieden und den Ergebnissen der Untersuchung ein Zusammenhang
besteht. Hierbei ist die Situation auch aus der Sicht einzelner Akteure zu beurtei-
len. Die Bedürfnisse eines Akteurs können somit befriedigt sein, während für einen
anderen Akteur noch zu wenige Marktinformationen verfügbar sind. Dabei spielen
auch mögliche Konflikte, wie datenschutzrechtliche Fragen, eine Rolle. Abschlie-
ßend findet eine Bewertung der vorgefundenen Situation statt. Es wird erläutert
inwieweit noch Handlungsbedarf besteht und in welchen Bereichen bereits ein
wünschenswerter Zustand erreicht ist.
Entsprechend der Leitfragen und Ziele lautet der Titel der Arbeit wie folgt:
2. Leitfragen und Ziele der Projektarbeit
8
Analysiert wird die Markttransparenz auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt.
Grundlage dieser Analyse sind Marktinformationen in Form von Marktberichten der
Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Im Gegensatz zu privatwirtschaftlich
erstellten Marktberichten basieren die Veröffentlichungen seitens der Gutachter-
ausschüsse auf und gesetzlich vorgeschrieben Daten. Dabei wird das Ziel verfolgt,
die Transparenz zu fördern. Die Berichte stellen somit eine objektive Grundlage für
die Analyse des deutschen Wohnimmobilienmarktes dar.
2. Leitfragen und Ziele der Projektarbeit
9
3. Theoretische Grundlagen des Immobilienmarktes
Der Immobilienmarkt ist ein breit gefächertes Thema, zu dem eine große Anzahl an
Literatur vorhanden ist. Verschiedene Betrachtungsweisen haben in diesem Zu-
sammenhang auch immer unterschiedliche Deutungen von Begriffen zur Folge.
Das folgende Kapitel beschreibt die für diese Arbeit grundlegenden Begriffe Im-
mobilien, Immobilienmarkt und die Teilmärke, mit der Abgrenzung in Nutzungen,
Akteure und räumliche Ebenen. Darüber hinaus wird auch die Verknüpfung mit der
Finanzwirtschaft dargestellt. Das Kapitel gibt einen Einblick in den Immobilien-
markt mit seinen spezifischen Merkmalen und Besonderheiten, erhebt jedoch kei-
nen Anspruch auf Vollständigkeit.
3.1 Die Immobilie
Für den Ausdruck Immobilie werden je nach Betrachtungshintergrund verschiede-
ne Bezeichnungen wie bspw. Grundstück, Gebäude mit Grund und Boden, Lie-
genschaft oder Grundbesitz verwendet. Eine allgemeingültige Definition im rechtli-
chen Sinne gibt es nicht, da der Gesetzesgeber keine einheitliche Erklärung für die
Immobilie in seinen Gesetzestexten verwendet. (vgl. Schulte 2008: 5-8) Innerhalb
dieser Arbeit werden im Wesentlichen die Synonyme Grundstück und Gebäude als
Ausdrücke für eine Immobilie verwendet. Aus diesem Grund werden diese im An-
schluss erläutert.
Grundlage der nachfolgenden Definition bildet die Entscheidung des Reichsge-
richts in Zivilsachen vom 12.03.1914 (vgl. RGZ 84, 265-284). Das Grundstück als
Grund und Boden ist ein begrenztes Gut und geographisch fixiert. Katastermäßig
vermessen und erfasst bildet es einen räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberflä-
che. (vgl. Schulte 2008: 8; vgl. Brauer 2009: 62) Als wesentliche Bestandteile eines
Grundstücks gelten seine Erzeugnisse und insbesondere Gebäude, die mit dem
Grund und Boden fest verbunden sind. Des Weiteren zählen zu den Bestandteilen
Rechte, die mit dem Eigentum am Grundstück einhergehen. (vgl. §§ 94-95 BGB)
Bei den Amtsgerichten werden für sogenannte Grundbuchbezirke, in der Regel
gebildet aus den Gemeindebezirken, Grundbücher geführt. In diesen Grundbü-
chern werden bspw. der Eigentümer, sowie Beschränkungen und Belastungen an
Grundstücken verzeichnet.
3. Theoretische Grundlagen des Immobilienmarktes
10
„Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung
des Gebäudes eingefügten Sachen“ (BGB § 94 Abs. 2). In die Begriffsdefinition
Sachen fallen unter anderem auch bauliche Anlagen. Diese baulichen Anlagen be-
dürfen, vereinfacht gesagt, einer Planungs- und Realisierungsphase. Der gesamte
zeitliche Rahmen, von ihrer Entwicklung bis zur Nutzungsübergabe, kann bis zu
fünf Jahre betragen (vgl. Bach et al. 2005: 278). Daran anknüpfend weisen Gebäu-
de eine lange Lebensdauer auf, die gegebenenfalls durch Abbruch verkürzt
bzw. durch Sanierungsmaßnahmen verlängert werden kann.
Sowohl äußerlich, durch ihre Fassade, als auch innerlich, anhand ihrer Grundrisse,
lassen sich Gebäude durch ihre individuelle Architektur unterscheiden. Einen ge-
wissen Rahmen für diese Individualität setzt die Bauleitplanung. Deren Aufgabe ist
es, die bauliche und sonstige Nutzung von Grundstücken innerhalb einer Gemein-
de vorzubereiten und zu leiten (vgl. § 1 Abs. 1 BauGB). Innerhalb des Baugesetz-
buches (BauGB) werden dafür verschiedene Instrumente, wie der Fläche-
nnutzungsplan und der Bebauungsplan bereitgestellt. Des Weiteren kann auf die
Baunutzungsverordnung (BauNVO) zurückgegriffen werden. Sie regelt bundesweit
einheitlich mit den §§ 16 bis 21a das Maß der baulichen Nutzung. Weitere Ein-
schränkungen und Vorschriften bei der Gebäudeentwicklung gibt in jedem der
16 Bundesländer die dortige Landesbauordnung (vgl. Brauer 2009: 118).
Zusammengefasst unter dem Begriff der Immobilie weisen Grundstücke und Ge-
bäude im Gegensatz zu normalen Gütern Besonderheiten auf, die aufgezeigt und
erläutert werden. Immobilität und die daraus resultierende Standortgebundenheit
ist ein wesentliches Merkmal von Immobilien. Hierdurch entsteht eine besondere
„Einzigartigkeit des Gutes“ (Bach et al. 2005: 278), welche sich auch in ihrem Na-
men wiederfindet. Jedes Gebäude wird einerseits durch die räumlichen Standort-
unterschiede, selbst bei gleichem Grundriss, zu einem Unikat. Andererseits wird
die Einmaligkeit einer Immobilie auch durch Lagefaktoren wie die Nachbarschaft
oder den Anschluss an das ÖPNV-Netz beeinflusst. Ein weiteres zentrales Merk-
mal der Immobilie ist ihre Langlebigkeit. Betrachtet man nur das Grundstück, also
den Grund und Boden, weist dies eine zeitlich unbegrenzte Nutzungsmöglichkeit
auf. Gebäude hingegen haben eine endliche Nutzungsdauer. Hierbei kann zwi-
schen der technischen und der ökonomischen Nutzungsdauer unterschieden wer-
den, wobei die technische regelmäßig länger einzustufen ist. Wird ein Gebäude
3. Theoretische Grundlagen des Immobilienmarktes
11
nicht saniert bzw. bekommt eine neue Nutzung zugewiesen, wird es am Ende ab-
gerissen. Die Lebensdauer von Wohnimmobilien beträgt durchschnittlich etwa
74 Jahre, die von Gewerbeimmobilien etwa 52 Jahre
(vgl. Deutsche Bundesbank 2002: 30).
Investitionen in Immobilien setzen ein hohes Maß an Kapital voraus bzw. binden
dieses über einen längeren Zeitraum. Diese Eigenschaft verringert die Umschlags-
häufigkeit einer Immobilie, wonach Entscheidungen gut überlegt sein müssen und
häufig nur schwer zu korrigieren sind. (vgl. Schulte 2008: 16-21;
vgl. Bach et al. 2005: 278-289; vgl. Brauer 2009: 10-13)
Die verschiedenen Arten einer Immobilie werden durch ein breit gefächertes An-
gebot und unterschiedliche Nachfragehintergründe auf dem Immobilienmarkt ge-
handelt. Eine Betrachtung dieses Marktes wird im Folgenden erläutert.
3.2 Der Immobilienmarkt
„Die Immobilienwirtschaft ist eine tragende Säule unserer Volkswirtschaft“ (Websi-
te BMVBS). Dieses Zitat von Bundesbauminister Ramsauer verdeutlicht die Funk-
tion des Immobilienmarktes für Deutschland. Mit etwa 460.000 Erwerbstätigen und
einer Bruttowertschöpfung von mehr als 260 Milliarden Euro ist diese Branche eine
der größten hiesigen Wirtschaftszweige (vgl. ebd.). Im Folgenden Abschnitt wer-
den die Grundzüge des Immobilienmarktes und seine für diese Arbeit relevanten
Aspekte dargestellt.
Der Begriff des Immobilienmarktes setzt sich aus den Worten Immobilie
(s. Kapitel 3.1) und Markt zusammen. Ein Markt besteht in seinen Grundzügen aus
Gruppen potenzieller Käufer und Verkäufer, die über Angebot und Nachfrage einer
bestimmten Ware oder Dienstleistung in Verhandlung treten
(vgl. Mankiw und Taylor 2008: 73; vgl. Brauer 2009: 13). Allerdings ist der Immobi-
lienmarkt nicht mit den meisten anderen Warenmärkten vergleichbar. Grundlegend
ist der Fakt, dass das Gut Boden unvermehrbar ist (vgl. Bach et al. 2005: 31). Ein-
mal mit einer baulichen Anlage versehen, bedeutet dies eine langjährige und oft
nur mit hohem Kostenaufwand änderbare Nutzung. Im Gegensatz zu der Idealvor-
stellung eines vollkommenen Marktes entspricht der Immobilienmarkt mit seinen
Besonderheiten einem unvollkommenen Markt. Der vollkommene Markt zeichnet
3. Theoretische Grundlagen des Immobilienmarktes
12
sich u. a. durch die Homogenität der Güter, eine absolute Angebotselastizität, eine
vollständige Markttransparenz und einer unendlich großen Zahl von Anbietern und
Nachfragern aus. (vgl. Brauer 2009: 13) Immobilien dagegen rufen durch ihre Ein-
maligkeit eine Heterogenität des Marktes hervor. Weiter erfahren Immobilien durch
ihre Standortgebundenheit „neben einer räumlichen Zuordnung zugleich auch eine
räumliche Abgrenzung“ (Falk 2004: 466). Letztendlich gibt es nicht den einen, ein-
heitlichen Immobilienmarkt. Durch die Abhängigkeit der Interessen der verschie-
denen Akteure und deren Betrachtungswinkel entstehen unterschiedliche Teil-
märkte, auf welchen die Anzahl der Marktteilnehmer begrenzt ist.
(vgl. Falk 2004: 466; vgl. Schulte 2008: 22-23; vgl. Brauer 2009: 13-14)
3.3 Abgrenzungsmöglichkeiten der Teilmärkte
„Der Immobilienmarkt ist die Summe einer großen Anzahl von Teilmärkten“
(Murfeld 1995: 64). Diese lassen sich nach verschiedenen Kriterien abgrenzen. Im
Folgenden werden die Nutzungen einer Immobilie, sowie die verschiedenen Akteu-
re und die räumlichen Ebenen des Immobilienmarktes als Unterscheidungsmerk-
male verwendet.
3.3.1 Nutzungen
Eine erste Gliederung des Immobilienmarktes erfolgt durch die Teilung in die
Märkte für bebaute und unbebaute Grundstücke. Unbebaute Grundstücke weisen
keine Gebäude auf und können nach ihrem Entwicklungszustand, d.h. in Flächen
für Land- oder Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes
Land, weiter unterteilt werden (vgl. § 5 ImmoWertV). Allein Landwirtschafts- und
Waldflächen bilden einen Anteil von ca. 83% der Gesamtfläche Deutschlands
(vgl. Statistisches Bundesamt 2006). Eine weitere Untergliederung unbebauter
Grundstücke ist mit Hilfe § 1 Abs. 1 bzw. Abs. 2 der BauNVO, in die für sie durch
die Bauleitplanung vorgesehenen Bauflächen oder Baugebiete, möglich.
(vgl. Brauer 2009: 15)
Der Markt für bebaute Grundstücke wird in die Teilmärkte für Wohn-, Gewerbe-
und Spezialimmobilien eingeteilt. Immobilien, die als Hauptcharakteristika eine
dauerhafte oder vorübergehende Wohnfunktion aufweisen, gehören zum Teilmarkt
der Wohnimmobilien. Dieser umfasst zum einen den individuellen Wohnungsbau,
3. Theoretische Grundlagen des Immobilienmarktes
13
zu dem Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften sowie Reihenhäuser zählen, und
zum anderen den Geschosswohnungsbau, bestehend aus Mehrfamilienhäusern
und Wohnanlagen. Eigentumswohnungen stellen einen gesonderten Teilmarkt dar,
da Wohnungsteileigentum individuell ökonomische und juristische Eigenschaften
besitzt. (vgl. Schulte 2008: 121) Wesentliche Einflussfaktoren auf dem Markt für
Wohngebäude sind „die demographische Entwicklung und die damit verbundenen
Auswirkungen auf die Haushaltsgrößen und Wohnpräferenzen, das verfügbare
Einkommen, die Zinsen für Hypothekarkredite, die steuerlichen Rahmenbedingun-
gen und die Gesetzgebung sowie Rechtsprechung zum Mieter-Vermieter-
Verhältnis“ (ebd.). Bei der Betrachtung des Immobilienmarktes unter dem Aspekt
der Nutzung muss immer berücksichtigt werden, ob die Immobilie selbstgenutztes
Eigentum eines Akteurs ist oder ob die Akteure in einem Vertragsverhältnis zuei-
nander stehen. Ob es sich bei der Vertragsart um einen Kauf-, Miet- oder Pacht-
vertrag handelt, wird dabei je nach Teilmarkt von den persönlichen Präferenzen
eines Akteurs, aber auch den räumlich bedingten Marktverhältnissen oder finanzi-
ellen Aspekten beeinflusst. Der deutsche Wohnimmobilienmarkt weist eine Eigen-
tumsquote von etwa 43% aller Haushalte auf. Zusätzlich können sich etwa 40%
aller Mieterhaushalte vorstellen, selbst Eigentümer einer Wohnimmobilie zu wer-
den. Das zeigt auf der einen Seite, welch hohen Stellenwert Wohneigentum in der
Gesellschaft besitzt und auf der anderen Seite, dass die Nachfrage nach Wohnei-
gentum nicht gesättigt ist. (vgl. Bach et al. 2005: 228-229; vgl. Brauer 2009: 16;
vgl. BMVBS 2010: 24)
3.3.2 Akteure
Auf dem Immobilienmarkt tritt eine Vielzahl von Akteuren in Beziehungen zueinan-
der, deren Rollen und Positionen nicht streng voneinander zu trennen sind
(vgl. Heeg 2008: 62). Eingeteilt werde sie aufgrund der Recherche und Ergebnisse
in staatliche, sowie privatwirtschaftliche Institutionen und in Privatpersonen. Sie
nehmen dabei nicht immer dieselben Rollen ein, sondern wechseln zwischen den
Positionen als Käufer, Verkäufer und Beobachter. Der folgende Text stellt mögli-
che Akteure des Immobilienmarktes und deren Beziehungen untereinander dar,
wobei an dieser Stelle lediglich ein begrenzter Überblick gegeben werden kann.
Staatliche Institutionen treten auf dem Immobilienmarkt mit unterschiedlichem
Hintergrund in verschiedenen Akteursrollen auf. Bund, Länder und Kommunen
3. Theoretische Grundlagen des Immobilienmarktes
14
verwalten, vermieten oder verkaufen jegliche Art von Immobilien. Staatliche Institu-
tionen, die den Immobilienmarkt beobachten und analysieren, sind das Bundesmi-
nisterium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS), das Statistische Bun-
desamt, das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), sowie
Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Sie erheben Daten des Immobilien-
marktes und werten diese zu unterschiedlichen Forschungszwecken aus um ihre
Analyseergebnisse bspw. in Form von Berichten wie „Wohnen und Bauen in Zah-
len 2009/2010“ des BMVBS zu veröffentlichen. (vgl. Brauer 2009: 32-43;
vgl. Bach et al. 2005: 218-220)
Privatwirtschaftliche Institutionen agieren mit unterschiedlichen Interessen und
Motiven auf den verschiedensten räumlichen Ebenen. Die Aufzählung möglicher
Unternehmen und ihrer Rolle auf dem Immobilienmarkt wird anhand der Entwick-
lung einer Immobilie beschrieben (s. Abb. 3).
Abb. 3: Entwicklung einer Immobilie
Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage von Brauer 2009: 32-43; Heeg 2008: 60-64
Am Anfang steht die Projektidee für die Realisierung einer Immobilie. Diese kann
ein Projektentwickler in der Rolle eines Bauträgers bzw. Architekten- oder Ingeni-
eurbüros in Eigenregie entwerfen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass ein
Projektentwickler als Dienstleistungsunternehmen für einen Auftraggeber, bspw.
für einen Investor oder die öffentliche Hand, auftritt. Für die Errichtung eines Ge-
bäudes bedarf es eines passenden Grundstücks, welches der Projektentwickler
entweder auf dem Immobilienmarkt beschaffen muss oder sich im Besitz des Auf-
traggebers befindet. In beiden Fällen werden von den Akteuren die grundbuch-
rechtlichen und anschließend die baurechtlichen Voraussetzungen für die Realisie-
rung einer Bebauung bei den örtlichen Behörden geschaffen. Je nach Gebäudetyp
3. Theoretische Grundlagen des Immobilienmarktes
15
werden im Anschluss daran, ein oder mehrere Bauunternehmen mit der Errichtung
der Immobilie beauftragt. Nach der Fertigstellung wird die Immobilie entweder an
den Auftraggeber übergeben oder an potentielle Nutzer vermarktet. Dies kann der
Projektentwickler selbst übernehmen oder einen Immobilienmakler damit beauf-
tragen. Deren hauptsächliche Rolle auf dem Immobilienmarkt besteht in der Ver-
mittlung von Immobilien. Ist ein Objekt in den Besitz eines Nutzers übergegangen,
wird der Bestand von diesem oder einem, eigens damit beauftragten, Immobilien-
verwalter gepflegt und erhalten. (vgl. Brauer 2009: 32-43; vgl. Heeg 2008: 60-64)
Private Institutionen wie Banken, Versicherungen oder Maklerunternehmen besit-
zen häufig eigene Abteilungen zur Datenerhebung für Marktanalysen. Dies hat den
Hintergrund, dass diese im Wettbewerb zueinander stehen. Sie benötigen speziel-
le Informationen oder nur einen Teil derer, die staatliche Institutionen erheben. Auf-
fällig bei der Betrachtung der erhobenen Daten ist, dass private Unternehmen viel-
fach auf regionaler- und kommunaler Ebene Informationen erheben und publizie-
ren. Anders als bei den Gutachterausschüssen ist es jedoch oftmals möglich,
Marktberichte kostenlos zu beziehen, oftmals sind sie allerdings auch mit erheb-
lich höheren Kosten verbunden. Dies ist u.a. darauf zurückzuführen, dass Markt-
berichte privaten Institutionen als Werbung dienen können.
Die Akteursgruppe der Privatpersonen tritt im Wesentlichen in zwei verschiedenen
Rollen auf. Zum einen als Eigentümer einer Immobilie, die aus Gründen der Wohn-
qualität, der Selbstverwirklichung oder der Altersvorsorge selbst genutzt wird. Zum
anderen treten sie als Anleger auf und streben eine möglichst hohe Verzinsung
ihrer Geldanlage in Immobilienobjekte an. Des Weiteren ist der Verkauf oder Kauf
von Grundstücken und Gebäuden unter Privatpersonen selbst oder mit Akteuren
der staatlichen bzw. privatwirtschaftlichen Institutionen zu nennen.
3.3.3 Räumliche Ebene
Aufgrund der Standortgebundenheit von Immobilien unterliegt der Immobilien-
markt verschiedenen räumlichen Ebenen. Diese bilden zusammen mit den einzel-
nen Akteuren und den unterschiedlichen Immobiliennutzungen, die sich jeweils
gegenseitig beeinflussen, die Teilmärkte. Im Folgenden wird auf die Globale, Bun-
des-, Landes-, Regional- und Kommunalebene eingegangen, um zu erläutern, wer
auf welchen Ebenen agiert.
3. Theoretische Grundlagen des Immobilienmarktes
16
Da Immobilien, wie bereits erwähnt, standortgebunden sind, besteht in räumlicher
Hinsicht die Besonderheit, dass sich die Nachfrage nicht zum Angebot bewegt.
Aus diesem Grund sind die Teilmärkte räumlich in sich abgeschlossen und haben
lediglich geringen Einfluss auf andere Teilmärkte. So kann bspw. ein Wohnungs-
mangel auf einem regionalen Teilmarkt nur sehr eingeschränkt durch ein Überan-
gebot auf einem anderen aufgefangen werden. Die Abgrenzung der räumlichen
Teilmärkte erfolgt durch den Faktor der Erreichbarkeit. Hierbei steht nicht die Dis-
tanz im Vordergrund, sondern die Zeit, die aufgewendet werden muss, um die
Immobilie zu erreichen. Die regionale Ausdehnung von Teilmärkten wird demnach
durch die zur Verfügung stehenden Verkehrsmittel und -wege begrenzt. Bedingt
durch neue Telekommunikationstechnologien ist es jedoch möglich, diesen Faktor
zu entschärfen, da die Erreichbarkeit über digitale Medien relativiert werden kann.
(vgl. Falk 2004: 821-822; vgl. Kühne-Büning 2005: 72)
Der internationale Immobilienmarkt ist dadurch charakterisiert, dass über Landes-
grenzen hinweg Marktteilnehmer an dem Erwerb von Immobilien interessiert sind.
Auf diesem internationalen Markt agieren hauptsächlich Großunternehmen bezüg-
lich ihrer Standortwahl. (vgl. Falk 2004: 821-822; vgl. Murfeld 1995: 47). Auf über-
regionalen, wie auch auf globalen Märkten, agieren oftmals Immobilieninvestoren,
die eine Immobilie als Renditeobjekt verstehen, da der Faktor Erreichbarkeit für
den Investor eine untergeordnete Rolle spielt. Daher kann der Kapitalanleger zwi-
schen verschiedenen Objekten in unterschiedlichen Regionen wählen. Scheint
eine Immobilie in Hamburg höhere Renditeerwartungen zu versprechen, als eine in
Berlin, München oder Düsseldorf, wird sich der Investor für diese Immobilie ent-
scheiden. (vgl. Falk 2004: 821-822; vgl. Murfeld 1995: 47)
Der regionale Markt lässt sich anhand des Beispiels einer Wohnimmobilie be-
schreiben. Diese kann sowohl im Stadtgebiet als auch im näheren Umfeld liegen,
da persönliche Präferenzen, wie Nähe zu Schulen, Krankenhäusern, Nahversor-
gung, etc., ausschlaggebend für die Wahl einer Immobilie sind. Insbesondere bei
Wohnimmobilien spielt die Erreichbarkeit eine wichtige Rolle, weil bspw. der Weg
vom Wohnort zum Arbeitsplatz für die individuelle Person angemessenen sein
muss. Da sich diese regionalen Wohnungsmärkte überschneiden und teilweise
eine enge Beziehung zwischen ihnen besteht, kommt es zu einer gegenseitigen
Beeinflussung, die sich insbesondere in den Marktabläufen und damit in der
3. Theoretische Grundlagen des Immobilienmarktes
17
Preisbildung äußert. Aus diesem Grund können solche Teilmärkte nicht isoliert
betrachtet werden. Die Preisbildung wird demnach nicht nur durch die Angebots-
und Nachfragesituation in einem Teilmarkt bestimmt, sondern orientiert sich eben-
falls an der Situation der übrigen umliegenden regionalen Teilmärkte. Die Auswir-
kungen dieser Zwischenmarktbeziehungen sind jedoch unterschiedlich stark aus-
geprägt. (vgl. Falk 2004: 821-822; vgl. Murfeld 1995: 47; vgl. Kühne-
Büning 2005: 73)
Die regionalen Märkte von Berlin und Düsseldorf werden sich gegenseitig lediglich
gering bzw. kaum beeinflussen. Wird allerdings der regionale Markt von Düssel-
dorf mit umliegenden Städten betrachtet, so findet zwischen diesen Märkten eine
Beeinflussung bezüglich des Marktgeschehens und der Preisbildung statt. Durch
die gute Erreichbarkeit ist es möglich, in Düsseldorf zu arbeiten und im peripheren
Raum zu leben.
3. Theoretische Grundlagen des Immobilienmarktes
18
4. Markttransparenz auf dem Immobilienmarkt
Der Begriff der Markttransparenz ist sehr komplex und schwer fassbar. Für eine
wissenschaftliche Arbeit ist es unerlässlich, ein einheitliches Verständnis von
grundlegenden Begriffen zu besitzen. Um dieses Verständnis zu gewährleisten,
werden die Begriffe der Marktinformation und Markttransparenz erklärt und de-
finiert.
4.1 Marktinformationen
Wichtige Entscheidungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft basierten in der
Vergangenheit oft auf Vermutungen und Annahmen aus Mangel an marktrele-
vanten Informationen. Auch staatliche Institutionen verfügten über nicht reprä-
sentative Daten bezüglich Baugenehmigungen und Baufertigstellungen. Dieser
Zustand hat sich im Informationszeitalter grundlegend geändert, denn ohne
Informationen ist ein erfolgreiches Wirtschaften heutzutage nicht möglich. In
der Immobilienwirtschaft sind diese daher im Produktionsprozess ein Faktor,
welcher von Forschungsinstituten und Research-Abteilungen vieler Konzerne
begleitet wird. (vgl. Pachowsky 2000: 125)
Aufgrund der Tatsache, dass der weltweite Wettbewerb zwischen den Unter-
nehmen in den letzten Jahren stetig zugenommen hat, ist es für jedes Unter-
nehmen unerlässlich, marktrelevante Informationen zu sammeln. Ohne fundierte
Marktinformationen erhöht sich das Risiko eines wirtschaftlichen Misserfolges.
(vgl. Deltl 2004: 12)
Informationen beeinflussen Wirtschaftssubjekte hinsichtlich ihrer Entscheidun-
gen auf Märkten. Da eine Information auch bei mehrmaliger Nutzung nicht ver-
braucht wird, kann sie als immaterielles Gut mit geringen Grenzkosten bezeich-
net werden, welches sich in der Gegenwart durch innovative Informations- und
Kommunikationstechniken schnell und günstig transportieren lässt.
(vgl. Alisch et al. 2006: 1473-1474)
Der Bezug zwischen einer Information und einem Markt ist in der Fachliteratur
weitgehend ungeklärt. Im Hinblick auf Immobilienmärkte ist der Begriff der
Marktinformation Voraussetzung dafür, diese zu verstehen. Für die weitere Ar-
beit wird der Begriff wie folgt definiert:
4. Markttransparenz auf dem Immobilienmarkt
19
Abb. 4: Definition: Marktinformation
Quelle: eigene Darstellung
Unabhängig vom Wahrheitsgrad können auch Annahmen wie Erfahrungen und
Prognosen eine Marktinformation darstellen, da sie die Handlungen von Akteuren
auf dem Markt beeinflussen.
Aufbauend auf dieser Definition existiert eine Vielzahl von Marktinformationen auf
dem Immobilienmarkt. Häufig sind Marktberichte, herausgegeben von Gutachter-
ausschüssen für Grundstückswerte, eine Marktinformation, die verschiedensten
Akteuren auf dem Immobilienmarkt eine Orientierungshilfe bietet. Publikationen
von kommunalen Stadtplanungsämtern, sowie Statistiken über den Immobilien-
markt sind ebenfalls bedeutende Informationen. In jüngster Vergangenheit erstel-
len auch vermehrt privatwirtschaftliche Unternehmen Marktberichte über Teil-
märkte. (vgl. Schulte 2008: 860)
Im Informationszeitalter gewinnt das Internet eine immer größere Bedeutung. Im-
mobilienportale, wie Immobilienscout 24 oder Immonet, stellen besonders Käufern
und Verkäufern wichtige Preisinformation von Immobilien zur Verfügung und wer-
ben mit Kurzportraits auf Stadtteilebene. Persönliche Beratungen und Prognosen
sind ebenfalls wichtige Marktinformationen, welche die Geschehnisse auf dem
Immobilienmarkt beeinflussen.
Je mehr Marktinformationen verfügbar sind, desto höher ist die Transparenz auf
dem entsprechenden Markt. Der Begriff der Markttransparenz, welcher in einem
engen Zusammenhang mit Marktinformationen steht, wird nachfolgend noch ge-
nauer erläutert.
4.2 Markttransparenz
Der Begriff der Markttransparenz ist sehr komplex und in der Fachliteratur nicht
einheitlich definiert. Oft werden in Definitionen nur Teilaspekte der Markttranspa-
renz betrachtet. So wird bspw. im Handlexikon Werbung & Marketing die Markt-
4. Markttransparenz auf dem Immobilienmarkt
20
transparenz definiert als „Bezeichnung für den Grad von Marktübersicht, die der
Verbraucher im Hinblick auf die angebotenen Güter hat“ (Neske zitiert
in: Schenk 1974: 826). Markttransparenz ist jedoch nicht nur für den Verbraucher
eines bestimmten Gutes von Interesse, sondern für alle am Markt agierenden Teil-
nehmer, z.B. dem Produzenten des Gutes oder dem Verkäufer bestimmter Waren.
Ähnlich eng definiert wird der Begriff im Lexikon Immobilien-Fachwissen von A-Z.
In dieser Definition heißt es: „Die Verfügbarkeit von relevanten Marktinformationen
bestimmt den Grad der Transparenz eines Marktes. Je mehr Marktinformationen
zur Verfügung stehen, bzw. zu eruieren sind, desto transparenter stellt sich der
Markt dar.“ (Sailer et al. 2007: 403). Auch in diesem Beispiel wird der Gesamtkom-
plex der Markttransparenz nicht ausreichend gefasst, da neben der Verfügbarkeit
von Marktinformationen auch die Zugänglichkeit und die Repräsentativität dieser
Informationen von Bedeutung sind.
Die verschiedenen Auffassungen von Markttransparenz machen deutlich, dass für
die künftige Arbeit ein gemeinsames Verständnis beider Begriffe nötig ist. Um dies
zu gewährleisten, wird für den Begriff der Markttransparenz ebenfalls eine eigene
Definition aufgestellt. Diese Definition (s. Abb. 5) und die jeweiligen Erläuterungen
werden im Folgenden genannt und genauer erklärt.
Abb. 5: Definition Markttransparenz
Quelle: eigene Darstellung
Aus der Definition wird deutlich, dass es im Wesentlichen drei Faktoren gibt, wel-
che die Markttransparenz eines Teilnehmers auf dem für ihn relevanten Markt be-
einflussen.
Bei der Verfügbarkeit ist es für den Marktteilnehmer entscheidend, ob ermittelte
Informationen veröffentlicht werden und ob dies regelmäßig geschieht. Werden
diese Informationen nur sehr selten bzw. unregelmäßig veröffentlicht, sind diese
für den Marktteilnehmer selbst bei bestem Informationsgehalt nicht hilfreich. Im
Rahmen der Zugänglichkeit von Marktinformationen werden im Bezug auf die
4. Markttransparenz auf dem Immobilienmarkt
21
Markttransparenz zwei verschiedene Aspekte berücksichtigt. Es gilt festzustellen,
dass der Zugang zu Informationen auf verschiedenste Weise beschränkt bzw. er-
leichtert werden kann. Zum einen spielen die Faktoren Zeit und Geld eine wichtige
Rolle bei der Zugänglichkeit von Informationen. Werden für die Beschaffung von
Informationen Kosten erhoben, so kann dieser monetäre Aufwand bestimmte Teil-
nehmer am Markt vom Zugang zu bestimmten Informationen ausschließen.
Gleichzeitig wird der Zugang zu Marktinformationen durch die kostenfreie Bereit-
stellung dieser für Marktteilnehmer wesentlich erleichtert. Im Bezug auf den Faktor
Zeit ist es von entscheidender Bedeutung, wie viel Zeit ein Marktteilnehmer für die
Beschaffung von Informationen aufbringen muss. Schnelle Wege der Informati-
onsbeschaffung sind bspw. der direkte Kontakt zu Experten oder der Versand von
Informationen auf elektronischem Wege. Muss ein Marktteilnehmer für die Be-
schaffung von Informationen viel Zeit aufbringen, etwa über den postalischen Weg
oder längere Dienstwege, so beeinflusst dies die von ihm gewünschte Markttrans-
parenz. (vgl. Schieche 2008)
Zum anderen muss als zweiter Aspekt die individuelle Zugänglichkeit der einzelnen
Marktteilnehmer genannt werden. Hierbei muss berücksichtigt werden, dass die
Informationen verständlich formuliert sind. Wichtig hierfür ist vor allem das Ver-
ständnis verwendeter Fachtermini.
Ein weiterer entscheidender Punkt ist die Qualität der zur Verfügung stehenden
Informationen. Diese wird im Folgenden anhand der Parameter Aktualität, Ver-
gleichbarkeit, Detailierungsgrad und Nachvollziehbarkeit der Daten genauer erläu-
tert. Für die Transparenz auf einem Markt ist es entscheidend, wie aktuell entspre-
chende Informationen sind. Will ein Marktteilnehmer ein bestimmtes Gut nachfra-
gen, sind Informationen, welche möglicherweise Jahre oder Jahrzehnte zurücklie-
gen, nahezu unbrauchbar. Diese können zu einem Entscheidungsprozess nicht
wesentlich beitragen, da sie keine verlässliche Information über das derzeitige
Marktgeschehen und die Preisbildung geben. Solche Informationen sind zwar vor-
handen, aber für den Marktteilnehmer veraltet und daher nicht von Nutzen.
Ein weiterer Faktor ist die Vergleichbarkeit der zugrunde liegenden Informationen.
Um genaue Aussagen zu einem Gut bzw. dem Preis eines bestimmten Gutes ma-
chen zu können, bedarf es einer Einordnung in ein bestehendes Preisgefüge. Dazu
4. Markttransparenz auf dem Immobilienmarkt
22
werden Informationen vergleichbarer Güter benötigt. (vgl. Mankiw
und Taylor 2008: 80)
Von Bedeutung ist des Weiteren auch der Detailierungsgrad der Informationen.
Stehen für bestimmte Informationen tiefergehende Erläuterungen zur Verfügung,
bspw. die genauen gesetzlichen Rahmenbedingungen, die Unterscheidung nach
Teilmärkten oder detaillierte Angaben über Spannweiten, Mittelwerte oder Ent-
wicklungen bei Preisen, so steigern diese die Qualität der Information. Dies wiede-
rum erhöht die Markttransparenz für den Marktteilnehmer.
Ein weiteres Kriterium für die Qualität besteht darin, dass die zugrunde liegenden
Informationen für den Marktteilnehmer nachvollziehbar sind. Dies bedeutet, dass
ihre Quellen deutlich genannt werden und somit weitere Recherchen für den
Marktteilnehmer ermöglichen. Ebenso muss die jeweils verwendete Erhebungsart
genau genannt und erläutert werden. Hierbei ist es von Bedeutung, dass der An-
lass der Erhebung, der zeitliche und räumliche Rahmen, sowie die erhebende In-
stitution nachvollziehbar dargestellt werden. (vgl. Bryndza 2006: 4)
Des Weiteren verdeutlicht die Definition, dass die Markttransparenz immer subjek-
tiv zu verstehen ist. Jeder Marktteilnehmer hat verschiedene Ansprüche an den
Markt, vertritt unterschiedliche Ansichten und benötigt daher immer spezifische,
für ihn relevante Informationen. Daher gibt Markttransparenz „nicht die Eigenschaft
des Gesamtmarktes wider, sondern bezeichnet einen Zustand, den der Markt, für
eine oder mehrere Marktparteien einnimmt.“ (Scherhorn 1964: 26, zitiert
nach Weber 1984: 2)
Ableitend aus den vorangegangenen Erkenntnissen bezüglich der Markttranspa-
renz, gilt es zu klären, für welchen Teilnehmer die Transparenz eines Marktes von
Vor- oder Nachteil ist. Generell ist festzustellen, dass die Vor- und Nachteile ge-
nauer differenziert werden müssen, denn prinzipiell gilt: Vorteile für einen Markt-
teilnehmer bedeuten oft auch Nachteile für einen anderen Marktteilnehmer. Für
Märkte im Allgemeinen kann festgehalten werden, dass zunehmende Markttrans-
parenz das Risiko wirtschaftlicher Fehlentscheidungen mindert, im Speziellen auf
der Nachfrageseite. Im Gegensatz dazu, kann aber auch die Minderung der Markt-
transparenz im Interesse eines Marktteilnehmers liegen, um die eigene Position am
4. Markttransparenz auf dem Immobilienmarkt
23
Markt zu stärken. Dieses Interesse findet sich daher vor allem auf der Angebots-
seite. (vgl. Schenk 1974: 825)
Im Bezug auf den Immobilienmarkt ergeben sich spezifische Vor- und Nachteile.
Zum einen steigert eine hohe Markttransparenz die Attraktivität eines Standortes
und wird somit zum internationalen Wettbewerbsvorteil. Des Weiteren beschleu-
nigt sich durch die hohe Markttransparenz der Entscheidungs- und Transaktions-
prozess. Kosten werden gesenkt, wodurch das Risikomanagement verbessert
wird. (vgl. Knapmeyer 2010: 2)
Im Gegensatz dazu, stellt eine geringe Markttransparenz ein höheres Investitions-
risiko dar, aufgrund dessen im Falle einer Investition höhere Risikoprämien in Form
von höheren Zinsen bei Transaktionen fällig wären. (ebd.) Wie oben bereits er-
wähnt ist eine niedrige Markttransparenz oft im Interesse bestimmter Akteure. Vor
allem Beratungsunternehmen profitieren von unsicheren und intransparenten
Marktstrukturen, da die exklusive Kontrolle von marktbezogenem Wissen hohe
Honorare legitimiert. (vgl. Ehrenberg und Mallen 2003: 2) Auch am Markt etablierte
Unternehmen haben oft kein großes Interesse an Markttransparenz, da diese auch
immer die Effizienz aller anderen Unternehmen steigert. Dies wiederum würde die
eigene Marktstellung schwächen. Ebenfalls muss berücksichtigt werden, dass ge-
rade auf internationaler Ebene Vertraulichkeitsvereinbarungen zwischen Vertrags-
partnern die Weitergabe von Vertragsdaten verbieten. Dies erschwert die Informa-
tionsbeschaffung und fördert somit die Intransparenz.
(vgl. Scharmanski 2009: 120)
Darüber hinaus wird die Markttransparenz der verschiedenen Akteure durch da-
tenschutzrechtliche Bestimmungen beeinflusst. Der Wunsch nach einer erhöhten
Markttransparenz steht oft im Spannungsfeld zum Wunsch nach Wahrung der Pri-
vatsphäre. Geschützt wird diese durch das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG),
welches die rechtliche Grundlage für den Umgang mit personenbezogenen Daten
regelt. Damit gemeint sind „Einzelangaben über persönliche oder sachliche Ver-
hältnisse einer bestimmten oder bestimmbaren Person“ (§ 3 Abs. 1 BDSG). Das
Speichern jener personenbezogenen Daten ist nur zulässig, wenn der Betroffene
einverstanden ist bzw. wenn eine Rechtsvorschrift dies vorsieht (vgl. § 4 BDSG).
Im Bezug auf den Immobilienmarkt ist der Wunsch nach Markttransparenz daher
immer mit Rücksicht auf die personenbezogenen Daten der einzelnen Betroffenen
4. Markttransparenz auf dem Immobilienmarkt
24
zu betrachten. Um Daten über Immobilien zu bekommen, müsste man daher
bspw. eine groß angelegte Befragung durchführen oder durch gesetzliche Vorga-
ben eine Grundlage für die Datenerhebung schaffen. Ein Beispiel für eine gesetzli-
che Vorgabe ist die Kaufpreissammlung, die gemäß § 195 BauGB von den Gut-
achterausschüssen zu führen ist. In diese fließen die Daten aus Kaufverträgen für
das Eigentum an Grundstücken ein. Bei Vertragsabschluss ist der Notar verpflich-
tet, eine Kopie des Vertrages an den Gutachterausschuss zu übermitteln. Auf die-
se Weise kann eine Vollständigkeit der Kaufpreissammlung erreicht werden. Die
Kaufpreissammlung dient als Grundlage zur Ermittlung von Bodenrichtwerten
(§ 196 BauGB). Da diese durchschnittliche Lagewerte für den Boden darstellen,
sind keine personenbezogenen Daten ableitbar. Sie können daher von jedem ein-
gesehen werden. Gleichzeitig stellen sie eine Erhöhung der Markttransparenz auf
dem Bodenmarkt dar (vgl. ARGEbau 2000: 2). Von den Gutachterausschüssen
erstellte Marktberichte sind datenschutzrechtlich unproblematisch, da sie eben-
falls keine personenbezogenen Daten beinhalten.
Direkte Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind in den jeweiligen Ländervor-
schriften geregelt (vgl. § 199 Abs. 2 Nr. 4 BauGB). In NRW ist es für jedermann
möglich, Daten in anonymisierter Form zu beziehen (vgl. § 10 Abs. 4 GAVO NRW).
Somit ist der Betroffene nicht mehr oder nur mit unverhältnismäßig großem Auf-
wand ermittelbar (vgl. § 6 BDSG). Personen, die ein berechtigtes Interesse nach-
weisen können, bspw. öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für
Grundstückswertermittlung, sind hingegen dazu berechtigt, auch die kompletten
Datensätze zu beziehen (vgl. § 10 Abs. 2 GAVO NRW). Die Regelungen stellen si-
cher, dass die sachlichen Verhältnisse der Eigentümer nicht für jeden zugänglich
sind. Es ist nicht ersichtlich, wie viel ein Grundstück oder ein Haus exakt wert ist.
Dennoch ist mit Hilfe von Bodenrichtwerten und Marktberichten ein Überblick über
den örtlichen Markt möglich. Für weitere Beschreibungen des Marktgeschehens,
wie Mietspiegel oder der Auswertung von Unternehmenszahlen, bedarf es der Zu-
stimmung der betroffenen Personen. Es kann daher zu Datenlücken kommen,
wenn einzelne Akteure ihre Daten nicht angeben wollen.
4. Markttransparenz auf dem Immobilienmarkt
25
5. Grundlagen der Wertermittlung
Die Untersuchung der Markttransparenz auf dem Wohnimmobilienmarkt basiert
auf der Auswertung der Marktberichte von Gutachterausschüssen für Grund-
stückswerte. Durch diese Institution und die zugrunde liegenden gesetzlichen Vor-
gaben, ist die städtebauliche Wertermittlung in Deutschland stark reguliert
(vgl. Moll-Amrein 2009: 121). Dies hat seine Gründe darin, dass es zur Erfüllung
einiger staatlicher Aufgaben erforderlich ist, das Marktgeschehen auf dem Immo-
bilienmarkt, bzw. den Wert von Immobilien objektiv bewerten zu können. So ist bei
einer Umlegung, bzw. einer Erbschaft der Wert eines Grundstückes zu bestimmen
(vgl. § 57 BauGB; vgl. § 9 BewG). Aber auch für die Bauleitplanung sind diese In-
formationen von Bedeutung, da sie anzeigen, inwiefern das bisherige Angebot an
baulichen Nutzungen angenommen wird (vgl. Dietrich und Voß in:
Ernst et al. BauGB, Vorbemerkung §§ 192-199, Rn. 28). Für die städtebauliche
Wertermittlung regelt der Gesetzgeber die Grundlage in den §§ 192-199 BauGB.
In § 194 BauGB wird der Wert, der im Rahmen der städtebaulichen Wertermittlung
für ein Objekt zu ermitteln ist, wie folgt definiert: „Der Verkehrswert (Marktwert)
wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung
bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten
und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des
Grundstücks oder sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf
ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“. Er ist damit der
„im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten zu erzielende Kauf-
preis“ (Kleiber 2010: 123). Dabei stellt er auf den wirtschaftlichen Tauschwert einer
Immobilie ab und lässt den subjektiven Gebrauchswert außen vor. Persönliche
Verhältnisse zu einer Wohnung werden bei der Bestimmung nicht berücksichtigt.
Daher ist der Verkehrswert nicht mit dem höchsten zu erzielenden Preis bzw. dem
tatsächlich erzielten Preis gleichzusetzen, da dieser nur unter subjektiver Einschät-
zung von Käufer und Verkäufer zustande kommt und nicht automatisch dem Wert
der Immobilie entspricht (vgl. BGH VIII ZR 215/66). Daher können Kaufpreise ein
Anhaltspunkt für die Wertermittlung darstellen, aber nicht für ähnliche Objekte un-
kritisch übernommen werden. Somit ist eine objekt- und stichtagsbezogene Wert-
ermittlung nötig. Dies reduziert Pauschalisierungen und Spekulationen.
5. Grundlagen der Wertermittlung
26
Neben den §§ 192-199 BauGB trifft die Immobilienwertermittlungsverordnung
(ImmoWertV) auf Bundesebene weitere Regelungen zur genauen Bestimmung von
Verkehrswerten und den dazu erforderlichen Daten (vgl. § 1 ImmoWertV). Darüber
hinaus gibt es Richtlinien bezüglich einzelner Wertermittlungsschwerpunkte, wie
beispielsweise die WertR. Sie wird vom BMVBS aufgestellt und konkretisieren die
Grundsätze der Verkehrswertermittlung (vgl. Schmidt-Eichstaedt 2005: 506). Die
Richtlinien sind nur für Bundesbehörden verbindlich. Soweit die jeweilige Sachver-
ständigenordnung keine entsprechende Regelung enthält, gelten die Regelungen
nicht für private Sachverständige. Wird jedoch in einem Gutachten von diesen un-
begründet abgewichen, wäre dies vor Gericht angreifbar.
(vgl. Sandner und Weber 2007: 726-727)
Die Wertermittlung ist damit bundeseinheitlich normiert und die ermittelten Ver-
kehrswerte vergleichbar. Gleiches gilt für die von den Gutachterausschüssen für
Grundstückswerte ermittelten für die Wertermittlung erforderlichen Daten. Diese
zeigen die jeweiligen Gepflogenheiten und Entwicklungen des lokalen Marktes auf.
Somit tragen sie zur Markttransparenz auf dem Immobilienmarkt bei. Im Folgen-
den werden zuerst die Gutachterausschüsse und ihre Aufgaben, die normierten
Wertermittlungsverfahren und anschließend die von den Gutachterausschüssen
abzuleitenden wertermittlungsrelevanten Daten vorgestellt.
5.1 Gutachterausschüsse für Grundstückswerte
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist ein selbstständiges und unab-
hängiges Kollegialorgan des Landes (vgl. § 192 BauGB). Für welche Verwaltungs-
einheiten er zuständig ist, ergibt sich aus den jeweiligen Landesverordnungen
(vgl. § 199 BauGB). So werden in Nordrhein-Westfalen auf der Ebene der Kreise,
kreisfreien Städte, sowie der großen kreisangehörigen Städte Gutachterausschüs-
se gebildet (vgl. § 1 GAVO NRW), während in Baden-Württemberg jede Gemeinde
das Recht hat, einen eigenen Gutachterausschuss zu bilden (vgl. § 1 GauschV).
(s. Kapitel 6)
Ferner sollen nach der Novellierung des § 198 BauGB im Jahr 2008, Obere Gut-
achterausschüsse oder Zentrale Geschäftsstellen für eine oder mehrere höherer
Verwaltungsbehörden eingerichtet werden. Dies geschah mit der Intention die
Wertermittlung zu vereinheitlichen, die Kommunikation zwischen örtlichen Gutach-
5. Grundlagen der Wertermittlung
27
terausschüssen zu verbessern sowie überregionale Auswertungen und Analysen
des Grundstückmarktes, auch bei schlechter Datengrundlage, durchführen zu
können. Durch diese Maßnahme wird eine höhere Transparenz auf dem Immobi-
lienmarkt angestrebt. (vgl. AK-OGA 2010: 207; vgl. Bundesregierung 2008: 48)
Für die Qualifikation, Bildung und Bezeichnung der Gutachter sind § 192 BauGB
und die entsprechenden Verordnungen der Länder maßgebend. Die Bestellung der
Gutachter wird in den Verordnungen der Länder geregelt
(vgl. § 199 Abs. 2 BauGB). Bei der Auswahl der Mitglieder steht der Sachverstand
im Vordergrund. Sie sind überwiegend Sachverständige aus den Bereichen Archi-
tektur-, Bauingenieur-, Bank- und Vermessungswesen und Sachverständige für
den Immobilienmarkt sowie für spezielle Bewertungsfragen. Jedoch dürfen sie
nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft,
für deren Bereich der Gutachterausschuss tätig ist, beschäftigt sein
(vgl. § 192 Abs. 3 BauGB).
Zu der Entstehung des Bedürfnisses nach einer objektiven Marktbeobachtung in
der Vergangenheit, ist die Aufhebung des Verbotes von Preiserhöhungen im Jahr
1960 als ein Auslöser anzuführen. Außerdem spielte die Aufhebung kriegs- und
wiederaufbaubedingter Beschränkungen deutscher Bodenmärkte eine wichtige
Rolle. Die daraus resultierenden Entwicklungen versuchte der Gesetzgeber erst-
mals mit dem Bundesbaugesetz aus dem Jahr 1960 zu korrigieren. Die Haupt-
motive für die Einrichtung von Gutachterausschüssen lagen in der Sicherung der
Transparenz des Grundstücksmarktes und der Bereitstellung wertermittlungsrele-
vanter Daten für rechtssichere Bewertungen. (vgl. Kleiber 2010: 342-343) Ver-
äußerer und Erwerber von Immobilien sollen, in Unkenntnis der Wertverhältnisse
auf dem Immobilienmarkt, vor Benachteiligung geschützt werden. Gerade der Bo-
denmarkt stellte sich in der Vergangenheit hauptsächlich als Verkäufermarkt dar.
Das bedeutet, dass die Preisbildung vor allem durch die Verkäufer bestimmt wer-
den konnte, da sie einen Informationsvorsprung über den Markt besaßen. Daher
sollte ihrer starken Position entgegengewirkt werden. (vgl. Dietrich und Voß in:
Ernst et. al., BauGB, § 192, Rn.10-11)
Für die Arbeit des Gutachterausschusses sind insbesondere die §§ 192-
199 BauGB, die ImmoWertV und die Gutachterausschussverordnung mit ihren
länderspezifischen Ausprägungen und Bezeichnungen relevant. Die Aufgaben ei-
5. Grundlagen der Wertermittlung
28
nes Gutachterausschusses bestehen in der Erstellung von Verkehrswertgutachten
und Gutachten über die Höhe von Entschädigungen, die mit Rechtsverlusten auf-
treten, z.B. bei Enteignung. Des Weiteren gehören die Ermittlung von Bodenricht-
werten, die Erteilung von Bodenrichtwertauskünften und die Ermittlung sonstiger
zur Wertermittlung erforderlichen Daten, wie Kapitalisierungszinssätze, zu ihren
Aufgaben. (vgl. § 193 BauGB)
Die Veröffentlichung der zu ermittelnden Daten wird jeweils in den Landesverord-
nungen geregelt (vgl. § 199 Abs. 2 Nr.4). Auf kommunaler und teilweise auch auf
regionaler Ebene stellen die Gutachterausschüsse oftmals Marktberichte im jährli-
chen Turnus zur Verfügung. In den Bundesländern, Niedersachsen, Nordrhein-
Westfalen, Rheinland-Pfalz, Hessen, Brandenburg, Thüringen, Sachsen-Anhalt
geben Obere Gutachterausschüsse Marktberichte auf Landesebene heraus. In der
Regel sind die Marktberichte nicht kostenlos zu beziehen, sondern müssen ent-
geltlich erworben werden.
Der Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse (AK-
OGA) in der Bundesrepublik Deutschland erstellt im zweijährigen Zyklus den Im-
mobilienmarktbericht Deutschland, welcher 2010 erstmals erschien. Er trägt die
erhobenen und ausgewerteten Daten der Gutachterausschüsse und Oberen Gut-
achterausschüsse zusammen und stellt diese auf Bundesebene dar, wodurch ein
Vergleich zwischen den einzelnen Ländern gezogen werden kann. Der Immobi-
lienmarktbericht Deutschland soll ebenfalls dazu beitragen, eine höhere Transpa-
renz auf dem Grundstücksmarkt zu realisieren.
5.2 Wertermittlungsverfahren
Für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken stellt die ImmoWertV drei Ver-
fahren zur Verfügung: das Vergleichs-, das Ertrags- und das Sachwertverfahren.
Abhängig von den Eigenschaften des zu bewertenden Objektes, kann ein einzel-
nes Verfahren oder eine Kombination verwendet werden. Ausschlaggebend sind
die Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Hierbei ist entscheidend,
wie Käufer und Verkäufer auf einem vollkommenen Markt das Objekt bewerten
würden. So kann für ein Mehrfamilienhaus der ökonomische Wert im Vordergrund
stehen, während bei einem Einfamilienhaus der Herstellungspreis für den Käufer
von Bedeutung ist. Des Weiteren sind sonstige Umstände, wie die zur Verfügung
5. Grundlagen der Wertermittlung
29
stehenden Daten, bei der Wahl des Verfahrens zu berücksichtigen.
(vgl. § 8 Abs. 1 ImmoWertV) Die Aufzählung der Verfahren in der ImmoWertV ist
jedoch nicht abschließend zu deuten. So können auch sonstige Wertermittlungs-
verfahren herangezogen werden, wenn diese das Marktgeschehen besser be-
schreiben (vgl. Kleiber 2010: 942-943).
Allen Verfahren gleich ist, dass in ihrem Verlauf zuerst allgemeine Wertverhältnisse
auf dem Grundstücksmarkt, die so genannte Marktanpassung und dann für das zu
bewertende Grundstück, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu
berücksichtigen sind (vgl. § 8 Abs. 2 ImmoWertV). Der Verkehrswert bestimmt sich
aus der abschließenden Würdigung der Aussagekräftigkeit des Ergebnisses
(vgl. § 8 Abs. 1 ImmoWertV).
Das Vergleichswertverfahren ist in § 15 ImmoWertV geregelt. Es zielt darauf ab,
das zu bewertende Objekt mit tatsächlich gehandelten Objekten zu vergleichen.
Hierzu werden Kaufpreise von Immobilien benötigt, die in den wertbeeinflussen-
den Merkmalen der zu bewertenden Immobilie ähneln. Wenn diese in der gleichen
Lage nicht vorhanden sind, können auch passende Immobilien aus anderen Ge-
bieten herangezogen werden. Verkäufe zu anderen Wertermittlungsstichtagen
müssen mit Indexreihen, Immobilienverkäufe mit anderen Merkmalen durch Um-
rechnungskoeffizienten angepasst werden. Aufgrund der Tatsache, dass jede Im-
mobilie individuell ist, kann es schwierig sein, geeignete Vergleichspreise zu fin-
den. Auch wird dieselbe Immobilie in der Regel selten verkauft, so dass sich auch
nicht aus früheren Verkäufen Rückschlüsse ziehen lassen. Daher kann dieses Ver-
fahren am ehesten auf Immobilien angewandt werden, die sich nicht erheblich un-
terscheiden und in größerer Zahl gehandelt werden. Hierzu gehören zum einen
unbebaute Grundstücke, aber auch der Bodenanteil an bebauten Grundstücken.
Des Weiteren ist es möglich, Eigentumswohnungen oder Häuser des Individuellen
Wohnungsbaus im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Anstelle von Vergleichs-
preisen besteht die Möglichkeit, mit Hilfe von Gebäude- und Ertragsfaktoren, die
aus der Kaufpreissammlung abgeleitet werden, einen Vergleichswert zu ermitteln
(vgl. § 15 Abs. 2 ImmoWertV).
Das Ertragswertverfahren nach den §§ 17-20 ImmoWertV stellt auf die verzinsten
Einnahmen ab. Es berücksichtigt die „wirtschaftlichen Überlegungen eines Inves-
tors“ (Schlicht und Gehri 2007: 77) und eignet sich daher vor allem für Renditeob-
5. Grundlagen der Wertermittlung
30
jekte wie Mietwohnungshäuser, Geschäftshäuser oder Industriebetriebe
(vgl. Kleiber 2010: 1523 - 1524). Hierzu wird der Reinertrag, der sich aus den er-
zielten Erträgen und den nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ergibt, über
die Zeit kapitalisiert, die die Immobilie noch nutzbar ist. Dabei wird der Liegen-
schaftszinssatz, auch Kapitalisierungszinssatz genannt, verwendet. Dieser gibt an,
wie Verkehrswerte ortsüblich verzinst werden (vgl. § 14 Abs. 3 ImmoWertV).
Das Sachwertverfahren ist in den §§ 21-23 ImmoWertV geregelt. Hier geht es vor
allem um den Wiederherstellungswert einer Immobilie. So werden die Herstel-
lungskosten berechnet und gemäß des Alters und des Zustandes der Immobilie
gemindert. Hierzu werden die Normalherstellungskosten herangezogen. Diese ge-
ben durchschnittliche Quadratmeterkosten für einen Gebäudetyp an. Sofern vom
Gutachterausschuss keine Normalherstellungskosten abgeleitet werden, kann auf
die NHK 2000 zurückgegriffen werden. Die NHK 2000 sind in der Anlage 7 der
WertR aufgeführt. Dies ist eine Auflistung durchschnittlicher Baukosten je Gebäu-
detyp. Für die Anpassung an den Wertermittlungsstichtag werden Preisindizes
benötigt. Darüber hinaus können durch Marktanpassungsfaktoren besondere Ge-
pflogenheiten des lokalen Immobilienmarktes berücksichtigt werden. Das Verfah-
ren findet vor allem bei Häusern des Individuellen Wohnungsbaus Anwendung, da
hier die Herstellungskosten den Kaufpreis maßgeblich beeinflussen.
5.3 Zur Wertermittlung erforderliche Daten
Zu den Aufgaben der Gutachterausschüsse gehört laut § 193 Abs. 5 BauGB ne-
ben der Erstattung von Verkehrswertgutachten und der Führung einer Kaufpreis-
sammlung auch die Ableitung von Bodenrichtwerten und der sonstigen zur Wert-
ermittlung erforderlichen Daten. Diese sind Marktanpassungsfaktoren, zu denen
u.a. die Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren zählen, Indexreihen, Um-
rechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren. Zur Ableitung dieser Daten soll die
Kaufpreissammlung mit einer ausreichenden Anzahl an geeigneten Kaufpreisen als
Grundlage dienen.
Der Bundesgesetzgeber will mit der Verpflichtung zur Führung und Auswertung
der Kaufpreissammlung und der anschließenden Veröffentlichung der wertermitt-
lungsrelevanten Daten mehr Markttransparenz und Rechtssicherheit bei Grund-
5. Grundlagen der Wertermittlung
31
stückswertermittlungen schaffen. (vgl. AK-OGA 2010: 174) Folgend werden die
jeweiligen zur Wertermittlung erforderlichen Daten aufgeführt und erläutert.
5.3.1 Bodenrichtwerte
In § 196 BauGB werden Bodenrichtwerte als „durchschnittliche Lagewerte für den
Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands“ defi-
niert. Im Grundstücksmarktbericht 2009 des Landes Brandenburg werden Boden-
richtwerte auch als „durchschnittliche Lagewerte bezogen auf den Quadratmeter
Grundstücksfläche für eine Mehrzahl von Grundstücken eines Gebietes (Zone), für
die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen“ (Obe-
rer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Brandenburg 2010: 68)
bezeichnet. Der Bodenrichtwert bezieht sich demnach auf ein Grundstück, dessen
wertbeeinflussende Merkmale für dieses Gebiet typisch sind. (vgl. ebd.) Sie sind
gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV vorrangig im Vergleichswertverfahren zu
ermitteln. Außerdem sind sie laut § 196 Abs. 1 flächendeckend zu bestimmen und
laut Satz 2 für bebaute Gebiete mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben wür-
de, wenn der Boden unbebaut wäre. Bodenrichtwerte dienen als Grundlage bei
der Erstellung von Verkehrswertgutachten und steigern ebenfalls die Transparenz
auf dem Immobilienmarkt, da die Gutachterausschüsse laut § 196 Abs. 3 BauGB
dazu verpflichtet sind, die berechneten Werte zu veröffentlichen und jedermann
auf Verlangen Auskunft zu geben.
5.3.2 Indexreihen
Gemäß § 11 Abs. 1 ImmoWertV sollen „Änderungen der allgemeinen Wertverhält-
nisse auf dem Grundstücksmarkt […] mit Indexreihen erfasst werden“. Laut Abs. 2
bestehen Indexreihen aus „Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Ver-
hältnis der Preise eines Erhebungszeitraums zu den Preisen eines Basiszeitraums
mit der Indexzahl 100 ergeben“. Somit bilden sie „statistische Messzahlen“
(vgl. AK-OGA 2010: 188), deren Berechnung nach geeigneten Modellen erfolgt.
Der Basiszeitraum erhält die Indexzahl 100. Die Indexzahlen des Erhebungszeit-
raumes geben das durchschnittliche Verhältnis der Immobilienpreise bezogen auf
den Basiszeitraum an. Beispielsweise sind die durchschnittlichen Immobilienpreise
mit der Indexzahl 110 höher, die mit der Indexzahl 95 niedriger als die Durch-
schnittspreise im Basiszeitraum. „Die so ermittelte Immobilienpreisindexreihe er-
5. Grundlagen der Wertermittlung
32
laubt dann die Umrechnung eines Kaufpreises zum Kaufdatum X auf die Wertver-
hältnisse eines bestimmten Stichtags Y (z.B. des Wertermittlungsstichtags)“ (AK-
OGA 2010: 188).
5.3.3 Umrechnungskoeffizienten
Umrechnungskoeffizienten dienen laut § 12 ImmoWertV der Erfassung von „Wert-
unterschiede[n] von Grundstücken, die sich aus Abweichungen bestimmter
Grundstücksmerkmale sonst gleichartiger Grundstücke ergeben, insbesondere
aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung oder der Grundstücks-
größe und -tiefe“.
Häufig wird der Bodenwert durch das Maß der zulässigen baulichen Nutzung wie
bspw. der Anzahl der zulässigen Geschosse beeinflusst. Besonders in dicht be-
bauten Gebieten ist dieser Einfluss groß, da das Recht auf eine intensive Nutzung
eines Grundstückes einen höheren Kaufpreis nach sich zieht.
(vgl. Schlicht und Gehri 2007: 61)
Die Geschossflächenzahl-Umrechnungskoeffizienten (GFZ-Umrechnungskoeffi-
zienten) spiegeln diese Abhängigkeit wider. Diese können ermittelt werden, indem
Kaufpreise bspw. für unbebaute Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser, die
sich bezüglich der GFZ unterscheiden, auf einen bestimmten Grundstückszustand
und den gleichen Stichtag „normiert“ werden. Falls die Gutachterausschüsse kei-
ne eigenen Werte berechnen, sind allgemeine GFZ-Umrechnungskoeffizienten in
den WertR veröffentlicht. (vgl. AK-OGA 2010: 186)
5.3.4 Liegenschaftszinssätze
Da sich die wirtschaftlichen Erträge bei gewerblich genutzten Immobilien aufgrund
der meist sehr langen Nutzungsdauer kaum ermitteln lassen, geht man bei der
Ermittlung des Ertragswertes im Sinne der ImmoWertV von einem „konstanten
Reinertrag aus und berücksichtigt die Dynamik der erwarteten Entwicklung der
Ertragsverhältnisse“ (Schlicht und Gehri 2007: 84), anhand von Liegenschaftszins-
sätzen. (vgl. Schlicht und Gehri 2007: 84)
So sind laut § 14 Abs. 3 ImmoWertV Liegenschaftszinssätze, die „Zinssätze, mit
denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt
marktüblich verzinst werden“. Weiterhin sind Liegenschaftszinssätze „auf der
5. Grundlagen der Wertermittlung
33
Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für
gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Rest-
nutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens
abzuleiten“ (§ 14 Abs. 3 ImmoWertV). Für unterschiedliche Objektarten ergeben
sich somit abweichende Liegenschaftszinssätze; z.B. für Grundstücke des Indivi-
duellen Wohnungsbaus niedrigere als für Geschäftsgrundstücke (vgl. AK-
OGA 2010: 174). In vielen Gemeinden in Deutschland können die Gutachteraus-
schüsse keine Liegenschaftszinssätze ermitteln, da eine zu geringe Anzahl an ge-
eigneten Kaufpreisen vorliegt. Aus diesem Grund wird häufig eine überregionale
Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes durchgeführt. Voraussetzung hierfür, sind
ein einheitliches Modell zur Erfassung und Auswertung der Kaufpreise, sowie ein-
heitliche Ansätze für die Einflussgrößen. (vgl. Oberer Gutachterausschuss für
Grundstückswerte im Land Brandenburg 2010: 61)
5.3.5 Vergleichsfaktoren
Nach § 13 ImmoWertV sollen Vergleichsfaktoren „der Ermittlung von Vergleichs-
werten für bebaute Grundstücke dienen. Sie sind auf den marktüblich erzielbaren
jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonst geeignete Bezugseinheit, ins-
besondere auf eine Flächen- oder Raumeinheit der baulichen Anlage (Gebäude-
faktor), zu beziehen“.
Diese Faktoren werden abgeleitet, indem Kaufpreise von vergleichbar bebauten
Grundstücken beim Ertragsfaktor durch den Jahresrein- oder Jahresrohertrag, bei
Gebäudefaktoren durch eine geeignete Raum- oder Flächeneinheit geteilt werden
und diese Ergebnisse „einer hinreichend großen Anzahl an Quotienten auf einen
gemeinsamen Stichtag bezogen werden“ (Schlicht und Gehri 2007: 76-77) Ertrags-
faktoren finden bei Ertragswertobjekten, Gebäudefaktoren bei Sachwertobjekten
Anwendung. (vgl. Schlicht und Gehri 2007: 77)
Für Kaufinteressenten einer Immobilie kann anhand der Vergleichsfaktoren einge-
schätzt werden, ob der Kaufpreis für die Immobilie angebracht ist. Gutachter oder
Sachverständige können anhand der Auflistung von Vergleichsfaktoren über eine
Zeit von mehreren Jahrzehnten ablesen, wie sich die Immobilienpreise entwickelt
haben und dementsprechend das zukünftige Preisniveau prognostizieren.
5. Grundlagen der Wertermittlung
34
5.3.6 Sachwertfaktoren
Um den Sachwert eines Grundstückes zu ermitteln, werden zum Bodenwert, der
Wert der baulichen Anlagen und baulichen Außenanlagen und der Wert der sonsti-
gen Anlagen addiert. Berücksichtigt werden müssen das Alter und besondere ob-
jektspezifische Grundstücksmerkmale, z.B. wirtschaftliche Überalterung, Bau-
mängel und Bauschäden.
Aus verschiedenen Kaufpreisanalysen geht jedoch hervor, dass der ermittelte
Sachwert von bebauten Grundstücken des Individuellen Wohnungsbaus und der
auf dem Grundstücksmarkt erzielte Preis oft voneinander abweichen (vgl. Gutach-
terausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermitt-
lung in Karlsruhe 2010: 36). Eine Anpassung des Sachwertes an die allgemeine
Marktlage ist durch den Sachwertfaktor möglich, welcher seine gesetzliche Grund-
lage neben dem BauGB im § 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV hat. Der Sachwertfaktor
wird berechnet, indem zunächst verkaufte, bebaute Grundstücke jeweils einer Ob-
jektgruppe zugeordnet und nachbewertet werden. Anschließend wird der nicht
marktangepasste Modellwert mit dem erzielten Kaufpreis verglichen. Der Sach-
wertfaktor lässt sich dann aus den Abweichungen zwischen den Modellwerten und
Kaufpreisen mit Hilfe der Ausgleichungsrechnung berechnen. (vgl. AK-
OGA 2010: 175)
5. Grundlagen der Wertermittlung
35
6. Verwaltungsstrukturen und gesetzliche Rahmenbedingungen
der Bundesländer
Nach der Föderalismusreform, gesetzlich verankert in Artikel 30 GG, ist die „Aus-
übung der staatlichen Befugnisse und die Erfüllung der staatlichen Aufgaben [...]
Sache der Länder“, sofern das Grundgesetz keine andere Regelung trifft oder zu-
lässt. Dies hat in Bezug auf das Gutachterausschusswesen zur Folge, dass die
Bundesländer für dessen Organisation selbst verantwortlich sind. Die Verwal-
tungsstrukturen, sind demnach nicht einheitlich geregelt und bedürfen im Rahmen
der Projektarbeit einer genaueren Untersuchung. In den einzelnen Bundesländern
sind aufgrund der Selbstorganisation unterschiedliche Verordnungen vorhanden,
die gesetzliche Rahmenbedingungen für die Errichtung von Gutachterausschüssen
vorgeben. Es wird weiterhin untersucht, auf welchen räumlichen Ebenen Gutach-
terausschüsse gebildet werden müssen, ob die Erstellung eines Marktberichtes
gesetzlich vorgeschrieben ist, welche Veröffentlichungsintervalle eingehalten wer-
den müssen und inwiefern inhaltliche Vorgaben vom Gesetzgeber in den jeweiligen
Bundesländern vorhanden sind.
Im Folgenden werden zunächst die Verwaltungsstrukturen der Bundesländer ein-
zeln aufgeführt, um anschließend die gesetzlichen Rahmenbedingungen zu disku-
tieren. Dazu sind die Verordnungen der einzelnen Bundesländer in der Tabelle 1
aufgelistet. Um eine bessere Lesbarkeit des Textes zu ermöglichen, wird darauf
verzichtet, im Fließtext Quellenangaben zu den einzelnen Verordnungen anzuge-
ben. Alle Quellenangaben können, soweit nicht anders deklariert, den einzelnen
Zellen in der Tabelle entnommen werden.
Baden-Württemberg
Im Land Baden-Württemberg sind, aufgrund der Gutachterausschussverordnung,
in nahezu jeder Kommune Gutachterausschüsse eingerichtet. Ein Oberer Gutach-
terausschuss wurde nicht gebildet. Es gibt jedoch einen Arbeitskreis der Ge-
schäftsstellen der Gutachterausschüsse der in der Arbeitsgemeinschaft der Ver-
messungsämter im Städtetag Baden-Württemberg untergebracht ist. Die genauen
Aufgaben und Organisationsbeziehungen sind nach derzeitigem Stand unbekannt.
Das Ministerium für Finanzen und Wirtschaft bildet hier die oberste Verwaltungs-
6. Verwaltungsstrukturen und gesetzliche Rahmenbedingungen der Bundesländer
36
ebene. (vgl. Website Gutachterausschüsse Baden-Württemberg a; vgl. Website
Gutachterausschüsse Baden-Württemberg b)
Bayern
Die Gutachterausschüsse im Freistaat Bayern sind aufgrund der Verordnung über
die Gutachterausschüsse (GutachterausschussV) dezentral organisiert. Sie sind für
die Bereiche der kreisfreien Städte und Landkreise tätig. Die Geschäftsstellen sind
daher bei den kreisfreien Städten und bei den Landratsämtern eingerichtet. Ein
Oberer Gutachterausschuss existiert nicht. Die Gutachterausschüsse in Bayern
unterstehen der Obersten Baubehörde, welche im Bayerischen Staatsministerium
des Innern angesiedelt ist. (vgl. Website Gutachterausschüsse Bayern)
Berlin
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Stadtstaat Berlin ist bei der Se-
natsverwaltung für Stadtentwicklung eingerichtet. Weitere Behörden sind nicht
involviert. (vgl. Website Gutachterausschuss Berlin)
Brandenburg
Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind bei den
Kataster- und Vermessungsämtern der Landkreise oder kreisfreien Städte einge-
richtet. Für den Bereich des Landes Brandenburg wurde zudem ein Oberer Gut-
achterausschuss für Grundstückswerte gebildet. Der Vorsitzende, sein Stellvertre-
ter und weitere ehrenamtliche Mitglieder werden durch das Innenministerium be-
stellt. Die Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses ist bei der Landesve-
rmessung und Geobasisinformation Brandenburg eingerichtet.
(vgl. Website Gutachterausschuss Brandenburg)
Bremen
Im einzigen Zwei-Städte-Staat der Bundesrepublik stellen die Städte Bremen und
Bremerhaven jeweils einen Gutachterausschuss, dessen Geschäftsstellen in Bre-
merhaven beim Vermessungs- und Katasteramt, in Bremen beim Landesamt für
Kataster - Vermessung - Immobilienbewertung - Informationssysteme, angesiedelt
sind. Die oberste Verwaltungsbehörde im Bundesland Bremen ist der Senat für
Umwelt, Bau, Verkehr und Europa. (vgl. Website Bremerhaven, Website Senator
für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa, Website GeoInformation Bremen)
6. Verwaltungsstrukturen und gesetzliche Rahmenbedingungen der Bundesländer
37
Hamburg
In der Hansestadt Hamburg ist die einzige Geschäftsstelle des Gutachteraus-
schusses für Grundstückswerte bei dem Landesbetrieb Geoinformation und Ve-
rmessung eingerichtet. Die Aufsicht hat die Behörde für Stadtentwicklung und
Umwelt und bildet damit das oberste Verwaltungsorgan im Gutachterausschuss-
wesen Hamburgs. (vgl. Website Hamburg a; vgl. Website Hamburg b)
Hessen
Die Gutachterausschüsse in Hessen sind überwiegend bei einem der sieben Ämter
für Bodenmanagement angesiedelt. Die Zuständigkeitsbereiche entsprechen den
Katasterbezirken des Hessischen Landesamtes für Bodenmanagement und Geo-
information. Die übrigen Gutachterausschüsse sind innerhalb der jeweiligen Stadt-
verwaltungen integriert, diese werden explizit in der Gutachterausschussverord-
nung genannt. Die Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobi-
lienwerte des Landes Hessen wurde 2007 beim Landesamt eingerichtet und bildet
die nächsthöhere Verwaltungseinheit. Sie ist zentrale Ansprechstelle für Informati-
onen über die Gesamtheit der Gutachterausschüsse. Die oberste Behörde im Gut-
achterausschusswesen Hessens ist das Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und
Landesentwicklung. (vgl. Website Hessisches Landesamt für Bodenmanagement
und Geoinformation a; vgl. Website Hessisches Landesamt für Bodenmanagement
und Geoinformation b; vgl. Website Hessisches Landesamt für Bodenmanage-
ment und Geoinformation c)
Mecklenburg-Vorpommern
Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind für den Bereich der kreisfreien
Städte und der Landkreise eingerichtet worden. Im Land Mecklenburg-
Vorpommern wird aktuell ein Oberer Gutachterausschuss gebildet, welcher im
Landesamt für innere Verwaltung angesiedelt ist. Das Innenministerium, als obers-
te Verwaltungsbehörde, übt die Rechtsaufsicht über den Oberen Gutachteraus-
schuss aus. (vgl. Website Regierung Mecklenburg-Vorpommern, Website Lande-
samt für innere Verwaltung Mecklenburg-Vorpommern)
Niedersachsen
Die oberste Behörde im Gutachterausschusswesen Niedersachsens ist das nie-
dersächsische Ministerium für Inneres und Sport. Diesem ist das Landesamt für
Vermessung und Geoinformation unterstellt. Die Geschäftsstellen der Gutachter-
6. Verwaltungsstrukturen und gesetzliche Rahmenbedingungen der Bundesländer
38
ausschüsse für Grundstückswerte sind bei dessen Regionalbereichen angesie-
delt. Somit können die Gutachterausschüsse für mehrere Landkreise und kreisfreie
Städte zuständig sein. (vgl. Website Gutachterausschuss Niedersachsen, Website
Ministerium für Inneres und Sport Niedersachsen)
Nordrhein-Westfalen
Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind in
Nordrhein-Westfalen in den Kreisen, kreisfreien Städten und großen kreisangehö-
rigen Städten eingerichtet. Diese unterstehen den Regierungsbezirken Düsseldorf,
Arnsberg, Köln, Münster und Detmold. Der Obere Gutachterausschuss, als
nächsthöhere Verwaltungseinheit, ist bei der Bezirksregierung Düsseldorf ange-
siedelt. Die oberste Behörde im Gutachterausschusswesen ist das Ministerium für
Inneres und Kommunales. (vgl. Website Gutachterausschuss Nordrhein-Westfalen,
Website Ministerium für Inneres und Kommunales Nordrhein-Westfalen)
Rheinland-Pfalz
Gutachterausschüsse gibt es ebenfalls in jeder kreisfreien Stadt und jedem Land-
kreis. Sie bedienen sich der Geschäftsstellen, welche in kreisfreien Städten bei
den behördlichen Vermessungsstellen der kommunalen Gebietskörperschaften, im
Übrigen bei den Vermessungs- und Katasterämtern eingerichtet sind. Der Obere
Gutachterausschuss, angesiedelt beim Landesamt für Vermessung und Geobasis-
information bildet die nebengeordnete Verwaltungsebene. Dessen Mitglieder wer-
den vom Ministerium des Innern und für Sport, als oberste Verwaltungseinheit im
Gutachterausschusswesen in Rheinland-Pfalz, bestellt. (vgl. Website Gutachter-
ausschüsse Rheinland-Pfalz)
Sachsen
Im Freistaat Sachsen sind ebenfalls für den Bereich der Landkreise und kreisfreien
Städte Gutachterausschüsse eingerichtet. Kreisangehörige Städte und Gemeinden
mit mehr als 30.000 Einwohnern können einen Gutachterausschuss einrichten,
sofern die Landesdirektion dem Antrag zustimmt. Diese unterstehen der Rechts-
aufsicht der Landesdirektionen Chemnitz, Leipzig und Dresden sowie des Sächsi-
schen Staatsministeriums des Innern. (vgl. Website Bauen-Wohnen.Sachsen)
Sachsen-Anhalt
Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse haben ihren Sitz im jeweiligen Geo-
leistungsbereich bzw. Regionalbereich des Landesamtes für Vermessung und
6. Verwaltungsstrukturen und gesetzliche Rahmenbedingungen der Bundesländer
39
Geoinformation Sachsen-Anhalt. Die Geschäftsstelle des Oberen Gutachteraus-
schusses ist beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation Sachsen-
Anhalt in Magdeburg eingerichtet. Die höchste Verwaltungsebene ist das Auf-
sichtsreferat des Innenministeriums Sachsen-Anhalt. (Website Landesamt für Ve-
rmessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt, Website Sachsen-Anhalt)
Saarland
Für den Bereich der Landkreise, des Regionalverbandes Saarbrücken und für die
Landeshauptstadt Saarbrücken besteht jeweils ein Gutachterausschuss. Die
nächsthöhere Verwaltungsebene über den Gutachterausschüssen bildet das Lan-
desamt für Kataster-, Vermessungs- und Kartenwesen, welches die Zentrale Ge-
schäftsstelle der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte des Saarlandes
stellt. Das Ministerium für Umwelt, Energie und Verkehr ist die oberste Verwal-
tungseinheit. (vgl. Website Saarland a; vgl. Website Saarland b)
Schleswig-Holstein
Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse sind bei den Verwaltungen der
Kreise bzw. der kreisfreien Städte eingerichtet. Durch Vertrag können diese Auf-
gaben auf Katasterämter übertragen werden. In Schleswig-Holstein wurde diese
Möglichkeit in mehreren Kommunen wahrgenommen. Ein Oberer Gutachteraus-
schuss wurde in Schleswig-Holstein nicht gebildet. Die oberste Verwaltungseinheit
bildet das Innenministerium, dem das Landesamt für Vermessung und Geoinfor-
mation Schleswig-Holstein unterstellt ist. (vgl. Website Gutachterausschüsse
Schleswig-Holstein; vgl. Website Schleswig-Holstein)
Thüringen
In Thüringen gibt es für jeden Landkreis und jede kreisfreie Stadt einen Gutachter-
ausschuss für Grundstückswerte. Die Geschäftsstelle des Oberen Gutachteraus-
schusses ist beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation eingerichtet.
Die Geschäftsstellen der örtlichen Gutachterausschüsse sind der Oberen Katas-
terbehörde, den Katasterbereichen des Thüringer Landesamtes für Vermessung
und Geoinformation, zugeordnet. Diese untersteht dem Ministerium für Bau, Lan-
desentwicklung und Verkehr, der obersten Katasterbehörde. (vgl. Website Thürin-
gen a; vgl. Website Thüringen b)
6. Verwaltungsstrukturen und gesetzliche Rahmenbedingungen der Bundesländer
40
Abb. 6: Organisation der Gutachterausschüsse
Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage von Website Intergeo
Nachdem die genauen Verwaltungsstrukturen der einzelnen Bundesländer erörtert
wurden, gibt die aufgeführte Grafik (Abb. 6) einen abschließenden Überblick über
die Organisation des Gutachterausschusswesens in Deutschland. In den meisten
Bundesländern werden die Gutachterausschüsse für den Bereich der Landkreise,
kreisfreien und kreisangehörigen Städte gebildet. Lediglich in Niedersachsen und
Sachsen-Anhalt sind es die überregionalen Vermessungs- und Katasterbehörden.
Weitere Ausnahmen bilden Baden-Württemberg und Bremen als Bundesländer, in
denen jede Gemeinde einen Gutachterausschuss zu bilden hat. In Baden-
Württemberg resultieren daraus oftmals kleine Zuständigkeitsbereiche mit perso-
nell unterbesetzten sowie nicht ausreichend qualifizierten Gutachterausschüssen
(vgl. Kapitel 8). Jedoch ist es nach der GAusschV möglich, einen gemeinsamen
Ausschuss mit benachbarten Gebietskörperschaften zu bilden. In Brandenburg,
6. Verwaltungsstrukturen und gesetzliche Rahmenbedingungen der Bundesländer
41
Nordrhein-Westfalen, Sachsen sowie Thüringen ist diese Möglichkeit ebenfalls
vorhanden. Diese Option wird durch die einzelnen Gutachterausschüsse oftmals
praktiziert. (vgl. Kapitel 8) In den Stadtstaaten Berlin und Hamburg existiert nur ein
Gutachterausschuss für das gesamte Landesgebiet.
Gemäß § 198 Abs. 1 BauGB, ist es vorgeschrieben für den Bereich einer oder
mehrerer höherer Verwaltungsbehörden einen Oberen Gutachterausschuss bzw.
eine Zentrale Geschäftsstelle einzurichten. Dies ist jedoch nur nötig, wenn in dem
Bereich der höheren Verwaltungsbehörde mehr als zwei Gutachterausschüsse
vorhanden sind. Diese Anwendung findet demnach für die Stadtstaaten keine
Verwendung, weswegen sich keine Vorschriften in den zugehörigen Verordnungen
befinden. Der Tabelle kann entnommen werden (vgl. Tab.1 Spalte Oberer Gutach-
terausschuss / Zentrale Geschäftsstelle durch Verordnung vorgeschrieben), dass
für die Bundesländer Brandenburg, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen,
Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, das Saarland sowie Thüringen, zusätzlich zum
BauGB, gesetzliche Rahmenbedingungen zur Einrichtung eines Oberen Gutach-
terausschusses bzw. einer Zentralen Geschäftsstelle in den jeweiligen Verord-
nungen vorhanden sind.
Die Erstellung von Marktberichten ist in fast allen Bundesländern vorgeschrieben
(vgl. Tab. 1 Spalte Marktbericht vorgeschrieben). Lediglich in Baden-Württemberg,
Bayern und Schleswig-Holstein sind die Gutachterausschüsse gesetzlich nicht
dazu verpflichtet, Marktberichte zu erstellen und zu veröffentlichen. Die Bundes-
länder Rheinland-Pfalz und Sachsen nehmen jedoch eine Sonderstellung ein. Im
Ersteren müssen laut GAVO des Landes Rheinland-Pfalz Marktberichte erstellt
werden, sofern dies wegen der Besonderheit des örtlichen Grundstücksmarktes
erforderlich ist. Gutachterausschüsse in Sachsen können laut SächsGAVO Markt-
berichte erstellen, sind jedoch nicht explizit dazu verpflichtet. Dementsprechend
finden sich in diesen Ländern keine Angaben zu den Veröffentlichungsintervallen
(vgl. Tab.1 Spalte Veröffentlichungsintervalle). In Mecklenburg-Vorpommern,
Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen sind in den Verordnungen ebenfalls keine
Vorschriften vorhanden. Alle anderen Bundesländer, ausgenommen Rheinland-
Pfalz und das Saarland, publizieren Marktberichte im jährlichen Turnus. In Rhein-
land-Pfalz sind Landesmarktberichte alle zwei Jahre zu veröffentlichen. Grund-
stücksmarktberichte werden in der GAVO nicht erwähnt. Gutachterausschüsse im
6. Verwaltungsstrukturen und gesetzliche Rahmenbedingungen der Bundesländer
42
Saarland müssen alle zwei Jahre einen Marktbericht publizieren. Ferner verfügen
die Verordnungen in einigen Bundesländern über inhaltliche Vorgaben bezüglich
der Marktberichtserstellung (vgl. Tab. 1 Spalte Inhaltliche Vorgaben). So sind in
Berlin und Bremen die Gutachterausschüsse dazu angehalten, die Verhältnisse auf
den Teilmärkten gesondert darzustellen. In den Bundesländern Hessen,
Nordrhein-Westfalen, Saarland sowie Thüringen müssen Marktberichte Informati-
onen bezüglich der Umsatz- und Preisentwicklung beinhalten. Im Land Branden-
burg sind Feststellungen über den Grundstücksmarkt, insbesondere über Umsatz-
und Preisentwicklung und die sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Da-
ten zusammen zu fassen. Gutachterausschüsse in Mecklenburg-Vorpommern
müssen in ihren Marktberichten zusätzlich zur Umsatz- und Preisentwicklung die
Verhältnisse auf den Teilmärkten gesondert darstellen. Eine ähnliche inhaltliche
Vorgabe existiert in Sachsen-Anhalt. In Niedersachsen müssen Marktberichte In-
formationen, die für die Transparenz des Grundstücksmarktes erheblich sind und
sonstige zur Wertermittlung erforderlichen Daten, beinhalten. Zusätzlich müssen
die Gutachterausschüsse Übersichten über die Bodenrichtwerte in den Berichten
publizieren. In den Ländern Hamburg, Rheinland-Pfalz und Sachsen, die gesetzlich
dazu verpflichtet sind einen Marktbericht zu erstellen, müssen keine Mindestan-
forderungen erfüllt werden.
Aus dieser Beschreibung wird ersichtlich, dass jeder Gutachterausschuss ver-
schiedenen gesetzlichen Rahmenbedingungen unterworfen ist. Zwar sind in eini-
gen Bundesländern Parallelen vorhanden, dennoch könnten insbesondere die Un-
terschiede einen Einfluss auf die Qualität von Marktberichten ausüben. Die Mehr-
zahl der Länder muss in Landkreisen und kreisfreien Städten einen Gutachteraus-
schuss bilden. Obere Gutachterausschüsse bzw. Zentrale Geschäftsstellen sind
nur in der Hälfte aller Bundesländer, zusätzlich zum BauGB, in den Verordnungen
vorgeschrieben. Dennoch sind fast alle Gutachterausschüsse dazu verpflichtet,
Marktberichte zu erstellen und zu publizieren. Von den Ländern, die diesbezüglich
eine Vorschrift in den Verordnungen besitzen, muss ein Marktbericht größtenteils
im jährlichen Turnus erstellt werden. Jedoch muss erwähnt werden, dass die Ver-
ordnungen in den Bundesländern teilweise nicht auf dem aktuellsten Stand der
Bundesgesetzgebung sind und demnach in Zukunft novelliert werden müssten,
sodass auch in den Bundesländern, in denen kein Oberer Gutachterausschuss
bzw. kein Marktbericht gefordert ist, eine Anpassung der Gesetzgebung erfolgt.
6. Verwaltungsstrukturen und gesetzliche Rahmenbedingungen der Bundesländer
43
Besonders die Stellung von Baden-Württemberg muss gegenwärtig als Ausnahme
hervorgehoben werden. Die GAusschV sieht, anders als in allen anderen Flächen-
ländern, vor, dass jede Gemeinde, unabhängig von der jeweiligen Größe, einen
Gutachterausschuss einrichten soll, jedoch kann diese Aufgabe einer Verwal-
tungsgemeinschaft übertragen werden. Das heißt, dass mehrere kleine Gemeinden
zusammen einen Gutachterausschuss bilden können. Davon wird aber nur in sel-
tenen Fällen Gebrauch gemacht. Ferner finden sich keine Angaben zur Einrichtung
eines Oberen Gutachterausschusses bzw. einer Zentralen Geschäftsstelle. Darü-
ber hinaus sind keine gesetzlichen Vorgaben zur Erstellung eines Marktberichtes,
zum Veröffentlichungsintervall oder zu inhaltlichen Vorgaben vorhanden. Im Kapi-
tel Grundlagen der Marktberichtanalyse und Auswertung der Marktberichte wird
dargestellt, inwiefern diese Rahmenbedingungen Effekte auf die Rücklaufquote
und die Analyse haben.
6. Verwaltungsstrukturen und gesetzliche Rahmenbedingungen der Bundesländer
44
Tab. 1: Gesetzliche Rahmenbedingungen zur Bildung von Gutachterausschüssen auf Basis der Länderverordnungen
Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Länderverordnungen
6. Verwaltungsstrukturen und gesetzliche Rahmenbedingungen der Bundesländer
44
45
7. Experteninterviews
Mit Hilfe von Experteninterviews sind Informationen bzw. Meinungen über die
Transparenz auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt und über den behandel-
ten Themenkomplex gesammelt worden. Das Experteninterview ist eine qualitative
Forschungsmethode, bei der ein Experte als Quelle zur Erschließung der zu erfor-
schenden Sachverhalte zur Verfügung steht. Ein Experte ist Angehöriger einer
Funktionselite, welcher aufgrund seiner Position über besondere Informationen
verfügt und dessen spezifisches Wissen für die Untersuchung relevant ist.
(vgl. Gläser und Laudel 2009: 11-13)
Für Experteninterviews konnten drei Gesprächspartner aus den unterschiedlichen
Akteursfeldern des Maklers, Sachverständigen und Wissenschaftlers gewonnen
werden. Interviewt wurden Dipl.-Ing. Franziska Roxlau, Geschäftsführerin von En-
gel & Völkers Witten-Herdecke-Hagen, Rolf Schubert, öffentlich-bestellter Sach-
verständiger für Immobilienbewertung der IHK zu Köln, sowie Dipl.-Ing. René
Gudat, Wissenschaftlicher Mitarbeiter des Geodätischen Institutes Hannover.
Die Wahl von Herrn Gudat als Interviewpartner erfolgte aufgrund einer Publikation
in der Zeitschrift fub-Flächenmanagement und Bodenordnung. Diese handelt von
Markttransparenz und Marktinformationen und trägt den Titel „Transparenz am
Grundstücks- und Immobilienmarkt - amtliche und gewerbliche Marktinformatio-
nen“.
Zur Durchführung der Interviews standen drei verschiedene Formen zur Auswahl.
Es gibt das vollstandardisierte Interview, bei dem die Fragen und Antwortmöglich-
keiten für jedes Interview exakt gleich sind. Daneben gibt es das nicht-
standardisierte Interview, bei dem weder Fragen noch Antworten vorgegeben sind
und das teil-standardisierte Interview, auch Leitfragen-Interview genannt. Letzteres
erschien für die Projektarbeit als die geeignetste Form. Der Vorteil in diesem Vor-
gehen liegt zum einen in der Vergleichbarkeit der Antworten, welche aufgrund ge-
meinsamer Themenbereiche und Oberfragen besteht. Zum anderen kann durch
die nicht fest vorgegebene Struktur individuell auf die Gesprächspartner einge-
gangen und jeweils passende Fragen gestellt werden. (vgl. Mayring 2002: 114)
7. Experteninterviews
46
Zur Analyse der Interviews mussten die aufgezeichneten Gespräche verschriftlicht
und anschließend die gegebenen Antworten in paraphrasierter Form den einzelnen
Fragen aus dem Interviewleitfaden zugeordnet werden.
7.1 Interviewleitfaden
Im Folgenden wird auf den Interviewleitfaden und die Fragenkomplexe mit ihren
konkreten Oberfragen näher eingegangen. Zur Einführung eines jeden Expertenin-
terviews wurden neben der Vorstellung der Projektarbeit Sondierungs- bzw. Ein-
führungsfragen gestellt, welche abhängig von der jeweiligen Tätigkeit und Funktion
des Interviewpartners sind. Neben den Fragen aus dem Leitfaden konnten die In-
terviewgruppen weitere, auf den jeweiligen Experten zugeschnittene, Fragen stel-
len. Zum Abschluss oder im Verlauf des Interviews wurde um weitere Anregungen
und Literaturempfehlungen gebeten.
Der Interviewleitfaden enthält drei Fragenkomplexe mit entsprechenden Oberfra-
gen. Die jeweiligen Unterfragen zielen auf die Beantwortung der einzelnen Ober-
fragen ab. Dabei dienen die Unterfragen dazu, entweder bei Abweichung von der
eigentlichen Oberfrage je nach Erfordernis eingesetzt oder bereits am Anfang zur
Erklärung der Oberfrage gestellt zu werden. Die Fragenkomplexe mit den jeweili-
gen Oberfragen sind wie folgt aufgebaut:
Abb. 7: Fragenkomplex 1 – Marktinformationen auf dem Immobilienmarkt
Quelle: eigene Darstellung
7. Experteninterviews
47
Zunächst wird in diesem Fragenkomplex die genauere Definition von Marktinfor-
mationen erörtert, da diese für die Markttransparenz eine wichtige Rolle spielen.
Die selbst erstellte Definition wurde zusammen mit dem Experten diskutiert. Ne-
ben der eher theoretischen Diskussion ging es darum zu erfahren, wer Anbieter
und Nachfrager von Marktinformationen sind. Allerdings wurde bis zum Zeitpunkt
der Interviews hauptsächlich nach Anbietern von Marktinformationen gesucht.
Durch das Expertengespräch sollte die erarbeitete Liste u.U. ergänzt werden.
Des Weiteren wurden die qualitätsrelevanten Aspekte der Marktinformationen de-
taillierter besprochen, um diese bei der späteren Auswertung der Berichte berück-
sichtigen zu können. Durch Überlegungen und gestützt durch einen Aufsatz von
René Gudat und Winrich Voß (vgl. Gudat und Voß 2009) wurden bereits im Vorfeld
erste Merkmale herausgearbeitet. Diese galt es im Gespräch zu überprüfen. Die
Anregungen sollten in die Gewichtung der Auswertungskriterien für die Marktbe-
richte einfließen.
Abb. 8: Fragenkomplex 2 – Markttransparenz auf dem Immobilienmarkt
Quelle: eigene Darstellung
Im zweiten Fragenblock wurde der Kernpunkt der Arbeit - die Messung der Markt-
transparenz - diskutiert. Wie bei Marktinformationen wurde zunächst die allgemei-
ne Begriffsdefinition für Markttransparenz angesprochen. Die der Arbeit zugrunde
7. Experteninterviews
48
liegende Definition, ist mit den Experten diskutiert worden. In der Literatur wird
Markttransparenz, neben der akteursbezogenen Perspektive, auch als feste Größe
eines Marktes betrachtet. Da es jedoch zur Situation der Markttransparenz auf
dem deutschen Immobilienmarkt verschiedene Äußerungen gibt, sollte die Mei-
nung des Gesprächspartners eingeholt werden. Hierzu sollten Veränderungen des
entsprechenden Marktes besprochen werden. Neben einem allgemeinen Hinter-
grund zu diesem Thema ließe sich durch die Erkenntnisse, die im Gespräch ge-
wonnen werden können, das Verhalten von Akteuren deuten, die durch bestimmte
Aktionen auf die Markttransparenz einwirken. In einer weiteren Frage ging es um
die Messbarkeit der Markttransparenz. So sollte zuerst die Meinung erfragt wer-
den, ob es überhaupt sinnvoll, bzw. machbar wäre, die Transparenz auf Immobi-
lienmärkten zu messen, um danach Pro und Contra abzuwägen. Das Ziel, die
Messung der Transparenz auf dem Immobilienmarkt, sollte von den Experten kri-
tisch bewertet und möglicherweise sinnvolle Indikatoren genannt werden. Falls
den Experten Methoden der Messbarkeit bekannt waren, insbesondere in Form
von Indizes, wurden diese bei der weiteren Projektarbeit berücksichtigt.
Abb. 9: Fragenkomplex 3 - Akteure
Quelle: eigene Darstellung
Da die Markttransparenz aus der Sicht der einzelnen Akteure betrachtet wurde,
widmet sich der letzte Fragenkomplex den verschiedenen Anbietern und Nachfra-
gern von Marktinformationen. Ein Ziel war es zu untersuchen, inwieweit Markt-
transparenz wünschenswert ist. Zuerst sollte die generelle Meinung der Ge-
sprächspartner erfragt werden, um diese später auf einzelne Akteure des gleichen
7. Experteninterviews
49
Tätigkeitsbereiches zu beziehen. So profitieren einige Akteure von einer hohen
Markttransparenz, während es anderen Akteuren in ihrem Handeln möglicherweise
schadet. Daher sollen die Motive der Veröffentlichungen beleuchtet und somit
Rückschlüsse ermöglicht werden, um die Beweggründe einzelner Herausgeber
besser einschätzen zu können.
Nach der Durchführung aller Experteninterviews, wurden die Aussagen der Exper-
ten, die gleichzeitig Akteure auf dem Immobilienmarkt sind, untereinander vergli-
chen. Diese neu gewonnenen Informationen geben einen Überblick über die Posi-
tionen unterschiedlicher Akteure und ggf. über kontroverse Aussagen und Mei-
nungen.
7.2 Ergebnisse der Interviews
Die zusammengetragenen Interviewantworten (s. Anhang) der drei verschiedenen
Experten werden neben dem Vergleich, hinsichtlich weiterer Aspekte untersucht.
Dabei entsprechen die folgenden Zusammenfassungen sinngemäß den Aussagen
der Interviewpartner. Zum einen werden die Antworten nach einem Erkenntnisge-
winn für die zugrunde liegende Arbeit durchleuchtet. Wertvolle Hinweise und In-
formationen, an die nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand gelangt werden
kann, zählen zu dieser Kategorie. Zum anderen werden einige Expertenmeinungen
an den Forschungsergebnissen und wissenschaftlichen Vorgehensweisen der Pro-
jektarbeit reflektiert. Ein weiterer Schritt ist das Aufzeigen von Auffälligkeiten inner-
halb der Interviewantworten. Damit sind Aussagen gemeint, die eine besondere
Sichtweise darstellen oder gewisse Fakten hervorheben. Diese Methode führt zu
den Ergebnissen, die im Folgenden in der Reihenfolge der Interviewfragen aufge-
führt werden.
Bezüglich der Frage, was Marktinformationen für den gefragten Experten sind,
unterscheiden sich die Aussagen dahingehend, dass unterschiedliche Zusatzin-
formationen gegeben werden. Marktinformationen sind nach Aussage von Herrn
Schubert sämtliche Informationen, die den Immobilienmarkt beschreiben. Ähnlich
äußert sich Herr Gudat, der alle veröffentlichten Marktdaten dazu zählt. Er weist
aber darauf hin, dass sich die einzelnen Akteure zu sehr auf ihren Tätigkeitsbereich
beschränken und sich somit der Nutzen von Marktinformationen auf bestimmte
Teilmärkte begrenzt.
7. Experteninterviews
50
Frau Roxlau erachtet in erster Linie genaue Marktinformationen als bedeutsam.
Dabei spricht sie von differenzierteren Informationen auf Stadtbezirks- oder Stra-
ßenebene. Genannt werden bspw. Straßenkarteien mit einer Liste der Häuser in-
klusive der Exposés.
Ein wichtiger Hinweis von Herrn Gudat bei dieser Frage ist, dass viele Informatio-
nen auch in verschiedenen Datenbanken zu finden sind, worüber das BBSR eine
Übersicht erstellt hat. Erwähnt werden des Weiteren privatwirtschaftliche Unter-
nehmen, welche ebenfalls Informationen weitergeben. Beispiele hierfür sind das
internationale Netzwerk „Investment Property Databank“, welches Daten der offe-
nen Immobilienfonds sammelt und die BulwienGesa AG, welche eine eigene Da-
tenbank führt, die sich aus Informationen durch Telefonaten mit Maklern, Samm-
lung von Zeitungsanzeigen und Daten von Gutachterausschüssen zusammensetzt.
Ein Unterschied ist auch bei der Frage nach den Qualitätsmerkmalen von Marktin-
formationen zu erkennen. Während Herr Schubert die Qualität an allgemeineren
Merkmalen wie Aktualität und Herkunft der Daten festmacht, geht es Frau Roxlau
in erster Linie um den Detaillierungsgrad der Informationen. Genaue Angaben über
die gehandelte Immobilie wie Alter, Größe, Sanierungsstand, etc. sind für sie von
hoher Bedeutung.
Wichtig in diesem Fragenblock ist die Feststellung, dass die von Herrn Schubert
erwähnten Qualitätsmerkmale von Marktinformationen - Aktualität und Datenher-
kunft - sich mit den herausgearbeiteten Qualitätskriterien der Projektarbeit über-
schneiden.
Eine weitere Gemeinsamkeit mit den Ergebnissen der Projektarbeit zeigt sich in
der Antwort auf die Oberfrage „Wie definieren Sie Markttransparenz?“. Die von
Herrn Gudat aufgestellte Definition deckt sich mit der vom Projekt erarbeiteten.
Hingegen bezieht Frau Roxlau die Markttransparenz eher auf die persönliche Di-
mension. Neben den objektiven Kennziffern über die Marktlage besitzt der subjek-
tive Faktor, also die persönlichen Einschätzungen über den Marktwert einer Im-
mobilie für sie hinsichtlich der Immobilie ein hohes Gewicht. Sie hält daher eine
Kombination aus messbaren Marktdaten und subjektiven Einschätzungen für
transparenzfördernd.
7. Experteninterviews
51
Abschließend bleibt in diesem Fragenblock festzuhalten, dass die Experten die
projekteigene Definition der Markttransparenz für sinnvoll erachten. Lediglich der
Hinweis von Herrn Schubert, die Definition um den Begriff der Repräsentativität zu
erweitern, stellt eine Ergänzung dar. Jedoch wurde dieser Punkt bereits dem Krite-
rium Qualität untergeordnet.
Eine Gemeinsamkeit herrscht bei den Aussagen zu der Frage, wie transparent die
Experten den deutschen Immobilienmarkt einschätzen. Für Frau Roxlau und Herrn
Schubert steht fest, dass sich der deutsche Immobilienmarkt zumindest für einen
Marktexperten sehr transparent gestaltet. Dieser besäße Kenntnisse über das
Marktgeschehen und könne mit den zur Verfügung stehenden Marktinformationen
sehr gut arbeiten.
Bezüglich des privaten Akteurs unterscheiden sich die Meinungen der Experten
geringfügig. Während Frau Roxlau den Markt für diesen Akteur durch die Gutach-
terausschüsse und deren veröffentlichten Marktberichte und Bodenrichtwerte als
transparent ansieht, ist laut Herrn Schubert der Markt so intransparent, dass auf
Sachverständige nicht verzichtet werden kann.
Von Bedeutung ist bei diesem Thema des Weiteren das Statement von Frau
Roxlau, dass ausländische Investoren nicht durch einen intransparenten Markt
davon abgehalten würden, in Deutschland zu investieren. Der Grund läge vielmehr
darin, dass der deutsche Immobilienmarkt eine hohe Beständigkeit bzw. geringe
Schwankungen aufweist. Die damit einhergehenden geringen Renditeerwartungen
bilden wenig Anreiz für ausländische Investoren in Deutschland zu investieren.
Bei der Frage, ob Markttransparenz messbar ist, sind sich die Experten einig, dass
dies sehr schwierig bzw. unmöglich ist. Als Grund wird angeführt, dass der Immo-
bilienmarkt ein unvollkommener Markt ist (vgl. Kapitel 3.2). Persönliche negative
Erfahrungen bei dem Versuch einer Transparenzmessung, dienen Herrn Gudat
zudem als Bestätigung dieser These.
Bezüglich der bekannten Transparenz-Messmethoden ist Herr Gudat der Meinung,
dass der Jones Lang LaSalle Global Real Estate Transparency Index eine ungeeig-
nete Arbeitsgrundlage darstellt, da er auf subjektiven Expertenmeinungen beruht
und keinerlei Hintergrundinformationen über die Bewertungsweise zu erhalten
sind. Ein weiterer Index, den Herr Gudat erwähnt, ist das Transparenzranking der
7. Experteninterviews
52
Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds GmbH (DEGI) als Pendant zum Jones
Lang LaSalle Real Estate Transparency Index. Jedoch wurde im Zuge der Recher-
chen festgestellt, dass es sich dabei um einen Marktdatenverfügbarkeitsindex
handelt und dass dieses Unternehmen die Arbeit diesbezüglich eingestellt hat,
also keine aktuellen Studien verfügbar sind.
Welche Akteure auf welche Weise Markttransparenz schaffen, wird von den Exper-
ten unterschiedlich beantwortet. Frau Roxlau nennt die Banken, die ebenfalls
durch Herausgabe von Marktberichten Transparenz fördern. Die von Herrn Schu-
bert aufgezählten Akteure decken sich mit denen des Projektes. Herr Gudat zählt
Unternehmen und Verbände auf, welche durch Herausgabe von Marktinformatio-
nen Markttransparenz schaffen. Beispielsweise nennt er das
Researchunternehmen BulwienGesa AG, welches oft für die Wirtschaftsförderung
von manchen Städten als Dienstleister fungiert. Der von diesem Unternehmen er-
stellte Marktbericht wird dann von der Wirtschaftsförderung der Stadt herausge-
geben, um für den eigenen Standort zu werben.
Das Motiv bei der Herausgabe von Marktinformationen sei laut Herrn Gudat in aller
Regel Eigeninteresse, außer bei Gutachterausschüssen, welche dabei ihren ge-
setzlichen Aufgaben nachgehen. So wird ein herausgegebener Marktbericht bspw.
als Marketinginstrument einer Stadt oder als zusätzlicher Verkaufsfaktor und
Wettbewerbsvorteil gesehen. Denn dadurch wird in der eigenen Stadt Transparenz
geschaffen und z.B. ein überregional agierender Investor angelockt. Des Weiteren,
weist Herr Schubert auf den Makler hin, der ebenfalls aus Eigeninteresse handelt
und versucht, Immobilien zu vermitteln. Er bezeichnet dies als eine Art Marketing,
wenn ein Makler oder eine Maklervereinigung einen Marktbericht herausgibt und
die Kaufpreise von Immobilien bewusst hoch darstellt.
Das Thema Datenschutz wird in der abschließenden Frage, welche datenschutz-
rechtlichen Probleme bei der Herausgabe von Marktinformationen auftreten, mit
Skepsis betrachtet. Herr Gudat zeigt die Unterschiede in den rechtlichen Rahmen-
bedingungen diesbezüglich zwischen den USA und Deutschland auf. Während
man in den USA objektbezogene Informationen wie Kaufpreise oder Eigentums-
verhältnisse im Internet herausfinden kann, ist dies in Deutschland undenkbar. Oft
sei dies in den Ländern wie den USA oder Schweden darauf zurückzuführen, dass
die öffentliche Hand sehr aktiv Daten sammelt und zur Verfügung stellt. Deswegen
7. Experteninterviews
53
könnten auch die privaten Teilnehmer Daten weiterverarbeiten. Herr Schubert
spricht in Deutschland über die Diskrepanz zwischen dem Datenschutzrecht und
dessen Anwendung in der Praxis. Es würde der Zugriff auf jegliche Daten verhin-
dert, also Schutz vor Daten betrieben und weniger Datenschutz.
Der Nutzen dieser Experteninterviews liegt vor Allem in dem Erkenntnisgewinn, der
einigen Expertenaussagen zu entnehmen ist und im Abgleich der Antworten mit
den bereits erarbeiteten Projektergebnissen. Bei wichtigen Themen, wie
z.B. Markttransparenzdefinition oder Transparenzkriterien, existiert eine Überein-
stimmung zwischen den Experten und der Projektarbeit. Dies ist als eine Bestäti-
gung für die erarbeiteten Ergebnisse und die Vorgehensweise zu werten.
7. Experteninterviews
54
8. Grundlagen der Marktberichtsanalyse
Im Folgenden wird die Datengrundlage beschrieben, die der Transparenzanalyse
zugrunde liegt. Dabei wird zunächst das Anschreiben der Gutachterausschüsse
beschrieben. Anschließend erfolgt eine Darstellung erster Ergebnisse hinsichtlich
der Antwort- und Rücklaufquote, die im Bezug auf die von den Gutachteraus-
schüssen gesendeten Antworten und Marktberichte vorgenommen wurden.
8.1 Organisatorischer Ablauf der Datenerhebung – Anschreiben der
Gutachterausschüsse
Bevor mit der Auswertung begonnen werden konnte, mussten die Berichte zu-
nächst zentral gesammelt werden. Da die Marktberichte der Gutachterausschüsse
meist nur kostenpflichtig erhältlich sind, wurde eine E-Mail verfasst (s. Anhang An-
schreiben der Gutachterausschüsse), in welcher um die kostenlose Zusendung der
Berichte für wissenschaftliche Zwecke gebeten wurde. Ende des Jahres 2010
wurden die ersten Anschreiben versandt; die erste Antwortfrist endete
am 14.01.2011. Bedingt durch die Weihnachtsfeiertage und dem Jahreswechsel
antworteten bis zum Ablauf der ersten Frist nur wenige Gutachterausschüsse. Aus
diesem Grund erfolgte im Anschluss ein zweites Anschreiben, bei dem die ent-
sprechende Frist am 01.02.2011 endete. Im Zuge dessen wurde auch dann um
Antwort gebeten, wenn kein Marktbericht vorhanden ist.
Da das Ziel der vorliegenden Arbeit eine Transparenzanalyse des deutschen
Wohnimmobilienmarktes darstellt und dementsprechend eine möglichst umfang-
reiche Datengrundlage für die weitere Analyse nötig ist, wurden deutschlandweit
alle Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse angeschrieben. In allen Bundes-
ländern konnten die Geschäftsstellen über eine Liste auf der jeweiligen Internet-
präsenz der Gutachterausschüsse ermittelt werden. In Baden-Württemberg stand
eine solche Liste nicht zur Verfügung, weshalb alle selbstverwalteten Gemeinden
kontaktiert werden mussten.
Ferner wurden Obere Gutachterausschüsse und zentrale Geschäftsstellen ange-
schrieben, mit der Bitte ihre Marktberichte zur Verfügung zu stellen. Im Zuge des-
sen, stand der vorliegenden Arbeit der Immobilienmarktbericht Deutschland 2009,
8. Grundlagen der Marktberichtsanalyse
55
erstellt von dem Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachteraus-
schüsse in Deutschland, zur Verfügung.
8.2 Abweichende Datengrundlage zum Immobilienmarktbericht
Deutschland
Die erste Auswertung der Datengrundlage zeigt, dass Abweichungen im Hinblick
auf die Anzahl der Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse vorhanden sind. Die
entsprechenden Zahlen des Immobilienmarktbericht Deutschland 2009 sowie die
Ergebnisse der eigenen Erhebung sind in den Abbildungen 10 und 11 dargestellt.
Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage von Immobilienmarktbericht Deutschland 2009
und eigener Erhebung
Abb. 10: Anzahl der Gutachteraus-schüsse gemäß Immobilienmarktbericht Deutschland 2009
Abb. 11: Anzahl der Gutachteraus-schüsse oder Geschäftsstellen die an-geschrieben wurden
8. Grundlagen der Marktberichtsanalyse
56
Es zeigt sich, dass in den Bundesländern Sachsen-Anhalt, Thüringen und Baden-
Württemberg Abweichungen vorhanden sind. Die Differenz von vier Gutachteraus-
schüssen in Sachsen-Anhalt ist dadurch zu erklären, dass hier nur ein einziger
Marktbericht veröffentlicht wird, der das ganze Bundesland abdeckt. Die einzelnen
Gutachterausschüsse erstellen folglich keinen Marktbericht und wurden demnach
auch nicht angeschrieben. In Thüringen bedienen sich mehrere Gutachteraus-
schüsse derselben Geschäftsstelle. Folglich ergeben sich zehn Geschäftsstellen,
die jeweils für ihr Einzugsgebiet die Verwaltung übernehmen sowie Marktberichte
publizieren. Aus diesem Grund wurden nur diese Geschäftsstellen um die Zusen-
dung eines Marktberichtes gebeten. Die Abweichung in Baden-Württemberg ist
mit einem Unterschied von 74 Gutachterausschüssen sehr hoch und kommt da-
durch zustande, dass es hier aufgrund der vergleichsweise hohen Anzahl an Gut-
achterausschüssen mit sehr kleinen Einzugsgebieten, viele Zusammenschlüsse
gibt. Allerdings sind keine eindeutigen Angaben über die genaue Anzahl vorhan-
den. Auch durch weitere telefonische Recherchen bei den in Baden-Württemberg
zuständigen Behörden und beim Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Obe-
ren Gutachterausschüsse in Deutschland, konnten keine genauen Angaben ermit-
telt werden.
8.3 Antwort- und Rücklaufquote
Die Antwortquoten der Marktberichtsanfragen der einzelnen Bundesländer sind in
der Abb. 12 dargestellt. Nach dem Anschreiben der Gutachterausschüsse und
dem Ablauf der zweiten Frist haben insgesamt 852 von 1443 angeschriebenen
Geschäftsstellen geantwortet. Daraus resultiert eine Antwortquote von 59,1%. Die
Antwortquoten zwischen den einzelnen Bundesländern sind dabei jedoch sehr
unterschiedlich ausgefallen (s. Abb. 12). Sowohl die Stadtstaaten, als auch das
Saarland, Sachsen-Anhalt, Niedersachsen und Brandenburg antworteten zu
100%. Hier handelt es sich entweder oft um sehr wenige Gutachterausschüsse
oder die Berichte werden auch oder ausschließlich durch den Oberen Gutachter-
ausschuss oder die Zentralen Geschäftsstellen veröffentlicht.
Die niedrigsten Antwortquoten stammen aus den Bundesländern Hessen mit
63,8%, Thüringen mit 60% und Baden-Württemberg mit 51,8%. Ohne das Land
Baden-Württemberg würde sich die Antwortquote sogar auf 80,9% erhöhen.
8. Grundlagen der Marktberichtsanalyse
57
Abb. 12: Antwortquote der Marktberichtsanfragen
Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage von Tabelle 2: Rückläufe
Getrennt von der Antwortquote wurde der Rücklauf an Marktberichten ausgewer-
tet. In der nachfolgenden Tab. 2 sind dafür sowohl die absoluten Zahlen der An-
schreiben, der Antworten sowie die Rückläufe nach Bundesländern enthalten. Zu-
sätzlich wurden aus Gründen einer besseren Visualisierung die Rückläufe als Quo-
ten in Prozent dargestellt. Die Rücklaufquote berechnet sich aus der absoluten
Anzahl an Anschreiben sowie aus den zugesendeten Marktberichten. Eine weitere
Ausdifferenzierung der Rückläufe wird mittels vier Spalten visualisiert. Die Spalte
Marktberichte gesendet stellt die zugesendeten Marktberichte dar. Da die Markt-
berichte nicht immer nur für den Bereich eines Gutachterausschusses erstellt wer-
den, sondern in einigen Bundesländern Zusammenschlüsse bzw. Verwaltungsge-
meinschaften bestehen, umfasst die Spalte Zusammenschlüsse der GAA berück-
sichtigt die Zahlen unter Berücksichtigung der Zusammenschlüsse der Gutachter-
ausschüsse. Diese Angaben sind von besonderer Bedeutung, da sie sich im hohen
Maße auf die Rücklaufquote auswirken. Die Spalte kein Marktbericht gesendet
(obwohl vorhanden) zeigt die Anzahl der Gutachterausschüsse auf, die einen
8. Grundlagen der Marktberichtsanalyse
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Marktbericht erstellt haben, jedoch nicht bereit sind diese kostenfrei zur Verfügung
zu stellen. In der Spalte kein Marktbericht vorhanden sind die Gutachterausschüs-
se dargestellt, die keinen Marktbericht angefertigt haben. Diese Ausdifferenzierung
findet sowohl bei den Rückläufen in absoluten Zahlen als auch bei der Rücklauf-
quote Verwendung.
Im unteren Teil der Tabelle befindet sich eine Auswertung für die gesamte Bundes-
republik. Um die Sonderstellung von Baden-Württemberg darzustellen, ist dort
ebenfalls eine Gesamtansicht aufgeführt, in der dieses Bundesland nicht enthalten
ist. Dieses Vorgehen wurde infolge der hohen Anzahl an angeschriebenen Ge-
schäftsstellen und dem niedrigen Rücklauf an Marktberichten gewählt, um die
drastische Veränderung der Rücklaufquote aufzeigen zu können.
Insgesamt wurden bei 852 Antworten 258 Marktberichte gesendet. 591 Gutach-
terausschüsse haben hingegen keinen Marktbericht verschickt, 577 davon, weil
kein Marktbericht erstellt wurde. Das entspricht einer Rücklaufquote von 17,9%.
Dabei zeigt sich bei der genaueren Differenzierung nach Bundesländern ein ähnli-
ches Bild wie bei der Antwortquote. Auch hier sind die Stadtstaaten sowie Nieder-
sachsen und Sachsen-Anhalt mit 100% an gesendeten Marktberichten führend.
Ebenso wie bei der Antwortquote lässt sich dies mit der geringen Anzahl an Gut-
achterausschüssen bzw. dem Vorhandensein eines Oberen Gutachterausschusses
begründen. Aber auch Flächenländer wie Nordrhein-Westfalen (93,6%), Mecklen-
burg-Vorpommern (88,9%) oder Brandenburg (84,2%) haben zu einem großen
Anteil einen Marktbericht geschickt. Die geringsten Werte erreichen das Saar-
land (12,5%) sowie Baden-Württemberg (4,4%).
In einigen Bundesländern sind nicht für jeden Gutachterausschuss Marktberichte
vorhanden, da es, wie bereits erläutert, größere Zusammenschlüsse bzw. Verwal-
tungsgemeinschaften gibt. Dies ist in Baden-Württemberg, Bayern, Hessen und
Rheinland-Pfalz der Fall. Das heißt, dass zwar nur wenige Marktberichte gesendet
wurden, aber durch die Zusammenschlüsse ergibt sich eine relativ hohe Rücklauf-
quote. Besonders auffällig ist dies in Hessen und Rheinland-Pfalz. Hier erhöhen
sich die Quoten von 34,0% auf 55,3% bzw. von 24,3% auf 45,9%. Demnach sind
Zusammenschlüsse von Gutachterausschüssen eine gute Möglichkeit, um flä-
chendeckend Marktinformationen in Form von Marktberichten zur Verfügung zu
stellen (vgl. Tab. 2).
8. Grundlagen der Marktberichtsanalyse
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Baden-Württemberg stellt in vielerlei Hinsicht eine Ausnahme in dieser Erhebung
dar. Mit 1082 Gutachterausschüssen weist das Bundesland ca. 75% aller Gutach-
terausschüsse auf. Die hohe Anzahl hat zur Folge, dass der Zuständigkeitsbereich
des jeweiligen Gutachterausschusses vergleichsweise klein ausfällt. Daraus resul-
tiert eine geringe Zahl an Kauffällen, die eine unzureichende Datengrundlage für
die Erstellung von Marktberichten zur Folge hat. Dies spiegelt sich auch in den
Antworten wider: Nur 48 (4,4%) Marktberichte wurden gesendet, 503 (46,5%)
Gutachterausschüsse haben gar keinen Bericht erstellt (vgl. Tab. 2).
Neben der mangelhaften Datengrundlage liegt das Fehlen eines Marktberichts vor
allem an der schlechten personellen Besetzung der Gutachterausschüsse. Dies
wurde mehrfach in den Antwortbriefen respektive den versendeten E-Mails be-
mängelt. Sofern kein Marktbericht vorhanden war, wurde jedoch häufig auf die
nach BauGB pflichtgemäß aufgestellten Bodenrichtwerte verwiesen. Die aus die-
sen Gründen resultierende schlechte Rücklaufquote von nur 4,4% beeinflusst die
Gesamtbewertung von Deutschland massiv. Würde in der Transparenzanalyse das
Bundesland Baden-Württemberg ausgeschlossen werden, so würde sich die
Rücklaufquote auf 61,2% erhöhen (vgl. Tab. 2).
Einige andere Gutachterausschüsse, bspw. in Nordrhein-Westfalen, verwiesen auf
kostenlose Auszüge ihrer Marktberichte, welche über das Internet bezogen wer-
den können. Diese Antworten wurden so gewertet, als wäre ein Marktbericht ge-
sendet worden. Da bei der Analyse jedoch nur vollständig vorliegende Berichte
ausgewertet werden, werden die kostenlosen Auszüge in der späteren Auswer-
tung nicht berücksichtigt (vgl. Tab. 2).
Bedingt durch die sehr niedrige Rücklaufquote, vor allem für Baden-Württemberg,
kann von den erhobenen Marktberichten nicht auf die Grundgesamtheit der
Marktberichte der Gutachterausschüsse in Deutschland geschlossen werden.
Dementsprechend zeigt die vorliegende Arbeit eine Zeitpunkterfassung auf Län-
derebene, bei der deutlich darauf hingewiesen werden muss, dass eine Analyse
der zugesendeten Marktberichte erfolgt, ohne dabei Anspruch auf Repräsentativi-
tät zu stellen (vgl. Tab. 2).
8. Grundlagen der Marktberichtsanalyse
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Tab. 2: Rücklaufquote der Marktberichtsanfragen
Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der eigenen Erhebung
8. Grundlagen der Marktberichtsanalyse
61
9. Analyse der Marktberichte
Um bewerten zu können, inwieweit Marktberichte von Gutachterausschüssen zur
Transparenz auf dem Wohnimmobilienmarkt beitragen, wurde ein Kriterienkatalog
aufgestellt, anhand dessen die Qualität der Marktberichte messbar gemacht wer-
den soll. Diese Kriterien werden in einer Auswertungstabelle, für jeden Bericht, auf
Ihr Vorhandensein überprüft. Dadurch soll eine möglichst objektive Analyse der
Marktberichte gewährleistet werden (s. Tab. 3).
9.1 Kriterienkatalog
Die Auswertungstabelle ist als Kreuztabelle angelegt, sodass neben den festgeleg-
ten Auswertungskriterien, die in den einzelnen Blöcken dargestellt sind
(vgl. Tab. 3, Spalte 1), auch die einzelnen Teilmärkte des Wohnimmobilienmarktes
abgefragt werden können (s. Tab. 3, Zeile 1 und 2).
Zunächst sind die durch das BauGB und die ImmoWertV gesetzlich vorgegebenen
Kriterien aufgeführt (vgl. Kapitel 9.2), welche die minimalen Anforderungen an ei-
nen Marktbericht darstellen. Hierbei handelt es sich nicht um gesetzliche Anforde-
rungen an den Inhalt von Marktberichten, sondern um Daten, die von Gutachter-
ausschüssen ermittelt werden müssen, zur Transparenz auf dem Immobilienmarkt
beitragen und deshalb wünschenswerte Inhalte darstellen. Auf Grundlage der aus-
gewählten, besonders relevant erscheinenden Akteure (vgl. Kapitel 10.2), werden
zusätzlich Kriterien eingebunden, die für verschiedene Akteure wichtig, jedoch
nicht vorgeschriebener Inhalt eines Marktberichts sind (vgl. Kapitel 9.3). Da es sehr
viele Akteure auf dem Immobilienmarkt gibt, musste eine begrenzte Auswahl ge-
troffen werden. Dazu gehören der private Akteur, der Makler, der Sachverständige
und der Investor. Die Kriterien des Minimal- und des erweiterten Katalogs, die in
den einzelnen Blöcken der Tabelle dargestellt sind, werden weiter unterteilt, so-
dass eine Gliederung in Oberkriterien und Unterkriterien entsteht. Durch diese wei-
tere Unterteilung wird eine detailliertere Analyse der Berichte gewährleistet.
Zusätzlich zu den Kriterien-Zeilen gibt es Spalten, welche die unterschiedlichen
Teilmärkte für unbebaute und bebaute Grundstücke weiter differenzieren. Somit ist
eine Verknüpfung der Kriterien mit den verschiedenen Teilmärkten gewährleistet.
9. Analyse der Marktberichte
63
In der ersten Spalte (s. Tab. 3, Spalte Allgemein) werden die Angaben vermerkt,
die sich auf keinen bestimmten Teilmarkt beziehen und somit auch nicht zugeord-
net werden können. Danach findet in einem ersten Schritt eine Unterteilung der
Teilmärkte in unbebaute und bebaute Grundstücke statt. Darunter ist jeweils zu
differenzieren. Es gibt undifferenzierte Angaben, sowie Daten zu Grundstücken für
ein- und zweigeschossige Bebauung und zu Grundstücken für mehrgeschossige
Bauweise (s. Tab. 3, Spalte unbebauten Grundstücke). Des Weiteren wird in undif-
ferenzierte und differenzierte Angaben zu Individuellem Wohnungsbau, Mehrfami-
lienhäusern und gemischt genutzten Gebäuden unterteilt (s. Tab. 3, Spalte bebau-
te Grundstücke). Schließlich gibt es noch eine Spalte für den Teilmarkt Eigen-
tumswohnungen.
Die Felder in der Kreuztabelle unterscheiden sich. In jedem Feld kann angegeben
werden, ob eine Angabe vorhanden ist oder nicht, doch nur die grau hinterlegten
Felder stellen Pflichtfelder dar, die nach Maßgabe des BauGB und der ImmoWertV
von Gutachterausschüssen zu ermittelnde Kriterien kennzeichnen. Insgesamt gibt
es 12 Pflichtfelder in der Tabelle. Zusätzlich zu den grauen Feldern gibt es ge-
schwärzte Felder, in denen eine Aussage nicht möglich ist, da es bspw. keine
Sachwertfaktoren für unbebaute Grundstücke gibt.
Mit Hilfe der Auswertungstabellen wird zunächst für jeden einzelnen Marktbericht
allgemein festgestellt, welches Kriterium erfüllt bzw. nicht erfüllt wird. Dies ge-
schieht ohne eine Berücksichtigung der einzelnen Akteure bzw. frei von jeglicher
Gewichtung der einzelnen Blöcke. Für jedes vorhandene Kriterium wird eine „1“ in
das entsprechende Feld eingetragen. Wenn ein Kriterium nicht vorhanden ist, wird
dies durch eine „0“ gekennzeichnet. Auf Grundlage dieser Einträge baut die weite-
re Auswertung der Marktberichte auf. In der anschließenden allgemeinen Gewich-
tung der Kriterien wird eine akteursunabhängige Bewertung vorgenommen, die
daraufhin mit einer akteursbezogenen Gewichtung weiter differenziert wird.
9.2 Minimal Katalog
Die Festlegung des Minimalkatalogs und des erweiterten Katalogs erfolgte anhand
unterschiedlicher Vorgehensweisen. Im Minimalkatalog enthalten sind die Kriteri-
en, die ein Gutachterausschuss aufgrund der entsprechenden gesetzlichen Grund-
9. Analyse der Marktberichte
64
lage mindestens ableiten muss (s. Abb. 13). Sie wurden dem BauGB und der
ImmoWertV entnommen (s. Kapitel 5.2).
Abbildung 13: Darstellung des Minimalkatalogs
Quelle: eigene Darstellung
Bei den Kriterien des Minimalkatalogs ist zu beachten, dass die weitere Untertei-
lung der Kriterien in der Auswertungstabelle für jeden Block sehr ähnlich ist. Zuerst
wird abgefragt, ob das jeweilige Kriterium überhaupt vorhanden ist. Daraufhin wird
untersucht, ob die angegebenen Daten nach weiteren Merkmalen differenziert
werden. In einer weiteren Zeile wird darauf eingegangen, ob das jeweilige Kriteri-
um erklärt wird und ob das Verfahren, mit dem diese ermittelt wurden, offengelegt
ist. Dies soll Personen die mit diesen Begriffen und Verfahren nicht vertraut sind
helfen sich mit der Thematik auseinander zu setzen. Hier ist meist ein Verweis auf
eine gängige Methode ausreichend. Bei den Kriterien Sachwertfaktoren, Umrech-
nungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren wird in einem zusätzlichen Punkt ge-
prüft, ob das Bestimmtheitsmaß angegeben ist. Allen Pflichtkriterien gleich ist de-
ren enorme Bedeutung für die Wertermittlung, was entscheidend für deren Auf-
nahme in die Auswertungstabelle ist.
Bodenrichtwerte
Laut § 193 BauGB gehört es zu der Zuständigkeit der Gutachterausschüsse auf
Grundlage der Kaufpreissammlung Bodenrichtwerte zu ermitteln. Somit handelt es
sich bei Bodenrichtwerten um ein Pflichtkriterium und sie gehören zum Minimalka-
talog. Es wird weiter unterteilt in die Zeilen Erklärung, Verweis und Überblick. In
der Zeile Erklärung soll gekennzeichnet werden, ob die Funktion von Bodenricht-
9. Analyse der Marktberichte
65
werten beschrieben wird. Der Verweis auf eine Bezugsquelle, bei der man Boden-
richtwerte abrufen kann ist besonders für die Bundesländer Nordrhein-Westfalen,
Niedersachsen und Rheinland Pfalz von Bedeutung, da diese eine Internetplatt-
form haben, auf der man Bodenrichtwertdaten abrufen kann. Da für die beiden
genannten Zeilen keine Aussagen bezüglich der Teilmärkte getroffen werden kön-
nen, sind lediglich die Felder in der Spalte Allgemein möglich. Alle anderen Felder
sind geschwärzt. In der Differenzierung Überblick ist es nur möglich die Felder un-
ter dem Teilmarkt unbebaut auszufüllen, da Bodenrichtwerte nur für unbebaute
Grundstücke erstellt werden können. Hier ist es möglich sowohl undifferenzierte,
als auch Angaben zu Grundstücken zu machen die für ein- und zweigeschossige
oder mehrgeschossige Bauweise vorgesehen sind. Diese Angaben sind von Inte-
resse, da sie Angaben über den Preis pro Quadratmeter in der jeweiligen Stadt
geben.
Das Pflichtfeld in diesem Block ist dabei das Feld für den Verweis auf die Boden-
richtwerte, da sie zwar vom Gutachterausschuss abgeleitet werden, jedoch nicht
in Form des Berichtes veröffentlicht werden müssen. Daher reicht ein Verweis auf
die im jeweiligen Bundesland aktuelle Art der Veröffentlichung.
Indexreihen
Die Pflicht der Gutachterausschüsse, Indexreihen aus der Kaufpreissammlung ab-
zuleiten, geht aus § 11 ImmoWertV hervor. Somit gehören die Indexreihen eben-
falls zum Minimalkatalog. Eine weitere Unterteilung dieses Blocks erfolgt in den
Zeilen Vorhanden, Erklärung und Offenlegung des Verfahrens. Da Indexreihen vor-
rangig für unbebaute und bebaute Grundstücke ohne weitere Differenzierungen
vorhanden sein sollen, bietet die Tabelle für jeden Teilmarkt ein Feld zum Ausfül-
len. Ganz allgemeine Angaben sind jedoch nicht möglich, weshalb das erste Feld
der Zeile geschwärzt ist. In der Zeile Erklärung soll gekennzeichnet werden, ob die
Funktion der Indexreihen erklärt ist. Hier ist keine Differenzierung nach Teilmärkten
möglich, weshalb nur das Feld unter der Spalte Allgemein gekennzeichnet werden
kann. Ähnliches gilt für die Zeile Offenlegung des Verfahrens, bei der unter der
Spalte Allgemein markiert wird, ob die Berechnungsformel dargestellt
wird bzw. ein Verweis auf die Ermittlungsgrundlage der Indexreihen erfolgt. Die
Pflichtangaben sind hierbei die Indexreihen zum Teilmarkt unbebaut-
undifferenziert und bebaut-undifferenziert sowie zu den Eigentumswohnungen.
9. Analyse der Marktberichte
66
Liegenschaftszinssätze
Liegenschaftszinssätze, auch Kapitalisierungszinssätze genannt, gehören laut
§ 193 Abs. 6 Nr. 1 zu den für die Wertermittlung erforderlichen Daten. Sie dienen
somit auch der Transparenz auf dem Wohnimmobilienmarkt. Dadurch werden sie
ebenfalls dem Minimalkatalog zugeordnet. Die weitere Unterteilung des Blocks
erfolgt in die oben genannten Unterkriterien. In den Zeilen Vorhanden und differen-
ziert nach weiteren Merkmalen können zu den Teilmärkten bebaut-Individueller
Wohnungsbau, Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Wohnhäuser und Eigen-
tumswohnungen Angaben gemacht werden. Die Unterkriterien Erklärung und Of-
fenlegung des Verfahrens erklären sich wie schon in dem Block für Indexreihen.
Die Pflichtfelder sind dabei die Angaben zum Liegenschaftszinssatz für den Teil-
markt bebaut-Mehrfamilienhaus und bebaut-gemischt genutzte Wohnhäuser, da
Liegenschaftszinssätze meist für Renditeobjekte angegeben werden.
Sachwertfaktoren
Die Sachwertfaktoren, in vielen Berichten auch als Marktanpassungsfaktoren be-
zeichnet sind für alle Bereiche des Teilmarktes bebaut und für Eigentumswohnun-
gen von Relevanz wobei nur die Angabe für den Individuellen Wohnungsbau als
Pflicht gilt.
Umrechnungskoeffizienten
Die auch als Umrechnungsfaktoren bekannten Umrechnungskoeffizienten sind nur
relevant für den Teilmarkt der unbebauten Grundstücke. Angaben sind hier nur in
undifferenzierter Form verpflichtend.
Vergleichsfaktoren
Ertragsfaktor und Gebäudefaktor ergeben zusammen die Vergleichsfaktoren. Ist
nur einer genannt kann das Kriterium schon als erfüllt betrachtet werden. Hier gel-
ten alle Angaben zum Teilmarkt der bebauten Grundstücke als Pflichtkriterien, da
sie für eine korrekte Wertermittlung für jegliche Gebäudeform von großer Bedeu-
tung sind.
9.3 Erweiterter Katalog
Die Kriterien des erweiterten Katalogs ergeben sich aus Literaturrecherchen, die zu
den einzelnen Akteuren und deren Anforderungen an einen Marktbericht durchge-
9. Analyse der Marktberichte
67
führt wurden. Dabei handelt es sich um folgende Akteure: Privatperson, Investor,
Sachverständiger und Makler. Die Kriterien und die Auswertungen sollen sich auf
diese begrenzte Anzahl an Akteuren beziehen, da es eine Vielzahl an Marktteil-
nehmern und -beobachtern auf dem Wohnimmobilienmarkt gibt.
Abbildung 14: Darstellung des erweiterten Katalogs
Quelle: eigene Darstellung
Kauffälle
Obwohl dieses Kriterium den Hauptbestandteil vieler Marktberichte darstellt, ist es
kein im Bundesgesetz festgesetzter Bestandteil eines Berichts. Dies kann jedoch
innerhalb der Verordnungen in den einzelnen Bundesländern variieren. Das Kriteri-
9. Analyse der Marktberichte
68
um ist unterteilt in Angaben zur Anzahl, Anzahl verwertbarer, Kauffallentwicklung,
Geldumsatz, Geldumsatzentwicklung, Flächenumsatz und Flächenumsatzentwick-
lung. Für dieses Kriterium muss innerhalb der Auswertungstabelle keine Schwär-
zung vorgenommen werden, da es zu allen Daten möglich ist sie zu erheben. So-
mit kann zu jedem der innerhalb des Kriteriums genannten Unterkategorien für
jeden Teilmarkt eine Angabe gemacht werden.
Kaufpreise
Das Kriterium der Kaufpreise unterteilt sich in Angaben zur Spanne und zu durch-
schnittlichen Kaufpreisen. Darüber hinaus wird das Oberkriterium unterteilt in die
Unterkategorien, differenziert nach Lage, differenziert nach Ausstattung, differen-
ziert nach Baualter, differenziert nach Größe, differenziert nach weiteren Merkma-
len und Kaufpreisentwicklung. Hierbei bedeutet die Differenzierung am Beispiel
des Unterkriteriums der Lage, dass Angaben nach guter, mittlerer und schlechter
Lage vorgenommen werden. Ausgenommen von Angaben zu Differenzierungen
nach Baualter und Ausstattung auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke
gilt hier die Tabellenstruktur wie bei dem Kriterium der Kauffälle, alle Unterkatego-
rien sind in den jeweiligen Teilmärkten ermittelbar.
Auch hier profitieren alle Akteure von den Angaben, da sie auf deren Grundlage
einen Eindruck über die Höhe der Grundstücks- und Gebäudepreise erhalten. In-
vestoren und Makler haben somit einen Datensatz den sie mit Kaufpreisen aus
anderen Kommunen vergleichen können und Private können sich einen Eindruck
über Kosten verschaffen, die, im Falle eines Grundstücks- oder Hauskaufs, auf sie
zukommen werden.
Mietpreise
Angaben zu Mietpreisen beschränken sich auf den Teilmarkt bebaute Grund-
stücke. Hier muss unterschieden werden, ob es sich um Mehrfamilienhäuser und
gemischt genutzte Objekte handelt, deren Wohnungen auf dem Markt als Miet-
wohnungen angeboten werden, oder ob die Wohnungen als Eigentumswohnungen
am Markt vorhanden sind und dadurch keine Mietangaben mehr liefern. Auch bei
diesem Kriterium wird, wie zuvor bei den Kaufpreisen, weiter kategorisiert in Miet-
preise differenziert nach Lage, Ausstattung, Baualter, Größe und weiteren Merkma-
len sowie die Mietpreisentwicklung und ggf. einen Verweis auf Kommunale Miet-
preisspiegel. Relevant sind diese Angaben, da sie einen Eindruck über die Attrakti-
9. Analyse der Marktberichte
69
vität der Kommune geben. Bei großer Nachfrage steigen die Mieten, was für ein
Positives Image der Stadt spricht.
Wohnen
Für den Teilmarkt der bebauten Grundstücke können Angaben zu den Unterkate-
gorien Wohnflächenbedarf, Wohnungsbestand, Leerstand und Baugenehmigun-
gen/-Fertigstellungen gemacht werden die jeweils noch nach weiteren Merkmalen
differenziert werden können.
Wirtschaftsangaben
Bei den Wirtschaftsangaben geht es im ersten Feld darum, ob generelle Angaben
wie bspw. zur Wirtschaftskraft, dem Einkommen, dem Wirtschaftswachstum, der
Wirtschaftsstruktur, den wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen oder der Ar-
beitsmarktsituation im Stadtgebiet oder der Umgebung gemacht werden. Anhand
dieser Daten kann ein Überblick gewährt werden, in welcher wirtschaftlichen Ver-
fassung sich die Kommune befindet, auf die sich der Bericht bezieht. Das Feld
mehrere Angaben dient dazu anzugeben ob differenziertere Angaben zu einem der
genannten Themen gemacht werden oder mehrere dieser genannt sind.
Bevölkerungsangaben
Unter Bevölkerungsangaben werden Sozioökonomische Angaben zur Bevölker-
ungszahl, -entwicklung, -struktur und zu Wanderungen verstanden. Auch hier wird
in der Tabelle differenziert zwischen einer Angabe zu diesem Themenbereich und
ob mehrere Themen genannt werden oder ein Thema ausdifferenziert wird.
Lage
Bei dem Kriterium der Lage geht es darum ob Definitionen zur Lage des jeweiligen
Standortes gegeben werden. Dies ist wichtig für ortsunkundige Akteure die sich
durch diese Angaben ein besseres Bild machen können. Das Feld wird ausgefüllt,
wenn Definitionen zu den differenzierten Lagen gegeben sind. Es gibt keine gene-
relle Definition von Lage, sodass Definitionen des Lagebegriffs der einzelnen
Kommunen umso wichtiger sind für das Verständnis dieses Kriteriums.
Ausstattung
Die Ausstattung soll im Sinne der Normalherstellungskosten (NHK 2000) angege-
ben werden, bzw. einen Verweis auf diese geben. Da die NHK 2000 allgemein-
gültige Grundlage für Aussagen zur Ausstattung darstellt ist keine weitere Erklär-
9. Analyse der Marktberichte
70
ung erforderlich. Sollte eine andere Grundlage als die NHK 2000 verwendet wor-
den sein, muss diese genannt und erklärt werden.
Bewirtschaftungskosten
Laut § 19 ImmoWertV zählen zu den Bewirtschaftungskosten die Verwaltungs- und
Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten. Sie be-
schreiben die laufenden Kosten und sind wichtig für die Investitionsentscheidung
und Wertermittlung. In der Auswertungstabelle wird eingetragen wenn Angaben zu
den Bewirtschaftungskosten vorhanden sind.
Erschließungskosten
Die Erschließungskosten sind Teil des Gesamtpreises einer Immobilie und für die
Wertermittlung relevant. Sie können von Gemeinde zu Gemeinde variieren. Wie bei
den Kriterien davor gilt auch hier: Sind Angaben zu den Erschließungskosten vor-
handen, wird es im entsprechenden Feld der Tabelle eingetragen.
Ansprechpartner
Der Punkt wird vergeben, sobald im Bericht eine Kontaktperson oder eine Ruf-
nummer angegeben wird unter der ein Mitarbeiter der Geschäftsstelle des Gutach-
terausschusses zu erreichen ist.
Bezugsjahr
Um die Aktualität der Daten kontrollieren zu können, ist es wichtig, dass das Be-
zugsjahr des Berichts angegeben ist. Hierbei geht es nicht vorrangig darum wann
der Bericht veröffentlicht wurde, sondern aus welchen Jahren die verwendeten
Daten stammen.
Aufgabe und Funktion der Gutachterausschüsse
Es ist von Bedeutung, dass die Aufgaben und Funktionen der Gutachterausschüs-
se beschrieben werden, da ein Großteil der Bevölkerung mit dieser Institution nicht
vertraut ist.
Lesbarkeit der Grafiken
Bei der Lesbarkeit der Grafiken kommt es darauf an, dass die Abbildungen und
Tabellen verständlich sind. Fehlende Überschriften, Achsenbeschriftungen oder
eine undeutliche Farbauswahl beeinflussen die Lesbarkeit negativ. Summieren
sich solche Befunde, ist das Kriterium nicht erfüllt. Dies kann tiefgreifende Auswir-
9. Analyse der Marktberichte
71
kungen auf den gesamten Bericht haben, da viele Daten in Grafiken dargestellt
und somit nicht mehr erkennbar sind.
Kosten
Die Kosten eines Berichts sind wesentlich für die Entscheidung zum Kauf eines
Marktberichtes. Ist der Kauf eines Berichtes unerschwinglich, bleiben dem Interes-
senten somit Marktinformationen verwehrt. Um die Entscheidung zu treffen, Diens-
te, wie z.B. Wertermittlungen, zu nutzen, sind die Gebührenangaben hilfreich.
9. Analyse der Marktberichte
72
10. Gewichtung der Kriterien
In diesem Kapitel wird die Gewichtung der Kriterien vorgestellt. Zunächst erfolgt
die Beschreibung der allgemeinen Gewichtung, durch die eine objektive Bewer-
tung der Marktberichte möglich ist. Anschließend werden die Akteursgewichtung,
sowie die Akteursprototypen beschrieben. Durch diese spezielle Gewichtung wer-
den die Marktberichte auf Grundlage der verschiedenen Anforderungen der Ak-
teure bewertet.
10.1 Allgemeine Gewichtung
Die Grundlage der allgemeinen Gewichtung bezieht zum einen die unterschiedlich
hohe Bedeutung der einzelnen Ober- und Unterkriterien ein. Bodenrichtwerte sind
bspw. ein Oberkriterium und deren Erklärung ein Unterkriterium. Zum anderen wird
aber auch die ungleiche Anzahl an möglichen Zellen pro Kriterium mit einbezogen
(vgl. Kapitel 10). Die Gewichtung erfolgt zunächst zeilen- und schlussendlich
blockweise.
Entsprechend der Relevanz der jeweiligen Information werden vier Gewichtungs-
kategorien erarbeitet, die folgendermaßen definiert werden:
10. Gewichtung der Kriterien
74
Der Überblick über Bodenrichtwerte, die Differenzierung nach weiteren Merkmalen
der Liegenschaftszinssätze, sowie die Anzahl der verwertbaren Kauffälle sind
bspw. der Kategorie A zugeordnet. Diese sehr wichtigen Informationen können
ausschließlich vom Gutachterausschuss auf Grundlage der Kaufpreissammlung
gegeben werden und/oder bedürfen einer sehr arbeits- und zeitintensiven Erhe-
bung.
Beispiele für Informationen, die der Kategorie B zugeordnet werden, sind die Geld-
und Flächenumsätze der Kauffälle sowie die Nennung eines Ansprechpartners.
Diese sind zwar wichtig und können ausschließlich vom Gutachterausschuss be-
reitgestellt werden, jedoch erfolgt deren Ermittlung bzw. Angabe mit einem weit-
aus geringeren Aufwand.
Auskünfte über Mietpreise oder über die Bewirtschaftungs- und Erschließungskos-
ten werden nicht von den Gutachterausschüssen erhoben und gehören nicht zu
deren Pflichtaufgaben, allerdings haben diese Angaben einen thematischen Bezug
zum Immobilienmarkt und gehören somit zur Kategorie C.
Sämtliche Begriffserklärungen und ebenso Angaben über die Wirtschafts- und
Bevölkerungsstruktur des jeweiligen Gutachterausschussgebietes können ohne
großen Aufwand aus anderen Quellen, z.B. des Statistischen Bundesamtes, bezo-
gen werden. Da diese Informationen nicht zu den Pflichtaufgaben gehören und
keinen direkten Bezug zum Immobilienmarkt haben, werden sie der Kategorie D
zugeordnet.
Die Gewichtung erfolgte in drei Schritten. Zunächst ist jeder Zeile der Auswer-
tungstabelle (vgl. Tab. 3) eine Bewertungskategorie zugeordnet worden, wodurch
jede Zelle derselben Kategorie gleich gewichtet wird. Das Kriterium Bodenricht-
wert-Überblick wurde bspw. der Kategorie A zugeordnet.
Daraufhin wurde die Anzahl der möglichen, also nicht geschwärzten, Zellen pro
Kriterium ermittelt. Da ein Überblick über Bodenrichtwerte nur für unbebaute
Grundstücke gegeben werden kann, sind bei diesem Kriterium die Felder für be-
baute Grundstücke geschwärzt. Die Spalten Allgemein, unbebaut-undifferenziert,
sowie bebaut-undifferenziert werden mit dem Faktor 0,5 gewichtet bzw. gezählt,
da diese Informationen weniger aussagekräftig und leichter zu ermitteln sind. Die
10. Gewichtung der Kriterien
75
Gewichtung erfolgt damit nicht nur zeilen-, sondern auch spaltenweise. Das Krite-
rium Bodenrichtwert-Überblick hat somit drei mögliche Zellen.
Abschließend wird die Gewichtung der vier Kategorien aufgrund der bereits be-
schriebenen unterschiedlichen Relevanz der Informationen vorgenommen.
Darüber hinaus spielten bei der Punkteaufteilung auch noch die Zellenanzahl der
Kategorien bzw. die Punkte pro Zelle eine wichtige Rolle. Da bspw. die Katego-
rie A die wichtigsten Informationen und gleichzeitig die größte Zellenanzahl ent-
hält, fließt diese Kategorie zu 60% (60 von 100 Punkten) in die Bewertung des je-
weiligen Marktberichtes ein.
Teilt man die 60 Punkte auf 107,5 Zellen auf, so ist jede Zelle der Kategorie A 0,56
Punkte wert. Die ungeraden Zahlen kommen durch die mit dem Faktor 0,5 bewer-
teten undifferenzierten Zellen zu Stande. Dadurch können maximal 1,68 Punkte
auf das Kriterium Bodenrichtwert-Überblick entfallen.
Darüber hinaus gibt es Punktabzüge für nicht aktuelle Marktberichte. Berichte aus
den Jahren 2007 und 2008 wird ein Punkt abgezogen. Zwei Minuspunkte gibt es
für Berichte die älter sind oder in denen das Bezugsjahr nicht ersichtlich ist.
Insgesamt wurden 100 Punkte auf die 4 Kategorien folgendermaßen verteilt:
Abb. 15: Punkteverteilung der Gewichtungskategorien
Quelle: eigene Darstellung
Die allgemeine Gewichtung fließt in die Akteursgewichtung mit ein, die im Folgen-
den erläutert wird.
10.2 Akteursgewichtung
Im Gegensatz zur allgemeinen Gewichtung, welche zeilenweise erfolgt, wird bei
den Akteuren eine zellenweise Gewichtung durchgeführt. Das heißt, dass jedes
Feld in der Auswertungstabelle einen individuellen Bewertungsfaktor hat. Dabei
10. Gewichtung der Kriterien
76
wird, wie es in der allgemeinen Gewichtung geschieht, nicht in vier Gewichtungs-
stufen, sondern lediglich in drei Stufen unterteilt. Der Grund liegt darin, dass eine
zu ausdifferenzierte Bewertung in diesem Fall schwierig wäre. Diese Einteilung
vereinfacht die Zellengewichtung und dient der Übersichtlichkeit.
Die drei Gewichtungsfaktoren werden im Bezug zur Erreichung von Markttranspa-
renz auf dem Wohnimmobilienmarkt folgendermaßen definiert:
Abb. 16: Gewichtungsfaktoren für Akteure
Quelle: Eigene Darstellung
Kriterien, die für den Akteur unbedeutend sind, werden mit „0“ gewichtet. Diese
Kriterien fließen demnach nicht in das Endergebnis ein, da diese Informationen
keinen Mehrwert für den Akteur darstellen und er diese folglich unbeachtet lässt.
Der Faktor „1“ entfällt auf alle Kriterien, die der Akteur verwenden könnte, aber von
untergeordneter Relevanz sind. Dies können ebenfalls Daten sein die nicht ausdif-
ferenziert wurden und einen geringen Informationsgehalt besitzen.
Der Gewichtungsfaktor „2“ wird dann vergeben, wenn das Kriterium für den Akteur
von besonderer Bedeutung ist. Das sind insbesondere Daten, auf die der Akteur
angewiesen ist, um am Marktgeschehen bestmöglich partizipieren zu können.
Je niedriger die Summe der gewichteten Zellen für einen Akteur ausfällt, desto
niedriger ist die zu erreichende Punktzahl.
Im Folgenden werden die für die Gewichtung ausgewählten Akteure beschrieben.
Es wird jeweils ein Prototyp festgelegt, der zu Beginn in einem Steckbrief zusam-
mengefasst und anschließend erläutert wird. Die Festlegung von Prototypen ist
von besonderer Bedeutung, da teilweise große Variationen zwischen und innerhalb
der einzelnen Akteursgruppen vorhanden sind. Dabei werden die Prototypen für
die Projektarbeit genau definiert, um eine transparente Gewichtung realisieren zu
10. Gewichtung der Kriterien
77
können. Diese Abgrenzung wird mit Hilfe der Kritierien Kenntnisstand/Qualifikation,
Handlungsmotive/Ziele, Teilmarkt (Objektbezug), Bezugsraum und Datenzugang
durchgeführt.
Nach der Beschreibung des Prototyps erfolgt die Erläuterung bezüglich der Ge-
wichtung. Im Anhang befindet sich darüber hinaus eine Tabelle, in der die Gewich-
tung für jeden Akteur eingesehen werden kann.
10.2.1 Akteur: Privatperson
Abb. 17: Steckbrief Privatperson
Quelle: Eigene Darstellung
Der private Akteur ist ein Laie auf dem Immobilienmarkt. Bis zum jetzigen Zeit-
punkt hat dieser, bis auf das bestehende Mietverhältnis, keine konkreten Erfah-
rungen auf dem Immobilienmarkt sammeln können. Dieser Prototyp steht vor der
10. Gewichtung der Kriterien
78
Entscheidung, ob er weiterhin eine Wohnung mietet oder ob dieser Wohneigentum
erwirbt. Fällt die Entscheidung zugunsten des Wohneigentums, muss er sich da-
rüber hinaus entschließen, neu zu bauen oder eine gebrauchte Immobilie zu kau-
fen. (vgl. Kühne-Büning et al. 2005: 16)
Über den Bekanntenkreis und via Internet konnte er erste Informationen sammeln,
möchte sich aber aufgrund der Langfristigkeit der Entscheidung und dem immen-
sen Finanzierungsbedarf intensiver mit dem Immobilienmarkt auseinandersetzen.
Dabei kommt für die Wohnimmobilie lediglich eine Selbstnutzung in Betracht. Die-
sem Prototypen ist bekannt, dass die Kommune, in welcher er weiterhin leben
möchte, einen Grundstücksmarktbericht zur Verfügung stellt. Die darin enthaltenen
Informationen zieht er für seine Entscheidung zu Rate.
Für den privaten Akteur sind Erläuterungen und Erklärungen der Fachtermini wich-
tig. Insbesondere ist die Erklärung zu Bodenrichtwerten zu nennen, da ihm die
Bedeutung des Begriffs als möglicher Käufer eines Grundstücks nicht geläufig ist.
Erklärungen zu Bodenrichtwerten werden daher mit der Höchstwertung „2“ ge-
wichtet. Bei den übrigen Fachtermini benötigt er die Erklärung nur, damit er weiß,
dass er diese Daten für seinen Entscheidungsprozess nicht benötigt. Hier wird mit
dem Faktor „1“ gewichtet. Dementsprechend werden die wertermittlungsrelevan-
ten Daten mit „0“ bewertet.
Lediglich Angaben zu Bodenrichtwerten sind für ihn relevant, da diese ihm eine
Übersicht über den Bodenmarkt ermöglichen. Daher werden undifferenzierte An-
gaben mit „1“ gewertet. Eine ausdifferenzierte Form ist aufgrund des höheren In-
formationsgehaltes vorteilhafter, weshalb die betreffenden Zellen mit dem Faktor
„2“ gewichtet werden. Umso wichtiger und daher mit dem Faktor „2“ gewichtet, ist
der Verweis, wo Bodenrichtwerte eingesehen werden können.
Die Geld- und Flächenumsätze sowie die Angaben zu den Kauffällen benötigt die-
ser Akteur nicht und werden folglich mit „0“ gewichtet. Vielmehr interessieren ihn
die Kaufpreise, insbesondere die objektspezifischen durchschnittlichen Kaufpreise
für Wohnbauland mit zulässiger ein- und zweigeschossiger Bauweise, Ein- und
Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, welche daher mit „2“ gewichtet
werden. Mehrfamilienhäuser sind für den erstellten Prototyp nicht von Belang, da
er keine Renditeabsichten verfolgt. Diese Spalte wird mit „0“ gewichtet. Allgemei-
10. Gewichtung der Kriterien
79
ne und undifferenzierte Angaben werden im Abschnitt Kauffälle aufgrund der ge-
ringeren Aussagekraft nur mit „1“ gewichtet.
Anhand der Entwicklungen der Kaufpreise kann der private Akteur abschätzen, ob
der gegenwärtige Zeitpunkt für ein Kauf- oder Bauvorhaben sinnvoll ist. Ist für den
privaten Akteur ein Trend zu fallenden Baupreisen ersichtlich, wird mit der Kauf-
entscheidung möglicherweise abgewartet. Hier wird mit dem Faktor „2“ gewichtet.
Für die Entscheidung, ob ein bestehendes Mietverhältnis weiterhin aufrecht erhal-
ten oder Eigentum erworben wird, sind die Mietpreise von hoher Relevanz und
werden mit „2“ gewichtet. Eine Ausnahme bildet die Differenzierung nach Baualter,
da diese Information für den Mieter nicht so entscheidend ist wie die Wohnungs-
fläche und die Ausstattung. Hier wird mit dem Faktor „1“ gewichtet.
Im Abschnitt Wohnen interessieren den Privaten nur die Angaben zu den Leer-
ständen. Diese Information ist nur deswegen von Belang, da aus dieser abgeleitet
werden kann, welche Lagequalität das favorisierte Gebiet aufweist. Da der Proto-
typ per Definition bereits in der Stadt ansässig ist, sind ihm grobe Angaben zu den
Leerständen bekannt, weswegen diese lediglich mit „1“ gewichtet werden. Anga-
ben zur Bevölkerung werden aus diesem Grund ebenfalls mit dem Faktor „1“ ver-
sehen.
Für den Laien sind Definitionen zu den verwendeten Lage- und Ausstattungskate-
gorien besonders wichtig und werden mit „2“ gewichtet. Genauso wird mit den
Angaben zu Erschließungskosten verfahren, da der Private Rohbauland erwerben
könnte. Im Gegensatz dazu, werden die Bewirtschaftungskosten mit dem Faktor
„1“ gewichtet, da diese Kosten verglichen mit dem gesamten Kapitalaufwand in
einem untergeordneten Verhältnis stehen.
Angaben zum Ansprechpartner werden mit „2“ bewertet, um bei eventuellen Fra-
gen ohne großen Aufwand einen Kontakt herstellen zu können. Als Laie kennt er
auch nicht die Aufgaben und Funktionen des Gutachterausschusses. Da dieses
Wissen jedoch für die weitere Entscheidung irrelevant ist, wird mit „1“ gewichtet.
Die Angaben für Kosten weiterer Leistungen sind aus dem Grund wichtig, da der
Private unter Umständen weitere Dienstleistungen, wie Auskünfte aus der Kauf-
preissammlung oder Gutachten, in Anspruch nehmen möchte.
10. Gewichtung der Kriterien
80
10.2.2 Akteur: Inverstor
Abb. 18: Steckbrief Investor
Quelle: Eigene Darstellung
Der Investor ist ein Experte auf dem Immobilienmarkt. Seine Intention ist es, güns-
tig Immobilien zu erwerben und anschließend Gewinn mit dem Objekt zu erwirt-
schaften. Der festgelegte Prototyp verfolgt die Strategien des Vermietens und des
Weiterverkaufs. Der Prototyp wird vor allem dadurch eingegrenzt, dass er als ein
mittelständisches Unternehmen auf überregionaler Ebene agiert. Aufgrund der
langen Berufserfahrung besitzt er umfangreiche kaufmännische Kenntnisse und
kann den Immobilienmarkt einschätzen. Da er Einzelobjekte kauft, ist es für ihn
wichtig, Immobilien individuell bewerten zu können. Der Prototyp greift dazu auch
auf die gesetzlich definierten Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV zurück. Die
meisten Gewinne erzielt er im Geschosswohnungsbau; er investiert aber auch in
kleinere Wohneinheiten. Marktberichte stellen für Ihn eine wichtige Grundlage dar.
10. Gewichtung der Kriterien
81
Als Fachmann benötigt der Investor keine Erklärungen für Fachtermini, weswegen
diese mit „0“ bewertet werden. Wichtig sind für ihn jedoch die für die Wertermitt-
lung relevanten Daten, welche mit dem Faktor „2“ gewichtet werden. Weitere Aus-
differenzierung der für die Wertermittlung relevanten Daten sind für den Prototyp
hilfreich, aber nicht zwingend erforderlich weil dieser keine amtliche Wertermitt-
lung gemäß ImmoWertV durchführt. Aus diesem Grund erfolgte eine Gewichtung
mit dem Faktor „1“. Eine Investition tätigt er erst dann, wenn die errechnete Rendi-
te ausreichend groß ist.
Ein Überblick über die Bodenrichtwerte hilft dem Investor zur groben Orientierung
auf dem Markt. Anschließend benötigt er jedoch die detaillierteren Werte, weshalb
letzteres mit „1“ gewichtet wird. Auch der Verweis zu Bodenrichtwerten erhält eine
„1“, da der Investor als Experte weiß, wo diese Informationen zu finden sind.
Aufgrund seiner Geschäftsstrategie des Verkaufens und Vermietens, werden bei
der Gewichtung sowohl die Mietpreise als auch die Kaufpreise mit dem Faktor „2“
gewichtet. Auch hier werden die undifferenzierten Angaben leidglich mit „1“ ge-
wichtet.
Für den Investor ist die Marktentwicklung besonders wichtig. Dabei helfen Anga-
ben über die Entwicklung der Anzahl der Kauffälle, sowie die Flächen- und Geld-
umsatzentwicklung. Die nach der genauen Objektart differenzierten Felder werden
hierbei mit „2“ gewichtet, die undifferenzierten mit „1“. Die reinen Umsätze werden
nur mit „1“ gewichtet, da sie ohne Bezug kaum Rückschlüsse zulassen. Angaben
über den Wohnflächenbedarf, Leerstände und die Anzahl der Baugenehmigungen
geben dem Investor zusätzlich Aufschluss über die Marktlage und werden folglich
mit „2“ gewichtet.
Aufgrund der Geschäftsstrategie ist der Investor auch an der Bevölkerungs- und
Wirtschaftsstruktur interessiert, welche mit „2“ gewichtet werden.
(vgl. Brauer 2009: 625) Angaben zum Ansprechpartner werden mit dem Faktor „1“
versehen, da der Investor überregional tätig ist und dieser den zuständigen An-
sprechpartner im Gutachterausschuss nicht zwangsläufig kennt.
10. Gewichtung der Kriterien
82
10.2.3 Akteur: Sachverständiger
Abb. 19: Steckbrief Sachverständiger
Quelle: eigene Darstellung
Der Sachverständige ist ebenfalls ein Experte auf dem Immobilienmarkt. Das Spe-
zialgebiet des Sachverständigen ist die objektspezifische Wertermittlung von Im-
mobilien. Diese schließt nicht nur das Wissen über Materialwerte, Ertragswerte
und Vergleichswerte mit ein, sondern das Wissen über den Werteinfluss rechtli-
cher Festsetzungen im Grundbuch, den Wert der Lage und sonstige wertbeein-
flussende Faktoren. Ferner hat dieser sehr gute Kenntnisse über alle Teilaspekte
des Immobilienmarktes, sowie über die aktuelle örtliche Marktlage. Beim Prototyp
10. Gewichtung der Kriterien
83
wird davon ausgegangen, dass er eine langjährige Berufserfahrung hat und zertifi-
ziert ist.
Immobilienbewertung ist die Einkommensgrundlage des Sachverständigen. Von
ihm wird eine objektive, sachkundige und transparente Verkehrswertermittlung
erwartet (vgl. Floter 2005). Der definierte Prototyp bewertet alle Arten von Wohn-
immobilien. Dies schließt Ein-, Zwei-, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnun-
gen ein. Primär agiert dieser Akteur auf lokaler Ebene, jedoch ist er gelegentlich
auch auf überregionaler Ebene tätig.
Für den Sachverständigen ist es in erster Linie wichtig, dass die Daten in Marktbe-
richten ausdifferenziert vorliegen. Mit undifferenzierten Angaben kann dieser nur
unzureichend arbeiten, da seine berechneten Verkehrswerte präzise und nachvoll-
ziehbar sein müssen (vgl. Floter 2005). Aus diesem Grund werden differenzierte
Angaben bei dem Großteil der Kriterien mit „2“ gewichtet, undifferenzierte hinge-
gen mit „0“. Eine „1“ wird jedoch vergeben, wenn allgemeine Entwicklungen,
z.B. über den Geld- und Flächenumsatz, vorhanden sind.
Für die objektspezifische Bewertung wendet der Sachverständige die Wertermitt-
lungsverfahren der ImmoWertV an. Aus diesem Grund sind alle für die Wertermitt-
lung relevanten Daten für ihn von größter Bedeutung und werden mit dem Faktor
„2“ gewichtet. Erläuterungen zu Fachtermini stellen für ihn, als Experten, keinen
Mehrwert dar und werden dementsprechend mit „0“ gewertet. Die Offenlegung
des Verfahrens ist für ihn jedoch von Bedeutung, da er die Erhebung der Daten
nachvollziehen muss um mögliche Fehler ausschließen zu können.
Die Angabe zu den verwertbaren Kauffällen ist besonders wichtig für den Sachver-
ständigen, da er nur mit diesen Daten zuverlässig arbeiten kann. Sie werden mit
dem Faktor „2“ gewichtet. Differenzierte durchschnittliche Kaufpreise sind für den
Sachverständigen von großer Relevanz und werden mit dem Faktor „2“ versehen.
Diese Werte liefern ihm Anhaltspunkte, anhand derer er seine Berechnungen über-
prüfen kann. Gleich gewichtet werden Angaben zu Mietpreisen, die für die Be-
rechnung von Ertragswerten hilfreich sind. Zur Einschätzung der zukünftigen
Marktlage geben Kriterien wie die Entwicklung des Leerstandes, Baugenehmigun-
gen, sowie Daten zur Bevölkerungs- und Wirtschaftsstruktur Auskunft. Diese Krite-
rien sind für die Wertermittlung nicht primär von Bedeutung und werden mit dem
Faktor „1“ gewichtet.
10. Gewichtung der Kriterien
84
10.2.4 Akteur: Immobilienmakler
Abb. 20: Steckbrief Immobilienmakler
Quelle: eigene Darstellung
Der Makler tritt als Vermittler von Immobilien auf und zählt ebenfalls zu den Exper-
ten. Dabei vermittelt er sowohl Objekte auf dem Eigentumsmarkt als auch auf dem
Mietmarkt. (vgl. Schulte 2008: 196)
In erster Linie vermittelt der Prototyp Wohnimmobilien, vornehmlich Ein- und Zwei-
familienhäuser, Eigentumswohnungen aber auch Mehrfamilienhäuser. Die Vermitt-
lung von Mietimmobilien sowie unbebauten Grundstücken machen nur einen ge-
ringfügigen Teil seines Geschäftes aus. Bei der Vermittlung verfolgt der Makler die
Intention möglichst hohe Preise zu erzielen, da seine Provision an diese gebunden
10. Gewichtung der Kriterien
85
ist. Der Makler agiert ausschließlich auf dem lokalen Markt und besitzt dement-
sprechend eine äußerst gute Kenntnis über das dortige Marktgeschehen.
Er bewertet Immobilien sowohl mit Hilfe von Verkehrswertermittlung, die jedoch
nicht so umfangreich ausfallen, wie dies beim Investor, sowie beim Sachverstän-
digen der Fall ist. Ferner benutzt er sein subjektives Empfinden welches er sich
durch seine langjährige Berufspraxis angeeignet hat. Neben Immobilienportalen,
einer eigenen Maklersoftware und seiner Erfahrung nutzt der Makler Grund-
stücksmarktberichte um das Marktgeschehen zu beobachten.
Da der Makler nicht so umfangreiche und genaue Verkehrswertermittlung erstellt,
sind die für die Wertermittlung relevanten Daten mäßig relevant. Daher werden
diese Angaben nur mit dem Faktor „1“ gewichtet. Durch die geringfügige Bedeu-
tung dieser Daten hat er ein marginales Interesse an der Offenlegung des Verfah-
rens und dem Bestimmtheitsmaß, welche jeweils mit „0“ gewertet werden. Genau
wie der Sachverständige und Investor benötigt er keine Erklärungen für Fachtermi-
ni. Die Indexreihen können für den Makler interessant sein, da sie die Preisent-
wicklung widerspiegeln und werden mit „1“ gewichtet. Besonders die Angaben im
Block Kauffälle interessieren den Makler, da er so die Aktivität auf dem Markt ab-
leiten kann. Alle Felder in diesem Block werden, abgesehen von der allgemeinen
und den undifferenzierten Spalten, mit „2“ gewichtet. Genauso verhält es sich mit
der Gewichtung im Block Kaufpreise. Die durchschnittlichen Kaufpreise für die
einzelnen Objektarten geben dem Makler, insbesondere bei guter Differenzierung,
Werte vor, an denen er seine eigenen subjektiven Empfindungen überprüfen kann,
bzw. die er als Basis für seine Schätzungen verwenden kann. Da die Vermittlung
von Mietobjekten für den Prototypen weniger bedeutsam ist, werden alle Angaben
zu Mieten nur mit „1“ gewichtet. Im Block Wohnen interessieren ihn allenfalls die
Angaben zu den Leerständen, die Rückschlüsse auf die aktuelle Marktlage ermög-
lichen. Da er diese Informationen durch seine örtliche Kenntnis erfährt, wird hier
auch nur mit dem Faktor „1“ gewichtet.
Angaben zur Bevölkerungs- und Wirtschaftsstruktur sind für den Makler von un-
tergeordneter Bedeutung, da er vermittelt und nicht investiert. Definitionen zu den
Lagen- und Ausstattungskategorien werden mit „1“ gewichtet, da der Makler sel-
ber ein Gefühl dafür entwickelt hat.
10. Gewichtung der Kriterien
86
10.2.5 Übersicht der Akteursgewichtung
In der folgenden Tabelle 5 wird die Auswirkung der jeweiligen Gewichtung auf die
verschiedenen Akteure dargestellt. Der Übersicht halber wird die Relevanz für ein-
zelne Blöcke, bzw. für mehrere Blöcke zusammengefasst, dargestellt. Die Aus-
nahme bildet das Kriterium Erklärung, welches ein Bestandteil einzelner Blöcke ist,
aber an dieser Stelle nicht in der Gewichtung für den jeweiligen Block einfließt.
Aufgrund der ausschließlichen Relevanz der Erklärungen für den privaten Akteur
wird dieses gesondert behandelt.
In das Schaubild fließt die allgemeine Gewichtung nicht mit ein. Sie bezieht sich
daher lediglich auf die Akteursgewichtung. Bei den Werten handelt es sich jeweils
um die Durchschnittswerte. Zur Interpretation der Ergebnisse ist es wichtig, sich
die Kriterien der Tabelle vor Augen zu halten. Nur so ist verständlich, dass z.B. für
den Sachverständigen die Angaben zu den Bodenrichtwerten kaum Relevanz ha-
ben. Wie bereits erwähnt benötigt er die genauen Bodenrichtwerte, die in der
Kriterientabelle nicht abgefragt werden.
Tab. 5: Übersicht Akteursgewichtung
Quelle: eigene Darstellung
10. Gewichtung der Kriterien
87
11. Auswertung der Marktberichte
Im folgenden Kapitel werden die Auswertungen der gesammelten Marktberichte
beschrieben und erläutert. Aufgrund der teilweise geringen Rücklaufquote in eini-
gen Bundesländern (vgl. Kapitel 8.3) ist die Repräsentativität der Aussagen nicht
immer gegeben.
Abb. 21: Überblick zugesandter Marktberichte
Quelle: eigene Darstellung
Insgesamt wurden von den Gutachterausschüssen 258 Marktberichte zur Verfü-
gung gestellt (s. Abb. 21). Bei sieben Berichten handelt es sich um Landesmarkt-
berichte von Oberen Gutachterausschüssen. Darüber hinaus wurde der Immobi-
lienmarktbericht Deutschland 2009 zur Auswertung bereitgestellt. Nach eingehen-
der Auswertung aller Marktberichte wurden 26 Marktberichte aus der für die Ran-
kings herangezogenen Grundmenge ausgeschlossen. Dies ist darin begründet,
dass es sich bei einigen dieser Berichte um Auszüge bzw. Teilberichte handelt.
Teilweise wurden lediglich lose Blattsammlungen mit knappen Informationen zu
Bodenrichtwerten oder Kaufpreisen übersandt; in einem Fall handelte es sich um
einen anonymisierten Auszug aus der Kaufpreissammlung. All diese Berichte wur-
den demnach aus Gründen der Unvollständigkeit bzw. aufgrund datenschutzrecht-
11. Auswertung der Marktberichte
88
licher Bestimmungen nicht in die Grundmenge der ausgewerteten Berichte über-
nommen. Folglich liegen den Ergebnissen der einzelnen Auswertungen die ver-
bleibenden 224 ausgewerteten Berichte zugrunde. Sowohl für die Marktberichte
der Oberen Gutachterausschüsse als auch für den Immobilienmarktbericht
Deutschland 2009 wurde eine separate Auswertung vorgenommen. Alle
akteursabhängigen Auswertungen beziehen sich auf die Auswahl der Akteure, die
dieser Arbeit zugrunde liegen. Die jeweils vollständigen Rankings und Auswer-
tungstabellen können dem Anhang entnommen werden.
11.1 Häufigkeit der Kriterien
Die einzelnen Kriterien werden in der späteren Analyse gewichtet. Weiterhin ist es
wichtig, wie häufig einzelne Angaben in den Marktberichten zu finden sind, bspw.
wie häufig durchschnittliche Kaufpreise für den Individuellen Wohnungsbau vor-
handen sind. Dies ermöglicht Rückschlüsse darauf, welche Informationen bereits
in einer hohen Anzahl von Marktberichten und damit in dem Untersuchungsgebiet
fast flächendeckend verfügbar sind. Ferner lassen sich die Informationen herausfil-
tern, die selten verfügbar sind und damit die Bereiche identifizieren in denen noch
Nachholbedarf besteht. In die Untersuchung werden alle 232 Marktberichte, inklu-
sive der Landesmarktberichte und dem Immobilienmarktbericht Deutschland 2009,
einbezogen.
Es handelt sich bei den Kriterien um einen sehr umfangreichen Katalog. Daher gibt
es einige Kriterien die sehr selten vorhanden sind. Auffällig ist allerdings, dass es
nur 15 Kriterien gibt, die sich in mindestens 75% der Marktberichte wiederfinden.
Demgegenüber stehen 26 Kriterien, die in keinem Bericht vorhanden sind. Am
häufigsten erscheinen die Formalien Bezugsjahr und Ansprechpartner, die jeweils
in 93% bzw. 94% der Berichte genannt werden. In 91% werden Aufgaben und
Funktionen der Gutachterausschüsse zusätzlich erklärt (vgl. Abb. 22).
11. Auswertung der Marktberichte
89
Abb. 22: Am häufigsten erfüllte Kriterien
Quelle: eigene Darstellung
Wie aus Abb. 22 ersichtlich ist, werden bei den wertermittlungsrelevanten Daten
für Bodenrichtwerte die höchsten Werte erreicht. In 83% der Berichte werden die-
se erklärt und in 83% gibt es einen Verweis, wo sie bezogen werden können. Hier
ist eine große Einheitlichkeit innerhalb der untersuchten Berichte festzustellen. Bei
den Überblicken über Bodenrichtwerte gibt es eine solche hohe Einheitlichkeit
nicht. Weiterhin gibt es bei den Liegenschaftszinssätzen und Sachwertfaktoren für
den Individuellen Wohnungsbau Werte von über 60%. Wenn die Kriterien genannt
werden, gibt es ungefähr in der Hälfte der Fälle eine weitere Ausdifferenzierung.
Die restlichen wertermittlungsrelevanten Daten werden seltener genannt. Indexrei-
hen für unbebaute Grundstücke sind noch in 41% der Marktberichte in undifferen-
zierter Form und in 39% für Grundstücke für ein- bis zweigeschossige Bauweise
vorhanden. Sachwertfaktoren und Indexreihen für Mehrfamilienhäuser sowie ge-
mischt genutzte Häuser sind dagegen nicht einmal in 5% genannt. Erklärungen
und Offenlegungen der Verfahren befinden sich jeweils in den Bereichen, welche
11. Auswertung der Marktberichte
90
die zugehörigen Daten erreichen. Es lässt sich daher vermuten, dass wertermitt-
lungsrelevante Daten in der Regel erklärt werden, wenn sie in Marktberichten auf-
geführt werden. (vgl. Tab. 6)
Tab. 6: Häufigkeitsverteilung der wertermittlungsrelevanten Daten
Legende: bis 10% bis 20% bis 40% bis 60% über 60%
Quelle: eigene Darstellung
Die Kriterien im Block Kauffälle werden häufiger erfüllt als die wertermittlungsrele-
vanten Daten. Vor allem in der Kategorie Allgemein werden Werte im Bereich 45-
92% erreicht. Auffällig ist, dass die Anzahl der verwertbaren Kauffälle und die Ent-
wicklung der gehandelten Fläche in allen Teilmärkten seltener vertreten sind als die
restlichen Werte. Anzumerken ist, dass in den Berichten nicht immer erkennbar ist,
ob es sich bei allgemein angegebenen Kauffällen auch um verwertbare handelt
oder nicht. Die Kriterien der differenzierten-unbebauten Grundstücke sowie der
gemischten Wohnhäuser werden im Schnitt nur in 27% der Berichte erfüllt. Die
Angaben zu undifferenzierten- (un-) bebauten Grundstücken, Individuellen Woh-
nungsbau, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen werden dagegen im
Schnitt zu 60% erfüllt. (vgl. Tab. 7)
11. Auswertung der Marktberichte
91
Tab. 7: Häufigkeitsverteilung der Kauffälle
Legende: bis 10% bis 20% bis 40% bis 60% über 60%
Quelle: eigene Darstellung
Für die Kaufpreise lässt sich feststellen, dass die undifferenzierten Angaben zu
bebauten Grundstücken sowie allgemeine Angaben maximal in 6% der Marktbe-
richte aufgeführt werden. Ebenfalls selten sind Daten zu gemischt genutzten
Wohnhäusern. Am häufigsten sind Daten zum Individuellen Wohnungsbau und
Eigentumswohnungen vorhanden. Tendenziell werden eher durchschnittliche
Kaufpreise genannt als Preisspannen. Insgesamt findet eine Differenzierung der
Kaufpreise nach Baualter und einem weiteren Kriterium statt. Eine Differenzierung
nach Ausstattung gab es dagegen fast nie. Angesichts der niedrigen Werte von
maximal 5% ist die Definition der Ausstattung mit 29% sehr hoch. Da es im Be-
reich der Mietpreise ähnlich viele Ausdifferenzierungen nach Ausstattung gibt, lässt
sich festhalten, dass die zugrundeliegende Ausstattung immer definiert ist
(vgl. Tab. 8).
Tab. 8: Häufigkeitsverteilung der Kaufpreise
Legende: bis 10% bis 20% bis 40% bis 60% über 60%
Quelle: eigene Darstellung
11. Auswertung der Marktberichte
92
Tab. 9 zeigt, dass Mieten nur in wenigen Berichten angegeben werden. In der Re-
gel gibt es keine Unterteilung in Teilmärkte sondern nur allgemeine Angaben.
Durchschnitte und Spannen halten sich die Waage. Differenziert wird nach
Baualter und Größe der Wohnung. In der Regel übernehmen Gutachterausschüsse
aus Mietspiegeln die Werte für den Marktbericht - so ist in 26% der Berichte ein
Verweis auf Mietspiegel oder ähnliche Erhebungen genannt.
Unter der Kategorie Wohnen sind die meisten Kriterien vorhanden, die nicht er-
reicht werden. In 18% der Berichte gibt es allgemeine Angaben zum Wohnungs-
bestand und in 23% zu Baugenehmigungen oder Baufertigstellungen. Beides wird
in den meisten Fällen konkretisiert. Die restlichen Kriterien und Ausdifferenzierun-
gen sind häufig in weniger als 5% der Berichte angegeben (vgl. Tab. 9).
Angaben zu Bevölkerung und Wirtschaft sind mit 84%, bzw. 58% häufig in Markt-
berichten zu finden. In den meisten Fällen gibt es hierzu auch noch mindestens
eine weitere Angabe. Bewirtschaftungskosten sind in 10%, Erschließungskosten in
7% der Berichte aufgeführt (vgl. Tab. 9).
Tab. 9: Häufigkeitsverteilung der sonstigen Angaben
Legende: bis 10% bis 20% bis 40% bis 60% über 60%
Quelle: eigene Darstellung
11. Auswertung der Marktberichte
93
11.2 Gesamtranking
Zweck des Gesamtranking ist es, die Ergebnisse kompakt in einen Zusammen-
hang zu stellen. Daneben wird auf die erreichte Prozentzahl der entsprechenden
Positionen geachtet, die weitere Aussagen über die Struktur der Rankings zulas-
sen und Hinweise zur Qualität der Berichte geben. Somit ist durch dieses Ranking
die Basis für weitere Auswertungen gegeben.
Der hier vorgestellte Teil stellt die Analyse der Gesamtauswertung dar, die sowohl
für die einzelnen Akteure als auch akteursunabhängig vorgenommen wird. Beson-
deres Interesse wird in den fünf Rankings den Kommunen der jeweils ersten und
letzten 20 Positionen gewidmet, sowie der Anzahl an Geschäftsstellen der Gutach-
terausschüsse die Berichte zur Verfügung gestellt haben in einem Bundeslandver-
gleich. Die Bundesländer, die einen oder mehrere Berichte zugestellt haben sind
mit der Anzahl der zur Verfügung gestellten Berichte aufgelistet. In zwei weiteren
Spalten wird angegeben, wie viele Berichte dieses Bundeslandes unter den 20
Berichten der höchsten und der niedrigsten Wertung vorkommen. Dies soll dazu
dienen einen Überblick sowohl in den einzelnen Tabellen zu gewinnen, jedoch
auch Aussagen zum Gesamtranking treffen zu können.
Nordrhein-Westfalen spielt mit 69 zugestellten Berichten eine besondere Rolle für
die Auswertung, da es wesentlich mehr Marktberichte zugestellt hat als andere
Bundesländer. Die Auswertungen erreichen in Ihren Prozentangaben maximal
Werte im 50%-Bereich. Diese verhältnismäßig geringe Prozentzahl ergibt sich da-
raus, dass neben den Pflichtkriterien aus dem Minimalkatalog, weitere Kriterien in
die Auswertungstabelle eingeflossen sind. Die allgemeine Gewichtung bezieht die
unterschiedlich hohe Bedeutung der einzelnen Ober- und Unterkriterien ein. Da es
sich dabei um Kriterien handelt, die nicht gesetzlich vorgegeben sind, ist nicht vo-
rauszusetzen, dass sie in jedem Marktbericht vollständig vorhanden sind, was er-
klärt, dass das beste Ergebnis bei nur 57% liegt.
11.2.1 Akteursunabhängiges Ranking
Die Kommunen, deren Berichte sich im Gesamtranking als hervorragend darstel-
len, sind an erster bis vierter Stelle aus Nordrhein-Westfalen und setzen sich mit
Ergebnissen von 49-53% deutlich von den folgenden Berichten ab. Es ist ersicht-
lich, dass allein auf den ersten 20 Rängen ein deutlicher Verlust an Qualität zu ver-
11. Auswertung der Marktberichte
94
zeichnen ist, was sich an der stark abfallenden Prozentzahl der Ergebnisse able-
sen lässt. Während die ersten Positionen Werte zwischen 50% und 53% errei-
chen, sind es auf Position 20 nur noch 37%.
Tab. 10: Akteursunabhängiges Ranking – Berichte höchster Wertung
Quelle: eigene Darstellung
11. Auswertung der Marktberichte
95
Tab. 11: Akteursunabhängiges Ranking – Berichte niedrigster Wertung
Quelle: eigene Darstellung
Mit Blick auf die letzten 20 Positionen ist festzustellen, dass diese Berichte mit
einem Ergebnis von nur noch 3-13% nicht mit den ersten Rängen vergleichbar
sind. Selbst in der allgemeinen Auswertung, in der die Interessen bestimmter Ak-
teure keine Rolle spielen, bieten diese Berichte wenige Informationen. Die Zahl der
Berichte, die keine 10% erreichen, liegt bei 12.
Wie aus der unten abgebildeten Tabelle „Bundesländervergleich der höchsten und
der niedrigsten Wertung“ (Tab. 12) erkenntlich wird, sind acht Berichte aus
Nordrhein-Westfalen unter den ersten zwanzig Positionen des
akteursunabhängigen Rankings vertreten. Dies ist bei einer Gesamtzahl von
224 ausgewerteten Berichten ein nennenswertes Ergebnis, zumal es auf den letz-
ten 20 Positionen nicht auftaucht. Auffällig ist, dass Berichte aus manchen Bun-
desländern wie bspw. Hessen in diesem Ranking weder in den ersten noch in den
letzten Positionen eine Rolle spielen, sondern sich über die mittleren Ränge vertei-
len.
11. Auswertung der Marktberichte
96
Tab. 12: Bundesländervergleich der höchsten und niedrigsten Wertung
(akteursunabhängig)
Quelle: eigene Darstellung
11.2.2 Privatpersonbezogenes Ranking
Vergleicht man das Ranking der Berichte für den privaten Akteur, so ist eine mini-
male Verbesserung der Ergebnisse zu erkennen. Mit 42-56% liegen sie 3% höher
als der Bericht auf Position 1 und 5% besser als Platz 20 des
akteursunabhängigen Ranking (vgl. Tab 13). Ausgehend von den Anforderungen
die eine Privatperson an einen Bericht stellt, tragen diese Berichte zu einer gering-
fügig höheren Transparenz bei als es die Berichte in einer allgemeinen Auswertung
leisten. Dies ist aber auf die Unkenntnis der Privatpersonen zu den einzelnen Da-
ten und deren Funktion zurückzuführen (s. Kapitel 10.2), die durch derartige Be-
richte verbessert werden kann.
11. Auswertung der Marktberichte
97
Tab. 13: Privatpersonbezogenes Ranking – Berichte höchster Wertung
Quelle: eigene Darstellung
Ähnlich wie die Erkenntnisse zu den ersten, gilt auch bei den letzten Positionen,
dass diese minimal über denen der jeweils 205. und 224. Position der
akteursunabhängigen Auswertung liegen. Dennoch sind die Ergebnisse bei nur 4-
16%. Auch die Berichte, die ein Ergebnis von unter 10% erreichen, sind mit sieben
Berichten weniger vertreten als in der allgemeinen Auswertung (vgl. Tab 14).
11. Auswertung der Marktberichte
98
Tab. 14: Privatpersonbezogenes Ranking – Berichte niedrigster Wertung
Quelle: eigene Darstellung
Die Tabelle zeigt bei der Auswertung des Gesamtranking für den privaten Akteur
eine Überzahl der Berichte aus Nordrhein-Westfalen unter den Positionen 1 bis 20.
In diesem Falle allerdings dicht gefolgt von Brandenburg. Dahinter sind Nieder-
sachsen, Mecklenburg-Vorpommern und schließlich, mit jeweils einem Bericht,
Baden-Württemberg, Hessen, Schleswig-Holstein und Sachsen vertreten
(vgl. Tab. 15).
Bei den Berichten, die eine Bewertung zwischen 4% bis maximal 16% erreicht
haben, ist Baden-Württemberg wieder in den unteren Plätzen am häufigsten ver-
treten. Lediglich vier weitere Berichte aus Bayern, Brandenburg und Sachsen flie-
ßen noch in diese Positionen des Ranking mit ein (vgl. Tab 15).
11. Auswertung der Marktberichte
99
Tab. 15: Bundesländervergleich der höchsten und niedrigsten Wertung (Privatperson)
Quelle: eigene Darstellung
11.2.3 Investorbezogenes Ranking
Tab. 16: Investorbezogenes Ranking – Berichte höchster Wertung
Quelle: eigene Darstellung
11. Auswertung der Marktberichte
100
Tab. 17: Investorbezogenes Ranking – Berichte niedrigster Wertung
Quelle: eigene Darstellung
Mit 7 Berichten ist Nordrhein-Westfalen auch im Investor-Ranking am häufigsten
innerhalb der 20 Plätze bester Wertung, jedoch nicht mehr ganz so deutlich wie in
den Auswertungen zuvor. Mit 3 Berichten ist Schleswig-Holstein am zweithäufigs-
ten vertreten. Auffällig ist hier, dass Baden-Württemberg mit zwei Berichten vertre-
ten ist. Auf den Positionen niedrigster Wertung ergeben sich keine großen Diffe-
renzen zu den Rankings der anderen Akteure. Anhand von Tab. 18 ist zu erkennen,
dass die Qualität der Berichte aus Baden-Württemberg stark variiert, da sie weit
gestreut sowohl Plätze mit den jeweils 20 höchsten und niedrigsten Wertungen
belegen.
11. Auswertung der Marktberichte
101
Tab. 18: Bundesländervergleich der höchsten und niedrigsten Wertung (Investor)
Tab. 18: Bundesländervergleich der höchsten und niedrigsten Wertung (Investor)
Quelle: eigene Darstellung
11.2.4 Sachverständigenbezogenes Ranking
Tab. 19: Sachverständigenbezogenes Ranking – Berichte höchster Wertung
Quelle: eigene Darstellung
11. Auswertung der Marktberichte
102
Tab. 20: Sachverständigenbezogenes Ranking – Berichte niedrigster Wertung
Quelle: eigene Darstellung
Bei der Betrachtung der vorderen Positionen des Sachverständigen-Ranking fällt
auf, dass die Region Hannover auf Platz 2 positioniert ist. Somit steht in diesem
Ranking zum ersten Mal ein Bericht unter den besten Berichten, der nicht aus
Nordrhein-Westfalen stammt. (vgl. Tab. 19)
11. Auswertung der Marktberichte
103
Tab. 21: Bundesländervergleich der höchsten und niedrigsten Wertung (Sachver-
ständiger)
Quelle: eigene Darstellung
Wie bei den vorrangegangenen Auswertungen liegt auch bei der Auswertung der
Tabellen für den Sachverständigen Nordrhein-Westfalen auf den besten Plätzen.
Beachtlich ist daneben der Anteil an guten Berichten des Landes Niedersachsen,
welches mit fünf Berichten vertreten ist. Auch die Streuung der Berichte aus Ba-
den-Württemberg und Bayern über das gesamte Ranking ist in diesen Tabellen
nochmals zu erkennen (vgl. Tab. 21).
11. Auswertung der Marktberichte
104
11.2.5 Immobilienmaklerbezogenes Ranking
Tab. 22: Immobilienmaklerbezogenes Ranking – Berichte höchster Wertung
Quelle: eigene Darstellung
Die Auswertung der Berichte nach der Wertung des Maklers ergibt keine relevan-
ten Abweichungen von den Ergebnissen aus den Tabellen der anderen Akteure.
Somit ist Nordrhein-Westfalen auf den Positionen bester Wertung erneut dominant
vertreten. Länder wie Baden-Württemberg und Bayern sind wieder mit Berichten
unterschiedlicher Qualität vertreten.
11. Auswertung der Marktberichte
105
Tab. 23: Immobilienmaklerbezogenes Ranking – Berichte niedrigster Wertung
Quelle: eigene Darstellung
Innerhalb der ersten 20 Plätze des Makler-Ranking sind insgesamt acht Länder
vertreten. Mit neun Berichten ist Nordrhein-Westfalen am häufigsten vertreten. Die
letzten Plätze des Ranking werden von Berichten aus vier Bundesländern belegt.
Baden-Württemberg dominiert die letzten Positionen mit sechs Berichten. Gefolgt
werden sie, wie auch in den Auswertungen der anderen Akteure, von Bayern,
Brandenburg und Sachsen.
11. Auswertung der Marktberichte
106
Tab. 24: Bundesländervergleich der höchsten und niedrigsten Wertung (Immobilien-
makler)
Quelle: eigene Darstellung
Resümierend ist zu sagen, dass Nordrhein-Westfalen ausnahmslos in den Auswer-
tungen der höchsten Wertungen vertreten ist. Dies ist vor allem darauf zurückzu-
führen, dass diese aufgrund der Verordnungen des Bundeslandes (vgl. Kapitel 6)
eine identische Struktur aufweisen. Auf der anderen Seite ist festzustellen, dass
die letzten 20 Plätze jeweils von Baden-Württemberg angeführt werden. Neben
Städten wie Wuppertal und Hagen aus Nordrhein-Westfalen fällt auf, dass Hanno-
ver in jeder der Auswertungen eine Position unter den besten 10 Bewertungen
erreicht hat.
Die Tabelle bietet noch zahlreiche Möglichkeiten weitere Auswertungen vorzu-
nehmen. Die Korrelation der Ergebnisse mit der Ursprungskommune oder die Ab-
hängigkeit der Qualität der Berichte auf die Zuständigkeitsbereiche der Gutachter-
ausschüsse sind nur zwei Beispiele für die weitere Verwendung der Tabelle, die im
Rahmen der Arbeit jedoch nicht mehr realisiert werden konnten.
11.3 Index des Gesamtranking
Der Kriterienkatalog ist sehr umfangreich, um eine Vielzahl möglicher sinnvoller
Angaben in Marktberichten identifizieren zu können. Folglich sind die erreichten
Punktzahlen relativ gering. Der Bericht über die Stadt Wuppertal erreicht als bester
Bericht im akteursunabhängigen Ranking gerade einmal 53% der möglichen Punk-
11. Auswertung der Marktberichte
107
te. Um diesem Fakt Rechnung zu tragen und die Berichte besser vergleichbar zu
machen, wird ein Index gebildet. Hierbei werden alle Berichte an dem Bericht ge-
messen, der die höchste Punktzahl erreicht hat. Im Falle des akteursunabhängigen
Ranking ist dies der Bericht über die Stadt Wuppertal mit 53,16 Punkten. Der Be-
richt des Gutachterausschusses Hagen hat dagegen nur 51,05 Punkte erreicht,
also 96% der Punkte die der Wuppertaler Bericht erreicht hat.
Die Berichte werden im Folgenden in vier Klassen aufgeteilt. Die Klasse 1 beinhal-
tet alle Berichte, die unter 25% liegen. In Klasse 2 fallen alle Berichte, die mindes-
tens 25% aber weniger als 50% des besten Berichtes erreichen. Der Klasse 3
werden die Berichte zugeordnet, die zumindest die Hälfte der Punkte des besten
Berichts erreichen, aber weniger als 75%. Schlussendlich sind alle Berichte mit
mindestens 75% des besten Berichts in Klasse 4. Anhand der Anzahl der Berichte
Kategorie lässt sich erkennen, wo besonders viele Berichte ähnlich gute Ergebnis-
se erzielen.
Abb. 23: Index des akteursunabhängigen Ranking
Klasse bis 25% 25% bis 50% 50% bis 75% über 75% Anzahl Berichte 20 95 95 14
Quelle: eigene Darstellung
Bei der akteursunabhängigen Bewertung erreicht der Marktbericht für Wuppertal
mit 53,16 Punkten die höchste Punktzahl. Insgesamt wären 100,27 Punkte mög-
lich gewesen. 14 Berichte erreichen 75% dieses Wertes. 109 Berichte erreichen
11. Auswertung der Marktberichte
108
mindestens 50%. 115 Berichte werden demnach mit weniger als der Hälfte der
Punkte bewertet. Auf den ersten neun Positionen lassen sich verhältnismäßig gro-
ße Sprünge erkennen, danach sind die Unterschiede zwischen den Berichten, die
im Ranking nah bei einander stehen nicht mehr groß (vgl. Abb. 23). Es ist festzu-
halten, dass nicht nur die Gesamtwerte verhältnismäßig niedrig sind, sondern dass
auch, gemessen an den möglichen Punkten, keine hohen Werte erreicht werden.
Im Weiteren wird geprüft, ob für die einzelnen Akteurswertungen bessere Werte
erreicht werden.
Abb. 24: Index des privatpersonenbezogenen Ranking
Klasse bis 25% 25% bis 50% 50% bis 75% über 75% Anzahl Berichte 12 77 114 21
Quelle: eigene Darstellung
Für den Akteur Privatperson ist der höchste Wert beim Marktbericht für die Stadt
Hagen erreicht worden und beträgt 31,64 von 56,16 möglichen Punkten. Im Ver-
gleich zu diesem, erreichen immerhin 21 Berichte die erste Kategorie bis 75% und
über die Hälfte der Berichte mindestens 50% der Punkte. Gerade einmal 12 Be-
richte haben einen Wert der 25% unter dem Maximalwert liegt. (vgl. Abb. 24) Es
wird deutlich, dass die Ergebnisse insgesamt näher beieinander liegen. Allerdings
lässt sich auch hier feststellen, dass die besten 3 Berichte sich deutlich von den
restlichen Berichten abheben (vgl. Abb. 24). Daher besteht noch Potential zur Ver-
besserung der Markttransparenz für diesen Akteur.
11. Auswertung der Marktberichte
109
Abb. 25: Index des immobilienmaklerbezogenen Ranking
Klasse bis 25% 25% bis 50% 50% bis 75% über 75% Anzahl Berichte 26 96 85 17
Quelle: Eigene Darstellung
Bei der Wertung für den Akteur Makler zeigt sich eine größere Differenz. Die Be-
richte über die Städte Wuppertal und Witten erreichen jeweils einen Wert von
knapp 76 von 133 möglichen Punkten. Mit 97% der Punkte des Wuppertaler Be-
richts liegt der Bericht über die Stadt Münster noch innerhalb dieses Bereichs. Zu
dem Hagener Bericht auf Platz 4 existiert bereits ein Sprung von 8% auf 89%. Erst
ab Platz 7 lassen die Sprünge zwischen den Plätzen nach und die Punktzahl
nimmt relativ gleichmäßig ab (vgl. Abb. 25). So kommt es, dass gerade einmal
102 Berichte innerhalb von 50% des höchsten Wertes liegen.
11. Auswertung der Marktberichte
110
Abb. 26: Index des investorbezogenen Ranking
Klasse bis 25% 25% bis 50% 50% bis 75% über 75% Anzahl Berichte 30 91 91 12
Quelle: eigene Darstellung
Noch ungleichmäßiger sind die Werte in der Investoren-Wertung. Erst ab dem
zwölften Platz lässt sich eine relativ gleichmäßige Entwicklung der Punktzahl be-
obachten (vgl. Abb. 26). Der Marktbericht über die Stadt Wuppertal hat mit
78,89 Punkten den höchsten Wert erreicht. Maximal sind 148,81 Punkte möglich.
Aber gerade einmal 12 Berichte erreichen mindestens 75% dieses Wertes. Außer-
dem schaffen es gerade einmal 103 Berichte einen Wert von 50% oder besser zu
erreichen (vgl. Abb. 26).
11. Auswertung der Marktberichte
111
Abb. 27: Index des sachverständigenbezogenen Ranking
Klasse bis 25% 25% bis 50% 50% bis 75% über 75% Anzahl Berichte 42 82 90 10
Quelle: eigene Darstellung
Mit 72,08 Punkten erreicht der Bericht für die Stadt Witten in der Wertung für den
Akteur Sachverständiger den höchsten Wert. Der maximale Wert für diesen Akteur
beträgt 136,25 Punkte. Auch hier lässt sich ein großer Abstand zwischen den bes-
ten Berichten und den Berichten im Mittelfeld feststellen. So erreichen 100 Berich-
te die Hälfte dieser Punktzahl (vgl. Abb. 27). Innerhalb der ersten acht Berichte
verringert sich der Wert bereits um 21%. Danach lässt sich, wie bei den anderen
Wertungen ein gleichmäßiger Rückgang der Punkte erkennen. (vgl. Abb. 27).
Ziel der Untersuchung war es, neben der Verteilung der Marktberichte, zu überprü-
fen, inwieweit die geringen Punktzahlen im Gesamtranking mit dem sehr umfang-
reichen Kriterienkatalog zu erklären sind. Zusammenfassend lässt sich festhalten,
dass ein Großteil der untersuchten Marktberichte auch im Verhältnis zu dem je-
weils am besten bewerteten Bericht nur geringe Punktzahlen erreicht. In allen fünf
Rankings ist die Zahl der Berichte, die mindestens 75% des besten Berichtes er-
reichen, mit 21 Berichten verhältnismäßig gering. Die Grundtendenz ähnelt sich
ebenfalls. Innerhalb der ersten Platzierungen kommt es in der Regel zu relativ gro-
ßen Sprüngen - gleiches gilt für die letzten Platzierungen. Ansonsten lässt sich
eine relativ gleichmäßige Verteilung festhalten. Die Abstände zwischen den einzel-
nen Platzierungen sind bei der privaten Gewichtung am geringsten, daher sind sie
11. Auswertung der Marktberichte
112
in einem ähnlichen Maße transparenzfördernd. Auch sind hier die meisten Berichte
vorhanden, die mindestens die Hälfte der Punkte des besten Berichtes erreichen.
11.4 Auswertung der Pflichtkriterien
Nachfolgend werden die Ergebnisse der Auswertung aller Marktberichte im Hin-
blick auf die vom Projekt festgelegten Pflichtkriterien dargestellt. Insgesamt 12
Pflichtkriterien aus den in Tab. 25 abgebildeten Bereichen wurden aufgestellt.
Die Stadt Münster und der Ennepe-Ruhr-Kreis aus Nordrhein Westfalen erreichen
aufgrund der Auswertung jeweils die volle Punktzahl und somit 100% in dem Be-
reich der Pflichtkriterien. Dahinter folgen mit 92% der Landkreis Gießen (Hessen)
und mit je 10 (83%) von 12 möglichen Punkten die Stadt Hanau (Hessen), die
Stadt Bremen sowie die Regionen Hannover und Meppen aus Niedersachsen.
Die Struktur und Auffälligkeiten der ersten 32 Marktberichte, die alle mindestens 8
Pflichtkriterien enthalten und die der letzten 105 Marktberichte, die alle vier oder
weniger Pflichtkriterien nennen, werden nun kurz beschrieben.
Insgesamt 14 Städte und 18 Landkreise bzw. Regionen bilden die ersten 32
Marktberichte des Rankings, womit sich ein leichtes Übergewicht der größeren
Verwaltungseinheiten bei diesem Auswertungsmerkmal herauskristallisiert. Bei der
Betrachtung der Rangliste mit Blick auf die Verteilung nach Bundesländern lässt
sich feststellen, dass Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen mit je neun, sowie
Hessen mit sieben Marktberichten im vorderen Bereich liegen. Zusammen bilden
diese drei Bundesländer einen Anteil von etwa 78%, bezogen auf die ersten 32
Berichte.
105 Berichte machen 25% oder weniger Angaben zu den Pflichtkriterien, wobei
die letzten vier aller Marktberichte gar keinen Punkt erfüllen. Baden-Württemberg
(22), Nordrhein-Westfalen (20) und Sachsen (14) weisen die meisten Berichte unter
den letzten 105 aus.
11. Auswertung der Marktberichte
114
11.5 Blockgewichtung der wertermittlungsrelevanten Daten
Im folgenden Abschnitt werden die einzelnen Blöcke der Auswertungstabelle ge-
nauer untersucht und differenziert dargestellt. Dazu werden die erreichten Punkte
der einzelnen Blöcke separat dargestellt, um detaillierte Aussagen bezüglich der
Bereitstellung der Informationen einzelner Blöcke treffen zu können. Dabei liegt
der Fokus vor allem auf den Berichten der höchsten und niedrigsten Wertung. Er-
gänzend zu dieser generellen Untersuchung wird auf Besonderheiten der einzel-
nen Blöcke genauer eingegangen.
11.5.1 Bodenrichtwerte
Einleitend kann im Bezug auf den Block der Bodenrichtwerte festgehalten werden,
dass der größte Teil der Marktberichte zufriedenstellende Informationen bereit-
stellt. Insgesamt erreichen in diesem Block 13 Berichte die maximale Punktzahl.
Die 20 besten Berichte erreichen mehr als 80% der zu erreichenden Punktzahl.
Von 224 ausgewerteten Marktberichten erreichen 160 Berichte mehr als 50% der
zu erreichenden Punkte.
Auffällig in diesem Block ist weiterhin, dass es nur 10 Berichte gibt, die keine An-
gaben zu Bodenrichtwerten geben. Insgesamt liefern nur 29 Berichte weniger als
25% der geforderten Informationen.
Unter den besten 20 Berichten sind im Bezug auf die Bodenrichtwerte mehrere
Bundesländer vertreten. Niedersachsen und Sachsen stellen jeweils vier Berichte,
Nordrhein-Westfalen und Brandenburg jeweils drei.
Als Besonderheit sind in diesem Block die Platzierungen der Marktberichte aus
Brandenburg zu nennen. Während die Berichte in den übrigen Rankings im Bezug
auf die erreichte Punktzahl häufig im Mittelfeld vertreten sind, liefert Brandenburg
bezüglich der Bodenrichtwerte sehr gute Informationen. Drei Berichte erreichen
die volle Punktzahl, weitere fünf mehr als 75%. Somit stellt Brandenburg in diesem
Block 8 der 20 besten Berichte.
11.5.2 Indexreihen
Für den Block der Indexreihen gilt es einleitend festzuhalten, dass insgesamt sehr
wenige Informationen bereitgestellt werden. Kein Bericht in diesem Block erreicht
11. Auswertung der Marktberichte
115
die volle Punktzahl. Am besten schneidet die Stadt Witten mit 78% ab. Von den
20 besten Berichten stammen zwölf aus Nordrhein-Westfalen. Zusammen mit
fünf Berichten aus Niedersachsen stellen diese beiden Bundesländer den größten
Teil der bestplatzierten Berichte in diesem Block. Auch unter den 50 besten Be-
richten befinden sich 27 aus Nordrhein-Westfalen.
Insgesamt 163 Berichte erreichen in diesem Block weniger als 25% der möglichen
Punktzahl. Besonders häufig trifft dies auf die Berichte aus Baden-Württemberg
zu. 27 von insgesamt 33 Berichten liefern weniger als 25% der möglichen Informa-
tionen.
51 Berichte liefern in diesem Block keine Informationen und erhalten somit 0 Punk-
te. Aus Thüringen erreichte kein Marktbericht Punkte. Auch die Berichte aus Sach-
sen liefern in diesem Block nur wenige Informationen. 10 von 17 zur Verfügung
gestellte Berichte sind in diesem Block mit 0 Punkten bewertet.
11.5.3 Liegenschaftszinssätze
Im Bezug auf die Liegenschaftszinssätze ergibt das Ranking ein sehr eindeutiges
Ergebnis. Von den 20 besten Berichten stammen 15 aus Nordrhein-Westfalen.
Dieser Trend setzt sich im Ranking für die Liegenschaftszinssätze fort. 36 Berichte
aus Nordrhein-Westfalen befinden sich unter den 50 besten Berichten. Neben
14 Berichten aus NRW erreichen noch drei weitere Berichte die höchste Bewer-
tung. Dies sind die Berichte der Region Südhessen, der Stadt Mainz und des
Landkreis Leipziger Land.
Insgesamt erreichen 66 Berichte weniger als 25% der möglichen Punkte. Auch an
dieser Stelle wird das gute Ergebnis von Nordrhein-Westfalen deutlich. Nur zwei
Berichte erreichen in diesem Block weniger als 25% der möglichen Punktzahl. Es
gilt jedoch zu erwähnen, dass auch diese beiden Berichte mit jeweils 23% für den
Kreis Steinfurt und 22% für die Stadt Mönchengladbach zumindest grundlegende
Informationen im Bezug auf die Liegenschaftszinssätze liefern.
Aus dem Ranking wird des Weiteren deutlich, dass 41 Berichte in diesem Block
mit 0 Punkten bewertet worden sind. Aus Bayern sind 12 von insgesamt
19 Berichten in diesem Block mit 0 Punkten bewertet. Noch deutlicher wird die
Bewertung in Thüringen. Aus diesem Bundesland erreichen alle Marktberichte
0 Punkten im Bezug auf die Liegenschaftszinssätze.
11. Auswertung der Marktberichte
116
Einen Sonderfall stellt in diesem Block das Land Sachsen dar. Auf der einen Seite
stellt Sachsen mit dem Landkreis Leipziger Land einen Marktbericht, der die
höchste Bewertung erhält. Auch die Stadt Leipzig hat in diesem Block ein sehr
hohes Ranking. Auf der anderen Seite sind sechs Marktberichte im Bezug auf die
Liegenschaftszinssätze mit 0 Punkten bewertet.
11.5.4 Sachwertfaktoren
Im Hinblick auf die Sachwertfaktoren gilt es zunächst festzuhalten, dass die Infor-
mationslage sehr schlecht ist. Kein Marktbericht erreicht die maximale Punktzahl
in diesem Block. Nur vier Berichte erhalten mehr als 50% der zu erreichenden
Punkte. Mit 60% erstellen die Gutachterausschüsse der Städte Wuppertal, Düren
und Düsseldorf die besten Berichte.
Generell werden bezüglich der Sachwertfaktoren auch in diesem Block die besten
Informationen aus Nordrhein-Westfalen geliefert. Unter den 20 besten Berichten
befinden sich acht aus Nordrhein-Westfalen. Zusammen mit sechs Berichten aus
Niedersachsen stellen diese beiden Bundesländer den größten Teil jener Berichte,
die im Gesamtvergleich die meisten Informationen im Bezug auf die Sachwertfak-
toren liefern.
Als Besonderheit in diesem Block ist der Marktbericht des Kreises Dithmarschen
zu nennen. Während Berichte aus Schleswig-Holstein insgesamt sehr schlecht
abschließen, erreicht dieser Marktbericht in diesem Ranking mit dem 5. Platz eine
gute Platzierung.
11.5.5 Umrechnungskoeffizienten
Im Bezug auf die Umrechnungskoeffizienten ist das Ergebnis der erreichten Punk-
te vergleichbar mit dem Block der Sachwertfaktoren. Auch hier gibt es keinen Be-
richt, der die volle Punktzahl erreicht. Vielmehr gibt es nur drei Berichte, die über
50% der Punkte erreichen. Die Stadt Dinslaken erreicht in diesem Block mit
64% das beste Ergebnis. Von den 20 besten Berichten stammen elf aus
Nordrhein-Westfalen. Zusammen mit vier Berichten aus Niedersachsen stellen
diese beiden Bundesländer den größten Teil der bestplatzierten Marktberichte.
Insgesamt gibt es 163 Marktberichte, die weniger als 25% der möglichen Punkte
erreichen. Auffällig ist, dass Nordrhein-Westfalen auf der einen Seite elf Berichte
11. Auswertung der Marktberichte
117
unter den 20 besten bereitstellt, auf der anderen Seite jedoch auch 43 Berichte
liefert, die unter 25% der möglichen Punkte erreichen. Von diesen erreichen 38 gar
keine Punkte. Wie schon in den vorangegangen Blöcken liefern, auch im Bezug
auf die Umrechnungskoeffizienten, die Marktberichte aus Baden-Württemberg
sehr schlechte Ergebnisse. Von insgesamt 33 Berichten aus Baden-Württemberg
erreichen 25 Berichte weniger als 25% der möglichen Punkte, 19 Berichte liefern
überhaupt keine Informationen und erhalten somit 0 Punkte in diesem Block. Die
Stadt Stuttgart erreicht mit 38% das beste Ergebnis aus Baden-Württemberg.
Wie schon bei den Liegenschaftszinssätzen und den Sachwertfaktoren, stellt,
auch bei den Umrechnungskoeffizienten, das Bundesland Thüringen eine beson-
dere Situation dar, da aus diesem Bundesland alle zur Verfügung gestellten
Marktberichte mit 0 Punkten in diesem Block bewertet wurden.
11.5.6 Vergleichsfaktoren
Der Block der Vergleichsfaktoren weist ein besonderes Gesamtergebnis auf. Es
gibt zwei Marktberichte, die in diesem Block die volle Punktzahl erhalten. Von den
20 besten Berichten werden zwölf vom Land Niedersachsen gestellt. Im Hinblick
auf den Zuständigkeitsbereich wird deutlich, dass von den 20 besten Berichten
wiederum 16 Berichte einen regionalen Bezug haben bzw. Berichte eines Land-
kreises sind. Während in den vorangegangenen Blöcken oft Marktberichte aus
Städten gute Bewertungen aufwiesen, so sind es in diesem Block vor allem Be-
richte mit regionalem Charakter.
Neben den teilweise sehr guten Bewertungen in diesem Block gilt es weiterhin
festzuhalten, dass insgesamt 176 Berichte weniger als 25% der möglichen Punkte
erreichen. Von diesen liefern nur 21 Berichte überhaupt Informationen, sodass
155 Berichte in diesem Block mit 0 Punkten bewertet werden. Alleine aus Baden-
Württemberg sind 27 von 33 Berichten mit 0 Punkten bewertet. Die Marktberichte
aus Sachsen und Thüringen erreichen auch in diesem Block 0 Punkte.
Eine besondere Situation zeigt sich in diesem Block im Bezug auf die Marktberich-
te aus Nordrhein-Westfalen. Während der Kreis Lippe die volle Punktzahl erreicht,
gibt es 48 Berichte aus Nordrhein-Westfalen, die mit 0 Punkten bewertet werden.
11. Auswertung der Marktberichte
118
11.6 Kategorienauswertung
Wie bereits beschrieben, gibt es in der Gewichtung verschiedene Kategorien mit
unterschiedlicher Relevanz (vgl. Kapitel 10.1). Dabei gibt es zum einen die Katego-
rien A und B, welche Kriterien beinhalten, die nur von dem Gutachterausschuss
erstellt werden können. Zum anderen werden die Kategorien C und D gebildet, die
Kriterien enthalten, welche nicht von den Gutachterausschüssen erhoben werden
und auch über andere Quellen bezogen werden können. Anschließend wird unter-
sucht, inwieweit sich die Auswertungsergebnisse der Berichte ändern, wenn nur
die ersten oder die letzten Kategorien gewertet werden. Dabei entstehen zwei
neue Rankings mit neuen maximal zu erreichenden Punkten. (s. Anhang)
In dem ersten Ranking der Kategorien A und B wird ausgewertet, welche Ergeb-
nisse die Berichte haben, wenn nur gutachterausschussbezogene Daten gewertet
werden. Die Auswertung zeigt, dass sich das Ranking der Berichte nicht wesent-
lich ändert. Von den zu erreichenden 85 Punkten erfüllt der beste Bericht nur 59%.
Auch in der Reihenfolge gibt es keine entscheidenden Veränderungen. Berichte
aus Nordrhein-Westfalen führen wieder das Ranking an und Berichte aus Baden-
Württemberg liegen wieder auf den hinteren Plätzen. Ein Grund für die geringe
Veränderung im Vergleich zu dem Gesamtranking ist aber auch, dass die beiden
Kategorien an diesem einen Anteil von insgesamt 85% haben.
In dem zweiten Ranking der Kategorien C und D liegt eine andere Ausgangssitua-
tion vor. Es fließen nur noch Kriterien in die Bewertung ein, die nicht von Gutach-
terausschüssen erhoben werden und auch von anderen Quellen bezogen werden
können. Diese Kategorien haben zuvor nur 15% der Gewichtung ausgemacht.
Durch diese Auswertung wird deutlich, welche Gutachterausschüsse zusätzliche
Informationen in ihren Bericht gebracht haben. Das Ergebnis zeigt, dass der beste
Bericht gerade einmal 38% der möglichen Punkte bekommt und der zweite Be-
richt nur noch 27% erreicht. Neben den guten Berichten aus Nordrhein-Westfalen
sind es vor allem Berichte aus Brandenburg, die in dem vorderen Bereich und so-
gar an der Spitze stehen. Insgesamt gibt es eine größere Durchmischung von Be-
richten aus verschiedenen Bundesländern und es gibt kein Land, indem sich die
Berichte besonders dadurch auszeichnen, viele zusätzliche Informationen zu ent-
halten.
11. Auswertung der Marktberichte
119
11.7 Bundesländervergleich
Bezüglich der Qualität der Marktberichte bestehen einige Unterschiede zwischen
den einzelnen Bundesländern. Dafür wird zunächst untersucht, welches Bundes-
land die durchschnittlich besten Berichte hat. Darauf aufbauend wird genauer ana-
lysiert, welches Bundesland in welcher Klasse welche Anzahl an Marktberichten
stellt. Abschließend erfolgt eine direkte Gegenüberstellung der Länder, die am
besten und am schlechtesten abgeschnitten haben. Da in diesem Teil der Auswer-
tung Angaben zu allen 16 Bundesländern getroffen werden sollen, werden der Da-
tengrundlage die Landesmarktberichte und der unvollständige Bericht Hamburgs
hinzugefügt.
11.7.1 Ranking nach Bundesländern
Für einen ersten Vergleich zwischen den einzelnen Bundesländern werden zu-
nächst mehrere Ranglisten erstellt (vgl. Tab 26), deren Grundlage die durchschnitt-
lichen Prozentwerte der jeweils ausgewerteten Marktberichte eines Bundeslandes
sind. In der ersten Spalte der Tabelle wird die Platzierung angegeben. In den da-
rauf folgenden Spalten werden die jeweils platzierten Bundesländer angegeben,
aufgeteilt in eine akteursunabhängigen Bewertung, sowie Ranglisten zu den vier
ausgewählten Akteuren.
Die Bundesländer mit nur sehr wenigen Berichten bzw. nur einem Landesmarktbe-
richt sind gekennzeichnet. Gleiches gilt für Hamburg, da es sich hier um nur einen
einzigen und zugleich unvollständigen Marktbericht handelt. Die Markierung zeigt,
dass sich nicht alle Bundesländer problemlos miteinander vergleichen lassen und
dass es gewisse Verzerrungen in der Rangliste gibt.
Der Vergleich der Ranglisten zeigt deutlich, dass fast immer dieselben Bundeslän-
der auf den ersten bzw. letzen Rängen liegen. So befindet sich Sachsen-Anhalt in
allen Ranglisten auf Platz 1. Dies ergibt sich vor allem dadurch, dass Sachsen-
Anhalt nur einen einzigen Marktbericht veröffentlicht. Somit ist der Wert dieses
Marktberichts auch gleichzeitig der Durchschnittswert. Ebenso befindet sich Nie-
dersachsen immer auf dem 2. Platz der Ranglisten. Dazu trägt zum einen die ge-
ringe Anzahl an Gutachterausschüssen und zum anderen die Tatsache bei, dass
die Berichte sehr einheitlich sind. Der hohe Grad an Einheitlichkeit ist auch der
Grund, warum Nordrhein-Westfalen fast immer Platz 3 belegt.
11. Auswertung der Marktberichte
120
Tab. 26: Ranking der Bundesländer
Quelle: eigene Darstellung
Auf den unteren drei Rängen sind die Unterschiede nicht so deutlich, aber auch
hier finden sich meist dieselben Bundesländer. Dies sind Baden-Württemberg (5x),
Hamburg (4x), Thüringen und das Saarland (jeweils 2x). Sachsen und Rheinland-
Pfalz belegen jeweils einmal die letzten 3 Plätze. Baden-Württemberg belegt er-
neut aufgrund der extrem hohen Anzahl an Gutachterausschüssen insgesamt den
letzten Platz. Auch die Tatsache, dass hier die Marktberichte sehr unterschiedlich
aufgebaut und strukturiert sind spielt in dem Zusammenhang eine Rolle. Dass
Hamburg so häufig auf einem der letzten Plätze zu finden ist, liegt daran, dass nur
ein Teilbericht zugesandt wurde. Hier kann also keine differenzierte Aussage über
die Qualität des Marktberichts getroffen werden.
11. Auswertung der Marktberichte
121
11.7.2 Häufigkeit innerhalb der Klassen
Um die Qualität der Marktberichte der einzelnen Bundesländer darzustellen, wird
eine Unterteilung in unterschiedliche Klassen vorgenommen. Als Grundlage für
diese Berechnungen dienen die indizierten Prozentangaben der Gesamtergebnis-
se. (vgl. Kapitel 11.3) Zusätzlich wurden die Landesmarktberichte sowie der un-
vollständige Bericht Hamburgs hinzugefügt, um für jedes Bundesland Aussagen
treffen zu können.
Die Ergebnisse werden in Tab. 27 dargestellt. Hier werden für jedes Bundesland
und die vier Klassen jeweils die Anzahl der Marktberichte und die Verteilung der
Marktberichte in absoluten Zahlen und zusätzlich in Prozent angegeben.
Tab. 27: Verteilung der Marktberichte der Bundesländer in den Klassen 1-4
Quelle: eigene Darstellung
11. Auswertung der Marktberichte
122
In der schlechtesten Klasse mit Marktberichten unter 25% liegen insgesamt gut
11% der Berichte. Hamburg ist in dieser Klasse mit 100% der Berichte vertreten.
Da es sich hier jedoch nur um einen einzigen und nur unvollständigen Bericht han-
delt, lässt sich hier keine qualifizierte Aussage über die Qualität des Marktberichts
treffen. Mit ca. 37% kommen die meisten Berichte dieser Klasse aus Bayern. Da-
rauf folgen Sachsen mit etwa 25% und Baden-Württemberg mit etwa 22%.
In der zweiten Klasse mit den Berichten zwischen 25% und 50% der erreichten
Punkte liegen 98 Berichte. Dies entspricht ca. 43% der Marktberichte. Da Berlin
als Stadtstaat nur einen Bericht besitzt erreichen folglich 100% seiner Berichte
diese Kategorie. Ähnliches gilt für das Saarland. Darauf folgen Thüringen (90%),
Rheinland-Pfalz (ca. 86%) und Baden-Württemberg (ca. 63%).
In Klasse 3 befinden sich mit 97 Berichten insgesamt knapp 42% aller Marktbe-
richte. Prozentual gesehen liegt Niedersachsen mit etwa 87% weit vor den ande-
ren Bundesländern. Darauf folgen Brandenburg (ca. 63%), Nordrhein-Westfalen
(60%) und Hessen (50%).
In der vierten und besten Klasse befinden sich lediglich 12 Berichte, also nur etwa
5% aller Marktberichte. Hier liegt Sachsen-Anhalt vorne, da hier nur ein Marktbe-
richt für das gesamte Bundesland veröffentlicht wird. Darauf folgt Mecklenburg-
Vorpommern mit ca. 13%, Nordrhein-Westfalen mit gut 7% und Niedersachsen
mit etwas unter 7%.
11.8 Immobilienmarktbericht Deutschland und Landesmarktberichte
In einem weiteren Ranking werden jene Marktberichte bewertet, die von den Obe-
ren Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt wurden. Wie auch bei den
Marktberichten der Kreise und Städte wurde die Auswertungstabelle auf Grundla-
ge der bereitgestellten Informationen ausgefüllt. Im Rahmen dieser Auswertung ist
deutlich geworden, dass die Berichte der Gutachterausschüsse nicht immer mit
den Berichten der Oberen Gutachterausschüsse vergleichbar sind. Die Ausnahme
bildet der Grundstücksmarktbericht Nordrhein-Westfalen, der sowohl vom Aufbau
als auch vom Inhalt mit den Marktberichten der Kreise und Städte in Nordrhein-
Westfalen vergleichbar ist. Im Gegensatz dazu unterscheiden sich die Landes-
marktberichte anderer Bundesländer sehr stark von den kommunalen Berichten.
11. Auswertung der Marktberichte
123
Teilweise liefern diese Berichte nur jene Informationen, die von den einzelnen Krei-
sen und Städten aufgrund fehlender Kauffälle nicht abgeleitet werden können. In
Thüringen bspw. verweisen viele Marktberichte der Gutachterausschüsse auf den
Bericht des Oberen Gutachterausschusses. Dieser stellt aufgrund überregionaler
Auswertungen explizit Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser zur Ver-
fügung. Die Landesmarktberichte fassen oftmals die Daten der örtlichen Gutach-
terausschüsse zusammen oder ergänzen diese aufgrund der besseren überörtli-
chen Datengrundlage. Eine Vergleichbarkeit der einzelnen Landesmarktberichte ist
daher nicht möglich.
Darüber hinaus wird deutlich, dass die vorliegende Auswertungstabelle auf Ebene
der Landesmarktberichte nur bedingt anwendbar ist. Generell liefern die Landes-
marktberichte viele Informationen, die aber in der Auswertungstabelle nicht abge-
fragt werden. Die Ergebnisse der Auswertungen spiegeln daher den Informations-
gehalt der einzelnen Berichte nicht wider.
Im Bezug auf den Immobilienmarktbericht Deutschland 2009 ergeben sich bezüg-
lich der Auswertung ähnliche Probleme. Auch bei diesem Bericht werden viele In-
formationen geliefert, die in der Auswertungstabelle keine Berücksichtigung fin-
den. Eine angemessene Auswertung ist daher ebenfalls nicht möglich.
11.9 Zusammenfassung der Ergebnisanalyse
Die Ergebnisanalyse (vgl. Kapitel 11), sowie die erarbeiteten und beschriebenen
Länderstrukturen (vgl. Kapitel 6) werden im Folgenden miteinander verknüpft und
differenziert betrachtet. Beschrieben werden mögliche Auffälligkeiten bezüglich
der Ergebnisse der Analyse und vorhandener Länderstrukturen, insbesondere be-
zogen auf das Gutachterausschusswesen.
Allgemein ist festzustellen, dass Angaben zum Individuellen Wohnungsbau und zu
Eigentumswohnungen am häufigsten auftreten. Deren Kaufpreise werden dabei
am häufigsten abgedeckt (vgl. Abb. 22), wodurch ihre Relevanz deutlich wird. Da
die Auswertung der Kauffälle und die damit verbundene Berechnung der durch-
schnittlichen realen Kaufpreise ausschließlich durch die Gutachterausschüsse er-
folgen kann, leisten sie daher einen wichtigen Beitrag zur Markttransparenz.
11. Auswertung der Marktberichte
124
Sind in den Marktberichten Informationen zu den wertermittlungsrelevanten Daten
vorhanden, handelt es sich dabei hauptsächlich um solche Angaben, die auch in
den Wertermittlungsverfahren direkt Anwendung finden. Liegenschaftszinssätze für
Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Wohnhäuser, sowie Sachwertfaktoren
für den Individuellen Wohnungsbau werden am häufigsten angegeben
(vgl. Abb. 22). Ebenfalls hervor tritt der Verweis auf eine Bezugsquelle für Boden-
richtwerte. Dieses Pflichtkriterium wird in 83% aller Marktberichte angegeben
(vgl. Abb. 22).
Angaben zu den wertermittlungsrelevanten Daten sowie die Veröffentlichung der
Bodenrichtwerte sind in den gesetzlichen Grundlagen wie dem BauGB oder der
ImmoWertV vorgeschrieben (vgl. Kapitel 6). Es lässt sich somit feststellen, dass ein
Großteil der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte einem Teil seiner gesetz-
lichen Vorgaben auf diesem Wege nachkommt.
Angaben zu den gemischt genutzten Wohnhäusern, sogenannte Wohn- und Ge-
schäftsgebäude, sind am seltensten in den Marktberichten genannt. Lediglich bei
dem Liegenschaftszinssatz werden mit den anderen Kategorien der bebauten
Grundstücke vergleichbare Prozentsätze erreicht (vgl. Abb. 22). Dies lässt sich
zum einen auf die Zuständigkeitsbereiche der Gutachterausschüsse zurückführen.
Sind diese für einen ländlichen Verwaltungsbezirk zuständig, verfügen sie oftmals
nicht über ausreichendes oder gar kein Datenmaterial zu den gemischt genutzten
Wohnhäusern. Zum anderen ist dieser Umstand auf die Zuordnung der Kategorien
zurückzuführen. Gemischt genutzte Wohnhäuser fallen in vielen Marktberichten
demnach z.T. unter die Kategorie Mehrfamilienhäuser.
Die Blöcke Mietpreise und Wohnen der ausgewerteten Marktberichte erreichen
einen geringen Prozentanteil. Am besten schneiden undifferenzierte Angaben zu
Baugenehmigungen bzw. Baufertigstellungen und Verweise auf Bezugsquellen von
Mietpreisen ab. Sie sind jeweils ca. in einem Viertel aller Marktberichte vorhanden
(vgl. Tab. 9). Diese beiden Blöcke enthalten keinerlei Pflichtkriterien der von den
Gutachterausschüssen aufzubereitenden Daten. Die gesetzlichen Grundlagen
schreiben Angaben zu den Mietpreisen und bspw. dem Wohnflächenbedarf nicht
als Aufgabe der Gutachterausschüsse an. Ein weiteres Argument für das geringe
Prozentniveau der beiden Blöcke ist die oftmals schlechte Datengrundlage der
Gutachterausschüsse oder ihrer jeweiligen Verwaltungsebene. Angaben zu den
11. Auswertung der Marktberichte
125
Wohnungsbeständen oder den Leerständen sind schlichtweg nicht vorhanden,
was u.a. ein Grund für die Durchführung des Zensus 2011 ist (Websi-
te Zensus 2011).
Wird die Gesamtauswertung der Marktberichte aus dem Blickwinkel der für die
Transparenz notwendigen Nachvollziehbarkeit betrachtet, so schneiden die Be-
richte grundsätzlich gut ab. Die Erklärungen der Funktionen und Aufgaben von
Gutachterausschüssen, ein Ansprechpartner sowie das Bezugsjahr sind in mindes-
tens 90% aller Marktberichte vorhanden. Die Lesbarkeit der Grafiken ist in 85%
der Marktberichte gewährleistet, auch wenn dieses Kriterium subjektiv bewertet
worden ist (vgl. Tab. 9). Des Weiteren tragen die Erklärungen der Begriffe zu den
wertermittlungsrelevanten Daten und die Offenlegung der Verfahren zur besseren
Nachvollziehbarkeit bei. Hier ist festzustellen, dass die Erklärung der Begriffe in
etwa in dem Maße in den Marktberichten vorhanden ist, in dem die Daten selbst
angegeben werden. Beispielsweise sind in 67% aller Berichte Sachwertfaktoren
für den Individuellen Wohnungsbau angegeben, gleichzeitig werden aber auch in
64% aller Berichte die Sachwertfaktoren erklärt. Die Offenlegung des Verfahrens
erreicht nicht dieselben Prozentwerte wie die Erklärungen, bewegt sich aber auf
ähnlichem Niveau (vgl. Abb. 22). Grundsätzlich ist demnach davon auszugehen,
dass die Gutachterausschüsse ihre Tätigkeit und die daraus resultierenden Ergeb-
nisse dem Leser eines Marktberichtes erläutern wollen. Inwiefern dies qualitativ
gut geschieht, kann in diesem Fall nicht bewertet werden. Bei der Auswertung der
Marktberichte wurde das reine vorhanden sein der Informationen abgefragt. Durch
die Vergleiche der Bundesländer untereinander lassen sich Rückschlüsse auf die
Funktionsfähigkeit der Verwaltungsstrukturen des Gutachterausschusswesens
innerhalb der Bundesländer ziehen. Im Folgenden wird dabei nicht auf jedes der
16 Bundesländer im Einzelnen eingegangen, sondern Auffälligkeiten einzelner
Bundesländer beschrieben.
Die ausgewerteten Markberichte aus Niedersachsen weisen größtenteils gleiche
und qualitativ gute Angaben auf. Das heißt, sie erfüllen grundsätzlich entweder die
gleichen Kriterien oder machen zu den gleichen Kriterien keine Angaben
(vgl. Tab. 27). Von den 15 vorhandenen Marktberichten aus Niedersachsen liegen
13 in Kategorie 3 und nur jeweils ein Bericht fällt in die nächst höhere bzw. tiefere
Kategorie. Hintergrund für das einheitliche Abschneiden der Marktberichte ist die
11. Auswertung der Marktberichte
126
zentrale Organisation der örtlichen Gutachterausschüsse durch einen Oberen Gut-
achterausschuss für das Land Niedersachsen (vgl. Kapitel 6). Durch diese Form
der Verwaltungsstruktur und daraus resultierende Verordnungen für die Gutach-
terausschüsse entstehen einheitliche Berichte. Diese verfolgen größtenteils den-
selben Aufbau und enthalten dieselben Informationen über den Grundstücksmarkt.
Aufgrund der etwas größeren Streuung der Marktberichte aus Nordrhein-
Westfalen, lassen sich für dieses Bundesland auffälligere Qualitätsunterschiede als
in Niedersachsen feststellen. Mehr als Zwei Drittel der Marktberichte aus
Nordrhein-Westfalen schaffen es in Kategorie drei oder vier (vgl. Tab 27). Dies
spiegelt sich auch in den anderen Auswertungsergebnissen wider. In fast allen
Analyserankings stehen Marktberichte aus Nordrhein-Westfalen an erster Stelle
oder zumindest auf den vorderen Plätzen. Zudem ist das Bundesland oft mit einer
hohen Anzahl an Marktberichten im vorderen Teil der Rankings vertreten. Aller-
dings lag die Zahl der ausgewerteten Marktberichte mit 69 auch wesentlich höher,
als die der 15 vorhandenen Marktberichte aus Niedersachsen. Die Struktur der
Marktberichte aus Nordrhein-Westfalen ist bei allen identisch. Auch hier steht den
örtlichen Gutachterausschüssen ein Oberer Gutachterausschuss vor.
Das Bundesland Baden-Württemberg bildet in den meisten Analyseergebnissen
das Schlusslicht. Deutlich wird dies dadurch, dass etwa 90% aller Marktberichte
aus Baden-Württemberg in den unteren Kategorien bei den Häufigkeiten liegen
(vgl. Tab. 27). Hierfür gibt es, aufgrund der Analyse, mehrere Begründungen. Zum
einen fehlen einheitliche gesetzliche Grundlagen für das Gutachterausschusswe-
sen in Baden-Württemberg. Im Gegensatz zu Nordrhein-Westfalen und Nieder-
sachsen ist in diesem Bundesland kein Oberer Gutachterausschuss eingerichtet
worden, der die Arbeit der örtlichen Gutachterausschüsse vereinheitlicht. Zum an-
deren kann in jeder Gemeinde ein eigener Gutachterausschuss eingerichtet wer-
den. Dadurch entstehen sehr kleine Zuständigkeitsbereiche. In diesen mangelt es
oft an ausreichendem Datenmaterial und Personal um aussagekräftige oder über-
haupt Marktberichte zu erstellen.
Für das Saarland und Sachsen-Anhalt steht jeweils nur ein Markbericht für die
Auswertung zur Verfügung. Allerdings wird bei der Betrachtung des Ranking der
Bundesländer (vgl. Tab 26). deutlich, dass sich diese beiden Marktberichte sehr
voneinander unterscheiden. Der Marktbericht aus Sachsen-Anhalt erfüllt in allen
11. Auswertung der Marktberichte
127
Kategorien die Anforderungen des aufgestellten Kriterienkataloges am besten,
wohingegen der Marktbericht aus dem Saarland schlechter ausfällt.
Die Hansestadt Hamburg stellt für die Auswertung nur einen Teil ihres Grund-
stücksmarktberichtes zur Verfügung. Damit lässt sich zum einen das schlechte
Abschneiden beim Vergleich der Bundesländer erklären (vgl. Tab. 26). Zum ande-
ren wird aber auch deutlich, dass selbst der Teilbericht häufig besser abschneidet
als andere vollständige Berichte.
11. Auswertung der Marktberichte
128
12. Fazit
Im Verlauf der Projektarbeit ist deutlich geworden, dass die Transparenz auf dem
deutschen Wohnimmobilienmarkt ein kontrovers diskutiertes Thema ist, welches
von Experten unterschiedlich bewertet wird. Festgestellt wurde, dass es keine ob-
jektiven Indizes gibt, welche wissenschaftlich fundierte Aussagen über die Trans-
parenz auf dem deutschen Immobilienmarkt liefern. Daher war das Ziel der Pro-
jektarbeit die Aufstellung eines eigenen Indizes zur Messung der Transparenz, wo-
bei eine Beschränkung der Analyse auf den Wohnimmobilienmarkt beschlossen
wurde.
Bei der Recherche um das Thema Immobilienmarkttransparenz hat sich herausge-
stellt, dass es an einheitlichen Fachtermini in Bezug auf die Markttransparenz spe-
ziell auf dem Immobilienmarkt mangelt. Aufgrund dessen ist im Zuge der Aufarbei-
tung des theoretischen Fachwissens auf diesem Gebiet eine eigene Definition auf-
gestellt worden, um eine einheitliche Grundlage für das weitere Vorgehen zu
schaffen.
Die Gutachterausschüsse sind eine absolute Besonderheit des deutschen Immobi-
lienmarktes. Da diese gesetzlich dazu verpflichtet sind, für mehr Transparenz zu
sorgen und dementsprechende Marktinformationen anzubieten, ist untersucht
worden, welche Rolle die von ihnen veröffentlichten Marktberichte spielen. Auf-
grund der großen Anzahl an Gutachterausschüssen im Bundesgebiet war die Be-
schaffung der Marktberichte mit einem hohen Aufwand verbunden, da jede Ge-
schäftsstelle z.T. mehrmals per E-Mail angeschrieben werden musste. Die Analyse
der vorliegenden Marktberichte stellte das Projekt vor eine weitere Herausforde-
rung.
Der erste Schritt zur Erstellung des Transparenzindizes war die Aufstellung der
Kriterien, anhand derer die vorliegenden Marktberichte untersucht worden sind.
Dies stellte sich als besonders aufwendig heraus, weil es keine Indizes gibt, die
eine Grundlage für die eigene Kriterienaufstellung bieten konnten. Zudem sind die
Kriterien, welche zur Transparenz auf dem Wohnimmobilienmarkt beitragen, sehr
vielfältig und zahlreich, sodass nicht alle in den Kriterienkatalog aufgenommen
werden konnten. Daher wurde die Kriterienauswahl auf die vorhandenen gesetzli-
12. Fazit
129
chen Grundlagen für die Arbeit der Gutachterausschüsse und den für die Projekt-
arbeit ausgewählten Akteuren beschränkt.
Zusätzlich zu der hohen Anzahl an möglichen Kriterien ergab sich die Herausforde-
rung, dass nicht jedes Kriterium gleich zur Transparenz beiträgt bzw. jeder Akteur,
je nach Intention, andere Kriterien benötigt. Daher wurde zunächst eine allgemeine
Gewichtung vorgenommen, in der vor allem berücksichtigt worden ist, wie gut die
Zugänglichkeit zu den erforderlichen Daten ist. Im zweiten Schritt, der
Akteursgewichtung, fanden schließlich die unterschiedlichen Anforderungen der
Akteure Eingang in die Bewertung.
Die abschließende Interpretation der Analyse ergibt zum Teil sehr deutliche Quali-
tätsunterschiede der Marktberichte, wobei meist die Organisationsstruktur inner-
halb der einzelnen Bundesländer eine große Rolle spielt. So sind die Bundesländer
mit insgesamt nur wenigen Marktberichten, einem Oberen Gutachterausschuss
bzw. einer Zentralen Geschäftsstelle oder einem sehr einheitlichen Berichtssystem
meist besser bewertet worden. Da die Novellierung des BauGB mittlerweile Obere
Gutachterausschüsse vorschreibt und die länderspezifischen Gutachteraus-
schussverordnungen daraufhin angepasst werden müssen, sind zukünftig Verbes-
serungen bezüglich der Qualität und der Verfügbarkeit von Marktberichten bzw.
Marktinformationen zu vermuten. Vor allem die Probleme, die aus den kleinen Zu-
ständigkeitsgebieten in Baden-Württemberg resultieren, können dadurch gemin-
dert und die Verfügbarkeit von Marktinformationen verbessert werden. Zusätzlich
könnte die Datenschutzproblematik bei kleinen Zuständigkeitsbereichen verringert
werden. Das Optimum an Markttransparenz bzw. Datenschutz konnte in der Ana-
lyse jedoch nicht geklärt werden. Hier bieten sich weitere Forschungsmöglichkei-
ten.
Der Umgang mit den Landesmarktberichten sowie deren Bewertung stellt sich als
schwierig heraus, da der aufgestellte Kriterienkatalog hier nicht passend ist. Um
eine differenzierte Aussage zu den Landesmarktberichten treffen zu können, be-
darf es demnach einer Anpassung der Auswertungskriterien. So bietet sich auch
hier die Möglichkeit weiterer Analysen.
Anzumerken ist, dass die Auswahl der Akteure und die aufgestellten Kriterien auf
den Festsetzungen des Projektes beruht und nur einen kleinen Teil des Immobi-
lienmarktes abdecken. Es besteht kein Anspruch auf Vollständigkeit sowie Allge-
12. Fazit
130
meingültigkeit der dargestellten Methode. Allerdings zeigen die erzielten Ergebnis-
se deutlich, dass die Struktur des Gutachterausschusswesens in einigen Bundes-
ländern Vorteile hat, zu einer höheren Transparenz führt und als Vorbild fungieren
kann.
Die Antwort auf die Frage, wie transparent der deutsche Wohnimmobilienmarkt
letztendlich ist, kann durch die Ergebnisse der Projektarbeit nicht abschließend
gegeben werden. Zum einen wurden nur die Marktberichte der Gutachteraus-
schüsse analysiert und weitere Informationsmöglichkeiten ausgelassen. Zum an-
deren ist Transparenz stark akteursabhängig und vielschichtig. Die Ergebnisse
zeigen jedoch, welcher Marktbericht mehr zur Transparenz auf dem Wohnimmobi-
lienmarkt beiträgt und welcher weniger. So werden Qualitätsunterschiede zwi-
schen den einzelnen Marktberichten und somit auch tendenzielle
Transparenzunterschiede zwischen den Bundesländern deutlich.
Da innerhalb des Projektjahres nicht jeder Aspekt im Bezug auf die Transparenz
des deutschen Wohnimmobilienmarktes behandelt werden konnte, bieten sich hier
viele weitere Möglichkeiten, das Thema weiter zu erforschen.
12. Fazit
131
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Quellenverzeichnis
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Quellenverzeichnis
141
Schlusswort
An dieser Stelle möchten wir uns besonders bei Kathrina und Herrn Nadler bedan-ken, die uns während der Projektarbeit unterstützt haben.
Teilnehmerliste
Jörn Burgard
Matthias Funke
Mareike Hagemann
Hakan Karatas
Daniel Kegler
Christiane Korb
Matthias Krüger
Jasmin Lemke
Kai Mühlnickel
Markus Roeser
Sabine Schmidt
Iris Siepen
André Vink
Robin Vohl
Betreuung und Beratung
Dipl.-Ing. Kathrina Schmidt:
Betreuerin, wissenschaftliche Mitarbeiterin des Lehrstuhls Bodenpolitik, Bodenmanagement und kommunales Vermessungswesen
Univ.-Prof. Dr. rer. pol. Michael Nadler:
Berater, Leitung des Fachgebietes Immobilienentwicklung
Schlusswort