Alles neu? Wohnungsmarkt und Wohnungspolitik in …€¦ · Wohnungsmarktentwicklung Dresden 1990...

Landeshauptstadt Dresden

Alles neu? Wohnungsmarkt und Wohnungspolitik

in Dresden

Dr. Jan Glatter Stadtplanungsamt Dresden Abt. Stadtentwicklungsplanung

Vortrag im Rahmen der Jahrestagung des AK Wohnungsmarktforschung, 15./16. September 2016 in Bonn

Rendite Miete Neubau Wohngeld

http://www.pa-munich.com/wordpress/wp-content/uploads/2012/10/Mischpult_klein.jpg

Stadtplanungsamt Folie: 2 Landeshauptstadt Dresden

Nachfrage

Wohnungsmarkt und Wohnungspolitik

Regulation (Geld, Recht, Eigentum, Information)

Interessen-

verbände

Interessen-

verbände

Politik

Verwaltung

gekoppelte

Ökonomien Angebot Markt

Medien


Rahmenbedingungen kommunaler Wohnungspolitik

allgemeine aktuelle Diskurse und Entwicklungen der Wohnungspolitik

Liberalisierung / Privatisierung

- Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit

- Umstellung von Objekt- auf Subjektförderung

- wachsende Orientierung auf des Wohneigentum

- Privatisierung öffentlicher Wohnungsbestände und Liegenschaften

- Reurbanisierung und Standortmarketing

neue Wohnungsnot / Politisierung

Regionale Ausdifferenzierung der Wohnungsmärkte

Kommunalisierung der Wohnungspolitik

- Dezentralisierung wohnungspolitischer Verantwortung und Kompetenzen (Krummacher 2011: 205)

- Bedeutung lokaler Bedingungen und Einfluss lokaler Akteure hat zugenommen (Schönig 2016: 26)

Re-Kommunalisierung

- Wiederaufbau kommunaler Wohnungsbestände


Wohnungsmarktentwicklung Dresden 1990 bis 1998

Wohnungsmarktentwicklung

- Transformation des Wohnungsmarktes

- Wohnungsmangel

- geerbter Leerstand

- hohes Investoreninteresse

- sehr hohe Bautätigkeit

- Abwanderung, Suburbanisierung

1998 1990

wohnungspolitische Ziele

- Neuorganisation der kommunalen

Wohnungswirtschaft

- Einführung des Vergleichsmietensystems

- Wohnungsneubau und Modernisierung

- Schutz der Mieter in Sanierungsgebieten

- Sicherung des Bestandes an preiswerten Wohnungen

Foto: Glatter 1999

angespannter Wohnungsmarkt



1998 1990

wichtigste wohnungspolitische Instrumente

…von Bund und Sachsen

- Restitution

- Sonderabschreibung

- Städtebauförderung

- Mietenangleichungsgesetz

- Belegungsbindungsgesetz

…der Stadt Dresden

- Wohnkonzepte 1991/1993

- Neuorganisation der Wohnungsverwaltung

- kommunales Wohneigentum

- Belegungsrechte in Modernisierungsbeständen

- Einführung des Mietspiegels

- interne Wohnungsmarktbeobachtung

Foto: Glatter 1999

angespannter Wohnungsmarkt

Transformationspolitik




- hohe Wohnungsleerstände

- Stagnation der Mieten

- Brachflächen

- zunehmende Segregation

1998/1999 1990


- Wohnungsrückbau / Stadtumbau

- Mobilisierung von Brachflächen

- Initiierung von Zwischennutzungen

- Schwerpunkt auf Innenentwicklung

- Förderung der Eigentumsbildung

- Profilierung des Wohnstandortes

- Sicherung preiswerten Wohnens

- Einflussnahme auf Segregation

entspannter Wohnungsmarkt

2010

Foto: Glatter 2008



wichtige wohnungspolitische Instrumente


- Programm Stadtumbau Ost

- Programm Soziale Stadt

- Übertrag der Wohnungsbauförderung auf Länder

1998/1999 1990

…von Dresden

- Integriertes Stadtentwicklungskonzept

- Auflösung des Wohnungsamtes

- Reduzierung der Belegungsbindungen

- Verkauf der kommunalen Wohnungsbestände

- Wohnungsrückbau

- Wohnbauflächenmanagement

- Wohnraumanpassungsprogramm

- Programmgebiete Soziale Stadt

- Wohnungsmarktbeobachtung

entspannter Wohnungsmarkt

2010

Foto: Glatter 2008

De-Politisierung Liberalisierung, Privatisierung


Wohnungsmarktentwicklung Dresden seit 2011

1998/1999 1990 2010/2011





…von Dresden



Wohnungsmarktentwicklung Dresden im Überblick

250.000

300.000

350.000

400.000

450.000

500.000

550.000

600.000

650.000

1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030

Einwohnerentwicklung 1995 bis 2015 und Prognose bis 2030

Prognose 2016 bis 2030 (Werte jeweils zur Jahresmitte)

548.800

587.900

Einwohner mit Hauptwohnsitz zum jeweiligen Gebietsstand

Eingemeindungen



0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

350 000

1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030

Haushalteentwicklung 1995 bis 2014 und Haushalteprognose bis 2030

Zahl der Haushalte Personen je Haushalt

Prognose 2016 bis 2030 (Werte jeweils zur Jahresmitte)

296.000

319.500



0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

10.000

11.000

1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015

Wohnungen Baugenehmigungen

Neubau Wohnungen in Wohnheimenund Nichtwohngebäuden

Neubau Wohnungen in Eigenheimen

Neubau Wohnungen inMehrfamilienhäusern

Baugenehmigungen

2.600 1.500

Neubautätigkeit und Baugenehmigungen für Wohnungen im Neubau 1995 bis 2015



Herzogin Garten 100 WE

Prager Carreé 240 WE

Residenz am Zwinger 190 WE

Merkur 60 WE

Postplatz / Am See 240 WE

Wallstraße 190 WE

Wettiner Platz 170 WE

500m

Palaisplatz 200 WE

Lingner-Park-Stadt 2.700 WE

Rampische Straße 50 WE Annenstraße 200 WE

Postplatz 70 WE

Könneritzstraße 350 WE Grüne Straße 70 WE

aktuelle Wohnungsbau-projekte und Planungen

in der Dresdner Innenstadt für rd. 5.000 WE





0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030

Entwicklung des Wohnungsleerstands in Dresden 1990 bis 2015 und Prognose bis 2030

Prognose 2015 bis 2030

marktrelevanter Leerstand

unbewohnbare Wohnungen

Fluktuationsreserve (3%)

2015 marktrelevanter Leerstand ...8.400 Wohnungen = 2,8% unbewohnbar (ruinös, in Sanierung) ...2.000 Wohnungen = 0,7%

1999 marktrelevanter Leerstand ...44.200 Wohnungen = 15,3% unbewohnbar (ruinös, in Sanierung) ...9.700 Wohnungen = 3,3%



4,00

4,50

5,00

5,50

6,00

6,50

7,00

7,50

2010 2011 2012 2013 2014

Neuvertragsmieten

Grundmieten (KBU - Kommunale Bürgerumfrage, interpoliert)

Mietpreis in Euro / m²

Mietentwicklung in Dresden 2010 bis 2015

5,69

7,50

Mietspanne für Kosten der Unterkunft

Daten: Kommunale Bürgerumfrage Dresden immowelt, Schlüssiges Konzept Dresden



Wohnkostenbelastung in Dresden nach Haushaltseinkommen 2007 bis 2014

Wohnkostenbelastung in Dresden 2007: 31% 2010: 29% 2012: 30% 2014: 33%


Politisierung des Themas Wohnen in Dresden

2014 2012 2015 2016 2013

Bundestags-

Wahlkampf

Landtags-

Wahlkampf

Kappungsgrenze

Kappungsgrenze

in Dresden

Mietpreisbremse

Rückgang der Wohnungsleerstände

Anstieg der Mietpreise

2011

OB-Wahlkampf SR-Beschluss zur

(Neu)Gründung einer

kommunalen

Wohnungsgesellschaft

Gründungsprozess

SR-Wahlkampf

SR-Beschluss

zum Ende des

Stadtumbaus

SR-Beschluss zur

Erstellung eines

Wohnkonzeptes


Das Thema Wohnen in Stadt und Medien - allgemein

aktuelle Marktsituation

angespannt / entspannt

Mietentwicklung

Wohnungsneubau

Wohnungs-modernisierungen

Gentrifizierung / Verdrängung

Segregation

Privatisierungen

Kommunale Wohnungsgesellschaft

Eigentumspreise

Wohnbauland

Zuzüge

Fortzüge / Suburbanisierung

Mietspiegel

Baulandpreise

Unterbringung Geflüchteter

Wohnen im Alter

Mietbelastung

Nachverdichtung

Abriss / Rückbau

Umfeldwirkungen

Ferienwohnungen

Streitfälle Mieter-Vermieter

thematisiert wird alles was aktuell ist

Mietersicht ist Lesersicht


Das Thema Wohnen in den lokalen Medien

aktuelle Marktsituation

angespannt / entspannt

Mietentwicklung

Wohnungsneubau

Wohnungs-modernisierungen

Gentrifizierung / Verdrängung

Segregation

Privatisierungen

Kommunale Wohnungsgesellschaft

Eigentumspreise

Wohnbauland

Zuzüge

Fortzüge / Suburbanisierung

Mietspiegel

Baulandpreise

Unterbringung Geflüchteter

Wohnen im Alter

Mietbelastung

Nachverdichtung

Abriss / Rückbau

Umfeldwirkungen

Ferienwohnungen

Streitfälle Mieter-Vermieter


(komplexe) Akteure der Wohnungspolitik

Bauwirtschaft, Bauträger Finanzwirtschaft

Kommunal-Politik Kommunal-verwaltungen

Landes-Politik Landes-Ministerien

große institutionelle Gesellschaften

kommunale Wohnungs-gesellschaften

Wissenschaft, Marktforschung

Makler

Mieterverbände Eigentümerverbände

Medien

Wohnungs-genossenschaften

komplexe Akteure: - setzen sich aus mehreren Individuen zusammen - sind in Strukturen eingebunden - haben spezifische Perspektiven, Strategien, Rollen, Macht und Einfluss


(komplexe) Akteure der Wohnungspolitik in Dresden

Bauwirtschaft, Bauträger Finanzwirtschaft

Kommunal-Politik Kommunal-verwaltungen

Landes-Politik Landes-Ministerien

große institutionelle Gesellschaften

kommunale Wohnungs-gesellschaften

Wissenschaft, Marktforschung

Makler

Mieterverbände Eigentümerverbände

Medien

Wohnungs-genossenschaften

diverse Marktberichte, Prof. Kofner, IÖR, IFO, TU Dresden

SZ & SZ-Immo, DNN, Wohnungsportale

SAB, Sparkasse

Dresdner Mieterverein

7 Genossenschaften mit ca. 60.000 WE

SMI Vonovia, Immeo,

Deutsche Wohnen

Stadtrats-Fraktionen, Dezernenten, Ausschüsse, Beiräte, Ämter

wachsende lokale Immobilienwirtschaft,

„Stadtgestalter“ , überregionale Investoren

Haus&Grund, BfW

STESAD, in Gründung

diverse Anbieter


Akteure der Wohnungspolitik: Stadtpolitik/-verwaltung

Stadtrat AFD FDP CDU FB SPD B90/G Linke Piraten

wohnungspolitische Sprecher

Ausschuss Soziales u. Wohnen

Ausschuss Stadtentwicklung

u. Bau

Oberbürgermeister

Beirat Wohnen

GB2 Finanzen

Liegenschaftsamt

GB5 Soziales

Ref. Wohnungspolitik Sozialamt

GB6 Stadtentwicklung Stadtplanungsamt

Ausschuss Finanzen u.

Liegenschaften

GB1 Personal / Recht

Rechtsamt Statistikstelle

Arbeitsgruppen (u.a. Wohnkonzept, Mietspiegel, Schlüssiges Konzept, Bevölkerungsprognose)


Logiken kommunaler Wohnungspolitik in Dresden

starke Abhängigkeit von Gesetzen und Ressourcen der Bundes- und Landesebene

hohe Sensibilisierung der Bevölkerung für das Thema bezahlbares Wohnen

Rot-Grün-Rote-Stadtratsmehrheit mit großer Aufmerksamkeit für das Thema Wohnen

Stadtrat ist von Profilierungen, Feindschaften und langjährigen Konflikten geprägt (Königsbrücker Straße, Waldschlößchenbrücke, Woba)

Orientierung der Kommunalpolitik an Ideologien und Wählerklientel

etablierte Interessengruppen der Nachfrager, keine starken sozialen Bewegungen etablierte und neue Interessengruppen der Anbieter

Schlüssel-Projekt Gründung einer kommunalen Wohnungsgesellschaft …bestimmte OB-Wahlkampf und aktuelle Debatte …wird zur nächsten Wahl abgerechnet …Ringen um die „Projekt-Hoheit“

Säc

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, 02.

06.2

016


Instrumente kommunale Wohnungspolitik in Dresden

Wohnkonzept (seit 1991, aktuell in Erarbeitung)

Wohnungsmarktbeobachtung (seit 1991 intern, seit 2004 öffentlich)

Flächenmobilisierung und Wohnbauflächenkataster (seit 2006)

an Konzepte und preiswerten Wohnungsbau gebundener Verkauf kommunaler Flächen

Programm zur Wohnraumanpassung (seit 2001)

Förderung von Baugemeinschaften (seit 2012)

qualifizierter Mietspiegel und Schlüssiges Konzept (seit 1998, 2011)

kommunale Belegungsrechte in privatem Wohnungsbestand (1993)

Kappungsgrenze (seit 2015)

Wohnungsbauförderung (2016 in Vorbereitung)

kommunale Wohnungsgesellschaft (bis 2006, 2016 in Gründung)

Wohnberatung (in Vorbereitung)

Kommunikation mit lokalen Wohnungsmarktakteuren (seit 1993)

regionale Kooperation zur Wohnungsmarktentwicklung und Wohnungsversorgung (seit 1993)

aber, sind diese… umfassend genug … konsequent umgesetzt … wirkungsvoll?


Instrumente der kommunalen Wohnungspolitik

(Neu)Gründung einer kommunalen Wohnungsgesellschaft

seit 2010 Forderungen bzw. Anregungen zur (Neu)Gründung einer kommunalen Wohnungsgesellschaft – vor allem von SPD und LINKE

2014 Wohnungsmarkt und neue Woba Thema des Stadtratswahlkampfes

2015 Wohnungsmarkt und neue Woba Thema des Oberbürgermeisterwahlkampfes


Diskurs über die kommunale Wohnungsgesellschaft

„Nein, um nachhaltige Stadtentwicklung betreiben zu können, muss man doch nicht Eigentümer sein, das ist doch Sozialismus, wenn

man so einer Vorstellung anhängt. Dafür gibt es doch in Deutschland ein umfangreiches Instrumentarium im Bauplanungsrecht.“

(Hartmut Vorjohann; Finanzbürgermeister, CDU, Deutschlandradio 16.8.2010)

„Das ist der Einstieg in den staatlichen, schuldenfinanzierten Wohnungsbau. Das ist eine Schnapsidee sondergleichen. Diese

Initiative ist ein Nackenschlag für den privaten Wohnungsbau und wird viele Investoren in Dresden vor den Kopf stoßen.“ (Holger

Zastrow; 23.7.2015, Homepage der FDP)

Wohnungsbau „ist keine Aufgabe der Stadt und erst recht ist sie nicht seriös finanzierbar.“ (Ingo Flemming, 2016, CDU-Homepage)

„Die Woba wird nicht lediglich für die kommenden Jahre gegründet, sondern für Jahrzehnte und soll eine wesentliche Säule der

kommunalen Wohnungspolitik werden. Wir wollen gewährleisten, dass Wohnen in Dresden auch künftig bezahlbar ist. (André

Schollbach, Die Linke, DNN 12.07.2016)

„Wir wollen mit der Woba nicht in Konkurrenz zum freien Wohnungsmarkt auftreten, sondern das leisten, was der Markt im Moment

nicht schafft: preisgebundener Wohnungsbau. „ (Raul Schmidt-Lamontain, Baubürgermeister, Bündnis 90/Die Grünen, DNN

23.07.2016)

„Der Bund gibt Geld an für den sozialen Wohnungsbau. Wenn der Freistaat dieses Geld an die Kommunen weitergibt, dann sind wir

als Kommune gut beraten, kommunale Sozialwohnungen zu bauen.“ (Hartmut Vorjohann; Finanzbürgermeister, CDU, 19.07.2016

„ Es wäre fahrlässig, wenn wir die Fördermittel vom Bund und vom Freistaat nicht dazu nutzen, einen kommunalen

Wohnungsbestand zu schaffen.“ (Dirk Hilbert, Oberbürgermeister, FDP, DNN 26.04.2016)


Diskurs über die kommunale Wohnungsgesellschaft

Argumente für eine kommunale Gesellschaft

in Dresden besteht eine sehr angespannte Wohnungssituation insbesondere im Segment des preiswerten und bezahlbaren Wohnens

Sicherung eines Bestandes an preiswerten Wohnungen

Sicherung eines Bestandes an barrierefreien Wohnungen

KWU kann ein wichtiger Akteur bei der Durchführung von Pilotprojekten der Stadtentwicklung sein (z.B. kostengünstiges, serielles Bauen)

Gestaltung von Wohnumfeldern

bei ausreichendem Marktanteil von etwa 10% (ca.30.000 WE) kann die Gesellschaft preisdämpfend auf den Markt wirken

kann als Sponsor für lokale Veranstaltungen agieren

wichtiger lokaler Arbeitgeber, Ausbilder und Steuerzahler

Reinvestition der Einnahmen in der Region

Argumente gegen eine kommunale Gesellschaft

in Dresden besteht keine angespannt Wohnungsmarktsituation; die Mietpreise und Mietpreissteigerungen sind im Vergleich zu anderen Großstadtregionen noch sehr moderat

die Wohnungsbautätigkeit ist seit 2010 auch ohne kommunale Gesellschaft in Schwung gekommen

die Wohnungen kommen nur einigen wenigen Mietern zugute

bei geringen Beständen wird keine Marktwirkung erzielt

im sozialen Wohnungsbau wird es zu Fehlbelegungen kommen Quartiere des sozialen Wohnungsbaus könnten sehr schnell zu sozialen Problemgebieten werden

eine kommunale Gesellschaft kann nicht billiger Bauen als ein privater Bauträger

Subjektförderungen (Wohngeld, KdU) und der Ankauf von Belegungsrechten sind viel flexibler und zielgenauer




August 2015 Stadtratsbeschluss zur Gründung der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft

Oktober 2015 Entwicklung eines Projekt-Konzeptes für die Gründung - Verantwortlichkeit liegt im GB Finanzen und Liegenschaften - Bildung einer Lenkungsgruppe und eines Projektteams

ab November 2015 Recherchen und Bewertung kommunaler Flächen, die in den Bestand der Gesellschaft über gehen sollen und für den Wohnungsbau geeignet sind

Dezember 2015 Beauftragung einer Beratungsfirma mit der Erstellung eines Gutachtens für ein Gesellschaftskonzept

März 2015 parallele Initiativen des OBs und der RGR-Stadtratsmehrheit zur Konkretisierung und Beschleunigung der Wohnbauplanungen - Einigung auf ein Konzept

Mai 2016 Stadtratsbeschluss zum Beginn der konkreten Bauplanungen durch die STESAD

Vorlage des Gutachtens der Beratungsgesellschaft: Empfehlung zur Gründung eines eigenständigen 100-prozentigen Tochterunternehmens der Stadt als GmbH und Co.KG

informelle Beauftragung der STESAD zu Vorplanungen für den Wohnungsbau




ab Juni GB Finanzen / Liegenschaften erarbeitet Vorlage für Gründung der Gesellschaft mit - Wirtschafts- und Businessplan - Finanzierungskonzept inkl. Bewertung und Planung steuerlicher Aspekte - Prüfung der Rechtssicherheiten

August 2016 Vertrag zwischen LH Dresden und STESAD zur Planung des Wohnungsbaus für 13 Wohnbauprojekte auf kommunalen Wohnbauflächen, davon 3 mit Priorität

Ende 2016 Gründung der Gesellschaft

- Abschluss eines Gesellschaftsvertrages

- Vereinbarung zu wohnungspolitischen Ziele der Gesellschaft

- Sicherung des Eigenkapitals mittels kommunale Grundstücke

- Sicherung der Finanzierung des Wohnungsbaus


Wohnungsmarktentwicklung Dresden seit 2011

1998/1999 1990 2010/2011





…von Dresden



Fazit kommunale Wohnungspolitik in Dresden

Neujustierung der kommunalen Wohnungspolitik

Anspannung des Wohnungsmarktes verbunden mit Steigerungen der Mieten und Mietbelastungen

starke Politisierung des Themas Wohnen – Diskussionen werden von etablierten Parteien dominiert

neue politische Mehrheiten im Stadtrat und damit verbundene Strategieänderungen

umfassende wohnungspolitische Instrumente, die bisher aber noch nicht umfassend auf die neuen Herausforderungen ausgerichtet sind

neue kommunale Instrumente - insbesondere

kommunales Wohnungsunternehmen

Wohnungsbauförderung mit Mitteln des Landes und Bundes

aber

angespannte Haushaltslage (Schuldenverbot)

fehlendes Wohnkonzept

neue Instrumente erst im Aufbau

fehlende einheitliche Organisationseinheit zum Thema Wohnen


Wohnungspolitik – thematische Übersicht

Geschichte

Handlungsfelder sowie Instrumente, deren

Implementationen und Effekte

Forschungsgang und Forschungsspektrum

Begründung

Definition

allgemeine und lokale Rahmenbedingungen

Themen und Diskurse

Akteure auf Ebene von Bund, Land, Kommune

mit Perspektiven, Strategien, Macht, Einfluss, Logiken


Literatur Wohnungspolitik

Eekhoff, J. (2002): Wohnungspolitik, Tübingen.

Egner, B. u.a. (Hrsg.)(2004): Wohnungspolitik in Deutschland. Positionen - Akteure - Instrumente. Darmstadt.

Einem, E. v. (Hrsg.)(2016): Wohnen – Markt in Schieflage – Politik in Not, Wiesbaden.

Hiller, N./Schultewolter, D. (2014): Quo vadis Wohnungspolitik?, Wirtschaftsdienst – Zeitschrift für Wirtschaftspolitik 94, H.1, S.34-40. Krummacher, M. (2011): Kommunale Wohnungspolitik. In: Dahme, H.-J., Wohlfahrt, N. (Hrsg.): Handbuch Kommunale Sozialpolitik. Wiesbaden, S.201-214.

Schönig, B. u.a. (2016): Paradigmenwechsel in der kommunalen Wohnungspolitik? Variationen kommunalisierter Wohnungspolitik im transformierten Wohlfahrtsstaat. In: Barbehöhn, M. / Münch, S. (Hrsg.): Variationen des Städtischen - Variationen lokaler Politik. Wiesbaden, S.25-62.


Literatur Wohnungsmarkt Dresden

Fritzsche , C. (2015): Eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft für Dresden? In: ifo Dresden berichtet 6/2015, S.25-34.

Kofner, S. (2014): Anspannung am Dresdner Wohnungsmarkt: Handlungsmöglichkeiten der kommunalen Wohnungspolitik. Gutachten im Auftrag des Mietervereins Dresden.

LH Dresden (2015): Wohnungsmarktbericht 2014. Dresden.

Ostrowski, C. / Weckesser, R. (2015): Offener Brief zur Gründung einer neuen Wohnungsbaugesellschaft von den ehemaligen Dresdner Stadträten Christine Ostrowski und Ronald Weckesser. In: http://www.fdp-fraktion-dresden.de/aktuelles-1587.html [am 16.11.2016]

Seifert, R. / Müller, A. (2016): Warum eine neue Wohnungsbaugesellschaft für Dresden eine gute Idee ist. In: vhw FWS 2/2016, S.58-62.

http://www.fdp-fraktion-dresden.de/aktuelles-1587.html








Rahmenbedingungen kommunaler Wohnungspolitik

allgemeine wohnungspolitische Paradigmen, Diskurse und Entwicklungen

aktuelle Marktentwicklung, Brisanz des Themas Wohnen

Regelungen und Ressourcen des Bundes

Regelungen und Ressourcen der Länder

Artikulationskraft und Einfluss lokal agierender Unternehmen

Artikulationskraft und Einfluss lokaler Initiativen

kommunale Flächenpolitik

kommunale Haushaltslage

Mehrheitsverhältnisse im Stadtrat

Handlungskraft der Stadtverwaltung

Verfügung über kommunales Eigentum

Positionierung des Oberbürgermeisters

Regionales Umfeld

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