1
WEG-Rechtsprechung Übersicht mit Leitsätzen
Aktuelle Rechtsprechung zum WEG, Stand 7/2014
von RiAG Dr. Olaf Riecke Hamburg
Inhalt
Abgrenzung Sondereigentum – Gemeinschaftseigentum; Zuständigkeit ............ 7
Verlust der Beschlusskompetenz? ......................................................................... 7 LG München I, Urteil vom 25. 11. 2013, 1 S 1911/13, ZMR 2014, 399 ...................... 7 Verlust der Verwaltungszuständigkeit? .................................................................. 7 LG Hamburg, Urteil vom 9.4.2014, 318 S 133/13, ZMR 2014, 661 ff. ....................... 7 Wohnungseingangstüren stehen nicht im Sondereigentum ...................................... 8 BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12, ZMR 2014, 223 .................................... 8 Heizkörper als Sondereigentum qua Teilungserklärung ............................................ 8 BGH, Urteil vom 8.7.2011, V ZR 176/10, ZMR 2011, 971 ........................................ 8 Versorgungsleitungen als zwingendes Gemeinschaftseigentum ................................ 8 BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12, ZMR 2013, 454 ...................................... 8 Duplexparker ..................................................................................................... 9 BGH, Urteil vom 21.10.2011, V ZR 75/11, ZMR 2012, 377 ...................................... 9 Duplexparker ..................................................................................................... 9 AG Dippoldiswalde, Urteil vom 25. 4. 2013, 2 C 804/12, ZMR 2013, 837 ................... 9 Unterteilung eines Sondereigentums..................................................................... 9 OLG Karlsruhe, Beschluss vom 16.12.2013, 14 Wx 47/13, ZMR 2014, 303 ................ 9 Rauchwarnmelder und Landesbauordnung ............................................................. 9 BGH, Urteil vom 8. 2. 2013, V ZR 238/11, ZMR 2013, 642 ...................................... 9 Rauchwarnmelder; Vergemeinschaftung ..............................................................10 AG Bad Homburg, Urteil vom 29.1.2014, 2 C 1749/13, ZMR 2014. 575 f..................10
Sondernutzungsrechte; Zweckbestimmung ...................................................... 10
Neubegründung von Sondernutzungsrechten ........................................................10 OLG München, Beschluss vom 4.2.2014, 34 Wx 434/13, ZMR 2014, 568..................10 nachträgliche Eintragung eines Sondernutzungsrechts ...........................................10 OLG München, Beschluss vom 18.4.2013, 34 Wx 363/12, ZMR 2013, 845 ................10 Übertragbarkeit des schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts .................................11 OLG Zweibrücken, Beschluss vom 1.7.2013, 3 W 22/13, ZMR 2014, 139 .................11 Sondernutzungsrechte an Pkw-Abstellflächen .......................................................11 AG Wiesbaden, Urteil vom 6.9.2013, 92 C 2186/13, ZMR 2013, 1003 ......................11 Aufteilungsplan .................................................................................................11 BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 246/11, ZMR 2013, 452 ...................................11
Änderung der Kostenverteilung ........................................................................ 11
Balkone; Instandsetzung ....................................................................................12 BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 9/12, ZMR 2013, 290 .......................................12 Fenster; Instandsetzung ....................................................................................12
2
BGH, Urteil vom 2.3.2012, V ZR 174/11, ZMR 2012, 641 .......................................12 Vereinbarungen über Betriebskosten; Wirtschaftsplan ............................................12 AG Charlottenburg, Urteil vom 22.8.2013, 72 C 54/13, ZMR 2014, 487 ...................12 2/3-Mehrheit; Bezugsgröße ................................................................................12 BGH, Urteil vom 10.6.2011, V ZR 2/10 ZMR 2011, 808 ..........................................12 ¾-Mehrheit;Bezugsgröße
BGH, Urteil vom 1.4.2011, V ZR 162/10, ZMR 2011, 652 .......................................13 Befreiung von der Kostentragungspflicht ..............................................................13 BGH, Urteil vom 1.6.2012, V ZR 225/11, ZMR 2012, 709 .......................................13 Sachlicher Grund ...............................................................................................13 BGH, Urteil vom 16.9.2011, V ZR 3/11, ZMR 2012, 116 .........................................13 Rückwirkende Änderung des Verteilerschlüssels ....................................................13 LG Hamburg, Urteil vom 25.5.2011, 318 S 208/09, ZMR 2012, 290 ........................13 Einzelfall i.S.d. § 16 Abs.4 WEG und Folgekosten ..................................................14 LG Itzehoe, Urteil vom 12.7.2011, 11 S 51/10, ZMR 2012, 219 ..............................14 Prozesskosten ...................................................................................................14 BGH, Urteil vom 4. 4. 2014, V ZR 168/13, WuM 2014, 361 ...................................14
Bauliche Maßnahmen........................................................................................ 14
Anbau eines Außenlifts
LG München I, Urteil vom 23.6.2014, 1 S 13821/13 ..............................................14 Mobilfunksendeanlage ........................................................................................14 BGH, Urteil vom 24.1.2014, V ZR 48/13, ZMR 2014, 464 .......................................14 Terrassenüberdachung; Beseitigung und Schadensersatz .......................................15 BGH, Urteil vom 7.2.2014, V ZR 25/13, ZMR 2014, 554 .........................................15 größere (Bau-)Maßnahmen; Finanzierung ............................................................15 LG Hamburg, Urteil vom 28.3.2012, 318 S 17/11, ZMR 2012, 654 ..........................15 Sanierungsmaßnahme und § 648a BGB ...............................................................15 AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 2.4.2014, 539 C 26/13 ..................................15 Modernisierungsbegriff .......................................................................................15 BGH, Urteil vom 18.2.2011, V ZR 82/10, ZMR 2011, 490 ......................................15 Errichtung einer massiven Steinwand ..................................................................16 LG Frankfurt, Urteil vom 18.12.2013, 2-13 S 82/12, NZM 2014, 399 .......................16 „Skulpturengarten“ ............................................................................................16 LG Hamburg, Urteil vom 12.12.2012, 318 S 31/12, ZMR 2013, 301 ........................16 Rückbauanspruch und Verjährung .......................................................................16 LG Hamburg, Urteil vom 6.2.2013, 318 S 20/12, ZMR 2013, 462 ............................16 Beseitigungsanspruch; Passivlegitimation .............................................................16 LG Hamburg, Urteil vom 5.4.2012, 318 S 180/11, ZMR 2012, 723 ..........................16 Aufbringen stattlicher Findlinge ...........................................................................16 AG Oberhausen, Urteil vom 9.7.2013, 34 C 94/12, ZMR 2014, 158 .........................16 Videokamera und § 6b BDSG ..............................................................................17 BGH, Urteil vom 24.5.2013, V ZR 220/12, ZMR 2013, 909 .....................................17 Kamera-Attrappe ..............................................................................................17 LG Frankfurt/M., Beschluss vom 11.1.2013, 2-13 S 24/13, ZMR 2014, 306 ..............17 Glasveranden auf Terrassen; Gleichbehandlungsgrundsatz .....................................17 OLG München, Beschluss vom 31.07.2013, 32 Wx 129/13, ZMR 2014, 51 ................17 Parabolantenne .................................................................................................17 LG Frankfurt/M., Beschluss vom 21.5.2013, 2-13 S 75/12, NZM 2013, 793 ..............17 erhebliche optische Veränderung .........................................................................18 BGH, Urteil vom 14.12.2012, V ZR 224/11, ZMR 2013, 292 ...................................18 Änderung der Farbgebung des Hauses .................................................................18 LG Hamburg, Urteil vom 10.4.2013, 318 S 81/12, ZMR 2013, 739 ..........................18 förmliche Beschlussfassung erforderlich? ..............................................................18 LG Hamburg, Urteil vom 16.1.2013, 318 S 55/12, ZMR 2013, 373 ..........................18 Balkonausbau und Duldungsverpflichtung ............................................................18 LG Berlin, Urteil vom 16.7.2013, 55 S 171/12, GE 2013, 1287 ...............................18 Verpflichtungsantrag und Anspruch auf Beschlussfassung ......................................19
3
LG Hamburg, Urteil vom 10.4.2013, 318 S 91/12, ZMR 2013, 922 ..........................19 keine Kompetenz die gesetzlichen Vorgaben abzuändern .......................................19 LG Hamburg, Urteil vom 1.6.2012, 318 S 115/11, ZMR 2013, 60 ............................19 Kostenbefreiung nach § 16 Abs.6 WEG ................................................................19 BGH, Urteil vom 11.11.2011, V ZR 65/11, ZMR 2012, 213 .....................................19
Rund um die Eigentümerversammlung ............................................................. 19
Nicht erreichte qualifizierte Mehrheit
LG München I, Urteil vom 13. 1. 2014, 1 S 1817/13, ZMR 2014, 480 ......................19 Stimmverbot bei Streit mit dem Verband .............................................................20 BGH, Urteil vom 6.12.2013, V ZR 85/13, ZMR 2014, 559 .......................................20 Obliegenheitsverletzung des Eigentümers.............................................................20 BGH, Urteil vom 5.7.2013, V ZR 241/12, ZMR 2013, 975 .......................................20 unterbliebene Einladung .....................................................................................20 BGH, Urteil vom 20.7.2012, V ZR 235/11, ZMR 2012, 971 .....................................20 Abkürzung der Ladungsfrist ................................................................................20 LG Düsseldorf, Urteil vom 14.3.2013, 19 S 88/12, ZMR 2013, 821 ..........................20 Stimmrechtswiderruf .........................................................................................21 BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 254/11, ZMR 2012, 980 .....................................21 Zweitbeschluss .................................................................................................21 LG München I, Urteil vom 22. 4. 2013, 1 S 5114/12, Juris .....................................21 Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte .....................................................21 BGH, Urteil vom 10.12.2010, V ZR 60/10, ZMR 2011, 397 ....................................21 Aufteilung einer WE-Einheit; Stimmrecht..............................................................22 BGH, Urteil vom 27.4.2012, V ZR 211/11, ZMR 2012, 639 .....................................22 werdender Wohnungseigentümer ........................................................................22 BGH, Urteil vom 11.5.2012, V ZR 196/11, ZMR 2012, 711 .....................................22 Einberufungsermächtigung .................................................................................22 LG München I, Beschluss vom 17.4.2013, 36 T 7524/13, ZMR 2013, 748 .................22 Einberufungsermächtigung .................................................................................22 AG Idstein, Urteil vom 22.4.2013, 32 C 3/13; ZMR 2013, 667 ................................22 Negativbeschluss; kein Sperrwirkung ...................................................................23 LG München I, Urteil vom 27.6.2011, 1 S 1062/11, ZMR 2012, 44 ..........................23 Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks .................................23 BGH, Urteil vom 12.4.2013, V ZR 103/12, ZMR 2013, 730 .....................................23 Keine Leistungspflichten qua Beschluss ................................................................23 BGH, Urteil vom 18.6.2010, V ZR 193/09, ZMR 2010, 777 .....................................23 Beschluss über Klageeinreichung .........................................................................24 OLG München, Beschluss vom 9. 2. 2010, 32 Wx 114/09, ZMR 2010, 469 ................24
(Finanz-)Verwaltung; Freistellungsansprüche .................................................. 24
Zweitbeschluss über Wirtschaftsplan....................................................................24 BGH, Urteil vom 4. 4. 2014, V ZR 168/13 ............................................................24 Abgabenschuld; Gesamtschuld ............................................................................24 BGH, Urteil vom 14.2.2014, V ZR 100/13, ZMR 2014, 557 .....................................24 Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs ..............................................................24 BGH, Urteil vom 28.9.2012, V ZR 251/11. ZMR 2013, 127 .....................................24
Verfahrensrecht, Anfechtungsklage.................................................................. 25
Anwaltsbeauftragung durch den Verwalter............................................................25 BGH, Urteil vom 5.7.2013, V ZR 241/12, ZMR 2013, 975 .......................................25 Anfechtungsgegner; werdende Eigentümer ...........................................................25 AG Wiesbaden, Beschluss vom 8.4.2013, 92 C 2752/11, ZMR 2013, 672 .................25 Ex-Eigentümer als Scheinpartei ...........................................................................25 LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 26.4.2013, 2-13 T 60/12, WuM 2013, 568 ..........25 Fehlende Parteibezeichnung auf Passivseite ..........................................................26 BGH, Urteil vom 14.12.2012, V ZR 102/12, ZMR 2013, 453 ...................................26 Vorlage der aktuellen Eigentümerliste ..................................................................26
4
BGH, Urteil vom 14.12.2012, V ZR 162/11, ZMR 2013, 291 ..................................26 Wahl eines zweiten Verwalters ............................................................................26 LG Hamburg, Urteil vom 15.11.2012, 318 S 213/11, ZMR 2013, 214 .......................26 Bestimmtheitsgrundsatz; Berichtigungsbegehren ..................................................26 LG Hamburg, Urteil vom 31.8.2012, 318 S 8/12, ZMR 2013, 63 ..............................26 fehlerhafte Beschlüsse; Anfechtungsrecht des Verwalters? .....................................27 LG Itzehoe, Urteil vom 12.4.2012, 11 S 50/10, ZMR 2012, 724 ..............................27 Klagen gegen denselben Beschluss ......................................................................27 BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 7/12, ZMR 2013, 210 .......................................27 in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage .............................................27 BGH, Urteil vom 19.10.2012, V ZR 233/11, ZMR 2013, 212 ...................................27 Fehlende Angabe der Zustellanschrift...................................................................27 AG Dortmund, Urteil vom 5.11.2013, 512 C 45/12, ZMR 2014, 403 .........................27 Informationspflicht und Vorschuss .......................................................................27 LG Hamburg, Beschluss vom 4.7.2012, 318 T 38/12, ZMR 2012, 987 ......................27 Frist für Vorschusszahlung ..................................................................................28 BGH, Urteil vom 3.2.2012, V ZR 44/11, ZMR 2012, 563 .........................................28 Fristwahrung trotz falscher Beklagtenbezeichnung .................................................28 BGH, Urteil vom 21.1.2011, V ZR 140/10, ZMR 2011, 483 .....................................28 Verwaltungsentscheidung der Mitberechtigten ......................................................28 LG Frankfurt am Main, Urt. v. 08.05.2013, 2-13 S 70/09, ZMR 2014, 140 ...............28 Plausibler Anspruch; Anwaltsbeauftragung ...........................................................28 AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 4.9.2013, 539 C 30/12, ZMR 2014, 244 ..........28 Richtiges Berufungsgericht .................................................................................29 LG Duisburg, Beschluss vom 27.1.2014, 5 S 113/13, ZMR 2014, 470 ......................29
Kostentragungspflicht des Verwalters? Rechtsmittel ....................................... 29
Kostentragungspflicht und Beschwer ...................................................................29 AG Wiesbaden, Beschluss vom 3.9.2013, 92 C 4881/12, ZMR 2014, 164 .................29
Streitwert gemäß § 49a GKG; Kostenfestsetzungsverfahren ............................ 29
restlichen Vertragslaufzeit und geschuldetes Honorar ............................................29 BGH, Urteil vom 10.2.2012, V ZR 105/11, ZMR 2012, 565 .....................................29 Genehmigung einer Jahresabrechnung .................................................................29 OLG Stuttgart, Beschluss vom 12.1.2012, 13 W 38/11, ZMR 2012, 457 ..................29 Streitwertfestsetzung; Rechtsmittelverzicht ..........................................................30 LG Hamburg , Beschluss vom 13.9.2012, 318 T 48/12, ZMR 2012, 966 ...................30 Beschlüsse über Sanierungsmaßnahmen ..............................................................30 LG Hamburg, Beschluss vom 26.6.2012, 318 T 36/12, ZMR 2012, 968 ....................30 Abberufung des Verwalters .................................................................................30 OLG Schleswig, Beschluss vom 21.11.2011, 3 W 75/11, ZMR 2012, 204 ..................30 Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan ................................................................31 OLG Bamberg, B. vom 29.7.2010, 3 W 94/10 u. 3 W 105/10, ZMR 2011, 887 ..........31 Abberufung des Verwalters .................................................................................31 OLG Koblenz, Beschluss vom 31.07.2013, 3 W 315 u. 397/13, ZMR 2014, 135 .........31 Anfechtung der Jahresabrechnung; Hamburger Formel ..........................................31 LG Stuttgart, Beschluss vom 22.6.2011, 19 T 12/11, ZMR 2011, 888 ......................31 Kosten der Prozessführung .................................................................................32 BGH, Beschluss vom 18.10.2012, V ZB 58/12, ZMR 2013, 552 ...............................32 vorrangige Erstattung der Prozesskosten ..............................................................32 BGH, Beschluss vom 14.7.2011, V ZB 171/10, ZMR 2012, 28 .................................32 Mehrvertretungsgebühr......................................................................................32 BGH, Beschluss vom 15.9.2011, V ZB 39/11, ZMR 2012, 203 .................................32 Beschwerde zum Oberlandesgericht ....................................................................32 KG, Beschluss vom 21.10.2011, 9 W 22/11, ZMR 2012, 280 ..................................32
Verjährung ....................................................................................................... 33
Störungsbeseitigung auf eigene Kosten ................................................................33
5
BGH, Urteil vom 28.1.2011, V ZR 141/10, ZMR 2011, 460 .....................................33 Anspruch auf Bestellung eines WEG-Verwalters .....................................................33 LG Hamburg, Urteil vom 23.5.2012, 318 S 198/11, ZMR 2012, 889 ........................33
Zwangsvollstreckung ........................................................................................ 33
Vorrecht nach § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG; kein dingliches Recht .....................................34 BGH, Urteil vom 13.9.2013, V ZR 209/12, ZMR 2014, 80. ......................................34 Vermögensauskunft durch den Verwalter ............................................................34 BGH, Beschluss vom 22.9.2011, I ZB 61/10, ZMR 2012, 323 .................................34 Pflichtenkreis des Zwangsverwalters ....................................................................34 BGH, Urteil vom 9. 12. 2011, V ZR 131/11, ZMR 2012, 460 ...................................34
Verwalterzustimmung; Gläubigerzustimmung u.a. ........................................... 34
Abspaltung eines Teilbetriebs ("WEG-Verwaltung") ................................................35 OLG München, Beschluss vom 31.1.2014, 34 Wx 469/13, ZMR 2014, 569 ................35 Verschmelzung der Verwalterin ...........................................................................35 BGH, Urteil vom 21. 2. 2014, V ZR 164/13, ZMR 2014, 654 ...................................35 Umschreibungsantrag und Verwalterstellung ........................................................35 BGH, Beschluss vom 1.10.2012, V ZB 2/12, ZMR 2013, 125 ...................................35 Anweisung an den Verwalter; richtiger Beklagter ..................................................35 BGH, Urteil vom 13.5.2011, V ZR 166/10, ZMR 2011, 813 .....................................35 Zustimmung auch des Verwaltungsbeirates ..........................................................35 OLG Hamm, Beschluss vom 13.3.2013, 15 W 311/12, ZMR 2014, 302 .....................35 Unterteilung von Wohnungseigentum ..................................................................36 OLG München, Beschluss vom 23.7.2013, 34 Wx 210/13, ZMR 2014, 137 ................36 Informationen über den Erwerber ........................................................................36 AG Ansbach, Urteil vom 19.09.2013, 3 C 710/13, ZMR 2014, 240 ..........................36 einseitige Willenserklärungen des Verwalters ........................................................36 BGH, Urteil vom 20.2.2014, III ZR 443/13, ZMR 2014, 566 ....................................36
Verwalterbestellung, -abberufung, -haftung; Zustellvertreter .......................... 36
Verschmelzung der Verwalterin; kein wichtiger Grund ............................................36 BGH, Urteil vom 21.2.2014, V ZR 164/13, ZMR 2014, 654 .....................................36 Abspaltung eines Teilbetriebs ("WEG-Verwaltung") ................................................37 OLG München, Beschluss vom 31.1.2014, 34 Wx 469/13, ZMR 2014, 569 ...............37 wichtiger Grund gegen die Bestellung ..................................................................37 LG Itzehoe, Urteil vom 12.7.2013, 11 S 39/12, ZMR 2014, 665 ..............................37 haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft als Verwalter ..................................37 BGH, Urteil vom 22.6.2012, V ZR 190/11, ZMR 2012, 885 .....................................37 Wiederwahl nach Abberufung ..............................................................................37 AG Wiesbaden, Urteil vom 21.6.2013, 92 C 6354/12, ZMR 2014, 73 .......................37 Pflichten des WEG-Verwalters .............................................................................38 LG Hamburg, Beschluss vom 9.4.2013, 318 T 17/12, ZMR 2013, 988 ......................38 Möglicher Mangel am Gemeinschaftseigentum ......................................................38 LG München I, Urteil vom 15.10.2012, 1 S 26801/11, ZMR 2013, 657 .....................38 Eigenmächtige Auftragserteilung an der Baustelle .................................................38 OLG Hamm, Beschluss vom 19.7.2011, I-15 W 120/10, ZMR 2012, 31 ....................38 ordnungsgemäße Ermessensentscheidung ............................................................39 LG München I, Urteil vom 22. 4. 2013, 1 S 5114/12, Juris .....................................39 Verzeihungsermessen ........................................................................................39 LG Hamburg, Urteil vom 25.5.2011, 318 S 208/09, ZMR 2012, 290 ........................39 Beurteilungsspielraum; Abberufung des Verwalters ...............................................39 BGH, Urteil vom 10.2.2012, V ZR 105/11, ZMR 2012, 565 .....................................39 gewillkürte Prozessstandschaft des Verwalters ......................................................39 BGH, Urteil vom 28.1.2011, V ZR 145/10, ZMR 2011, 487 ....................................39 Verwalter als Vertreter; Passivlegitimation ...........................................................39 AG Wiesbaden, Urteil vom 20.9.2013, 92 C 2125/13, ZMR 2014, 72 .......................39
Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan ................................................................. 39
6
generelle Fortgeltung eines Wirtschaftsplans ........................................................40 LG Itzehoe, Urteil vom 17. 9. 2013, 11 S 93/12, ZMR 2014, 144 ...........................40 Betriebskosten- und Jahresabrechnung ................................................................40 AG Erfurt, Urteil vom 14.08.2013, 5 C 51/12 ........................................................40 hinreichend klarer und bestimmter Beschluss .......................................................40 LG Hamburg, Urteil vom 10.4.2013, 318 S 87/12, ZMR 2013, 654 ..........................40 Messergebnisse nicht geeichter Zähler .................................................................41 OLG München, Beschluss vom 6.9.2012, 32 Wx 32/12, ZMR 2013, 130 ...................41 funkbasierte Heizkosten- und Warmwassermessgeräte ..........................................41 AG Dortmund, Urteil vom 26. 11. 2013, 512 C 42/13, ZMR 2014, 321 .....................41 Heizkostenabrechnung .......................................................................................41 BGH, Urteil vom 17. 2. 2012 - V ZR 251/10, ZMR 2012, 372 ..................................41 Untergemeinschaft ............................................................................................41 BGH, Urteil vom 20.7.2012, V ZR 231/11, ZMR 2012, 979 .....................................41 Gesamtwirtschaftsplan .......................................................................................42 BGH, Urteil vom 7. 6. 2013, V ZR 211/12, ZMR 2014, 49 .......................................42 rückwirkende Fortgeltung eines Wirtschaftsplans...................................................42 LG Saarbrücken Urteil vom 21.6.2013, 5 S 141/12, ZMR 2014, 149 ........................42 Kein Neubeginn der Verjährung ..........................................................................42 BGH Urteil vom 1.6.2012, V ZR 171/11, GuT 2012, 298 = NJW 2012, 2797 .............42 nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen .................................................................42 BGH, Urteil vom 9.3.2012, V ZR 147/11, ZMR 2012, 642 .......................................42 werdender Wohnungseigentümer ........................................................................43 BGH, Urteil vom 11.5.2012, V ZR 196/11, ZMR 2012, 711 .....................................43 Eigenverbindlichkeiten des Erben ........................................................................43 BGH, Urteil vom 5.7.2013, V ZR 81/12, NZM 2013, 735 .........................................43 Nachlassverbindlichkeiten ..................................................................................43 BGH, Urteil vom 4.11.2011, V ZR 82/11, ZMR 2012, 211 .......................................43 Musterabrechnung .............................................................................................44 BGH, Urteil vom 4. 12. 2009, V ZR 44/09, ZMR 2010, 300 .....................................44
Ausgleichs-, Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche ................................. 44
verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch .....................................................44 BGH, Urteil vom 25. 10 2013, V ZR 230/12, ZMR 2014, 225...................................44 Rauchen ist nicht uneingeschränkt zulässig ..........................................................44 LG Frankfurt, Hinweisbeschluss vom 28.1.2014 , 2-09 S 71/13, ZMR 2014, 572 .......44 Mittelbarer Handlungsstörer
BGH, Urteil vom 16. 5. 2014, V ZR 131/13 ..........................................................45 Zustandsstörer .................................................................................................45 BGH, Beschluss vom 4.3.2010, V ZB 130/09, ZMR 2010, 622 .................................45
Gebrauchsregelungen, Zweckbestimmung ....................................................... 45
Hausordnung, Verbot, Tiere im Aufzug zu befördern ..............................................45 LG Karlsruhe, Urteil vom 12.12.2013, 5 S 43/13, ZMR 2014, 394 ...........................45 Tagespflegestelle ..............................................................................................46 BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 204/11, ZMR 2012, 970 .....................................46 Zweckbestimmung "Boden“ ................................................................................46 LG Hamburg, Urteil vom 6.2.2013, 318 S 57/12, ZMR 2013, 558 ............................46 Briefkasten .......................................................................................................46 LG Itzehoe, Urteil vom 12.4.2013, 11 S 98/12, ZMR 2013, 744 ..............................46 Knappheit des Angebots .....................................................................................46 AG München, Urteil vom 15.10.2012, 485 C 14426/12, ZMR 2013, 141 ..................46
Instandsetzung; Schadensersatzansprüche; richtiger Beklagter ...................... 46
allgemein anerkannten Stand der Technik ............................................................47 BGH, Urteil vom 24. 5. 2013, V ZR 182/12, ZMR 2014, 219 ...................................47 verzögerter Beschlussfassung .............................................................................47 BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 94/11, ZMR 2012, 974 .......................................47
7
Kein Schadensersatzanspruch gegen die WEG.......................................................47 LG Saarbrücken, Urteil vom 7.9.2012, 5 S 23/11, ZMR 2013, 138 ...........................47 Keine Passivlegitimation der WEG........................................................................47 LG Hamburg, Urteil vom 31.8.2011, 318 S 258/10, ZMR 2012, 189 ........................47 Keine Passivlegitimation der WEG........................................................................48 AG München, Urteil vom 28.1.2011, 483 C 1077/10, ZMR 2011, 677 ......................48
Abgrenzung Sondereigentum – Gemeinschaftseigentum; Zuständigkeit
1. Ist die Instandsetzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums
wirksam qua Vereinbarung dem einzelnen Sondereigentümer überbürdet
worden, so fehlt der Gemeinschaft insoweit die Beschlusskompetenz (BayObLG,
ZMR 2004, 605).
2. Dem Verwalter werden hierdurch keine unentziehbaren Rechte entzogen;
lediglich Pflichten und Befugnisse der Eigentümer werden abbedungen.
3. Nur eine hinreichend bestimmte abweichende Regelung zur
Instandsetzungslast ist wirksam (z.B. für Einzelhäuser einer Mehrhausanlage).
Verlust der Beschlusskompetenz?
LG München I, Urteil vom 25. 11. 2013, 1 S 1911/13, ZMR 2014, 399
Wird qua Gemeinschaftsordnung die Instandsetzungspflicht der – zwingend im
Gemeinschaftseigentum stehenden – Fenster auf den Sondereigentümer
übertragen, so verliert die Gemeinschaft ihre Verwaltungszuständigkeit
(Beschlusskompetenz).
Verlust der Verwaltungszuständigkeit?
LG Hamburg, Urteil vom 9.4.2014, 318 S 133/13, ZMR 2014, 661 ff. Anm.: Ein Mehrheitsbeschluss über die Erneuerung der durch die Teilungserklärung dem Sondereigentum zugewiesenen Wohnungsabschlusstüren fällt nach OLG Düsseldorf (B. v. 4.1.2002, 3 Wx 293/01, ZMR 2002, 445) nicht in die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft und ist daher nichtig (sehr fraglich). Mit einer umfassenden Kostenvereinbarung wird nach BGH (Urteil vom 2.3.2012, V ZR 174/11, ZMR 2012, 641, Juris Rn. 9) nicht nur die Kostenlast geregelt, sondern auch die Verwaltungsbefugnis im Hinblick auf diesen Teil des Gemeinschaftseigentums (str.). Das OLG Schleswig (Beschluss vom 30.3.2006, 2 W 191/05, ZMR 2006, 963) entschied sogar: Es würde nämlich die Beschlusskompetenz für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum im Bereich der Balkone weiterhin sämtlichen Wohnungseigentümern zustehen. Diese könnten kostspielige Sanierungsarbeiten an den konstruktiven Teilen … beschließen, welche sodann die Balkoninhaber allein zu tragen hätten. Das wäre einem gedeihlichen Zusammenleben der Wohnungseigentümer wenig zuträglich. Nach Vogel, ZMR 2010, 653, 654, hat im Zweifel die Gemeinschaft ihre Verwaltungszuständigkeit und damit die Beschlusskompetenz. Nach LG Berlin, Urt. v. 28.05.2013, 55 S 73/12, ZMR 2013, 918 = ZWE 2014, 222 ist es eine Frage der Auslegung ob eine konkurrierende oder verdrängende Kompetenzverlagerung vorliegt. Dies dürfte richtig sein.
Wohnungseingangstüren stehen nicht im Sondereigentum des jeweiligen
Wohnungseigentümers, sondern sind zwingend Teil des gemeinschaftlichen
Eigentums der Wohnungseigentümer sind. Das gilt selbst dann, wenn die
Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet.
8
Wohnungseingangstüren stehen nicht im Sondereigentum
BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12, ZMR 2014, 223
Anmerkung: Der BGH folgt zu Recht nicht der verfehlten Rechtsprechung des OLG
Düsseldorf, B. v. 4.1.2002, 3 Wx 293/01, ZMR 2002, 445, wonach ein
Mehrheitsbeschluss über die Erneuerung der durch die Teilungserklärung dem
Sondereigentum zugewiesenen Wohnungsabschlusstüren nicht einmal in die
Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft fallen sollte und deshalb sogar - zu
Unrecht - als nichtig angesehen wurde. Selbst wenn - in einem anderen Fall - die
Instandsetzung den Sondereigentümer treffen sollte, hätte die Gemeinschaft trotzdem
Beschlusskompetenz (str.)
Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung
können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem
Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich
ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs-
und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.
Heizkörper als Sondereigentum qua Teilungserklärung
BGH, Urteil vom 8.7.2011, V ZR 176/10, ZMR 2011, 971
Anmerkung: Diese zumindest in der Begründung verfehlte Entscheidung zu den
Heizkörpern soll die Fachliteratur (speziell Hügel und Elzer) nur falsch verstanden haben.
Auch der BGH erkennt jetzt in der Entscheidung zu den Versorgungsleitungen (BGH,
Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12, ZMR 2013, 454), dass durch die - meist notarielle -
Teilungserklärung Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht
begründet werden kann; die Teilungserklärung kann die Grenze zwischen dem
gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu
Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben. Dies hat sich schon immer
aus § 5 Abs.3 WEG ergeben. Danach können eben nur sondereigentumsfähige
Bestandteile des Gebäudes zu gemeinschaftlichem Eigentum qua Vereinbarung (z. B.
Teilungserklärung) erklärt werden. Wenn der Gesetzgeber auch den umgekehrten Weg
hätte zulassen wollen, müsste sich dies aus dem Wortlaut wenigstens ansatzweise
ergeben.
1. Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen
Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze
zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu
Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums
verschieben.
2. Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind,
stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich
des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein
Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient
(Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 8. 7. 2011, V ZR 176/10, ZMR 2011, 971).
Versorgungsleitungen als zwingendes Gemeinschaftseigentum
BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12, ZMR 2013, 454
Das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich auf
die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird.
9
Duplexparker
BGH, Urteil vom 21.10.2011, V ZR 75/11, ZMR 2012, 377
Der Verwalter darf der Abgrenzung zwischen Sonder- und
Gemeinschaftseigentum in der notariellen Teilungserklärung vertrauen.
Duplexparker sind grundsätzlich sondereigentumsfähig.
Duplexparker
AG Dippoldiswalde, Urteil vom 25. 4. 2013, 2 C 804/12, ZMR 2013, 837
Anmerkung: vgl. zum Fahrblech eines Duplexparkers LG München I, Urteil vom 05. 11.
2012, 1 S 1504/12, 1 S 1504/12, ZMR 2013, 308: An Bauteilen eines Duplex-Parkers
kann auch dann Sondereigentum bestehen, wenn die zugehörige Hydraulikanlage infolge
des Betriebs mehrerer Garageneinheiten zwingendes Gemeinschaftseigentum darstellt;
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.3.1999, 3 Wx 14/99, ZMR 1999, 500 und Anm.
Häublein MittBayNot 2000, 110.
Wird bei der Unterteilung eines Sondereigentums ein zugehöriger Raum keinem
der neu entstandenen Miteigentumsteile als Sondereigentum zugeordnet,
sondern ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer „zur
Gemeinschaftsbenutzung“ ausgewiesen, so entsteht unzulässiges isoliertes
Sondereigentum und ist die Eintragung der Unterteilung im Grundbuch
inhaltlich unzulässig und von Amts wegen zu löschen.
Wird bei der Unterteilung eines Sondereigentums ein bisher nicht zu diesem
gehörender, sondern im Gemeinschaftseigentum stehender Raum ohne
Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer einer der neu entstandenen
Einheiten als Sondereigentum zugeordnet, so ist die Eintragung der
Unterteilung im Grundbuch inhaltlich unzulässig und von Amts wegen zu
löschen.
Unterteilung eines Sondereigentums
OLG Karlsruhe, Beschluss vom 16.12.2013, 14 Wx 47/13, ZMR 2014, 303
Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in
Wohnungen jedenfalls dann (mit einfacher Mehrheit) beschließen, wenn das
Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.
Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer
angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.
Rauchwarnmelder und Landesbauordnung
BGH, Urteil vom 8. 2. 2013, V ZR 238/11, ZMR 2013, 642
Anmerkung: Die Entscheidung beansprucht (derzeit) keine Geltung in Brandenburg,
Berlin und Sachsen, weil es dort keine landesrechtliche Einbaupflicht gibt.
In NRW fehlt es an einer eigentümerbezogenen Pflicht zur Wartung, weil die meisten
Eigentümer die Frist in § 49 Abs.7 BauO-NRW ("es sei denn, der Eigentümer hat diese
Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen") wohl haben verstreichen
lassen.
10
Wenn das Landesrecht wie z. B. in Hamburg und Bayern eine entsprechende
"eigentumsbezogene Pflicht" (Wortschöpfung im BGH-Urteil) vorsieht, stehen
Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht
worden sind, nicht im Sondereigentum. Richtigerweise sind sie Verwaltungs- bzw.
Verbandsvermögen im Sinne des § 10 Abs.7 WEG (Kümmel in: Bärmann/Seuß, Praxis
des Wohnungseigentums, 6. Aufl. 2013 Teil C Rn. 66 Stichwort "Rauchwarnmelder")
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss (§§ 21
Abs. 3, 10 Abs. 6 Satz 3, Fall 2 WEG) Beschlussgegenstände an sich ziehen mit
dem Ergebnis, dass nach einer sog. Vergemeinschaftung die Rechte und
Pflichten der Wohnungseigentümer auf die teilrechtsfähige WEG übertragen
sind, woraus dann weiter folgt, dass der einzelne Wohnungseigentümer nicht
mehr handeln kann, vgl. PWW-Elzer/Riecke Rn. 26 ff zu § 10 WEG.
Wenn die Eigentümer wirksam in einer vorangegangenen Versammlung so
beschlossen haben, dann war für jeden Eigentümer klar, dass die Gemeinschaft
im nächsten Jahr mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit die Installation von
Rauchwarnmeldern durch die Verwaltung gemeinschaftlich vornehmen wird.
Wer trotzdem eigene Rauchwarnmelder einbaut, handelt dann auf eigenes
Risiko.
Rauchwarnmelder; Vergemeinschaftung
AG Bad Homburg, Urteil vom 29.1.2014, 2 C 1749/13, ZMR 2014. 575 f.
Anm. vgl. auch AG Halle/S. ZMR 2014, 455 zur Vollausstattung; AG Hamburg-Blankenese ZMR 2011, 395 und ZMR 2013, 965 zur Dispositionsbefugnis des vermietenden Eigentümers.
Sondernutzungsrechte; Zweckbestimmung
Anders als für die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum bedarf
die nachträgliche Aufhebung und anschließende Neubegründung von
Sondernutzungsrechten der Zustimmung des dritten Rechtsinhabers. Die
Ausnahmebestimmung des § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG greift insoweit nicht ein (siehe bereits Senat vom 19. Mai 2009, 34 Wx 36/09, ZMR 2009, 870).
Neubegründung von Sondernutzungsrechten
OLG München, Beschluss vom 4.2.2014, 34 Wx 434/13, ZMR 2014, 568
Zur nachträglichen Eintragung eines bisher nicht gebuchten (schuldrechtlichen)
Sondernutzungsrechts ist grundsätzlich die Mitwirkung aller
Wohnungseigentümer notwendig, wenn die Teilungserklärung vorsieht, dass
der Inhaber des Rechts dieses - formfrei - auf einen anderen Miteigentümer
übertragen kann (Ergänzung zu OLG München vom 11. Mai 2012, 34 Wx 137/12, NZM 2013, 384).
nachträgliche Eintragung eines Sondernutzungsrechts
OLG München, Beschluss vom 18.4.2013, 34 Wx 363/12, ZMR 2013, 845
Zur fehlenden Bewilligungsbefugnis des nach § 8 WEG teilenden Eigentümers
im Hinblick auf die Zuordnung eines Sondernutzungsrechts, nachdem der teilende Eigentümer sämtliche Miteigentumsanteile an Dritte veräußert hat.
11
Das rein schuldrechtliche, noch nicht verdinglichte Sondernutzungsrecht ist
formfrei übertragbar.
Übertragbarkeit des schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts
OLG Zweibrücken, Beschluss vom 1.7.2013, 3 W 22/13, ZMR 2014, 139
Der Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung, bestehende
Sondernutzungsrechte an Pkw-Abstellflächen neu zu ordnen, greift in den
Kernbereich des Sondereigentums ein und ist daher mangels
Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung nichtig.
Sondernutzungsrechte an Pkw-Abstellflächen
AG Wiesbaden, Urteil vom 6.9.2013, 92 C 2186/13, ZMR 2013, 1003
Die Bezeichnung einer Teileigentumseinheit im Aufteilungsplan als "Laden"
steht einer Nutzung des Teileigentums als Speisegaststätte nicht entgegen. Der
Aufteilungsplan regelt grundsätzlich nur die räumliche Abgrenzung, nicht aber
die Nutzung der Räumlichkeiten. Die Bezeichnungen des planenden Architekten
im Aufteilungsplan enthalten grundsätzlich keine Beschränkung der
Nutzungsmöglichkeit.
Denn Aufgabe des Aufteilungsplans ist es nach § 7 Abs.4 Nr.1 WEG, die
Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und
der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu
machen, und nicht, die Rechte der Wohnungs- und Teileigentümer über die
Bestimmung der Grenzen des jeweiligen Eigentums hinaus zu erweitern oder zu
beschränken (Festhaltung BGH, 15. Januar 2010, V ZR 40/09).
Aufteilungsplan
BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 246/11, ZMR 2013, 452
Anmerkung: Hier kommt es auf die Abgrenzung zwischen bloßem Nutzungsvorschlag und
verbindlicher Zweckbestimmung an.
OLG Hamburg, Beschluss vom 16.5.2000, 2 Wx 14/00, ZMR 2000, 628: Der im
Aufteilungsplan vermerkte Gebrauchszweck ist nicht verbindlich. Vielmehr kommt ihm die
Qualität eines Nutzungsvorschlags zu.
BayObLG, Beschluss vom 30.1.1999, 2Z BR 143/99, ZMR 2000, 234: Die Bezeichnung
eines Teileigentums in der Teilungserklärung und im Grundbuch als "Laden" enthält eine
Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Diese Zweckbestimmung wird
grundsätzlich nicht dadurch in Frage gestellt, daß im Aufteilungsplan die einzelnen
Räume des Teileigentums mit "Geschäftsraum, Büro, Vorraum, Treppe, WC" beschriftet
sind.
Änderung der Kostenverteilung
Literatur zur Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln:
Moosheimer, Die Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln ... und deren Bewertung: §§
16 Abs.3 und 4, 21 Abs.7 sowie § 10 Abs.2 Satz 3 WEG; ZMR 2011, 597 ff, Riecke,
Vereinbarungen und Änderungen von Umlageschlüsseln im Betriebskostenrecht (insbes.
bei vermietetem Sondereigentum), GuT 2011, 5 ff sowie Emmerich, Disharmonie WEG
und Mietrecht - Unterschiedliche Abrechnungsschlüssel, ZWE 2012, 245 ff.
1. durch Regelung in der Gemeinschaftsordnung bzw. durch Vereinbarung
12
Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum
ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind,
auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht
einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die
die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen.
Balkone; Instandsetzung
BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 9/12, ZMR 2013, 290
Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und
Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des
Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei
den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel
Sache der Gemeinschaft.
Fenster; Instandsetzung
BGH, Urteil vom 2.3.2012, V ZR 174/11, ZMR 2012, 641
Anmerkung: kleine Unterschiede in der Formulierung - große Wirkung !
Vereinbarungen der Wohnungseigentümer über Betriebskosten in der
Teilungserklärung, die von der gesetzlichen Kostenverteilung abweichen und im
Grundbuch eingetragen sind, müssen im Wirtschaftsplan und der
Jahresabrechnung umgesetzt werden.
Vereinbarungen über Betriebskosten; Wirtschaftsplan
AG Charlottenburg, Urteil vom 22.8.2013, 72 C 54/13, ZMR 2014, 487
2. durch Beschluss kraft gesetzlicher oder vereinbarter Öffnungsklausel (=
Anpassungsvereinbarung)
Auch bei der Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels (durch Beschluss)
aufgrund einer in der Teilungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel steht den
Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu.
Setzt die Teilungserklärung für die Änderung eine 2/3-Mehrheit voraus und
wird der Bezugspunkt der qualifizierten Mehrheit nicht konkretisiert, so ist die
Klausel vor dem Hintergrund der mit baulichen Veränderungen typischerweise
einhergehenden erheblichen finanziellen Folgen nächstliegend dahin
auszulegen, dass die Abänderung eine 2/3-Mehrheit aller und nicht nur der in
der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer erfordert.
2/3-Mehrheit; Bezugsgröße
BGH, Urteil vom 10.6.2011, V ZR 2/10 ZMR 2011, 808
Bei der Änderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG steht den
Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Wenn der
Verteilungsschlüssel von der Wohnungseigentümerversammlung mit ¾-
Mehrheit geändert werden kann, ist vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen
Tragweite die Klausel daher nächstliegend dahin auszulegen, dass die
Abänderung eine ¾-Mehrheit aller und nicht nur der in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer erfordert.
13
¾-Mehrheit;Bezugsgröße
BGH, Urteil vom 1.4.2011, V ZR 162/10, ZMR 2011, 652
§ 16 Abs.3 WEG begründet nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer, der
nach einer bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder
der Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, durch Beschluss erstmals an
den Kosten zu beteiligen.
Befreiung von der Kostentragungspflicht
BGH, Urteil vom 1.6.2012, V ZR 225/11, ZMR 2012, 709
Anmerkung: Das überzeugt nicht. Eine Minimalbeteiligung von 0,00001 % wäre dann
schon schädlich.
Die Wohnungseigentümer dürfen nach § 16 Abs.3 WEG jeden Verteilungs-
schlüssel wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen
Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer
ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt (vgl. bereits BGH ZMR 2011,
652). Eines weiteren sachlichen Grundes bedarf es nicht.
Sachlicher Grund
BGH, Urteil vom 16.9.2011, V ZR 3/11, ZMR 2012, 116
Anmerkung: Wenn eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, liegt auch
ein sachlicher Grund vor. Der BGH hat dieses Placebo-Kriterium zu Recht als überflüssig
angesehen.
Der Vertrauensschutzgedanke führt dazu, dass in der Regel nicht in bereits
vollständig abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen
werden darf; dies gilt grds. nicht für die bereits laufende Abrechnungsperiode .
Rückwirkende Änderung des Verteilerschlüssels
LG Hamburg, Urteil vom 25.5.2011, 318 S 208/09, ZMR 2012, 290
Anmerkung: Dies Rückwirkungsverbot gilt aber nicht für den Wirtschaftsplan. Dort kann
zB noch vor Abrechnung des Jahres 2010 Anfang 2011 der Verteilerschlüssel geändert
werden (kein striktes Rückwirkungsverbot); so LG Hamburg v. 22.3.2013, 318 S 32/12,
ZMR 2013, 465; a. A. zu Unrecht - unter Verkennung der Vorläufigkeit der Prognose
eines Wirtschaftsplanbeschlusses - LG Berlin v. 13.8.2013, 85 S 177/12, DWE 2014, 31
= Info M 2013, 502.
Jedenfalls in den Fällen, in denen die Errichtung einer baulichen Anlage
ausschließlich im Interesse einzelner Wohnungseigentümer und der
Genehmigungsbeschluss im Zusammenhang mit dem Kostenfreistellungs-
beschluss erfolgt, so dass für die von der baulichen Veränderung begünstigten
Wohnungseigentümern von vornherein der Zusammenhang zwischen
Errichtungsbefugnis und Kostenfreistellung erkennbar wird, ist die bauliche
Veränderung einschließlich der durch sie verursachten Folgen als „Einzelfall“ anzusehen ist
Nach Sinn und Zweck des § 16 Abs.4 WEG ist es in derartigen Fällen nicht
gerechtfertigt, diejenigen Folgekosten von der Regelungsbefugnis
auszuschließen, die erst durch die Errichtung der baulichen Anlage verursacht werden und allein dem Gebrauch einzelner Wohnungseigentümer dienen.
14
Einzelfall i.S.d. § 16 Abs.4 WEG und Folgekosten
LG Itzehoe, Urteil vom 12.7.2011, 11 S 51/10, ZMR 2012, 219
Anmerkung: Es ist hoch streitig (vgl. Elzer in Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl. § 16 Rn.98a;
Becker in Bärmann, WEG, 12. Aufl. § 16 Rn. 132), ob Folgekosten vom
Einzelfallkriterium des § 16 Abs.4 WEG erfasst werden.
Der BGH, ZMR 2010, 866, bestätigt LG München I, ZMR 2010, 150. Die Terminologie des
BGH ist irreführend/ungenau. Bei § 16 Abs.4 WEG bleibt es beim bisherigen
Verteilerschlüssel; er wird nur im Einzelfall durchbrochen, daher die Ergänzung des
amtlichen Leitsatzes. Über den Gleichbehandlungsgrundsatz wird der Anwendungsbereich
des § 16 Abs.4 WEG stark eingeschränkt.
Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadens-
ersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich
geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG von
allen Wohnungseigentümern zu tragen; eine Freistellung des obsiegenden
Wohnungseigentümers gemäß § 16 Abs. 8 WEG kommt nicht in Betracht.
Prozesskosten
BGH, Urteil vom 4. 4. 2014, V ZR 168/13, WuM 2014, 361
Bauliche Maßnahmen
Der Anbau eines Außenlifts für einen gehbehinderten Nutzer stellt eine
(einfache) bauliche Veränderung dar. Auf eine Modernisierungsmaßnahme besteht kein Individualanspruch.
Eine - beschlossene – Kostentragungsregelung für die Instandsetzung und
Instandhaltung des Außenlifts zulasten des Bauwilligen ist auch bei dessen
Einverständnis nichtig; insoweit bedarf es – da Dauerregelung – einer Vereinbarung (vgl. BGH ZMR 2010, 775).
Anbau eines Außenlifts
LG München I, Urteil vom 23.6.2014, 1 S 13821/13
Anmerkung: Die Begründung ist wenig überzeugend. Der Bauwillige müsste nur allein für
die Maßnahme stimmen, dann hätte er schon kraft Gesetzes alle Kosten zu tragen (vgl. §
16 Abs.6 WEG). So bleibt aber immer noch die Vertragslösung, der qua Beschluss
zugestimmt werden könnte (vgl. BGH, Urteil vom 24.1.2014, V ZR 48/13, ZMR 2014, 464 zum Vertrag mit einem Dritten über die Errichtung eine Mobilfunksendeanlage).
Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer
Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer (§ 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG).
Mobilfunksendeanlage
BGH, Urteil vom 24.1.2014, V ZR 48/13, ZMR 2014, 464
1. Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche
Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle
15
Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen
Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den
Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohnungseigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zu bewegen.
2. Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des
Gemeinschaftseigentums gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten
Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es
besteht - anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB - eine geborene
Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar auch für
Wiederherstellungsansprüche gemäß § 823 Abs. 1 i.V.m. § 249 Abs. 1 BGB (Fortführung zu BGH, Urteil vom 17. Dezember 2010, V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 f.).
Terrassenüberdachung; Beseitigung und Schadensersatz
BGH, Urteil vom 7.2.2014, V ZR 25/13, ZMR 2014, 554
Jedenfalls bei größeren (Bau-)Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum,
wozu sowohl (modernisierende) Instandsetzungs- oder
Instandhaltungsmaßnahmen gemäß den §§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 22 Abs. 3 WEG als
auch Modernisierungen im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG zählen können, müssen
die Eigentümer auch über deren Finanzierung Beschluss fassen.
größere (Bau-)Maßnahmen; Finanzierung
LG Hamburg, Urteil vom 28.3.2012, 318 S 17/11, ZMR 2012, 654
Bei einer zu beschließenden Sanierungsmaßnahme ist die (volle) Liquidität des
Verbandes nicht erst bei Rechnungsstellung (sondern schon bei Auslösen des
Werkvertrags durch den Verwalter) erforderlich (vgl. § 648a BGB), denn der
Werkunternehmer könnte jeder Zeit eine 110%-ige Sicherheitsleistung fordern
mit den für den Verband negativen Folgen bei Nichterbringung.
Sanierungsmaßnahme und § 648a BGB
AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 2.4.2014, 539 C 26/13
Die von § 22 Abs.2 Satz 1 WEG angeordnete entsprechende Heranziehung der
mietrechtlichen Regelung des § 559 Abs.1 BGB a.F. gibt Raum für eine großzügigere Handhabung des Modernisierungsbegriffes.
Modernisierungsbegriff
BGH, Urteil vom 18.2.2011, V ZR 82/10, ZMR 2011, 490
Anmerkung: Die Maßnahme muss sich objektiv positiv auf den Verkehrswert auswirken.
Nicht der Modernisierungsbegriff muss „großzügiger“ gehandhabt werden, sondern der
Beurteilungsspielraum bei der Frage, ob die Modernisierung noch ordnungsmäßiger
Verwaltung entspricht (vgl. Schmid IMR 2011, 173). Seit 1.5.2013 (MietRÄndG) verweist
§ 22 Abs.2 WEG nur noch auf die Ziffern 1- 5 des § 555b BGB. Damit fallen der
mietrechtliche und der WEG-rechtliche Modernisierungsbegriff jetzt auch offiziell
auseinander.
Die Errichtung der Gabionenwand (massive Steinwand) stellt eine bauliche
Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG dar und bedarf der Zustimmung
aller benachbarten Wohnungseigentümer.
16
Errichtung einer massiven Steinwand
LG Frankfurt, Urteil vom 18.12.2013, 2-13 S 82/12, NZM 2014, 399
Mit dem am Wegesrand angelegten „Skulpturengarten“ nebst dem Weg als
baulichen Veränderungen haben die Sondernutzungsberechtigten die ihnen
eingeräumte Befugnis zur ausschließlichen Nutzung des Gartenbereichs
überschritten, wodurch die übrigen Eigentümer über das in § 14 Ziff. 1 WEG
bestimmte Maß hinaus – nachteilig – beeinträchtigt werden. Neben der
Beseitigung kann auch die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes,
also die Bepflanzung mit Rasen an den Stellen, an denen ein Rückbau erfolgt ist,
verlangt werden.
„Skulpturengarten“
LG Hamburg, Urteil vom 12.12.2012, 318 S 31/12, ZMR 2013, 301
Anmerkung: Eine Haftungsfalle lag hier darin begründet, dass einzelne Skulpturen stehen
bleiben durften. Der Wiederherstellungsantrag muss bestimmt genug gefasst werden
(vgl. auch LG Hamburg ZMR 2012, 989).
Ist ein Rückbauanspruch gegen den Handlungsstörer verjährt, kann der
Rechtsnachfolger zur Duldung des Rückbaus auf Kosten aller Eigentümer
verpflichtet sein, da sich durch die Verjährung an der Rechtswidrigkeit der
Baumaßnahme nichts geändert hat.
Rückbauanspruch und Verjährung
LG Hamburg, Urteil vom 6.2.2013, 318 S 20/12, ZMR 2013, 462
Anmerkung: Für den Berater ist wichtig, dass hier wegen der fortbestehenden Rechts-
widrigkeit noch ein Rückbau durchgesetzt werden kann.
Eine Verwirkung des Anspruchs ist allerdings in Einzelfällen denkbar (vgl. OLG Hamburg,
Beschluss vom 25.2.2002, 32 Wx 51/98, ZMR 2002, 451).
Haben einige Bauherrn und spätere Wohnungseigentümer eine bauliche
Maßnahme veranlasst (hier: Vordach-Konstruktion mit Seitenwand), sind sie für
den Beseitigungsanspruch anderer Wohnungseigentümer passivlegitimiert.
Beseitigungsanspruch; Passivlegitimation
LG Hamburg, Urteil vom 5.4.2012, 318 S 180/11, ZMR 2012, 723
Anmerkung: Hier hatte die Gemeinschaft versucht, die Maßnahme durch
Genehmigungsbeschluss zu halten. Nach notwendiger Verfahrensaussetzung (vgl. Drabek
ZMR 2014, 20 Fn.2; falsch LG Stuttgart vom 28.3.2013, 2 S 36/12, ZMR 2013, 564) und
Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlusses konnte (erst) über die Beseitigung
entschieden werden.
Das Aufbringen stattlicher Findlinge stellt eine bauliche Veränderung dar.
Eine bauliche Veränderung ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums.
Auf die konkrete technische Ausführung kommt es insoweit nicht an.
Aufbringen stattlicher Findlinge
AG Oberhausen, Urteil vom 9.7.2013, 34 C 94/12, ZMR 2014, 158
17
Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann mit einer
Videokamera ausgestattet und überwacht werden, wenn ein berechtigtes
Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen
Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mitüberwacht wird,
überwiegt und wenn die Ausgestaltung der Überwachung unter
Berücksichtigung von § 6b BDSG inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des
Einzelnen ausreichend Rechnung trägt.
Videokamera und § 6b BDSG
BGH, Urteil vom 24.5.2013, V ZR 220/12, ZMR 2013, 909
Anmerkung: vgl. auch BGH, Urteil vom 8.4.2011, V ZR 210/10, ZMR 2011, 734 zum
Einbau einer Videokamera im Klingeltableau. AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom
9.1.2013, 539 C 7/12, ZMR 2014, 59: Eine eingeschränkte Videoüberwachung, bezogen
auf den eigenen Sondernutzungsbereich, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Verfehlt zum Mietrecht: LG Hamburg, Urteil vom 2.12.2010, 307 S 73/10, ZMR 2011,
288 zum Einbau einer Videokamera in der Wohnungsabschlusstür durch den
Mieter/Schuldner.
Alleine die Befürchtung von Wohnungseigentümern, bei einer Annäherung an
den Balkon (mit Kamera-Attrappe an der Unterseite) gefilmt zu werden,
beeinträchtigt diese nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus,
wenn mangels funktionierender Kamera keine tatsächliche Möglichkeit der
Überwachung besteht.
Kamera-Attrappe
LG Frankfurt/M., Beschluss vom 11.1.2013, 2-13 S 24/13, ZMR 2014, 306
Auch bei Vorliegen eines bestandskräftigen Eigentümergrundsatzbeschlusses,
wonach der Bau von Glasveranden auf Terrassen grundsätzlich genehmigt wird,
kann ein Eigentümer aus Gründen des Bestandsschutzes oder aus dem
Gleichbehandlungsgrundsatz keine Rechte herleiten, wenn er seine
Terrassenfläche ohne Wissen und Genehmigung der übrigen
Wohnungseigentümer verändert hat.
Glasveranden auf Terrassen; Gleichbehandlungsgrundsatz
OLG München, Beschluss vom 31.07.2013, 32 Wx 129/13, ZMR 2014, 51
Bei der Befestigung der Parabolantenne handelt es sich um eine bauliche
Veränderung nach § 22 WEG. Ob die Anbringung einer Satellitenantenne durch
einen Wohnungseigentümer andere Wohnungseigentümer über das in § 14 WEG
bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt, bedarf daher einer umfassenden
einzelfallbezogenen Interessenabwägung.
Parabolantenne
LG Frankfurt/M., Beschluss vom 21.5.2013, 2-13 S 75/12, NZM 2013, 793
1. Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische
Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine
Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden.
18
2. Dies setzt voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen
Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich
geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu
erhöhen; an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann
fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen.
3. Ist eine erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage
weder als modernisierende Instandsetzung noch als
Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, bedarf sie als nachteilige bauliche
Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.
erhebliche optische Veränderung
BGH, Urteil vom 14.12.2012, V ZR 224/11, ZMR 2013, 292
Auch ohne bauliche Tätigkeit im engeren Sinne und ohne Eingriff in die
Bausubstanz kann eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 WEG
angenommen werden. Dies gilt etwa für die bloße Änderung der Farbgebung
des Hauses oder von sichtbaren Gebäudeteilen (vgl. HansOLG, ZMR 2005, 394
m.w.N.).
Änderung der Farbgebung des Hauses
LG Hamburg, Urteil vom 10.4.2013, 318 S 81/12, ZMR 2013, 739
Anmerkung: Bauliche Veränderungen im Sinne des § 22 WEG setzen nicht zwingend
einen Eingriff in die Bausubstanz voraus!
1. Die Änderung der Farbgebung des Hauses, auch durch im Sinne von § 14 Ziff.
1 WEG beeinträchtigte Eigentümer, kann nur in Gestalt einer förmlichen
Beschlussfassung erfolgen.
2. Eine Terrassenüberdachung ist beeinträchtigend, wenn dadurch die
Instandhaltung und Instandsetzung des in diesem Bereich befindlichen
Gemeinschaftseigentums, die jeweils der Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer obliegt (vgl. §§ 21 Abs. 4 und 5 Nr. 2 WEG), erschwert
wird.
förmliche Beschlussfassung erforderlich?
LG Hamburg, Urteil vom 16.1.2013, 318 S 55/12, ZMR 2013, 373
Anmerkung: Das Verfahren war beim BGH zum Az: V ZR 25/13, ZMR 2014, 555 (s.o.).
Der BGH ließ die Frage offen. Ablehnend äußerte sich zum LS 1 schon J.-H. Schmidt ZWE
2013, 399 ff. Der Gesetzgeber wollte m. E. das alte "Zustimmungsverfahren" nicht
abschaffen.
Wenn in der Teilungserklärung eine Duldungsverpflichtung der anderen
Eigentümer für den Fall eines Balkonausbaus vorgesehen ist, bedeutet dies lediglich eine vereinbarte Entscheidung über das "Ob".
Hinsichtlich des "Wie" liegt eine bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG vor, der alle betroffenen Miteigentümer zustimmen müssen.
Balkonausbau und Duldungsverpflichtung
LG Berlin, Urteil vom 16.7.2013, 55 S 171/12, GE 2013, 1287
19
Ist sowohl die Einbringung einer Horizontalsperre zum Schutz vor Feuchtigkeit
als auch eine Bohrlochinjektion als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung in
Betracht zu ziehen, scheitert eine Verpflichtungsantrag, wenn dieser auf eine
nur vermeintlich allein/einzig in Betracht kommende Maßnahme gerichtet ist.
Ein Anspruch auf Beschlussfassung besteht lediglich dann, wenn auch das der
Eigentümerversammlung grundsätzlich zustehende Auswahlermessen „auf
Null“ reduziert ist.
Verpflichtungsantrag und Anspruch auf Beschlussfassung
LG Hamburg, Urteil vom 10.4.2013, 318 S 91/12, ZMR 2013, 922
1. Der Eigentümerversammlung steht nicht die Kompetenz zu, durch
Mehrheitsbeschluss die gesetzlichen Vorgaben (§§ 22 Abs. 1, 14 Ziff. 1 WEG)
für die Zulässigkeit baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum
abzuändern.
2. Eine bauliche Veränderung ist nicht nachteilig, wenn bereits eine Vielzahl
früherer Veränderungen zu einem uneinheitlichen Gesamtbild geführt hat, der
durch die bauliche Veränderung nicht mehr verstärkt wird.
keine Kompetenz die gesetzlichen Vorgaben abzuändern
LG Hamburg, Urteil vom 1.6.2012, 318 S 115/11, ZMR 2013, 60
1. Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahme gemäß § 22
Abs. 1 WEG nicht zu, ist er gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den
damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine
Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht.
2. Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über
die Durchführung der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss die
Kostenverteilung nicht abschließend regelt.
Kostenbefreiung nach § 16 Abs.6 WEG
BGH, Urteil vom 11.11.2011, V ZR 65/11, ZMR 2012, 213
Anmerkung: Eine klare Absage an die Ansicht Spielbauers = LG München I, 28. Februar
2011, 1 S 19089/10, ZMR 2011, 504 (sog. Nichtschwimmer-Entscheidung des kleinen
BGH) mit abl. Anm. Elzer; bestätigt wurde das AG München, Abt. 483, ZMR 2011, 170.
Rund um die Eigentümerversammlung
Wird das nach der Gemeinschaftsordnung erforderliche Quorum (4/5) nicht
erreicht und dennoch ein positiver Beschluss verkündet, ist kein
Nichtigkeitsgrund gegeben.
Eine Öffnungsklausel mit 4/5 Mehrheit kann auch Beschlusskompetenz für die
Änderung des Kostenverteilerschlüssels für die Instandsetzungskosten
verleihen.
Nicht erreichte qualifizierte Mehrheit
LG München I, Urteil vom 13. 1. 2014, 1 S 1817/13, ZMR 2014, 480
Anmerkung
20
Die Revision wurde tw. zugelassen. Denn die Frage, ob das Nichterreichen des Quorums
bei einer vereinbarten „Öffnungsklausel“ (Anpassungsvereinbarung im Rechtssinne) zur
Nichtigkeit oder zur bloßen Anfechtbarkeit eines Mehrheitsbeschlusses führt, hat
grundsätzliche, über den vorliegenden Einzelfall hinausgehende Bedeutung. Die
Problematik ist bisher zur aktuellen Gesetzeslage noch nicht höchstrichterlich geklärt.
Während ansonsten bei qualifizierten Mehrheiten oft die Bezugsgröße das Problem war
(vgl. für eine 2/3-Mehrheit BGH, Urteil vom 10.6.2011, V ZR 2/10, ZMR 2011, 808 und
für eine ¾-Mehrheit BGH, Urteil vom 1.4.2011, V ZR 162/10, ZMR 2011, 652) ging es hier um eine Verkündung trotz Nichterreichen der qualifizierten Mehrheit.
Würde man das Erreichen der vereinbarten qualifizierten Mehrheit als
kompetenzbegründend ansehen, dann hätten Zählfehler, das Übersehen von
Stimmverboten oder unzulänglichen Vollmachten gravierende Bedeutung und könnten noch nach Jahren mit der Nichtigkeitsklage verfolgt werden.
Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von § 25
Abs. 5 Alt. 2 WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die
Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung sind.
Stimmverbot bei Streit mit dem Verband
BGH, Urteil vom 6.12.2013, V ZR 85/13, ZMR 2014, 559
Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch
mit und misslingt seine Ladung zu der Eigentümerversammlung aus diesem
Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung
als Folge seiner Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen; in der Versammlung
gefasste Beschlüsse können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung
angefochten werden.
Obliegenheitsverletzung des Eigentümers
BGH, Urteil vom 5.7.2013, V ZR 241/12, ZMR 2013, 975
Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümer-
versammlung führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefaßten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit.
unterbliebene Einladung
BGH, Urteil vom 20.7.2012, V ZR 235/11, ZMR 2012, 971
Hat die Verwaltung die Tiefgarage aufgrund der erheblichen Mängel des Betons
überprüfen lassen, sind an dem erprobten Stützpfeiler massive
Überschreitungen der zulässigen Chlorid-Grenzwerte gegeben und hat der
Statiker eine sofortige Teilnotabstützung hinsichtlich eines Bereichs
angeordnet, so rechtfertigt sich eine Abkürzung der Ladungsfrist für die Eigentümerversammlung.
Abkürzung der Ladungsfrist
LG Düsseldorf, Urteil vom 14.3.2013, 19 S 88/12, ZMR 2013, 821
21
Die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme kann nach ihrem
Zugang bei dem Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden.
Hierfür spricht die Regelung des § 130 Abs.1 BGB, die auf die Stimmabgabe als
unter Anwesenden abgegebene empfangsbedürftige Willenserklärung sinngemäß Anwendung findet.
Stimmrechtswiderruf
BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 254/11, ZMR 2012, 980
Wenn die Eigentümer über den Antrag auf vorzeitige Abberufung der
Verwaltung aus wichtigem Grund erneut abgestimmt haben, haben sie letztlich
zu erkennen gegeben, dass sie sich an dem kurz zuvor in derselben
Eigentümerversammlung gefassten Beschluss über den im Wesentlichen
inhaltsgleichen Antrag eines Miteigentümers über die vorzeitige Abberufung der
Verwaltung aus wichtigem Grund nicht festhalten lassen wollten, sondern die
Frage der Abberufung der Verwaltung aus wichtigem Grund erneut (Zweitbeschluss) zur Disposition stellen wollten.
Zweitbeschluss
LG München I, Urteil vom 22. 4. 2013, 1 S 5114/12, Juris
1. Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist,
kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden.
2. Die Ungültigerklärung von Beschlüssen scheidet in der Regel aus, wenn
feststeht, dass sich ein Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht
ausgewirkt hat; anders verhält es sich jedoch bei schwerwiegenden Eingriffen
in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte, die dazu führen, dass das
Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers in gravierender Weise ausgehebelt wird.
Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte
BGH, Urteil vom 10.12.2010, V ZR 60/10, ZMR 2011, 397
Anmerkung: Überzeugender ist die Gegenansicht, die zumindest ein Ruhen des
Stimmrechts bei Zahlungsverzug bejaht; wohl BayObLG, NJW 1965, 821, 822;
MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 25 WEG Rn. 6; Riecke/Schmid/Riecke, WEG, 4.
Aufl. 2014, § 25 Rn. 39: Ruhen des Stimmrechts auch bei Vorliegen unverschuldeter
Zahlungsrückstände; aber weiterhin Teilnahmerecht an der Versammlung.
Teilt ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum (1 Einheit) ohne
Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nachträglich auf und veräußert
die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte, entstehen bei Geltung
des gesetzlichen Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte (vgl. BGH BGHZ
73, 150 ff).
Die Zustimmung des Verwalters zu einer solchen Teilveräußerung aufgrund
eines in der Teilungserklärung enthaltenen Zustimmungserfordernisses führt
nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte.
22
Aufteilung einer WE-Einheit; Stimmrecht
BGH, Urteil vom 27.4.2012, V ZR 211/11, ZMR 2012, 639
Anmerkung: Das Stimmrecht ist von den Erwerbern nach Bruchteilen auszuüben; § 25
Abs.2 Satz 2 WEG gilt wohl nicht. ABER: Wenn ein Eigentümer mehrere Einheiten hält
und später einzelne veräußert kommt es - wie bisher - zur Stimmrechtsvermehrung.
Ein Erwerber von Wohnungseigentum, der den Erwerbsvertrag vor Entstehen
der Wohnungseigentümergemeinschaft abschließt und zu dessen Gunsten eine
Auflassungsvormerkung eingetragen wird, ist auch dann als werdender
Wohnungseigentümer anzusehen, wenn er den Besitz an der Wohnung erst
nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft erlangt.
werdender Wohnungseigentümer
BGH, Urteil vom 11.5.2012, V ZR 196/11, ZMR 2012, 711
Anmerkung: Im Zusammenwirken mit der Verneinung eines dinglichen Charakters der
privilegierten Ansprüche nach § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG (vgl. BGH, Urteil vom 13.9.2013, V
ZR 209/12, ZMR 2014, 80 gegen die ganz h.M.) ist eine für den Verband als Gläubiger
schwer erträgliche Situation entstanden, da weitere nicht im Grundbuch stehende
Eigentümer kreiert wurden.
Der einzelne Wohnungseigentümer kann nicht analog § 37 Abs. 2 BGB zur
Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigt werden, aber die
Zustimmung der anderen hierzu im Verfahren nach § 43 Nr. 1 WEG erstreiten.
Hierfür ist das Gericht für Wohnungseigentumssachen zuständig, nicht der
Rechtspfleger.
Einberufungsermächtigung
LG München I, Beschluss vom 17.4.2013, 36 T 7524/13, ZMR 2013, 748
Der einzelne Wohnungseigentümer kann analog § 37 Abs. 2 BGB zur
Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigt werden. Hierfür ist das
Gericht für Wohnungseigentumssachen zuständig, nicht der Rechtspfleger.
Einberufungsermächtigung
AG Idstein, Urteil vom 22.4.2013, 32 C 3/13; ZMR 2013, 667
Anmerkung: Der einzelne Wohnungseigentümer kann nach abzulehnender Ansicht des LG
München I nur die Zustimmung der anderen zur Einberufung im Verfahren nach § 43 Nr.
1 WEG erstreiten. Nach Ansicht des AG Idstein dagegen kann der einzelne
Wohnungseigentümer analog § 37 Abs. 2 BGB zur Einberufung einer
Eigentümerversammlung ermächtigt werden. Wichtig: Nach Auffassung beider Gerichte
ist hierfür das Gericht für Wohnungseigentumssachen zuständig, nicht der Rechtspfleger.
Elzer hat seine gegenteilige Auffassung in Jennißen WEG 3. Aufl. § 24 Rn. 34 aufgegeben
und hält den Richter im Verfahren nach § 43 Nr.1 WEG für zuständig; er wendet sich
allerdings gegen die Analogie zu § 37 Abs.2 BGB.
Ob ein Negativbeschluss einer späteren positiven Beschlussfassung
entgegensteht, ist durch objektiv-normative Auslegung zu bestimmen. Eine
Sperrwirkung wird demnach regelmäßig nicht gegeben sein, wenn sich der
Beschluss in einer reinen Ablehnung des gestellten Antrages erschöpft.
23
Negativbeschluss; kein Sperrwirkung
LG München I, Urteil vom 27.6.2011, 1 S 1062/11, ZMR 2012, 44
Anmerkung:
vgl. zu 1) der fehlenden Sperrwirkung von Negativbeschlüssen AG Hamburg-Blankenese,
Urteil vom 8.1.2014, 539 C 17/13: Die Ablehnung der Beschlussanträge entspricht den
Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die übrigen Wohnungseigentümer
Positivbeschlüsse zu den Anträgen erfolgreich mit der Anfechtungsklage nach § 43 Nr. 4
WEG zu Fall bringen könnten.
vgl. zu 2) LG Hamburg, Urteil vom 22.9.2010, 318 S 126/09, ZMR 2011, 662: Aus der
Teilungserklärung geht eindeutig hervor, dass der jeweilige Sondereigentümer das
Gemeinschaftseigentum, das seinem Sondereigentum „zu dienen bestimmt ist“, auf
eigene Kosten ordnungsgemäß „instandzuhalten und instandzusetzen“ hat. (Abgrenzung
zu Kammergericht ZMR 2009, 625 = NJW-RR 2009, 1387).
1. Stimmen einzelne Wohnungseigentümer einer Veräußerung von Teilen des
gemeinschaftlichen Grundstücks nicht zu, können sie nicht durch einen
Mehrheitsbeschluss dazu verpflichtet werden; weil die Veräußerung die
sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft betrifft, stellt sie keine
Verwaltung im Sinne von § 21 Abs.3 WEG dar und kann auch nicht Gegenstand
einer Vereinbarung sein.
2. Ein Mitwirkungsanspruch kann nicht auf § 745 Abs.2 BGB gestützt werden,
weil diese Vorschrift durch das Wohnungseigentumsgesetz verdrängt wird; er
kann sich in besonders gelagerten Ausnahmefällen aus der Treuepflicht der
Wohnungseigentümer ergeben.
Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks
BGH, Urteil vom 12.4.2013, V ZR 103/12, ZMR 2013, 730
Aus der Kompetenz, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG)
und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen
Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die
Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen
Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen
Keine Leistungspflichten qua Beschluss
BGH, Urteil vom 18.6.2010, V ZR 193/09, ZMR 2010, 777
Anmerkung: vgl. bereits Schmidt/Riecke ZMR 2005, 252 und J.-H. Schmidt Anm. zu OLG
Hamburg ZMR 2009. 307
Beschließen Wohnungseigentümer, einen Rechtsanwalt im Namen und auf
Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Durchführung von
gerichtlichen Maßnahmen gegen einen Wohnungseigentümer oder Dritte zu
beauftragen, entspricht dies nicht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung,
wenn tatsächlich ein Anspruch besteht, sondern bereits, wenn die
Eigentümerversammlung das Bestehen des Anspruchs für plausibel halten darf.
24
Beschluss über Klageeinreichung
OLG München, Beschluss vom 9. 2. 2010, 32 Wx 114/09, ZMR 2010, 469
(Finanz-)Verwaltung; Freistellungsansprüche
Der Wirtschaftsplan kann nach der Beschlussfassung über die
Jahresabrechnung durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an
seiner Wirksamkeit bestehen; nichts anderes gilt für den Beschluss über die
Erhebung einer Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans.
Zweitbeschluss über Wirtschaftsplan
BGH, Urteil vom 4. 4. 2014, V ZR 168/13
1. Eine von den Wohnungseigentümern als Miteigentümer des
gemeinschaftlichen Grundstücks gesamtschuldnerisch zu tragende
Abgabenschuld stellt eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG dar.
2. Im Innenverhältnis ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet,
den durch Leistungsbescheid in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer
von der Abgabenschuld freizustellen. Erfüllt der Wohnungseigentümer die
Abgabenforderung aus eigenen Mitteln, steht ihm gegen die Gemeinschaft ein
Erstattungsanspruch zu.
3. Ein Erstattungsanspruch besteht grundsätzlich auch dann, wenn der
Wohnungseigentümer die Forderung aus dem Leistungsbescheid begleicht,
ohne dies mit der Gemeinschaft zuvor abzustimmen. Einwendungen gegen die
Rechtmäßigkeit des Bescheides berechtigen die Gemeinschaft grundsätzlich
nicht zu einer Zahlungsverweigerung, wenn der Wohnungseigentümer die
Möglichkeit offen gehalten hat, die Rechtmäßigkeit des Bescheides verwaltungsgerichtlich überprüfen zu lassen.
Abgabenschuld; Gesamtschuld
BGH, Urteil vom 14.2.2014, V ZR 100/13, ZMR 2014, 557
1. Es liegt in der Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Aufnahme eines
Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen.
2. Dagegen fehlt es jedenfalls seit der vom Gesetzgeber nachvollzogenen
Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10
Abs.6 Satz 1 WEG) an der Kompetenz, den Wohnungseigentümern eine
gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss aufzubürden.
Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs
BGH, Urteil vom 28.9.2012, V ZR 251/11. ZMR 2013, 127
25
Verfahrensrecht, Anfechtungsklage
Der Verwalter ist als Zustellungsbevollmächtigter gemäß § 45 Abs.1 WEG
ausgeschlossen, wenn im Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts über die
Durchführung der Zustellung in der Sache begründete Umstände ersichtlich
sind, die die konkrete Gefahr einer nicht sachgerechten Information der
Wohnungseigentümer rechtfertigen.
Verwalter ist als Zustellungsbevollmächtigter
BGH, Urteil vom 9.3.2012, V ZR 170/11, ZMR 2012, 567
Nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (§ 43 Nr.4 WEG) kann der
Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund der gesetzlichen
Vertretungsmacht gemäß § 27 Abs.2 Nr.2 WEG im Außenverhältnis umfassend
vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen.
Anwaltsbeauftragung durch den Verwalter
BGH, Urteil vom 5.7.2013, V ZR 241/12, ZMR 2013, 975
Die Anfechtungsklage ist gemäß § 46 Abs. 1 S. 1 WEG gegen alle übrigen
Wohnungseigentümer zu richten.
Da die Mitglieder einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft die
gleichen Rechte und Pflichten wie Wohnungseigentümer haben, ist ein
werdender Wohnungseigentümer auch Beklagter einer Anfechtungsklage nach
§ 46 Abs. 1 S. 1 WEG.
Wird der Beschluss einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft
angefochten und wird die Anfechtungsklage ausdrücklich nur gegen die
eingetragenen Wohnungseigentümer gerichtet, so ist die Anfechtungsklage
unzulässig, da nicht alle übrigen Wohnungseigentümer verklagt werden.
Anfechtungsgegner; werdende Eigentümer
AG Wiesbaden, Beschluss vom 8.4.2013, 92 C 2752/11, ZMR 2013, 672
Wenn die Anfechtungskläger ausdrücklich die seit Jahren ausgeschiedenen Ex-
Wohnungseigentümer als Beklagte in der Klageschrift aufführen, werden diese
Scheinpartei, wenn die Auslegung der Klage ergibt, dass sie gegen die
tatsächlichen übrigen Wohnungseigentümer gerichtet werden sollte.
Die den Ex-Wohnungseigentümern zur Geltendmachung der fehlenden
Parteistellung entstandenen notwendigen Kosten sind von den Klägern
veranlasst und daher auch von ihnen zu tragen.
Ex-Eigentümer als Scheinpartei
LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 26.4.2013, 2-13 T 60/12, WuM 2013, 568
Erhebt ein Wohnungseigentümer eine Beschlussanfechtungsklage, ohne die
beklagte Partei zu nennen, ist durch Auslegung zu ermitteln, gegen wen sich die
Klage richten soll. Dabei ist grundsätzlich davon auszugehen, dass er die
übrigen Wohnungseigentümer verklagen will.
26
Fehlende Parteibezeichnung auf Passivseite
BGH, Urteil vom 14.12.2012, V ZR 102/12, ZMR 2013, 453
Bei einer Beschlussmängelklage muss das Gericht auf Anregung des Klägers der
Verwaltung aufgeben, eine aktuelle Liste der Wohnungseigentümer vorzulegen,
und die Anordnung nach Fristablauf gegebenenfalls mit Ordnungsmitteln
durchsetzen (§ 142 ZPO analog).
Vorlage der aktuellen Eigentümerliste
BGH, Urteil vom 14.12.2012, V ZR 162/11, ZMR 2013, 291
1. Der aktuelle – nicht abberufene – Verwalter hat das Recht, einen Beschluss
der Eigentümerversammlung, der seine Rechts- bzw. Amtsstellung betrifft, nach
Maßgabe von § 46 Abs. 1 S. 1 WEG anzufechten.
2. Der Eigentümerversammlung fehlt die Beschlusskompetenz, einen (formal)
zweiten Verwalter zu bestellen, sofern für die gesamte Eigentümergemeinschaft
ein solcher schon wirksam bestellt ist; eine solche Beschlussfassung ist auf
etwas rechtlich Unmögliches gerichtet, weil die Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer für sich nur einen Verwalter wirksam bestellen kann.
Wahl eines zweiten Verwalters
LG Hamburg, Urteil vom 15.11.2012, 318 S 213/11, ZMR 2013, 214
Bei jedem Berichtigungsbegehren ist zu prüfen, ob bei einem falsch
wiedergegebenen Beschlusstext eine Auswirkung auf das Beschlussergebnis
besteht; ist dies nicht der Fall, ist das Berichtigungsbegehren unerheblich, es
fehlt das Rechtsschutzbedürfnis.
Ein Beschluss ist nur anfechtbar, aber nicht nichtig, wenn eine durchführbare
Regelung noch erkennbar ist. Ist dagegen auch durch Auslegung (nach
objektiv-normativen Kriterien) der Inhalt des Eigentümerbeschlusses nicht
eindeutig festzustellen, bleibt er vielmehr widersprüchlich, ohne erkennbare
vollziehbare Regelung oder gar bedeutungslos, liegt Nichtigkeit vor.
Bestimmtheitsgrundsatz; Berichtigungsbegehren
LG Hamburg, Urteil vom 31.8.2012, 318 S 8/12, ZMR 2013, 63
Dem Wohnungseigentumsverwalter steht kein allgemeines Recht zu, jegliche
Art von Beschluss auf seine Ordnungsgemäßheit zu überprüfen. Die Aufgabe
des Verwalters ist vielmehr darauf beschränkt, die Willensbildung der
Gemeinschaft umzusetzen und sie dementsprechend zu verwalten (§ 27 Abs. 1
Nr. 1 WEG); dazu gehört auch die Umsetzung fehlerhafter Beschlüsse. Ein
unbeschränktes Anfechtungsrecht würde dieser Rolle widersprechen (im
Anschluss an LG Nürnberg-Fürth, v. 18. März 2009, 14 S 8312/08, ZMR 2009, 483).
27
fehlerhafte Beschlüsse; Anfechtungsrecht des Verwalters?
LG Itzehoe, Urteil vom 12.4.2012, 11 S 50/10, ZMR 2012, 724
1. Zwei gegen denselben Beschluss der Wohnungseigentümer gerichtete
Anfechtungsklagen müssen zwingend - gegebenenfalls auch noch in der
Berufungsinstanz oder instanzenübergreifend - zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden werden.
2. Unterbleibt die Verbindung, so kann jeder Kläger auch in dem
Parallelverfahren Rechtsmittel gegen ein die Klage abweisendes Urteil einlegen;
wird die Entscheidung in einem der Verfahren rechtskräftig, hat dies die Unzulässigkeit der zweiten Klage zur Folge.
Klagen gegen denselben Beschluss
BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 7/12, ZMR 2013, 210
Die Anfechtungsklage kann auf einen abtrennbaren Teil des Beschlusses
beschränkt werden. An der Abtrennbarkeit fehlt es jedoch grundsätzlich, wenn eine Sonderumlage um einen bestimmten Betrag reduziert werden soll.
Eine in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage ist im Zweifel als
Anfechtung des ganzen Beschlusses auszulegen.
in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage
BGH, Urteil vom 19.10.2012, V ZR 233/11, ZMR 2013, 212
Der Zustellungsbetreiber muss alles ihm Zumutbare für eine alsbaldige
Zustellung getan haben, da nur Verzögerungen im gerichtlichen
Geschäftsbetrieb nicht zu seinen Lasten gehen.
Wird in der Klageschrift eine Anschrift angegeben unter der die
Anfechtungskläger nach eigenen Angaben unmittelbar gar nicht zu erreichen
sind, so tun sie alles um ihre Erreichbarkeit in Deutschland zu verhindern oder
zumindest zu erschweren.
Wer seine Anschrift nicht angibt hat schlicht etwas zu verbergen, will andere
schädigen oder ist auf der Flucht.
Fehlende Angabe der Zustellanschrift
AG Dortmund, Urteil vom 5.11.2013, 512 C 45/12, ZMR 2014, 403
Der Bevollmächtigte des Anfechtungsklägers muss sich schon vor Ablauf der
nach § 167 ZPO relevanten Zwei-Wochen-Frist versichern, dass der Vorschuss
eingezahlt ist, zumal die Klage auch erst am letzten Tag der Monatsfrist des
§ 46 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 WEG bei Gericht eingegangen ist.
Informationspflicht und Vorschuss
LG Hamburg, Beschluss vom 4.7.2012, 318 T 38/12, ZMR 2012, 987
Es gibt keine "im Interesse der Rechtssicherheit" bestehende Höchstfrist von 14
Tagen für die Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses, die nur bei Vorliegen
besonderer Umstände im Einzelfall überschritten werden dürfe.
28
Es sind stets alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen, wobei jedenfalls bei
einem Zeitraum von 14 Tagen regelmäßig davon ausgegangen werden kann,
dass sich die Verzögerung noch in einem hinnehmbaren Rahmen hält.
Frist für Vorschusszahlung
BGH, Urteil vom 3.2.2012, V ZR 44/11, ZMR 2012, 563
Die in § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG geregelte Klagefrist wird auch durch eine
innerhalb dieser Frist gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft erhobene
Klage gewahrt, sofern die Voraussetzungen des § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG erfüllt
sind und der Übergang zu einer Klage gegen die übrigen Mitglieder der
Wohnungseigentümergemeinschaft vor Schluss der mündlichen Verhandlung
erfolgt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 6. November 2009, V ZR 73/09, ZMR 2010,
210 = NJW 2010, 446 ff.; Urteil vom 5. März 2010, V ZR 62/09, ZMR 2010, 547; Urteil vom 17. September 2010, V ZR 5/10, MDR 2010, 1341).
Fristwahrung trotz falscher Beklagtenbezeichnung
BGH, Urteil vom 21.1.2011, V ZR 140/10, ZMR 2011, 483
Wenn in einem (Sonder-)Fall eine mehrheitlich nach § 745 Abs.1 BGB
getroffene Verwaltungsentscheidung der Mitberechtigten vorliegt, die
Anfechtungsklage nicht durchzuführen, so geht diese interne Willensbildung der
Gemeinschafter der gesetzlichen Prozessstandschaft nach § 1011 BGB vor.
Andernfalls würde die Norm des § 1011 BGB dazu führen, dass der intern
überstimmte Mitberechtigte seine Einwände und Ansprüche aus dem
Gemeinschaftsverhältnis im WEG-Verfahren mit einklagen könnte und müsste.
Das Stimmrecht kann bei einer Bruchteilsgemeinschaft als
Wohnungseigentümerin nur einheitlich ausgeübt werden; dies gilt auch für das
mit dem Stimmrecht korrespondierende Anfechtungsrecht.
Verwaltungsentscheidung der Mitberechtigten
LG Frankfurt am Main, Urt. v. 08.05.2013, 2-13 S 70/09, ZMR 2014, 140
Anmerkung: Die Entscheidungen LG München I ZMR 2012, 398 und LG Frankfurt ZMR
2014, 140 zeigen, dass der Bruchteilsberechtigte nur bis zur anders lautenden
(endgültigen) internen Entscheidung der Bruchteilsgemeinschaft eine Anfechtungsklage
nach § 43 Nr.4 WEG führen darf.
Im Rahmen der Beschlussanfechtung ist nicht zu prüfen, ob ein gerichtlich
durchzusetzender Duldungsanspruch besteht. Hierbei ist um das Kriterium der
ordnungsmäßigen Verwaltung zu erfüllen nicht erforderlich, dass der Anspruch
bereits als bestehend feststeht, es genügt vielmehr, dass die
Eigentümerversammlung das Bestehen eines solchen Anspruchs für plausibel
halten durfte (vgl. OLG München, ZMR 2010, 469).
Soweit die Verwaltung ermächtigt wurde, für beide Verfahren einen Anwalt zu
beauftragen, entspricht dies ebenfalls ordnungsmäßiger Verwaltung.
Plausibler Anspruch; Anwaltsbeauftragung
AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 4.9.2013, 539 C 30/12, ZMR 2014, 244
29
Für alle Berufungen gegen Urteile in Wohnungseigentumssachen im OLG-Bezirk
Düsseldorf ist das Landgericht in Düsseldorf zuständig.
Die Zuständigkeit des Landgerichts Duisburg ergibt sich nicht daraus, dass die
Sache durch eine Abteilung des Amtsgerichts Duisburg entschieden worden ist,
die nicht regelmäßig mit Wohnungseigentumssachen, sondern grundsätzlich mit sonstigen Zivilsachen befasst ist.
Richtiges Berufungsgericht
LG Duisburg, Beschluss vom 27.1.2014, 5 S 113/13, ZMR 2014, 470
Hinweis: Die seit 1.1.2007 zu beachtenden neuen Zuständigkeiten II. Instanz für
Verfahren nach den §§ 43 Nr. 1-4 und 6 WEG finden sich in der Übersicht ZMR 2007,
1004.
Kostentragungspflicht des Verwalters? Rechtsmittel
Werden der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten des
Rechtstreits durch Beschluss auferlegt, obwohl der Beklagte beantragt hatte,
der Verwalterin nach § 49 Abs. 2 WEG die Kosten des Rechtstreits aufzuerlegen,
ist eine sofortige Beschwerde des Beklagten unzulässig, da der Beklagte durch
den Beschluss nicht beschwert ist.
Kostentragungspflicht und Beschwer
AG Wiesbaden, Beschluss vom 3.9.2013, 92 C 4881/12, ZMR 2014, 164
Streitwert gemäß § 49a GKG; Kostenfestsetzungsverfahren
Bei der Festsetzung des Streitwerts einer auf Abberufung des Verwalters
gerichteten Verpflichtungsklage ist im Regelfall das Gesamtinteresse nach dem
in der restlichen Vertragslaufzeit anfallenden Verwalterhonorar und das
Interesse des klagenden Wohnungseigentümers nach seinem Anteil hieran zu bemessen.
restlichen Vertragslaufzeit und geschuldetes Honorar
BGH, Urteil vom 10.2.2012, V ZR 105/11, ZMR 2012, 565
Bei der Bestimmung des Streitwerts gemäß § 49a GKG steht dem Gericht - auch
dem Beschwerdegericht - ein pflichtgemäß auszuübendes Ermessen zu.
Wird ein Beschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung insgesamt
angefochten und steht somit die gesamte Jahresabrechnung im Streit, bestimmt
sich das Interesse der Parteien und aller Beigeladenen i.S.d. § 49a GKG dennoch
grundsätzlich nicht nach dem gesamten Nennbetrag der in der Abrechnung als Ausgaben eingestellten Kosten.
Genehmigung einer Jahresabrechnung
OLG Stuttgart, Beschluss vom 12.1.2012, 13 W 38/11, ZMR 2012, 457
Anmerkung: ebenso OLG Koblenz ZMR 2011, 56; OLG Hamburg, ZMR 2010, 873; a.A.
OLG Bamberg ZMR 2011, 887.
30
Zustimmung bzw. ein Einvernehmen der Partei(en) und / oder ihrer
Prozessbevollmächtigten mit der Festsetzung des Streitwertes kann nicht
umgedeutet oder ausgelegt werden in einen Rechtsmittelverzicht.
Nach § 63 Abs. 3 S. 1 GKG kann die Streitwertfestsetzung von dem Gericht von
Amts wegen geändert werden. Die Änderung ist aber nur innerhalb von sechs
Monaten zulässig, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft
erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, vgl. § 63 Abs. 3 S. 2
GKG.
Streitwertfestsetzung; Rechtsmittelverzicht
LG Hamburg , Beschluss vom 13.9.2012, 318 T 48/12, ZMR 2012, 966
Ein sog. Verböserungsverbot gilt bei der Streitwertbeschwerde nicht.
Das Gesamtinteresse im Sinne des § 49a GKG bemisst sich im Zusammenhang
mit der Anfechtung von Beschlüssen über Sanierungsmaßnahmen nach dem der
Maßnahme zugrundeliegenden Kostenrahmen, das Einzelinteresse des
anfechtenden Klägers nach seinem Kostenanteil.
Beschlüsse über Sanierungsmaßnahmen
LG Hamburg, Beschluss vom 26.6.2012, 318 T 36/12, ZMR 2012, 968
Für die Bewertung des Einzelinteresses des Wohnungseigentümers i.S.d. § 49a
Abs. 1 S. 2 GKG, der im Klageweg die Ablehnung der Abberufung des Verwalters
durch die Eigentümerversammlung angreift, ist der dreifache Betrag des auf ihn
entfallenden Anteils an dem Honorar des Verwalters für dessen noch
verbleibende Amtszeit eine praktikable Bemessungsgrundlage, die das
Klägerinteresse sowohl bei einer kleineren als auch bei einer großen Zahl von
Wohnungseigentümern angemessen abbildet und zugleich dem
Justizgewährungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers nicht entgegensteht.
Abberufung des Verwalters
OLG Schleswig, Beschluss vom 21.11.2011, 3 W 75/11, ZMR 2012, 204
Anmerkung: Die zum früheren Recht aktuelle "Hamburger Formel" konkurriert zur Zeit
mit der 10%-Rechtsprechung des LG Nürnberg-Fürth sowie der bisher singulären
Entscheidung OLG Bamberg, Beschluss vom 29.07.2010 - 3 W 94/10, ZMR 2011, 887.
Die WEG-Novelle übernahm zwar Beschränkungen des Streitwerts in § 49a Abs. 1 S. 2
GKG. Eine weitergehende Deckelung gibt der Wortlaut jedoch nicht her.
Da sich die "Hamburger Formel" auf § 48 Abs. 3 S. 2 WEG a. F. gründet, nicht aber auf
die Auslegung des "Interesses", ist sie umstritten.
Nach Ansicht des OLG Bamberg, Beschluss vom 29.07.2010 - 3 W 94/10, Tz. 27, Info M
2010, 299 richtet sich das Interesse nach dem Gesamtvolumen.
Die „Hamburger Formel“ kann einen Anfechtungskläger, der - vermeintlich
kostenbewusst - seine Anfechtungsklage von vornherein auf Einzelpositionen beschränkt
sogar benachteiligen. Denn: Die Hälfte von 25 % des Gesamtvolumens plus
Einzelinteresse des Anfechtungsklägers, kann niedriger sein als die Hälfte des Werts bei
Teil-Anfechtung von hohen Einzelpositionen.
31
Der Streitwert der gegen die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan
gerichteten WEG-Anfechtungsklage ist gemäß der nach § 49a GKG
vorgegebenen Quote von 50% aus dem ungekürzten Abrechnungssaldo bzw.
Gesamtwirtschaftsplan zu bilden. Dies gilt insbesondere, wenn Abrechnung und
Wirtschaftsplan in Gänze zu Fall gebracht werden sollen.
Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
OLG Bamberg, B. vom 29.7.2010, 3 W 94/10 u. 3 W 105/10, ZMR 2011, 887
Wendet sich der Verwalter einer WEG, der entgegen § 26 Abs.1 Satz 2 WEG
nicht höchstens auf 5 Jahre, sondern auf 6 Jahre bestellt worden ist, gegen die
Abberufung durch Beschluss der Eigentümerversammlung, ist im Rahmen der
Streitwertermittlung nicht auf die auf die Dauer der noch offenen Vergütung
abzustellen, die aufgrund der organschaftlichen Verwalterstellung nicht länger
als bis zum Ablauf der gesetzlichen Höchstfrist von 5 Jahren angenommen
werden kann, sondern auf die subjektiven Vorstellungen des Verwalters bei
Antragstellung (in Anknüpfung an BGH NJW 2012, 1884 Rn. 18 ff m.w.N. = MDR 2012,
574 f.; BGH, Beschluss vom 20.06.2002 - V ZB 39/01, Rn 37; Beschluss vom 19.09.2002
- V ZB 30/02 - Rn 40; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 03.09.2009 - 7 W 57/09 - ZWE
2007, 191 Rn. 4; vgl. auch OLG Koblenz, Beschluss vom 12.03.2013 - 3 W 132/13; Beschluss vom 30.11.2012 - 2 W 636/12).
Abberufung des Verwalters
OLG Koblenz, Beschluss vom 31.07.2013, 3 W 315 u. 397/13, ZMR 2014, 135
1. Das Interesse aller Wohnungseigentümer kann bei Anfechtung der
Jahresabrechnung bzw. des Wirtschaftsplanes nicht mit dem Nennbetrag
angesetzt werden; richtig ist der Ansatz einer Quote von 20 - 25%.
Die sog. Hamburger Formel (LG Hamburg ZMR 2009, 71 und ZMR 2010, 144) ist
eine geeignete Berechnungsmethode.
2. Wird in der Klage ein Beschluss ohne Begründung angefochten und die
Klagebegründung auf einen selbständigen Teil beschränkt, so ist nur letzterer
Streitgegenstand - sehr str. -.
Anfechtung der Jahresabrechnung; Hamburger Formel
LG Stuttgart, Beschluss vom 22.6.2011, 19 T 12/11, ZMR 2011, 888
1. Jede Prozesspartei ist verpflichtet, die Kosten ihrer Prozessführung, die sie
im Falle ihres Sieges vom Gegner erstattet verlangen will, so niedrig zu halten,
wie sich dies mit der Wahrung ihrer berechtigten Belange vereinbaren lässt. Ein
Verstoß gegen diese Verpflichtung kann dazu führen, dass das
Festsetzungsverlangen als rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren ist und die zur
Festsetzung angemeldeten Mehrkosten vom Rechtspfleger im Kostenfestsetzungsverfahren abzusetzen sind.
2. Ein Antrag auf Festsetzung von Mehrkosten, die dadurch entstanden sind,
dass ein oder mehrere gleichartige, aus einem einheitlichen Lebensvorgang
erwachsene Ansprüche gegen eine oder mehrere Personen ohne sachlichen
32
Grund in getrennten Prozessen verfolgt worden sind, kann als
rechtsmissbräuchlich anzusehen sein. Dies ist der Fall, wenn
Wohngeldrückstände für mehrere Wohnungen desselben Eigentümers von der
Wohnungseigentümergemeinschaft jeweils in Einzelverfahren geltend gemacht
wurden, obwohl die Durchsetzung der Ansprüche auch in einem (einzigen)
Verfahren möglich war, und bei der späteren Vollstreckung aus dem Urteil im
Wege der Zwangsversteigerung keine ernsthaften Schwierigkeiten zu erwarten waren.
3. Die in den Einzelverfahren festzusetzenden Erstattungsbeträge sind in
diesem Fall auf einen Anteil an den Kosten herabzusetzen, die bei Durchsetzung
aller Rückstände in einem Verfahren entstanden wären. Der Anteil entspricht
dem Anteil des Streitwerts des Einzelverfahrens an dem Streitwert des an sich einzuleitenden Gesamtverfahrens.
Kosten der Prozessführung
BGH, Beschluss vom 18.10.2012, V ZB 58/12, ZMR 2013, 552
1. Im Anwendungsbereich des § 50 WEG müssen in einem
Kostenfestsetzungsverfahren sämtliche Kostengläubiger beteiligt werden.
2. Sind nach § 50 WEG nur die Kosten eines Anwalts erstattungsfähig, kommt
die vorrangige Erstattung des von der Mehrheit der beklagten
Wohnungseigentümer beauftragten Prozessbevollmächtigten nur in Betracht,
wenn den übrigen Beklagten Gelegenheit gegeben worden ist, auf die
Willensbildung Einfluss zu nehmen; ansonsten ist der
Kostenerstattungsanspruch zu quoteln.
vorrangige Erstattung der Prozesskosten
BGH, Beschluss vom 14.7.2011, V ZB 171/10, ZMR 2012, 28
Dem Rechtsanwalt, der die übrigen Wohnungseigentümer in einem
Beschlussanfechtungsprozess vertritt, steht die Mehrvertretungsgebühr nach
Nr. 1008 RVG-VV zu (Festhaltung BGH, 16. Juli 2009, V ZR 11/09 und BGH v. 14.Juli 2011, V ZB 171/10).
Mehrvertretungsgebühr
BGH, Beschluss vom 15.9.2011, V ZB 39/11, ZMR 2012, 203
Gegen eine Streitwertfestsetzung durch das Landgericht als Rechtsmittelgericht
ist die Beschwerde zum Oberlandesgericht statthaft. § 567 Absatz 1 ZPO ist nicht (auch nicht analog) anwendbar.
Beschwerde zum Oberlandesgericht
KG, Beschluss vom 21.10.2011, 9 W 22/11, ZMR 2012, 280
33
Verjährung
Der von dem Störer geschaffene Zustand bleibt auch nach der Verjährung des
Anspruchs aus § 1004 BGB rechtswidrig, muss also von dem Eigentümer nicht
geduldet werden.
Die Verjährung des Anspruchs aus § 1004 BGB hat lediglich zur Folge, dass der
Grundstückseigentümer die Störung auf eigene Kosten beseitigen muss.
Störungsbeseitigung auf eigene Kosten
BGH, Urteil vom 28.1.2011, V ZR 141/10, ZMR 2011, 460
Der Anspruch auf Bestellung eines WEG-Verwalters unterliegt nicht der
regelmäßigen Verjährung nach Maßgabe der §§ 195, 199 BGB.
Da die Bestellung einer Verwaltung nicht ausgeschlossen werden kann (§ 20
Abs. 2 WEG) scheidet eine Verwirkung des Bestellungsanspruchs aus.
Jeder Eigentümer kann für den Fall, dass in einer
Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verwalter nicht bestellt ist, ohne
weitere Darlegung von Tatsachen nach § 43 Nr. 1 WEG die gerichtliche
Bestellung eines Verwalters verlangen.
Anspruch auf Bestellung eines WEG-Verwalters
LG Hamburg, Urteil vom 23.5.2012, 318 S 198/11, ZMR 2012, 889
Zwangsvollstreckung
1. Eine (Auflassungs-)Vormerkung ist im Zwangsversteigerungsverfahren wie ein Recht der Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG zu behandeln.
2. Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, die die
Zwangsversteigerung aus der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG betreibt, sind
gegenüber einer Auflassungsvormerkung stets vorrangig. Diese ist nicht im
geringsten Gebot zu berücksichtigen und erlischt mit dem Zuschlag; erwirbt der
Vormerkungsberechtigte nach der Beschlagnahme das Eigentum, ist das Verfahren fortzusetzen und nicht gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG einzustellen.
BGH, Beschluss vom 9. 5. 2014, V ZB 123/13
Anmerkung: Welches Recht dem Anspruch des betreibenden Gläubigers im Sinne von §
44 Abs. 1 ZVG vorgeht und folglich im geringsten Gebot Berücksichtigung finden muss,
richtet sich nach §§ 10 bis 12 ZVG; vgl. zur Problematik bei (unzutreffender) Verneinung
der Dinglichkeit des Rechts aus § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG schon Schneider ZMR 2014, 185 ff.
Das in § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet kein dingliches Recht
der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. LG Landau/Pfalz ZMR 2012, 813 a. A. LG Heilbronn ZMR 2013, 304).
34
Vorrecht nach § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG; kein dingliches Recht
BGH, Urteil vom 13.9.2013, V ZR 209/12, ZMR 2014, 80.
Anmerkung: Das in § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet nach BGH
entgegen der ganz h. M. (vgl. jüngst Schneider ZMR 2014, 185) kein dingliches Recht der
Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Entscheidung wertet die Gesetzesmaterialien zu
ZVG (vgl. etwa Jäckel/Güthe ZVG 6. Aufl. 1929, § 9 Rn 7 und Korintenberg/Wenz ZVG 6.
Aufl. 1935 § 10 Rn 2, S. 186) und WEG-Novelle nur unzureichend aus und verkennt die
Konsequenzen vor dem Hintergrund der neuen "werdenden Eigentümer", die der BGH
gerade jüngst "entdeckt" hatte - ebenfalls gegen die ganz h. M.. Bemerkenswert an der
Ablehnung der ganz h.M. durch den V. Senat des BGH ist, dass dieser zwar erkennt, dass
die privilegierten Hausgeldforderungen an die Stelle der bis zum 30. Juni 2007 in § 10
Abs.1 Nr.2 ZVG geregelten Litlohnansprüche getreten sind und das derartige Ansprüche
völlig zu Recht als dingliche angesehen wurden - sonst nützten sie dem Litlöhner nichts!-
trotzdem aber vom BGH nur (zu kurz gedacht) darauf abgestellt wird, dass diese richtige
rechtliche Bewertung - soweit ersichtlich - keine praktische Bedeutung erlangt hätte. Nur
weil dem nicht nachweisbar schien (die Entscheidung OLG Königsberg JW 1930, 419 mit
zust. Anm. hat der BGH übersehen), dass ein Litlöhner auf Duldung der
Zwangsvollstreckung geklagt hat, habe die Dinglichkeit seiner Ansprüche keine
Relevanz?!
Wegen des erweiterten Kreises der werdenden Wohnungseigentümer, gibt es künftig
zwar mehr Erwerber, die rein schuldrechtlich haften - dummerweise scheidet aber die
dingliche Haftung dieser Erwerber mangels Grundbucheintragung aus, während der
Bauträger schon nicht schuldrechtlich haftet. Das müsste zum Nachjustieren der neuen
Rechtsprechung Anlass geben (vgl. auch G. Mayer DWE 2013, 136 f.).
1. Dritte, die die eidesstattliche Versicherung (jetzt: Vermögensauskunft) für
einen Schuldner abgeben sollen, sich dazu aber nicht für berechtigt oder verpflichtet halten, steht ein Widerspruchsrecht zu.
2. Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die eidesstattliche Versicherung für die Wohnungseigentümergemeinschaft abzugeben.
Vermögensauskunft durch den Verwalter
BGH, Beschluss vom 22.9.2011, I ZB 61/10, ZMR 2012, 323
Die Begleichung rückständiger Hausgelder oder rückständiger Sonderumlagen
gehört nicht zum Pflichtenkreis des Zwangsverwalters. Solche Zahlungen
können dem Schuldner daher nicht als Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs.1
Nr. 1 BGB zugerechnet werden.
Pflichtenkreis des Zwangsverwalters
BGH, Urteil vom 9. 12. 2011, V ZR 131/11, ZMR 2012, 460
Verwalterzustimmung; Gläubigerzustimmung u.a.
Ist zur Veräußerung des Wohnungseigentums die Verwalterzustimmung
erforderlich, bedarf es nach einer im Weg der Umwandlung vorgenommene
Abspaltung eines Teilbetriebs ("WEG-Verwaltung") weiterhin der Zustimmung des bestellten bisherigen Verwalters.
35
Abspaltung eines Teilbetriebs ("WEG-Verwaltung")
OLG München, Beschluss vom 31.1.2014, 34 Wx 469/13, ZMR 2014, 569
Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage
bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die
Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge
auf den übernehmenden Rechtsträger über; der Verwaltervertrag erlischt nicht
in entsprechender Anwendung von § 673 BGB, weil diese Norm durch die im
Umwandlungsgesetz enthaltenen Spezialvorschriften verdrängt wird.(Rn.16)
Verschmelzung der Verwalterin
BGH, Urteil vom 21. 2. 2014, V ZR 164/13, ZMR 2014, 654
1. Die Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung von Wohnungseigentum
nach § 12 Abs. 1, 3 WEG bleibt auch dann wirksam, wenn die Bestellung des Verwalters vor dem in § 878 BGB genannten Zeitpunkt endet.
2. Im Grundbuchverfahren ist grundsätzlich nicht zu prüfen, ob der Verwalter,
dessen Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 WEG in der Form des § 29 Abs.
GBO dem Grundbuchamt vorliegt, auch noch in dem Zeitpunkt zum Verwalter
bestellt war, in dem der Umschreibungsantrag eingereicht worden ist.
Umschreibungsantrag und Verwalterstellung
BGH, Beschluss vom 1.10.2012, V ZB 2/12, ZMR 2013, 125
Haben die Wohnungseigentümer die Entscheidung über die an sich von dem
Verwalter zu erteilende Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum
an sich gezogen und beschlossen, sie zu verweigern, sind sie und nicht der
Verwalter für die Klage auf Erteilung der Zustimmung passivlegitimiert. Das gilt
auch dann, wenn die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung in der Form einer Anweisung an den Verwalter getroffen haben, die Zustimmung zu verweigern.
Anweisung an den Verwalter; richtiger Beklagter
BGH, Urteil vom 13.5.2011, V ZR 166/10, ZMR 2011, 813
1. Ist durch die Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass die Veräußerung eines
Sondereigentums zusätzlich der Zustimmung des Verwaltungsbeirates bedarf,
muss neben der Zustimmung auch die Bestellung der Erklärenden zu Beiratsmitgliedern nachzuweisen.
2. Dieser Nachweis kann in entsprechender Anwendung des § 26 Abs.3 WEG
geführt werden.
Zustimmung auch des Verwaltungsbeirates
OLG Hamm, Beschluss vom 13.3.2013, 15 W 311/12, ZMR 2014, 302
Soll nach der Teilungserklärung bereits die Unterteilung von
Wohnungseigentum in entsprechender Anwendung von § 12 WEG der
36
Zustimmung des Verwalters unterworfen werden, muss dies wegen des
Ausnahmecharakters deutlich zum Ausdruck kommen.
Verlangt die Teilungserklärung im unmittelbaren Zusammenhang mit der
Zulässigkeit von Eingriffen in Geschossdecken und Wänden die schriftliche
Zustimmung des Verwalters unter Erbringung der hierzu erforderlichen
technischen und statischen Angaben, bezieht sich dieses
Zustimmungserfordernis regelmäßig nicht auch auf die im gleichen Abschnitt geregelte Zulässigkeit der Unterteilung an sich.
Unterteilung von Wohnungseigentum
OLG München, Beschluss vom 23.7.2013, 34 Wx 210/13, ZMR 2014, 137
Da der Verwalter nach dem Verwaltervertrag verpflichtet ist, vor Erteilung der
Zustimmung eine sorgfältige Prüfung vorzunehmen, muss der
veräußerungswillige Wohnungseigentümer dem Verwalter im Rahmen des
Zustimmungsverfahrens zur Schaffung einer entsprechenden
Entscheidungsgrundlage sämtliche ihm mögliche Informationen über den
Erwerber erteilen oder auch auf den Erwerber einwirken, dass dieser eine
"Selbstauskunft" erteilt.
Informationen über den Erwerber
AG Ansbach, Urteil vom 19.09.2013, 3 C 710/13, ZMR 2014, 240
§ 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im
Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer
Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs.
3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwendbar.
einseitige Willenserklärungen des Verwalters
BGH, Urteil vom 20.2.2014, III ZR 443/13, ZMR 2014, 566
Verwalterbestellung, -abberufung, -haftung; Zustellvertreter
Die Verschmelzung der Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage stellt
zwar als solche keinen wichtigen Grund dar, der eine vorzeitige Kündigung
eines Verwaltervertrags rechtfertigt; an die erforderlichen besonderen
Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden
Rechtsträger für die Wohnungseigentümer unzumutbar machen, sind aber keine hohen Anforderungen zu stellen.
Verschmelzung der Verwalterin; kein wichtiger Grund
BGH, Urteil vom 21.2.2014, V ZR 164/13, ZMR 2014, 654
Die im Weg der Umwandlung vorgenommene Abspaltung eines Teilbetriebs
("WEG-Verwaltung") bewirkt keinen Wechsel in der Person des bestellten
Verwalters. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird auch nicht
verwalterlos.
37
Abspaltung eines Teilbetriebs ("WEG-Verwaltung")
OLG München, Beschluss vom 31.1.2014, 34 Wx 469/13, ZMR 2014, 569
1. Die Wohnungseigentümer haben nicht nur einen Anspruch darauf, dass die
Tätigkeit der Verwaltung Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht,
sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen genügt
(BGH Urteil vom 22.06.2012, V ZR 190/11; Bärmann - Merle, § 26 Rn 40). Daran
fehlt es, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung spricht.
2. Gravierenden Fehler in der Jahresabrechnung, die unbefugte Vergabe von
Aufträgen und der Verstoß gegen das Gebot des § 27 Abs. 5 WEG,
eingenommene Gelder der Wohnungseigentümer von ihrem Vermögen
gesondert zu halten, stellen erhebliche Pflichtverletzungen dar, die jedenfalls
bei einer Gesamtschau eine Wiederbestellung der bisherigen Verwaltung nicht
mehr vertretbar erscheinen lassen.
wichtiger Grund gegen die Bestellung
LG Itzehoe, Urteil vom 12.7.2013, 11 S 39/12, ZMR 2014, 665
Bei der Bestellung des Verwalters haben die Wohnungseigentümer wie bei der
Abberufung einen Beurteilungsspielraum.
Eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft kann Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft sein.
Zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft darf unabhängig von
der Rechtsform - nur bestellt werden, wer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet.
Besteht bei objektiver Betrachtung Anlass, die Bonität des in Aussicht
genommenen Verwalters zu prüfen, müssen die Wohnungseigentümer die
Bestellung zurückstellen, bis sie Unterlagen oder andere Erkenntnisse haben,
die eine entsprechende Entscheidung erlauben.
haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft als Verwalter
BGH, Urteil vom 22.6.2012, V ZR 190/11, ZMR 2012, 885
Anmerkung: a.A. noch LG Karlsruhe, Urteil vom 28.6.2011, 11 S 7/10, ZMR 2012, 391
Es widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, eine Person
erneut zum Verwalter zu wählen, die erst 13 Monate zuvor durch
rechtskräftiges Urteil des Amtsgerichts wegen eines wichtigen Grundes i.S.d. §
26 Abs. 1 S. 4 WEG als Verwalter abberufen wurde.
Wiederwahl nach Abberufung
AG Wiesbaden, Urteil vom 21.6.2013, 92 C 6354/12, ZMR 2014, 73
Die Pflichten des WEG-Verwalters, insbesondere festzustellen, ob beauftragte
Leistungen mangelfrei – also auch vollständig – erbracht worden sind, stehen
nicht im Widerspruch zu den für das Verhältnis zwischen einem (privaten)
Bauherren und dem von ihm beauftragten Unternehmer entwickelten
38
Grundsätzen. Der Auftraggeber schuldet dem Auftragnehmer keine
"Bauaufsicht“; den Bauherrn trifft keine Pflicht zu überwachen, dass der
Unternehmer die ihm übertragenen Arbeiten den Plänen und Anordnungen
entsprechend fachgerecht und fehlerfrei ausgeführt hat.
Pflichten des WEG-Verwalters
LG Hamburg, Beschluss vom 9.4.2013, 318 T 17/12, ZMR 2013, 988
1. Lehnt es der Verwalter bei einer im Sondereigentum aufgetretenen
Feuchtigkeit und Schimmelbildung ab, der Ursache nachzugehen, obgleich
hierfür ein Mangel am Gemeinschaftseigentum nicht von vornherein
auszuschließen war, handelt er pflichtwidrig.
2. Stellt sich dann später heraus, dass Ursache ein Mangel im
Gemeinschaftseigentum ist, hat der Verwalter dem geschädigten Eigentümer
den entstandenen Schaden zu ersetzen.
Möglicher Mangel am Gemeinschaftseigentum
LG München I, Urteil vom 15.10.2012, 1 S 26801/11, ZMR 2013, 657
Anmerkung: Ein WEG-Verwalter ist auch bei einer nur im Sondereigentum aufgetretenen
Feuchtigkeit und Schimmelbildung gehalten, der Ursache nachzugehen, solange nicht ein
Mangel am Gemeinschaftseigentum von vorherein auszuschließen ist (AG Hamburg-
Blankense, Urteil vom 8.1.2014, 539 C 17/13).
Wird bei einer Öffnung des Erdreichs vor dem gemeinschaftlichen, bereits mehr
als 40 Jahre alten Gebäude festgestellt, dass einzelne Tonrohre gebrochen sind
und eine Außenisolierung des Kellermauerwerks nicht mehr vorhanden ist, so
ist eine Auftragserteilung an der Baustelle zu umfassenden Sanierungsarbeiten
durch Verlegung einer Drainage und einer Außenisolierung des
Kellermauerwerks durch die Notgeschäftsführungsbefugnis des Verwalters
(§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG) nicht gedeckt.
Eigenmächtige Auftragserteilung an der Baustelle
OLG Hamm, Beschluss vom 19.7.2011, I-15 W 120/10, ZMR 2012, 31
Anmerkung: Um einen dringenden Fall im Sinne des § 27 Abs.1 Nr.3 WEG handelt es sich
nur dann, wenn die Maßnahme zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums so
eilbedürftig ist, dass eine vorherige Einberufung der Eigentümerversammlung - ggf. mit
abgekürzter Ladungsfrist - nicht möglich ist.
Keine Aufrechnung möglich! Die vermögensrechtliche Wertverschiebung, die Gegenstand
eines etwaigen Bereicherungsanspruchs sein könnte, tritt ausschließlich hinsichtlich des
gemeinschaftlichen Eigentums am Grundstück ein. Es handelt sich insoweit jedoch
gerade nicht um Verwaltungsvermögen der teilrechtsfähigen Wohnungs-
eigentümergemeinschaft, sondern um das persönliche Immobilieneigentum der
Wohnungseigentümer nach ideellen Bruchteilen. Deshalb könnte sich ein denkbarer
Bereicherungsanspruch der Verwalterin ausschließlich gegen die einzelnen
Wohnungseigentümer richten.
Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Ermessensentscheidung der
Eigentümer bei der ihnen gemäß § 21 Abs.1 und 3 WEG obliegenden Verwaltung
des gemeinschaftlichen Eigentums ist jedoch, dass sie über die wesentlichen
Entscheidungsgrundlagen (hier: zur Abberufung) verfügen und diese in die Abwägung bei der Beschlussfassung auch einbeziehen.
39
ordnungsgemäße Ermessensentscheidung
LG München I, Urteil vom 22. 4. 2013, 1 S 5114/12, Juris
Die Mehrheit der Eigentümer kann – im Rahmen ihres sog.
Verzeihungsermessens – die der Verwaltung vorgeworfenen Handlungen als
nicht pflichtwidrig ansehen, sondern billigen.
Verzeihungsermessen
LG Hamburg, Urteil vom 25.5.2011, 318 S 208/09, ZMR 2012, 290
Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters nicht
schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs.1 Satz
3 und 4 WEG hierfür besteht; den Wohnungseigentümern steht insoweit ein
Beurteilungsspielraum zu, der erst dann überschritten ist, wenn die Ablehnung
der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint.
Beurteilungsspielraum; Abberufung des Verwalters
BGH, Urteil vom 10.2.2012, V ZR 105/11, ZMR 2012, 565
Macht der Verwalter Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft im
eigenen Namen geltend, kann das für eine gewillkürte Prozessstandschaft
erforderliche schutzwürdige Eigeninteresse nicht mehr aus der sich aus dem
Wohnungseigentumsgesetz ergebenden Rechts- und Pflichtenstellung des Verwalters hergeleitet werden.
gewillkürte Prozessstandschaft des Verwalters
BGH, Urteil vom 28.1.2011, V ZR 145/10, ZMR 2011, 487
Wird ein Wohnungseigentümer zu Unrecht auf Zahlung von Wohngeld in
Anspruch genommen und beauftragt zur Abwehr dieser Forderung einen
Rechtsanwalt, kann er die hierdurch entstandenen Rechtsanwaltskosten nicht
gegenüber dem Verwalter geltend machen, da dieser nur als Vertreter handelt
und daher nicht unmittelbar auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden
kann.
Verwalter als Vertreter; Passivlegitimation
AG Wiesbaden, Urteil vom 20.9.2013, 92 C 2125/13, ZMR 2014, 72
Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan
1. Es fehlt die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft für eine
generelle Fortgeltung eines Wirtschaftsplans.
2. Der Verwalter kann einen Wohnungseigentümer nicht auf Belegeinsicht beim
Beiratsmitglied verweisen.
3. Hatte der anfechtende Wohnungseigentümer vor der
Eigentümerversammlung Belegeinsicht in den Räumen der Verwaltung erbeten,
jedoch nicht erhalten, so ist ein Beschluss über die Jahresabrechnung schon
allein aus diesem Grund für ungültig zu erklären.
40
generelle Fortgeltung eines Wirtschaftsplans
LG Itzehoe, Urteil vom 17. 9. 2013, 11 S 93/12, ZMR 2014, 144
Drasdo schreibt in NJW-Spezial 2014, 290 u.a.: Mängel bei der Einsichtsgewährung bewirken keine Unrichtigkeit der Jahresabrechnung selbst. Diese ist unabhängig von Einsichts- und Kontrollrechten entweder richtig oder eben falsch. Für die Prüfungsrechte des Verwaltungsbeirats ist diese Konsequenz anerkannt (BayObLG, ZMR 2004, 358 = NZM 2004, 623). Der Beschluss über die Jahresabrechnung kann daher nicht aufgehoben werden, wenn nur formale Rechtsverletzungen im Stadium seines Zustandekommens geltend gemacht werden. Das beweist eine Kontrollüberlegung: Bei Richtigkeit könnten die Wohnungseigentümer später keinen anderen als den angefochtenen
Beschluss fassen (!), die gerichtliche Aufhebung des Genehmigungsbeschlusses ist somit sinnfrei. … Indes ist die Itzehoer Entscheidung kein Einzelfall. Sie erinnert an das Verfahren LG Dortmund, NZM 2000, 684: Dort wurde erfolgreich gerügt, dass die Jahresabrechnung gemeinschaftsordnungswidrig verfristet erstellt und zur Beschlussfassung vorgelegt worden war, was die – zu verneinende – Frage aufwirft, ob eine rechtzeitig erstellte Abrechnung richtig und eine verspätete stets falsch ist (Drasdo, NZM 2000, 643). Denn wie sollte eine richtige Abrechnung überhaupt noch erstellt werden? Dramatischer noch war, dass das LG Dortmund aus gleichem
Grund auch den Beschluss über den Wirtschaftsplan kassierte und damit der Gemeinschaft die
Bewirtschaftungsgrundlage entzog.
Der vermietende Sondereigentümer hat ausschließlich in eigener
Verantwortung dafür Sorge zu tragen, dass eine der ständigen Rechtsprechung
genügende Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter erstellt und
gelegt wird. Die Erfüllung dieser Verbindlichkeit geht die
Eigentümergemeinschaft bei Beschlussfassung über die Jahresabrechnung
nichts an.
Betriebskosten- und Jahresabrechnung
AG Erfurt, Urteil vom 14.08.2013, 5 C 51/12
Ein Beschluss ist noch als hinreichend klar und bestimmt anzusehen, wenn
unter Heranziehung des weiteren Inhalts der Versammlungsniederschrift sich
als nächstliegender Sinn der Bedeutung ohne Weiteres ergibt, dass die
(weitere) Beauftragung zwecks Prüfung und ggfs. Durchsetzung von
Schadensersatzansprüchen auf diejenigen Vermögenseinbußen gerichtet
gewesen ist, die durch die fehlerhafte Erstellung der Jahresabrechnungen 2007
bis 2009 eingetreten sind.
hinreichend klarer und bestimmter Beschluss
LG Hamburg, Urteil vom 10.4.2013, 318 S 87/12, ZMR 2013, 654
Verstöße gegen die Kostenverteilungsvorschriften der Heizkostenverordnung
führen nur zu einer Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlusses über die Jahresabrechnung hinsichtlich der Einzelabrechnungen.
Kann nur ein geringer Teil der verbrauchten Heizwärme über Ausstattungen zur
Verbrauchserfassung erfasst werden, so kommt eine Ausnahme von der
Heizkostenverordnung nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b HeizkostenV in Betracht.
Die Messergebnisse nicht geeichter Zähler sind nicht gänzlich unverwertbar.
Ein Beschluss über die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG ist insoweit nichtig, als er Feststellungen zu den geleisteten Vorschüssen enthält.
41
Messergebnisse nicht geeichter Zähler
OLG München, Beschluss vom 6.9.2012, 32 Wx 32/12, ZMR 2013, 130
Ein Wohnungseigentümerbeschluss über den Einbau von funkbasierten
Heizkosten- und Warmwassermessgeräten ist weder rechtswidrig noch verstößt
er gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung.
Zur Vermeidung der Erstellung von Nutzerprofilen muss auf vertraglicher Basis
sichergestellt werden, wie die durch funkbasierte Messgeräte gewonnenen Daten genutzt werden.
funkbasierte Heizkosten- und Warmwassermessgeräte
AG Dortmund, Urteil vom 26. 11. 2013, 512 C 42/13, ZMR 2014, 321
1. Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die
Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines
Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht.
2. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum
geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von
Brennstoff stehen, aufzunehmen.
3. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im
Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der
Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.
Heizkostenabrechnung
BGH, Urteil vom 17. 2. 2012 - V ZR 251/10, ZMR 2012, 372
Anmerkung: vgl. zur praktischen Umsetzung auch AG Bremen, Urteil vom 13.12.2013,
29 C 88/13 sowie zu Bedenken, Kritik und Ergänzungsvorschlägen Casser/Schultheis,
Anm. zu BGH vom 17.02.2012, ZMR 2012, 372 ff. (375 ff.); Jennißen, Die
Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 7.Aufl., Rn. 658 ff., Lang,
ZMR 2013, 863; Blankenstein, in Deckert, ETW, Oktober 2013, 2/8452 ff..
Sinnvoller erscheint die Bildung einer gesonderten Rücklage für bezahlten aber im
Wirtschaftsjahr noch nicht verbrauchten Brennstoff.
Zulässig sind von § 21 Abs. 1 und Abs. 3, § 23 Abs. 1, § 28 Abs. 5 WEG
abweichende Stimmrechtsregelungen für die Beschlüsse über Wirtschaftspläne
und Jahresabschlüsse, nach der allein die Mitglieder der Untergemeinschaft
anstelle aller Wohnungseigentümer über die auf das jeweilige Haus entfallenden Kostenpositionen zu entscheiden haben.
Den Mitgliedern einer Untergemeinschaft steht nicht die Kompetenz zu, auch
über die Kostenpositionen zu entscheiden, die das Grundstück, mehrere
Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen betreffen.
Insoweit kommt ein Anspruch auf Ergänzung der unvollständigen
Abrechnungen (vgl. OLG Schleswig, ZMR 2006, 665, 667) durch einen Beschluss aller Wohnungseigentümer in Betracht.
Untergemeinschaft
BGH, Urteil vom 20.7.2012, V ZR 231/11, ZMR 2012, 979
42
In dem Gesamtwirtschaftsplan müssen die (künftigen) Hausgeldvorschüsse der
Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden. Es
ist ausreichend, wenn sich aus dem Gesamtzusammenhang ergibt, dass die
durch die sonstigen Vermögenszuflüsse nicht gedeckten voraussichtlichen
Ausgaben durch Hausgeldvorschüsse aufgebracht werden sollen.
Gesamtwirtschaftsplan
BGH, Urteil vom 7. 6. 2013, V ZR 211/12, ZMR 2014, 49
Anmerkung: Die zu erwartenden Einnahmen durch Hausgelder sollten trotzdem in der
Regel in den Wirtschaftsplan aufgenommen werden.
Ein Wohnungseigentümerbeschluss, mit dem die rückwirkende Fortgeltung
eines bereits abgelaufenen Wirtschaftsplanes angeordnet wird, ist jedenfalls
nicht nichtig.
Die Nichtigkeit folgt auch nicht daraus, dass der Verwalter gemäß § 28 Abs. 3
WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung aufzustellen hat (anderer Ansicht: OLG Schleswig, ZMR 2001, 855 - 856).
rückwirkende Fortgeltung eines Wirtschaftsplans
LG Saarbrücken Urteil vom 21.6.2013, 5 S 141/12, ZMR 2014, 149
Anmerkung: Der Wirtschaftsplan sollte bereits vor Beginn des Wirtschaftsjahrs
beschlossen werden (vgl. Casser ZWE 2014, 157, Fn.7 unter Hinweis auf Riecke, WuM
1989, 319). In der Praxis behilft man sich mit einer Fortgeltungsklausel für den Wirtschaftsplan des Vorjahres..
Die dreijährige Verjährungsfrist für Ansprüche auf Zahlung von
Wohngeldvorschüssen beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse
(aus dem Wirtschaftsplan) fällig sind.
Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der
Verjährung.
Kein Neubeginn der Verjährung
BGH Urteil vom 1.6.2012, V ZR 171/11, GuT 2012, 298 = NJW 2012, 2797
Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch
nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit
Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Ein dennoch
gefasster Beschluss ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig.
nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen
BGH, Urteil vom 9.3.2012, V ZR 147/11, ZMR 2012, 642
Der in dem Grundbuch als Eigentümer eingetragene Veräußerer haftet nicht
gesamtschuldnerisch für die Lasten der Wohnung, wenn der Erwerber als
werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist.
43
werdender Wohnungseigentümer
BGH, Urteil vom 11.5.2012, V ZR 196/11, ZMR 2012, 711
1. Nach dem Erbfall fällig werdende oder durch Beschluss der
Wohnungseigentümergemeinschaft begründete Wohngeldschulden sind
(jedenfalls auch) Eigenverbindlichkeiten des Erben, wenn ihm das Halten der
Wohnung als ein Handeln bei der Verwaltung des Nachlasses zugerechnet werden kann.
2. Hiervon ist in der Regel spätestens dann auszugehen, wenn er die Erbschaft
angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist und ihm faktisch
die Möglichkeit zusteht, die Wohnung zu nutzen
Eigenverbindlichkeiten des Erben
BGH, Urteil vom 5.7.2013, V ZR 81/12, NZM 2013, 735
Gehört eine Eigentumswohnung zu dem Nachlass, weil sie der
Testamentsvollstrecker für den Erben mit Nachlassmitteln erworben hat, sind
die Hausgeldschulden, die während der Dauer der Testamentsvollstreckung fällig werden, Nachlassverbindlichkeiten.
Nachlassverbindlichkeiten
BGH, Urteil vom 4.11.2011, V ZR 82/11, ZMR 2012, 211
Anmerkung: Diese BGH-Entscheidung gibt Veranlassung erneut der Frage kurz
nachzugehen, ob nach dem Tod des Erblassers entstehende Hausgeldschulden wirklich
im Standardfall (Eigentumswohnung gehört bereits zum Nachlass)
Nachlassverbindlichkeiten sind. Verneinend Riecke, Die Haftung des Erwerbers von
Wohnungseigentum, DWE 1992, 103, 108.
Schon Kuchinke (Lange/Kuchinke, Lehrbuch des Erbrechts 4. Aufl. § 47 II bei Fn.35, S.
1132.) hatte erkannt, dass die Verpflichtung zur Hausgeldzahlung nach dem Erbfall aus
der Eigentümerstellung des Erben folgt und damit die volle Eigenhaftung des Erben
begründet, nicht eine bloße Nachlassverbindlichkeit mit der Möglichkeit der
Haftungsbegrenzung auf den Nachlass.
Verfehlt erscheint die Ansicht des OLG Köln (ZMR 1992, 35) wonach es sich bei den auf
den Wohnungseigentum lastenden Wohngeldschulden, die erst nach dem Tode des
Erblassers begründet worden sind, um Ausgaben für die Verwaltung des Nachlasses und
daher um Nachlassverbindlichkeiten im Sinne von § 1967 BGB handelt. Hieran ändere
sich nach OLG Köln erst dann etwas, wenn der Erbe sich entschließt, die
Eigentumswohnung nicht der Verwertung zum Zwecke der Befriedigung von
Nachlassgläubigern zuzuführen, sondern sie für sich zu behalten.
Das OLG Hamburg (B. v. 12.12.1985, 2 W 42/85, NJW-RR 1986, 177) beurteilt - im
Ausgangspunkt zutreffend - die Verpflichtung der Erben des ursprünglichen
Wohnungseigentümers zur Zahlung von Wohngeld (§ 16 WEG) nicht als eine vom
Erblasser herrührende Schuld i. S. von § 1967 Abs.2 BGB. Die Verpflichtung des
Wohnungseigentümers zur Zahlung von Wohngeld ergibt sich aus §§ 16, 28 WEG. Sie
folgt aus den Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander. Dieses
Gemeinschaftsverhältnis entsteht aber nicht durch Rechtsgeschäft, sondern besteht als
Schuldverhältnis kraft Gesetzes (§ 10 WEG). Hieraus folgt, dass der
Wohnungseigentümer Teilhaber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kraft
Gesetzes auf Grund des dinglichen Erwerbs des Wohnungseigentums wird (BayObLG,
Rpfleger 1984, 428), nicht aber auf Grund einer Rechtsnachfolge in die Teilhaberschaft.
Dementsprechend knüpft auch § 16 Abs.2 WEG die Verpflichtung, die Lasten und Kosten
mitzutragen, an das Wohnungseigentum. Die Verpflichtung des Erben von
Wohnungseigentum, sich an den Kosten und Lasten, die nach dem Erbfall fällig werden,
zu beteiligen, beruht nicht auf einer auf die Erben gem. § 1922 BGB übergegangenen
44
Verpflichtung des Erblassers, sondern folgt allein daraus, dass der Erbe als
Universalrechtsnachfolger des Erblassers das Eigentum erworben hat. Wenn somit die
Verpflichtung aus § 16 WEG allein an das Eigentum anknüpft, fehlt es an einem
wesentlichen Kriterium für die Annahme einer vom Erblasser herrührenden
Verbindlichkeit, nämlich an der Unabhängigkeit der persönlichen Haftung des Erben von
den Vermögensgütern des Nachlasses (vgl. Boehmer, Erbfolge und Erbenhaftung, 1927,
S. 107; ders., in: Festg. z. 50jähr. Bestehen des RG, 1929, 3. Bd., S. 217, 256.).
Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die
Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung
weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der
Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen
ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage
als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen
anzugeben.
Musterabrechnung
BGH, Urteil vom 4. 12. 2009, V ZR 44/09, ZMR 2010, 300
Anmerkung: Musterabrechnung s. jetzt Casser/Schultheis ZMR 2011, 85 ff. sowie
Stadt ZMR 2012, 257 ff
Ausgleichs-, Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche
Im Hinblick auf das Verhältnis zwischen Eigentümern benachbarter
Grundstücke ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass dem beeinträchtigten
Grundstückseigentümer bzw. dessen Mieter ein verschuldensunabhängiger
Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB
zustehen kann.
Gleiches gilt im Verhältnis von Sondereigentümern (bzw. hier deren Mietern),
weil es sich bei dem Sondereigentum um "echtes Eigentum" handelt, das dem
Wohnungseigentümer alleine zusteht, und mit dem dieser grundsätzlich nach
Belieben verfahren und jeden anderen von Einwirkungen hierauf ausschließen
kann.
Da das Sondereigentum als eine Art Ersatzgrundstück fungiert, sind die
Wohnungseigentümer insoweit wie Eigentümer benachbarter Grundstücke zu
behandeln.
verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch
BGH, Urteil vom 25. 10 2013, V ZR 230/12, ZMR 2014, 225
Das Rauchen ist Ausdruck des allgemeinen Persönlichkeitsrechts nach Art. 2
GG. Dennoch ist anerkannt, dass das Rauchen nicht uneingeschränkt zulässig
ist, wie sich zum Beispiel bereits aus dem Gesetz zum Schutz vor den Gefahren
des Passivrauchens (HessNRSG) ergibt.
Daher erfordert gerade auch das Zusammenleben im Rahmen einer
Wohnungseigentümergemeinschaft eine Einzelfallabwägung zwischen den
verschiedenen Interessen und Belangen.
Rauchen ist nicht uneingeschränkt zulässig
LG Frankfurt, Hinweisbeschluss vom 28.1.2014 , 2-09 S 71/13, ZMR 2014, 572
45
Ein Wohnungseigentümer, der an seinem Wohnungseigentum einen Nießbrauch
bestellt hat, kann grundsätzlich als mittelbarer Handlungsstörer von den
übrigen Wohnungseigentümern auf Unterlassung in Anspruch genommen
werden, wenn der Nießbraucher das Wohnungseigentum in einer Weise nutzt,
die mit dem in der Teilungserklärung vereinbarten Zweck unvereinbar ist.
Mittelbarer Handlungsstörer
BGH, Urteil vom 16. 5. 2014, V ZR 131/13
Anmerkung: Ausgangsentscheidung war LG Hamburg ZMR 2013, 632 ff. Es gilt hier
dasselbe wie bei Störungen durch einen sich - ggf sogar vertragsgemäß verhaltenden -
Mieter. Die wechselseitigen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer werden
dadurch, dass der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer mietvertraglich
gebunden ist, weder erweitert noch beschränkt. Vielmehr muss der vermietende
Wohnungseigentümer alles in seiner Macht Stehende unternehmen, damit sein Mieter einem berechtigten Unterlassungsbegehren der anderen Eigentümer Folge leistet.
Auch der Zustandsstörer kann zur Beseitigung einer Störung (und nicht bloß zur
Duldung der Störungsbeseitigung) verpflichtet sein.
Zustandsstörer
BGH, Beschluss vom 4.3.2010, V ZB 130/09, ZMR 2010, 622
Gebrauchsregelungen, Zweckbestimmung
Die Regelung in einer beschlossenen Hausordnung über das Verbot, Tiere im
Aufzug zu befördern, ist wirksam.
Durch die trotzdem erfolgende Nutzung des Fahrstuhls durch den Hund der
Mieter der Wohnungseigentümer wird das Eigentum der Mitwohnungs-
eigentümer beeinträchtigt.
Hausordnung, Verbot, Tiere im Aufzug zu befördern
LG Karlsruhe, Urteil vom 12.12.2013, 5 S 43/13, ZMR 2014, 394
Anmerkung: Ob dagegen ein generelles Tierhaltungsverbot qua Beschluss in unzulässiger
Weise in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift (so
Saarländisches OLG, Beschluss vom 02.10.2006, 5 W 154/06, ZMR 2007, 308;
offengelassen in OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.01.2011, 20 W 500/08, ZWE 2011,
363 = MietRB 2011, 351) ist weiter umstritten.
Mietrecht: Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume,
die den Mieter verpflichtet, "keine Hunde und Katzen zu halten" ist wegen
unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH, Urteil vom 20.3.2013,
VIII ZR 168/12, ZMR 2013, 618.
Die Nutzung einer Wohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle
für bis zu fünf Kleinkinder stellt die "Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung" im Sinne der Teilungserklärung dar.
Der Beschluss der Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung
erschöpft sich nicht zwingend allein in einem Negativbeschluss des Inhalts,
dass sich die erforderliche Mehrheit für die Erteilung einer Genehmigung nicht
fand. Vielmehr kann die Verweigerung der Genehmigung zugleich die
46
Untersagung einer weiteren Fortsetzung der in der Wohnung ausgeübten
Kinderbetreuungstätigkeit beinhalten.
Tagespflegestelle
BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 204/11, ZMR 2012, 970
Eine Nutzung zu Wohnzwecken des Raumes "Boden“ ist dann zulässig, wenn
diese dem diesem Raum nach den Vereinbarungen zugewiesenen
Nutzungszweck nicht entgegen steht.
Maßgebend ist insoweit, ob diesem Raum die – auch dinglich wirkende –
Zweckbestimmung "Boden“ zugeteilt worden ist, oder ob es sich dabei um einen
Bestandteil der "Wohnung“ handelt. Nur bei einer zweckbestimmungswidrigen
Nutzung besteht ein Unterlassungsanspruch.
Zweckbestimmung "Boden“
LG Hamburg, Urteil vom 6.2.2013, 318 S 57/12, ZMR 2013, 558
Auch der Eigentümer einer Ferienwohnung hat unter dem Gesichtspunkt
ordnungsmäßiger Verwaltung einen Anspruch auf Duldung der Installation
eines eigenen Briefkastens.
Briefkasten
LG Itzehoe, Urteil vom 12.4.2013, 11 S 98/12, ZMR 2013, 744
In jedem Fall einer Beschlussfassung über eine Nutzung gemeinschaftlichen
Eigentums, die aufgrund der Knappheit des Angebots nur einem oder einzelnen
Wohnungseigentümern eingeräumt wird (Stellplatz; Kaminzug etc.), darf die
Regelung nicht dazu führen, dass andere Wohnungseigentümer dauerhaft von
dieser Nutzungsmöglichkeit ausgeschlossen werden.
Knappheit des Angebots
AG München, Urteil vom 15.10.2012, 485 C 14426/12, ZMR 2013, 141
Instandsetzung; Schadensersatzansprüche; richtiger Beklagter
1. Den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG)
genügt jedenfalls bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz nur eine
den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst
beachtende Sanierung; da DIN-Normen die Vermutung in sich tragen, dass sie
den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, sind
solche Sanierungen grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen.
2. Gerichtliche Beschlussersetzungen sind - anders als (nicht nichtige)
Beschlüsse der Wohnungseigentümer nach § 23 Abs. 4 WEG - nicht schon mit
der Beschlussfassung gültig. Regelungen nach § 21 Abs. 8 WEG werden durch
Gestaltungsurteil ausgesprochen und entfalten damit Wirkungen erst mit
Eintritt der Rechtskraft.
47
allgemein anerkannten Stand der Technik
BGH, Urteil vom 24. 5. 2013, V ZR 182/12, ZMR 2014, 219
Anmerkung: Probleme gibt es, wenn eine DIN-gerechte Sanierung nicht oder nicht
wirtschaftlich möglich sein sollte.
1. Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung über
notwendige Instandsetzungsmaßnahmen nach § 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB
scheidet aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorher gefasste
Beschlüsse über die Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten hat.
2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ist jedenfalls dann dem
einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die unverzügliche
Umsetzung eines Beschlusses zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums
gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn der Beschluss den Zweck hat,
einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht.
verzögerter Beschlussfassung
BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 94/11, ZMR 2012, 974
Anmerkung: vgl. dazu ablehnend Derleder NJW 2012, 3132 ff und Elzer NZM 2012, 718;
a.A. Abramenko FS Merle 2010, 1 ff
Wenn Wohnungseigentümer schuldhaft ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer
ordnungsgemäßen Verwaltung verletzen, indem sie die beschlossenen
Wohngelder nicht zahlen, können sie einem Wohnungseigentümer, der infolge
dieser Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, schadensersatzpflichtig
sein.
Ein Schadensersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft wird
dadurch nicht begründet.
Kein Schadensersatzanspruch gegen die WEG
LG Saarbrücken, Urteil vom 7.9.2012, 5 S 23/11, ZMR 2013, 138
Der Verband "Wohnungseigentümergemeinschaft" ist in Fällen, in denen ein
Wohnungseigentümer nach § 280 BGB Schadensersatz wegen einer nicht bzw.
nicht rechtzeitig beschlossenen und / oder durchgeführten Instandsetzungs-
bzw. Sanierungsmaßnahme begehrt, nicht passivlegitimiert (Revision zugelassen;
a. A. noch LG Hamburg, Beschluss vom 6. 3. 2009 - 318 T 99/08, ZMR 2009, 714).
Keine Passivlegitimation der WEG
LG Hamburg, Urteil vom 31.8.2011, 318 S 258/10, ZMR 2012, 189
Zum Ersatz der Schadensbeträge aufgrund eines Wasserschadens gemäß §§
823 I, 280 I BGB ist die WEG als teilrechtsfähiger Verband nicht
passivlegitimiert.
Die Pflichten nach § 21 WEG obliegen den einzelnen Mitgliedern der WEG, nicht
dem Verband.
48
Keine Passivlegitimation der WEG
AG München, Urteil vom 28.1.2011, 483 C 1077/10, ZMR 2011, 677
Anmerkung: vgl. zum Wasserschaden LG München I, Urteil vom 14.12.2009, 1 S 9716/09, ZMR 2011, 62; auch ein nachbarrechtlicher
Ausgleichsanspruch besteht nicht, vgl. BGH, Urteil vom 21.5.2010, V ZR 10/10, ZMR 2010, 783