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1Aktualisierung des bezirklichen Zentren- und Einzelhandelskonzepts für Berlin-Lichtenberg

- Ausschuss Ökologische Stadtentwicklung - 7. Juli 2016 -Diese Folie ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung nicht vollständig

Aktualisierung des bezirklichen Zentren-und Einzelhandelskonzepts für Berlin LichtenbergAusschuss Ökologische Stadtentwicklung – Endpräsentation ZEK07. Juli 2016



ZEK Berlin Lichtenberg

1. Angebotsanalyse/städtebauliche Analyse

� Differenzierte Analyse der Einzelhandelsbestands – nach Lage, Sortimenten / Bestandsanalyse der Zentren

2. Nachfrageanalyse

� Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung – Bevölkerungsstand, Bevölkerungsprognose, Demographie, einzelhandelsrelevante Kaufkraft, Trends im Einzelhandel

3. Ortsteilinformationsveranstaltungen in allen Mittelbereichen



ZEK Berlin Lichtenberg

4. Zentrenkonzept (mit Nahversorgung und Sonderstandorten)

5. Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen

Sortiment

Absatzwirtschaftliche Entwicklungspotenziale

Potenziale in m² VKF Fachgeschäft Fachmarkt

Nahrungs- und Genussmittel 6.500 – 13.500

Drogerie/ Parfümerie, Apotheke 1.500 – 3.500

Papier/ Schreibwaren, Bücher, Zeitungen/ Zeitschriften 1.000 – 1.500

Zoo-/ Heimtierbedarf 3.000 – 3.500

Blumen/ Topfpflanzen < 1.500

Bekleidung 2.500 – 7.000

Schuhe/ Lederwaren 1.500 - 3.000

Haushaltswaren, Glas/ Porzellan/ Keramik* -

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Absatzwirtschaftliche Entwicklungsspielräume Lichtenberg

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B) Zentrale Versorgungsbereiche Bestand (Zentrenkonzept 2011)

Systematik der Zentrenfestlegung des ZEK 2016

Beurteilungsmerkmale:

� Anforderungen/Ausstattungsmerkmale des StEP Zentren 3 an die Zentrentypen

� Anforderungen des Gesetzgebers an einen ZVB/an ein NVZ

� Einzelhandel/städtebauliche Strukturen

� Bürgeranregungen (Ortsteilinformationsveranstaltungen)

C) Gibt es weitere Gebiete, die aufgrund Strukturen als ZVB auszuweisen sind?

A) Grundlegende Rahmenbedingungen – Bevölkerungszahlen, Bevölkerungsprognosen, Demographie, Wohnbaupotenziale



Zentrum

Versorgungsfunktion Erfüllt das Zentrum die der aktuellen Hierarchiestufe entsprechende Versorgungsfunktion

Einzelhandel – Quantitativ Ausstattung des Zentrums mit Einzelhandelsbetrieben (Quantitativ)

Einzelhandel – Qualitativ Ausstattung des Zentrums qualitativ – Branchenmix, Angebotsbreite und -tiefe

ZeF Ausstattung des Zentrums mit zentrenergänzenden Funktionen (qualitativ und quantitativ)

NahversorgungErfüllt das Zentrum die der aktuellen Hierarchiestufe entsprechende

Nahversorgungsfunktion

MIV/ÖPNV Erreichbarkeit des Zentrums per MIV und ÖPNV

VKF – Ausstattung (ZVB) Verkaufsflächenausstattung des Zentrums

Bevölkerung im Einzugsgebiet Im Einzugsgebiet des Zentrum lebende Bevölkerung

Bevölkerungsprognose (Mittelbereich)

Zu erwartende Bevölkerungsentwicklung im Lebensweltlich orientierten Raum

Gesamtbewertung Zusammenfassende Bewertung des Zentrums



Übergeordnete Entwicklungszielstellung

1. Ziel:

Zentrale Versorgungsbereiche

� Ausweisung und Entwicklung der ZVB entsprechend:

� des gesamtstädtischen, hierarchisch gegliederten, polyzentrischen Zentren-konzepts (StEP Zentren 3)

� der spezifischen Strukturen und Entwicklungsziel-stellungen des Bezirks Lichtenberg

� der spezifischen lokalen Strukturen und Entwick-lungszielstellungen für die Ortsteile/die Zentren

� Versorgungsauftrag der Zentren aktuell und künftig

� funktionale Ausrichtung durch die Ergänzung des Angebotes und Etablierung leistungs-fähiger Strukturen

� Gleichzeitig schädliche Auswirkungen auf die ZVB des Bezirks sowie die ZVBs der anderen Berliner Bezirke und auf die Nahversorgung vermeiden



Künftige Zentren im Vergleich zu ZEK 2011

Quelle: Eigene Darstellung; Kartengrundlage: sbp2011

Nur geringe Änderungen der

Zentrenzuschnitte/gleiche Hierarchiestufe

Deutliche Änderungen der Zentrenzu-

schnitte, gleiche Hierarchiestufe/räumliche

Verlagerung

Zentrum wird künftig nicht mehr als

Zentrum ausgewiesen

Bereiche für künftige neue Zentren

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Weiße Taube

Karlshorst Ost

Blockdammweg

Mühlengrund

Landsberger Allee 219

�Ostkreuz

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Viktoriacenter



Zentrenabgrenzung nach ZEK 2011 (Daten 2015)

Anzahl der Betriebe* 47 + 156

Gesamtverkaufsfläche (VKF)*21.760 Lichtenberg + 20.130

Friedrichshain-Kreuzberg

VKF-Anteil Ringcenter 78,4 % (32.820 m²)

Anzahl ZeF 60 (nur Lichtenberg)

Quelle:Eigene Darstellung nach Einzelhandelsbestandsdaten SenStadtUm Berlin 2015;

*ohne Leerstand, VKF gerundet

� HZ Teil Lichtenberg

� Empfehlung Erhalt der Einstufung als HZ

� Quantifizierung und Qualifizierung in allen Bedarfsstufen mittelfristig anzustreben

� Wechselwirkungen zu Zentrumsteil Friedrichshain-Kreuzberg zu beachten - Abgestimmte Entwicklung

� Aktuell wesentliche Prägung durch Ringcenter

�Förderung des Zentrencharakters

�Förderung kleinteiliger Einzelhandelsstrukturen

HZ Frankfurter Allee

� Zwei Zentrumsteile

� Als einziges HZ (Lichtenberg und Friedrichshain) –

herausgehobene Stellung

� Gute Ergänzung - Branchenmix und Magnetbetriebe

� Aktuell bestehendes Gleichgewicht zwischen den

Zentrumsteilen



STZ Prerower PlatzZentrenabgrenzung nach ZEK 2011 (Daten 2015)

Anzahl der Betriebe* 65

Gesamtverkaufsfläche (VKF)* 19.840

Leerstände/Leerstandsquote 5 (7,1 %)

Anzahl ZeF 47� Zentrum erfüllt zugedachte Versorgungsfunktion

� Empfehlung Erhalt der Einstufung als STZ

� Quantifizierung und Qualifizierung in allen Bedarfsstufen mittelfristig anzustreben - Abrundung, Ergänzung des Branchenmixes

� Möglichkeit durch die Etablierung neuer Einzelhandels-nutzungen im Bereich der östlichen Potenzialfläche �Tragfähigkeit für VM prinzipiell gegeben (Ausführungen AK II), jedoch Verträglichkeits-nachweis erforderlich

� Aktuell wesentliche Prägung durch Lindencenter �Förderung der Zentrenstrukturen, des Zentrencharakters (StEP Zentren 3)

� räumlich-funktionale Struktur – Einkaufslagen, Funktionsmischung, Funktionsdichte � Optimierung der Verknüpfung zwischen EKZ und restlichem Zentrum

� Aufwertung öffentlicher Raum (Begrünung, Möblierung, Beleuchtung, etc.) – Förderung Aufenthaltsqualität

Einzelhandel

Leerstand

Zentrenergänzende Funktionen

Zentraler Versorgungsbereich 2016


eigene Aufnahm

e; *ohne Leerstand, VKF gerundet




OTZ Landsberger Allee, Weitlingstraße, Am Tierpark


eigene Aufnahm


� Zentren erfüllen die zugedachte Versorgungsfunktion

� VKF-Ausstattung, Branchenmix, Magnetbetriebe, ZeF

� Empfehlung Erhalt der Einstufung als OTZ

Einzelhandel

Leerstand


Zentraler Versorgungsbereich 2016Zentraler Versorgungsbereich 2011

Landsberger Allee Weitlingstraße Am Tierpark



OTZ Hauptstraße, Anton-Saefkow-Platz, Karlshorst


eigene Aufnahm


� Zentren erfüllen die zugedachte Versorgungsfunktion bedingt/weitgehend

� Geringer Anteil mittel-, langfristiger Bedarfsgüter

� Hohe Nahversorgungsorientierung (VKF-Anteil, Magneten)

� Empfehlung Erhalt der Einstufung als OTZ, wichtige Versorgungsfunktionen

� Qualifizierung und Quantifizierung vorrangig im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich anzustreben - Potenzialflächen

Einzelhandel

Leerstand


Zentraler Versorgungsbereich 2016Zentraler Versorgungsbereich 2011

Hauptstraße Anton-Saefkow-Platz Karlshorst



Nahversorgungszentren

Zentren erfüllen die zugedachte Versorgungsfunktion

� Empfehlung Erhalt der Einstufung als NVZ

� Quantitative Entwicklung nicht vorrangig

� Abgrenzung – keine Veränderung (zu ZEK 2011) oder nur geringfügige Bestandsanpassungen

� Kein weiterer Handlungsbedarf

Quelle:Eigene Darstellung nach Einzelhandelsbestandsdaten SenStadtUm Berlin 2015

Ribnitzer Straße Hansastraße Storkower Bogen Alfred-Kowalke-Straße






� Quantitative Entwicklung nicht vorrangig

� Abgrenzung – keine Veränderung (zu ZEK 2011) oder nur geringfügige Bestandsanpassungen


Rostocker Straße Volkradpassage

Modernisierung Ladenzeile

Verbesserung Aufenthaltsqualität

Welsegalerie

Verbesserung Aufenthaltsqualität Zusammenfassung zweier NVZ

Förderung ZeF, kleinteiliger

Einzelhandel

Dolgenseecenter

Erfüllt Funktion NVZ per-

spektivisch - Neuaufstellung






� Quantifizierung und Qualifizierung der Zentren

� Abgrenzung - geringe Bestandsanpassungen (zu ZEK 2011)


Seddiner Straße

Stärkung städtebaulich funk-tionaler Zusammenhang

Konrad-Wolf-Straße

Stärkung Nahversorgung/ Erhöhung G-VKF durch REWE-Neubau zu erwarten

Gotlindestraße

Verbesserung Aufenthaltsqualität

Förderung ZeF, kleinteiliger

Einzelhandel

Falkenbogen/Warnitzerbogen

Stärkung Nahversorgung/ Entwicklungen Prerower Platz



NVZ Hohenschönhauser TorZentrenabgrenzung nach ZEK 2011 (Daten 2015)



Leerstände/Leerstandsquote 3 (30,0 %)

Anzahl ZeF 6


eigene Aufnahm


� Zentrum erfüllt zugedachte Versorgungsfunktion aktuell nicht

� Prägung durch Fachmärkte mit zentrenrel. Hauptsortiment

� Anteil kurzfristiger Bedarfsgüter nur rd. 3%

� kein Magnetbetrieb mit NuG Hauptsortiment


� Vor dem Hintergrund der deutlichen Wohnbaupotenziale (Weißenseer Weg, Am Sportforum – rd. 650 – 1.659 WE (BEP Wohnen -WoFIS)

� Weitere Qualifizierung und Quantifizierung - vorrangig im kurzfristigen Bedarfsbereich - anzustreben

� Potenziale Leerstände/Umstrukturierung, Revitalisierung –Nahversorger im direkten Anschluss an ZVB

Einzelhandel

Leerstand


Zentraler Versorgungsbereich 2016 Entwurf



NVZ Möllendorffpassage - Röderplatz (Verlagerung NVZ)

� Zentrum erfüllt zugedachte Versorgungsfunktion nicht

� EH-Funktion partiell rückläufig

� Mobilka als einziger schwacher strukturprägender Betrieb

� Wenige ergänzende Fachgeschäfte

� Rahmenbedingungen � Entwicklung eines Einzelhandels-schwerpunktes/perspektivische Erfüllung Anforderungen an NVZ (im Sinne der Rechtsprechung) wenig realistisch !

� Empfehlung Aufgabe der Einstufung des Zentrums Möllendorffpassage als NVZ und Verlagerung des NVZ an den räumlich benachbarten Röderplatz (City-Point-Center (Woolworth), REWE, NP, Kultur- und Jugendzentrum, Volkshochschule, Kirche, Kita)) - Anforderungen an NVZ (im Sinne der Rechtsprechung) erfüllt.



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Zentrenabgrenzung (Daten 2015)

ZVB 2011 ZVB 2016

Anzahl der Betriebe* 7 11

Gesamtverkaufsfläche (VKF)* 1.140 3.940

Anzahl ZeF 42 8



NVZ SiegfriedstraßeZentrenabgrenzung nach ZEK 2011 (Daten 2015)



Anzahl ZeF 45



Einzelhandel

Leerstand



� Zentrum erfüllt zugedachte Versorgungsfunktion weitgehend

� Unterdurchschnittliche G-VKF (bezirkliche NVZ)

� CAP als einziger kleiner strukturprägender Betrieb –aber kein städtebaulich funktionaler Zusammenhang

� deutliche Lücken im Einzelhandels- und ZeF-Besatz erkennbar


� gewachsene Ortslage, kleinteiliger EH-Besatz, ZeF

� Qualifizierung und Quantifizierung vorrangig im kurzfristigen Bedarfsbereich durch Ansiedlung eines strukturprägenden Lebensmittelanbieters anzustreben – bauliche Umstrukturierungen

� Erneute Überprüfung Fortschreibung des ZEK Zentraler Versorgungsbereich 2011



NVZ Mauritiuskirchcenter – NVZ Frankfurter Allee SüdZentrenabgrenzung (Daten 2015)

ZVB 2011 ZVB 2016

Anzahl der Betriebe* 5 10

Gesamtverkaufsfläche (VKF)* 900 2.680

Anzahl ZeF 4 10


eigene Aufnahm


� Zentrum erfüllt zugedachte Versorgungsfunktion nicht

� EH-Funktion partiell rückläufig

� Norma als einziger schwacher strukturprägender Betrieb

� Wenige ergänzende Fachgeschäfte, wenige ZeF

� Geringe Attraktivität als EH-Standort (bauliche Mängel)


� Neuabgrenzung (Integration Kaisers (rd. 150m zu Center), Aldi, Kita, Oberschule, Kinder- und Jugendzentrum, Mauritiuskirche) - Anforderungen an NVZ (im Sinne der Rechtsprechung) erfüllt.

Einzelhandel

Leerstand







Zentren erfüllen die zugedachte Versorgungsfunktion nicht

� EH-Funktion partiell rückläufig, wenige Einzelhandelsbetriebe, wenige ZeF, nur ein bzw. ein schwacher

strukturprägender Betrieb

� Rahmenbedingungen � Entwicklung eines Einzelhandelsschwerpunktes/perspektivische Erfüllung

Anforderungen an NVZ (im Sinne der Rechtsprechung) wenig realistisch !

� Zielstellung Nahversorgungsfunktion soll erhalten bleiben

� Empfehlung Aufgabe der Einstufung als NVZ


Mühlengrund Landsberger Allee 219 Viktoriacenter

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Fachmarktagglomerationen/Fachmarktstandorte

� Areal (links) wird vom Land Berlin (Fachmarktkonzept) und im ZEK 2011 als Fachmarktagglomeration eingestuft � ZEK 2016 Empfehlung FMA

� Areal (rechts) soll als bezirklicher Fachmarktstandort ausgewiesen/entwickelt werden � ZEK 2016 Empfehlung FMS

Einzelhandel

Leerstand




eigene Aufnahm


FMA Landsberger Allee FMS Frankfurter Allee



Potenzielle NVZ – Weiße Taube, Blockdammweg, Karlshorst Ost, Ostkreuz

Quelle:Eigene Darstellung nach Einzelhandelsbestandsdaten SenStadtUm Berlin 2015; Einzel-

handelskonzept2011; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2016

� Lücke der fußläufigen Nahversorgung, bestehende Nahversorgungsdefizite

� Deutliche Wohnbaupotenziale

� Sonderfall Ostkreuz – geringe Wohnbaupotenziale, Nahversorgungsdefizite Stralauer

Halbinsel, Planerische Zielstellungen (NVZ mit ZeF und Versorgungsfunktion auch für

Friedrichshain-Kreuzberg)



Potenzielle NVZ

Quelle:Eigene Darstellung nach Einzelhandelsbestandsdaten SenStadtUm Berlin 2015; Einzel-

handelskonzept2011; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2016

Zielstellungen:

� NVZ hinsichtlich Versorgungsfunktion auf das neu entstehende Wohngebiet auszurichten;

� Mix aus Einzelhandelsbetrieben und ZeF, ergänzt um leistungsfähige strukturprägende Anbieter - der Hierarchiestufe entsprechend;

� Bauliche Integration in städtebauliches Ensemble und eine räumliche Ausrichtung (Anbindung, Zuwegung) auf das Wohngebiet;

� Leistungsfähige ÖPNV-Anbindung;

� Wechselwirkungen zu den benachbarten ZVBs zu beachten.



Ermittlungsmethodik absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen

� Konzeptionelle Schlussfolgerungen: welche Entwicklungspotenziale ergeben sich prinzipiell für die Zentren?

Entwicklung absatzwirtschaftlicher

Rahmenbedingungen

Nachfrageseite

� Einwohnerentwicklung im Bezirk nach Prognoseräumen

(Ebene 3)/ im zugewiesenen Grundversorgungsbereich

� Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro EW

� ggf. Verschiebung sortimentsspezifischer Ausgabenanteile

� Verschiebung von Ausgabenanteilen in den Distanzhandel

Angebotsseite

� Strukturmerkmale im Einzelhandel

� Entwicklung der Flächenproduktivität

� Verkaufsflächenansprüche der Betreiber

Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen

Prognosehorizont 2025

Spannweitenbetrachtung

Sortimentsgenaue Betrachtung

Versorgungsauftrag des Bezirks Lichtenberg

„Ziel-Zentralität“

� Quantitative Größenordnungen



Sortiment

Absatzwirtschaftliche Entwicklungspotenziale

Potenziale in m² VKF Fachgeschäft Fachmarkt

Nahrungs- und Genussmittel 6.500 – 13.500

Drogerie/ Parfümerie, Apotheke 1.500 – 3.500

Papier/ Schreibwaren, Bücher, Zeitungen/ Zeitschriften 1.000 – 1.500

Zoo-/ Heimtierbedarf 3.000 – 3.500

Blumen/ Topfpflanzen < 1.500

Bekleidung 2.500 – 7.000

Schuhe/ Lederwaren 1.500 - 3.000

Haushaltswaren, Glas/ Porzellan/ Keramik* -

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Absatzwirtschaftliche Entwicklungsspielräume Lichtenberg

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Quelle: Berechnung Stadt + Handel 2016

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Verkaufsflächenpotenziale

� Spezifische Entwicklungspotenziale bestehen in nahezu allen Warengruppen

� insgesamt ein durch Bevölkerungswachstum nennenswertes absatzwirtschaftliches Potenzial im Bezirk Lichtenberg vorhanden

� Verkaufsflächenpotenziale räumliche Verteilung – Orientierung an:

� prognostizieren teilräumlichen Bevölkerungszuwächsen / den Wohnbaupotenzialen �Steigender Versorgungsbedarf

� Zentrenhierarchien / für die Zentren festgestellten Entwicklungsbedarfen bzw. Ausstattungsdefiziten,

� der Flächenverfügbarkeit der Zentren (Potenzialflächen/Erweiterungen Zentrenumgriffe ?),

� ergänzenden strategischen Komponenten (gesamtbezirkliches Entwicklungsleitbild)



Weiße Taube

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Karlshorst Ost

Blockdammweg

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Ostkreuz


Differenzierung nach Bedarfsstufen (kurz-, mittel-, langfristig) – variierende Distanz-empfindlichkeit

� Kurzfristiger Bedarfsbereich / Nahversorgung

� Wohnortnahe Grundversorgung –räumlich nächstgelegene Zentren (Ausnahme NVZ Hansacenter)

� Bestehen bereits Standorte, die zu erweitern sind? Wo bestehen Potenzialflächen?

� Kommen neue Standorte in Betracht?

Bereich für potenzielle künftige neue NVZQ

uelle:Eigene Darstellung, Kartengrundlage Bezirksam

t Lichtenberg von Berlin 2015

Vorrangige Potenziale

Nachrangige Potenziale

Hauptzentren

Stadtteilzentren

Ortsteilzentren


Fachmarktagglomerationen / Fachmarktstandorte




� Mittel-/ langfristiger Bedarfsbereich

� Entsprechend Zielstellungen des ZEK – vorrangige Lenkung in die höherrangigen Zentren

� Weiterentwicklung und Stärkung des Lichtenberger Zentrensystems

� Qualifizierung bestehender Standorte

Quelle:Eigene Darstellung, Kartengrundlage Bezirksam

t Lichtenberg von Berlin 2015

Bereich für potenzielle künftige neue NVZ

Vorrangige Potenziale

Nachrangige Potenziale

Weiße Taube

Karlshorst Ost

Blockdammweg

Ostkreuz

Hauptzentren

Stadtteilzentren

Ortsteilzentren


Fachmarktagglomerationen / Fachmarktstandorte



Vielen Dank für Ihr Interesse!

Stadt + Handel

Beckmann und Föhrer Stadtplaner PartGmbB

Hörder Hafenstraße 11 Beiertheimer Allee 22 Markt 9 Tibarg 21

44263 Dortmund 76137 Karlsruhe 04109 Leipzig 22459 Hamburg

www.stadt-handel.de

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