Date post: | 07-Mar-2016 |
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SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE
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Herzlich willkommen zum 36. Schweizer Immobiliengespräch
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HEUTIGES THEMA
Immobilien-Sicherheit Wer bekommt den Schwarzen Peter, wenn in Ihren Immobilien das Licht ausgeht?
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MODERATION
Dr. Markus Schmidiger Studienleiter, Hochschule Luzern
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Stefan RoutilRoutil AG, Sicherheit und Organisation
Thomas BraunInstitut für angewandte Morphologie
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Immobilien-Sicherheit
� Risikomanagement� Krisenmanagement� Katastrophenmanagement
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Visualisierung als ein Hilfsmittel bei der Bewältigung der Komplexität
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Komplexe Aufgaben überfordern schnell unser Gehirn, ...
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... und führen zu unerwünschten Nebenwirkungen.
Fragen Sie Ihren Immobilienfachmann, denn Immobilien sind hoch komplexe Systeme
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Was sehen Sie, bzw. was sagt Ihr Gehirn zu diesem Wärmebild?
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Versteckte Chancen gemeinsam finden und zur kontinuierlichen Verbesserung nutzen
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Das Sokrates-Konzept ist eine Brücke zwischen Realitäten und Gehirn
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Notwendig sind:Notwendig sind:
Übersicht Übersicht .. Entscheidung Entscheidung . . VerantwortungVerantwortung
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EntscheidungshügelEntscheidungshügel schaffen Übersicht schaffen Übersicht und geben Entscheidungssicherheit. und geben Entscheidungssicherheit.
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Der „Fall“ Der „Fall“ (der beinahe die Regel ist!)(der beinahe die Regel ist!): : Lageeinschätzung der ImmobilienLageeinschätzung der Immobilien--Sicherheit einer KlinikSicherheit einer Klinik
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EntscheidungshügelEntscheidungshügel schaffen Übersicht schaffen Übersicht und geben Entscheidungssicherheit. und geben Entscheidungssicherheit.
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Die Kombination von Bildern und Dialog
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Unser Ge hirn „schätzt“ Bilder!
„Klartext!“, oder ... ... „ein Bild sagt mehr als 1000 Worte“
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Die Kombination von Bildern und Dialog
stärkt das Fundament für „ER – Folge“. Überblick +
Durchblick + Einblick
Jeder sieht aus seiner Perspektive die
Lage anders; das ist die Chance für eine grosse gemeinsame Intelligenz
zum Lösen der Aufgaben.
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Visualisierte Verantwortungskultur:
- Perspektivenwechsel fördern
- System-Intelligenz nutzen
- Interesse am Nichtwissen erzeugen
- Zusammenhänge wissen wollen
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© Copyright auf Idee, Darstellungen und Methode by IAM, Rüschlikon
- Klartext sprechen + dokumentieren
- Zeitsparendes Reporting
- Dinge veränderbar machen
- Entscheide vorher testen können
- Entscheiden und kontrollieren
- Wissen transferieren und lernen
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Herzlichen Dank
für Ihre
Immobilien-Sicherheit
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Immobilien-Sicherheit
Die Vertrauenden und Unwissenden
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Reservefolien,
werden nicht präsentiert
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Ohne Mitarbeiter geht nichts! Daher muss deren Kompetenz und Handeln im Zentrum stehen, damit der Zweck der Organisation erfüllt wird. U.W. Jocham, CSL Behring AG
Ohni Lüüt gaaht nüüt Andy Rihs, Phonak Hörgeräte
Ohne Menschen (=Leute) geht nichts (übersetzt aus dem Schweizerdeutschen)
Mitarbeitende sind am richtigen Ort, .... und dürfen ihre Fähigkeiten (Intelligenz) zur Zielerreichung einbringen.
Organisations-entwicklung
Personal-entwicklung
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Dynamische Organigramme:Wo sind Engpässe, Wo sind Ressourcen?Wo sind heute die Grenzen?
Dynamische Stellenbeschreibungen:Wo ist sind Stärken?Wo sind Potenziale?Wo sind Grenzen?
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Skalieren von System-Intelligenz:Wissenstransfer � Best Practise in der Organisation, Supply Chain
StandortBern
Produzenta
Standort
Dubai
Produzent
StandortLuzern
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StandortWien
StandortSion
Produzent bStandort
Interlaken
ProduzentZug
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Warum funktioniert das Sokrates-Konzept?
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Entlastung des Kurzzeitgedächnis
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Zusammenarbeit über Zusammenarbeit über alle Grenzen hinwegalle Grenzen hinweg
www.methodik.netwww.methodik.net
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Erschliessung von System-Intelligenz
für Ihren Erfolg
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2005
20122020
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Was bewirkt die Sokrates-Group?Wissenstransfer, gemeinsamen Erfolg.
Endkunden
IAM• Fall-Bibliothek
• Methodenlabor
• Software
• Ausbildung
• Wissenstransfer
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Regierungen
Raiffeisen
SwissRe
ForschungFach-
Experten
Hochschulen
Migros
Verbände
Einhaltung der Regeln
Immobilien
Forschung
High Performance
VerantwortungskulturInnovation-
fähigkeit
Früherkennung
Schnell-
Lernen
Qualität
Wissenstransfer
Verwaltung
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Riskmgmt
Mittelständ. Betriebe
Markterfolg
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Die SprechendenThomas Braun, Institut für angewandte Morphologie• Forschungsleiter und
Dozent • Entwicklung und Einführung
von Risiko- und Performance Visualisierungen• Wiedergründung des IAM
Stephan Routil, Routil AG• ASA Spezialist• Sicherheitsfachmann• Gefahrgutbeauftragter GGBV• Ing. EurEta in Betriebstechnik• Gründung 2003 Routil AG
Sicherheit und Organisation
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• Wiedergründung des IAM• Studium der Morphologie• Direktor Schweiz. Versicherungsverband• Stiftungsrat bfu, EKAS, Fonds für
Verkehrssicherheit, Gesundheitsförderung• Banking: Kommerzielle Kredite• SKA: Sekretär eines Konzernleitungsmitglieds• Lic. iur. mit Zusatz in Betriebswirtschaft• Berufsschullehrer• Lastwagenchauffeur
Sicherheit und Organisation• 1999 bis 2004 Einsatzleiter und Führen von
Grossereignissen im Kanton BL• 1999 bis 2003 Sicherheitsplaner für
Störfallbetriebe• 1992 bis 1999 Berufsfeuerwehrmann • Gelernter Mauer
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE
Media Partner:
Partner:
Legal Partner:
Academic Partner: Online-Partner: Apéro-Sponsor:
Thomas AdlerSecuriton AG
SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE
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Legal Partner:
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Oliver RappoldPartner, Gloor & Sieger Rechtsanwälte
Oliver Rappold30. Juni 2011 1
Immobilien SicherheitGrundstückeigentümer: Haftungsfragen
Schweizer Immobiliengespräche30. Juni 2011Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M., Partner
30. Juni 2011 2 Oliver Rappold
Inhalt
• Eigentümerrisiken – Normen• Haftungsgrundlagen• Werkeigentümerhaftung• Grundeigentümerhaftung• Fallbeispiele• Einzelfragen• Fazit
30. Juni 2011 3 Oliver Rappold
Eigentümerrisiken - Normen
SIA 2018 Feuer
BauAVWasser
WBG
Schnee und Eis
ErdbebenBodenBäume
HausStrasseBauen
Handwerker
EinbruchNachbar
Besucher
PBG
Baugrube
SIA 260
Gesundheit
AltlV
USG
ZGB 684f.
Immissionen
30. Juni 2011 4 Oliver Rappold
Haftungsgrundlagen
• Vertragliche Haftung • Ausservertragliche Haftung
– Verschuldenshaftung (OR 41)– Kausalhaftung
Werkeigentümerhaftung (OR 58)Grundeigentümerhaftung (ZGB 679)
• Verantwortlichkeit aus öffentlichem Recht (Haftung und Strafbarkeit)• Strafrechtliche Verantwortlichkeit: StGB 229
30. Juni 2011 5 Oliver Rappold
Werkeigentümerhaftung (1/2)
• Haftpflichtiger = Eigentümer des Grundstücks (Mieter und Pächter? Baurechtsnehmer?)
• Mangelhaftigkeit eines Gebäudes oder anderen Werkes Werk = Stabile, mit der Erde direkt oder indirekt verbundene, künstlich hergestellte
oder angeordnete Gegenstände (Definition gem. Rechtsprechung) Mangel = Konstruktionsfehler oder mangelnder Unterhalt
• Sicherungspflicht• Kein Verschulden erforderlich
30. Juni 2011 6 Oliver Rappold
Werkeigentümerhaftung (2/2)
• Kein Entlastungsbeweis möglich (Aber: ev. Unterbrechung Kausalzusammenhang ao. Naturkatastrophe, vorsätzliches Drittverhalten); Behördliche Bewilligung?
• Schadenersatz • Wegbedingung der Haftung?• Rückgriff• Öffentliche Strassen und Wege?
30. Juni 2011 7 Oliver Rappold
Grundeigentümerhaftung
• Haftpflichtiger = Eigentümer des Grundstücks (Mieter und Pächter? Baurechtsnehmer?)
• Ursache: OR 684 (übermässige Immissionen) und OR 685 (schädigende Grabungen und Bauten)
• Materielle und immaterielle Immissionen / negative Immissionen• Berechtigter: «Nachbar»• Beseitigung, Unterlassung, Schadenersatz, Präventiv, Feststellung• Kein Verschulden erforderlich• Kein Entlastungsbeweis möglich (Aber: Unterbrechung Kausalzusammenhang
höhere Gewalt)
• Grundsätzlich erlaubte Einwirkungen: Haftung?
30. Juni 2011 8 Oliver Rappold
Fallbeispiel 1 (1/2)
30. Juni 2011 9 Oliver Rappold
Fallbeispiel 1 (2/2)
30. Juni 2011 10 Oliver Rappold
Fallbeispiel 2
30. Juni 2011 11 Oliver Rappold
Fallbeispiel 3
Naturgefahrenkartierung
Rot: erhebliche Gefährdung Blau: mittlere GefährdungGelb: geringe Gefährdung
30. Juni 2011 12 Oliver Rappold
Einzelfragen
• Erdbebensicherheit (SIA 260 ff. / SIA 2018)
• Haftung der Planer und Unternehmer– Verletzung der anerkannten Regeln der Technik (OR 398 / 364)– Aufklärungs- und Abmahnungspflicht (schriftlich, bestimmt und deutlich)– Achtung: ausservertragliche Haftung / StGB 229
• Versicherungen – Bauherrenhaftpflicht, Bauwesen, Kant. Gebäudeversicherung,
Eigentümerhaftplicht – Achtung: Ausschlüsse / besondere Pflichten z.B. Baugrube
• Verhältnis: Vermieter – Mieter
30. Juni 2011 13 Oliver Rappold
Fazit
• Sicherheit ein weiter Begriff in der Immobilienwelt• Hohes Sicherheitsbedürfnis Regulierungsdichte nimmt zu• Regulierung Verantwortung für den Grundeigentümer• Verantwortung erhebliche Haftungsrisiken • Sorgfalt und Vorsicht• Liegenschaftsunterhalt wichtig• Mandatierung von Dritten Experten• Genügender Versicherungsschutz• Kosten
Oliver Rappold14
Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Kontakt:
Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M.Gloor & Sieger RechtsanwälteUtoquai 37, 8008 ZürichTelefon 044 254 61 61Telefax 044 254 61 71E-Mail [email protected] www.gloor-sieger.ch
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DAS NÄCHSTE IMMOBILIENGESPRÄCH Renovation oder Ersatzneubau: Szenarien bei nicht mehr marktgerechten Immobilien. Donnerstag, 25. August 2011, 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich