+ All Categories
Home > Real Estate > 2009 26 11 Stockwerkeigentum

2009 26 11 Stockwerkeigentum

Date post: 11-Jan-2015
Category:
Upload: immobilien-business
View: 1,991 times
Download: 2 times
Share this document with a friend
Description:
26. November 2009 17.30 Uhr Restaurant Metropol in Zürich.Thema:Stockwerkeigentum - Mehr Fallstricke als Vorteile?Referenten:Oliver Rappold, Blum & Grob RechtsanwälteClaudio Müller, Zürcher KantonalbankMarianne Walde, Walde & PartnerModeration:Dr. Daniel Gerber, Raumbewältigung
64
Herzlich willkommen
Transcript
Page 1: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Herzlich willkommen

Page 2: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Samuel GerberDr. sc. techn., MRICS sgAG, Raumbewältigung, Zürich

Page 3: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum:Mehr Fallstricke als Vorteile?

Page 4: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Oliver RappoldBlum & Grob Rechtsanwälte

Page 5: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

10. April 2023 Stockwerkeigentum – mehr Fallstricke als Vorteile? | Seite 5

Stokwerkeigentum – Mehr Fallstricke als Vorteile?

• Schweizer Immobiliengespräche• 26. November 2009• Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M.

Page 6: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

10. April 2023 Stockwerkeigentum – mehr Fallstricke als Vorteile? | Seite 6

Page 7: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

10. April 2023 Stockwerkeigentum – mehr Fallstricke als Vorteile? | Seite 7

Sonderrecht

Einzelne Stockwerke oder Teile davon

Ausschliessliche Benutzung und Innenausbau

Mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen (sog. Abgeschlossenheitserfordernis)

Beispiele: Wohnung, Keller, Dachboden, Büroraum

Durch Begründungsakt oder nachträgliche Vereinbarung der Stockwerkeigentümer kann Sonderrecht als gemeinschaftlich erklärt werden

Page 8: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

10. April 2023 Stockwerkeigentum – mehr Fallstricke als Vorteile? | Seite 8

Gemeinschaftliche Teile

Bauteile, die für den Bestand und für die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes von Bedeutung sind

Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern für die Nutzung ihrer Räume dienen

Beispiele: Dach, Zentralheizung, Treppenhaus, Garten, Fenster, Dachterrasse, Aussenparkplätze

Gemeinschaftliche Teile für welche die ausschliessliche Nutzung gewollt ist Stockwerkeigentümerreglement (Sondernutzungsrecht) oder Dienstbarkeit

Page 9: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

10. April 2023 Stockwerkeigentum – mehr Fallstricke als Vorteile? | Seite 9

Nachbarrecht

Nachbarrecht (Art. 684 ZGB) ist auch zwischen den Stockwerkeigentümern zu beachten

Schutz vor übermässigen Immissionen

„positive“ Immissionen (z. B. Lärm, Staub, Rauch, ideelle Immissionen) oder „negative“ Immissionen (z. B. Entzug Sonne, Licht oder Aussicht, Erschwerung Zugang zu einem Ladengeschäft)

Übermässige Einwirkung: verboten sind schädliche und nach Lage und Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigte Einwirkung

Klage (Beseitigungsklage, Unterlassungsklage, Schadenersatz, Feststellungsklage, etc.)

Rechtsschutzversicherung (Beachte das Kleingedruckte)

Page 10: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

10. April 2023 Stockwerkeigentum – mehr Fallstricke als Vorteile? | Seite 10

Kauf einer bestehenden Wohnung –auf was ist zu achten (nicht abschliessend)

Kaufvertrag (“Reservationsvertrag“, Kaufobjekt, Grundstückgewinnsteuer, etc.)

Grundbuchauszug / ursprüngliche Baubewilligung

Reglement / Nutzungs- und Verwaltungsordnung

Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung

Budget / Abrechnungen der Gemeinschaftskosten

Zustand gemeinschaftliche Teile

Erneuerungsfonds

Verwalter

Nachbarn (laufende Streitigkeiten?)

Page 11: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

10. April 2023 Stockwerkeigentum – mehr Fallstricke als Vorteile? | Seite 11

Kauf einer zu erstellenden Wohnung –auf was ist zu achten (nicht abschliessend)

Werkvertrag (Preis, Werkbeschrieb, Mehrkosten, Bezugstermin, Zahlungstermine, etc.)

Mängelrechte / Garantien / Gewährleistung des Verkäufers

Bauhandwerkerpfandrechte

Baubewilligung

Aussichtsschutz

Reglement / Nutzungs- und Verwaltungsordnung

Verwalter

Page 12: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

10. April 2023 Stockwerkeigentum – mehr Fallstricke als Vorteile? | Seite 12

Endlich stolzer Besitzer einer Eigentumswohnung … aber

Nachbarn / Stockwerkeigentümergemeinschaft

Meins – Deins

offene gesetzliche Bestimmungen: z.B. Art. 712h Abs. 3 ‚Lift-Artikel‘

Mängel bei neuerstellten Bauten

Renovationen der gemeinschaftlichen Teile / Erneuerungsfonds

Nicht-Bezahlung der Beiträge

Gemeinsame Prozesse

Mieter

Veränderungen bei Sondernutzungsflächen insb. Garten

Page 13: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

10. April 2023 Stockwerkeigentum – mehr Fallstricke als Vorteile? | Seite 13

Blick in die Zukunft…. Legiferierung der Gerichtspraxis

Erneuerungfonds: zwingend / Probleme bei bestehenden STWEG jetzt angehen

Liberalisierung der Quorumsregelungen

Umfassendere Reglemente

Mediationsverfahren

„Kleines Wohneigentum“

Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

Page 14: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

10. April 2023 Stockwerkeigentum – mehr Fallstricke als Vorteile? | Seite 14

Fazit

Klar: Es gibt zahlreiche Fallstricke

Aber: Herzensangelegenheit / Emotionen

Sorgfalt und Umsicht beim Kauf

Sinn für Gemeinschaft

Starke Nerven

Eigentum verpflichtet

Page 15: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

10. April 2023 Stockwerkeigentum – mehr Fallstricke als Vorteile? | Seite 15

Schweizer Immobiliengespräche

Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Page 16: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Claudio MüllerZürcher Kantonalbank

Page 17: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Schweizer Immobiliengesprächevom 26. November 2009

Claudio MüllerLeiter Immobilien Business DevelopmentZürcher Kantonalbank

Stockwerkeigentum: Mehr Fallstricke als Vorteile?

«Welche Herausforderungenstellen sich bei "altem" Stockwerkeigentum?»

Page 18: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Themenübersicht

Marktentwicklung Stockwerkeigentum in anderen Ländern Szenarien für "altes" Stockwerkeigentum Umgang mit Problemliegenschaften Lösungsansätze

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200918

Alles aus der Werteoptik betrachtet

Page 19: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum: Ein Schönwettermodell?

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200919

nachBauvollendung

grosse Freude

nachca. 40 Jahren

voraussichtlich erheblicher Handlungsbedarf

nachx Jahren

wie weiter?

nachca. 20 Jahren

erster Handlungsbedarf vorhanden

Page 20: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum: Ein Schönwettermodell?

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200920

Page 21: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum: Ein Schönwettermodell?

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200921

Page 22: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum: Ein Schönwettermodell?

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200922

Page 23: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum: Ein Schönwettermodell?

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200923

Page 24: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum: Ein Schönwettermodell?

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200924

Die meiste Zeitgeht dadurch verloren,dass man nichtzu Ende denkt.Alfred Herrhausen,Bankier, Vorstandssprecher derDeutschen Bank (1930 – 1989)

Page 25: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum: Marktentwicklung (1)

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200925

Entwicklung des Erstwohnungsbestandes in % nach Besitzverhältnissen 1970-2000

In allen Zeiträumen: Stärkste Zunahme bei Stockwerkeigentum

Page 26: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum: Marktentwicklung (2)

Wohnungen nach Bewohnertyp im Jahr 2000

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200926

Quelle: Eidgenössische Volkszählungen, BFS

Stockwerkeigentum ist im Kommen!

Page 27: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum: Marktentwicklung (3)

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200927

Wohneigentumsquote in den Kantonen 2000

Wohneigentumsquote kantonal sehr unterschiedlich

Kantone mit grossem SWE-Anteil

Kantone mit geringem SWE-Anteil

Page 28: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum: Marktentwicklung (4)

Bildung von Stockwerkeigentum von 1990-2000

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200928

Quelle: Eidgenössische Volkszählungen, BFS

Zugänge in Form von Neubauten machen gut 116 000 Einheiten aus. Über Umwandlungen bestehender Mietobjekte kamen etwas mehr als 134 000

Wohnungen dazu. Aufgrund von Schätzungen der Erneuerungsraten im Gesamtbestand und im STWE-

Bestand kann davon ausgegangen werden, dass mindestens ein Drittel der Umwandlungen von Mietwohnungen zu STWE ohne gleichzeitige Erneuerungs-massnahmen erfolgte.

Page 29: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum: Marktentwicklung (5)

Zwischen 1990 und 2000 sind mehr Eigentumswohnungen durch Umwandlung von Mietobjekten in Stockwerkeigentum als durch Neubau entstanden!

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200929

Gründe für Umwandlung von Mietobjektenin Stockwerkeigentum:

Förderung des Eigenheimgedankens

(finanzielle) Lösung von Sanierungsobjekten

Verkauf von eher günstigen Objekten

Lancierung von neuen Eigentumsmodellen

usw.

Sind dasSanierungsobjekte

von morgen?

Page 30: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum/Kondominium inanderen Ländern (1)

Kauf von Wohnungen zu Eigentum in vielen anderen Ländern mit grösserer und älterer Tradition als in der Schweiz:

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200930

Schweiz Miteigentum, Stockwerkeigentum in Kraft seit 1.1.1965(ZGB Art. 646 bis 651/712 a-t)

Frankreich la coproprieté Code de la Coproprieté, in Kraft seit 10.7.1965

Grossbritannien freehold, tenancy in common selten

Italien Proprietà condominiale, "condominio" Codice Civile, Art. 1117 ff, in Kraft seit 10.3.1942

Österreich Wohnungseigentum WoEigG, in Kraft seit 15.3.1951

Spanien Propiedad Horizontal Ley 49/60 de Propiedad Horizontal, seit 21.7.1960

USA Co-tenancy, Condominium Grossstädte, Florida

Page 31: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentumin anderen Ländern (2)

Erfahrungen aus Italien:

In (Gross-)Städten weit verbreitet Viele alte Substanz (ohne Lösung) Viele ungelöste Probleme

- Umbau/Abriss kaum möglich- steuerliche Fragen/Erbrecht- rechtliche Hürden

Objekte befinden sich häufig an bester Zentrumslage

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200931

=> Gesetzliche Einschränkung des Stockwerkeigentums eingeführt!

Page 32: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Szenarien für "altes" Stockwerkeigentum (1)

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200932

Preiseffekt des Alters bei konstanter Gebäudequalität (Demodierung)

Demodierung ist in den ersten Jahrzehnten nach Erstellung am stärksten

Anteil nimmt über die Zeit ab; im Gegenzug steigt der Anteil witterungs- und abnutzungsbedingten physischen Abschreibungen an

Eigentumswohnung, die bei Anschaffung CHF 500'000 gekostet hat, verliert im Schnitt jedes Jahr CHF 5000 an Wert, wobei anfangs rund CHF 4000 der Demodierung und CHF 1000 der physischen Entwertung zuzuschreiben ist

Quelle: ZKB Studie: Preise, Mieten und Renditen

Page 33: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Szenarien für "altes" Stockwerkeigentum (2)

Positives Szenario:Objekt an bester Lage, gut unterhalten

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200933

Gebäudezeitwert

Reale Wertentwicklung LiegenschaftKaufpreis:CHF 250'000

1970 2005

Landwert

Page 34: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Szenarien für "altes" Stockwerkeigentum (3)

Objekt an durchschnittlicher Lage:recht unterhalten, aber mit klaren Demodierungserscheinungen

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200934

Landwert

Gebäudezeitwert

Reale Wertentwicklung LiegenschaftKaufpreis:CHF 250'000

1970 2005

Page 35: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Szenarien für "altes" Stockwerkeigentum (4)

Crash-Szenario:Objekt an unterdurchschnittlicher Lage, nicht mehr Marktkonform

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200935

Landwert

Zeitwert Gebäude

Reale Wertentwicklung LiegenschaftKaufpreis:CHF 250'000

1970 2005

Page 36: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Lehren aus den Szenarien

Objekte an bester Lage, gut unterhalten, unabhängig des Alters Schaffen voraussichtlich wenig Probleme

Objekte an durchschnittlichen Lagen, recht unterhalten aber mit Demodierungserscheinungen: Probleme im Alter heute schon erkennbar

Objekte an unterdurchschnittlicher Lage, nicht mehr marktkonform Probleme vorprogrammiert

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200936

Page 37: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Investitionspolitik

Wie soll man als Eigentümer in eine eigene Wohnung investieren? Welche Fragen muss man sich stellen

Ist die Eigentumswohnung:

Ein Konsumgut? Eine langfristige Investition?

Wenn ja, wie gehe ich damit um, um deren Wert zu erhalten?Welchen Einfluss haben die Miteigentümer?

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200937

Viele Fragen, die beantwortet werden müssen

Page 38: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Die Eigentumswohnung – ein Konsumgut?

Nein, obwohl vielfach behauptet!

... Wenn die Eigentumswohnung ein Konsumgut wäre, würde sich ihr Wert in einer bestimmten Zeit gegen Null entwickeln. Dafür gibt es keine Hinweise im Immobilienmarkt.

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200938

Page 39: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Die Eigentumswohnung – ein Investitionsgut?

Ja, aber mit Einschränkungen!

Statistiken zeigen, dass Wohnungen einen Inflationsschutz bieten. Voraussetzungen:

Erforderlicher Unterhalt muss regelmässig durchgeführt werden Äussere Einflüsse können zu einem massiven Wertzerfall führen Das Verhältnis unter den Stockwerkeigentümern sollte

einigermassen in Ordnung sein usw.

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200939

Page 40: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Umgang mit Problemliegenschaften

Was passiert, wenn sich die Eigentumswohnung in einer Problemliegenschaft befindet?

Ein Beispiel: Objekt wurde als Mietwohnung vor 60 Jahren gebaut Wohnung vor 20 Jahren an Mieter zu Eigentum verkauft Grundriss und Ausbau entsprechen nicht mehr den heutigen

Ansprüchen/Bedürfnissen Anpassung an Markterfordernisse kaum unter angemessenen

Investitionen machbar

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200940

Page 41: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Folgen bei einer Problemliegenschaft

Zu erwartende Folgen: Image der Überbauung leidet Schwierigkeiten beim Verkauf von Wohnungen Streit unter Eigentümern Keine Einigung bezüglich:

- Renovationen/Sanierungen- Umgebung usw.

Mehrere Untervermietungen, Eigner setzen sich ab Negative Wertentwicklung Verminderung des investierten Eigenkapitals, bei hohen

Fremdverschuldungen ev. Druck seitens der Gläubiger Verslummung der gesamten Überbauung

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200941

Wie weiter?

Page 42: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Lösungsansätze (1)

Mehrere Möglichkeiten – aber keine Patentlösungen

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200942

Steigende Probleme, massiveWertverminderungen

ev. Halten des status quo (wie lange?)

Wert der Überbauung kann einiger-massen erhalten werden; nur ein Teildes Investments widerspiegelt sichin einem höheren Verkaufspreis

Sofern machbar, und es sich rechnet; voraussichtlich beste Lösung

Massnahmen Mögliche Konsequenzen

Ev. Revitalisierung und Neupositionierung der ganzen Überbauung

Es erfolgen "Pinselrenovationen"

Umfassende Renovation

Sanierung inkl. Konzeptänderung

Abriss der Überbauung

Überbauung bleib so wie sie ist

Page 43: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Lösungsansätze (2)

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200943

Wert erhaltende Massnahmen bei Renovationsbedarf:

Sonderrecht Miteigentum

Malerarbeiten

Ersatz von Geräten

Teppiche/Bodenbeläge

Abdichtungen

usw.

Fassade streichen

Heizung erneuern

Leitungen sanieren

laufende Reparaturen

usw.

Faustregel: Der Unterhalt soll zeitgerecht wie bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus erfolgten.

Page 44: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Lösungsansätze (3)

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200944

Wert vermehrende Massnahmen bei Renovationsbedarf:

Sonderrecht Miteigentum

Ausbau Haustechnik

Wertvollere Beläge

neue Türen

neue Küche, neues Bad

usw.

MINERGIE®-Sanierung

"Gesicht" der Überbauung verändern

Komfort-Erhöhungen

Aufwerten Eingangsbereich

Einstellgarage aufwerten

Faustregel: Auch Wert vermehrende Investitionen sollen zeitgerecht wie bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus erfolgen.

Page 45: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Weiter gehende Lösungsansätze (4)

Heute bestehende MöglichkeitenEs gibt nur wenige!Keine Ideallösung machbar!

LösungsansätzeEin oder mehrere SWE übernehmen das ganze GebäudeAlle verkaufen an einen InvestorÜberführung des SWE z.B. in eine AG durch Sacheinlage

- gemeinsame Vorwärtsstrategie- Verkauf der Gesellschaft an Dritte zwecks Sanierung oder Abriss/Neubau

Wichtig: In fast allen Fällen ist mit erheblichen Wertverlusten zu rechnen! Dafür wird man aber seine Eigentumswohnung los!

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200945

Page 46: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Möglicher neuer Lösungsansatz

Neue Idee: Aufkauf aller Eigentumswohnungen durch eine spezialisierte Investmentgesellschaft

1. Entschädigt heutige Wohnungseigentümer zu Marktpreisen2. Saniert Objekte und verkauft sie wieder an neue Eigentümer3. oder: Abriss Überbauung und Erstellung einer neuen Anlage

Wie weit das gelingt, ist noch offen. In der Schweiz damit noch kaum Erfahrungen Keine gesetzliche Handhabung dafür vorhanden

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200946

Page 47: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Lehren für die Zukunft

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200947

Gute Ideen zu haben, ist die eine Sache

Gute Ideen zu haben, welche machbar sind, ist eine andere Sache

Bezüglich älter werdendenEigentumswohnungenin der Schweiz sind nochgute Ideen gefragt!

Page 48: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Fazit

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200948

Es braucht gesetzliche Anpassungen in Richtung "demokratischeres Stockwerkeigentum".

Neue Eigentumswohnungen schaffen in der Regel keine Probleme.

Bei älteren Objekten sind Lage, Konzeption und Zustand – aber auch das Verhältnis der Eigentümer unter sich – für den Werterhalt ganz entscheidend.

Billige Eigentumswohnungen und solche mit Problemen (interne wie externe) stellen eine ernsthafte Herausforderung dar. Patentlösungen gibt es keine, aber Lösungsansätze.

Entscheidend ist das Zusammenspiel der Eigentümer.

Die Schweiz steht erst am Anfang des Problems von älter werdenden Eigentumswohnungen.

Page 49: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 200949

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit

Page 50: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Marianne WaldeWalde & Partner

Page 51: 2009 26 11 Stockwerkeigentum
Page 52: 2009 26 11 Stockwerkeigentum
Page 53: 2009 26 11 Stockwerkeigentum
Page 54: 2009 26 11 Stockwerkeigentum
Page 55: 2009 26 11 Stockwerkeigentum
Page 56: 2009 26 11 Stockwerkeigentum
Page 57: 2009 26 11 Stockwerkeigentum
Page 58: 2009 26 11 Stockwerkeigentum
Page 59: 2009 26 11 Stockwerkeigentum
Page 60: 2009 26 11 Stockwerkeigentum
Page 61: 2009 26 11 Stockwerkeigentum
Page 62: 2009 26 11 Stockwerkeigentum
Page 63: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Datum 18. Februar 2010, 17.30 Uhr Kongresshaus, Zürich

Nächstes Immobiliengespräch:

Page 64: 2009 26 11 Stockwerkeigentum

Ab Montag können Sie unter www.immobilienbusiness.ch die ganze Präsentation als PDF herunterladen.


Recommended