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Steuern sparen mit Immobilien(privates selbst bewohntes Wohneigentum)

Luc Riggenbachlic. iur., Dipl. Steuerexperte

Alltax AG Treuhandgesellschaft

4056 Basel, Saint-Louis-Strasse 31

Tel. 061 327 37 37, Fax 061 302 33 13 luc.riggenbach@alltax.ch www.alltax.chBasel, 18. Oktober 2011

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Themenbereiche

Besteuerung Liegenschaft

Eigenmietwert

Vermögenssteuerwert

Repartitionswert

Schulden / Schuldzinsen

Liegenschaftsunterhalt

Unterhaltsplanung

Exkurs Volksinitiative

Verkauf / Übertragung Liegenschaft

Verkauf an Dritte

Ersatzbeschaffung

Übertragung an Nachkommen

Exkurs Besteuerung von Kapitalleistungen

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Besteuerung Liegenschaft

Eigenmietwert (Nutzung des Eigenheims)

Steuerliche Gleichbehandlung von Grundeigentümern und Mietern

BL: - Basis Brandlagerwert (Gebäude)- mindestens 60% des marktüblichen Mietwerts- max. CHF 80’000 (Basis Brandlagerwert CHF 435’000)

DBST: - Massgabe kantonale Bewertung (Land und Gebäude)- Berücksichtigung ortsübliche Verhältnisse / Nutzung- Zuschlag ca. 20%

Beispiel Liegenschaft Liestal Baujahr 1970Brandlagerwert CHF 80’000 (Katasterwert ca. CHF 260’000) Eigenmiete BL: CHF 20’824 Eigenmiete DBST: CHF 24’989

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Besteuerung Liegenschaft

Eigenmietwert - Exkurs Unternutzung

Reduktion EigenmietwertDauernd selbst bewohnte LiegenschaftUnternutzung von RäumlichkeitenEinzelperson 4 Zimmer / Paar 5 ZimmerKeine Kürzung Schuldzinsen Reduktion pauschaler Unterhalt

Berechnung:Eigenmietwert * Anzahl nicht genutzter Räume

Anzahl Zimmer + 2 Nebenräume (EFH)

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Besteuerung Liegenschaft

Vermögenssteuerwert

BL: Gesamtes Reinvermögen inkl. Liegenschaften

Basis: Kantonaler Steuerwert / Katasterwert

Beispiel Liegenschaft Liestal, Baujahr 1970Katasterwert Gebäude ca. CHF 260’000Katasterwert Boden ca. CHF 40‘000Total Steuerwert ca. CHF 300’000

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Repartitionswert

Zweck: Einheitliche Bewertung von Liegenschaften für Zwecke der interkantonalen Steuerausscheidung

BL interkantonal der höchsteRepartitionswert 260%

BL interkantonal der niedrigsteVermögenssteuerwert

Besteuerung Liegenschaft

Beispiel Liegenschaft Liestal:Total Steuerwert ca. CHF 300’000Repartitionswert ca. CHF 780‘000Verkehrswert ca. CHF 1‘000‘000

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Besteuerung Liegenschaft

Schulden / Schuldzinsen

BL / DBST: Private Schuldzinsen abzugsfähig

Vermögensertrag + CHF 50‘000

Schuldzinsen, Hypothekarzinsen Baurechtszinsen, Konsumkreditzinsen, Verzugszinsen etc.

Spezialfall Baukreditzinsen:- BL: Wahlrecht entweder abzugsfähige Schuldzinsen

oder bei der GGST anrechenbare Anlagekosten- DBST: abzugsfähige Schuldzinsen

Schulden bei der Vermögenssteuer abzugsfähig

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Besteuerung Liegenschaft

Liegenschaftsunterhalt

Abgrenzung werterhaltende Aufwendungen (Liegenschaftsunterhalt) vs. wertvermehrende Aufwendungen (Investitionen)

Klare Abgrenzung werterhaltend / wertvermehrend in der Praxis teilweise schwierig

Gewisse Aufwendungen sowohl werterhaltend als auch wertvermehrend

Abgrenzung zwischen wertvermehrenden Aufwendungen vs. Energiespar-, Umwelt- und Lärmschutzmassnahmen

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Besteuerung Liegenschaft

Werterhaltende Aufwendungen (Liegenschaftsunterhalt)

Steuerlich abzugsfähig

Dienen dem Werterhalt

Laufende Instandhaltungskosten, Aufwendungen zur Beseitigung von Beschädigung / Abnützung, Ersatz von Einrichtungen

Teilweise Instandstellungskosten (grössere Renovationen)

Insbesondere:- Reparatur- und Erneuerungskosten- Prämien für Gebäude-Sachversicherungen- (Betriebs- und Verwaltungskosten nur bei vermieteten

Liegenschaften)

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Besteuerung Liegenschaft

Wertvermehrende Aufwendungen (Investitionen)

Steuerlich nicht abzugsfähig

Investitionen bei der GGST

Dienen der Verbesserung der Liegenschaft

Ersatz von Einrichtungen mit besserem Komfort od. grösserer Leistungsfähigkeit

Kosten für den Erwerb von Bauten und Einrichtungen

Bauliche Veränderungen (Um-, Ein-, Anbauten)

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Besteuerung Liegenschaft

Energie- und Umweltschutzmassnahmen

Massnahmen zur rationellen Energieverwendung oder zur Nutzung erneuerbarer Energien

Wertvermehrende Massnahmen (Ersatz von veralteten / erstmalige Anbringung von neuen Installationen) in bestehenden Gebäuden

Jedoch grundsätzlich100% steuerlich abzugsfähig

Lärmschutzmassnahmen

Werterhaltende Massnahmen

Im Baugesuch deutlich umschrieben

Liegenschaftsbesitz > 15 Jahre 50% abzugsfähig

Liegenschaftsbesitz > 30 Jahre 100% abzugsfähig

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Besteuerung Liegenschaft

Subventionen

Gartenunterhalt BL vs. DBST

Übernahme von Liegenschaftsverlusten / Vermeidung von Ausscheidungsverlusten

Abschaffung Dumont-PraxisAbzugsfähigkeit von werterhaltenden Unterhaltskosten ab ErwerbszeitpunktSeit 1. Januar 2010 in KraftUmsetzungsfrist Kantone bis spätestens 1. Januar 2012

Merkblatt Liegenschaftsunterhalt, Energiesparmassnahmen, Umwelt- und Lärmschutzmassnahmen, Denkmalpflege der Steuerverwaltung Basel-Landschaft vom 1. Januar 2011

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Besteuerung Liegenschaft

Werterhaltende Aufwendungen (Liegenschaftsunterhalt)

Abzugsfähigkeit effektiv od. pauschal

Effektiver AbzugBelegeDatum der Rechnungsstellung massgebend

Pauschaler Abzug vom Eigenmietwert

Jährliche Wahlmöglichkeit

BL / Bund unterschiedlicher Abzug möglich

Baujahr BL Bund

ab 1.1.2001 25% 10%

vor 1.1.2001 30% 20%

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Unterhaltsplanung - Ausgangslage

Herr und Frau Müller (Jahrgang 1956)

Wohnsitz in Liestal

Kinder volljährig, Ausbildung beendet

Nettolohn Total CHF 150‘000 / CHF 200‘000 / CHF 300‘000 (Doppelverdiener)

Wertschriften CHF 300‘000 / WS-Ertrag CHF 10‘000

Einfamilienhaus Jahrgang 1970 / Steuerwert CHF 300‘000 / Verkehrswert CHF 1‘000‘000

Eigenmiete: BL CHF 20’824 / DBST CHF 24’989

Hypothek CHF 400‘000 – Schuldzinsen 3% / CHF 12‘000 p.a.

Unterhalt pauschal: BL CHF 6‘247 / DBST CHF 4‘998

Unterhalt effektiv: CHF 100‘000

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Unterhaltsplanung

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Unterhaltsplanung

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Unterhaltsplanung

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Unterhaltsplanung

Fazit

Planung sinnvoll

Konzentration Unterhaltsarbeiten in einer Steuerperiode sinnvoll

Steuervorteile: Nutzung pauschaler Unterhalt über mehrere Jahre

(Steuerfreibetrag) Starke Reduktion der Progression Starke Reduktion

Steuerlast im Jahre der Unterhaltsarbeiten

Achtung: Unterschreiten des niedrigsten steuerbaren Einkommens nicht

sinnvoll (BL ca. CHF 16‘000 / DBST ca. CHF 25‘000) Negatives steuerbares Einkommen nicht sinnvoll

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Exkurs Volksinitiative

Eidgenössische Volksinitiative “ Sicherers Wohnen im Alter“ im Jahr 2007 lanciert (im 2009 zustande gekommen)

Wahlrecht Abschaffung des Eigenmietwerts im AHV-AlterGleichzeitiger Wegfall SchuldzinsenBegrenzte Abzugsmöglichkeit der Unterhaltskosten

Bundesrat stellt Gegenvorschlag vor (im 2009)Abschaffung des Eigenmietwerts für alle WohneigentümerStreichung der entsprechenden Abzüge für Unterhaltskosten und SchuldzinsenBegrenzte Abzugsfähigkeit für den Erwerb einer „Erstliegenschaft“

Entwurf Bundesgesetz über die Besteuerung des Privaten Eigentums (im 2009)

Differenzbereinigungsverfahren

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Verkauf / Übertragung Liegenschaft

Verkauf an Dritte ohne Reinvestition

Verkauf an Dritte mit anschliessender Reinvestition (Ersatzbeschaffung)

Übertragung der Liegenschaft an Nachkommen

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Verkauf / Übertragung Liegenschaft

Verkauf an Dritte ohne Reinvestition

Bund: steuerfreier Kapitalgewinn

Kanton:Grundstückgewinnsteuer- Grundstückgewinn: Verkaufspreis - Gestehungskosten- Gestehungskosten: Erwerbspreis + wertvermehrende Investitionen- “Altbesitz“ Verkehrswert vor 20 Jahren- Indexierung für Geldentwertung- Steuersatz progressiv / ab CHF 120‘000 linear 25%- Ermässigung ab 20 Jahre (CHF 5‘000 p.a. / max. CHF 50‘000)- Spekulationszuschlag bei kurzfristiger Haltedauer

Handänderungssteuer - Basis Verkaufspreis- Steuersatz 2.5% (Verkäufer / Käufer je 1.25%)

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Verkauf / Übertragung Liegenschaft

Verkauf an Dritte ohne Reinvestition

BerechnungGestehungskosten 1970 CHF 500‘000Wert vor 20 Jahren CHF 700‘000Wertvermehrende Investitionen im 2000 CHF 100‘000Verkehrswert / Verkaufspreis 2011 CHF 1‘000‘000

Verkaufspreis CHF1‘000‘000./. Wert vor 20 Jahren CHF 700‘000*1.12 - CHF 784‘0000./. Wertver. Investitionen CHF 100‘000*1.04 - CHF 104‘000./. Haltedauer - CHF 50‘000./. Handänderungssteuer 1.25% - CHF 12‘500 Grundstückgewinn CHF 49‘500

Grundstückgewinnsteuer 15.9% CHF 7‘871

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Verkauf / Übertragung Liegenschaft

Verkauf an Dritte mit anschliessender Reinvestition (Ersatzbeschaffung)

Bund: steuerfreier Kapitalgewinn

Kanton:Grundstückgewinnsteuer Steueraufschub (steuerfeie Veräusserung) sofern

- dauernd selbstbewohnte Liegenschaft verkauft- Erlös innert 2 Jahren zum Erwerb einer gleichgenutzten

Liegenschaft reinvestiert

- Ersatzliegenschaft in der Schweiz Absolute Methode

Handänderungssteuer Steuerbefreiung (Anteil Veräusserer)

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Verkauf / Übertragung Liegenschaft

Ersatzbeschaffung

Berechnung / absolute MethodeGestehungskosten CHF 750‘000Verkaufspreis CHF 1‘000‘000Grundstückgewinn CHF 250‘000

Reinvestition CHF 1‘200‘000 Vollständiger Steueraufschub CHF 250‘000

Reinvestition CHF 800‘000 Teilweiser Steueraufschub CHF 50‘000 Besteuerung CHF 200‘000

Reinvestition CHF 600‘000 Steueraufschub CHF 0 Besteuerung CHF 250‘000

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Verkauf / Übertragung Liegenschaft

Übertragung der Liegenschaft an Nachkommen

Bund: Gegenwärtig keine Schenkungs- und Erbschaftssteuer Initiative im 2011 lanciert:

- Besteuerung von Nachkommen - Freigrenze CHF 2 Mio.- Rückwirkung für Schenkungen ab 1. Januar 2012

Kanton:Schenkungs- und Erbschaftssteuer

- Steuerbefreiung Ehegatten, Eltern, direkte Nachkommen (allenfalls Stiefkinder), eingetragene Partner

Grundstückgewinnsteuer- Steueraufschub bei Erbvorbezug, Erbgang oder Schenkung- Achtung: gemischte Schenkung!

Handänderungssteuer - Steuerbefreiung bei Erbvorbezug, Erbgang oder Schenkung

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Verkauf / Übertragung Liegenschaft

Gemischte Schenkung

Berechnung:Indexierte Gestehungskosten CHF 500‘000Verkehrswert CHF 1‘000‘000

Hypothek / Kaufpreis CHF 400‘000 Schenkung CHF 600‘000 Grundstückgewinn CHF 0

Gestehungskosten > Hypothek / Kaufpreis

Hypothek / Kaufpreis CHF 700‘000 Schenkung CHF 300‘000 Grundstückgewinn CHF 200‘000

Gestehungskosten < Hypothek / Kaufpreis Teilverkauf / Steueraufschub entfällt

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Exkurs Besteuerung von Kapitalleistungen aus Vorsorge

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