Vorbereitende Untersuchung Innenstadt Selb mit Rahmenplan ... · der Alten Apotheke ausgehender...

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Vorbereitende Untersuchung Innenstadt Selb - mit Rahmenplan

Entwurf

Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb

Vorbereitende Untersuchung Innenstadt Selb - mit Rahmenplan

Auftraggeber

Bearbeitung

Layout

Stadt Selb

Helmut Resch

Stefan Manthey

FORUM - Huebner, Karsten und Partner

Klaus-Martin Hesse Felix Matthes Martin Karsten

Felix Göbel

Februar 2019

Entwurf

Hinweis:Für eine leichtere Lesbarkeit des Textes wurde von einer geschlechtsspezifischen Differenzierung von Worten und Formulierungen abgesehen; entsprechende Textstellen gelten gleichwertig für beide Geschlechter.

Alle Abbildungen (wenn nicht gesondert gekennzeichnet):

FORUM // Stadt Selb // Gerhard Bock

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Inhalt

1 Allgemeines 1.1 Einführung 1.2 AbgrenzungdesUntersuchungsgebietes 1.3 LagederStadtSelbunddesUntersuchungsgebiets 1.4 Selbgesternundheute 1.4.1 GeschichteundaktuelleSituationderStadtSelb

1.4.2 BevölkerungsentwicklungundAltersstruktur 1.4.3 WirtschaftundArbeitsmarkt 1.4.4 InfrastrukturundTourismus

2 Übergeordnete Planungen 2.1 Landesentwicklungsprogramm,Regionalplan 2.2 ISEK 2.3 FlächennutzungspläneundBebauungspläne 2.4 SanierungsgebieteimUntersuchungsgebiet 2.5 MasterplanInnenstadtSelb 2.6 ExkursBayerisch-TschechischeFreundschaftswochen

3 Strukturanalyse und SWOT des Untersuchungsraums 3.1 SozialräumlicheStrukturdaten 3.1.1 Demografie 3.1.2 Migration 3.1.3 Eigentümerstruktur 3.2 Stadtgestalt,Nutzung,baulicheStrukturundDenkmalschutz 3.3 Einzelhandel 3.4 Grün-undFreiflächen 3.5 Verkehr 3.5.1 RegionaleundüberregionaleVerkehrsanbindung 3.5.2 VerkehrsnetzimUntersuchungsgebiet 3.5.3 RuhenderVerkehr 3.5.4 FußgängerundRadfahrer 3.5.5 ÖffentlicherPersonenverkehr

4 Städtebauliche und funktionale Missstände

5 SWOT-Analyse

6 ÖffentlichkeitsarbeitundBeteiligung

7 Ziele für die Neuordnung

8 Erläuterungen zum städtebaulichen Rahmenplan

9 Zeit-, Kosten- und Maßnahmenplan

10 Auswahl des Sanierungsverfahrens

11 Vorschlag zur Abgrenzung eines Sanierungsgebiets

12 Umsetzung des Verfahrens und Ausblick

1234461012

161819232528

303032353641434646 47474848

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Abbildungsverzeichnis Abb.1:AbgrenzungdesUntersuchungsgebietesAbb.2:LagederStadtSelbinderRegionAbb.3:SelberStadtbrandvon1856Abb.4:UraufnahmederStadtSelbvon1852Abb.5:LangfristigeEinwohnerentwicklungStadtSelbAbb.6:EinflussvonWanderungundnatürlicherEntwicklungaufdieEinwohner- entwicklungSelbsAbb.7:AltersstrukturSelbundVergleichsräume Abb.8:BevölkerungsskizzeimJahr2014bzw.2034Abb.9:Beschäftigtenentwicklung1985-2015Abb.10:PendlersaldoSelb1996-2015 Abb.11:WirtschaftsstrukturSelb2008und2014imVergleich Abb.12:Kino-CenterinderPoststraße Abb.13:StadtbüchereiinderFriedrich-Ebert-Straße Abb.14:JugendzentrumJAMundFamilienzentrumFAM Abb.15:PorzellinerfestAbb.16:AuftaktdesWiesenfest Abb.17:TourismusentwicklunginderStadtSelb Abb.18:AusschnittdesFlächennutzungsplansderGroßenKreisstadtSelb Abb.19:DasUntersuchungsgebiettangierendeBebauungspläneimInnen- stadtbereichAbb.20:Sanierungs-undStadtumbaugebieteimUntersuchungsgebiet Abb. 21: StrategiesäulenundProjektedesMasterplansInnenstadtSelbAbb.22:Teilraum-TypengemäßMasterplanInnenstadt: Abb.23:LogoderBayerisch-TschechischenFreundschaftswochen Abb.24:VergleichderEinwohnerentwicklungimUntersuchungsgebietundinder GesamtstadtAbb.25:AltersstrukturimUntersuchungsgebietundinderStadtSelb Abb.26:DemografieimUntersuchungsgebiet Abb.27:HeatmapderWohndichtevonPersonenimAltervonüber75Jahren Abb.28:HeatmapderWohndichtevonPersonenimAltervon0-17Jahren Abb.29:AusländeranteilimUntersuchungsgebietundinderGesamtstadt Abb.30:AusländeranteilimUntersuchungsgebietnachAltersgruppen Abb.31:Eigentümer-Wohnorte/-Typen Abb.32:GebäudenutzungimUntersuchungsgebietAbb.33:LeerstandsschwerpunkteundortsbildprägendeLeerstände Abb.34:GebäudezustandimUntersuchungsgebietAbb.35:VerbreiteteSanierungsrückständeindergesamtenInnenstadtAbb.36:VieleWohn-undGeschäftsgebäudesindnichtbarrierefreizugänglich Abb.37:EinzelhandelimUntersuchungsgebiet Abb.38:ZwischennutzungsflächeBürgerparkanderSchillerstraßeAbb.39:PlacedeBeaucouzé Abb.40:Martin-Luther-Platz Abb.41:Selbbach-Aue Abb.42:FlächennutzungimUntersuchungsgebiet Abb.43:VerkehrundVerbindungenimUntersuchungsgebiet Abb.44:MissständeimUntersuchungsgebietAbb.45:BarrierewirkunganderSchillerstraßeAbb.46:NutzungskonflikteundGestaltungsdefiziteamMarktplatzAbb.47:StrategiesäulendesMasterplansInnenstadtAbb.48:EbenendesRahmenplans Abb.49:TeilrahmenplanOrtsbildundStadtgestalt Abb.50:SkizzedesÜbergangbereichs Abb.51:TeilrahmenplanGrün-undFreiflächenAbb.52:TeilrahmenplanVerkehr:WegeundVerbindungenAbb.53:TeilrahmenplanNeueGebäudenutzung Abb.54:RahmenplanInnenstadtSelb Abb.55:VorschlagzurAbgrenzungeinesSanierungsgebietes

23457 78810101112121213 131319

2024262728

3031313333343435363738393941434343444546505151 62 68 72 747882848696

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6 Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb

1 Allgemeines

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1.1 Einführung

AnlassundZielderUntersuchungDieInnenstadtderGroßenKreisstadtSelbbefindetsichimUmbruch.AngefachtdurchdieStrukturkrisederPor-zellanindustriehatdieInnenstadtindenzurückliegendenJahrzehnteneinenkontinuierlichenAuszehrungsprozesserlebt,dersichinzunehmendemMaßeinGeschäfts-schließungen,LeerstandinWohn-undGeschäftsge-bäudenundfortschreitendenSanierungsrückständenniedergeschlagenhat.UmdenEntwicklungenentgegen-zuwirkensindimISEKausdemJahr2004verschiedeneHandlungsansätzeerarbeitetworden.ImInnenstadtbe-reichund-umfeldsindseitdemEndeder1990erJahrezudemmehrereSanierungsgebieteundeinStadtumbau-gebieteingerichtetworden.

InjüngsterZeithatsichSelbzwarinsgesamtwirtschaft-lichdeutlicherholt,eineWiederbelebungderInnenstadtistdennochbislangnurinAnsätzenzuregistrieren.MitdemZiel,eineaufdieverändertendemografischen,öko-nomischenundgesellschaftlichenRahmenbedingungenangepasste,nachhaltigtragfähigeAufwertunganzusto-ßen,hatdieStadtSelbdaherimJahr2016einenMaster-plan-Prozessinitiiert,andemsichBürger,EigentümerundweiterelokaleAkteureintensivbeteiligthaben.DievorliegendenVorbereitendenUntersuchungenmitRahmenplansetzenunmittelbaraufdenErhebungenundErgebnissendesMasterplansaufundberücksichtigendesWeiterendieaktuellenPlanungeneinesInvestorsfüreinenstädtebaulichenNeuordnungsbereichmitEinzel-handels-,Dienstleistungs-undWohnangeboten.DerNeuordnungsbereichsolldieStrahlkraftderIn-nenstadterhöhen,indemereinestädtebaulichundfunktionalqualitätsvolleVerbindungdesgewachsenenGeschäftszentrumSelbsmiteinemaufeinerKonver-sionsflächeamwestlichenInnenstadtrandentwickeltenOutlet-Centerherstellt.

DerStadtrathatdiesbezüglichimJanuar2017denBe-schlusszurAufstellungeinesBebauungsplansfürgroßeTeiledesMasterplangebietsalsSondergebietEinzelhan-delgetroffen.ImDezember2017ergingderBeschluss„VorbereitendeUntersuchungen“durchzuführenumzuprüfen,inwieweitdieEntwicklungsbedarfeinderInnen-stadtdieAusweisungeinesSanierungsgebietserforder-lichmachen.

MitdenvorliegendenVorbereitendenUntersuchungenerhältdieStadtSelbsomitAufschlussüberdiesozialenundstädtebaulichenStrukturensowiedieNotwendig-keiteinerSanierungsmaßnahmeineinemTeilbereichdesUntersuchungsgebiets.ZudemwerdenEmpfehlun-genzuübergeordnetenZielsetzungendesAufwertungs-prozessesundderNeuordnungerarbeitetundkonkreteHandlungsansätzeundProjekteformuliert.

DieVorbereitendenUntersuchungenmitRahmenplanbauenaufderintensivenBeteiligungvonPolitik,Bür-gernundAkteurenaufundsindimkonstruktivenDialogmitVerwaltungsowiemitExperten(insbes.Fachgutach-tenEinzelhandel,Verkehr)entstanden.

VorgehenDiefürdenMasterplanInnenstadtSelbvorgenommeneumfangreicheBestandsaufnahmederSelberInnenstadtistimZugederErarbeitungderVorbereitendenUnter-suchungenzwischenSeptember2017undFrühjahr2018vertieft,erweitertundaktualisiertworden.ZudemwurdendieimMasterplan-ProzesserarbeitetenProjek-teundMaßnahmenergänztundineinenRahmenplanüberführtsowiemitzeitlichgestaffeltenFinanzierungs-ansätzenhinterlegt.

ImHinblickaufdieFokus-Themender2017/2018mit-telsEinzelgutachtenerfolgtenFortschreibungdesISEKsausdemJahr2004(Mobilität,Einzelhandel,Wohnen)sowiederMaßnahmenfelderderBayerisch-Tschechi-schenFreundschaftswochen2023inSelbwurdendiefachlichenEinarbeitungeninAbstimmungmitderStadtverwaltungunddenbeauftragtenBürosvorge-nommen.

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2Vorbereitende Untersuchung - Innenstadt Selb

1.2 AbgrenzungdesUntersuchungsgebietes

Abb.1:AbgrenzungdesUntersuchungsgebietes

DieAbgrenzungdesUntersuchungsgebieteszurVorbereitendenUntersuchungentsprichtdemUntersuchungsgebietimVorha-ben„MasterplanInnenstadtSelb“.

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1.3 LagederStadtSelbunddesUntersuchungsgebiets

DieGroßeKreisstadtSelbmit15.444Einwohnern(Erst-undHauptwohnsitz,Stand:01/2017)liegtimNordostenBayernsimLandkreisWunsiedelimFichtelgebirge,unmittelbarangrenzendandieGrenzezuTschechienunddienordwestböhmischeStadtAš(Asch).DasStadt-gebietSelbsistimNordostenderSelb-WunsiedelerHochebenegelegen,diedashufeisenförmige,sichnachOstenöffnendeFichtelgebirgeausfüllt.Dienächstge-legenengrößerenStädtesindMarktredwitzimSüden(EntfernungderStadtzentrenetwa24km)sowiediejeweilsetwa30kmentferntenStädteMünchberg(west-lich)unddasOberzentrumHofimNordwesten.

DieStadtSelbumfasstnebenderKernstadtweitere44Stadtteile,überwiegendeingemeindete,ehemalsselbst-ständigeOrtschaften.

DievorliegendenVorbereitendenUntersuchungenbefassensichmitderInnenstadtSelbs,diedenhistori-schenStadtkernbildetundsichbeidseitsdesSelb-Taleserstreckt.DieSelb,derdieStadtihrenNamenverdankt,durchfließtdieKernstadtinwestlicherRichtung,bevorsiewestlichdesGoldbergseinesüdlichebissüdwest-licheRichtungeinschlägtundaufdemGebietderGe-meindeThiersteinindieEgerentwässert.

ÜberdieWittelsbacherStraßeunddieSedanstraßesinddienordöstlichdesStadtkerns,außerhalbdesUnter-suchungsgebietsgelegenenGewerbeansiedlungenderRosenthalGmbH(mitRosenthal-Outlet)undderNetzsch-Gruppeangebunden.DerBahnhof„SelbStadt“befindetsichamRandederInnenstadt,nördlichdesGe-schäftszentrums(außerhalbdesUntersuchungsgebietes).

Abb.2:LagederStadtSelbinderRegion

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1.4 Selbgesternundheute

1.4.1 GeschichteundaktuelleSituation derStadtSelbSteinzeitlicheSpurenbelegen,dassschonindieserPhaseMenschendieRegionzumindestdurchstreiften.DeutlicheHinweiseaufeinedauerhafteBesiedlungdesSelberRaumesverdichtensichfürdieZeitumdieJahrtausendwende.Im12.JahrhundertbrachtedieKolonisationSiedlerausdembayerischenRaumindieRegionumSelb.DieältestebekannteurkundlicheEr-wähnungvonSelbdatiertaufdasJahr1281.ZudieserZeitgehörtendieKirch-undGerichtssprengelSelbundAschpolitischzumVogtland.

ImJahr1357wurdeSelbalsReichslehenandasGe-schlechtder„Forster“übertragen.1412wurdeSelbandieBurggrafenvonNürnbergverkauft,die1437das„Sechsämterland“schufen,indemdieVerwaltungsauf-gabendezentralaufsechsAmtsstädteverteiltwaren.Einesdieser„Sechsämter“warSelb.

SeinerstesStadtrechtbekamSelb1426verliehen.SelbbliebzunächstZentrumdesmarkgräflichenForstesundbevorzugtesJagdrevierderBayreutherFürsten.NochheuteerinnerndieHirschgeweiheimStadtwappenandiejagdgeschichtlicheBedeutungderStadt.

NachmehrerenBesitzwechselnundkriegerischenZer-störungenerlangteSelbbisweitins18.JahrhundertzunehmendeBedeutungalsBergbaustandortinVer-bindungmitHammer-undEisenschmelzwerken.Im18.JahrhundertließsichSelbmitseinendamalsca.1.500EinwohnerndennochprimäralseineHandwerkerstadtcharakterisieren,mitZünftenderWeber,Schreiner,Zim-merleute,Gerber,MüllerundSchuster.1709errichtetderPapiermacherJohannGeorgJägereinePapier-mühle.SiekannalsersterIndustriebetriebderStadtangesehenwerdenundhattebisindie1970erJahreBedeutungfürdieDruckindustrie.

Nachdemesab1792demKönigreichPreußenangeglie-dertwurdeundab1806unterfranzösischerHerrschaftstand,wurdeSelbnachdemFriedensschlussvonWienam30.Juni1810bayerisch.

BiszurMittedes19.JahrhundertshattesichSelb,genauwiedasbenachbarteAsch,zueinemWeberstädt-chenentwickelt.InihrenbeengtenHäusernlebtenundarbeitetenvieleHandweber,zudemgabeseinige Tuchmacher,Tuchfärber,StrumpfwirkerundSchneider. MehralsdieHälftederSelberBevölkerungerzielteihrEinkommendurchdieTextilherstellungund-verarbei-tung.AlsinfolgederErfindungdesmechanischenWeb-stuhlsum1850dieErwerbsgrundlagederHausweberzunehmendwegbrach,standSelbbereitsunmittelbarvordemeinschneidendenWendepunktderStadtge-schichte:ImMärz1856zerstörteeinvondenGebäudenderAltenApothekeausgehenderverheerenderStadt-branddiegesamteStadt,einschließlichAmtsgebäuden,Kirche,JagdschlossundGericht.221Häuserund408WirtschaftsgebäudegingeninFlammenaufundmehrals3.000Einwohnerwurdenobdachlos.

Weilesaneinemgroßräumigen,neuordnendenWieder-aufbau-Konzeptfehlte,bautendieobdachlosenBürgernochimselbenJahrvielederGebäudeaufihrenaltenParzellenwiederauf.WeitausstärkeralsdasStadtbildändertesichdieErwerbsstrukturinSelbinfolgedesBrands:DasohnehinkriselndeWeberhandwerkverlorseineVorrangstellungunddiePorzellanstadtwurdegeboren.

ImpulsgeberfürdenindustriellenAufschwungderStadtdesPorzellanswarLorenzHutschenreuther,derbereitseinJahrnachdemStadtbranddieerstePorzellanfabrik

Abb.3:SelberStadtbrandvon1856

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aufderLudwigsmühleerrichtete.AlsVorreiterbeiderindustriellenSerienfertigungvonPorzellanließerdas„weißeGold“auchfürNormalbürgererschwinglichwer-den.InseinerFabrikfandenvieledermittellosenWebereineneueZukunft.

Der1864erfolgteBahnanschlussandieStreckeHof–Egerfördertdieeinsetzende,rasanteIndustrieent-wicklunginSelbzusätzlich.IndenFolgejahrengründensichzahlreicheweiterePorzellanfabrikenimStadtgebietundimZugederraschenIndustrialisierungstiegdieEinwohnerzahlvonetwa3.500PersonenvordemBrandbisetwa14.200biszumJahr1930an–dasentsprichtinetwaderheutigenEinwohnerzahl.

ImZugedeswirtschaftlichenAufschwungsunddesEin-wohnerwachstumsergabensichNotwendigkeitenundMöglichkeitenzumAuf-bzw.AusbauderstädtischenIn-frastruktur.SoentstandenAnfangdes20.JahrhundertsdieleitungsgebundeneWasserversorgung,dasStadt-krankenhaus,diefür1.000SchülerausgelegteLuitpold-schuleunddaskohlebetriebeneElektrizitätswerk.UmangemessenenWohnraumfürihreBelegschaftundihreleitendenAngestelltensicherzustellen,betriebendie

größerenPorzellanfirmenauchselberWohnungsbau,teilsauchingehobenerWohnqualität.

DieZahlderPorzellanfabrikengingschließlichbedingtdurchdieWeltwirtschaftskriseunddieInflationder1920erJahrewiederzurück;vieleFabrikengingeninFusionenauf.DieübriggebliebenenUnternehmenentwickelnsichjedochzuWeltmarken–Rosenthal,Hut-schenreutherundVilleroy&Boch(vorm.Heinrich)sindbisheuteinSelbansässig.

ZumEndedeszweitenWeltkriegeswurdeSelbvonamerikanischenTruppeneingenommen.3.500Flücht-lingeausdendeutschenOstgebietenkamennachSelb.ImZugederGebietsreformwurdeSelb1972alsGroßeKreisstadtdemLandkreisWunsiedelzugeordnet.1978wurdendieGemeindenErkersreuth,Heidelheim-Stein-selb,Längenau,Lauterbach-Wildenau,Mühlbach,Oberweißenbach,Selb-Plößberg,Silberbach,Spielberg,UnterweißenbachundVielitzeingegliedert.

WieschonderAufstiegabderzweitenHälftedes19.Jahrhundertsprägteauchdieum1990einsetzendeKrisederPorzellanindustriedieStadtnachhaltig.

Abb.4:UraufnahmederStadtSelbvon1852

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DieZahlderArbeitsplätzeindenPorzellanfirmengingvonzeitweise5.000aufunter1.000Beschäftigtezurück.Technisierung,RationalisierungunddiekostenbedingteProduktionsverlagerunginsAuslandführtenabermalszueinemeinschneidendenStrukturwandelinStadtundRegion.InzwischenkonntendieArbeitsplatzverlusteweitgehendwiederaufgefangenwerden,weilsich–teilshervorgehendausdemPorzellanschwerpunkt–neue,spezialisierteWirtschaftszweige(u.a.Maschinen-undAnlagenbau,technischeKeramik,Elektrotechnik,Kunst-stoffverarbeitung)dynamischentwickelten.DennochstellenverfestigteEinwohnerrückgänge,sinkendeKaufkraft,Fachkräfte-EngpässeundLeerständeweiter-hingroßeHerausforderungenfürSelbdar,diesichinbesondererWeiseinStrukturproblemenderInnenstadtmanifestieren(abnehmendeAngebotsvielfalt,Leerstän-deusw.).

DurchmehreregroßeStadtumbau-undSanierungs-vorhabenmitbeträchtlichemInvestitionsvolumenhatdieStadtSelbseitderJahrtausendwendeältereWoh-nungsbestände(Selb-Vorwerk,Selb-Ost)ertüchtigtoderrückgebautaberauchRevitalisierungenbrachgefallener,ehemalsindustriellgenutzterFlächenvorgenommen.FürdiekünftigeInnenstadt-EntwicklungbesitztindiesemKontextdasunmittelbarandasUntersuchungs-gebietgrenzendeStammwerkvonVilleroy&BocheinebesondereBedeutung:EinInvestorplant,dasauseinerRevitalisierungimZugedesStadtumbaushervorgegan-geneFactory-Outlet-Centerweiterzuentwickelnunddavonausgehendineinemöstlichangrenzendengroß-räumigenNeuordnungsbereicheineVerbindungzumgewachsenenGeschäftszentrumLudwigstraße/Markt-platzzuschaffen.

(Darstellung unter Nutzung der Zeitleiste der Stadtge-schichte auf der Internetseite der Stadt Selb sowie der Veröffentlichung Hackl, . H. / Arzberger, D.: „Selb. Eine Stadtgeschichte mit Bildern“ aus 1994).

1.4.2 Bevölkerungsentwicklungund Altersstruktur DieEinwohnerzahlderStadtSelbhatihrenHöchstwertvonetwa25.000PersonenindenNachkriegsjahrener-reicht,alsvieleFlüchtlingeZufluchtinSelbfanden.DasEinwohnerniveaubliebdaraufhinbisindie1970erJahrerelativkonstant,bevoranschließendeinlangsamerRückgangeinsetzte,dersichmitderKrisederPorzellan-industrieinden1990erJahrenbeschleunigte.ImJahr2015wurdenachamtlicherZählungdesBayerischenLandesamtsfürStatistikerstmalsdieMarkevon15.000Personenunterschritten.Innerhalbvongut50JahrenhatsomitdieZahlderinSelbwohnendenMenschenum39%abgenommen.AlsFolgederausgeprägtenStrukturprob-lemebüßteSelbauchdenStatusalseinwohnerstärksteKommuneimLandkreisWunsiedeleinundwurdeumdieJahrtausendwendevonMarktredwitzabgelöst.

IndenJahren2016/17istdieSchrumpfungSelbserstmalswiederzumStillstandgekommenunddieEinwohnerzahlkonntesichleichtauf15.111(12/2017)Personenerholen.

ZerlegtmandieEinwohnerentwicklungderletztenJahreinihreKomponentennatürlicheEntwicklungundWanderungen,zeigensichsehrdeutlichdieAuswirkun-gendesbereitsweitfortgeschrittenendemografischenWandelsinSelb:JahrfürJahrverliertSelbinzwischenzwischen150und200EinwohnerdurchseinGeburten-defizit(mitleichtsteigenderTendenz)d.h.eswerdendeutlichwenigerMenschengeborenalsnotwendigwären,umdieVerlustedurchSterbefälleauszugleichen.Bis2013kamdarüberhinausaucheinWanderungsde-fizitzumTragen,weilJahrfürJahrwenigerNeubürgerindieStadtgezogensindalsSelberBürgerdieStadtverlassenhaben.Erstseit2014hatsichbeidenWande-rungeneineTrendwendevollzogen,unddererwähn-teleichteZuwachsderEinwohnerzahlimJahr2016konntedurcheinenpositivenWanderungssaldovon241Personen(DatenbasiskommunalesMelderegister)erreichtwerden(vgl.Abb.6).

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24.336 24.532 24.039

19.615

16.999 15.425 14.928

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015

Langfristige Einwohnerentwicklung Stadt Selb

Daten: Bayerisches Landesamt für Statistik Bayern

Rückgang um 39 % seit 1961 Rückgang um 39 % seit 1950

Abb.5:LangfristigeEinwohnerentwicklungStadtSelb

Abb.6:EinflussvonWanderungenundnatürlicherEntwicklungaufdieEinwohnerentwicklungSelbs

Entwurf

Daten: Bayerisches Landesamt für Statistik 2018

Altersstruktur Selb und Vergleichsräume

Daten: Bayerisches Landesamt für Statistik

Abb.7:AltersstrukturSelbundVergleichsräumeam31.13.2015

Abb.8:BevölkerungsskizzeimJahr2014bzw.2034(Quelle:BayerischesLandesamtfürStatistik)

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NebendemWiedererstarkenderlokalenWirtschaftdürftentemporäre,überregionalunddeutschlandweitrelevanteAspekte–insbesonderediestarkgestiegene AuslandszuwanderunginVerbindungmitüberhitztenWohnungsmärkteninvielenBallungsräumen–zudieserEntwicklungbeigetragenhaben.

DurchdendemografischenAuszehrungsprozesshatsichderAltersstrukturaufbauderEinwohnerderStadtSelbimregionalenVergleichüberdurchschnittlichstarkzuungunstenjüngererAltersgruppenverschoben. DerAlterungsprozessist–wieauchAbb.7zeigt–imregionalenVergleichweitvorangeschritten:InSelblebeninzwischenmehrüber75-JährigealsKinderundJugendliche(Verhältnis1:0,9),wohingegenesdeutsch-landweitdeutlichwenigerSeniorenimAlter75+gibtalsKinderundJugendliche(Verhältnis1:1,48).Alleinezwischen2008und2015hatsichdieGruppederKinderundJugendlicheninSelbum17%vermindert,unddiederSeniorenab75Jahrenum10%erhöht.BesondersausgeprägtistinSelbheutedieAltersgruppeder50-bis59-Jährigen,diemit17,9%fasteinFünftelderBe-völkerungausmacht.52%derBevölkerungwarenamJahresende2015mindestens50Jahrealt–gegenüber43%bundesweit(LandkreisWunsiedel:51%).

Trotzderaktuellen„Atempause“,die–wieerwähnt–inhohemMaßeaufäußere,überregionalwirksameProzes-sezurückzuführenseindürfte,istmittel-bislangfristigmiteinemweiterenFortschreitendesdemografischenWandelszurechnen.NachBerechnungendesBayeri-schenLandesamtsfürStatistikkönntedieEinwohnerzahlbiszurMitteder2030erJahreaufunter13.000PersonenfallenunddasDurchschnittsalterumetwa2Jahreauf51Jahresteigen.DieseAlterungderBevölkerungundSchrumpfungsprozessewerdendahervoraussichtlichauchkünftigdiestrukturellenRahmenbedingungenderStadtentwicklungSelbsstarkbeeinflussen.

WiesehrderAltersaufbauderSelberBevölkerungschonheutedurchdiebeschriebenendemografischenEntwick-lungengeprägtist,zeigtdieAbb.8.ImJahr2034werdendieetwa70-JährigendiestärksteAlterskohortebilden.

1.4.3WirtschaftundArbeitsmarktDerWirtschaftsstandortSelbistdurchdietiefgreifen-deStrukturkriseinderPorzellanindustrienachhaltiggeschwächtworden.NichtnurindenbetreffendenUnternehmensindzahlreicheArbeitsplätzefortge-fallen,zusätzlichwarenauchvor-undnachgelagerteBetriebebetroffen.DurchBevölkerungsrückgangundKaufkraftverlustehabensichauchdieökonomischenRahmenbedingungenfürEinzelhandel,GastronomieundDienstleistungsbetriebeverschlechtert.Eineüberschlä-gigeRechnungzeigt,dassalleinedieKaufkraftderSelberBevölkerungohnedieSchrumpfungderletztendreiJahr-zehnteheuteum95Mio.EURjährlichhöherliegenwürde. Innerhalbvonnuretwa15JahrenistdieZahldersozial-versicherungspflichtigBeschäftigtenamArbeitsortum 40%eingebrochen.MännlicheBeschäftigte(-44%)warendabeinochetwasstärkerbetroffenalsweiblicheBeschäftigte(-35%).SeitdemTiefpunktimJahr2009hatsichderSelberArbeitsmarktjedochwiederkontinu-ierlicherholt.MittlerweilekonnteetwaeinVierteldervorherigenArbeitsplatzverlustevon4.000Arbeitsplätzenkompensiertwerden.

WährenddiewirtschaftlicheKriseunmittelbaraufdieökonomischeSituationderStadtundaufihreEinwoh-nerzahldurchgeschlagenist,hatSelbvonderpositivenEntwicklungnurteilweiseprofitiert:Auffälligist,dassdasWiedererstarkenderWirtschaftvornehmlichaußerhalbSelbswohnendenBeschäftigtenzugutegekommenist.DerPendlersaldohatmit+1.600PersoneninzwischenwiederannähernddasNiveauvonvorzwanzigJahrenerreicht,obwohldieArbeitsplatzzahlnochdeutlichgeringerist.MehralsdieHälftedersozialvericherungs-pflichtigBeschäftigteninSelbwohntheuteaußerhalbderStadt,davonwiederummehralszweiDrittelinHof,imLandkreisWunsiedeloderimLandkreisTirschenreuth.DennochistauchinSelbdieZahlderArbeitslosenalleinezwischen2009und2016um30%zurückgegangen.Gemessenanallen19-bis65-JährigenSelbernlagderArbeitslosenanteil2016nurnochbei5%,verglichenmit7%imJahr2008.

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Pendlersaldo Selb 1996 - 2015

Abb.10:PendlersaldoSelb1996-2015

Beschäftigtenentwicklung 1985 - 2015 (Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort)

Abb.9:Beschäftigtenentwicklung1985-2015

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Wirtschafts-undArbeitsmarktstrukturSelbshabensichinfolgederbeschriebenenVerwerfungentiefgreifendgewandelt.DerWirtschaftsstandortistinzwischenvielbreiteraufgestelltundlängstnichtmehrsostarkindus-triellgeprägtwieeinst.Alleinezwischen2008und2014istderAnteilderBeschäftigtendesproduzierendenGe-werbesumgut8Prozentpunktegefallenundliegtseit2010durchwegunter50%(2014:46,5%;Bayern:33,5%).ObwohlauchderproduzierendeSektorinzwischenwiederbeträchtlicheArbeitsplatzzuwächseaufweist,sinddochUnternehmensdienstleisterdermitAbstanddynamischsteWirtschaftszweig:Zwischen2008und2014hatsichdessenBeschäftigtenzahlinSelbmehralsverdoppeltundstelltinzwischenfastjedenfünftenArbeitsplatz(19,3%;Bayern:20,1%).

16,1 19,3 17,6

äftig

Wirtschaftsstruktur Selb 2008 und 2014 im Vergleich

2014 2008

Abb.11:WirtschaftsstrukturSelb2008und2014imVergleich

Entwurf

1.4.4InfrastrukturundTourismus ImNovember2017hatderBayerischeLandtageinerÄnderungzurVerordnungüberdasLandesentwicklungs-programmBayern(LEP)zugestimmt,aufderenGrund-lageSelbmitdertschechischenNachbarstadtAškünftigalsgrenzüberschreitendesOberzentrumgeführtwird(vgl.Kapitel2.1). ImBildungsbereichhältSelbu.a.mitdemStaatlichenBe-ruflichenSchulzentrumfürProduktdesignundPrüftech-nikSelbsowiedervondenKommunendesLandkreisesgetragenenVolkshochschuleSelb-Fichtelgebirge(inner-halbdesUntersuchungsgebiets)überörtlichbedeutsameEinrichtungenvor.KulturelleAnziehungskraftbesitzennebendiversenjährlichstattfindendentraditionsreichenGroßveranstaltungeninsbesonderedasRosenthal-Thea-ter,dessenStandortunmittelbarsüdlichandasUnter-suchungsgebietgrenzt,unddasPorzellanikonSelb,einstaatlichesMuseumzurHerstellungsgeschichtevonPorzellanimOrtsteilSelb-Plößberg. DasSelberKino-CenteranderPoststraßeistdurchdieGrenzland-Filmtageüberregionalbekanntundeinwich-tigerweicherStandortfaktorSelbs.DerbisherigeEigen-tümerundBetreiberhatjedochsignalisiert,denBetriebinderbisherigenFormnichtweiterfortzuführen,sodassdieZukunftdieserKultureinrichtungmitgroßerStrahl-kraftungewissist.SchonimJahr2018wardasKinovorü-bergehendgeschlossen.SeitensderStadtbestehtwegenderBedeutungderEinrichtungeinerseitsunddesStand-ortsfürdiestädtebaulicheundstrukturelleEntwicklungimÜbergangsbereichzwischenFOC-ErweiterungundgewachsenerInnenstadtandererseitsInteresse,dieIm-mobilienaufzukaufenundeinneuesNutzungskonzeptzuentwickeln.DiesessollauchdieimMasterplan-Prozess

entwickelteIdeeeinesDesign-Cafésaufgreifen,sodassimZusammenspielmitdembenachbartenneuenBiblio-theks-StandorteinneueskulturellesAnziehungsclusteretabliertwerdenkönnte.WestlichderInnenstadtbefin-detsichderSelberStandortdesKlinikumsFichtelgebirge(HaupthausinMarktredwitz).

DasEinzelhandels-,Gastronomie-undDienstleistungs-zentrumSelbsistinsbesondereentlangderLudwigstraßeundderSchillerstraßezufinden.Hier,nochstärkeraberindenNebenlagen,sindAngebotsvielfaltund-tiefebe-dingtdurchStrukturwandelundKaufkraftverlusteindenletztenJahrenstetigzurückgegangen.

NichtzuletztangesichtsderwegbrechendenUmsätzeimtraditionelleninnerstädtischenEinzelhandelbe-sitzeninzwischendiebeidenimStadtgebietansässigenFactoryOutletCenter(FOC)einebesondereBedeutungfürdieAttraktivitätderGroßenKreisstadtalsEinkaufs-standort.Etwa1kmöstlichdesUntersuchungsgebietsbefindetsichaufdemRosenthalWerksgeländedasRo-

Abb.12:Kino-CenterinderPoststraße

Abb.13:StadtbüchereiinderFriedrich-Ebert-Straße

Abb.14:JugendzentrumJAMundFamilienzentrumFAM

Entwurf

senthalOutletCenter.ImWestengrenztdasFactoryInOutletCenterunmittelbarandasUntersuchungsgebiet.WährenddasFactoryIneineIndustriebrachenrevitali-sierungeinesstillgelegtenehemaligenPorzellanwerksdarstellt(PorzellanfabrikHeinrich),istdasRosen-thal-OutletaneinefortbestehendeProduktioninSelbgekoppelt.GemeinsammitdemFachmarktzentrumanderSchillerstraßekommendiebeidenFOCsauf13.500

qmVerkaufsfläche;dietraditionellenzentralenEin-kaufslagenLudwigstraße,Martin-Luther-Platz,Marien-straßeundBahnhofstraßeumfassendagegenlediglichca.5.600m²Verkaufsfläche.

DieStadtbücherei(Friedrich-Ebert-Straße)unddasJugend-&KulturzentrumJAM(Karl-Marx-Straße)stellennebendemRathausanderLudwigstraßediewichtigs-

Abb.16:AuftaktdesWiesenfestsAbb.15:Porzellinerfest

Abb.17:TourismusentwicklunginderStadtSelb

Entwurf

tenkommunalenInfrastruktureinrichtungeninnerhalbdesUntersuchungsgebietsdar.DesWeiterenbefindensichdieevangelisch-lutherischeStadtkircheSt.AndreasunddieSeniorenwohnanlagePaul-Gerhardt-HausderDiakonieSelb-WunsiedelimGebiet.

ObgleichSelbkeinausgeprägtesTourismusprofilbe-sitzt,hatsichinderjüngerenVergangenheiteinespür-bareundimregionalenVergleichüberproportionaleBelebungdesFremdenverkehrseingestellt.DieZahlderGästeankünftehatsichzwischen2009und2016annäherndverdoppelt,dieÜbernachtungensindumetwa50%gestiegen(vgl.Abb.17).AusschlaggebendhierfürdürfteeinerseitsdieÖffnungeineszusätzlichenÜbernachtungsbetriebessein,aberaucheinneuer,gutangenommenerstädtischerWohnmobilstellplatzsüdwestlichderInnenstadthatzusätzlicheImpulsenachsichgezogen.NebenFichtelgebirgs-Erholungs-tourismus,dersichvornehmlichaufÜbernachtungs-betriebeaußerhalbderKernstadtkonzentriert,sowieEventtourismusspielenzunehmendauchdieFOCsalsAnziehungspunkteeinegrößereRolle.ZusätzlichwirdalsFolgedeswirtschaftlichenAufschwungseinAnstiegderGeschäftsreisennachSelbwahrgenommen.WeilimmermehrBesuchernurkurzinSelbverweilen,istdiedurchschnittlicheAufenthaltsdauerderBesucherindenletztensiebenJahrenvon2,3auf1,9Tagezu-rückgegangen.BesucherstärksterMonatistderJuli. NachEinschätzunglokalerExpertenbesitztSelbnochbeträchtlichestouristischesEntwicklungspotenzial,dessenAusschöpfungbislangaberu.a.durchdasFehlenattraktiverundmodernerÜbernachtungsmög-lichkeitenundinnerstädtischerAnziehungspunktegehemmtwird.

Abb.16:AuftaktdesWiesenfests

Entwurf

2 ÜbergeordnetePlanungen

Entwurf

2.1 Landesentwicklungsprogramm,Regionalplan

LandesentwicklungsprogrammEinwesentlichesLeitzielderbayerischenLandesent-wicklungspolitikbildetdieErhaltungundSchaffunggleichwertigerLebens-undArbeitsbedingungeninallenLandesteilen.DieübergeordnetenFestlegungenzurRaumordnungaufLandesebenewerdenimaktuellgel-tenden,2013inKraftgetretenenLandesentwicklungs-programm(LEP)desFreistaatsBayerndargestellt.EineTeilfortschreibungist2017vombayerischenMinisterratundvomLandtagbeschlossenwordenundam1.3.2018inKraftgetreten.

InderTeilfortschreibungwirdu.a.dasZentrale-Orte-SystemdesFreistaatsweiterentwickelt,dasnunfünfzentralörtlicheAbstufungenumfasst,undeswerdenzahlreicheKommunenneueingestuft.ZudemwirddernachLEPaufgrundvonStrukturschwächeinbeson-deremMaßezuentwickelndeRaummitbesonderemHandlungsbedarf(sogenannter„RmbH“)erheblicherweitert.DieseRaumkategoriesollimHinblickaufdieSicherstellungderDaseinsvorsorge,beiräumlichenFörderschwerpunktenbzw.-maßnahmenundderVer-teilungvonFinanzmittelnnachdemVorrangprinzipberücksichtigtwerden.

DieStadtSelbwurdeimbislanggeltendenLEPalsMittelzentrumgeführt.FortanistSelbgemeinsammitAšgemeinsames,grenzüberschreitendesOberzentrum.SomitisteskünftigraumordnerischesZiel,dassSelbnichtnurdenGrundbedarfunddengehobenenBedarfabdeckt,sondern–gemeinsammitAsch–auchdiezen-tralörtlichenEinrichtungendesspezialisiertenhöherenBedarfsvorhaltensoll.

ImLEPwirddieStadtSelbnachwievordemallgemei-nenländlichenRaumzugeordnet,derdurcheineunter-durchschnittlicheVerdichtunggekennzeichnetistundinderRegelkeinespezifischen,überdielandesplane-rischenFestlegungenzumländlichenRaumhinaus-gehendenRegelungenerfordert.DerländlicheRaumsollnachdemLEPsoentwickeltundgeordnetwerden,dasserseineFunktionalseigenständigerLebens-undArbeitsraumnachhaltigsichernundweiterentwickelnkann,seineBewohnermitallenzentralörtlichenEin-richtungeninzumutbarerErreichbarkeitversorgtsind,

erseineeigenständigeSiedlungs-undWirtschaftsstruk-turbewahrenundseinelandschaftlicheVielfaltsichernkann.ZudemsollimländlichenRaumeinezeitgemäßeInformations-undKommunikationsinfrastrukturgeschaf-fenunderhaltenwerden.

MitdemgesamtenRegierungsbezirkOberfrankengehörtSelbsowohlimbisherigenalsauchimfortgeschriebenenLEPzumRaummitbesonderemHandlungsbedarf(s.o.).

RegionalplanDieRegionalplänewerdenausdemLandesentwick-lungsprogrammentwickeltundkonkretisierendiedor-tigenFestlegungenräumlichundinhaltlich.SiewerdenvondenRegionalenPlanungsverbändenaufgestelltundbeiBedarffortgeschriebenundenthaltenFestlegungenzuüberfachlichenundfachlichenBelangenwiez.B.ZieleundGrundsätzezurSiedlungs-undFreiraument-wicklung.

Der1987inKraftgetreteneRegionalplandesRegionalenPlanungsverbandsOberfranken-Ost,demdieStadtSelbangehört,zieltinbesondererWeisedaraufab,dielagebedingtenundstrukturellenNachteilederRegion–damalsnochbegründetinderNähezum„EisernenVorhang“-auszugleichen.Lebens-undArbeitsbedin-gungensollenverbessert,überregionaleVerbindungenundVerflechtungenausgebautundweiterentwickeltwerden–u.a.durcheineverstärkteBerücksichtigungmitbayerischenFördermitteln.AuchderStärkungderWirtschaftskraftundWirtschaftsstrukturunddemquan-titativenundqualitativenAusbaudesArbeitsplatz-undBerufsausbildungsangebotskommteinehoheBedeu-tungzu,umeiner(weiteren)Abwanderungentgegen-zuwirkenunddieVoraussetzungenfürZuwanderungzuverbessern.

NachMaßgabedesRegionalplanssollSelbinseinenmittelzentralenVersorgungsaufgabennachhaltigge-stärktwerden–insbesonderedurch• dieSicherungderVersorgungsinfrastrukturundihre

VerbesserungimKultur-undBildungswesenundimGesundheitswesen,

• dieStärkungderVersorgungsfunktiondesEinzel-handels,

Entwurf

• dieSchaffungweiterer,insbesonderequalifizierterArbeitsplätzeimVersorgungs-undSiedlungskern,vorallemimHandelundimHandwerk,

• dieErweiterungderBranchenstrukturimverarbei-tendenGewerbe,

• dieBeseitigungstädtebaulicherundfunktionalerMängel,

• dieVerbesserungderErreichbarkeitmitöffentli-chenVerkehrsmitteln.

ImHinblickaufdieimRegionalplanbenanntenfach-lichenZielesindfürdenUntersuchungsraumvorallemfolgendeweitereVorgabenvonBedeutung:DieWohnungsversorgungsolldurchdieNeuerrichtungvonWohnungen,insbesonderedieSchaffungkosten-günstigerWohnungensowieverdichteterBebauung/ErrichtungvonGeschosswohnungen,durchdieModer-nisierungdesWohnungsbestandesunddieRevitali-sierungleerstehenderWohnbausubstanznachhaltigverbessertwerden.

ImBereichderWirtschaftwirdeineVerbreiterungundDifferenzierungdesArbeitsplatzangebotsdurchAuf-fächerungderBranchenstrukturundVerstärkungdesDienstleistungsbereichsangestrebt.DieWarenversor-gungderBevölkerungundderWirtschaftsollgesichertunddiezentralörtlicheFunktiondurchdenAusbauderHandelseinrichtungenunddieVerbreiterungdesArbeitsplatzangebotsgestärktwerden,u.a.durchdieVerbesserungderstädtebaulichenundinfrastrukturel-lenVoraussetzungen.

WeitereImpulsesollendurchdieIntensivierungdesStädtetourismusunddesGeschäftsreiseverkehrs,dieErweiterungundverstärkteNutzungvonTagungs-undKongressinfrastrukturunddieErrichtungweitererHo-telbetriebegehobenerQualitätsowiedieVerbesserungderQualitätgastronomischerEinrichtungenunddieSchaffungderVoraussetzungenfüreinelängereAufent-haltsdauerderGästeerzeugtwerden.

ImHandlungsfeldBildung und Kultur wirddieNot-wendigkeitderBereitstellungvonWohnmöglichkeitenfürAuszubildendesowiefürFortbildungs-undUm-schulungswillige,u.a.durchdenBauvonWohnheimen

angesprochen.ZudemsolleninallenTeilenderRegionDenkmälergeschätzt,erhaltenundgepflegtwerden.AusdrücklichfürdenMittelbereichSelbwirdeineVer-besserungderVersorgungmitLiteraturundInformationangestrebt. AuchdurchdieWeiterentwicklungderVerkehrsinfra-struktursolldieRegionnachhaltiggestärktwerden.DieSchaffungbzw.VerbesserungzentralerUmsteige-möglichkeitenwirdhierbeialsspezifischesZielfürdasMittelzentrumSelbformuliert.

Entwurf

2.2 ISEK

Das„IntegrierteStädtebaulicheEntwicklungskonzeptfürdieGroßeKreisstadtSelb“(imFolgenden„ISEK“)istimJahr2004imKontextderBeteiligungamExWoSt-Mo-dellvorhabenStadtumbauWesterstelltworden. ZentraleHerausforderungwardabeidieAnpassunganveränderteRahmenbedingungenderEntwicklung–ins-besonderezunehmende(Über-)Alterung,Bevölke-rungsrückgang,LeerständeundSanierungsrückstände,veränderteEntwicklungsbedingungenderBetriebeimStadtgebietundAnpassungsbedarfederInfrastruktur.IndiesemKontextwurdemitdemISEK„einräumlichdurchstrukturierterundinsichstimmigerVorschlagvor-gelegt,wesentlicheTeilederunbesiedeltenundbesie-deltenFlächenSelbsunterdenverändertenRahmenbe-dingungenzukünftigneuzudefinierenundzubewerten.FürausgewählteFlächendesStadtgebieteswurdenimDetailräumlicheundsachlicheHandlungsanweisungenneufestgeschrieben.“ DieStärkungderInnenstadtdurchSanierungvonGe-bäudenundFlächenwirdimISEKalseinesderwichtigs-tenVorhabenimRahmendesStrukturwandelsderStadtSelbbezeichnet.InderAnalysewurdenfürdieInnenstadterheblichestädtebaulicheMissstände,diesichinleerstehendenLädenundGebäudensowieBrachenmanifestierenundeineerheblichbeeinträchtigteWohnqualitätdurchteilsschlechtenBauzustandundImmissionsbelastungenfestgestellt.Zudemwurdefestgestellt,dassdieVer-netzungspotenzialederKernstadtmitderumgebendenLandschaftnichtoptimalgenutztwerden.

ImBereichderInnenstadtwirdimISEKzwischen„Er-haltungsflächen“,deneneininsgesamtguterZustandattestiertwird,und„Umstrukturierungsflächen“unter-schieden.IndenUmstrukturierungsflächensolltedurchgezielteMaßnahmendenstädtebaulichenMängelnbegegnetwerden,ohneaberingrößeremUmfangeinenRückbauvonGebäudenvorzunehmen.KleinereRück-bautensolltenjedochinsbesonderezurVerbesserungdesinnerstädtischenFreiflächenangebotsvorgenom-menwerden,zudemsolltenImpulsprojektebevorzugtimBereichvonUmstrukturierungsflächenvorgenom-menwerden.

AlsUmstrukturierungsflächenwurdenimBereichdesUntersuchungsgebietsInnenstadtSelbdieGebietewestlichdesStraßenzugsBahnhofstraße/TalstraßesowiealleBereichenordöstlichvonPost-undLudwig-straßefestgelegt.

AlszentraleVorhabenmitbesonderemInitialcharakterimUntersuchungsgebietwerdenimISEKdieImpuls-projekte„Marienplatz“und„BürgerwettbewerbRauh&Ploß-Brache“(heuteBürgerpark)beschrieben.ImBereichdesMarienplatzessollteeineSanierungundNeustrukturierungvorgenommenwerden,mitdemZiel,FactoryInundSelbbachauenbesserzuvernetzenundVerkehrsströmezuentflechten.ImHinblickaufdieBrachenentwicklungsindGestaltungsüberlegungenausderBürgerschaftinSanierungsvorschlägeörtlicherArchitekteneingeflossen.LetztlichwurdemitdemBürgerparkeineattraktiveFreiflächenlösunggefunden–ausdrücklichaberalsZwischennutzungbiszueinerspäterenbaulichenEntwicklungderFläche.

Entwurf

2.3 FlächennutzungspläneundBebauungspläne

FlächennutzungsplanGemäßBauGBistimFlächennutzungsplan(FNP)„fürdasganzeGemeindegebietdiesichausderbeabsich-tigtenstädtebaulichenEntwicklungergebendeArtderBodennutzungnachdenvoraussehbarenBedürfnissenderGemeindeindenGrundzügendarzustellen“.EshandeltsichsomitumeinePlandarstellung,indemdiebestehendenundfürdieZukunfterwünschtenFlächen-nutzungendargestelltsind.

DerSelberFlächennutzungsplanistzwischen1978und1988entwickeltwordenundam14.11.1988inKraftge-treten.AlsPlanungsgrundlagenwurdendasStadtent-wicklungskonzeptvonProf.WalterGropiussowiederGesamtverkehrsplanvonProf.Leibrandausden1970erJahrenherangezogen.

AufgrunddersichstetigveränderndenAnforderungenderstädtebaulichenEntwicklungsindwiederholtTeil-bereichedesFlächennutzungsplansgeändertundfort-geschriebenworden.Seit1988sindetwa35Änderungs-verfahrendurchgeführtworden.

DiezentralenInnenstadtbereichesindimFNPimWesentlichenalsKerngebietdargestelltunddienensomitvorwiegendderUnterbringungvonHandelsbetrie-

bensowiederzentralenWirtschafts-,Verwaltungs-undKultureinrichtungen.DiesbetrifftsämtlichedurchdieBahnhofstraße,SchillerstraßeundLudwigstraßeum-schlossenenBereiche,abgesehenvomBürgerparkunddensüdlichdavongelegenenFlächenbiszurLudwig-straße,diealsMischgebietausgewiesensind.

WeiterhingehörendiesüdlichandieLudwigstraßean-grenzendenBereichezumKerngebiet–mitAusnahmedesRathauses(Gemeinbedarf).AlsGemeinbedarfs-flächensinddarüberhinausdieGrundstückederStadt-kirche,desFamilien-undJugendzentrumsFAM/JAManderKarl-Marx-StraßesowiederVolkshochschuleanderLessingstraßedargestellt.

DieverbleibendenFlächensindmitfolgendenAusnah-menüberwiegendalsMischgebietausgewiesen:• Wohnbauflächenbefindensichvorallemsüdlich

derMühlstraße,zwischenVolkshochschuleundPoststraßesowiesüdöstlichvonPfaffenleithe/Otto-straße(einFlurstück).

• EntlangdesSelbbachsundineinemKorridorGrafenmühlwegbiszumGrafenmühlweihersindGrünflächendargestellt.

• DasEinzelhandelszentrumnördlichderSchillerstra-ßeistalsgewerblicheBauflächeausgewiesen.

Abb.18:AusschnittdesFlächennutzungsplansderGroßenKreisstadtSelb(Quelle:StadtSelb)

Entwurf

• Parkplätze(„RuhenderVerkehr“)sindimFNPamEinzelhandelszentrum,amRathaussowieamneu-enWohnkomplexIQ( jeweilsalsTiefgaragen)undkleinteiliganeinemStichwegnördlichderMühl-straßesowieinzweiArealenanderPfaffenleithedargestellt.

• ImFlächennutzungsplansindzudemdieinzwischenverworfenenPlanungeneinesVerkehrsrings(Nord-,Ost-undWesttangente)umdenInnenstadtkerndargestellt.RealisiertwurdelediglichdernördlicheStreckenabschnitt(Schillerstraße).

InsgesamtdrückendieDarstellungenimFNPdiever-dichtetegemischteNutzungsstrukturimStadtzentrumausundverdeutlichendievergleichsweisegeringeBedeutungöffentlicherGrünflächen.ObgleichdieWohnfunktioninderInnenstadtvonerheblicherBe-deutungist,besitzenreineWohnbauflächennurgeringeFlächenanteile.

Bebauungspläne im UntersuchungsgebietFürdasUntersuchungsgebietInnenstadtliegenderzeitsechsverschiedenerechtskräftigeBebauungsplänevor–teilweisemitspätererfolgtenÄnderungenbzw.Ergänzungen.WieAbb.19zeigt,existierenkeineBebau-ungsplänefürweiteBereicheimOstenundimSüdwestendesGebietes.DievorliegendenPlänestammenvielfachnochausPhasenmitdeutlichaufWachstumausgerich-teterPlanungsprämisse,wassichu.a.andentiefindasSiedlungsgefügeeingreifendenTrassenverläufenfürdenVerkehrsringumdieInnenstadtausdrückt.DesWeiterensindausgedehnteFußgängerbereicheindenzentra-lenBereichendargestellt.DieBebauungsplänesetzenüberwiegendKerngebiete,MischgebieteundallgemeineWohngebietefürdieInnenstadtfest.

SofernkeineBebauungsplänevorliegen,kommtbeiderGenehmigungvonBauvorhaben§34BauGB(Innenbe-reich)zurAnwendung,wonachsicheinVorhaben„nachArtundMaßderbaulichenNutzung,derBauweiseundderGrundstücksfläche,dieüberbautwerdensoll,indieEigenartdernäherenUmgebung“einfügensollunddassdasOrtsbilddabeinichtbeeinträchtigtwerdendarf.

Abb.19:DasUntersuchungsgebiettangierendeBebauungspläneimInnenstadtbereich (Quelle:BayernAtlas,BayerischesStaatsministeriumderFinanzen,fürLandesentwicklungundHeimat)

Entwurf

DiesechsfürdasUntersuchungsgebietvorliegendenbzw.dasUntersuchungsgebiettangierendenBebauungsplänewerdenimFolgendenkurzskizziert:

B-Plan Nr. Bezeichnung / Lage Inkrafttreten Art der Nutzung Besonderheiten

169,(169_1:außerhalbdesU-Gebietsgele-generTeilbereich)

UrplanfürdasGebietzwischenSchiller-,Post-,Martin-Pöhl-mann-undBahnhof-straße

31.8.1999Ände-rungvom7.10.2000

Mischgebiet

170 UrplanfürdenBe-reichzwischenLud-wig-,Pfarr-,Ottostra-ße,PfaffenleithemitGrenzlandtheater,Hohenberger-,Tal-undMühlstraße

12.1.2000,Änderung11/2017

Mischgebiet Urplan:ZielderNeuordnung:StärkungeinerverträglichenMisch-nutzungenaufGrundlagevonErgebnissenVorbereitenderUnter-suchungen.U.a.SchließenvonBaulückenundSchaffungeinerFußgängerpassagezwischenSchiller-undLudwig-straße.Änderung2017:DieimUrplanvor-geseheneFußgängerpassagewirdaufgegeben.Festlegungenwerdengetroffenfüreinevorgesehenebiszu4-geschossigeBebauunganderSchillerstraße/Poststraße(Woh-nen/Stadtbibliothek).

InnenstadtTeil1 UrplanfürdenBe-reichzwischenLud-wig-,Pfarr-,Ottostra-ße,PfaffenleithemitGrenzlandtheater,Hohenberger-,Tal-undMühlstraße

7.7.1979 ÜberwiegendKern-gebiet(imWestendesGeltungs-be-reiches),östlichundsüdöstlichderStadtkircheMisch-gebietundallge-meinesWohngebiet

GrundlageVerkehrsplanungenBüroAltmann/SchelzkeOst-/Westtan-gente,diverseAbbruchgeboteimTrassen-verlaufsowieimKerngebiet,Dar-stellungweiträumigerFußgänger-zonenimZentrum(Ludwigstraße,Marktplatz,Martin-Luther-Platz,Schloßstraße)

Entwurf

B-Plan Nr. Bezeichnung / Lage Inkrafttreten Art der Nutzung Besonderheiten

Nordtangente UrplanfürdenAb-schnittOst

13.4.1978 Verkehrsflächen–GebietumfasstdieSchillerstraßeein-schließlichZuwe-gungen

GrundlageVerkehrsplanungenBüroAltmann/Schelzke,AusbauderSchillerstraßeabPoststraßebisVon-der-Tann-Straße

Westtangente UrplanfürdieWest-tangente

26.1.1979 Straße/Gehweg GrundlageVerkehrsplanungenBüroAltmann/Schelzke,TrassesollteVerbindungzwischenSchloßplatz/AnschlussOsttangentebiszumSparkassenplatzschaffen

Baulinienfestsetzung102

UrplanzwischenRing-,Bayreuther-,Lessing-,Hinden-burg-undWiesen-straße

3.8.1936 NeueBaulinienfestsetzungan-lässlichderAusbauarbeitenbzw.NeuanlageHeinestraße/Bahnhof-straße/Lessingstraße.FestlegungmaximalzweigeschossigerBau-weisemitAusnahmeBahnhof-straßesowieBaublockBahnhof-,Lessing-,Martin-Pöhlmann-,Fried-rich-Ebert-Straße(hiermaximaldreiGeschosse)

Entwurf

Sanierungsgebiet I, Innenstadt (1979-2019):VorbereitendeUntersuchungenimJahr1972stelltenimErgebniseineReihestädtebaulicherMissständefest.Alsausschlaggebendfüreine„offenkundigeFunk-tionsschwächederInnenstadt“wurdeninsbesondereNutzungskonfliktezwischen(Durchgangs-)VerkehrundEinkaufszentrumherausgearbeitet,zudemeinFehlenfußgängergerechterFlächenundSpielflächenundeinMangelanParkraum.ImZugederinzwischenabge-schlossenenundabgerechnetenSanierungwurdederMartin-Luther-PlatzundderGerberplatzzurFußgänger-zoneausgebautundgestalterischqualifiziert,u.a.durchdensog.Porzellanbrunnen.

DieöstlicheLudwigstraßeunddieKarl-Marx-StraßewurdenzumverkehrsberuhigtenBereichausgebautundeswurdenParkflächengeschaffen.AuchwurdenmitHilfederStädtebauförderungeinigeObjektsanierungendurchgeführt(u.a.Martin-Luther-Platz4/5,Marktplatz13).AußerhalbdesUntersuchungsgebietswurdeimSanierungsgebietIderNeubaudesRosenthal-Theaters(südlichdesUntersuchungsgebiets)nebstGrundstücks-erwerbenundGebäudeabbrüchenrealisiert.

DieSanierungssatzungwurdeimJanuar2019aufgeho-ben.

Sanierungsgebiet IV, „Bereich zwischen Schillerstraße, Poststraße, Ludwigstraße und Schmiedbergl“, (1999):AufgrundderBetriebsaufgabederBrauereiRauh&PloßimJahr1995bestanddieMöglichkeit,dasArealeinerstädtebaulichenNeuordnungzuzuführen.UrsprünglicheZielsetzungenaufGrundlagederVorbereitendenUnter-suchungenimSanierungsgebietwareninsbesonderedieSchaffungeinerattraktivenFußgängerpassagezwischenSchiller-undLudwigstraße,derBaueinerQuartiersga-rage,EntkernendesBrauereigeländesbzw.AbbruchdervormaligenBrauereigebäudeunddasSchließenvonBau-lückendurchmaßstabsgerechteNeubauten.

WeilzunächstkeingeeigneterInvestorgefundenwerdenkonnte,wurdengroßeTeiledesBrauereigeländeseinerZwischennutzungalsBürgerparkzugeführt.Erst2017habensichmitdenPlanungenfüreinWohngebäudemitRäumlichkeitenfürdieStadtbüchereiNachnutzungs-

optionenkonkretisiert,aufdiemitderÄnderungdesBe-bauungsplan170reagiertwurde.AufdieUmsetzungderursprünglichgeplantenPassagewurdeverzichtet.

Sanierungsgebiet VII,„Blücherstraße“-Bereichzwi-schenGeschwister-Scholl-Straße,Wittelsbacherstraße,Schillerstraße,Poststraße,Martin-Pöhlmann-Straße,Hermann-Löhns-Straße(2009):SanierungszielistdieBehebungvielfältigerstädtebau-licherMissständeimGebiet.Insbesonderewurdenum-fassendeNeuordnungenimVorfeldderAnsiedlungdesEinzelhandelszentrumsdurchgeführtwiez.B.Erwerb/AbbruchvonGebäuden,Grunderwerbe,Betriebsver-lagerungundBaueinesQuartiersplatzes(PlacedeBeaucouze).ÜberlegungenbestehenseitLängerem,dieGeschwister-Scholl-StraßefürbeideFahrtrichtungenfreizugeben,umdieAnbindungdesBahnhofsmitderöst-lichenKernstadtzuverbessern(vgl.Verkehrskonzept).

Stadtumbaugebiet III Innenstadt 1 (BereichzwischenObererBergstraße,Pfarrstraße,Bachstraße,Ludwigstra-ßeundVon-der-Tann-Straße)aufGrundlagedesISEKausdemJahr2004.DasStadtumbaugebietistimOktober2013eingerichtetwordenumindemGebietwieimISEKbeschriebenStrukturstärkungen(StärkungderWohn-funktion,AngebotefürjüngereZielgruppen)zuerreichen.ImGebietwurdeninsbesonderedienotwendigenAbbrü-cheundNeuordnungenunddieeigentlicheBaumaßnah-me„WohnanlageIQ“derSelbwerkGmbHumgesetzt.

2.4 SanierungsgebieteimUntersuchungsgebiet

Entwurf

Abb.20:Sanierungs-undStadtumbaugebieteimUntersuchungsgebietEntw

urfsfa

2.5 MasterplanInnenstadtSelb

UnterdemLeitbild„MutigBewährtesundNeuesver-binden“istzwischenJuli2016undMai2017unterEinbe-ziehungvonBürgern,EigentümernundweiterenlokalenAkteurenderMasterplanInnenstadtSelberarbeitetworden.DadasMasterplan-GebietdeckungsgleichmitdemindiesemGutachtenfokussiertenUntersuchungs-gebietist,kanndieVU-ErarbeitungunmittelbaraufdenMasterplan-Ergebnissenaufsetzen.

ZieldesMasterplan-Prozesseswares,einaufdieverän-dertendemografischen,ökonomischenundgesellschaft-lichenRahmenbedingungenunddiespezifischenPoten-zialeSelbsangepasstesZukunftsbildderInnenstadtzuentwickeln.DerMasterplanbasiertaufeinerAnalysederStrukturenundEntwicklungdesGebietesundumfasstfünfmaßgeblicheStrategiefelder.GemeinsammitdenAkteurenwurdenzudemfüralleStrategiebereicheersteUmsetzungsprojektedefiniert,dieimSinnedesLeitbildszueinerStärkungderInnenstadtbeitragensollen.

FolgendefünfSäulenbildendasstrategischeGerüstdesMasterplans:

Design: DiePorzellanstadtSelbpflegttraditionellengeBezügezuDesignundGestaltungskultur.Dieslässtsichu.a.andenfortbestehendenBetriebenundanderhiesi-gen„BerufsfachschulefürProduktdesign“festmachen,aberauchanKunstwerkenimöffentlichenRaumundanmutigerneuerArchitektur.Designsolldahereintra-gendesMotivderWiederbelebungderSelberInnenstadtwerden.U.a.sollenspannendeundneugierigmachendeDesignelementeinderInnenstadtetabliertwerden,De-signinderInnenstadterlebbargemachtwerdenundDe-signalsVermarktungselementfürdieSelberInnenstadtinWertgesetztwerden.KonkreteAnsatzpunktesindu.a.dievorgeseheneGründungeinesDesign-Cafésundeindezentrales„Puzzle-Hotel“mitspeziellemDesign-Kon-zept.Zudemsolldie(architektonische)DesignqualitätgrößererBauvorhabenkünftigeinerintensivenPrüfungunterzogenwerden.

Verbindungen: FürdieBelebungderSelberInnenstadtfehlenwichtigefußläufigeVerbindungen.DasbetrifftsowohlBesuchermagnetewiedasFactoryIn,dasFach-

marktzentrumanderSchillerstraßeunddasRosenthalOutletwieauchdieattraktivenGrünräumeamRandederInnenstadt.Ansätzeliegendaherdarin,dasFactoryInwieauchdasFachmarktzentrumSchillerstraßemitderLudwigstraßefußläufigzuverbindensowieGrünräumeamRandederInnenstadtwiedenSelbbachunddenGra-fenmühlweiherfußläufigbessererreichbarzumachen. Aufenthalt: DieErlebnisqualitätistheuteeinesderwichtigstenQualitätsmerkmaledesEinzelhandels-,aberauchdesWohnstandortsInnenstadt.Aufenthaltsquali-tätspieltbeimInnenstadterlebniseinewichtigeRolle.AktuellkonzentrierensichdieAufenthaltsqualitäteninderSelberInnenstadtaufdenMartin-Luther-PlatzundTeilederLudwigstraße.DasPotenzialdesGerberplatzeswirdnichtausgeschöpft,beimMarktplatzstehtdiehoheVer-kehrsbelastungeinerInwertsetzungentgegen.Esistdahervorgesehen,dieAufenthaltsqualitätderSelberInnenstadtdurchbaulicheMaßnahmenzuverbessern,dieöffentlicheNutzungderFreiräumeimgeplantenNeuordnungsbereich zusichern,attraktivierteöffentlicheRäumemitattraktivenNutzungenanzureichern(z.B.Außengastronomie,SpielundBewegung)unddieSelbbachauefürSelberinnenundSelberundfürBesuchernutzbarzumachen. Invest: InderSelberInnenstadtgibteseinenmassivenIn-vestitionsstauanvielenGebäudenundeinenrelativhohenLeerstand.NichtzuletztweileineschriftlicheBefragungderEigentümereinebeträchtlicheInvestitionsbereit-schaftgezeigthat,sollenüberdengeplantenNeuord-nungsbereichhinausZukunftsinvestitionenangestoßenwerden,umdieInnenstadtnachhaltigaufzuwerten.DafürsollenunterschiedlicheAnsätzeverfolgtwerden.NebenUnterstützungvonSanierungs-undModernisierungsmaß-nahmenbeiprivatenEigentümerngiltesbeiBedarfauchEigentumsübergängezubegleiten.Ggf.kommtauchderZwischenerwerbderStadtSelbinfrage,umstädtebaulichbedeutsamenGebäudenoderGrundstückenzurAuf-wertungzuverhelfen.AuchdieErrichtungvonNeubautendurchdieSelbwerkGmbHmitFinanzierungdurchinvesti-tionsbereiteSelberinnenundSelberz.B.imRahmeneinesFondsmodellsstellteineOptionimMasterplandar.

Entwurf

Magnete:InfolgedesKaufkraftverlustesinSelbunddemgrundsätzlichenStrukturwandelimEinzelhandelhatsichdieAngebotsbreiteund–tiefeunddamitauchdieAnzie-hungskraftderehemalsdurchkleinteiligenEinzelhandelgeprägtenInnenstadtvonSelbindenzurückliegendenJahrzehntenerheblichverschlechtert.EineStärkungdesStandortsInnenstadtsetztdahervoraus,neueBesucher-magneteindieInnenstadtentwicklungeinzubinden.SelbkannmitseinenOutletsunddenderzeitigenPlanungenaufeinembesonderenPotenzialaufbauen.NebendemgeplantenNeuordnungsbereichzwischenFactoryInundehemaligemKaufhausStorgsollengemäßMasterplanzusätzlichneueHotel-undGastronomieangeboteindieInnenstadtziehenundeinStadtbücherei-NeubaualsInnenstadt-MagnetfürdieInnenstadtfungieren.

So machen w

ir das

Selber InnenstadtDesign

Selber InnenstadtVerbindungen

Selber InnenstadtInvest

Selber InnenstadtMagnete

Selber InnenstadtAufenthalt

P 1.1 Design Café: lebendiges Labor für Design-Akti-vitäten und einen guten Kaffee

P 3.1Erholen am Selbbach: Selbbach-Strand an der Mühlstraße

P 1.2 Mach‘ in Design:Gründerinitiative im Einzelhandel und bei Dienstleistungen

P 2.1 Komm‘ mal rüber:zu Fuß vom Fachmarktzentrum zur Ludwigstraße

P 2.2 Drunter und drüber:Fußgängertunnel unter dem Rathausplatz, Kreisverkehr oben.

P 3.4 Das Shoppen genießen:Attraktive Aufenthaltsräume im Cityoutlet.

P 2.3 Mit dem Rad in die Innenstadt: Verbindungsweg zum Brückenradweg und Rad-Infrastruktur

P 5.4 Puzzle-Hotel: Mehrstandort-Hotel (garni)

P 5.5 Bücher blättern: städtische Bibliothek am Bürgerpark

P 5.3 Essen und trinken: neue Gastronomie-angebote

P 5.1 Outlet shoppen: Cityoutlet vom Factory In bis zum Storg

P 4.1 SelbInvest:ein Finanzierungsfonds von Selbern für Selb

P 4.2 Schöner Wohnen: Wohnungsneubau in der Selber Innenstadt

P 3.3 Leben in der guten Stube: Nutzungsansätze für den Gerberplatz

P 4.3 Hübsch anzusehen: Stadtsanierungs- programm für private Eigentümer (Sanierungs-, Fassaden- und Hofflächenprogramm)

P 3.2 Genial Zentral: Umgestaltung des Marktplatzes

P 5.2 Genusshaus Selb: regionale Spezialitäten in der Selber Innenstadt

Abb.21:StrategiesäulenundProjektedesMasterplansInnenstadtSelb

Entwurf

Abb.22:Teilraum-TypengemäßMasterplanInnenstadt

HinsichtlichderAusmaßederanstehendenEingriffeindiebestehendenSiedlungsstrukturenlässtsichdasMas-terplan-GebietindreiRaumtypenunterteilen:Ineinem„Konservierungsraum“–der„gutenStube“anderStadtkircheundamMartin-Luther-Platz–sollennurGestaltungsmaßnahmenvorgenommenwerden,diedas„Bewährte“betonen.Ineinem„Gestaltungsraum“,demflächenmäßiggrößtenTeilderInnenstadt,sollBewährtesundNeuesmutigverbundenwerden.Sanierung,Ergän-zungundNeubauvonGebäudenundaufEinzelgrundstü-

ckensollenermöglichtunddiesbezüglicheInvestitionenPrivaterunterstütztwerden.UmdenwestlichenInnen-stadteingangumdasFactoryInmitderInnenstadtzuver-binden,wirdderVerbindungsraumbiszumehemaligenKaufhausStorgals„Transformationsraum“definiert.HiersollengroßflächigeNeuordnungsmaßnahmendurch-geführtwerden.

Entwurf

ImJahr2023werdenschwerpunktmäßiginSelbdie„Bayerisch-TschechischenFreundschaftswochen“statt-finden.DiesegrenzüberschreitendeFestveranstaltung,diediegelebteZusammenarbeitundpartnerschaftlicheZukunftbeiderStaatenzumAusdruckbringensoll,wirdsichmitvielfältigenProgrammkomponentenüberetwazwölfWochenimSommer2023erstrecken.DieVeran-staltungwirdvoneiner2017gegründetengemeinnützi-genGesellschaft–derSelb2023gGmbH–vorbereitet.DerSitzderGesellschaftbefindetsichinSelb.

FürdieDurchführungderFreundschaftswochenunter-stütztderFreistaatverschiedeneInvestitionsmaßnah-menderStadtSelb,mitdenendieerforderlicheVer-anstaltungsinfrastrukturgeschaffenwird.HierzuzählenauchstädtebaulicheProjektewiebeispielsweisedieGestaltungdesBahnhofsumfelds,dieErrichtungeinesPark&Ride-Parkplatzes,dieAufwertungundErweite-rungvonFreiflächenundöffentlichemRaumsowiederBaueinerneuenRadwegeverbindung.

ObgleichdiestädtebaulichenInvestitionenschwer-punktmäßigaußerhalbdesUntersuchungsgebietsstattfindenwerden,giltesdoch,dieImpulsefüreineAufwertungderInnenstadtzunutzenundetwaigeräumlicheoderthematischeAnknüpfungspunktefürdieInnenstadtgezieltzuentwickeln.

ParallelzurErstellungdieserVorbereitendenUnter-suchungenhabenFORUMunddieDSKGmbHimAuftragderSelb2023gGmbHRahmenbedingungenfürmöglicheVeranstaltungsortesowienotwendigeInvestitionsbe-darfeimKontextdieserVeranstaltungsorterecherchiertundindiesemZusammenhangdiebisherigenPlanungs-überlegungenweiterkonkretisiert.

ZumZeitpunktdesRedaktionsschlussesdieserVUistdavonauszugehen,dassfolgendegrößerestädtebau-licheMaßnahmenmiträumlichemBezugzumUnter-suchungsgebietzurVorbereitungderBayerisch-Tsche-chischenFreundschaftswochenumgesetztwerden,dieauchüber2023hinausBestandhabenwerden:

• UmgestaltungundAufwertungdesRosenthal-ParksbiszumGrafenmühlweiheralsBewegungs-undEr-holungsbandmitzusammenhängendenBewegungs-angeboten,Erholungszonen,Gastronomie-undEventbereichen,

• ErwerbundUmgestaltungdesBahnhofsumfeldesSelb-Stadt,

• NeuordnungVerkehrsknotenGoetheplatzvordemBahnhofSelb-StadtmitUmfeldgestaltung,

• AufwertungUmfeldLokschuppen,• ZentralebarrierefreieBushaltestelleninderSchiller-

straßeundamBahnhofSelb-Stadt,• UmgestaltungundAufwertungderBahnhofstraße,• AufwertungdesBachlaufsdesSelbbachesinder

Innenstadtinkl.ErrichtungeinesWasserspielplatzes,• NeugestaltungderFrei-undVerkehrsanlagenam

Marienplatzund• RadwegverbindungzwischenPorzellanikonund

Rosenthal-Park.

2.6 ExkursBayerisch-TschechischeFreundschaftswochen

Abb.23:LogoderBayerisch-TschechischenFreundschaftswochen

Entwurf

3 StrukturanalyseundSWOTdesUntersuchungsraums

Entwurf

3.1 SozialräumlicheStrukturdaten

3.1.1DemografieImSeptember2017waren840PersonenmitHaupt-wohnungimUntersuchungsgebietgemeldet.Imlang-fristigenVergleichhatdasUntersuchungsgebietzwareinenEinwohnerrückgangzuverzeichnen–gegenüberJanuar2005lagdieEinwohnerzahlAnfang2017um2%niedriger–aberdiejüngsteEntwicklungwardennochvergleichsweisepositiv.IndenJahren2015und2016verzeichnetedasUntersuchungsgebietwiedersubstan-zielleEinwohnerzuwächsevonetwa6%,davonalleineimJahr2016umetwa50Personen.DieseZahlenlassensichjedochnichtalsgenerelleTrendwendedeuten:SiesindprimäraufeinegrößereBaumaßnahmezurückzu-führen,nämlichdenBauderWohnanlageIQzwischenKarl-Marx-undObererBergstraße.

WieAbb.24zeigt,hatsichimUntersuchungsgebietgegenüberderGesamtstadtvorallemdurchdieseEinzelmaßnahmeeinedeutlichgünstigereEinwohner-entwicklungvollzogen,denndieStadtistindiesem12-Jahres-Zeitraumumfast11%geschrumpft.

AuchdiedemografischeZusammensetzungimUntersu-chungsgebietunterscheidetsichauffälligvonderjenigenderStadtinsgesamt:InderInnenstadtliegenDurch-schnitts-undMedianaltermit45bzw.46JahrennochdeutlichunterdervonderStadtbevölkerungbereitsübersprungenenMarkevon50Jahren.BesonderszweiAltersgruppenfallendabeiinsAuge:ZumeinengibtesinderInnenstadteinendeutlichgeringerenAnteilanSeniorenundHochbetagten,zumanderenlebenimZentrumgemessenanderEinwohnerzahlvielmehrjungeErwachsene.DasInteressejungerErwachseneranzentralgelegenenWohnstandortenisteindeutschlandweitzu-nehmendesPhänomen.InSelbdürftejedochwenigerdiefürdiesePersonengrupperelevanteInfrastrukturaus-stattung(Kultur,Gastronomie,Freizeit)ausschlaggebendfürdieWohnstandortwahlsein.Vielmehristanzuneh-men,dassdervergleichsweisegünstige,vielfachnichtmodernisierteWohnraumeinewesentlicheRollespielt,aberauchdaserwähnteWohnprojekt„IQ“dieZielgruppejüngererMenschenüberdurchschnittlichstarkanspricht.

Abb.24:VergleichderEinwohnerentwicklungimUntersuchungsgebietundinderGesamtstadt

Entwurf

Altersstruktur im Untersuchungsgebiet und in der Stadt Selb

Daten: Stadt Selb

Abb.26:DemografieimUntersuchungsgebiet

Abb.25:AltersstrukturimUntersuchungsgebietundinderStadtSelb

Entwurf

DassinSelbsInnenstadtrelativgesehenwenigerältereMenschenwohnenalsamStadtrandbzw.indenOrts-teilenkorrespondiertmitdenBeobachtungenausvielenanderendeutschenStädten.HierspiegeltsichdiezunehmendeAlterungderSiedlungserweiterungenausdenNachkriegsjahrzehntenwider.InSelbdürfteaberdarüberhinausauchderMangelanmodernemundbar-rierearmemWohnraumeinewesentlicheRollespielen.

AnhandderkleinräumigenAnalysederdemografischenStrukturenimUntersuchungsgebiet(vgl.KarteinAbb.26)lassensichbemerkenswerteUnterschiedezwischendenTeilräumenderInnenstadtausmachen,dieaufdieunterschiedlicheAnziehungskraftdereinzelnenMikro-standortefürbestimmtePersonengruppenhindeuten. DenjüngstenTeilraumstelltdasimOstengelegene,starkdurchdieWohnanlageIQgeprägteTeilquartierzwischenObererBergstraßeundKarl-Marx-Straßedar:HieristfastdieHälftederBewohner(47%)jüngerals30Jahreundnur6%gehörenzurAltersgruppe75+.Ganzandersderdirektangrenzendesüd-östlicheInnenstadtbereichsüdlichvonPfarrstraßeundMartin-Luther-Platz:ObwohlnureinkleinererTeilderSenioreneinrichtung„Paul-Ger-hardt-Haus“imGebietliegt,stichtderhoheSeniorenan-teilvon42%über65-Jährigerdeutlichhervorundnur13%derEinwohnersindjüngerals30Jahre. AuchderzugroßenTeilenüberplantenordwestlicheTeilraumdesUntersuchungsgebietesentlangMarien-undBahnhofstraßeistdurchüberdurchschnittlichhoheAnteileÄlterergekennzeichnet–hieristetwajedervier-teEinwohnermindestens65JahrealtunddasMedian-alterliegtwieinSelbinsgesamtbeiüber50Jahren.

AuffälligistderhoheAnteiljüngererMenschenandenRändernderInnenstadt:ImBereichvonMühlstraßeundGrafenmühlwegsindvergleichsweisevieleHaushaltemitKindernzufinden.HoheAnteilejungerErwachsenerzwischen18und29JahrensindzusätzlichzumUmfelddesIQauchindenzentralenBereichenderInnenstadtentlangderLudwigstraßeanzutreffen.DiesstütztdieeingangsaufgestellteThese,dassdieseGruppenviel-fachgünstige,nichtmodernisierteWohnraumangeboteinAnspruchnehmen.

MitHilfesog.Heatmap-Darstellung(vgl.Abb.27-28)lassensichräumlicheKonzentrationenvonWohnstand-

ortenbestimmterPersonengruppenimUntersuchungs-gebietfarblichhervorheben.ImHinblickaufdieGruppederSeniorenimAlter75+sindSchwerpunkteinderSeniorenwohnanlage,imBereichdesIQundindernördlichenLudwigstraßezuerkennen.BeidenKindernundJugendlichenhingegenstecheninsbesonderedasIQunddienördlicheLudwigstraßesowiedieWohnanla-geamGrafenmühlweghervor,währendindenzentralenLagenscheinbarpraktischkeineFamilienmitKindernwohnen.

3.1.2 Migration ImUntersuchungsgebietsindzumStichtag2.Januar2017140EinwohnermitausländischerStaatsangehörig-keitgemeldetgewesen.SomitbeträgtderAusländer-anteilimUntersuchungsgebiet18,4%-gegenüber8,4%stadtweit.JederzehnteausländischeEinwohnerSelbswohntimUntersuchungsgebiet,wohingehenderEinwohneranteildesUntersuchungsgebietsanallenBürgerinnenundBürgernSelbsnur5,5%beträgt.Ent-sprechendlässtsichfesthalten,dassdieSelberInnen-stadteinebesondereAnziehungskraftfürzugewandertePersonenbesitzt.DieswarauchbereitsinderVergan-genheitderFall,wieAbb.29zeigt:DerAusländeranteilderInnenstadtlagkontinuierlichmarkantüberdemNiveauderGesamtstadt.Nacheinemzwischenzeit-lichenRückganghateszwischen2016und2017zudemwiedereinendeutlichenZuwachsbeimAusländeranteilimUntersuchungsgebietgegeben.

DieserBefundistalscharakteristischfürInnenstädtemithohemAnteilansanierungsbedürftigemWohnraumanzusehenundstehtvielfachauchinVerbindungmitsozialenProblemlagen.DafürdieVorbereitendeUnter-suchungkeinekleinräumigenSozialdatenzurVerfügungstanden,lässtsichdieseAnnahmenichtverifizieren.

InteressanterWeisefälltderAusländeranteilanderBevölkerungimUntersuchungsgebietindenmittlerenundhöherenAltersgruppendeutlichhöherausalsbeijüngerenPersonen(vgl.Abb.30).SolebtenAnfang2017geradeeinmalsechsausländischeKinderundJugend-licheunter18Jahren(AnteilandieserAltersgruppe4,8%)imUntersuchungsgebiet,aber27ausländischePersonenzwischen60und69Jahren(Anteil25%).Diesdeutetdaraufhin,dassessichbeidenAusländernüber-wiegendumPersonenhandelt,dieschonvorlängererZeitzugewandertsind.

Entwurf

Abb.28:HeatmapderWohndichtevonPersonenimAltervon0-17Jahren

Abb.27:HeatmapderWohndichtevonPersonenimAltervonüber75Jahren

Entwurf

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017Ausl

Ausländeranteil im Untersuchungsgebiet und in der Gesamtstadt

Stadt Selb

Untersuchungsgebiet

Daten: Stadt Selb

10,1 10,4

Ausländeranteil im Untersuchungsgebiet nach Altersgruppen

Daten: Stadt Selb

Abb.29:AusländeranteilimUntersuchungsgebietundinderGesamtstadt

Abb.30:AusländeranteilimUntersuchungsgebietnachAltersgruppen(2017)

Entwurf

3.1.3 EigentümerstrukturImZugederErarbeitungdesMasterplansInnenstadtSelbistimJahr2016eineumfassendeAuswertungderEigentümerstrukturenvorgenommenworden.DarüberhinauswurdeeineschriftlicheBefragungderEigen-tümerdurchgeführtmitdemZiel,EinschätzungenzumSanierungsbedarfundzurInvestitionsbereitschaftzuerhalten.

GrundsätzlichsinddieEigentümerstrukturensehrklein-teiligorganisiert,mitinsgesamt332unterschiedlichenEigentümern.AuffälligistderhoheAnteillokalbzw.regionalverwurzelterEigentümerimUntersuchungsge-biet.MehralsjederdritteEigentümer(34%)istSelbst-nutzer,istalsoamStandortderImmobilieauchselbergemeldet.Weitere42%wohneninderStadtSelboderinderRegionOberfranken.DerAnteilinstitutioneller

Eigentümeristmit6%vergleichsweisegering.

DieStrukturendeutenbereitsaufeinehoheIdentifika-tionmitdemStandorthin,wasdurchdieBefragungs-ergebnissebestätigtwurde:AufeinerSkalazwischen1(sehrstarkeVerbundenheitmitderSelberInnenstadt)und5(garkeineVerbundenheit)gaben77%derteilneh-mendenEigentümereine1oder2an.

IndiesemKontextgiltesaberzubedenken,dasssichbeivielenImmobilienimUmgriffdesgeplantenNeu-ordnungsbereichszeitnaheinEigentumsübergangvoll-ziehendürfte.DerInvestorhatnacheigenerAussagemitfastallenEigentümernVorverträgegeschlossen,diezurUmsetzungkommen,sobaldBaurechtfürdasVorhabenbesteht.

1,6% 5,9%

Eigentümer-Wohnorte / -Typen

Selbstnutzer

Eigentümer aus Selb

Eigentümer aus Umland / Region

Eigentümer aus übrigem Deutschland

Eigentümer im Ausland

Institutioneller Eigentümer

Daten: Stadt Selb

Abb. 31: Eigentümer-Wohnorte/-Typen

Entwurf

3.2 Stadtgestalt,Nutzung,baulicheStrukturundDenkmalschutz

DieInnenstadtistdurcheinevergleichsweiseheteroge-neBebauungsstrukturgekennzeichnet,wobeidasdurchdenverheerendenStadtbrandvon1856begründeteweitgehendeFehleneineshistorischenStadtkernseinenauffälligenUnterschiedzuanderenStädtenderRegionindieserGrößenordnungdarstellt.GrundsätzlichistdieSelberInnenstadterkennbardurchdieindustriel-leAusrichtungSelbsindenvergangenenanderthalbJahrhundertengeprägt,dieGebäudegestaltungistüberwiegendanZweckmäßigkeitorientiert.NurwenigeInnenstadtgebäudesindinderjüngerenVergangenheitentstanden,architektonischeAttraktionensindinderInnenstadtnurvereinzeltanzutreffen(z.B.FAM/JAM,IQ–vgl.unten).

ImKernderInnenstadtherrschteinedichteBebauungvor,insbesondereentlangderLudwigstraßesowieanderPfarrstraße,Pfaffenleithe,Karl-Marx-Straße,MarienstraßeundderSüdseitederTalstraßebildetsie

überwiegendeineklareRaumkante.DeralsTeildesursprünglichgeplantenTangentenringsumdieAltstadtgeplantenSchillerstraßefehltdiebaulicheEinfassungdagegeninweitenBereichennochheute.IndenübrigenBereichenistdieBebauungdeutlichaufgelockertermitgrößeren,überwiegendprivatenFreiflächen(Garten-bzw.Hofflächen).

InsgesamtdominiereninderInnenstadtälteretrauf-ständigeSatteldachbautenmitzweibisdreiVollge-schossen.Größere,ausschließlichgewerblich(Banken,Fachmarktzentrum,Gastronomie)genutzteBaukörperausdenletztenJahrzehntensindvornehmlichnördlichderSchillerstraßezufinden.HieristvoreinigenJahrenaucheinauszweiGebäudekörpernbestehendesein-geschossigesEinzelhandelszentrummitzugehörigemKundenparkplatzerrichtetworden.

Abb.32:GebäudenutzungimUntersuchungsgebiet

Entwurf

PositivebaukulturelleundnutzungsbezogeneImpulseimUntersuchungsgebiethabenzweiBauvorhabenderjüngerenVergangenheitgesetzt:MitderWohnbauanla-geIQzwischenObereBergstraßeundKarl-Marx-StraßesindsehrerfolgreichmoderneWohnbauflächenmitattraktiverFreiraumgestaltunginintegrierterLageaufeineruntergenutztenFlächegeschaffenworden.DirektbenachbarthatderNeubaudesJugend-undKultur-zentrums„JAM“unddesFamilienzentrums„FAM“nichtnurdasInfrastrukturangebotimZentrumerheblichgestärkt.DieimEUROPAN-WettbewerbfürjungeArchi-tekteninEuropaausgezeichnete,mutigeundmoderneArchitekturstelltaucheinenmarkantenpositivenstäd-tebaulichenAkzentineinemüberwiegenderneuerungs-bedürftigenUmfelddar.

InderKarteinAbb.32sinddieGebäudenutzungenimUntersuchungsgebietzumErhebungszeitpunktimSeptember2017dargestellt.ImBereichLudwigstraße–Martin-Luther-Platz–Schillerstraße–BahnhofstraßekonzentrierensichgewerblicheErdgeschossnutzungen(Einzelhandel,Dienstleistungen,Gastronomie)undöf-fentlicheEinrichtungenwieStadtverwaltungundStadt-bibliothek.EtwadieHälftederDienstleistungsnutzun-genmachenFriseure/Kosmetikstudios,ArztpraxenundVersicherungsbürosaus.GewerblicheNutzungensindzudemindenErdgeschossenmehrererGebäudeanderTalstraßezufinden.ZumeistsindimObergeschossbzw.indenObergeschossenderimErdgeschossgewerblichgenutztenGebäudeWohnnutzungenanzutreffen,viel-fachallerdingsmit(Teil-)Leerstand.

Marienplatz Marienstraße

KaufhausStorg GebäudeMarktplatz1

Abb.33:LeerstandsschwerpunkteundortsbildprägendeLeerstände

Entwurf

IndenFachworkshopsimKontextderErarbeitungdesMasterplanInnenstadtSelbwurdedeutlich,dassderWohnungsbestandindenälterenGebäudenderInnen-stadtvielfachstarkerneuerungsbedürftigistundnichtdenheutigenAnsprüchenentspricht.DieInvestitions-bereitschaftwiederumistaufgrundder(zu)geringenMieterlöse,Leerstandsrisikenundvielfacheinkommens-schwächererHaushaltesehrverhalten.EbensostellenfehlendeErfahrungenderEigentümermitgrößerenUmbau-/SanierungsvorhabeneinenHemmfaktordar.GleichzeitigwurdeeinanhaltendhoherBedarfanzeitgemäßen,differenziertenWohnangebotenfürunter-schiedlicheZielgruppenidentifiziert.BesondersgroßscheintderNachholbedarfbeikleinerenundbarrierear-menWohnungenzusein.

AuffälligeKonzentrationenvonErdgeschoss-undKom-plettleerstandsindvorallemamMarienplatzundinderMarienstraßeanzutreffen,undzwarsowohlbeireinenWohngebäudenalsauchbeigewerblichenEinheitenim

Erdgeschoss.DarüberhinausfallenauchdieBahnhof-straße(vomSparkassenplatzausRichtungNorden),dieLudwigstraße(mehrereLeerstände,vorallemGastrono-mieundEinzelhandel,imAbschnittzwischenMarkplatzundPfarrstraße)undderBereichKarl-Marx-Straße/Pfarrstraße/OttostraßemitLeerstandskonzentrationenauf.ImZugederBegehungenwurdenbei13der299HauptgebäudeimUntersuchungsgebietKomplettleer-standfestgestellt,diesentsprichteinerLeerstandsquotevon4%.Beiweiteren64Gebäuden(21%)ließsichaufeinenTeilleerstandschließen,sodassinsgesamtjedesvierteHauptgebäudezumindestteilweisevonLeerstandbetroffenist.

AbseitsdesGeschäftszentrumsunddergenanntenBe-reichewerdenimUntersuchungsgebietInnenstadtSelbüberwiegendauchdieErdgeschossezuWohnzweckengenutzt.NurinwenigenFällenhandeltessichumgröße-reMehrfamilienhäusermitmehralsdreiWohneinheiten.

Abb.34:GebäudezustandimUntersuchungsgebiet

Entwurf

InderKarteinAbb.34werdendieErgebnissederBe-standsaufnahmeimHinblickaufdenSanierungszustandunddiebarrierefreieZugänglichkeitderGebäudemitdenInformationenzumDenkmalschutzkombiniertdar-gestellt.

AlsErgebnisderBestandsaufnahmedesSanierungs-zustandesimUntersuchungsgebietistbei14der299HauptgebäudeeinsehrhoherSanierungsbedarfanFassade,Türen/Fensternbzw.imBereichdesDacheszukonstatieren.DiesentsprichteinemGebäudeanteilvon5%.EinenmittlerenbishohenSanierungsbedarfweisenweitere67Gebäudeauf,sodassinsgesamtbeimehralseinemViertelderGebäude(26%)einerheblicherSanie-rungsstauzukonstatierenist.

BeidenräumlichenSchwerpunktenlassensichauffälli-geÜberschneidungenmitdenErgebnissenderNutzungs-kartierungfeststellen:Vielederstärkersanierungsbedürf-tigenGebäudeweisengleichzeitigaucheinenzumindestteilweisenLeerstandauf,sodasseinZusammenhangzwi-schenNutzungbzw.VermietbarkeitundGebäudezustandanzunehmenist.DieserBefundwirdimÜbrigenauchdieAuswertungderEigentümerbefragungaus2016gestützt:UnterdenRückläufernwurdevondenEigentümernbei40%dervonLeerstandbetroffenenGebäudenderbau-licheZustandalszumindestmitausschlaggebendfürdenLeerstandangegeben.EineweiterewichtigedenLeer-

standbetreffendeErkenntnisausderEigentümerbefra-gungliegtindessenausgesprochenhoherPersistenz:Bei69%derLeerständegabendieEigentümeran,dassdieseschonseitmindestensdreiJahrenbestehenwürden,41%derLeerständesogarseitmehralsfünfJahren.

TrotzdesFehlensvollständigerhaltenermittelalter-licherBausubstanzsindimUntersuchungsgebietvieleunterDenkmalschutzstehendeGebäudeanzutreffen.

Insgesamthandeltessichum31Gebäude,dasent-sprichtetwa10%desGebäudebestands.EineReihedieserGebäudeistnachdemStadtbrand1856unterEinbeziehungdeutlichältererBausubstanzneuerrichtetworden.RäumlicheSchwerpunktevonBaudenkmälernsindderBereichrundumdenMartin-Luther-PlatzunddieLudwigstraße(vornehmlichsüdöstlicheStraßen-hälfte).Denkmalgeschütztsindu.a.dieStadtkirche,dasRathaus,dasGebäudederVHS,dieehemaligeMühleinderMühlstraße(heute„RistoranteAlteMühle“)sowiedieGrafenmühle(heuteSultan-Ahmet-Moschee)imGrafenmühlweg.

Grundsätzlichlässtsichfeststellen,dassdieBaudenk-mälerimUntersuchungsgebietnichtüberdurchschnitt-lichstarksanierungsbedürftigsindundauchnichtstärkervonLeerstandbetroffensindalsdieGesamtheitderGebäude.DennochweiseneinigegeschützteGebäu-

Abb.35:VerbreiteteSanierungsrückständesindindergesamtenInnenstadtanzutreffen

Abb.36:VieleWohn-undGeschäftsgebäudesindnichtbarrierefreizugänglich

Entwurf

deoffensichtlicheSanierungsrückständeauf,darunterauchöffentlicheGebäudewiedasRathausunddieVHS.

DieBestandserhebunghatzudemaufgezeigt,dasseinbarrierefreier–d.h.inderRegelschwellenfreier–Zu-gangnurbeietwa15%derGebäudegegebenist.Spe-ziellfürältere,aberauchfüranderemobilitätseinge-schränkteMenschenistdamiteinGroßteilderGebäudeinderInnenstadtwennüberhauptnurmitgrößeremAufwandbzw.mitUnterstützungzuerreichen.BeidenbarrierefreizugänglichenGebäudenhandeltessichfastausschließlichumnichtdenkmalgeschützteGebäudemitgewerblicheroderöffentlicherNutzungimErd-geschoss.MitwenigenAusnahmensindWohngebäudeinderSelberInnenstadtsomitnichtschwellenfreierreichbar.InwieweitinnerhalbderGebäudeBarrierenbestehenkonnteausnachvollziehbarenGründennichtermitteltwerden.

Entwurf

3.3 Einzelhandel

DieEntwicklungiminnerstädtischenstationärenEinzel-handelderStadtSelbistindenvergangenenJahrendifferenziertverlaufen.BesondersunterDruckgeratensinddieAnbieterindentraditionellenEinkaufslagenderInnenstadt.ZusätzlichzudenohnehinschwierigenRahmenbedingungenspeziellfürinhabergeführte,klein-teiligeAnbieterimEinzelhandel(StrukturwandelinFormvonZuwächsenimOnline-Handel,Anbieterkonzent-ration,Filialisierung,Flächengrößenwachstumusw.)hatsichderKaufkraftrückganginfolgederindustriellenStrukturkriseunddesEinwohnerrückgangsausgewirkt.AuchSelbseinwohnerbezogeneKaufkraftkennzifferliegtheuteunterdembundesweitenDurchschnitt(97,8%desBundeswertes). NebendembereitsseitmehralseinemJahrzehntleerste-hendenehemaligenKaufhausStorgsindinderHauptlageLudwigstraßeundinsbesondereindenNebenstraßenetlicheweitere,teilslangjährigeLeerständezuverzeich-nen.ZumZeitpunktderBestandsaufnahmestandinder

InnenstadtetwajedesfünfteLadenlokalleer,wobeieinebesondereLeerstandskonzentrationimBereichMarien-straße/Bahnhofstraßeanzutreffenwar. DemgegenüberhabensichdieFactory-Outlet-StandorteamRande(Factory-In)bzw.außerhalbderInnenstadt(Rosenthal)mitihremdurchtouristischeStrahlkrafter-weitertenüberregionalenEinzugsbereichpositiventwi-ckelt.DieOutletsmachennacheineraktuellenErhebungderBBEHandelsberatungknapp30%derEinzelhandels-flächenunddesEinzelhandelsumsatzesinderGroßenKreisstadtaus.WährendSelbdurchdiehohetouristischeStrahlkraftderWerksverkäufeindenSortimentsberei-chenderOutlets(Porzellan,Glas,Textilien)Kaufkraftzu-flüsseverzeichnet,sindinverschiedenenanderen,auchinnenstadtrelevantenSortimentsbereichenVersorgungs-lückenundKaufkraftabflüssefestzustellen.

Abb.37:EinzelhandelimUntersuchungsgebiet

Entwurf

ImangesprochenenEinzelhandelsgutachtenwirddenoriginärenInnenstadtlagenentlangderLudwigstraßesowieindenNachbarstraßenderzeiteineschwachePosi-tionalsEinzelhandelsstandortkonstatiert:„HierbefindensichkleinteiligeLadenlokalemitgeringerüberörtlicherAttraktivität,einerhohenLeerstandsproblematikundteilweiseMängelninderBausubstanz.DieseLageweistderzeitkeineMagnetbetriebeauf.[…]OhnedasnördlichderHaupteinkaufstraßeinderSchillerstraßegelegeneFachmarktzentrum[…]liegtderAnteilderVerkaufsflächederInnenstadtnurbei2.320qm,waseinemAnteilanderGesamtverkaufsflächevonnurrd.7%entspricht.“

DaserwähnteneueFachmarktzentrumnördlichderSchillerstraßeimSanierungsgebietVIIhatsichgutetab-liert.HierhabensichAnbieterdeskurz-bismittelfristigenBedarfswieRossmannundNormaangesiedelt.PositiveAusstrahlungseffekteaufdiebenachbarteEinkaufslageLudwigstraßesindjedochnichtnachweisbar.IndiesemZusammenhangistdasFehleneinerattraktivenVerbin-dungfürFußgängerzwischenFachmarktzentrumundLudwigstraßeanzusprechen.AuchdiepositiveEntwick-lungderFOC-StandortehatbislangkeineImpulswirkungaufdiegewachsenenInnenstadtlagengezeigt.

ImgeplantenstädtebaulichenNeuordnungsbereichsindVerkaufsflächenimUmfangvonetwa10.000qmimÜber-gangsbereichzwischenheutigemFactoryInunddengeschwächtenkleinteiligenEinzelhandelsstrukturenindengewachsenenHaupt-undNebenlagenderInnen-stadtvorgesehen.EinerheblicherTeildesderzeitigenLeerstandswürdedurchdieÜberplanungundNeuord-nungdesGebietsbehobenwerden.Bereitsim„Master-planInnenstadtSelb“ausdemJahr2017,aberauchimaktuellenEinzelhandelskonzeptwirddaheralsweiterewesentlichestrategischeZielsetzungderFOC-PlanungendieAnbindungdesneuenKomplexesandieGeschäfts-lagenimBereichLudwigstraße/Marktplatz/Martin-Lu-ther-PlatzunddamitdienachhaltigeWeiterentwicklungundStabilisierungdeszentralenVersorgungsbereichsgesehen.

3.3 Einzelhandel

Entwurf

3.4 Grün-undFreiflächen

Umfang,Zustand/GestaltungundNutzbarkeitvonGrün-undFreiflächenstelleneinenwesentlichenStand-ortfaktorderinderRegeldichtbebautenInnenstädtedar.InderSelberInnenstadtgibtesderzeitnurwenigeöffentlichebzw.öffentlichzugängliche,Fußgängernvor-behalteneGrün-undFreiflächenmitbesondererAufent-haltsqualität.

InersterLinieisthierdervonOrtsbildprägendenGebäu-dengesäumteMartin-Luther-PlatzvorderStadtkirchezunennen,derimZugederzurückliegendenSanierunggestaltetwurde(u.a.AnlagedesPorzellanbrunnens).ErwirdvondenSelberBürgerinnenundBürgernals„guteStube“ihrerStadtempfundenundintensivbespielt(z.B.Porzellinerfest).InunmittelbarerNähezumMartin-Lu-

ther-PlatzbefindetsichderebenfallsbeiderSanierunggestalteteGerberplatz,derjedochderzeitnichtseinemPotenzialangemesseninWertgesetztwird.Erwirdteil-weisealsAnliegerparkplatzgenutztundöffentlichkaumwahrgenommenbzw.bespielt.DerBereichMartin-Lu-ther-Platz/Gerberplatz/GerbergässchenbildetzugleichdieeinzigeoriginäreFußgängerzoneinSelb,währenddieLudwigstraßealseigentlichetraditionelleEinkaufsstraßeSelbslediglichverkehrsberuhigtist.DieAufenthaltsquali-tätdesanMartin-Luther-PlatzundLudwigstraßeangren-zendenMarktplatzesistdurcheinehoheVerkehrsbelas-tungundgestalterischeDefizitestarkeingeschränkt.

AlsmäßigfrequentierteFreiflächeistder„Bürgerpark“–eineterrassierte,teilweisebepflanzteMehrzweckflächemitGestaltungselementenzumThema„Porzellan“am

Abb.38:ZwischennutzungsflächeBürgerparkanderSchiller- straße

Abb.39:PlacedeBeaucouzé Abb.40:Martin-Luther-Platz

Entwurf

RandederInnenstadtimDreieckSchillerstraße/Post-straßegelegen.DieseauseinemBürgerideenwettbewerbhervorgegangene,2004realisierteZwischennutzungei-nerlangjährigungenutztenehemaligenIndustriebrachesollinKürzebebautwerdenundwirdsomitalsFreiflächeentfallen.

ImZugederNeuordnungdesBereichesnördlichderSchillerstraßeistzwischendemParkplatzdesEinzelhan-delszentrumsundMaximilianstraßeeineneueFreiflächeentstanden,dieinWürdigungderPartnerschaftmitderfranzösischenGemeindeBeaucouzé„PlacedeBeaucou-zé“benanntwurde.Derkaumgestaltete,gepflastertePlatzistinzwischenrechtumstrittenweildieNutzungbspw.durchSkater,motorisierteFahrzeugeoderAlkoholkonsumierendePersonenhäufigKonfliktemitderNach-barschafthervorruft. WeiterenennenswerteGrün-undFreiflächensindzwarinunmittelbarerNähezurInnenstadtzufinden,liegenaberaußerhalbdesUntersuchungsgebietes.ZumeinenisthierdasnördlichderInnenstadtgelegene,etwa2haumfassendeAreal„Grafenmühlweiher“zunennen.DerGrafenmühlweihermitumgebendenGrünflächenundFußwegenistausderInnenstadtüberdenGrafenmühl-wegzuerreichen.Erwirdu.a.wegenseinerungünstigenErschließungundwenigattraktivenZugängenbislangnurbedingtalsattraktiverFreiraumwahrgenommenundnurverhaltengenutztundsolldaherimKontextderBayerisch-TschechischenFreundschaftswochenauf-gewertetwerden.WeitereFreiraumpotenzialebietetderimSüdenbzw.südlichdesUntersuchungsgebietsver-laufendeSelbbachmitdenumgebendenAuenflächen.ImUntersuchungsgebietselbstisterdurchBebauungundVegetationderzeitkaumwahrnehmbar/zugänglich.Süd-östlichdesUntersuchungsgebietsschließtsichjedocheindurchFuß-undRadwegebeiderseitsdesFlusslaufserschlossenerBereichmiterhöhterAufenthaltsqualitätan.HierverläuftauchdergrenzüberschreitendeFern-radweg„BrückenradwegBöhmen-Bayern“.ÜberdieTal-straßeunddenGoldbergsteigistzudemderGoldbergzuerreichen,deralsPark,mehrfachimJahraberauchalsVeranstaltungsortfürgrößereFestivitätengenutztwird(Wiesenfest,FestivalMediaval).

Erwähnenswertistzudem,dassimstädtebaulichenNeu-ordnungsbereichauchneueöffentlichzugänglicheFrei-flächenundPlatzsituationengeschaffenwerdensollen.

Abb.41:Selbbachaue

Entwurf

Abb.42:FlächennutzungimUntersuchungsgebiet

Entwurf

3.5 Verkehr

IneinerErgänzungzumIntegriertenStadtentwicklungs-konzept(ISEK)derGroßenKreisstadtSelbist2017/2018einseparatesGutachtenzumBaustein„Mobilität“erstelltworden.IndiesemMobilitätskonzeptwirddieBestands-situationausführlichdargestelltundeswerdenunterEin-beziehungderaktuellenPlanungenverschiedeneAlter-nativszenariendargestellt,hinsichtlichihrerEffekteaufdieVerkehrsflüssemodelliertundfachlichbewertet.DasMobilitätskonzeptistsomitwesentlicheGrundlagefürdieDarstellungenindiesemAbschnitt.

3.5.1 Regionaleundüberregionale Verkehrsanbindung DiejahrzehntelangeNäheSelbszumsogenannten„EisernenVorhang“–StaatsgrenzezurTschechoslowakeiundderinnerdeutschenGrenze–hatteweitreichendeundnachhaltigeverkehrsgeografischeLagenachteilederStadtzurFolge.DurchdiemitdemZusammenbruchdesOstblockseingetretenenpolitischenUmbrücheundan-

schließendeInvestitionenindieüberregionaleVerkehrs-infrastrukturistSelbsAnbindungandieüberregionalenVerkehrsachseninzwischendeutlichverbessertworden.InersterLiniesindhierdieausgebautenBundesautobah-nenA9,A72undA93zunennen.Diegeplantenumfang-reichenprivatenInvestitionenwärenohnedieausgebau-teVerkehrsanbindungnichtdenkbar.

SelbverfügtüberzweiAutobahnanschlüsse(Selb-NordundSelb-West)zurA93,überdiedasUntersuchungs-gebietentsprechendvonNorden(überdieHoferStraßeundBahnhofstraßebzw.Friedrich-Ebert-Straße)undvonWesten(überdieWeißenbacherStraße)erreichtwird.ÜberdieSt2178(WeißenbacherStraße/HohenbergerStraße)wirdSelbzudemregionalerschlossen,dieSt.2179führtzurtschechischenGrenze.DieStraßenzügeRingstraße,HoferStraße,Albert-Pausch-RingundChris-tian-Höfer-RingbildeneinenvonWestenbisSüdostenreichendenErschließungsstrangumdieKernstadt.

Abb.43:VerkehrundVerbindungenimUntersuchungsgebiet

Entwurf

3.5 Verkehr

SelbsBahnanbindungerfolgtmaßgeblichvonNordenüberRehau,OberkotzauundHof.Seit2015verkehrenerstmalsnach70JahrenauchwiederPersonenzügezwischenHof,Rehau,Selb-PlößbergundAšsowieCheb(Eger)inTschechien.SelbverfügtüberinsgesamtvierHaltepunkte–Selb-Stadt,Selb-Nord,ErkersreuthundSelb-Plößberg.DerKopfbahnhofSelbStadtistvomUn-tersuchungsgebietinetwa350müberdieBahnhofstraßeinRichtungNordenerreichbar.EbenfallsvomBahnhofSelbStadtauskönnenFahrgästemitdemAnbieter„Flix-bus“täglichohneUmstiegu.a.Berlin,RegensburgundPassauerreichen.DieHaltestelleSchillerstraßeistaktuellderwichtigsteKnotenpunktfürdieRegional-undStadt-buslinien.

SelbistüberverschiedeneRoutenandasdeutscheRad-fernwegenetzangeschlossen.AnersterStelleistderBrückenradwegBayern-Böhmenzunennen.ErverbindetFichtelbergimSüdostendesLandkreisesWunsiedelmitSelbstschechischerNachbarstadtAšüberwiegendaufstillgelegtenBahntrassenundquertinetwaentlangdesSelbbachsinSW-NO-RichtungdasSelberStadtgebiet.

DieBestandsaufnahmeimRahmendesMobilitätskon-zeptshatgezeigt,dassderModalSplitderVerkehrsmittelinSelbklarvommotorisiertenIndividualverkehrdomi-niertwird,selbstbeikürzerenStrecken.DieVerkehrs-erhebungenbelegen,dassbereitsbeiStreckenzwischen500mund1.000mmehralsdieHälfteallerWegemitdemPkwzurückgelegtwird.DiesdeutetaufeinenichtunerheblicheBelastungspezielldesInnenstadtbereichsdurchdenMIVhin,aberauchaufInfrastrukturdefizitebeialternativenVerkehrsmodi.BesondersdiegeringenAn-teiledesÖVunddesFahrradsamModalSplitfallenauf:BeiallenStreckenlängenliegtderÖV-AnteilimuntereneinstelligenBereich,undderdesFahrradsbeiunter10%.

3.5.2 VerkehrsnetzimUntersuchungs- gebietDieAchseMarienplatz–Marienstraße–Schillerstraßeistmitüber7.000Kfz/24hderamstärkstenfrequen-tierteStraßenzugimInnenstadtgebietSelbs,mitdencharakteristischennegativenBegleiterscheinungen.SodürftedieVerkehrsbelastungimZusammenspielmit

demengenStraßenquerschnitteinwesentlicherGrundfürdenhohenLeerstandentlangderMarienstraßesein,währenddiewesentlichbreitereSchillerstraßeeineer-heblicheBarrierewirkungaufdieangrenzendenRäumeentfaltet.EineVerkehrsbelastungvonetwa5.000Kfz/24histfürdieVerbindungvonderBahnhofstraßeüberdieLudwigstraßeundSchloßstraßezurHohenbergerStraßefestzustellen.AlleübrigenStraßensindalsWohn-oderErschließungs-bzw.Verbindungsstraßenwesentlichgeringerbefahren,mitunter2.000,inderRegelunter1.000Kfz/24h,vielfachauchmitsehrgeringemStraßen-querschnitt.WeildiegeplanteGroßinvestitionnichtnurmehrVerkehrgenerierenwirdsondernmitdenBau-körpernauchdieamstärkstengenutztenStraßenzügederInnenstadtunmittelbartangiertbzw.geschnittenwerden,kommtderNeuordnungderVerkehreimZugederPlanungeneinewesentlicheRollezu.WährendimVerkehrskonzeptfürdenMarienplatzeineKreisverkehrs-lösungfavorisiertwird–ggf.miteinerAbhängungderMühlstraße–sollderVerkehramSparkassenplatzdurcheineDiagonalsperrefürdenmotorisiertenVerkehrent-flochtenwerden.EineDurchfahrtvonderMarienstraßeindieSchillerstraße(undumgekehrt)würdedannnichtmehrmöglichsein.EbensowürdediesüdlicheBahnhof-straßenurnochindieMarienstraßeführen,unddernörd-licheAbschnittderBahnhofstraßeindieSchillerstraße(undumgekehrt).

3.5.3 RuhenderVerkehr ObgleichbeiderbegleitendenBefragungeinwahrge-nommenerMangelanParkplätzendasamhäufigstengenannteThemenfelddarstellt,bestehtnachEinschät-zungderGutachterimRegelfallbislangkeingravieren-desParkplatzproblemimengerenInnenstadtbereich.Handlungsansätzewerdenu.a.ineinerVerlagerungvonLangzeitparkernausdemInnenstadtbereichundeinerstärkerenParkraumbewirtschaftunggesehen.FürdenkurzfristigerhöhtenParkraumdruckbeiGroßveranstal-tungeno.ä.werdenAuffangparkplätzeempfohlen.AuchdiefürdieErweiterungdesNeuordnungsbereichsvor-gesehenenzusätzlichenStellplätzelassensichggf.ent-sprechendnutzen.

Entwurf

3.5 Verkehr

3.5.4 FußgängerundRadfahrerFußgängerundRadfahrerfindeninSelbbislangnichtüberallidealeBedingungenvor,sodassdasVerlage-rungspotenzialdesMIVnachAnsichtderGutachternochnichtausgeschöpftist.ImGutachtenwieauchbereitsimMasterplanprozesswirdindiesemKontextu.a.dasProblemfehlenderbzw.unattraktiverVerbindungen/Ver-knüpfungenaufgegriffen.SokönntenattraktiveErschlie-ßungenfürFußgängerundRadfahrerdieAnziehungskraftundAufenthaltsqualitätderInnenstadterhöhenundauchdiebenachbartenGrünräumebesseranbinden.VielerortsfindenFußgängerundRadfahrerinderInnen-stadtaufdenmotorisiertenVerkehrzugeschnittene,we-nigeinladendeSituationenvor.AnzusprechensindhierbeispielhaftdieschwerzuquerendeSchillerstraße,diedurchdenmotorisiertenVerkehrdominiertenRäumedesMarktplatzunddesSparkassenplatzunddieschmalenFußwegeinderMarienstraße.RadwegesindimInnen-stadtbereichnurausnahmsweisevorzufinden–undwenn,dannzumeistsuboptimalausgestaltet.SowirdderBrückenradweganderTalstraßeinbeideFahrtrichtun-gengemeinsammitdemFußwegaufderNordseitederStraßegeführt,woraushäufigergefährlicheSituationenresultieren.FehlendeodernureinseitigeRadwegesindauchbeiderEinwohnerbefragungalsmitgroßemAb-standbedeutendstesProblemimThemenfeldFuß-/Rad-verkehrgenanntworden.Fahrradabstellanlagenfindensichnurganzvereinzelt,zukunftsorientierteInfrastrukturwieLadestationenfürE-Bikesgibtesbislangnicht.

3.5.5 ÖffentlicherPersonenverkehrAufdenStadtbus,dessenzentraleHaltestelleanderSchillerstraße(HöheBrauhaus)gelegenist,entfälltderzeitetwa1%desBinnenverkehrsinnerhalbderKernstadt–einBeitrag,derdeutlichunterdenWertenvergleichbarerStädteliegt.TäglichwirdderStadtbusvonlediglichetwa350Fahrgästengenutzt,vorallemSchülern.WeitereStadt-undRegionalbus-HaltestellenimUntersuchungsgebietbefindensichamRathaus,inderHeinestraßeundinderObereBergstraße(nurStadtbus).ImRahmenderBefragungsindsowohlLinienverlaufwieauchTaktungalsverbesserungsbedürftiggenanntwor-den–Aspekte,diesichauchimVerkehrskonzeptnieder-schlagen.ZudemwerdenimVerkehrskonzeptÜberlegun-genzurAnlageeinesZOBdargelegt,derebenfallszu

einerAngebotsoptimierungbeitragenwürdeundfüreineVerbesserungderAbläufealsnotwendigerachtetwird.AufgrundderDistanzzwischenBahnhofundGeschäfts-zentrumwirdeinZOB-StandortanderSchillerstraßefavorisiert,imBereichdesderzeitigenParkplatzeshinterdemBrauhaus.

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4 StädtebaulicheundfunktionaleMissstände

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WiedieDarstellungenunter3)zeigen,sindimUntersu-chungsgebietweitverbreiteterheblichestädtebaulicheundfunktionaleMissständevorzufinden.InAbb. 44sinddieräumlichenSchwerpunktederimZugederVorberei-tendenUntersuchungenfestgestelltenMissständekar-tiertworden. ZusammenfassendlassensichfolgendestädtebaulichenMissständeimUntersuchungsgebietfeststellen:

• ImgesamtenUntersuchungsgebietsindGebäudemitmittlerembishohemSanierungsbedarfanderAußenhüllevorzufinden,vielfachinVerbindungmitteilweisemodervollständigemGebäudeleerstand.RäumlicheSchwerpunktesanierungsbedürftigerBausubstanzbestehenimBereichBahnhofstraße/Marienstraße/Marienplatz/westlicheSchillerstraße,anderKarl-Marx-Straße,anderPfarrstraßesowieimKreuzungsbereichSchillerstraße/Ludwigstraße/

ObereBergstraße.BetroffensindsämtlicheGebäu-detypen,alsosowohlreineWohngebäude,alsauchgemischtgenutzteundreingewerblichgenutzteImmobilien.

• VielfachsinderkennbarseitJahrzehntenkeinenen-nenswertenInvestitionenindieBausubstanzmehrvorgenommenworden,sodasserheblicheFinanz-mittelerforderlichwären,umdenSanierungsrück-standnachhaltigzubeheben.

• AufGrundlagemündlicherAuskünfte,derErgeb-nissederArbeitsgruppe„Wohnungswirtschaft“imZugederMasterplan-ErarbeitungunddesäußerenSanierungsstandesistdavonauszugehen,dassvieleWohnungennichtdenAnforderungenimHinblickaufzeitgemäßeWohnbedingungenentsprechen.DerhoheAnteilvielfachlangeleerstehenderWoh-nungenistsomitnichtaufgenerellmangelndeoder

Abb.44:MissständeimUntersuchungsgebiet

Entwurf

rückläufigeWohnraumnachfrageimInnenstadtbe-reichzurückzuführen,sonderninersterLinieaufeinvielfachnichtmehrmarktfähigesAngebot.

• GeradeinBereichenmitKonzentrationenstarksanierungsbedürftigerGebäude(insbesondereamMarienplatz,inderBahnhofstraßeoderanderKarl-Marx-Straße)oderbeisanierungsbedüftigen,inbesonderemMaßeOrtsbildprägendenGebäuden/Ensembles(speziellMarienplatz,Storg-Leerstand,

GebäudeMarktplatz1)ergebensicherheblichene-gativeAusstrahlungseffekteaufdasUmfeld,sodasshierdringenderHandlungs-undNeuordnungsbedarfbesteht.

• VieleGewerbeeinheitensindzudemaufgrundgerin-gerFlächengrößen,nichtzeitgemäßerAusstattung,nichtgegebenerBarrierefreiheitusw.kaumkonkur-renzfähig.

• SpeziellanderSchillerstraßeundimBereichdesSparkassenplatzes,eingeschränktauchamMarkt-platzstelltsichderStraßenraumfürnichtmoto-risierteVerkehrsteilnehmeralsBarrieredarundentfaltetsomiteineunerwünschtetrennendeWir-kung.ImOstenderSchillerstraßeistdieseWirkungausSichtdesgewachsenenEinzelhandels-undDienstleistungsstandortsLudwigstraßebesonders

problematisch,dahiereinebessereAnbindungandasneueEinzelhandelszentrumnördlichderSchil-lerstraßeanzustrebenwäre.

• GestalterischeDefizitebzw.NutzungskonfliktesteheneinerbedarfsgerechtenunddenPotenzialenderFlächenentsprechendenNutzungderGrün-undFreiflächenindenBereichenMarktplatz,PlacedeBeaucouzéundGerberplatzentgegen.

• IndergesamtenInnenstadtwirddieAufenthaltsqua-litätdurcheineinweiterenBereichenerneuerungs-bedürftigebzw.nichtzeitgemäßeundnurbedingtharmonierendeStadtmöblierungeingeschränkt.

• AngesichtsverbreiteterLeerständesowohlbeiEinzelhandels-bzw.GewerbeflächenalsauchbeiWohnraumsindindergesamtenInnenstadterhebli-chestädtebaulicheFunktionsverlustefestzustellen,denentrotzvergleichsweisegünstigerwirtschaft-licherEntwicklungderindustriellenBasisderStadtinjüngsterZeitbislangnichtentscheidendbegeg-netwerdenkonnte.

• SpeziellandersüdlichenStraßenseitederSchiller-straßeverstärktdienichtgegebenebzw.durch-brocheneRaumkantedenEindruckeinesfüreinenInnenstadtraumunangemessendimensioniertenStraßenraums.

Abb.45:SchillerstraßemitausgeprägterBarrierewirkungfürFußgängerundRadfahrer

Abb.46:DurchNutzungskonflikteundGestaltungsdefizitege-prägterMarktplatz

Entwurf

• DurchnichtoptimaleAnbindungenundfehlendeWahrnehmbarkeitsinddieVerknüpfungenderInnenstadtmitdenumgebendenGrün-undFrei-flächen(insbesondereSelbbach/Grafenmühlweiher,tendenziellauchGoldberg)defizitär.

• NutzungskonfliktezumNachteilvonFußgängernundRadfahrerntretenvorallementlangderTal-straße,amMarktplatzundamSparkassenplatzauf.GenerellistdieInfrastrukturfürRadfahrerinSelbsInnenstadtausgesprochenschwachausgeprägt.

Entwurf

5 SWOT-Analyse

Entwurf

5 SWOT-Analyse

ImFolgendenwerdendiesichausderBestandsaufnah-meergebendenstädtebaulichenundstrukturellenStär-kenundChanceneinerseitssowieSchwächenundRisi-kendesUntersuchungsgebietsandererseitsstrukturiertalsSWOT-Darstellungaufbereitet.

Lage und Infrastruktur

Stärken und Chancen: DiezentraleLageimStadtraumisteinewesentlicheStär-kedesUntersuchungsgebiets.EsstelltdasgewachseneZentrumderStadtdarundistderOrt,mitdemsichdieBürgerinnenundBürgerammeistenidentifizieren.DieInnenstadtistauchfürdieOrtsteilezentralgelegenundinsbesondereimMIVgutzuerreichen.DieNähezurAuto-bahnA93undzumBahnhofSelbStadtstellenweitereLagevorteiledesUntersuchungsgebietsdar,auchimHin-blickaufweitereInvestitionenprivaterAkteure. DieInfrastrukturausstattungistebenfallsgrundsätzlichalspositivzubewerten,mitRathaus,Tourist-Info,Stadt-kirche,Schulen,Kindergarten,Stadtbücherei,JAM/FAM,Kino(allerdingsbestandsbedroht),Banken,weiterenDienstleisternundEinzelhandelsangeboten.MiteinerNeupositionierungdesKinosunterBerücksichtigungderProjektidee„Design-Café“undeinesBistroskönntege-meinsammitderStadtbüchereizudemeinneueskultu-rellesAnziehungsclusterinderInnenstadtetabliertwer-den.DiegeplanteNeuordnungmitmodernenFlächenfürEinzelhandels-,Dienstleistungs-undWohnnutzungwirdalsgroßeChancegesehen,derInnenstadteinennachhal-tigenAttraktivitätsschubzugeben,insbesonderewenndieAnbindungdergewachsenenLagenandasVorhaben gelingt.

Schwächen und Risiken: AlsproblematischerweistsichbislanginsbesonderederUmstand,dasssichmitdemFactory-InunddemRosen-thalOutletdiebeidengrößtenregionalenundüberregio-nalenAttraktionsfaktorenaußerhalbdesUntersuchungs-gebietsbefindenundeineAnbindungdereigentlichenInnenstadtbislangnichtgegebenist.AuchdasPorzellan-museumPorzellanikumistweitaußerhalbderInnenstadtgelegen.DerStandortdesneuenEinzelhandelszentrumsliegtzwarimUntersuchungsgebiet,eineVerknüpfung

mitderEinkaufslageLudwigstraßewirdaberdurchdieBarriereSchillerstraßeerheblicherschwert.InnerhalbdesUntersuchungsgebietsstellenvorallemdiesukzes-siveVerschlechterungdesEinzelhandelsangebotsunddieschwacheAusstattungmitGastronomieangebotenHemmfaktorenfüreinepositivereEntwicklungdar.

Demografie und Sozialstruktur:

Stärken und Chancen: GrundsätzlichhatdieSelberInnenstadteinerelativjungeBevölkerungundhatsichindenvergangenenJahrenimVergleichzurGesamtstadtpositiventwickelt.InderjüngstenVergangenheitistdieEinwohnerzahlderInnen-stadtdurchdieFertigstellungdesIQsogardeutlichge-stiegen.DieungemeinpositiveResonanzdesIQbelegtzudemdasPotenzialfürweiterevergleichbareInvestitio-nenunddieweitereStärkungderBevölkerungsstrukturimGebiet.EineInvestitionsoffensivezurSchaffungviel-fältigenneuen,marktgerechtenWohnraums(Eigentums-wieauchMietwohnungen)sowohlimBestandalsauchimNeubaubietetdieChance,dieInnenstadtnachhaltigzustabilisierenundzubeleben.

Schwächen und Risiken: ZurSozialstrukturliegenwenigbelastbareDatenvor.Je-dochlassensichderhoheAusländeranteilwieauchderhoheAnteilgünstigerabernichtmehrzeitgemäßerWoh-nungendahingehenddeuten,dassinderInnenstadtver-mutlichüberproportionalvielePersonenmitgeringeremEinkommenbzw.sozialemUnterstützungsbedarfwoh-nen.FürÄltereistdieInnenstadtbislangaufgrunddesfrappierendenMangelsanbarrierefreiembzw.-armemWohnraumnursehrbedingtalsWohnstandortgeeignet,wasauchdenvergleichsweiseniedrigenSeniorenanteilimZentrumerklärt.Wennnichtweitere/mehrzeitgemä-ßeWohnangebotefürunterschiedlicheZielgruppen,ins-besonderekleinereHaushalte,geschaffenwerdenistzubefürchten,dasssichderWohnstandortInnenstadtnichtnachhaltigstabilisierenlässt.

Entwurf

Nutzung und Leerstand

Stärken und Chancen: Speziellinden1a-LagenistderLeerstandbeiEinzel-handels-undGewerbeflächenbislangnochnichtsoverbreitet,dassvoneinerstarkeingeschränktenAufent-haltsqualitätauszugehenist.LeerständekonzentrierensichvorallemaufdieRandlagenundsindvielfachauchindenObergeschossenanzutreffen,wosiewenigerau-genfälligsind.TrotzderlangjährigenAuszehrungspro-zesseistnocheinegewisseAngebotsvielfaltimZentrumvorzufinden,diejedochtendenziellabnimmt.DennochsindgeradeinderjüngerenVergangenheitauchimmerwiederbelebendeNeueröffnungenzustandegekom-men(z.B.IrishPub),diezumindestvorübergehenddieAnziehungskraftdesUntersuchungsgebietsstabilisierenkonnten.AucheineNeupositionierungdesdannkultu-rellenAnziehungsclustersKino/Design-Café/Bistro/Stadtbücherei“könntekünftigerheblichepositiveIm-pulsenachsichziehen. Die,trotzanhaltendenLeerstandsimBestand,überaushoheAkzeptanzneugeschaffenerWohnangebotefürunterschiedlicheZielgruppeninderInnenstadt(IQ-Are-al)bzw.innenstadtnah(Sedanstraße)belegtdieNach-fragepotenzialefürmodernenWohnrauminzentralerLageSelbs.ImderzeitinderErarbeitungbefindlichenWohnungsmarktkonzeptSelbwerdenerheblichewei-tereEntwicklungschancenspeziellfürdifferenziertenWohnrauminMehrfamilienhäusernidentifiziert,dienichtüberdieAktivierungbestehendenLeerstandsbe-reitgestelltwerdenkönnen.

Konzentrationenleerstehender(undstarksanierungs-bedürftiger)GebäudestellenletztlichaucheinPotenzialfürumfassendereNeuordnungenunddenEinstiegneu-er,insbesondereprivaterInvestorendar.GeradeindenRandlagendesUntersuchungsgebietssindzudemFlä-chenpotenzialefürneueWohnangeboteanzunehmen.AuchindenObergeschossendesgeplantenstädtebauli-chenNeuordnungsbereichsergebensichweitreichendePotenzialezurSchaffungzusätzlichermodernerundvielfältigerWohnangebote.

Schwächen und Risiken: MitdemMarktplatz1unddemStorgstehenzweiOrts-bildprägendeGebäudeleer.SpezielldieNebenlagenwiebspw.MarienstraßeundBahnhofstraßesindinzwi-schenstrukturellsostarkgeschwächt,dasseinenach-haltigeBelebungmitattraktivenNutzungenaktuellnichtrealistischerscheint.AuchTiefeundBreitedesEinzelhandelsangebotsinderHauptlageLudwigstraßesinddurchdenlangjährigenwirtschaftlichenNieder-gangderStadtunddieKonkurrenzdurchdienahegelegenenOutletssukzessivezurückgegangen.Höher-wertigeGastronomie-undÜbernachtungsangebotefehlenimUntersuchungsgebietfastvollständig,wasimHinblickaufdieangestrebteAttraktivitätssteigerungfürauswärtigeBesuchereinzusätzlichessubstanziellesProblemdarstellt.OhnebedeutendeImpulsezurnach-haltigenStabilisierungundStärkungderAngebots-undNutzungsstrukturensindweitereschleichendeAttrakti-vitätsverlustederInnenstadtzuerwarten,mitderresul-tierendenHemmwirkunghinsichtlichdringendnotwen-digerInvestitionenindieBausubstanz.EbensowäreeindauerhafterVerlustdesKino-Standortsmiteinerweite-rennachhaltigenSchwächungdesFreizeit-undInfra-struktur-AngebotsinderInnenstadtgleichzusetzen.EinLeerstandandiesemprägnantenEntwicklungsstandortwäreebenfallskontraproduktivfürdieAufwertungs-strategiederInnenstadt. OhnekontinuierlicheInvestitionenindieErneuerung,DifferenzierungundErgänzungderWohnangeboteinderInnenstadtkönntensichproblematischesozial-räumlicheSegregationsansätzeverstärken.

Bausubstanz und Sanierungszustand

Stärken und Chancen: InsgesamtbesitztdieSelberInnenstadteinezwarhe-terogeneaberinsgesamtweitestgehendgeschlosseneSiedlungsstruktur.DieüberwiegendeZahlderGebäudeistineinemzumindestpassablenSanierungszustand.NeuereInvestitionenmachenMut:DasJAM/FAMisteinstädtebaulicher„Leuchtturm“undwirdsehrgutange-nommen;dasIQzeigt,dassbeientsprechendenAnge-botenauchjüngereMenschenbereitsindindie(Innen-)Stadtzuziehen.

Entwurf

5 SWOT-Analyse

VieleImmobilieneigentümerstammenausderStadtoderausderRegion,sindstarkmitdemStandortverbundenundwürdeneineAufwertungderInnenstadtunterstützen,wennesihnen(finanziell)möglichist.Auchdieüberra-schendhoheVerkaufsbereitschaft,diesichimZugederVorbereitungderstädtebaulichenNeuordnunggezeigthat,kannsichalsvorteilhafterweisen,wennsieEigentums-übergängezuinvestitionsbereitenNachfolgernermöglicht. Schwächen und Risiken: DurchdasfastvollständigeFehlenmittelalterlicherBau-substanzverfügtSelbnichtüberdiebaukulturelleAt-traktivitätvielerandererKleinstädtederRegion.Städte-baulichspiegeltSelbsInnenstadtdeutlichdieindustriellgeprägteStadtwider.VieleGebäudestammenausderPhasedesWiederaufbausunmittelbarnachdemver-heerendenStadtbrandundsinddaheraufZweckmäßig-keitausgelegtundbesitzenkeineüberdurchschnittlicheSubstanz.DiedurchdiewirtschaftlicheKrisedervergan-genenJahrzehnteausgelöstenAuszehrungsprozessesindinFormausgebliebenerInvestitionenindieBausubstanzbzw.fehlenderNeu-/ErsatzbautendeutlichamStadtbildablesbar.

Grün- und Freiflächen

Stärken und Chancen: SpeziellandenRändernistdieSelberInnenstadtver-gleichsweiselockerbebautmiterheblichen,allerdingsüberwiegendprivatenFreiflächen.DasUntersuchungs-gebietgrenztanattraktiveGrünräume,diedurcheinebessereErschließungundWahrnehmbarkeitdieAnzie-hungskraftderInnenstadtdurchgekoppelteAktivitätenerheblichsteigernkönnen.

MitderFußgängerzoneimBereichMartin-Luther-Platz,Gerberplatz,StadtkircheverfügtSelbübereineAnord-nungvonGassenundPlätzen,dievonderBevölkerungwieauchvonBesuchernpositivals„guteStube“wahr-genommenwird.ZudemlassensichbestehendePlatz-undFreiflächensituationen(z.B.Gerberplatz,Marktplatz)durchUmgestaltungenundneueNutzungskonzepteweiteraufwerten.DesWeiterenbeabsichtigtdieStadt,innerhalbdesstädtebaulichenNeuordnungsbereichs at-traktiveöffentlicheFreiflächenzuschaffen.

Schwächen und Risiken: VielenichtbebauteFlächenvorallemamRandederIn-nenstadtsindnichtzugänglichund/oderprivat,sodasssiebislangihrPotenzialnurbedingtentfaltenkönnen.AuchwerdenmehreredurchöffentlicheInvestitionenge-schaffenebzw.aufgewertetePlätzewieBürgerpark,PlacedeBeaucouzéundauchderGerberplatzvonderBevölke-rungnichtimerhofftenMaßeangenommenbzw.leidenunterdiffizilenNutzungskonflikten. Verkehr und Verbindungen

Stärken und Chancen: DieSelberInnenstadtistinsbesonderefürdenMIValsguterschlossenanzusehen.DasUntersuchungsgebietistimMIVsowohlüberregionalalsauchregional/lokalguterreichbarundverfügtinderRegelübereineausreichen-deZahlanParkplätzen.AuchimÖPNVistdasUnter-suchungsgebietgutangebunden,mitmehreren,rechtgutüberdieInnenstadtverteiltenHaltestellen.ChancenbesteheninsbesondereineinerVerkehrsverlagerungdurcheineverbesserteErschließungfürRadlerundFuß-gänger,zumalimZusammenhangmitdergeplantenAus-weitungdesAngebotsspektrums.HierwirddieStadtdasEigentumandendasArealerschließendenFreiflächenerhalten,sodassneue,attraktiveundautofreieWegever-bindungenentstehenkönnen–unddamitletztlichauchAutoverkehrvermiedenwürde.

GenerellkönntesichdieAttraktivitätderInnenstadtfürFußgängerundRadfahrererheblichverbessern,wennu.a.imZugeanstehenderInvestitionenChancenzurbessereninnerenErschließungdesGebietsdurchLückenschlüsse,GassenundQuerverbindungengenutztwerdenundgezieltVerknüpfungenbspw.zubenachbar-tenGrün-undErholungsräumeaufgebautundattrak-tiviertwerden.AuchinderzunehmendenBedeutungelektrischunterstützterFahrräderliegenbeträchtlichePotenzialefürdieSelberInnenstadt,dürftedochdiebewegteTopografiederStadtbislangeinmaßgeblicherGrundfürdie(typischerweiseinMittelgebirgsregionen)zurückhaltendeFahrradbegeisterungsein.Auchineinemneuen,zukunftsorientiertenZOBliegenChancenzurAttraktivitätssteigerungderInnenstadt,speziellwennhierauchMöglichkeitenzumUmstiegzwischenunterschiedlichenVerkehrsmodigebotenwerden.

Entwurf

5 SWOT-Analyse

Schwächen und Risiken: AlszentraleHerausforderungimThemenfeldVerkehristdiestarkeBelastungdurchdenmotorisiertenVerkehranzusehen,dievornehmlichdurchBinnenverkehrmitdemPkwausgelöstwirdundnichtnurdieAutofahrerselberamFortkommenhindert,sondernauchfürFuß-gänger,RadfahrerundnichtzuletztfürdieBewohnerderInnenstadteineerheblicheBelastungdarstellt.WeildieSelberInnenstadtvorwiegendaufdenMIVausge-richtetist,werdenFußgängerundRadfahrer–teilweisebuchstäblich–andenRandgedrängt.FußwegeundinsbesondereRadwegesindteilweisegarnichtodernureinseitigvorhanden,weisenLückenaufodersindineinemschlechtenErhaltungszustand.TeilweiseistGehwegparkenerlaubt.AneinigenstarkfrequentiertenVerkehrsachsen–z.B.Schillerstraße,Marktplatz–fehlenQuerungsmöglichkeiten.AbstellanlagenfürFahrräderfindensichinsehrbegrenztemUmfang.Weilesan(autofreien)Verbindungenmangelt,ergebensichfürFußgängerundRadfahrervielfachkaumWegevorteile,sodasseinUmstiegbislangwenigattraktivist.EinestärkereNutzungdesÖPNVwirdderzeitoffenbardurchalsnichtoptimalempfundeneStreckenführungenundeinenzugeringenTaktgehemmt.EinebislangwenigattraktivestädtebaulicheGestaltungderVerbindungzumBahnhofunddesBahnhofsumfeldsistebenfallsalsnachteiligimHinblickaufeineÖPNV-Stärkunganzu-sehen. Entw

urfsfa

5 SWOT-Analyse

Entwurf

6 ÖffentlichkeitsarbeitundBeteiligung

Entwurf

60Rahmenplan - Innenstadt Selb

6 ÖffentichkeitsarbeitundBeteiligung

Wird ergänzt

Entwurf

7 ZielefürdieNeuordnung

Entwurf

7 ZielefürdieNeuordnung

EtlicheZielefüreineNeuordnungderSelberInnen-stadtsindim2017fertiggestelltenMasterplandurchdasLeitbild„MutigBewährtesundNeuesverbinden“bereitstreffendüberschriebenworden(vgl.auchKap.2.5).FürdieSelberInnenstadtheißtdas,wenigeraufdieSchönheitvonhomogenwirkendenStadträumenzusetzen,sondernmitderSpannungvonKontrastenvonBewährtenundNeuemzuspielen.Damitwirddiespezi-fischePrägungSelbsaufgegriffen,diedieGeschichtedesWiederaufbausnachdemStadtbrand1856inZeitenderbeginnendenIndustrialisierungebensoerzähltwiedieAffinitätzumaußergewöhnlichenDesignundzumÜber-raschenden.„BewährtesundNeues“deutetbereitsan,dassesimRahmenplangebietverschiedeneTeilräumemitunter-schiedlichenBegabungenzuentwickelngilt;derMaster-plansprichdabeivom…

• TransformationsraumimWestenderInnenstadt,woneueEinzelhandels-undWohnnutzungenentste-hensollenunddieStadtvölligneuentwickeltwird, KonservierungsraumrundumdenMartin-Lu-ther-Platz,der„gutenStube“Selbs,wonurwenige,aufErhaltundStabilisierungzielendeEingriffeer-forderlichsindundvom

• Gestaltungsraum,dersichaufdasübrigePlangebieterstrecktundindemverschiedeneMaßnahmenan-gedachtsind,diesowohlBewährtesbewahrenalsauchNeueswagenwollen.

ZurUmsetzungdiesesLeitbildeswerdenimMasterplandieThemen„Design“,„Verbindungen“,„Aufenthalt“,„In-vest“und„Magnete“alsgeeignetestrategischeSäulenidentifiziertundmitspezifischenZielenhinterlegt(vgl.Abb.47).

Abb.47:StrategiesäulendesMasterplansInnenstadt

ImMasterplanwerdendiesestrategischenSäulenundihreZieleinFormzahlreicherkonkreterMaßnahmenvorschlä-geanverschiedenenOrteninderInnenstadtausgearbei-tet.DieseMaßnahmenfindensichimRahmenplanwieder,werdendortaberauchweiterentwickelt,modifiziertoderumweitereProjekteergänzt. BewährtesundNeueszuverbindenwirddieHerausfor-derunginweitenTeilenderInnenstadtsein.SiebetrifftdieRahmenthemenOrtsbildundStadtgestalt,Grün-undFreiflächen,FunktionenundNutzungen,denVerkehrundnichtzuletztauchdieAufgabe,dieimRahmenderBaye-risch-TschechischenFreundschaftswochenangedachtenProjekteeinzubinden.DerRahmenplanentwickeltsichimFolgendenanhanddieserThemenstellungen.

BewährtesundNeuesverbinden:NirgendwoinderIn-nenstadtspiegeltsichdieseHerausforderungsodeutlich

widerwieamÜbergangsbereichzwischendemzukünfti-genstädtebaulichenNeuordnungsbereichunddem„Kon-servierungsraum“;hiermanifestiertsichdasLeitzielingeradezusymbolischerArtundWeiseanhandderAufgabe,dengeplantenNeuordnungsbereichmitdenbestehendenEinzelhandelsstruktureninderLudwigstraßeundder„gutenStube“zuverknüpfen.DaherseidemRahmenplanandieserStellefolgenderzentralerGrundgedankevoraus-geschickt:

Entwurf

63 Rahmenplan - Innenstadt Selb

MitdengeplantenAnsiedlungenimNeuordnungsbereichistdieHoffnungverbunden,derInnenstadtinsgesamteinennachhaltigenAttraktivitätsschubzugeben.DieseHoffnungwirddannzurrealisti-schenChance,wennesgelingt,einestädtebaulicheundfunktionaleAnknüpfungdesNeuordnungs-bereichsandieInnenstadtherzustellen.Dasheißt,esmusseinÜberganggeschaffenwerden,derneugierigaufden„bewährten“TeilderInnenstadtmacht,indemer:

1. städtebaulicheundgestalterischeAnreizezumHineingehenschafft,2. funktionaleAnreizesetzt(inFormvonNutzungenundAngeboten,diedasEinkaufserlebnisim

Neuordnungsbereichergänzenundabrunden)undindemer3. „unmittelbar“ist,alsokurze,direkteWegeindieInnenstadtbietet.

GelingteinesolcheVerknüpfungnicht,sodrohtdieGefahr,dasssichderNeuordnungsbereichstäd-tebaulichundfunktionalzueinem„Fremdkörper“inderInnenstadtentwickeltundschlimmsten-fallsinKonkurrenzzudenAngeboteninderübrigenInnenstadt,v.a.inderLudwigstraße,tritt.

DiesersoentscheidendeVerknüpfungsbereichbzw.„Übergangsraum“befindetsichräumlichinganzzentralerInnenstadtpositionimBereichzwischenFriedrich-Ebert-undPoststraße,demzukünftigenBibliotheksstandortanderPost-/SchillerstraßesowieRathausundMarktplatz.Ereignetsichdeshalbalszentraler,nahräumlicher„Verteiler“,füreineVerknüpfunginWest-Ost-Richtung(alsozwischendenimMasterplansobezeichneten„Transformationsraum“unddemKonservierungsraum)ebensowieerauchVerbindungenvonNord(Bahnhof/Grafenmühlweiher)nachSüd(Selbbach)aufgreifenundstärkenkann.

EinegelungeneNeugestaltungdieseszentralen„Übergangsraumes“imobigenSinneistdahergrundlegendundwesentlichfürdasGelingenderzukünftigenGestaltungderInnenstadtalseineIn-nenstadtderKontraste,derÜberraschungen,desMutigenunddesBewährten.

Entwurf

DieSanierungszielesind,nachThemenaufgeschlüsselt,diefolgenden:

Ortsbild und Stadtgestalt DerzeitistdasStadtbildimUntersuchungsraum„Innen-stadt“vonzahlreichenMissständengeprägt(vgl.Kap.4).EinwesentlichesZielderSanierunginderInnenstadtinHinblickaufdieStadtgestaltistdaherdieBeseitigung der beschriebenen städtebaulichen Missstände.Maßnahmensinddabei:

• DieAufwertungdesGebäudebestandsdurchdieSanierung und ModernisierungerhaltenswerterBestände

• VereinzelteRück- und Neubauvorhabensowie• diekompletteNeuordnung von Teilbereichenmit

einerbesondersstarkenKumulationvonMissständen

DasstadtgestalterischeZielbeiNeubauvorhabenistaberkeineswegsimSinneeinerHistorisierungzuverstehen,sondernsollbewusst architektonisch moderne Marken setzen,diespannende,qualitativhochwertigeAbwechs-lungenoderBrücheimStadtbilderzeugen.DamitsollderWegkonsequentfortgesetztwerden,dendieStadtSelbmitbereitsumgesetztenVorhabenwiedemHausderTa-gesmütter,demJAMundanderenindenletztenJahrengegangenist.

WeiteresSanierungszielinHinblickaufdieStadtgestaltistdieVerbesserung der Attraktivität und der Aufenthalts-qualitätenimöffentlichenRaum.DazusollenbestehendePlatzsituationenaufgewertetund–womöglichundsinn-voll–durchNeuordnungenneuekleineStadtplätzege-schaffenwerden.

DarübersollschließlichdasZielerreichtwerden,mittelsneuerPlatzfolgenund„kleinenSprüngen“bestehendeundneueOrteinderInnenstadtmiteinanderzuverknüp-fenundneue(fußläufige)Verbindungenzuschaffen,dieinBezugaufdenStadtgrundrisseinenAltstadt-Charakteraufweisen.DarübersollschließlichdasZielerreichtwer-den,mittelsneuerPlatzfolgenund„kleinenSprüngen“bestehendeundneueOrte in der Innenstadt miteinander zu verknüpfenundneue(fußläufige)Verbindungenzu

schaffen,dieinBezugaufdenStadtgrundrisseinenAlt-stadt-Charakteraufweisen.

Grün- und Freiflächen

DieSchaffungbessererundneuerVerbindungen,Plätzeund Platzfolgen(s.o.)stehtauchinHinblickaufdieGrün-undFreiflächenimFokus.Einerseitsgiltes,denräum-lichenZusammenhangzwischengebauterStadtundden(meistamRandederInnenstadtbefindlichen)Freiräumenzuverbessernbzw.herzustellenunddadurchdieumge-benden GrünflächenbesserindasStadtgefügeeinzubin-den.Andererseitssolleineräumliche und funktionale Ver-knüpfung der Grün- und Freiräume untereinander derenAttraktivitätsteigernundinWertsetzen.

Attraktivitätssteigerung und Inwertsetzung von beste-hendenGrün-undFreiflächenbedeuteninsb.eineverbes-serteNutzbarkeitundErlebbarkeitvonGrünflächendurchAufwertungsmaßnahmen.AuchdieAnlageneuer(kleiner)Grün-undFreiflächenalsöffentlicheoderhalböffentlicheBereichesindZielderSanierung.

DieseZiele(bessereEinbindung,NutzbarkeitundAuf-wertung)geltenauchfürdieverschiedenenWasserlagen in der Selber Innenstadt wiedenGrafenmühlweiherimNordenoderdenSelbbach(mitseinendifferenziertenEnt-wicklungspotenzialen)imSüden,deren„schlummerndes“Potenzialgehobenwerdensoll.

Entwurf

Verkehr

DiedenVerkehrbetreffendenZieleundMaßnahmenfürSelbundseineInnenstadtwurdenseparatimMo-bilitätskonzept2018erarbeitet.DarinwerdeneinigekonkreteMaßnahmenvorgeschlagen,diezuVerän-derungeninundzurEntlastungderInnenstadtvomPKW-Verkehrdienlichseinsollen.DiesebetreffendieLenkungvonBesucher-undPendlerverkehrenebensowiedieBinnenverkehre.InBezugaufdieverkehrli-chenZielsetzungenstelltdasKonzeptabereinesganzklarundgrundsätzlichheraus:DasVerkehrsverhaltenmusssichändern!NurdurcheinenachhaltigeVerschie-bungdesModalSplitimBinnenverkehrzugunstendesnicht-motorisiertenVerkehrskanneineEntlastungderInnenstadtvomVerkehrgelingen.

„Das Hauptproblem, der erhebliche Binnenverkehr mit dem PKW und ein Modal Split, bei dem das zu Fuß gehen, das Radfahren und die Nutzung des ÖPNV eine relativ untergeordnete Rolle spielen,

bleibt weiterhin bestehen. Ohne eine nachhaltige Veränderung des Verkehrsverhaltens und der Ver-

kehrsmittelwahl wird die Belastungssituation durch den Verkehr in der Stadt Selb und vor allem in der

Innenstadt nach wie vor hoch bleiben.“[ausdemMobilitätskonzept2018]

FürdenvorliegendenRahmenplanbedeutetdiesumsomehr,Maßnahmenaufzuzeigen,diedasZu-Fuß-GehenunddasRadfahrenattraktivermachen.Dieanzustre-bendeNutzungsvielfaltinderInnenstadt(s.o.)solldiesprichwörtlichenkurzenWegeermöglichen;baulichsollensolcheVerbindungenjedochganzkonkrether-ausgearbeitetwerden.

DahersollandieserStelleausdrücklichaufdasThema„WegeundVerbindungen“hingewiesenwerden,dasbereitsimZusammenhangmitdenThemenStadtge-staltundFreiflächenanklang:DieSchaffungkurzerundkurzweiliger(Fuß-)WegezurVerknüpfungvonStadt-räumenunddieEntwicklungattraktiverVerbindungenzwischenwichtigenOrteninderSelberInnenstadtstellenimHinblickaufdennicht-motorisiertenVerkehrwichtigeZielsetzungendar.

EinweitererVerkehrsaspektergibtsichausdenein-gangsskizziertenÜberlegungenzumÜbergangsraumzwischendemNeuordnungsbereichundder„GutenStube“Selbs:EinwesentlicherTeildesfürdenNeu-ordnungsbereichbenötigtenParkraumssollteimoderinunmittelbarerNähezudiesemÜbergangsraumge-schaffenwerden.Dennnursoergebensichdie„unmit-telbaren“undkurzenWege,diedieBesucherauchindieInnenstadtlagenführen.InzwischenwurdenderleiPlanungeninFormeinervonderSchillerstraße(gegen-überderSparkasse)auszuerreichendenTiefgarageaufgegriffenundindieüberarbeitetenWettbewerbs-ergebnisseintegriert.

Nutzung

DieMissstandsanalyseinKap.4haterheblichestäd-tebaulicheFunktionsverlustedurchGewerbe-undWohnungsleerständeaufgezeigt.WesentlichesZielderSanierungistdemzufolgedieVerringerung von Leerständen.DasichimBereichdeszukünftigenNeu-ordnungsbereichsbesondersvieleLeerständekonzen-trieren,istdavonauszugehen,dassalleindurchdiegeplantenMaßnahmenindiesemBereichLeerständeverringertwerden.Umsowichtigeristes,dasZusam-menspielvonNeuordnungsbereichunddenheutigenGeschäftslagen(insb.Ludwigstraße)soauszutarieren,dasssichbeideLagenergänzenundnichtmiteinanderkonkurrieren,mitdemZielderVorbeugung weiterer bzw. neuer Leerstände.DurchgeeigneteMaßnahmensolldieLudwigstraße als Haupteinkaufsstraße erhal-ten,stabilisiertundgestärktwerden.

VieleWohnungenstehenauchdeshalbleer,weilZu-schnitte,AusstattungoderModernisierungsstandnichtderNachfrageentsprechen.DiestarknachgefragtenNeubauprojektederletztenJahre(z.B.inderSedan-straße)habenbewiesen,dassesinderInnenstadtvonSelbsehrwohlNachfrageaufdemWohnungsmarktgibt.AuchdasEnde2018vorgelegteWohnraummarkt-konzeptSelbbestätigtdieBedarfeanzusätzlichemneuenWohnraum:IneinerBasis-undeinerMaximal-variantewirdeinBedarfzwischengut500undgut1.000

Entwurf

neuenWohnungeninSelbbis2032prognostiziert–da-vonjegutdieHälfteimMehrfamilienhausbau.ZielderSanierungistdahereineweitere Verbesserung undAusdifferenzierungdesWohnangebotessowohldurchBestandssanierungen,ModernisierungenunddieVerbesserungvonAusstattungsstandards,alsauchdurch(Rück-und)Neubauvorhaben.Dabeisollteninsbesonde-reZielgruppenundNutzungenindenFokusgenommenwerden,diezurdemografischenVielfaltinderInnen-stadt beitragen(z.B.Wohnprojekte,Projekte,dieWohnenundArbeitenkombinieren,Generationenprojekte,Inklu-sionsprojekteetc.).

EinwesentlichesZielsollteauchdieWeiterentwicklung der AngebotsvielfaltinderInnenstadtsein.Dasbetrifftnureingeschränktden„normalen“Einzelhandel,derei-nenKonkurrenzkampfmitdenOutlet-CenternnurinPro-duktnischenüberlebendürfte.Vielmehrgehtesdarum,weitereAngebotein den Bereichen Dienstleistungen, Gastronomie und im Beherbergungsgewerbezuschaf-fen,umdiePotenzialedurchdie(zusätzlichen)BesucherundEinkaufstouristenbesseraufgreifenzukönnen.EineVerbesserungdesgastronomischenAngebotsistun-bedingtmitdemZielderSchaffungundInwertsetzungvonPlätzenundFreiflächenzuverknüpfen.EineerhöhteAngebotsvielfaltmachtabernichtnureinenBesuchderInnenstadtlohnenswerter,siebietetauchdieChanceauf„kurzeWege“,wennimnahräumlichenWohnumfelddiemeistenDingeerledigtwerdenkönnen. Einbindung der Bayerisch-Tschechischen Freund-schaftswochen

DiebegonnenenPlanungenfürdieBayerisch-Tsche-chischenFreundschaftswochen(BTF),die2023inSelbdurchgeführtwerdensollen(vgl.Kap.2f),habenu.a.nördlichderInnenstadtgelegeneBereichewiedenRosenthalpark,denBahnhofsvorplatzunddieBahn-brachewestlichdesBahnhofsalsOrteidentifiziert,dieimdiesemRahmenumgenutztwerdensollen.NebendemgeplantenNeuordnungsbereichwerdendieFreund-schaftswochendaszweite„Großprojekt“sein,vondemerheblicheAuswirkungenaufdieInnenstadtzuerwarten

sind.Wichtigwirdinsbesonderesein,die(bisheridenti-fizierten)außerhalbdesRahmenplangebietsgelegenenProjekt-StandortemitderInnenstadtzuverknüpfen,umeinengrößtmöglichenGewinnausdenFreundschaftswo-chenauchfürdieInnenstadtzugenerieren.

DieStadtSelblässtnichtzuletztdeshalbinzwischenweitereVorbereitendeUntersuchungenfürdasBahn-arealunddenBereichentlangderBahnhof-undderFriedrich-Ebert-StraßedurchführenundeinenweiterenRahmenplanerarbeiten.DieFragederVerknüpfungmitderInnenstadtspieltimRahmendieserExpertiseneinehervorgehobeneRolle,darfaberauchalsSanierungszielimvorliegendenRahmenplannichtaußerAchtgelassenwerden.

Entwurf

8 ErläuterungenzumstädtebaulichenRahmenplan

Entwurf

8 Rahmenplan

ImstädtebaulichenRahmenplangiltesnun,dieimvor-angegangenenAbschnittdargelegtenEntwicklungszielefürdieSelberInnenstadtinkonkreteMaßnahmenzutransformieren.AufdemWegzumintegrierten,gesamt-heitlichenRahmenkonzeptwerdendazuzunächstschritt-weisethemenbezogeneEinzelkonzeptezu„Ortsbild/Stadtgestalt“,„Grün-undFreiflächen“,„Verkehr“sowie„Nutzungen“ausgearbeitet.DavertiefendeAusführungen

undPlanungenzumThemaVerkehrdemeigensbeauf-tragtenVerkehrskonzeptzuentnehmensindwerdensieandieserStelleausgespart,umDoppelungenzuvermei-den.DiewesentlichenMaßnahmenzumThemaVerkehrfindenEingangindenintegriertenGesamtrahmenplan,zudemsichdieEinzelkonzepteschließlichvereinigen(s.Abb.48)

Abb.48:EbenendesRahmenplans

Entwurf

8.1 OrtsbildundStadtgestalt

DieMaßnahmenzurErneuerungderStadtgestaltunddesOrtsbildeszielenaufBestandssanierungen,aufteilräumlicheRück-undNeubauvorhabensowieaufgroßflächigeNeuordnungen,dieimZusammenspieleinBilderzeugen,dasbewusstarchitektonischmoderneMarkensetztundspannende,qualitativhochwertigeAbwechslungenbietet.StadtgestalterischsetztderRah-menplaninsbesondereaufdieSchaffungneuerRäu-mebzw.kleinerundgrößererPlatzsituationen.DiesewerdenalsPlatzfolgenangelegt,sodasssichdemBe-sucherinkurzenfußläufigen„Sprüngen“immerneueräumlicheSituationeneröffnen,diezugleichdietrans-formiertenStadträumemitdenhistorischenBereichen,der„gutenStube“,verbinden.

Transformationsraum westliche Innenstadt: InderwestlichenInnenstadtwerdenumfassendeNeu-ordnungenerfolgen,diedasStadtbilderheblichver-ändern.Diewesentlichenstädtebaulichenundarchitek-tonischenGrundzügewurdenAnfang2018imRahmeneinesstädtebaulichenIdeenwettbewerbsermittelt.ZweiBlöckeinderwestlichenInnenstadtwerdenfastkomplettberäumt:

• ZumeinenderBaublockzwischenHeine-,Marien-undBahnhofstraße,wobeidieGrundstückeent-langderBahnhofstraßeunangetastetbleiben,

• zumanderenderBaublockzwischenBahnhof-,Schiller-Ludwig-undFriedrich-Ebert-Straße,wo-beikeinesderanderFriedrich-Ebert-Straßegele-genenBestandsgebäudebetroffenist.DieZukunftder(heutigen)Stadtbibliothekistnochoffen:DieStadtstrebteinenVerkaufdesGebäudesanundkannsichandieserStelleebensoeinenErhaltmitneuer,privaterNutzungvorstellenwieauchdenAbrissdesGebäudeszugunstenbeispiels-weiseeinesMehrfamilienhausesmitmodernenWohnungen.

DerNeuordnungsbereichwirdausmehrerenEinzel-gebäudenbestehen,dazwischenwerdensichimmerwiederÖffnungeninRichtungdersichanschließendenStadträumeergeben.DieinnereHaupterschließungver-

läuftzwischendenGebäudenalsEinkaufspassage,diesichimmerwiederzukleinenPlatzsituationenaufwei-tet.VomFactoryOutletimWestenüberdieHeinestraße(miteinerFußgängerbrückeundeinerebenerdigenÜberquerungdesSparkassenplatzesbiszumheutigenKaufhausStorgzieht.DamitbeginntbereitsimNeuord-nungsbereichdasPrinzipder(neuen)StadträumeundPlatzfolgen,diesichin„kurzenSprüngen“erschließenlassen.DurchentsprechendeÖffnungensollendieseSprüngealsfließendeÜbergängeauchaußerhalbdesNeuordnungsbereichsihreFortsetzungerfahren.

DerSparkassenplatzwirdzukünftigdenFußgängerneinstörungsfreiesFlanierenvomWest-indenOstteildesNeuordnungsbereichsermöglichen,daervomAuto-verkehrweitgehendbefreitseinwird.Dieswirddadurcherreicht,dassdieheutevorhandeneKreuzungaufgelöstundderKfZ-VerkehrzukünftignurnochnördlichundsüdlichamSparkassenplatzvorbeigeführtwerdenwird.EinAbbiegenistdannnurnochvonderSchillerstraßeindennördlichenTeilderBahnhofstraße(undumgekehrt)möglichsowievonderMarienstraßeindensüdlichenTeilderBahnhofstraße.

ImZugedervölligenstädtebaulichenundstadträum-lichenNeuordnungderwestlichenInnenstadtsollauchmoderne,gerneauchteilsgewagteArchitekturdiesenBereichprägen.DiegenaueAusgestaltungdesNeu-ordnungsbereichswarGegenstandderÜberarbeitungderWettbewerbsergebnisseinderzweitenJahreshälfte2018.ImZugedieserÜberarbeitungenwurdeauchdieIdeeeinesÜbergangsbereiches(s.o.)aufgegriffen:ÜbereinenneuanzulegendenAngerparallelzurFried-rich-Ebert-StraßebestehtnundieChanceweiterekleineStadtplätzezuentwickelnundsomitkleinenSprüngenindenöstlichenTeilderInnenstadt,indie„GuteStube“derStadthinüberzuflanieren

Neubauvorhaben:DiegeplantenMaßnahmenimNeuordnungsbereich werdenzweifelsohnedasgrößteNeubauvorhabeninderInnenstadtSelbsdarstellenundtiefgreifendeVer-änderungenimStadtbildzurFolgehaben.AberauchandereRück-undNeubauvorhabensindgeeignet,wichtigeSanierungszielezuerreichen:

Entwurf

8 Rahmenplan

• Neubau Stadtbücherei und Wohngebäude an der Schillerstraße AnstelledesBürgerparks,der2003alstemporäreNutzungdesehemaligenRauh&Ploß-Brauerei-geländeszwischenPoststraßeundSchmiedberglangelegtwurde,wirdeinNeubaudurchdenimNeu-ordnungsbereichengagiertenInvestorentstehen.IndiesemNeubau,fürdenbereitseineBaugeneh-migungvorliegt,wirddieStadtbibliothekeineneue(undmit600m²größere)Heimatfinden.Derbis-herigeStandortanderFriedrich-Ebert-StraßewirdimZugederEntwicklungenimNeuordnungsbereich umgenutzt–entwederalsbestandsorientiertesVor-habenoderalsRück-undNeubauvorhaben.ÜberderBibliothekentstehen17barrierefreieEigen-tumswohnungen,insbesonderefürjeneBewohner,dieaufgrundderNeuordnungsbereich-PlanungenihrZuhauseinderwestlichenInnenstadtverlierenwerden.DerNeubauwirdeinerseitseine(weitere)hochwertigearchitektonischeBereicherungdar-stellenundbedeutetandererseitsfürdasStadtbild,dasssichnachvielenJahrendiedurchdenRückbauderRauh&Ploß_GebäudeentstandeneBaulückeanderSchillerstraßewiederschließenwird.

• Neubau an der Schillerstraße EinweitererLückenschlusskönntegut100MeterweiteröstlichanderSchillerstraßegegenüberdem„Skulpturenpark“amFachmarktzentrumerfolgen:DasfreieGrundstückzwischendemehemaligemNKD-GeländeundderKreuzungvonSchiller-undLudwigstraßewurdevonderStadterworben.HiergibtesersteÜberlegungen,einenNeubaumitmo-dernenWohnungendurcheinenprivatenInvestorentwickelnzulassen.DieinnerstädtischenProjekteindenzurückliegendenJahrenz.B.durchdieSelb-WERKGmbHhabengezeigt,dassdieUmsetzungaußergewöhnlicherarchitektonischerFormen–unddamit„mutigNeues“–auchandieserStellezuer-wartensind. ZweiweitereAspektesolltenbeidiesemProjektBeachtungfinden:ZumeinenderUmgangmitdenvonderSchillerstraßeausgehendenLärmemissio-nen(ggf.zulösendurcheinestraßenseitigeLauben-

gangerschließungunddieAnordnunglärmempfind-licherRäumenachhintenraus).ZumanderensolltedieAnordnungundAusgestaltungdesbzw.derGebäude(s)soerfolgen,dassein(halb)öffentlicherDurchgang–idealerweisedurcheinenattraktiven,begrüntenInnenhof–entsteht,derdenvorhande-nenDurchlassnachSüdenanderLudwigstraße(inHöhederGebäude47und47a)aufgreiftundsoTeileinergrößerenfußläufigenNord-Süd-Verbindungwird(s.Abschnittc)„WegeundVerbindungen“).

• „Karl-Marx-Quartier“ IndemQuarréeetwasweitersüdlichzwischenBachstraße,Karl-Marx-StraßeundPfarrstraßewurdeimZugederAnalyseeinebesondershoheKumulationvonleerstehendenund/oderstarksa-nierungsbedürftigenGebäudenidentifiziert.DaherbietetsichdieserBereichbesondersfüreineum-fassendeNeuordnungan,durchdiestädtebaulicheMissständebeseitigt,neue,moderneundvielfältigeWohnangebotegeschaffenundspannendearchi-tektonisch-stadträumlicheLösungenpräsentiertwerdenkönnen.FürdennördlichderKarl-Marx-StraßegelegenenTeilgibtesseitdemSommer2017bereitsetlicheEntwicklungsideen,daStudentinnenundStudentenderFachrichtungArchitekturderOTHRegensburgimRahmenihrerMasterthesisstädtebaulicheEntwürfeerarbeitethaben. DerRahmenplanschlägtvor,diebestenIdeenausdiesemstudentischenWettbewerbaufzugrei-fenundumwenigesüdlichderKarl-Marx-StraßegelegenenGrundstückezuerweitern.„Karl-Marx-Quartier“istaufgrunddergleichnamigenStraßeeinArbeitstitel.InderTraditionSelbs,nichtdenVergleichmitberühmtenBauvorhabenunddenRatvongroßenStadtbaumeisternzuscheuen,könntedieserNameauchinAnlehnungandenWienerKarl-Marx-Hofpassendsein.ZurVorbereitungundUmsetzungdiesesVorhabenssindImeinzelnendiefolgendenMaßnahmenerforderlich:

• AnkaufundRückbaufolgenderGebäude:Bachstraße2inklusiveallerNebengebäude,Karl-Marx-Straße3,4und4a,5,9und11sowiePfarrstraße11inklusiveNebengebäude.

Entwurf

• WohnungsneubauandieserStellemitattrak-tivenHofbereichen,ggf.ergänztumweiterewohnverträglicheNutzungen(z.B.Modellpro-jektWohnenundArbeiten,Wohnprojekte,einStandortdesimMasterplanvorgeschlagenen„Puzzle-Hotels“o.ä.).

Sanierung privater BestandsgebäudeDieSanierung und Modernisierung privater Gebäude inderSelberInnenstadtisteinwichtigerBaustein,umdieidentifiziertenstädtebaulichenMissständezubesei-tigenundnachfragegerechteWohn-undGewerbeange-boteschaffenzukönnen.SchonimMasterplanwirddieInvestitionsbereitschaftderPrivatengrundsätzlichalshocheingeschätzt,jedochzuderenUnterstützungeinniedrigschwelligesFörderangebotvorgeschlagen(vgl.Masterplan-Projekt4.3Hübsch anzusehen).

DieStadtSelbwirddazueinekommunaleFörderricht-linieerarbeiten,inderdieFördertatbeständegenaudefiniertwerden.ZudenindieserRichtliniezukonkre-tisierendenFragenbzw.Aspektenzählenu.a.:

• Welche Maßnahmen können gefördert werden? • DieSanierungderGebäudehülle(Fassaden

inkl.Fenster,Eingangstüren,Dächer;energe-tischeSanierung).

• DieAusstattungsmodernisierung(AnbauvonBalkonen,HerstellungbarrierefreierZugängebzw.Erschließungen).

• DieSanierungsichtbarer,halb-öffentlicherAußenanlagen(Vorgärten,Hofbereiche)inkl.desRückbausnichtmehrbenötigterNeben-anlagen.

• Vorgaben zur konkreten Ausgestaltung der Maß-nahmen in einem Gestaltungshandbuch MutigeBrücheundspannendeGegensätzesinddurchausgewollt,auchbeiprivatenModernisie-rungen.Umsowichtigeristes,diesenAnspruchfachlichzuunterstützen,andernfallsbestehtdieGefahreineswillkürlichenNebeneinandersvongestalterischenElementen.Angelehntandie„Design-Tradition“Selbsunddementspre-chendenLeitbildfolgendsowieimEinklangmitdenSanierungszielen,lässtdieStadtein

GestaltungshandbuchmitVorgabenzuprivatenSanierungsmaßnahmenerstellen,dasbeispiels-weiseFarbkonzepte,MaterialvorgabenoderweiteregestalterischeVorgabenenthält(z.B.bzgl.derAusgestaltungvonElementenderAus-stattungsmodernisierung).ZusätzlichfindensichanregendeGestaltungsvorschlägeausSelbundanderenStädtenimGestaltungshandbuchebensowiederwieAnregungenfürspezielleNutzungenundNutzergruppen.

• Förderhöhe DieFörderrichtlinieregeltinEinklangmitderStädtebauförderrichtliniedesFreistaatesBayerndieHöhederFörderungen.EineBesonderheitderSelberRichtlinieist,dassdie(alsGrundlagefürdieFörderhöhe)zuermittelndenunrentierlichenKostendieVorgabenundAnregungenausdemGestaltungshandbuchunmittelbaraufgreifen;derGraddesErreichensderSanierungszielewirdsounmittelbargefördert:Jemehr(gestalterischeundnutzungsbezogene)AnregungenausdemGestaltungshandbuchbeiderMaßnahmeBerück-sichtigungfinden,destoHöhersindmutmaßlichdieunrentierlichenKosten.Maßnahmen,dienichtdenVorgabenentsprechen,erhaltenkeineFörderung.

• Erhöhte steuerliche Abschreibungen FürdenFall,dassdieGesamtmaßnahmeimRahmeneinesSanierungsverfahrensnach§142BauGBdurchgeführtwird,könnenprivateEigen-tümerimförmlichfestgelegtenSanierungsgebietfürInvestitionenanihrenGebäudenunterUm-ständenerhöhtesteuerlicheAbschreibungennach§7hEStGgeltendmachen.VoraussetzungdafüristeinevorherigeVereinbarungzwischenStadtundEigentümer,darüberdassdiegeplantenIn-vestitionendenSanierungszielenbzw.gestalteri-schenVorgabenentsprechen.NachDurchführungderMaßnahmekanndanneinBescheid(Grund-lagenbescheid)nach§177BauGBdurchdieStadtausgestelltwerden,derfürdenEigentümerdieGrundlagefürdieErlangungvonerhöhtenAb-schreibungennach§7hEStGbildet.

Entwurf

8 Rahmenplan

8.2Grün-undFreiflächen

PlatzfolgenStadtplätzesindinInnenstädtenwichtigeOrtezumVer-weilen,Orte,andenen„etwaspassiert“,andenenStadtlebendigunderlebbarist.Plätzesindauch„Verteiler“: HierkommenWegeausanderenEckenderInnenstadtanundvonhierausgehenWegezuweiterenOrtenab.EineFolgevonStadtplätzenlädtbesonderszumStadtspazier-gangundzumEntdeckeneinerInnenstadtein:DieBe-sucherkönnensichdurchdiestädtebaulicheAbfolgevonPlätzen,WegenundwiederPlätzendurcheineInnenstadttreibenlassenundimmerneueOrteerfahren.

EineAndeutungsolcherPlatzfolgengibtesinSelbbereitsmitdemMarktplatzunddemMartin-Luther-Platz–letzte-

rerteiltsichwiederumaufineinenBereichvorundeinen hinterderStadtkirche.AuchdieWettbewerbsbeiträgezumNeuordnungsbereichsehenvor,denneuenKomplexalsAbfolgevonEinzelgebäudenundsichdazwischenöff-nendenStadtplätzenzugestalten,dieÜbergängeindieUmgebungschaffensollen. DafürsiehtderRahmenplandieAusgestaltungeines„Übergangsraumes“amöstlichenEndedesNeuord-nungsbereichsvor.DieimDezember2018vorgelegteÜberarbeitungderWettbewerbsbeiträgehatdasThemaderÜbergängeindieInnenstadt(RichtungöstlicherLudwigstraßeundzuMarktplatz/Martin-Luther-Platz)bereitsaufgegriffen,u.a.inFormeinesneuanzulegendenAngers,einerPlatzsituationinRichtungRathaussowiedurchdieVerlegungderParkflächenineineTiefgarage,wodurchdieParkflächen(unddamitdieBesucher)näher

Abb.49:Teilrahmenplan-OrtsbildundStadtgestalt

Entwurf

andieEinzelhandelslagenim„Konservierungsraum“heranrücken.DerRahmenplanschlägteineweitere,vertiefendeAusgestaltungdiesesÜbergangsbereichesvor,daihmeinebesonderswichtigeBedeutungzu-kommt(s.o.):Vorallemhierentscheidetsich,obesge-lingt,dasneueNeuordnungsbereichbaulichundauchfunktionalindenStadtkörperzuintegrierenundmitdem„Konservierungsraum“zuverknüpfenoderobesinWahrnehmungundFunktionehereinSolitärbleibenwird.

DerÜbergangsraumführtdieBesucherübereinedichteAbfolgedreierPlatzsituationenundaufgewerteterVer-bindungswegeanderFriedrich-Ebert-undderPoststra-ßeimSinneeines„kurzenSprungs“bzw.einesfast„un-merklichenHinübergleitens“vomNeuordnungsbereich inRichtungderEinzelhandelsangeboteinderLudwig-straße,indie„guteStube“Selbs(Martin-Luther-Platz)sowieinRichtungweitererAngebotewiedemzukünf-tigenDesignCaféimKinoCenterunddemBibliotheks-neubauanderSchillerstraße.BeiderAusgestaltungdergestalterischenPlanungenzumÜbergangsraumbietetessichan,dieBürger*innenSelbsdurchgeeigneteBe-teiligungsverfahreneinzubinden.AuchNamenswettbe-werbezurBenennungderneuenPlätzekönntengeeig-netsein,dieIdentifikationvonBeginnanzustärken.

DieNeugestaltungdiesesBereichsalsÜbergangsraumbietetzugleichdieChance,diehierfestgestellteKon-zentrationstädtebaulicherundfunktionalerMissständezubeseitigen:DieHäufungvonGebäudenmitSanie-rungsbedarf–darunterso„prominente“wiedasKinoCenter,daszeitweiseuntergenutztist,dieleerstehen-denbzw.untergenutztenGebäude(teile)unddieunge-ordnetenNebengebäudeundprivatenParkflächen.

ZurUmsetzungdesÜbergangsbereichesbzw.füreineuneingeschränkteUmsetzungvonMaßnahmenausdemWettbewerb(AnlageeinesAngers)sindfolgendeEinzelmaßnahmenerforderlich:

• AnkaufundRückbauderNebengebäudederGrundstückeLudwigstraße11und13(hintererGrundstücksteil).

• EinAnkaufderHauptgebäudeLudwigstraße11und

13könntesichimZugevertiefenderPlanungenalssinnvollerweisenzwecksgroßzügigererÖffnungenundsollteentsprechendbedachtwerden.

• AnkaufundRückbaudesNebengebäudesdesGrundstücksFriedrich-Ebert-Straße5(Flurstk.167).

• AnkaufundRückbauderNebengebäude(Garagen)derGrundstückeLudwigstraße15undPoststraße1sowiederzugehörigenGaragenhofflächen. AnkaufundRückbauvonNebengebäudenbzw.-anlagenderPoststraße3(imZugederHerstellungvonAußenbereichendesKino-Centers)

DersogewonneneFreiraumsolltezudreizusammen-hängendenPlatzsituationenwiefolgtumgestaltetwerden:

• einattraktiverStadtplatzzwischenFriedrich-Ebert-Straße3/5undPoststraße3zueinemStadtplatzmitGastronomie/Café(GebäudeFried-rich-Ebert-Straße3;s.u.);hierbietetsichzentraldiePlatzierungeinesWasserspiels/Brunnensan,

• einekleinePlatzsituationamsüdlichenEndedesAngerszwischenderinRichtungNeuordnungs-bereichvorgesehenenPassage,denGrundstü-ckenLudwigstraße11und13undderFried-rich-Ebert-Straße3mitDurchganginRichtungRathaus;ausschließlichalsFußgängerbereichgestaltetggf.mit„Außengastronomieunter Bäumen“,

• AufwertungderbereitsbestehendenkleinenDreiecks-PlatzsituationanderEckePoststraße/Friedrich-Ebert-StraßeundEinbindungindieneuePlatzfolge;Gestaltungals„Shared-Space-Bereich“nurmitAnliegerverkehrsowiezusätzlich

• dieGestaltungeinesDurchgangsvomneuenPlatzauszwischendenGebäudenPoststraße3undPoststraße5(ehem.Kino,s.u.),

• DasGebäudeFriedrich-Ebert-Straße3solltesaniertundumgebautundmiteinermöglichstpublikumswirksamenNutzungbelegtwerden–ohnezustarkeKonkurrenzenauszulösen(z.B.zueinemmöglichenDesignCaféimehemaligenKi-no-CenterinderPoststraße,s.u.)–denkbarwäreabereinergänzendesgastronomischesAngebot.DerAnbauimhinterenTeildesGebäudesbietet

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8 Rahmenplan

dasPotenzial,zugunsteneinesWintergartens,einerTerrasseodereinesattraktivenAußenbereichsmitAußengastronomieumgebautzuwerden.

• AufwertungderPoststraßealsÜberganginRich-tungSchillerstraße(neueBibliothek)undinRich-tungMarktplatz:NeueOberflächengestalt,niveau-gleicheNebenanlagen,SharedSpace-BereichnurmitAnliegerverkehr.

AuchderMarktplatzkannzumerweitertenÜbergangs-raumgerechnetwerden.SeineUmgestaltungundAufwertungwurdeschonimMasterplanalsdringenderforderlicheMaßnahmeskizziert. DasMotivderPlatzfolgensolltesichüberdieganzeInnenstadt(weiter-)entwickeln.DazuistdieAufwertungvonPlatzsituationen–wieimFolgendenbeschrieben–notwendig,aberauchdieAufwertungderVerbindun-gendazwischen(wieunterc)Wege und Verbindungen)dargestellt).FolgendegrößereStadtplätzegiltesindenkommendenJahrenaufzuwerten:

• Umgestaltung des Sparkassenplatzes: InHinblickaufdieUmgestaltungdesSparkassen-platzeswurdeimZugedesstädtebaulichenIdeen-wettbewerbsdiebereitsobenbeschriebeneLösungpräferiert,dassderVerkehrnichtmehrüberdenPlatz,sondernnördlichundsüdlichvorbeigeführtwird.DieBahnhofstraßewirdunterbrochenundauchdieFahrtvonderMarien-aufdieSchiller-straßewirdnichtmehrmöglichsein.DadurchwirdderPlatzselbervomAutoverkehrbefreitunddieFußgängerkönnenungehindertzwischendenTeil-bereichendesNeuordnungsbereichshinundherwechseln.BeiderUmgestaltungdesSparkassen-platzeswirdeineöffentlich-privateKostenteilungzwischenderStadtunddemInvestordesNeu-ordnungsbereichsangedacht,dieimPrinzipfürdergesamtenNeuordnungsbereichgilt:DieöffentlichzugänglichenBereichewerdenöffentlichfinanziert(inkl.Förderung)unddieNeubautendurchdenInvestor.

Abb.50:SkizzedesÜbergangsbereichs

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• Umgestaltung und Aufwertung Marktplatz: DerMarktplatzistderzeitvongeringerGestalt-qualitätundstarkvommotorisiertenVerkehrgeprägt.EineNutzungjenseitsdesVerkehrsistallenfallsalsDurchgangsraumerkennbar,beson-dereAufenthaltsqualitätengibteskaum.DabeiistderMarktplatzEingangstorindieLudwigstraßeunddenMartin-Luther-Platzzugleich,erstelltschonheutedasräumlicheVerbindungselementzwischenRathausund„guterStube“darunderwirdinZukunftzusätzlicheinBindegliedzwischen„NeuemundBewährtem“sein. OhneeinedeutlicheVerkehrsentlastungisteinesubstanzielleAufwertungdesMarktplatzesnichtdenkbar.DasMobilitätskonzept2018schlägtalswesentlicheMaßnahmezurEntlastungdergesamtenInnenstadtdenBaueinerSüdtangentevonSüdtangentevonderProf.-Fritz-Klee-Stra-ßebiszurHohenbergerStraßevor.DieseTrassewürdeerheblicheEntlastunginsbesonderefürdie(westliche)LudwigstraßeunddamitauchfürdenMarktplatzmitsichbringen. UnabhängigvondieserentlastendenMaßnahmewirdvorgeschlagen(undauchbereitsinPolitikundVerwaltungdiskutiert),denVerkehrüberdenMarktplatzdurcheineLösungmitEinrichtungs-verkehrzureduzieren.DabeisolleinegroßzügigeEinbahnstraßenführungumgesetztwerden,diebereitsamMarienplatzdenVerkehrüberdieMühlstraßeunddieTalstraßenachOstenführtundüberdenMarktplatzsowiedieLudwig-undMarienstraßenachWesten.DurchdenVerzichtaufFahrspurenaufdemMarktplatzundaufderLudwigstraßewürdedergesamteStraßenraumwesentlichzugunstendesnicht-motorisiertenVer-kehrsumgestaltet. DiePflasterungder(östlichen)LudwigstraßewürdeüberdengesamtenBereichzwischenBurg-straßeundderSchlossstraße(HöheSelbbach)fortgesetzt,sodassvonSüdenkommendbereitsabderBrückeüberdenSelbbacheinInnenstadt-bzw.„Langsamfahrcharakter“deutlichwird.Die

verbleibendeFahrspurkannsichdurchausmaß-volldurcheindifferenziertesPflasterdavonabset-zen.SiesolltemöglichstenganderSüdseitedesMarktplatzesgeführtwerden,damitinRichtungöstlicherLudwigstraßeundMartin-Luther-PlatzeinmöglichstgroßzügigerStadtplatzentstehenkann. InKombinationmitdiesenVerkehrslösungen,diedenMarktplatzvommotorisiertenVerkehrentlastet,müssenmehrAufenthaltsqualitätge-schaffenwerden.ZusätzlichgiltesaufdemundrundumdenMarktplatzNutzungenzuschaffen,dieFrequenzfürdenMarktplatzbringen.BeiderUmgestaltungistnachMöglichkeitdasLeitthema„Design“erkennbarzumachen.InsgesamtstelltsichderMarktplatzzukünftigalsmultifunktiona-lerStadtplatzdar,deranzentralerStelleinderInnenstadtimWortsinneeinverbindenderOrtist,dereinerseitsalsVerteilerindieumliegendenStadträumefungiertundandererseitsdurchNut-zungen,QualitätenundGestaltungaufsichselbstneugierigmacht.

• Umgestaltung und Aufwertung des Marienplatzes: WiederMarktplatzistauchderMarienplatzstarkvommotorisiertenVerkehrgeprägt.Dieumgeben-deBebauungistweitgehendlockerundteilweisezurückversetzt.ImBereichdesMarienplatzestreffensechsStraßenaufeinander,wodurchderRauminsgesamtsehrweitläufigwirkt.InfolgedervorgesehenenÄnderungderVerkehrsführungamSparkassenplatzistdavonauszugehen,dassderVerkehramMarienplatznochzunehmenwird.ZugleichwirdderPlatzdurchdenBaudesNeu-ordnungsbereichsentlangseinerNordseite–alsovonderMarienstraßebisindieVielitzerStraße–einganzneuesGesichtmitneuenRaumkantenundneuenAdressenbekommen. DasMobilitätskonzept2018schlägtfürdenMarienplatzdenBaueinesKreisverkehrszurAn-bindungallerStraßenvor,derauchbereitsvomStadtrat(inAbstimmungmitdemstaatlichenBau-amt)beschlossen.InErgänzungzudenvorgesehe-

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8 Rahmenplan

nenVerkehrsbauwerkenempfiehltderRahmenplan–dawomöglich–einebaulicheAufwertungdesPlatzesmitstrikterenWegeführungenundklarerenRaumkanten,diezueinerbesserenstädtebaulichenStrukturierungdiesesweitenRaumesbeitragen.EssindnichtunbedingtHochbaumaßnahmendazuerforderlich.AnpflanzungeninVerbindungmitverändertenOberflächenstrukturensolltenfüreinebessereGliederungdesPlatzesausreichendsein.AucheineAnknüpfungverbesserterRad-undFuß-wegeverbindungeninOst-West-Richtungüberdie(neuzugestaltende)Marienstraße(s.u.)sollteTeilderGesamtaufwertungdesPlatzessein.

Darüberhinaussindweitere,eherkleineSituationengeeignet,mitvergleichsweisewenigenAufwertungs-maßnahmeneinenstärkerenplatzartigenCharakterzubekommenundsichsoinPlatzfolgenbzw.abwechs-lungsreicheWegebeziehungeneinfügenlassen,z.B.:

• DerKreuzungsbereichPfarrstraße/Bachstraße/Karl-Marx-StraßeistbereitsheuteeineplatzartigaufgeweiteteSituation.DurchBepflanzungenundeineveränderteOberflächenstrukturlässtsichandieserStelleeinStadtplatzherrichten,derunmittel-barandiePlatzfolgendesMartin-Luther-PlatzesanknüpftundzugleicheineattraktiveEingangssitu-ationindasneueKarl-Marx-Quartierdarstellt.

• EntlangderLudwigstraßekönntedieAusbildungeinesplatzartigenCharaktersdurchGrünelemente(Bäume,Hochbeete)undAufenthaltsgelegenheitenfüreineinteressanteoptischeUnterbrechungsorgen.Geeignetscheintdafürz.B.derEinmündungsbereichvonSchmidberglundPfarrstraßezusein.

• BereitsheutepräsentiertsichdieEckeLudwig-/Karl-Marx-StraßealskleinerStadtplatzundEntrézumJAM.DiesemBereichkönntenimZugederangedachtenNeubauvorhaben(s.o.)punktuelleAufwertungenunterEinbindungweitererWege-verbindungen(durchdieneuenQuartiere)zuGutekommen.

• AuchdieSchillerstraßeließesichdurchdieSchaf-fungvonplatzartigenSituationenoptischundfunktionalsounterbrechen,dasssieihreWirkungalsBarriereetwasverliertundunterbrochene

WegeverbindungennachNordengeknüpftwerdenkönnen(s.c)WegeundVerbindungen).

BeiallenMaßnahmen–obesumdieGestaltunggröße-rerPlätzegehtoderumdiezuletztskizziertenkleinerenMaßnahmenzurHerstellungvon„platzartigenCharak-tern“–eignetsichderzugrundeliegende„Design-Ge-danken“alsmöglichesStrukturierungs-undGestal-tungsinstrument.

WasfürdieStadtplätzegilt,giltebensofürdieGrün-räumeim(erweiterten)Innenstadtbereich:EsfindensichzwarvereinzeltGrünräumeinderStadtmitte,diesesindjedochoftungünstigerschlossen(Grafenmühlwei-her,Selbbach)oderverbaut(Selbbach)unddahernurbedingtalsattraktiveFreiräumewahrnehmbar.Esgiltdaher,dievorhandenenGrünräumeaufzuwertenundsichtbarzumachen,imRahmenderMöglichkeitenneueGrünräumezuschaffen(zumalmitdemBürgerparkein–wenngleichwenigfrequentierter–Grünraumabseh-barwegfällt)unddieGrünstrukturendurcheingeeigne-tesWegenetzmiteinanderzuverknüpfen(vgl.c)WegeundVerbindungen).

SelbbachZurAufwertungdesSelbbachshatdasWasserwirt-schaftsamtHofbereits2017Planungenzur„Auereak-tivierungimStadtbereich“vorgelegt,dieverschiedeneFlussabschnitteinnerhalbundaußerhalbdesUnter-suchungsgebietesbetreffen.DasHauptaugenmerkdesWasserwirtschaftsamtesliegtfreilichaufdenThemenHochwasserschutzundRenaturierungdesFlusslaufes,diePlanungenzeigenaber,dassmitdenvorgesehenenMaßnahmendurchausaucheineErhöhungderEr-lebbarkeitundderAufenthaltsqualitätenentlangdesSelbbachseinhergehen:NebenderAufwertungvonUferbereichenwerdenz.B.punktuellauchWassererleb-niszonenmitterrassenartigenMauernalsSitzgelegen-heitenvorgeschlagen.InnerhalbdesUntersuchungs-gebietesistinsb.derBereichandenBrückenimVerlaufvonSchlossstraßeundBurgstraßeherauszuheben:ÖstlichderSchlossstraßesollendasWasserbettunddieUferbereicheentkanalisiertundrenaturiertwerden,aucheinkleinerhalbkreisförmigerAufenthaltsbereichmitSteintreppenzumverweilenistvorgesehen.Selbi-

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geswirdalsWassererlebniszoneauchfürdenFlussab-schnittangedacht,derunmittelbaramSeniorenheimPaul-Gerhardt-Hausvorüberzieht.LetztgenannterBereichistbesondersprädestiniertfüreinesenioren-gerechteundgenerationenübergreifendeErlebniszoneamWasser,dieentsprechendauszugestaltenist(z.B.Barrierefreiheit).ZugleichbietetsichdieserBereichalsEndpunktfüreinenLaufausderStadtherausan(siehec)„WegeundVerbindungen“),beginnendamNeuordnungsbereichüberdenMarktplatz,denMartinLuther-PlatzunddiePfaffenleithe.IndiesemZusam-menhangsolltedasPaul-Gerhardt-Hausangeregtwer-den,densichzumSelbbachöffnendenundderzeitalsParkplatzgenutztenRaumaufzuwertenundindiesenLaufeinzubinden.

GrafenmühlweiherDerGrafenmühlweiherliegtzwarunmittelbaraußer-halbdesRahmenplangebiets,dennochsollandieserStelleangeregtwerden,dieihnumgebendenUfer-bereichealsinnenstadtnahenGrünraumaufzuwerten.DafürwurdenbereitsimApril2018PlanungendurchdasLandschaftsarchitekturbüroGrabnerHuberLipp(ghl)ausFreisingvorgestellt.Diesesehenu.avor,durcheineneueBefestigungdesUferszurStadtseite(ggf.gareinHolzsteg)einebessereZugänglichkeitzumWasserzuermöglichen. EinKioskmitBiergarten,eineTerrasse,dieNutzungderBunkerwiesealsLiegewiese,dieErweiterungdesSpielplatzesundneuesattraktivesMobiliarbishinzumbehutsamenAuslichtenderBüscheundBö-schungensolldieAufenthaltsqualitätsteigern.DiesePlanungensindauchvordemHintergrundzubegrü-ßen,dassdiegegenüberliegendeVolkshochschulealszentraleBildungseinrichtungderRegioneingroßesBesucherpotenzialbietet.Ergänzendsolltedarübernachgedachtwerden,denkleinenParkplatzanderLessingstraßeindiePlanungenzurGrünraumaufwer-tungentwedermiteinzubeziehenund/oderderVHSzuzuschlagen.

Halböffentliche Grünbereiche• EineausstädtebaulicherSichtbestmögliche„gro-

ßeLösung“fürdenBereichGrafenmühlweiher/

VHSgriffeallerdingsüberdasRahmenplangebiethinausunderheblichinprivatesEigentumein.DennochsollsiealsDenkmodellangesprochensein:Der(außerhalbdesRahmenplangebietsliegende)ohnehinnichtmehrbesonderszeitge-mäßanmutendeWohnblockLessingstraße17/19würdeindiesemSzenarioangekauftundzurück-gebautwerden.AufdieseRückbauflächekönntedannder–angemessenzugestaltenden–Park-platzderVHSverlegtwerden.DadurchwürdederheutealsParkplatzgenutzteInnenhofderVHSfreifüreineUmnutzungalsVolkshochschul-Garten –einhalböffentlicherLese-,Seminar-undLern-garten.EinesolcheUmnutzungwürdeeinenzu-sätzlichenattraktivenGrünrauminderInnenstadtschaffen,durchdenzugleicheineattraktiveWege-verbindungvom(neugestalteten)Grafenmühlwei-herzurneuenBibliothekverlaufenkönnte.

• Ähnlichsolltedarübernachgedachtwerden,imrückwärtigenBereichdesu-förmigenBibliotheks-neubauseinenhalböffentlichenBibliotheks- und Lesegarteneinzurichten.BeideGärten(VHSundBibliothek)würdensichinruhigerLagebefindenundkönntenimSommerfürkleinerekulturelleFreiluftveranstaltungenwieLesungen,Vorträge,Konzerteetc.genutztwerden.

• ImZugedervorgeschlagenenNeubauprojekteanderSchillerstraßeund„Karl-Marx-Quartier“sindhalböffentlicheGartenbereichevorzusehen,sowiesiebeispielhaftimZugezurückliegenderNeu-bauvorhabenumgesetztwordensind(NeubautenzwischenKarl-Marx-StraßeundObererBergstraßeoderzwischenWittelsbacher-,SedanstraßeundObererMarkt).AuchdurchdieseGartenbereichesolltensichFußwegeziehen,dieBestandteileübergreifenderWegeundVerbindungenwerdenkönnen(s.u.).

• AuchderPfarrgartenzwischenStadtkircheundPfarrhausbietetsichfüreineÖffnunganundkönnteBestandteilvonWegenundPlatzfolgenzwischenMartin-Luther-PlatzundderneuenWas-sererlebniszoneamSelbbachwerden.

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8 Rahmenplan

8.3Verkehr:WegeundVerbindungen MaßnahmenzurVerbesserungderverkehrlichenSituati-onbeschreibtdasgesondertbeauftragteMobilitätskon-zept.AndieserStellesolldahernurergänzendaufdasThemaWegeundVerbindungeneingegangenwerden;weitereverkehrlicheAspektewerdenergänzendoderalternativzudenAusführungendesMobilitätskonzeptesdargelegt.

DieSchaffungkurzerundkurzweiliger(Fuß-)WegezurVerknüpfungvonStadträumenunddieEntwicklungattraktiverVerbindungenzwischenwichtigenOrteninderSelberInnenstadtsindindenvorangegangenenAusführungenimmerwiederangesprochenwordenundsollendaherandieserStellenocheinmalseparatan-geführtwerden.

DieInnenstadtinSelbgebietetbereitsheuteüberetlicheinteressanteAnlaufpunkte–mitderUmsetzungdes NeuordnungsbereichsundderobenangeführtenMaßnahmenwirdsichdieZahlderspannendenOrtemaßgeblicherhöhen.Umsowichtigeristes,dieseOrtegutmiteinanderzuverknüpfen,damitsieauchaufgesuchtwerden:VonBewohnern,diesichihrWohn-umfeldfußläufigerschließenkönnenundgernedurchihreQuartierewandelnsowiedurchBesucher,dieSelbentdeckenwollen.NichtnurdieOrteinderInnenstadt,auchdieWegedazwischensollendasZielsein.Dennnur,woattraktiveWegesind,werdensieauchgenutzt–undnurdieskannletztlichzurStärkungdesnicht-moto-risiertenVerkehrs,damitzurEntlastungderInnenstadtunddieswiederumzueinerweiterenAttraktivitätsstei-gerungbeitragen.

Abb.51:Karte-Grün-undFreiflächen

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EinwichtigerAspektistdabeieineguteBeschilderung.HiersolltewiederumdasThemaDesigneineGrund-lagefüreineCorporateIdentitybilden.Darüberhinausistzuüberlegen,ProfilbildendeGestaltungselementebeiderNeugestaltungvonOberflächenalsWegemar-kenzuverwenden,sowierundumMartin-Luther-PlatzundGerbergäßchenGestaltungselementeausPorzel-lanundFließenindieStadtgestaltintegriertsind.

ImEinzelnenstehenfolgende(teilsbereitsobenangesprochene)WegeverbindungenimFokusderan-stehendenGesamtmaßnahme:

Marienstraße DieNordseitederMarienstraßewirddurchdieNeu-bautenimNeuordnungsbereicheinvölligneuesGesichtbekommen.AuchdiePlanungeinergroßzügiggefasstenEinbahnstraßen-Lösung(s.o.)wirktsichaufdieMarienstraßeaus,überdiezukünftigderVerkehrnurnochinRichtungWestenüberdenMarienplatzverlaufensoll.DiesbietetgroßeAufwertungschancenfürdenderzeitsehrbeengtenStraßenraum,andembeidseitigeinschmalerGehwegverläuft.

JenachAusgestaltungderNordseite–sowohlinHin-blickaufdieFassadealsauchaufdieBaulinien,diegegenüberdenheutigenleichtzurückversetztwerden–isteineadäquateAufwertungundAnpassungdesStraßenraumsinderMarienstraßevorzunehmen,derinsbesondereauchdieBedürfnissedesnicht-motori-siertenVerkehrsindenBlicknimmt.NachderzeitigemStandsollendieNeubautendesNeuordnungsbereich zurMarienstraßehinneueAdressenbildensowieZu-gängezwischenEinzelgebäudenvonderMarienstraßeausschaffen,umhierkeinenRückseitencharakterzuerzeugen(umumdieHöhenversprüngezuinnerenErschließungzukaschieren).DiesePlanungenspre-chendafür,denStraßenquerschnittderMarienstraßedeutlichzugunstendesnicht-motorisiertenVerkehrszuverändernunddurchergänzendePflanzungeneineattraktiveOst-West-VerbindungmitneuenAdressenzuschaffen.

PfaffenleitheDiePfaffenleithewirdalsVerbindungvomMartin-Lu-

ther-PlatzundderStadtkirchebiszumPaul-Gerhardt-HausundderneuengenerationengerechtenWasser-erlebniszoneamSelbbach(s.o.)umgestaltet.ZielisteinebarrierefreieundautoarmeVeränderung,ähnlicheinerSpielstraße:Einneues,glattesStraßenpflaster(stattAsphalt)sollteüberdieganzeStraßenbreiteniveaugleichverlegtwerden(ohneFußwege,mitver-einzeltenAbstellflächenfürPKW),derStraßenraumwirddurchBepflanzungen(Bäume,Hochbeetegeglie-dertund„verschwenkt“.Fußgänger,insb.solchemitEinschränkungenhabenVorrangvorAutos.DieseUm-bautensolltensichbiszumheutigenParkplatz(süd-licherInnenhof)desSeniorenheimsfortsetzen,dersomitneueAufenthaltsqualitätenfürdieBewohnererhielteundzugleichalsattraktiverÜbergangsbereichzurErlebniszoneamSelbbachfungierenkann.Ins-gesamtwirddiePfaffenleithesozueinerVerlängerungderPlatzfolgen(s.o.)vomMarktplatzüberdenMar-tin-Luther-PlatzbiszumSelbbach.DieRückseitederStadtkircheundinsb.einsichöffnenderPfarrgarten(s.o.)könntenidealundaufbestimmteNutzergruppen(Senioren)zugeschnittenindiesenVerlaufeingebun-denwerden. Umgestaltung der Schillerstraße DieSchillerstraßestellteinedeutlichestädtebau-licheBarrieredar.WeitereundbessereQuerungs-möglichkeitenfürdennicht-motorisiertenVerkehrwarendeshalbschonGegenstandderDiskussionenimMasterplanprozess.WeitereEntwicklungenwiedieimNeuordnungsbereich,dieAngebotserweiterungderVolkshochschule,derBibliotheksneubau,diemög-licheUmnutzungdesKino-CentersodereinNeubauimöstlichenTeilderSchillerstraßewerdeninZukunftdieBedarfenachzusätzlichenQuerungsmöglichkeitenweitererhöhen.

Hinzukommtnun,dassimMobilitätskonzept2018bzw.imRahmenderBayerisch-TschechischenFreund-schaftswochenbis2023dieEinrichtungeinesZOBanderSchillerstraße(aufdemheutigenParkplatzhinterdemBrauhaus)geplantist.EineQuerungüberdieSchillerstraßeinRichtungZOBwirdimMobilitätskon-zeptebenfallsangedacht.AllerdingskönntendiedortvorgeschlagenenParkflächen-Kompensationen(ent-

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8 Rahmenplan

langderSchillerstraße)sowiezusätzlicheAbbiegevor-gängedurchBussezueinerVerstärkungderBarrierewir-kungführen.

GrundsätzlichbietensichaberimVerlaufderSchiller-straßeetlicheStellenan,umweitereQuerungenzuschaffenunddabei(neue)WegeundVerbindungenaufzugreifen:

• InHöhederFriedrich-Ebert-Straße,alsBestand-teileinerVerbindungvomBahnhofinRichtungdesAngersamÜbergangsraum,

• inHöhederPoststraßezurVerbindungderBereicheGrafenmühlweiher/VolkshochschuleimNordenmitdemneuenBibliotheksstandortundderLud-wigstraße,

• inHöhedesehemaligenNKD-Gebäudes:ImMaster-planwurdemitdemProjekt„Kommmalrüber“eineVerbindungzwischenLudwig-undSchillerstra-ßeüberdasehemaligeNKD-Grundstückskizziertundbereitsumgesetzt(NKD-Passage),diesichdannüberdie(etwasweiteröstlichliegende)EinfahrtzumParkplatzdesFachmarktzentrumsnachNor-denfortsetzensoll,

• inHöhedesangedachtenZOB(s.o.)und• inHöhedesFachmarktzentrumsundeinesmögli-

chenNeubausaufdergegenüberliegendenSeiteanderSchillerstraße(sowiesüdlichdavondesneuenKarl-Marx-Quartiers)zurBelebungdesSkulpturen-gartensundalsTeileinerWegeverbindungvonNord(Grafenmühlweiher/Rosenthalpark)nachSüd(Selbbach).

DerWunschnachbesserenQuerungsmöglichkeitenmussjedochmitdenBedürfnissendesKfZ-VerkehrsinEinklanggebrachtwerden–schließlichistdieSchiller-straßeeineder,wennnichtDIEHauptverkehrsachseinderSelberInnenstadt.HinzukommtnunauchnochderneueZOB-Standort.GeradeimöstlichenTeilderSchillerstraßeistdieEinrichtungneuerQuerungendahernichtganzeinfach–imGegenteilkönntediesichverkehrlicheSituationweiterverkomplizieren.

DerRahmenplanschlägtzurLösungdieserSituationeinenaufdenerstenBlickeherungewöhnlichenAn-

satzvor,deraufdengrundlegendenAnnahmenfürsogenannteGemeinschaftsstraßen(SharedSpace)basiert:DemnachführenderVerzichtaufBordsteineundAbgrenzungenzugunsteneinerorientierendenUnterteilungdesStraßenraumsundeine„Entregelung“derVerkehrssituationzumehrSicherheit:GegenseitigeRücksichtnahmeunddasRechts-vor-Links-GebotsinddieeinzigenRegeln,wodurcheinegewollteUnsicher-heiterzeugtwird,welchedieVerkehrsteilnehmerdazuzwingt,denRaumsituationsbedingtdurchBlickkon-taktmitanderenVerkehrsteilnehmerneinzuschätzen.GleichzeitigwirddieExistenzeinesdurchmotorisiertenVerkehrdominiertenVerkehrsnetzesalsnotwendigerachtet.Esgiltdaherzuüberlegen,einen Übergang auf der gesamten Breite zwischen der NKD-Passage und dem möglichen Neubau gegenüber der Einfahrt zum Parkplatz des Fachmarktzentrumszuschaffen.DieserÜbergangwäregeeignet,dasFachmarktzentrumzugleichmitdersüdlichanschließendenNKD-Pasagezuverbinden.Dieseretwa50MeterbreiteÜbergangkönn-tendurcheineAufpflasterungderSchillerstraßeunddurchweitere„optischeBremsen“(Mittelinsel,Bepflan-zungeno.ä.)zueinerLangsamfahrstellemitVorrangfürFußgängerumgestaltetwerden.DerBereichkönnteggf.ganzohne„klassische“AmpelanlageauskommenundstattdessendurcheinehochwertigdesignteLichtsignal-anlageals„optischeBremse“funktionieren(imMaster-planwirdeine„Design-Ampel“vorgeschlagen).

FürdenwestlichenBereichmussgeklärtwerden,anwelcherStelleÜbergängeüberdieSchillerstraßege-wünschtsindundinsb.welcheimSinneeinesmöglichstzügigenVerkehrsflussesggf.verzichtbarerscheinen.DerBibliotheksstandortlässteinestarkeFrequentierungge-radeauchvonKindernundJugendlichenerwarten,zu-demführteinÜbergangandieserStelleunmittelbarindieLudwigstraßemitihremEinzalhandelsbesatz.WeiterwestlichbietetsichallerdingsdieWegeverbindungzwischenBahnhofundneuemAngerstarkfüreinenÜbergangan.AusSichtdesRahmenplansisteigentlichkeinerdervorgeschlagenenÜbergängeverzichtbar.Eswirddaherempfohlen,eineLösungzufinden,indersowohldengenanntenArgumentenfürmehrÜber-gänge,alsauchjenenfüreinenmöglichstungestörtenVerkehrsflussRechnunggetragenwird.

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„Schleichwege“ durch das Wohnumfeld ImöstlichenTeilderInnenstadtbietendievielenobenskizziertenBaumaßnahmendieChance,einenvielfältigenundabwechslungsreichen„Schleichweg“fürFußgängerzuentwickeln,derdieneuenWohn-standortemitdennahräumlichenVersorgungsstand-ortenundFreiräumenimWohnumfeldverknüpft:MitderLudwigstraßeunddemFachmarktzentrumodermitdemGrafenmühlweiher(mitaufgewertetemUferbereich)unddemRosenthalparkimNordenundmitdem(aufgewerteten)SelbbachimSüden.VomGrafenmühlweiherausgesehenkönnteeinesolcheAbfolgevonSchleichwegenüberdasFachmarkt-zentrumzurSchillerstraßeführen,dieimZugedesneuzuschaffendenbreitenÜbergangs(s.o.)hinzummöglichenNeubauaufderSüdseitegequertwerdenkann.DieserNeubauwürdeeinenDurchlassbieten,sodassmaneinemhalböffentlichenGartenwegfolgenddenbereitsexistierendenDurchlasszurLudwigstraßeinHöhederGebäude47und47aerreicht.AlternativlädtdieNKD-PassagezumFlaniereninRichtungderLudwigstraßeein.DerKreuzungsbereichLudwig-/Karl-Marx-Straßesolltegestalterischaufgewertetund

mithalböffentlichenGartenwegendurchdasneueKarl-Marx-Quartierverknüpftwerden.SüdlichderKarl-Marx-StraßesetztsichdieWegeverbindungbiszurEckePfarrstraße/Ottostraßefort.ÜberdieOtto-straßeunddiePfaffenleithegelangtmanschließlichzumneuenInnenhofdesPaul-Gerhardt-HausesundzurWassererlebniszoneamSelbbach.

Verbindungen vom und zum Bahnhof DerBahnhofliegtdeutlichaußerhalbdesRahmen-plangebietsundistvonhierüberdieparallellaufen-denFriedrich-Ebert-undBahnhofstraßezuerreichen.DiesergesamteBereichistTeileinerseparatenVor-bereitendenUntersuchung,knüpftaberunmittelbarandasRahmenplangebietan.DaherseiandieserStellederHinweisgestattet,dassdieseAchseeinganzwesentlichesElementderVerbindungsowiedasEin-gangstorfürBesucherinRichtungInnenstadtdarstel-lenwird.OhnedenErgebnissenderParallel-Untersu-chungenvorgreifenzuwollensolltesichdieStadtSelbbewusstsein,dassdieserBereichambestenintegriertimSinneeinerganzheitlichenInnenstadtsanierungbetrachtetundentwickeltwerdensollte.

Entwurf

8 Rahmenplan

8.4NeueGebäudenutzung

EtlichedervorgenanntenMaßnahmenzielenmittelbarundunmittelbarauchaufdienotwendigeAnpassungderinnerstädtischenNutzungsstruktureninSelb,dieinKap.7alsZielegenanntwurden:

• DieBeseitigungvonWohn-undGewerbeleerstän-den,

• dieWeiterentwicklungderAngebotsvielfalt,• derErhaltunddieStärkungderLudwigstraßeals

Haupteinkaufsstraßeund• dieSchaffungneuerWohnangebote.

Beseitigung von Gewerbeleerständen DieWeiterentwicklungderAngebotsvielfaltunddieStärkungderLudwigstraßealsHauptachsedeszen-

tralenVersorgungsbereichesdienenselbstverständ-lichauchdemerstenZiel,gewerblicheLeerständezubeseitigenbzw.nichtneuentstehenzulassen.EinganzwesentlicherBausteinzurReduzierungvonLeerständen–sowohlvonWohn-alsauchvonGewerbeflächen–istjedochderNeubaudesNeuordnungsbereichs. Denn hier,imwestlichenTeilderInnenstadt,wurdenimRah-menderUntersuchungenbesondersvieleWohn-undGewerbeleerständeidentifiziert.Dadieser„Transforma-tionsraum“mitdemNeubaueinekompletteNeuord-nungerfahrenwird,istdavonauszugehen,dasssomitaucheinerheblicherTeilderheutedortbestehendenLeerständebeseitigtwird.Diestrifftv.a.aufdasehe-maligeKaufhausStorgzu,dassnacheinemnunmehrgut15JahrewährendenStadtumbauprozesseinederletztengrößerenGewerbebracheninderInnenstadtdarstellt.

Abb.52:Karte-Verkehr:WegeundVerbindungen

Entwurf

ZudemistmitderAnsiedlungvonneuemEinzelhandelundGastronomiesowieneuenWohnangeboteninVer-bindungmitattraktivenFreiräumendiedurchausbe-gründeteErwartungverbunden,dassvonzusätzlichenKundenströmenletztlichauchdiekleinteiligeEinzel-handelsstrukturimbisherigenzentralenVersorgungs-bereichinderöstlichenLudwigstraßeprofitiert.

DassdieseAnnahmejedochnichtautomatischfunk-tionierenmuss,wurdebereitserläutert:Zumeinenmusses(städte-)baulicheAnreizegeben,die„klassi-schen“Einzelhandelslagenaufzusuchen,zumanderenmüssenaberauchdieAngeboteselbstBesucherundKundenanlocken.DasparallelbeauftragteEinzel-handelskonzeptnenntindiesemZusammenhangdie„ErgänzungdesEinzelhandelsangebotsdurchat-traktiveKomplementärfunktionenundSicherungderFunktionsvielfaltdeszentralenVersorgungsbereichsz.B.Dienstleistungen,Gastronomie,medizinischeVersorgung“undkonkretisiertdiesindenHandlungs-empfehlungen:

„Zentral wird es sein, auch in Zukunft Neu-ansiedlungen und Verlagerungen sowohl von

Einzelhandelsbetrieben als auch von Dienstleis-tungsbetrieben auf den Zentralen Versorgungs-bereich zu fokussieren. In der Wechselwirkung

mit Einzelhandel und Gastronomie wird hier die Gesamtfrequenz im Zentralen Versorgungsbe-

reich gestärkt.“

SolcheAngeboteimzentralenVersorgungsbereichvorzuhaltenbzw.neuzugenerierenistletztendlichAufgabeprivaterAnbieter,diebestenfallskeinezudenOutletsinKonkurrenzstehenden,sondernergänzen-deAngeboteentwickelnsollten.DieStadtkannaberdabeidurchausunterstützendbzw.beratendtätigwerden.Ansätzesindbeispielsweise:

• Flächenvermittlungen(auchonlinebasiert),• Mieter-Vermieter-Vermittlungenoder• diegezielteSuchenachBetreibernfürergänzende

Angebote,dieausSichtderStadtfehlen.

ImMasterplanwurdenbereitsetlicheVorschlägefürsolcheNutzungenentwickelt,diederzeitinderSelberInnenstadtfehlenunddasAngebotsinnvollergänzenkönnten,beispielsweise:

• AngebotevonregionalenSpezialitäten(hierbie-tensichunbedingtgrenzüberschreitendeProjektemitdentschechischenNachbarnan!),

• Übernachtungsangebote(alsüberdieInnenstadtverteiltes„Puzzle-Hotel“),

• weitereGastronomieangebotewiebeispielsweiseein„Design-Café“,indemeingastronomischesAn-gebotmitDesign-/Labor-Aktivitätenverbundenwerden.

• ParallelzurErarbeitungdiesesRahmenplanser-gabsicheinekonkreteräumlicheOptionfüreinsolchesDesign-Café:AngesichtsderungewissenZukunftdesKino-Centers(vgl.Kap.1.4.4)solltedieStadtSelbdasKino-CenterinderPoststraßeankaufenundsanieren.Miteinerggf.gebotenenNeuausrichtungdesKinobetriebs(z.B.alskom-munalesKino)inVerbindungmiteinerGastro-nomiealsDesign-CafékönnteandieserStellezusammenmitdemgegenüberentstehendenBibliotheksneubaueinneues„Kulturcluster“inderInnenstadtentstehen.

• ZurGenerierungweitererIdeenundneuerAn-bieterschlägtderMasterplandasProjekt„Mach‘inDesign“vor,eineGründerinitiativefürweitereergänzendeundinnovativeEinzelhandels-undDienstleistungsangebote.

AuchoffenehandwerklicheAngebotebietensichinSelban,wiebeispielsweiseoffeneWerkstättenoderProduktionsstätten(nichtnurPorzellan)zummitma-chen.

Beseitigung von WohnungsleerständenInHinblickaufdieWohnungsleerständeinderSelberInnenstadtfälltauf,dasssichleerstehendeWohnun-genfastimmerinGebäudenfinden,diedeutlicheSanierungsrückstände,ModernisierungsbedarfeoderAusstattungsdefiziteaufweisen.AuchWohnge-bäudeansehrstarkbefahrenenStraßenwiez.B.an

Entwurf

8 Rahmenplan

derMarienstraßesindüberdurchschnittlichstarkvonLeerständenundSanierungsrückständenbetroffen.ZumindesthierwerdensichdieEntwicklungenimNeu-ordnungsbereichpositivaufdieLeerstandszahlenaus-wirken,dennnebenneuenEinzelhandelsflächensehendieInvestorenplanungenneuemoderneWohnangeboteindenObergeschossenvorunddamitverbundendieBildungneuerattraktiverAdressenanderMarienstraße(s.o.).AuchimZusammenhangmitdemBibliotheksneu-bauanderSchillerstraßeistdieErrichtungvonknapp20modernenWohneinheiten,insbesonderefürdiejeni-genBewohner,derenWohnhäuserdemNeuordnungs-bereichzumOpferfallenwerden,geplant.

DassdieSelberInnenstadttrotzderhohenLeerstands-zahlengrundsätzlicheingutnachgefragterWohnstand-ortist,zeigendiestarknachgefragtenNeubauprojektederletztenJahre(z.B.inderSedanstraße).MitderSelb-WERKGmbHverfügtdieStadtzudemübereinensehrinnovativen,umtriebigenundhandlungsfähigenAkteuramWohnungsmarkt,derinsbesonderedenAspekt„mu-tigNeues“zuentwickelnstarkbedienthat.Dieszeigendieaußergewöhnlichen,teilspreisgekröntenNeubau-ten.WeitereneueWohnbauprojektebietendieChance,nichtmehrnachgefragten,starksanierungsbedürftigenWohnraumzubeseitigenunddurchmoderneAngebotezuersetzen.EinBereich,indemsichbesondersvieleleerstehendeund/odersanierungsbedürftigeWohnge-bäudekonzentrieren,sinddieBereichezwischenKarl-Marx-undBachstraßesowiezwischenKarl-Marx-undPfarrstraße.ZugleichgebietetdieserBereichübereineenormezentraleLagegunst,direktandie„GuteStube“derStadtanschließend.HiersolltendurchAnkaufundRückbauetlicherGebäudeLeerständebeseitigtundPlatzfürneueWohnangebotegeschaffenwerden.

Weiterhingiltes,privateEigentümerdazuzumotivie-ren,ihreObjektesozusanierenundauszustatten,dasseinemoderne,nachfragegerechteWohnnutzungwiedermöglichwird(s.„SanierungprivaterBestandsgebäu-de“untera)Ortsbild/Stadtgestalt).NebenkonkretenFörderangebotenistzuüberlegen,denEigentümernmittelsguterBeispielefürbaulicheAspekteundNut-zungsmöglichkeitenauchausanderenStädtenMutzumachen.DazubietensichnebenklassischenPrint-For-

matenauch(wenigeraufwändige)Online-FormateoderkonkreteEigentümerberatungsveranstaltungen(mitexternenReferenten)an.

Weiterentwicklung der AngebotsvielfaltIdeenundMöglichkeitenzurErweiterungderAnge-botsvielfaltinderInnenstadtwurdenbereitsingroßerVielfaltaufgezeigt.Dabeigehtesdarum,eineattraktiveMischungvonHandel,Handwerk,DienstleistungenundmodernenWohnangeboteninzentralerLageanzu-bieten,verknüpftmiteinemhohenFreizeitwert,dersichu.a.ausgastronomischenundkulturellenAngeboten,Grünanlagen,Wasserlagen,sozialenInfrastrukturenu.v.a.m.ergibt.DiebishierhingenanntenMaßnahmensindgeeignet,diesenlebenswertenMixinderInnen-stadtzuschaffenbzw.dievorhandenenAngeboteent-sprechendzuergänzen:

• DieSchaffungneuer,inhaltlichwieoptisch„muti-ger“undinnovativerWohnangeboteangeeigne-tenOrten(Karl-Marx-Quartier),Schillerstraße…)ergänztumSonderformatedesWohnenswiez.B.Wohnprojekte,Projekte,dieWohnenundArbeitenkombinieren,Generationenprojekte,Inklusionspro-jekte,klimagerechtesWohnen,SMART-Homesetc.

• DieEntwicklungeinesattraktivenWohn-undFla-nierumfeldesdurchspannendeOrte,PlatzfolgenundStraßenräume.

• DieWeiterentwicklungdeskulturellenundsozialenAngebots,vomBibliotheksneubauüberDesign-La-borebishinzueinergestärktenVolkshochschule.

• DieEntwicklungundNutzbarmachungvonWasser-lagensowieGrünanlagen(z.B.derRosenthalparkimNordenderInnenstadt),

• dieSchaffungeinerattraktivenAngebotsmischungdurchdieKombinationderOutletsmitEinzelhan-del,Dienstleistungen,GastronomieundBeherber-gungsgewerbe.

Entwurf

Exkurs:EinbindungderBayerisch-TschechischenFreundschaftswochen

DieBayerisch-TschechischenFreundschaftswochen(BTF),die2023inSelbdurchgeführtwerdensollen(vgl.Kap.2fund7e),habenu.a.nördlichderInnenstadtgelegeneBereichewiedenRosenthalpark,denBahn-hofsvorplatzunddieBahnbrachewestlichdesBahnhofsalsOrteidentifiziert,dieimdiesemRahmenumgenutztwerdensollen.DieimRahmenplanangelegteninner-städtischenImpulsesolltennatürlichbestmöglichmitdenimRahmenderBTFumzusetzendenMaßnahmenineinandergreifen,dasbetrifftinsbesonderedieräum-licheundfunktionaleVerknüpfungderInnenstadtmitdenBTF-Entwicklungsbereichenv.a.imNorden:

• EineattraktiveAnbindungdesRosenthalparksmitSchwimmbadfürFußgängerundRadfahrerandieinnerstädtischenWegeführungenund

• dieAufwertungderVerbindungzwischendemBahnhofSelb-StadtundderInnenstadt(Neuord-nungsbereich,KulturmagneteKinoundBibliothek,VHSsowiezum„Übergangsbereich“indersüd-lichenFriedrich-Ebert-Straße.

DadieseBereicheaußerhalbdesRahmenplangebietesliegen,werdendementsprechendkeinekonkretenMaß-nahmenzurAusgestaltungdergenanntenVerknüpfun-genhierausvorgeschlagen.DerleiMaßnahmenwerdenderzeitseparatimZugeweitererVorbereitenderUnter-suchungenfürdasBahnarealunddenBereichentlangderBahnhof-undderFriedrich-Ebert-Straßeentwickelt.

Abb.53:TeilrahmenplanNeueGebäudenutzung

Entwurf

Abb.54:RahmenplanInnenstadtSelb

Entwurf

9 Zeit-,Kosten-undMaßnahmenplan

Entwurf

9 Zeit-,Kosten-undMaßnahmenplan

Unter dem Gesichtspunkt der zügigen Durchführbarkeit der Gesamtmaßnahme ist die Finanzierbarkeit der einzelnen Maßnahmen nachzuweisen. Die anstehenden Entwicklungen in der Innenstadt Selbs sind komplex und stellen eine große inhaltliche aber auch finanzielle Aufgabe für die Stadt dar. Zugleich ist durch das in Vorbereitung befindliche private Engagement eines Privaten im „Neuordnungsbereich“ derzeit ein Möglichkeitsfenster geöffnet, das eine enorme Chance für die Innenstadtentwicklung der nächsten Jahrzehnte darstellt. Dabei können neue und nachfragegerechte Wohn- und Einzelhandelsangebote geschaffen und zugleich die festgestellten erheblichen städtebaulichen und funktionalen Missstände beseitigt werden.

Diese Chance muss die Stadt Selb ergreifen und zugleich die Entwicklungen lenken und steuern. Dies kann ihr nur mit Hilfe von Mitteln aus der Städtebauförderung gelingen. Aufgrund der fortgeschrittenen Überlegungen, Eigentumsübergänge und konkretisierenden Planungen sind die Realisierungschancen groß.

Die in der nachfolgenden Kosten- und Finanzierungsübersicht ausgewiesenen Maßnahmen und Kostenansätze sind aus dem städtebaulichen Rahmenplan entwickelt, beziehen sich auf das potenzielle Sanierungsgebiet und sind den förderspezifischen Kostengruppen zugeordnet worden.

Die Städtebauförderung ist nach dem Prinzip der Subsidiarität als Basis- und Leitprogramm anzusehen. Flankierende Finanzierungen wie z. B. EU-, Regional- oder KfW-Förderung sowie ggf. Sondermittel zur Realisierung der Bayerisch-Tschechischen Freundschaftswochen „Selb/Aš 2023“ sind zu synchronisieren, ebenso das angesprochene und weiteres privates Investitionskapital.

Der auf die Städtebauförderung entfallende, durch Einnahmen nicht gedeckte Gesamtbetrag von rd. 8,158 Mio. EUR, an dem sich die Stadt Selb dank der erhöhten Förderquote von 80% nur zu einem Fünftel zu beteiligen hat (rd. 1,632 Mio. EUR), ergibt bei einer unterstellten 10-jährigen Durchführungszeit einen jährlichen mittleren

Finanzierungsansatz von gut 163.000 EUR.

Dieser Betrag wird von der Stadt Selb im Rahmen der mittelfristigen Finanzierung als finanzierbar angesehen.

Entwurf

A. Ausgaben - Sanierungsmaßnahme Stadt Selb "Innenstadt"Menge

(ca.)Einheit

Einzel-

position*Gesamt

1 Vorbereitung der Sanierung

1.1ErarbeitungeinesGestaltungshandbuchesfürdieSanierungderInnenstadtfüröffentlicheFlächenundprivateGebäude;BeratungsleistungenfürprivateEigentümer;ArchitektenwettbewerbeimZugevon(Wohnungs-)NeubauvorhabenindergesamtenInnenstadt

pauschal 250.000 €

1.2 EinrichtungundBewirtschaftungeinesVerfügungsfondszurAufwertungsowieAttraktivierungdeszentralenVersorgungsbereiches;50.000€,davon50%durchprivateInvestitionen pauschal 25.000 €

275.000 €2 Bürgerbeteiligung / Öffentlichkeitsarbeit2.1 Informationsbroschürebzw.webbasierteÖffentlichkeitsarbeit pauschal 15.000 €2.2 Bürger-undEigentümerinformation/Festivitäten pauschal 50.000 €

65.000 €3 Grunderwerb3.1 Ludwigstraße11(NebengebäudehintererGrundstücksteil) 150m² 200€/m² 30.000 €3.2 Ludwigstraße13(NebengebäudehintererGrundstücksteil) 80m² 200€/m² 16.000 €3.3 Ludwigstraße15:Nebengebäude(Garagen)sowiezugehörigeGaragenhofflächen 125m² 200€/m² 25.000 €3.4 NebengebäudedesGrundstücksFriedrich-Ebert-Straße5(Flurstk.167) 50m² 200€/m² 10.000 €3.5 Poststraße1:Nebengebäude(Garagen)sowiezugehörigeGaragenhofflächen 125m² 200€/m² 25.000 €3.6 Poststraße3(Nebengebäude) 120m² 200€/m² 24.000 €3.7 Friedrich-Ebert-Straße3 110m² 200€/m² 22.000 €3.9 Poststraße5(Kinocenter) pauschal 350.000 €3.10 Bachstraße2(inklusiveNebengebäude) 110m² 200€/m² 22.000 €3.11 Karl-Marx-Straße3 160m² 200€/m² 32.000 €3.12 Karl-Marx-Straße4 135m² 200€/m² 27.000 €3.13 Karl-Marx-Straße4a 100m² 200€/m² 20.000 €3.14 Karl-Marx-Straße5 215m² 200€/m² 43.000 €3.15 Karl-Marx-Straße9 150m² 200€/m² 30.000 €3.16 Karl-Marx-Straße11 140m² 200€/m² 28.000 €3.17 Pfarrstraße11(inklusiveNebengebäude) 240m² 200€/m² 48.000 €

1.000.000 €4 Ordnungsmaßnahmen

4.1 MaßnahmenzurBodenordnungdurchUmlegungoderGrenzregelung,NeuvermessungvonGrundstücken;pauschal pauschal 75.000 €

4.2 UmzugvonBewohnern(pauschal) pauschal 50.000 €4.3 Rückbaumaßnahmen(errechnetüberVolumen[m³]x30€)4.3.1 Ludwigstraße13(NebengebäudehintererGrundstücksteil) 160m³ 30€/m³ 4.800 €4.3.2 Ludwigstraße15:Nebengebäude(Garagen)sowiezugehörigeGaragenhofflächen 34m³ 30€/m³ 1.020 €4.3.3 Friedrich-Ebert-Straße3(Haupt-undNebengebäude) 2.000m³ 30€/m³ 60.000 €4.3.4 NebengebäudedesGrundstücksFriedrich-Ebert-Straße5(Flurstk.167) 100m³ 30€/m³ 3.000 €4.3.5 Poststraße1:Nebengebäude(Garagen)sowiezugehörigeGaragenhofflächen 52m³ 30€/m³ 1.560 €4.3.6 Poststraße3(Nebengebäude) 80m³ 30€/m³ 2.400 €4.3.7 Bachstraße2(inklusiveNebengebäude) 660m³ 30€/m³ 19.800 €4.3.8 Karl-Marx-Straße3 960m³ 30€/m³ 28.800 €4.3.9 Karl-Marx-Straße4 810m³ 30€/m³ 24.300 €4.3.10 Karl-Marx-Straße4a 600m³ 30€/m³ 18.000 €4.3.11 Karl-Marx-Straße5 1.290m³ 30€/m³ 38.700 €4.3.12 Karl-Marx-Straße9 900m³ 30€/m³ 27.000 €4.3.13 Karl-Marx-Straße11 840m³ 30€/m³ 25.200 €4.3.14 Pfarrstraße11(inklusiveNebengebäude) 1.440m³ 30€/m³ 43.200 €4.4 UmgestaltungvonStraßen,WegenundPlätzen

UmgestaltungdesdurchAnkauf/RückbaugewonnenenFreiraums(Positionen3.1bis3.6sowie4.3.1bis4.3.5)zudreizusammenhängendenPlatzsituationen: ZwischenFriedrich-Ebert-Straße3/5undPoststraße3(mitWasserspieloderBrunnen),• zwischendemEin-/AusgangzumNeuordnungsbereich,denGrundstückenLudwigstraße11

und13undderFriedrich-Ebert-Straße3mitDurchgangRichtungRathaus• AufwertungderbereitsbestehendenkleinenDreiecks-PlatzsituationanderEckePost-/

Friedrich-Ebert-StraßeundEinbindungindieneuePlatzfolgeundGestaltungals„Shared-Space-Bereich“nurmitAnliegerverkehr

• GestaltungeinesDurchgangszurPoststraßeinHöhedesheutigenNebengebäudesPoststraße3

• AufwertungderPoststraßealsÜberganginRichtungSchillerstraße(neueBibliothek)undinRichtungMarktplatz

3.000m² 175€/m² 525.000 €

4.4.2 GestaltungalleröffentlichenFreiräumeimNeuordnungsbereichinkl.UmbauSparkassenplatz 7.000m² 175€/m² 1.225.000 €

4.4.3 UmgestaltungundAufwertungMarktplatz(zzgl.angrenzenderStraßenbereiche) 900m² 175€/m² 157.500 €

Kosten-undFinanzierungsübersicht-FörderfähigeKostengem.StBauF

Entwurf

A. Ausgaben - Sanierungsmaßnahme Stadt Selb "Innenstadt"Menge

(ca.)Einheit

Einzel-

position*Gesamt

1 Vorbereitung der Sanierung

1.1ErarbeitungeinesGestaltungshandbuchesfürdieSanierungderInnenstadtfüröffentlicheFlächenundprivateGebäude;BeratungsleistungenfürprivateEigentümer;ArchitektenwettbewerbeimZugevon(Wohnungs-)NeubauvorhabenindergesamtenInnenstadt

1.2 EinrichtungundBewirtschaftungeinesVerfügungsfondszurAufwertungsowieAttraktivierungdeszentralenVersorgungsbereiches;50.000€,davon50%durchprivateInvestitionen pauschal 25.000 €

275.000 €2 Bürgerbeteiligung / Öffentlichkeitsarbeit2.1 Informationsbroschürebzw.webbasierteÖffentlichkeitsarbeit pauschal 15.000 €2.2 Bürger-undEigentümerinformation/Festivitäten pauschal 50.000 €

65.000 €3 Grunderwerb3.1 Ludwigstraße11(NebengebäudehintererGrundstücksteil) 150m² 200€/m² 30.000 €3.2 Ludwigstraße13(NebengebäudehintererGrundstücksteil) 80m² 200€/m² 16.000 €3.3 Ludwigstraße15:Nebengebäude(Garagen)sowiezugehörigeGaragenhofflächen 125m² 200€/m² 25.000 €3.4 NebengebäudedesGrundstücksFriedrich-Ebert-Straße5(Flurstk.167) 50m² 200€/m² 10.000 €3.5 Poststraße1:Nebengebäude(Garagen)sowiezugehörigeGaragenhofflächen 125m² 200€/m² 25.000 €3.6 Poststraße3(Nebengebäude) 120m² 200€/m² 24.000 €3.7 Friedrich-Ebert-Straße3 110m² 200€/m² 22.000 €3.9 Poststraße5(Kinocenter) pauschal 350.000 €3.10 Bachstraße2(inklusiveNebengebäude) 110m² 200€/m² 22.000 €3.11 Karl-Marx-Straße3 160m² 200€/m² 32.000 €3.12 Karl-Marx-Straße4 135m² 200€/m² 27.000 €3.13 Karl-Marx-Straße4a 100m² 200€/m² 20.000 €3.14 Karl-Marx-Straße5 215m² 200€/m² 43.000 €3.15 Karl-Marx-Straße9 150m² 200€/m² 30.000 €3.16 Karl-Marx-Straße11 140m² 200€/m² 28.000 €3.17 Pfarrstraße11(inklusiveNebengebäude) 240m² 200€/m² 48.000 €

1.000.000 €4 Ordnungsmaßnahmen

4.1 MaßnahmenzurBodenordnungdurchUmlegungoderGrenzregelung,NeuvermessungvonGrundstücken;pauschal pauschal 75.000 €

4.2 UmzugvonBewohnern(pauschal) pauschal 50.000 €4.3 Rückbaumaßnahmen(errechnetüberVolumen[m³]x30€)4.3.1 Ludwigstraße13(NebengebäudehintererGrundstücksteil) 160m³ 30€/m³ 4.800 €4.3.2 Ludwigstraße15:Nebengebäude(Garagen)sowiezugehörigeGaragenhofflächen 34m³ 30€/m³ 1.020 €4.3.3 Friedrich-Ebert-Straße3(Haupt-undNebengebäude) 2.000m³ 30€/m³ 60.000 €4.3.4 NebengebäudedesGrundstücksFriedrich-Ebert-Straße5(Flurstk.167) 100m³ 30€/m³ 3.000 €4.3.5 Poststraße1:Nebengebäude(Garagen)sowiezugehörigeGaragenhofflächen 52m³ 30€/m³ 1.560 €4.3.6 Poststraße3(Nebengebäude) 80m³ 30€/m³ 2.400 €4.3.7 Bachstraße2(inklusiveNebengebäude) 660m³ 30€/m³ 19.800 €4.3.8 Karl-Marx-Straße3 960m³ 30€/m³ 28.800 €4.3.9 Karl-Marx-Straße4 810m³ 30€/m³ 24.300 €4.3.10 Karl-Marx-Straße4a 600m³ 30€/m³ 18.000 €4.3.11 Karl-Marx-Straße5 1.290m³ 30€/m³ 38.700 €4.3.12 Karl-Marx-Straße9 900m³ 30€/m³ 27.000 €4.3.13 Karl-Marx-Straße11 840m³ 30€/m³ 25.200 €4.3.14 Pfarrstraße11(inklusiveNebengebäude) 1.440m³ 30€/m³ 43.200 €4.4 UmgestaltungvonStraßen,WegenundPlätzen

UmgestaltungdesdurchAnkauf/RückbaugewonnenenFreiraums(Positionen3.1bis3.6sowie4.3.1bis4.3.5)zudreizusammenhängendenPlatzsituationen: ZwischenFriedrich-Ebert-Straße3/5undPoststraße3(mitWasserspieloderBrunnen),• zwischendemEin-/AusgangzumNeuordnungsbereich,denGrundstückenLudwigstraße11

und13undderFriedrich-Ebert-Straße3mitDurchgangRichtungRathaus• AufwertungderbereitsbestehendenkleinenDreiecks-PlatzsituationanderEckePost-/

Friedrich-Ebert-StraßeundEinbindungindieneuePlatzfolgeundGestaltungals„Shared-Space-Bereich“nurmitAnliegerverkehr

• GestaltungeinesDurchgangszurPoststraßeinHöhedesheutigenNebengebäudesPoststraße3

• AufwertungderPoststraßealsÜberganginRichtungSchillerstraße(neueBibliothek)undinRichtungMarktplatz

3.000m² 175€/m² 525.000 €

4.4.2 GestaltungalleröffentlichenFreiräumeimNeuordnungsbereichinkl.UmbauSparkassenplatz 7.000m² 175€/m² 1.225.000 €

4.4.3 UmgestaltungundAufwertungMarktplatz(zzgl.angrenzenderStraßenbereiche) 900m² 175€/m² 157.500 €

(ca.)Einheit

Einzel-

position*Gesamt

KleinereUmgestaltungs-undAufwertungsmaßnahmenanPlatz-/Kreuzungssituationen:

• KreuzungsbereichPfarrstraße/Bachstraße/Karl-Marx-Straße(BepflanzungenundveränderteOberflächenstruktur)

• LudwigstraßeimEinmündungsbereichvonSchmidberglundPfarrstraße:AusbildungeinesplatzartigenCharaktersdurchGrünelemente(Bäume,Hochbeete)undAufenthaltsgelegenheiten

• EckeLudwig-/Karl-Marx-Straße:PunktuelleAufwertungenunterEinbindungweitererWegeverbindungen

• PlacedeBeaucouzeundSkulpturengarten

4.4.6 Marienstraße:Umgestaltung/NeuordnungdesStraßenraums 1.000m² 175€/m² 175.000 €

4.4.7Pfaffenleithezw.Martin-Luther-PlatzundPaul-Gerhardt-Haus:BarrierearmerundautoarmerUmbau;neuesStraßenpflasterüberdieganzeStraßenbreiteniveaugleich(ohneFußwege,mitvereinzeltenAbstellflächenfürPKW),Bepflanzungen(Bäume,Hochbeete)zurGliederung

900m² 175€/m² 157.500 €

4.4.8 MaßnahmenzurMinderungderBarrierewirkungderSchillerstraße pauschal 100.000 €4.4.9 AufwertungweitererkleinererWegeverbindungen pauschal 50.000 €4.4.10 EinheitlichesBeschilderungs-/DesignelemetfüröffentlicheRäume,WegePlätze pauschal 50.000 €4.5 AttraktivierungderGrün-,Spiel-undAufenthaltsflächen4.5.1 Umgestaltungdessüdl.InnenhofesPaul-Gerhardt-Haus(fürBewohnerundBesucher) 800m² 175€/m² 140.000 €4.5.2 UmgestaltungdesParkplatzesalsVolkshochschul-Gartenmithalböff.Wegeführung 1.200m² 175€/m² 210.000 €4.5.3 AufwertungdesPfarrgartens 300m² 200€/m² 60.000 €

4.6MaßnahmenzurErhöhungderBarrierefreiheitderNebenanlagenimgesamtenMaßnahmengebiethinsichtlichbehinderten-undseniorengerechterQuerungserleichterungenundZugänglichkeiten(pauschal)

4.7SonstigeOrdnungsmaßnahmenwieHärteausgleich;BewirtschaftungsverlustefürGrundstückedesTreuhandvermögen,fürÄnderungenundFolgemaßnahmenimBereichderöffentlichenVer-undEntsorgung(pauschal)

pauschal 50.000 €

3.822.780 €5 Baumaßnahmen5.1 ÖffentlicheBaumaßnahmen

5.1.1 NeubauderGemeinbedarfs-undFolgeeinrichtung"Stadtbibliothek"anderSchillerstraßeinkl.GestaltungeinesöffentlichenAußenbereichs(Lesegarten) pauschal 1.740.000 €

5.1.2 SanierungdesKino-CentersinderPoststraße5;EtablierungeinesBistrosals„DesignCafé“inkl.Außenbereich pauschal 650.000 €

5.2 PrivateBaumaßnahmen

5.2.1Sicherung,ErhaltundSanierungsanierungsbedürftigerWohn-undGeschäftsgebäudeimSanierungsgebiet(fürca.30EinheitenbeieinemangenommenenZuschussvon20%proWhg.;imMittel20.000€proEinheit)

50 20.000 € 1.000.000 €

5.3 MaßnahmenzurErhöhungderBarrierefreiheitprivaterBauanlagen(Hauszugänge,Rampenetc.)hinsichtlichbehinderten-undseniorengerechterZugänglichkeit(pauschal) pauschal 265.000 €

5.4 KostenderAbwicklung:Vertriebsnebenkosten,Gutachten,Dokumentationetc. pauschal 50.000 €3.705.000 €

Zwischensumme Positionen 1 bis 5 8.867.780 €6 Vergütung von Sanierungsträgerleistungen, Projektmanagement, sonstige Beauftragte

Sanierungsträger(derzeitnichtgeplant) 0 €

SummeAusgaben 8.867.780 €

B.EinnahmenDieEinnahmenausAusgleichsbeträgensowieaussonstigenErlösen(z.B.Grundstücksveräußerungen)könnenzzt.nichtexplizitermitteltwerden.VorerstwerdendieEinnahmenpauschalgeschätzt(8%derAusgaben;gerundet)

709.422 €

SummeEinnahmen 709.422 €

C.DurchEinnahmennichtgedeckteKosten 8.158.358 €

D.Finanzierung-FörderfähigeKostengem.StBauFzufinanzierendeSumme 8.158.358 €AnteilBund(⅓vongesamt) 2.719.453 €AnteilFreistaatBayern(⅕vongesamtzzgl.DifferenzzuerhöhterkommunalerFörderquote) 3.807.234 €AnteilStadtSelb(vongesamt) 1.631.672 €AnteilStadtSelbp.a.(10JahreLaufzeit) 163.167 €

* Die Angaben dieser Spalte beinhalten ausschließlich förderfähige Kosten, nicht förderfähige Kosten wie z.B. Kanalausbau, verkehrsleitende Maßnahmen, personelle und sächliche Kosten der Stadt sind zu ergänzen.

Entwurf

10 AuswahldesSanierungsverfahrens

Entwurf

10 AuswahldesSanierungsverfahrens

DieStadtSelbhatineinerSanierungssatzungzurförm-lichenFestlegungdesSanierungsgebietesunddamitzurUmsetzungdesErneuerungskonzepteszubestimmen,welcheVerfahrensartzurAnwendungkommensoll(vgl.§142Abs.4BauGB).Zuunterscheidensind

• dasumfassendeSanierungsverfahrenund• dasvereinfachteVerfahren.

DieWahlzwischendemumfassendenunddemverein-fachtenSanierungsverfahrenbestimmtsichausdenInhaltendererforderlichenSanierungsmaßnahmenunddenzurRealisierungnotwendigenrechtlichenIns-trumenten.DieWahlstehtgrundsätzlichnichtimfreienErmessenderStadt.DieStadtSelbhatdieAnwendungderbesonderensanierungsrechtlichenVorschriften(vgl.§152-156aBauGB)auszuschließen,wenndiesefürdieDurchführungderSanierungnichterforderlichsindunddieDurchführunghierdurchvoraussichtlichnichter-schwertwird.BeiderEntscheidungderStadtSelbsindinsbesonderezuberücksichtigen:

• diekonkretestädtebaulicheSituationimSanierungs-gebietunddiekünftigeEntwicklung,

• dieanzustrebendenallgemeinenZielederSanierung,• dieDurchführbarkeitderSanierungimAllgemeinen

und • dieEntwicklungderBodenpreiseinfolgederSanierung.

BeiumfassendenSanierungsverfahrenfindendiebe-sonderensanierungsrechtlichenVorschriften(vgl.§152-156aBauGB)Anwendung,dieZahlungsverpflichtungvonErschließungs-undStraßenausbaubeiträgenimSinnevon§127BauGBbzw.NKAGentfälltdabei.NebendemsanierungsrechtlichenGenehmigungsvorbehaltgem.§144BauGBfindetdieAusgleichsbetragsregelungnach§154BauGBAnwendung.DanachhatderEigen-tümereinesimförmlichfestgelegtenSanierungsgebietgelegenenGrundstückszurFinanzierungderSanierungnachAbschlussdesSanierungsverfahrensandieStadteinenAusgleichsbetragzuentrichten,welcherderdurchdieSanierungbedingtenErhöhungdesBodenwertesseinesGrundstückesentspricht.DieGrundlagenzurErmittlungdesAusgleichsbetrageserarbeiteti.d.R.derunabhängigeGutachterausschuss.

SindsanierungsbedingteBodenwertsteigerungenimSanierungsgebietoderinTeilendavonzuerwarten,soistdieAnwendungder§§152-156BauGBinderRegelerforderlich,

• umAusgleichsbeträgezurFinanzierungderSanie-rungzuerzielen,

• umGrundstückefürZieleundZweckederSanie-rungzumsanierungsunbeeinflusstenGrundstücks-wertzuerwerbenund

• umdieErschwerungprivaterInvestitionendurchunkontrollierteBodenwertsteigerungenzuverhin-dern.

ImRahmendesvereinfachtenSanierungsverfahrenskanndieseRegelungausgeschlossenwerden.AllerdingssindindiesemFallfürdieErstellung,Erweiterung,Ver-besserungoderErneuerungvonErschließungsanlagenimSinnevon§127Abs.2BauGBErschließungsbeiträ-geoderBeiträgenachNKAGzuerheben.DieWahldesVerfahrensbestimmtsichwieobendargestellt,ausdenInhaltendererforderlichenSanierungsmaßnahmenunddenzurRealisierungnotwendigenrechtlichenInstru-menten,derkonkretenstädtebaulichenSituationsowiedererwartetenAuswirkungenderGesamtmaßnahme. DieimRahmenplanaufgezeigtenMaßnahmenhabendieAufwertungweiterTeiledesöffentlichenRaumes(Straßen-,WegeundPlätze)inderInnenstadtzumZiel.ÜberdiessollenzahlreicheOrdnungsmaßnahmenzurUmsetzunggelangen.InVerbindungmitgeplantenPrivatinvestitionenzurEntwicklungdesNeuordnungs-bereichsisteinedeutlicheAufwertungderInnenstadtInsgesamtzuerwarten,verbundenmitnichtun-erheblichenBodenwertsteigerungen.DaherwirdeineDurchführungderGesamtmaßnahmeimumfassendenSanierungsverfahrennach§142Abs.1BauGBunterAn-wendungder§§152-156BauGBempfohlen.

Davonwürdenzugleich(steuerpflichtige)privateEigen-tümerprofitieren,dennimSanierungsgebietkönnenaufGrundlageentsprechenderVereinbarungen(Grund-lagenbescheid)mitderStadtprivateSanierungennach§7hEStGerhöhtsteuerlichabgeschriebenwerden.

Entwurf

DieDurchführungeinesumfassendenSanierungs-verfahrensunterAnwendungder§§152-156BauGBverpflichtetdieGrundstückseigentümerimGebiet,nachderSanierungaufderGrundlageentsprechenderBerechnungendesunabhängigenGutachterausschus-sesAusgleichsbeträgeaufgrunddersanierungsbe-dingtenBodenwertsteigerungenzuentrichten.DasArbeitsblattNr.4zurStädtebauförderunginBayernder(damaligen)OberstenBaubehördeimBayerischenStaatsministeriumdesInnernausdemJahre1999benenntaufS.25/26unterBerufungauf§155Abs.1BauGBfolgendeFälle,indenenWertzuwächseoderKostenaufdenAusgleichsbetraganzurechnensind:

• Sanierungsvorteile,diebereitsineinemanderenVerfahren,insbesondereeinemEnteigungsver-fahren,z.B.alsVorteilsausgleichnach§93Abs.3BauGBberücksichtigtwordensind,

• BodenwerterhöhungdesGrundstücks,diederEigentümerzulässigerweisedurcheigeneAufwen-dungenbewirkthat,

• ÜbernahmevonKostenvonOrdnungsmaßnah-menoderGemeinbedarfs-oderFolgeeinrichtun-gen,dieimRegelfallvonderGemeindegetragenwerden,diederEigentümeraberselbstnachVereinbarungmitderGemeindedurchgeführthatsowie

• Vorauszahlungen,diedieGemeindenach§154Abs.6erhobenhat.

DieinSelbanstehendenInvestitionenPrivater,voralleminHinblickaufdenNeuordnungsbereich,kön-nenausgutachterlicherSichtunterdieseRegelungenfallen.Eswirdempfohlen,dassdieStadtSelbindieserFrageunverbindlicheVorklärungenmitdemInvestorundderRegierungvonOberfrankentrifft.

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11 VorschlagzurAbgrenzungeinesSanierungsgebietes

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11 VorschlagzurAbgrenzungeinesSanierungsgebietes

Abb.55:VorschlagzurAbgrenzungdesSanierungsgebietes

ImgesamtenUntersuchungsgebietwurdenerheb-lichestädtebaulicheMissständeundFunktionsdefi-zitefestgestellt.InsoweitwirdwäreesausfachlicherSichtsinnvoll,dengesamtenUntersuchungsbereichalsSanierungsgebietgem.§142BauGBfestzusetzen.DagegensprichtallerdingsdieTatsache,dassmitdenSanierungsgebietenIV(„BereichzwischenSchillerstra-ße,Poststraße,LudwigstraßeundSchmiedbergl“)undVII(„Blücherstraße“)bereitszweiSanierungsgebieteinnerhalbdesUntersuchungsgebietesbestehen.EineÜberlagerungistausgeschlossen.

DienebenstehendeKarte(Abb.55)schlägtdahereinenGebietsumrissohnediejenigenBereichevor,die

bereitsSanierungsgebietegem.§142BauGBsind.ObdiessinnvollistunddemAnspruchaneineintegrierteGesamtstrategiezurEntwicklungderInnenstadtSelbsgerechtwird,mussjedochinZweifelgezogenwerden.DieStadtSelbsolltedaherinengerAbsprachemitderRegierungvonOberfrankenüberlegenwieesgelingenkann,einegesamteGebietsfestsetzungüberdiezusa-nierendenBereichezulegen–inklusiveauchderjeni-genBereiche,diemöglicherweiseimZugederderzeitparallellaufendenVorbereitendenUntersuchungenimBereichrundumdenBahnhofzurFestsetzungalsSanierungsgebietvorgeschlagenwerden.Dazumüss-tendiebestehendenVerfahrenNr.IVundVIIentwederaufgehobenoderwennmöglicherweitertwerden.

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12 UmsetzungdesVerfahrensundAusblick

Entwurf

12 UmsetzungdesVerfahrensundAusblick

Wird ergänzt

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