Post on 26-Nov-2021
transcript
Wirtschafts- und Technologieförderung Immobilien- und Projektentwicklung Organisations- und Personalberatung
CIMA Beratung + Management GmbH Neue Weinsteige 44 70180 Stuttgart Tel.: 0711-648 64 61 Fax: 0711-648 64 69 E-Mail: cima.stuttgart@cima.de Internet: www.cima.de KÖLN LEIPZIG LÜBECK MÜNCHEN RIED (A) STUTTGART
Projektleitung: Dipl.-Geogr. Jürgen Lein
Bearbeitung: Dipl.-Geogr. Julia Wunder Dipl.-Geogr. Timo Cyriax
Stuttgart, November 2010
Stadt Pforzheim
Fortschreibung des Märkte- und Zentrenkonzeptes
aus dem Jahr 2005
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 1
2010 CIMA Beratung + Management GmbH
Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner
Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche -Nutzung darüber hinaus ist nicht ge-
stattet.
Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des
Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Ge-
brauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Ur-
heberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH.
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 2
Inhaltsverzeichnis
1 GRUNDLAGEN 7
1.1 Auftrag 7 1.2 Datengrundlagen 7
2 ÜBERGEORDNETE RAHMENBEDINGUNGEN SOWIE TRENDS IN DER HANDELSENTWICKLUNG 8
2.1 Allgemeine Trends 8 2.2 Trends im Verbraucherverhalten 9 2.3 Entwicklung der Betriebsformen 10
3 AUSGEWÄHLTE STRUKTURDATEN DER STADT PFORZHEIM 13
3.1 Zentralörtliche Einstufung 13 3.2 Bevölkerungsverteilung 14 3.3 Einzelhandelskennziffern 15
4 MARKTGEBIET UND KAUFKRAFTPOTENTIAL 16
4.1 Marktgebiet und Bevölkerungspotential 16 4.2 Kaufkraftpotential im Marktgebiet 16
5 ANGEBOTSSTRUKTUR DES EINZELHANDELS IN PFORZHEIM 19
5.1 Betriebs- und Branchenstruktur in der Gesamtstadt Pforzheim 19 5.2 Einzelhandelsbestand nach Standortlagen 21 5.3 Einzelhandelsbestand nach statistischen Bezirken/Einkaufslagen 25 5.4 Kennziffernvergleich für die Gesamtstadt Pforzheim 28 5.5 Kleinräumiger Kennziffernvergleich 29
6 BEWERTUNG DER ANGEBOTSSTRUKTUR UND DES BRANCHENMIX IN DER PFORZHEIMER EINKAUFSINNENSTADT 33
6.1 Nutzungs- und Branchenmix in der Einkaufsinnenstadt 33 6.2 Bewertung der Situation in der Einkaufsinnenstadt nach qualitativen Kriterien 36 6.3 Leerstandssituation in der Einkaufsinnenstadt 40 6.4 Marken-Portfolio-Analyse der Leitbranchen Bekleidung, Schuhe/Sport in der
Einkaufsinnenstadt von Pforzheim 41
7 MARKTPOSITION UND VERKAUFSFLÄCHENPOTENTIALE 48
7.1 Marktposition und Zentralität des Einzelhandels in der Stadt Pforzheim 48 7.2 Umsatz- und Verkaufsflächenpotential für die Stadt Pforzheim 50
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 3
8 ENTWICKLUNGSPERSPEKTIVEN FÜR DEN EINZELHANDELS-STANDORT PFORZHEIM 53
8.1 Standortfaktoren der Stadt Pforzheim als Einkaufsstadt 53 8.2 Bewertung des Branchen- und Betriebstypenmix 54 8.3 Standortkonzept 60
8.3.1 Grundlagen 60 8.3.2 Vorgaben der Landes- und Regionalplanung 61 8.3.3 Empfehlungen zur künftigen Standortentwicklung/Zentrenhierarchie 63
8.4 „Pforzheimer Liste“ der zentren- und nicht zentrenrelevanten Sortimente 74 8.5 Abgrenzung des Zentralörtlichen Versorgungskerns „Innenstadt“ 77 8.6 Pforzheimer Stadtteile: Datenblätter und Abgrenzungsvorschläge der stadtteilbezogenen
Nahversorgungslagen 79
9 GRUNDLAGEN UND METHODIK DER EINZELHANDELSUNTERSUCHUNG 99
9.1 Bestimmung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft 99 9.2 Begriffsdefinitionen 101 9.3 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen (Orientierungswerte) 104 9.4 Lageabgrenzungen in Innenstädten 106 9.5 Erläuterungen zu den Sortimentslisten mit der Einstufung der nahversorgungs-, zentren-
und nicht zentrenrelevanten Sortimente 106 9.6 Erläuterungen zur Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche sowie der
stadtteilbezogenen und nahversorgungsrelevanten Standortlagen 107
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 4
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1 Entwicklung der Betriebstypen des Handels 11
Abb. 2 Betriebstypen und deren Kunden 12
Abb. 3 Bevölkerungsverteilung in der Stadt Pforzheim * 14
Abb. 4 Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich (2009) 15
Abb. 5 Zentralitätskennziffern im regionalen Vergleich (2009) 15
Abb. 6 Das Marktgebiet des Pforzheimer Einzelhandels 18
Abb. 7 Abgrenzung der Einkaufsinnenstadt von Pforzheim 21
Abb. 8 Schematische Übersicht über die Einzelhandelsstandortlagen in der Kernstadt Pforzheim 22
Abb. 9 Anzahl der Betriebe in Pforzheim nach Standortlagen und Bedarfsbereichen 24
Abb. 10 Verkaufsfläche in Pforzheim nach Standortlagen und Bedarfsbereichen in qm 24
Abb. 11 Umsatz in Pforzheim nach Standortlagen und Bedarfsbereichen in Mio. € 25
Abb. 12 Kleinräumige Verkaufsflächenausstattung nach Hauptwarengruppen 31
Abb. 13 Nutzungsmix in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt 34
Abb. 14 Darstellung des Branchenmix in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt nach Wirtschaftsgruppen 35
Abb. 15 Bewertung der Qualitäts- und Zielgruppenausrichtung der Betriebe in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt 37
Abb. 16 Bewertung Warenpräsentation und Ladengestaltung der Einzelhandelsbetriebe in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt 38
Abb. 17 Bewertung Schaufenster- und Fassadengestaltung der Einzelhandelsbetriebe in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt 39
Abb. 18 Bewertung Wettbewerbsfähigkeit der Einzelhandelsbetriebe in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt 40
Abb. 19 Darstellung der Leerstände in der Pforzheimer Innenstadt 41
Abb. 20 Bewertung des Grades der Markenorientierung bei den relevanten Einzelhandelsbetriebe in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt 42
Abb. 21 Grad der Markenorientierung in den relevanten Einzelhandelsbetrieben in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt 44
Abb. 22 Markenportfolio der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt (Sortiment Bekleidung) im Abgleich mit vergleichbaren Oberzentren 46
Abb. 23 Markenportfolio der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt (Sortimente Schuhe/Sport) im Abgleich mit vergleichbaren Oberzentren 47
Abb. 24 Sortimentsspezifische Handelszentralität der Gesamtstadt Pforzheim 49
Abb. 25 Regionalplanerische Abgrenzung der Versorgungskerne sowie der Ergänzungsstandorte im Oberzentrum Pforzheim 62
Abb. 26 Darstellung der Zentrenhierarchie in der Stadt Pforzheim vor dem Hintergrund der Einstufung als „Schützenswerte Bereiche“ im Sinne des Baurechts 63
Abb. 27 Zentrenhierarchie in der Stadt Pforzheim 64
Abb. 28 Abgrenzung der Lagen in der Einkaufsinnenstadt von Pforzheim 66
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 5
Abb. 29 Verkaufsflächenausstattung der Stadtteile im Food-Bereich 70
Abb. 30 Darstellung der 500 m-Radien um die Lebensmittelmarktstandorte in der Stadt Pforzheim71
Abb. 31 Verkaufsflächenumfang der Einkaufsinnenstadt und den strukturprägenden Gewerbegebietslagen nach der Zentrenrelevanz der Sortimente in qm 72
Abb. 32 Verteilung der Verkaufsfläche der zentrenrelevanten Sortimente nach Standortlagen innerhalb der Gesamtstadt Pforzheim 73
Abb. 33 Zentralörtlicher Versorgungskern gemäß Plansatz 9.3 des Regionalplans Nordschwarzwald78
Abb. 34 Stadtteilbezogene Nahversorgungslagen im Stadtbezirk „Nordstadt“ 83
Abb. 35 Stadtteilbezogene Nahversorgungslagen im Stadtteil Buckenberg/Haidach 85
Abb. 36 Abgrenzungsvorschlag Zentraler Versorgungsbereich / Stadtteilzentrum „Stadtteil Brötzingen“ 87
Abb. 37 Stadtteilbezogene Nahversorgungslage im Stadtteil Dillweißenstein 89
Abb. 38 Stadtteilbezogene Nahversorgungslage im Stadtteil Würm 91
Abb. 39 Stadtteilbezogene Nahversorgungslage im Stadtteil Büchenbronn 93
Abb. 40 Stadtteilbezogene Nahversorgungslage im Stadtteil Huchenfeld 95
Abb. 41 Lebensmittelstandorte im Stadtteil Huchenfeld (bestehende Standorte & Plangebiet) 96
Abb. 42 Stadtteilbezogene Nahversorgungslage im Stadtteil Eutingen 98
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 6
Tabellenverzeichnis
Tab. 1 Zugeordnete Nahbereiche zum Mittelbereich Pforzheim 13
Tab. 2 Angrenzende Mittelbereiche 14
Tab. 3 Das Kaufkraftpotential nach Sortimenten/Bedarfsgruppen im Marktgebiet Pforzheim in Mio. € 17
Tab. 4 Betriebe, Verkaufsflächen und Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt Pforzheim nach Branchen und Bedarfsgruppen 20
Tab. 5 Betriebe, Verkaufsflächen und Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Gesamtstadt Pforzheim 23
Tab. 6 Einzelhandelsbestandsdaten sowie Darstellung der Veränderungen bei den Verkaufsflächenwerten differenziert nach statistischen Bezirken/Einkaufslagen 26
Tab. 7 Veränderungen der Einzelhandelsstruktur in der Stadt Pforzheim insgesamt im Vergleich zwischen 2005 und 2010 27
Tab. 8 Verkaufsfläche des Einzelhandels je Einwohner in der Stadt Pforzheim im zeitlichen und oberzentralen Vergleich 28
Tab. 9 Umsatzleistung des Einzelhandels je Einwohner in der Stadt Pforzheim im zeitlichen und oberzentralen Vergleich 28
Tab. 10 Kleinräumige Versorgungskennziffern (Auswahl) nach Hauptwarengruppen 29
Tab. 11 Grad der Markenorientierung der relevanten Anbieter in den Innenstädten nach Anzahl der Betriebe 43
Tab. 12 Veränderung der Handelszentralitäten im Zeitraum 2005 bis 2010 48
Tab. 13 Ziel-Zentralität und Prognose-Umsatz des Pforzheimer Einzelhandels 51
Tab. 14 Verkaufsflächenumfang der Einkaufsinnenstadt und der strukturprägenden Gewerbegebietslagen nach Zentrenrelevanz der Sortimente (Basis: „Pforzheimer Liste“) 72
Tab. 15 Kriterien zur Einstufung der Sortimente hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz 74
Tab. 16 Pforzheimer Sortimentsliste 76
Tab. 17 Verbrauchsausgaben in Deutschland 99
Tab. 18 Erhebungssystematik der CIMA nach Sortimenten 100
Tab. 19 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im kurzfristigen Bedarfsbereich 104
Tab. 20 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im mittelfristigen Bedarfsbereich 104
Tab. 21 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im langfristigen Bedarfsbereich 105
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 7
1 GRUNDLAGEN
1.1 Auftrag
Im März 2010 wurde die CIMA Beratung + Management GmbH von der Stadt Pforzheim mit der Fort-
schreibung des Märkte- und Zentrenkonzeptes beauftragt.
Mit dem Märkte- und Zentrenkonzept werden folgende Themenbereiche bearbeitet:
Analyse der marktstrukturellen Ausgangssituation für die Stadt Pforzheim
Aufnahme und Bewertung der gegenwärtigen Angebotsstruktur in den Wirtschaftsgruppen Ein-
zelhandel und Ladenhandwerk
Abgrenzung des Einzugsgebietes für den Einzelhandel, Berechnung der Kaufkraftpotentiale und
der gegenwärtigen Marktposition des Pforzheimer Einzelhandels
Ermittlung der Umsatz- und Verkaufsflächenpotentiale am Standort Pforzheim
Qualitative Bewertung der Angebotsstruktur und Portfolio-Analyse des Branchenmix für die In-
nenstadt von Pforzheim
Erarbeitung einer Konzeption für die künftige Einzelhandelsentwicklung der Stadt Pforzheim
(Standortkonzept, Branchen- und Betriebstypenkonzept, Abgrenzung zentraler Versorgungsbe-
reiche)
1.2 Datengrundlagen
Neben der Auswertung zahlreicher sekundärstatistischer Materialien (Bevölkerungsstatistik, FNP,
B-Pläne etc.) und vorhandener Untersuchungen zum Einzelhandel (z.B. CIMA-Untersuchung 2005)
wurde von der CIMA im April/Mai 2010 eine Totalerhebung des Einzelhandels und Ladenhandwerks
in der Gesamtstadt Pforzheim durchgeführt.
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 8
2 ÜBERGEORDNETE RAHMENBEDINGUNGEN SOWIE TRENDS IN DER HANDELSENTWICKLUNG
2.1 Allgemeine Trends
Zur Einordnung der einzelhandelsbezogenen Entwicklungsmöglichkeiten der Stadt Pforzheim sollen
einige wesentliche Trends in der Handels- und Standortentwicklung dargestellt werden.
Die Situation des Einzelhandels ist seit Jahren als schwierig zu bezeichnen.
Die privaten Verbrauchsausgaben werden aktuell vor allem durch Belastungen im Bereich Steu-
ern und Abgaben und durch die allgemeine Arbeitsmarktlage eingeschränkt. Dabei geht die Ein-
kommensschere immer weiter auseinander. Auf Verbraucherseite stehen zudem Aspekte wie
Konsumverzicht und Preissensibilität im Vordergrund.
Die langfristige Entwicklung auf der Anbieterseite wird von Verdrängungswettbewerb und preis-
aggressiven Absatzformen gekennzeichnet sein. Andererseits profilieren sich insbesondere in
größeren Städten die erlebnisorientierten Einkaufsformen (z.B. innerstädtische Shopping-
Center).
Aufgrund der demographischen und politischen Rahmenbedingungen ergeben sich sowohl für die
verschiedenen Betriebstypen als auch für die einzelnen Branchen unterschiedliche Perspektiven.
Ein langfristiger Rückgang der Bevölkerung in Deutschland trotz Zuwanderung
Eine Veränderung der Bevölkerungsstruktur vor allem im Bereich der älteren Bevölkerungsgrup-
pen. Das sich erweiternde Marktsegment der „Jungen Alten” wird dabei zu einer neuen wichti-
gen Zielgruppe für den Handel werden.
Durch politische Rahmensetzung wie z.B. die Flexibilisierung der Arbeitszeiten werden sich in
weiten Bevölkerungskreisen und Veränderungen der städtebaulichen Leitbilder ebenfalls Ein-
flüsse ergeben.
Aus der allgemeinen Entwicklung resultieren auch branchenabhängige Wachstumsunterschiede. Die
Ausgaben für Unterhaltungs‐ und Kommunikationsmedien werden von den Veränderungen der glo-
balen Rahmenbedingungen besonders profitieren. Von ähnlichen Entwicklungen ist im Gesundheits‐
und Fitnessbereich auszugehen. Der Markt für „persönliche Ausstattungen”, darunter sind die Wa-
renbereiche Bekleidung, Schuhe und Lederwaren zu verstehen, wird dagegen ein eher durchschnittli-
ches Wachstum zu verzeichnen haben.
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 9
2.2 Trends im Verbraucherverhalten
Die Kunden reagieren unterschiedlich auf gesellschaftliche Trends. Die Voraussagen über das Verhal-
ten des Verbrauchers von morgen sind teilweise widersprüchlich. Folgende Tendenzen sind jedoch zu
erkennen:
Auch in Zukunft konkurriert der Einzelhandel mit Ausgaben für Altersvorsorge, Freizeit, Energie
oder Mieten um die Kaufkraft der Konsumenten. Die einzelhandelsrelevanten Ausgaben werden
in Zukunft kaum steigen, im besten Fall ihren Anteil am privaten Konsum aufrecht erhalten.
Der „hybride Käufer“ erwartet ein klares Angebotsprofil. Die Positionierung der Anbieter und
ganzer Standortgemeinschaften zwischen „Luxus“ und „preiswert“ muss immer klarer herausge-
arbeitet werden.
Das Anspruchsniveau der Konsumenten steigt. In Zeiten der wachsenden Einkaufsalternativen
sinkt die Toleranz hinsichtlich Erreichbarkeit, Ambiente, Sauberkeit, Sicherheit und sogar der
Witterung.
Convenience hat viele Facetten. Auf der Produktebene durch eine Zunahme von Functional-
Consumer-Goods (z.B. Fertiggerichte), auf der Standortebene durch eine Ballung kopplungsin-
tensiver Branchen (z. B. One-Stop-Shopping für den täglichen Bedarf) und auf der Betriebsfor-
menebene über die Entwicklung neuartiger Formate (z. B. Convenience-Stores für den täglichen
Bedarf in Bürovierteln).
Die Erreichbarkeit (Pkw, zu Fuß, ÖPNV) und Bequemlichkeit (alles an einem Ort) beim Einkauf
bleiben in diesem Zusammenhang von großer Bedeutung.
Öffnungszeiten sind weiterhin ein Kernthema des Einzelhandels (Zunahme der Attraktivität von
Sonderverkäufen, Sonntagseinkauf, Night-Shopping).
Das Markenbewusstsein der Verbraucher nimmt weiter zu. Mit der Marke wird ein Image und
Lebensgefühl konsumiert. Handelsmarken werden dabei immer wichtiger.
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 10
2.3 Entwicklung der Betriebsformen
Bei den Betriebsformen führt dies zu einer Fortsetzung des Strukturwandels und einer weiteren Pola-
risierung und Positionierung. Folgende wesentliche Trends sind dabei marktbestimmend:
Der Konkurrenz- und Kostendruck im Einzelhandel steigt. Die Flächenproduktivität sinkt.
Eine weitere Polarisierung zwischen Discount- und Premium-orientierten Angebotsformen. Die
Profilierung der Anbieter wird weiter geschärft.
Die Konzentration auf Anbieterseite schreitet weiter voran. Der Marktanteil von Unternehmen
mit mehr als 2,5 Mrd. € Jahresumsatz steigt mittelfristig auf 85 %.
Die Präsentation von Marken und Labels wird immer wichtiger. Monolabel-Stores sind bis in die
Ebene der Mittelzentren auf dem Vormarsch. In größeren Städten repräsentieren sog. Flagship-
Stores an wenigen Standorten das Prestige der Marke.
Die traditionellen Fachgeschäfte mit unklarem Profil und Multimarken-Image oder klassische
Kaufhäuser verlieren weitere Marktanteile. Hersteller verlieren ihre Vertriebspartner und entwi-
ckeln eigene Handels- und Vertriebsnetze.
Der nicht kooperierende Fachhandel wird künftig ohne Marktbedeutung sein. Der moderne
Facheinzelhändler ist gleichzeitig Franchise-Nehmer der verschiedensten Anbieter in seiner
Stadt oder Region. Einkaufskooperationen sind das Mindestmaß an Verbund.
Die Probleme bei der Revitalisierung der Kauf- und Warenhäuser bleiben weiterhin akut (siehe
Debatte um Karstadt und nicht klar positionierte sonstige Kaufhäuser).
Viele Filialisten sind nach dem Top-down-Prinzip in ihrer Expansionsstrategie mittlerweile bei
den Klein- und Mittelstädten angekommen. Immobilien-Experten sind sich einig, dass eine Mi-
schung aus bekannten Marken und Labels (Filialisten) mit individuellen, lokalen Fachgeschäften
der Schlüssel für einen attraktiven Innenstadt-Einzelhandel ist.
Untersuchungen zeigen, dass die Modebranche der Top-Indikator für eine attraktive Kundenbe-
wertung der Innenstadt ist. Je vollständiger das Markenportfolio, desto mehr unterschiedliche
Zielgruppen können angesprochen werden.
Trading up: Die zunehmende Qualitätsorientierung im Lebensmittel-Einzelhandel bringt ange-
passte, neue Konzepte (spezialisierte Konzepte für verdichtete Großstadtlagen, Fachmarktzent-
rum oder ländliche Strukturen) hervor, die mit einer Aufwertung im Ladenbau (größerer Platz-
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 11
bedarf) und auf Serviceebene und damit insgesamt neuen Angebotsphilosophien (gesunde, re-
gionale Lebensmittel) einhergehen.
Auch die Discounter sichern sich über neue Sortimentsstrategien Marktanteile (ALDI: Frisch-
fleisch, Test von Markensortimente, Backautomaten / LIDL: zunehmende Frischekompetenz,
Convenience-Produkte etc.).
Abb. 1 Entwicklung der Betriebstypen des Handels
Quelle: BBE Retail Experts/BAG/HDE Factbook Einzelhandel 2009; Bearbeitung: CIMA 2010
Auch wenn der Zenit in der Entwicklung der Non-Food-Fachmärkte möglicherweise überschrit-
ten ist, bleibt festzuhalten: Neue Konzepte werden auch zukünftig für eine anhaltende Flächen-
nachfrage sorgen. Alte Konzepte müssen in naher Zukunft revitalisiert werden oder scheiden
wieder aus dem Markt aus.
30,5 29,2 28,2 27,323,9 23,8 22,6 20,7 19,3 19,4 18,2 18,3 17,2
11,5 11,6 11,5 11,512,0 12,1 12,4
12,1 12,0 11,9 11,8 11,9 12,1
6,7 7,3 7,5 8,5 11,4 11,7 12,012,2 12,5 13,2 13,1 13,3 13,4
5,3 5,0 5,0 4,6 4,5 4,2 4,24,0 3,9 3,8 3,7 3,5 3,3
9,9 10,3 10,5 10,7 10,8 10,9 11,211,8 12,3 12,4 12,3 12,2 12,1
8,3 8,6 9,0 9,1 9,3 9,7 10,2 11,3 12,1 13,1 13,3 13,6 14,0
13,2 13,0 12,9 12,6 12,3 11,8 11,7 11,5 11,511,4 11,0 10,4 10,5
14,6 15,0 15,4 15,7 15,8 15,8 15,7 16,4 16,4 14,8 16,6 16,8 17,4
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Sonstige (Versender, Online-, Convienince-, Ambulanter-Handel etc.)
Supermärkte / trad. LEH
Discounter
SB-Warenhäuser / V-Märkte
Kauf- und Warenhäuser
Fachmärkte
Filialisten des Fachhandels
Fachhandel (nicht-filialisiert)
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 12
Abb. 2 Betriebstypen und deren Kunden
Quelle und Bearbeitung: CIMA GmbH, 2010
Die Nachfolgeproblematik im Facheinzelhandel bleibt in den kommenden Jahren das unterneh-
merische Problem Nr. 1. Der Trend zur Filialisierung und Professionalisierung der Unterneh-
mensstruktur nimmt zu.
Weitere ausländische Anbieter werden versuchen, den deutschen Markt zu erschließen
(Deutschland ist als Europas größter Einzelhandelsmarkt für internationale Händler attraktiv).
Nicht alle werden so erfolgreich sein wie IKEA, H&M oder Zara (vgl. „Scheitern“ von Marks &
Spencer oder GAP).
Der Trend zur Vertikalisierung. Anbieter beherrschen die gesamte Wertschöpfungskette von der
Produktion bis zum Einzelhandel (z.B. Eigenmarken-Anbieter wie H&M). Handelsmarken neh-
men zu.
Das Shopping mit Ambiente: Der Trend zum Erlebnishandel bleibt ungebrochen. Shopping-
Center-Standards haben am Markt keine Chance mehr. Moderne Einkaufswelten, ob gewachsen
oder geplant, müssen trotz aller Markengleichheit unverwechselbar sein und die Kunden auch
emotional ansprechen (z.B. Themen-Center von Sonae Sierra).
die tote Mitte
Luxus- und Statusmärkte
(Smart-/Success-Shopper)
Erlebnis- und Entertainment-
Märlte
Discount- und Trashmärkte
(Smart-/Success-Shopper)
Convenience und
Dienstleistungsmärkte
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 13
3 AUSGEWÄHLTE STRUKTURDATEN DER STADT PFORZHEIM
3.1 Zentralörtliche Einstufung
Im Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg 2002 ist die Stadt Pforzheim als Oberzentrum in der
Region Nordschwarzwald ausgewiesen. Zum mittelzentralen Verflechtungsbereich sind folgende
Nahbereiche (inkl. zugehörige Gemeinden) zu zählen:
Tab. 1 Zugeordnete Nahbereiche zum Mittelbereich Pforzheim
Nahbereiche Zugehörige Gemeinden Bevölkerungspotential
Wiernsheim Wiernsheim 6.540 Einwohner
Wurmberg 2.980 Einwohner
Heimsheim
Heimsheim 5.400 Einwohner
Friolzheim 3.660 Einwohner
Mönsheim 2.680 Einwohner
Wimsheim 2.660 Einwohner
Tiefenbronn Tiefenbronn 5.360 Einwohner
Neuhausen 5.410 Einwohner
Neulingen
Neulingen 6.630 Einwohner
Ölbronn-Dürrn 3.440 Einwohner
Kieselbronn 3.040 Einwohner
Remchingen Remchingen 11.800 Einwohner
Königsbach-Stein
Königsbach-Stein 9.770 Einwohner
Kämpfelbach 6.200 Einwohner
Eisingen 4.440 Einwohner
Keltern Keltern 9.000 Einwohner
Straubenhardt Straubenhardt 10.810 Einwohner
Neuenbürg Neuenbürg 7.570 Einwohner
Engelsbrand 4.390 Einwohner
Pforzheim
Birkenfeld 10.510 Einwohner
Ispringen 5.970 Einwohner
Niefern-Öschelbronn 11.910 Einwohner
Zugeordnete Nahbereiche Pforzheim insgesamt 140.170 Einwohner
Stadt Pforzheim 116.200 Einwohner
Mittelbereich Pforzheim insgesamt 256.370 Einwohner
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stand: 3. Quartal 2009
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 14
Als angrenzende Mittelbereiche, die mit dem Oberzentrum Pforzheim Einkaufsverflechtungen auf-
weisen, sind zu nennen:
Tab. 2 Angrenzende Mittelbereiche
Mittelbereiche Bevölkerungspotential
MB Bretten 50.800 Einwohner
MB Mühlacker 54.700 Einwohner
MB Calw 66.600 Einwohner
MB Bad Wildbad 31.700 Einwohner
Angrenzende Mittelbereiche insgesamt 203.800 Einwohner
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stand: 3. Quartal 2009
3.2 Bevölkerungsverteilung
Siedlungsstrukturell setzt sich die Stadt Pforzheim aus der Kernstadt mit rund 93.400 Einwohnern
(ca. 80 %) und fünf weiteren Stadtteilen mit ca. 22.800 Einwohnern (ca. 20 %) zusammen. Dabei stel-
len die Stadtteile Eutingen (ca. 7.800 EW) und Büchenbronn (ca. 6.200 EW) neben der Kernstadt die
einwohnerstärksten Stadtteile dar.
Abb. 3 Bevölkerungsverteilung in der Stadt Pforzheim *
* nur Hauptwohnsitze; Stand:31.12.2009
Quelle: Angaben des Eigenbetriebes Wirtschaft und Stadtmarketing Pforzheim (WSP); Bearbeitung: CIMA
Oststadt; 7.154
Weststadt; 7.540
Südweststadt; 12.934
Südoststadt; 3.622
Nordstadt; 23.660
restliche Kernstadt; 38.465
weitere Stadtteile; 22.766
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 15
3.3 Einzelhandelskennziffern
Mit einem regionalen Kaufkraftkoeffizienten (bezogen auf die einzelhandelsrelevante Kaufkraft) von
101,3 bewegt sich die Stadt Pforzheim auch im regionalen Vergleich leicht über dem Bundesdurch-
schnitt von 100 (Indexwert). Im Vergleich zu den umliegenden Mittelzentren (Ausnahme Bad Wild-
bad mit 97,9) sowie zum Enzkreis insgesamt liegt der Kaufkraftkoeffizient für die Stadt Pforzheim auf
einem etwas niedrigeren Niveau.
Abb. 4 Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich (2009)
Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2009; Bearbeitung: CIMA
Die Zentralitätskennziffer (Verhältnis Einzelhandelsumsatz je Einwohner und einzelhandelsrelevan-
ter Kaufkraft) als Maß für die Handelszentralität einer Stadt liegt für Pforzheim bei 146,0 (Bundes-
durchschnitt 100,0). Im Vergleich mit anderen Oberzentren ist der Pforzheimer Wert als gut einzustu-
fen, wobei hier auch Einkauflagen wie die „Wilferdinger Höhe“ zum Tragen kommen.
Abb. 5 Zentralitätskennziffern im regionalen Vergleich (2009)
* Zentralitätskennziffer für Pforzheim basiert auf CIMA-eigenen Schätzungen 2010; Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2009; Bearbeitung: CIMA
125,1
130,3
126,9
143,3
103,5
93,1
120,0
108,4
146,0
80 100 120 140 160
Stuttgart
Karlsruhe
Heidelberg
Heilbronn
Bad Wildbad
Mühlacker
Calw
Bretten
Pforzheim*
106,5
97,9
105,0
103,0
101,0
103,4
101,3
90 100 110
Enzkreis
Bad Wildbad
Vaihingen/Enz
Mühlacker
Calw
Bretten
Pforzheim
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 16
4 MARKTGEBIET UND KAUFKRAFTPOTENTIAL
Zur Einordnung der Entwicklungsmöglichkeiten für Einzelhandelsnutzungen in der Stadt Pforzheim
werden die relevanten Daten zum Nachfragepotential nachfolgend dargestellt.
4.1 Marktgebiet und Bevölkerungspotential
Bei der Abgrenzung des Marktgebietes der Stadt Pforzheim wurden der landesplanerisch definierte
Verflechtungsbereich sowie die Analyse der Konkurrenzstandorte berücksichtigt. Demnach kann das
Marktgebiet des Pforzheimer Einzelhandels wie folgt abgegrenzt und untergliedert werden:
Marktzone Zugehörige Kommunen/Nah- und Mittelbereiche Bevölkerungspotential
Zone I Gesamtstadt Pforzheim ca. 116.100 Einwohner
Zone II Restlicher Mittelbereich Pforzheim:
Nahbereiche Pforzheim, Wiernsheim, Heimsheim, Tiefenbronn, Neulingen, Remchingen, Königsbach-Stein, Kel-tern, Straubenhardt, Neuenbürg ca. 140.200 Einwohner
Zone I-II „Engeres“ Marktgebiet insgesamt ca. 256.300 Einwohner
Zone III „Weiteres“ Marktgebiet:
Mittelbereiche Bretten, Calw, Mühlacker, Bad Wildbad ca. 203.800 Einwohner
Marktgebiet insgesamt (Zone I – III) ca. 460.100 Einwohner
Quelle: Angaben des Eigenbetriebes Wirtschaft und Stadtmarketing Pforzheim (WSP); Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stand: 3. Quartal 2009
In den Mittelzentren der Zone III hat in der jüngeren Vergangenheit zum Teil ein Ausbau der Einzel-
handelsfunktion stattgefunden, welche auch Einfluss auf die Marktdurchdringung des Pforzheimer
Einzelhandels hat.
4.2 Kaufkraftpotential im Marktgebiet
Unter Zugrundelegung der regionalisierten Pro-Kopf-Ausgaben wird das einzelhandelsrelevante
Kaufkraftpotential berechnet. Auf die einzelnen Zonen des engeren Marktgebietes verteilt sich das
gesamte einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotential wie folgt:
Zone I: Gesamtstadt Pforzheim ca. 622,2 Mio. €
Zone II: restlicher Mittelbereich Pforzheim ca. 798,4 Mio. €
Auf die angrenzenden Mittelbereichen (Marktzone III als weiteres Marktgebiet) entfallen weitere ca.
1.103,2 Mio. € Kaufkraftpotential.
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 17
Vom gesamten Kaufkraftpotential im Marktgebiet von 2.523,8 Mio. € entfallen auf
den überwiegend kurzfristigen Bedarf: ca. 1.357,3 Mio. €
den überwiegend mittelfristigen Bedarf: ca. 485,5 Mio. €
den überwiegend langfristigen Bedarf: ca. 681,0 Mio. €.
Die Verteilung der Kaufkraftpotentiale ist in der nachfolgenden Tabelle nach Branchen/ Bedarfsbe-
reichen und Marktzonen detailliert dargestellt.
Tab. 3 Das Kaufkraftpotential nach Sortimenten/Bedarfsgruppen im Marktgebiet Pforzheim in Mio. €
Marktzonen
Sortimente
„engeres“ Marktgebiet Weiteres
Marktgebiet (Zone III)
Zone I-III Stadt Pforzheim
(Zone I)
Restlicher Mit-telbereich
Zone II
Gesamter Mit-telbereich (Zone I+II)
Lebensmittel 233,2 299,2 532,4 413,5 945,9
restl. kurzfr. Bedarf 1 101,4 130,1 231,6 179,8 411,4
kurzfr. Bedarf insg. 334,6 429,4 764,0 593,3 1.357,3
Bekleidung/ Textilien 66,0 84,7 150,7 117,0 267,7
Schuhe und Sport 20,5 26,3 46,8 36,3 83,1
Bücher, Schreib- und Spielwaren
21,4 27,5 48,9 38,0 86,9
restl. mittelfr. Bedarf 2 11,8 15,1 26,9 20,9 47,8
mittelfr. Bedarf insg. 119,7 153,6 273,3 212,2 485,5
Einrichtung+ Zubehör 77,9 99,9 177,8 138,1 315,9
Elektrowaren/Medien 45,5 58,4 103,9 80,7 184,6
Foto/Optik, Uhren/ Schmuck
16,1 20,7 36,8 28,6 65,4
restl. langfr. Bedarf 3 28,4 36,4 64,8 50,3 115,1
langfr. Bedarf insg. 167,9 215,4 383,3 297,7 681,0
Einzelhandel gesamt 622,2 798,4 1.420,6 1.103,2 2.523,8
1 Im restlichen kurzfristigen Bedarf sind enthalten: Reformwaren, Apothekerwaren, Drogerien, Parfümerien, Blumen
2 Im restlichen mittelfristigen Bedarf sind enthalten: Sanitätsbedarf, Zoobedarf
3 Im restlichen langfristigen Bereich sind enthalten: u.a. Musikalien, Lederwaren, Kfz - Bedarf, Gartenbedarf
Quelle: CIMA Berechnungen, leichte Rundungsdifferenzen möglich
Im Vergleich zum Märktekonzept 2005 ist bezüglich der zur Verfügung stehenden Kaufkraftvolumina
insgesamt ein Zuwachs von ca. 3 % zu verzeichnen, bezogen auf den Stadtkreis Pforzheim ist dagegen
ein leichter Rückgang von ca. 2 % zu konstatieren. Folgende Aspekte sind bei einem Abgleich zwi-
schen 2005 und 2010 zu berücksichtigen:
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 18
Als Basis für die Kaufkraftberechnungen im Jahr 2005 wurden für die Stadt Pforzheim die Ein-
wohnerdaten des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg herangezogen; bei der Fort-
schreibung 2010 wurden die Daten der Statistikstelle der Stadt Pforzheim verwendet.
Bei einer Fortschreibung der Einwohnerzahlen der Stadt Pforzheim auf der Grundlage der städti-
schen Daten ergibt sich ein Zuwachs von ca. 500 Einwohnern (2005: ca. 115.600; 2010: ca.
116.100) bzw. 0,4 %. Hiermit verbunden ist eine Kaufkraftsteigerung von (2005: ca. 615,7 Mio. €,
2010: 622,2 Mio. €) bzw. 1,1 %.
Berücksichtigung der Veränderungen bei den sortimentsbezogenen Pro-Kopf-
Verbrauchsausgaben (Anpassungen an Veränderungen des Konsumverhaltens in den einzelnen
Branchen etc.)
Abb. 6 Das Marktgebiet des Pforzheimer Einzelhandels
Quelle: MapPoint; Bearbeitung: CIMA
Legende:
Zone I
Zone II
Zone III
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 19
5 ANGEBOTSSTRUKTUR DES EINZELHANDELS IN PFORZHEIM
Die Bestandsdaten des Einzelhandels in Pforzheim basieren auf einer Totalerhebung der Betriebe des
Ladeneinzelhandels (inkl. Ladenhandwerk) im April/Mai 2010. Neben der Erfassung der wesentlichen
Betriebsdaten erfolgten eine Einschätzung des äußeren Erscheinungsbildes und der Ladengestal-
tung/Warenpräsentation sowie eine Einordnung der Betriebe in der Einkaufsinnenstadt von Pforz-
heim hinsichtlich ihrer Zielgruppen- und Qualitätsausrichtung.
5.1 Betriebs- und Branchenstruktur in der Gesamtstadt Pforzheim
In der Gesamtstadt Pforzheim1 wurden folgende Daten zum Einzelhandelsbestand erhoben:
Anzahl der Ladengeschäfte: 910 Betriebe
Gesamtverkaufsfläche: ca. 291.835 qm
Umsatzleistung im Jahr 2009: ca. 906,2 Mio. €.
Nach Bedarfsbereichen gegliedert entfallen von den insgesamt 910 erhobenen Betrieben
auf den kurzfristigen Bedarfsbereich ca. 43 % aller Betriebe, ca. 24 % der Gesamtverkaufsflä-
che und ca. 40 % des Gesamtumsatzes
auf den mittelfristigen Bedarfsbereich ca. 27 % aller Betriebe, ca. 29 % der Gesamtverkaufs-
fläche und ca. 26 % des Gesamtumsatzes
auf den langfristigen Bedarfsbereich ca. 30 % aller Betriebe, ca. 47 % der Gesamtverkaufsflä-
che und ca. 34 % des Gesamtumsatzes.
Die Einzelhandelsstruktur in der Gesamtstadt Pforzheim zeichnet sich hinsichtlich der Anzahl der Be-
triebe sowie der Umsatzleistung durch einen Schwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich (Lebens-
mittel, Drogeriewaren etc.) aus. Hierbei fallen insbesondere die größeren Märkte im Lebensmittelbe-
reich (SB-Warenhäuser, große Supermärkte) ins Gewicht.
Der Schwerpunkt der Verkaufsflächen liegt dagegen auf dem langfristigen Bedarfsbereich. Dies ist
vor allem auf die ansässigen Baumärkte und Möbelhäuser (insb. im Bereich Wilferdinger Höhe, Ge-
werbegebiet „Brötzinger Tal“) zurückzuführen.
1 Inkl. Möbelzentrum Birkenfeld an der Gemarkungsgrenze zur Stadt Pforzheim
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 20
Tab. 4 Betriebe, Verkaufsflächen und Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt
Pforzheim nach Branchen und Bedarfsgruppen
Bestandsdaten Branche
Anzahl der Betriebea
Verkaufsfläche in qm
b
Umsatz in Mio. €b
Lebensmittel 255 54.580 259,3
restlicher kurzfristiger Bedarf1 133 14.660 107,4
kurzfristiger Bedarf gesamt 388 69.240 366,7
Oberbekleidung, Wäsche, Textilien 151 54.865 154,1
Schuhe und Sport 40 15.120 40,9
Bücher, Schreib- und Spielwaren 42 10.610 31,8
restlicher mittelfristiger Bedarf2 14 3.830 9,3
mittelfristiger Bedarf gesamt 247 84.425 236,1
Einrichtung und Zubehör 115 91.555 156,1
Elektrowaren/Medien 27 11.925 66,0
Foto/Optik, Uhren/Schmuck 62 6.830 43,3
restlicher langfristiger Bedarf3 71 27.860 38,0
langfristiger Bedarf gesamt 275 138.170 303,4
Einzelhandel gesamt 910 291.835 906,2
1 Im restlichen kurzfristigen Bedarf sind enthalten: Reformwaren, Apothekerwaren, Drogerien, Parfümerien, Blumen
2 Im restlichen mittelfristigen Bedarf sind enthalten: Sanitätsbedarf, Zoobedarf
3 Im restlichen langfristigen Bereich sind enthalten: u.a. Musikalien, Lederwaren, Kfz - Bedarf, Gartenbedarf
a Zuordnung erfolgte nach Sortimentsschwerpunkt
b Zuordnung nach Teilsortimenten
Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
Als Sonderkonstellation in der Stadt Pforzheim ist auf den stark ausgeprägten Anteil des Segmentes
Foto/Optik, Uhren/Schmuck hinzuweisen, welcher insbesondere durch das Angebot der „Schmuck-
welten“ in der „Goldstadt Pforzheim“ beeinflusst wird.
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 21
5.2 Einzelhandelsbestand nach Standortlagen
Der Einzelhandelsbestand in der Stadt Pforzheim ist nachfolgend in der räumlichen Untergliederung
dargestellt. Hierbei wird nach den Standortlagen Einkaufsinnenstadt, den Gewerbe- und Sonderge-
bietslagen sowie den sonstigen integrierten Lagen (z.B. Stadtteilzentren) unterschieden.
Die Einkaufsinnenstadt von Pforzheim kann unter Berücksichtigung des bestehenden Einzelhandels
wie folgt abgegrenzt werden, wobei innerhalb der Innenstadtabgrenzung unterschiedliche Lagen hin-
sichtlich des Einzelhandelsbesatzes, der Fußgängerfrequenz etc. festzuhalten sind. Diese Abgrenzung
liegt den folgenden Betrachtungen / Bewertungen zugrunde. Eine detaillierte Lageabgrenzung wird
in einem getrennten Kapitel vorgenommen.
Abb. 7 Abgrenzung der Einkaufsinnenstadt von Pforzheim
Quelle: „Pforzheim neu erleben“, WS Pforzheim; „Strategie- und Maßnahmenkonzept für die Pforzheimer Innenstadt“, Januar 2010; Bearbeitung: CIMA, September 2010
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 22
Neben der Einkaufsinnenstadt sind folgende strukturprägende Standortlagen in Pforzheim zu nen-
nen:
Gewerblich geprägte Standortlagen: „Wilferdinger Höhe“, Oberes Enztal / Brötzinger Tal (inkl.
Möbelzentrum Birkenfeld auf Birkenfelder Gemarkung), Hohenäcker / Obsthof, Altgefäll
Standortlage „Enzauenpark“ (hier: Standort „Kaufland“, ehem. Famila)
Stadtteilzentrum Brötzingen
Nahversorgungslagen „Hohenzollernstraße“, „Am Hauptgüterbahnhof“, Buckenberg/Haidach,
Büchenbronn, Dillweißenstein, Eutingen, Huchenfeld, Würm
Abb. 8 Schematische Übersicht über die Einzelhandelsstandortlagen in der Kernstadt Pforzheim
Quelle: Google Earth Pro; Bearbeitung: CIMA
Legende:
Einkaufsinnenstadt
Nahversorgungslagen/Stadtteilzentren
Gewerblich geprägte Standortlagen
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 23
Innerhalb der Gesamtstadt Pforzheim stellen bezogen auf den Betriebsbesatz die städtebaulich inte-
grierten Lagen (inkl. Einkaufsinnenstadt) den Schwerpunkt dar. Der Besatz in den Gewerbegebietsla-
gen ist hinsichtlich der Anzahl der Betriebe vergleichsweise gering ausgeprägt. Der Verkaufsflächen-
schwerpunkt und in Teilen der Umsatzschwerpunkt (z.B. beim langfristigen Bedarf) liegt dagegen auf
den städtebaulich nicht integrierten Standortlagen (insb. Wilferdinger Höhe, Brötzinger Tal).
Die hohen Flächenanteile außerhalb der Einkaufsinnenstadt werden im kurzfristigen Bedarfsbereich
durch den Lebensmitteleinzelhandel (u.a. Kaufland) beeinflusst. Der mittelfristige Bedarfsbereich
(z.B. Bekleidung, Schuhe etc.) ist vergleichsweise stark in der Einkaufsinnenstadt vertreten (z.B. durch
die Standorte „Schlössle-Galerie“ und Galeria Kaufhof). Beim langfristigen Bedarf (u.a. Möbel, Bau-
markt) ist insbesondere auf den Besatz in den Gewerbegebieten „Wilferdinger Höhe“ und „Brötzin-
ger Tal“ (u.a. Fa. Hornbach, Praktiker, Bauhaus, B1-Baumarkt, Möbelzentrum Birkenfeld, Poco Do-
mäne, Möbel Roller) hinzuweisen.
Tab. 5 Betriebe, Verkaufsflächen und Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Ge-
samtstadt Pforzheim
Lage Bestandsdaten
Einkaufs-Innenstadt
(≠ Stat. Bezirk In-nenstadt)
Gewerbe-gebietslagen
sonstige integrierte Lagen
Pforzheim gesamt
Betriebe*
kurzfristiger Bedarf 84 60 244 388
mittelfristiger Bedarf 134 40 73 247
langfristiger Bedarf 102 59 114 275
EH-Insgesamt 320 159 431 910
Verkaufsfläche in qm**
kurzfristiger Bedarf 9.940 28.270 31.030 69.240
mittelfristiger Bedarf 47.000 25.840 11.585 84.425
langfristiger Bedarf 19.395 100.390 18.385 138.170
EH-Insgesamt 76.335 154.500 61.000 291.835
Umsatz in Mio. €**
kurzfristiger Bedarf 63,3 132,9 170,5 366,7
mittelfristiger Bedarf 141,6 64,4 30,1 236,1
langfristiger Bedarf 76,1 191,0 36,3 303,4
EH-Insgesamt 281,0 388,3 236,9 906,2
* Zuordnung erfolgte nach Sortimentsschwerpunkt **Zuordnung nach Teilsortimenten
Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 24
Abb. 9 Anzahl der Betriebe in Pforzheim nach Standortlagen und Bedarfsbereichen
Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
Abb. 10 Verkaufsfläche in Pforzheim nach Standortlagen und Bedarfsbereichen in qm
Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
84 60
244134
40
73102
59
114
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
Einkaufsinnenstadt Gewerbegebietslagen sonstige integrierte Lagen
kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf langfristiger Bedarf
9.94028.270 31.030
47.00025.840 11.585
19.395
100.390
18.385
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
180.000
Einkaufsinnenstadt Gewerbegebietslagen sonstige integrierte Lagen
kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf langfristiger Bedarf
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 25
Abb. 11 Umsatz in Pforzheim nach Standortlagen und Bedarfsbereichen in Mio. €
Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
5.3 Einzelhandelsbestand nach statistischen Bezirken/Einkaufslagen
Neben der Auswertung der Bestandsdaten nach Standortlagen wird im Folgenden eine kleinräumige
Betrachtung der Einzelhandelsstruktur nach statistischen Bezirken/Einkaufslagen vorgenommen.
Dabei ist auf den Unterschied zwischen dem statistischen Bezirk „Innenstadt“ und der abgegrenzten
„Einkaufsinnenstadt“ hinzuweisen, welche weiter gefasst wird und Teile der statistischen Bezirke
„Weststadt“ (Schlössle-Galerie, G 19 etc.) und „Südweststadt“ (Sedanplatz und angrenzende Berei-
che) mit einbezieht.
Innerhalb der Gesamtstadt nimmt die Einkaufslage „Wilferdinger Höhe“ aufgrund der Vielzahl an
großflächigen Handelsbetrieben den größten Anteil ein und beeinflusst damit die Einkaufsorientie-
rung im Raum Pforzheim sehr stark. Innerhalb der Kernstadt (ohne räumlich getrennt liegende Stadt-
teile) verfügen die statistischen Bezirke Innenstadt und Weststadt (inkl. Schlössle-Galerie), die den
Großteil der Einkaufsinnenstadt bilden, über einen hohen Verkaufsflächen- und Umsatzanteil.
Die räumlich von der Kernstadt abgesetzt liegenden Stadtteile (vgl. Bezirke 110-150 in der nachfol-
gende Tabelle) verfügen über einen deutlich geringeren Einzelhandelsbesatz, der sich meist auf die
63,3
132,9170,5
141,6
64,430,1
76,1
191,0
36,3
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
Einkaufsinnenstadt Gewerbegebietslagen sonstige integrierte Lagen
kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf langfristiger Bedarf
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 26
Nah- und Grundversorgungsfunktion beschränkt. Ein Vergleich der Ausstattungskennziffern erfolgt in
einem getrennten Kapitel.
Tab. 6 Einzelhandelsbestandsdaten sowie Darstellung der Veränderungen bei den Verkaufsflächenwerten
differenziert nach statistischen Bezirken/Einkaufslagen
Statistischer Bezirk/Einkaufslage
Betriebe
Verkaufsfläche in qm
Umsatz in Mio. € 2010
Veränderung seit 2005
10 Oststadt 41 5.540 + 860 22,5
20-40 Innenstadt/ Weststadt/ Südweststadt*
412 91.240 + 185 324,0
50/60 Au / Südoststadt 16 1.925 + 610 6,8
70/71 Buckenberg / Haidach 26 5.695 + 2.105 25,4
80 Nordstadt 115 32.940 + 8.970 89,4
90/91 Brötzingen /Arlinger 68 10.030 + 1.160 47,8
81/92 Wilferdinger Höhe 99 99.620 + 2.700 237,5
93/931 Oberes Enztal** 21 30.710 + 2.620 86,8
100/101 Sonnenhof / Dillweißen-stein
25 1.880 - 685 11,3
110/120 Hohenwart / Würm 7 755 + 35 4,7
130 Büchenbronn 24 2.645 + 890 12,1
140 Huchenfeld 23 3.495 + 1.005 13,7
150 Eutingen 33 5.360 + 690 24,2
Pforzheim Gesamtstadt 910 291.835 + 21.145 906,2
* umfasst die Einkaufsinnenstadt und die angrenzenden Lagen, ** inkl. Möbelzentrum Birkenfeld
Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
Für den Abgleich mit den Bestandsdaten aus dem Jahr 2005 ist grundsätzlich ist auf die veränderte
Zuordnungssystematik im Einzelhandel hinzuweisen. Im Vergleich zur Erhebung des Jahres 2005
(Branchenzuordnung der Betriebe nach Sortimentsschwerpunkt) wurde in der aktuellen Erhebung
eine detailliertere Zuordnung der Teilsortimente zu den einzelnen Branchen vorgenommen. Auf-
grund dieser Aspekte ist ein sortimentsbezogener Abgleich der Bestandswerte wenig sinnvoll.
Zwischen den Jahren 2005 und 2010 kam es zu folgenden Veränderungen innerhalb der Einzelhan-
delsstruktur der Gesamtstadt Pforzheim:
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 27
Zunahme der Zahl der Betriebe um ca. 5 %
Anstieg der Gesamtverkaufsfläche um insgesamt 8 %,
Leichter Zuwachs bei der Umsatzleistung um ca. 2 %.
Speziell für die Einkaufsinnenstadt von Pforzheim, welche nicht deckungsgleich mit dem statisti-
schen Bezirk „Innenstadt“ ist, kann seit der Erhebung im Jahr 2005 ebenfalls ein Zuwachs an Betrie-
ben, Verkaufsfläche und der Umsatzleistung festgehalten werden. Durch die Realisierung des Shop-
ping-Centers „Schlössle-Galerie“ hat zwischenzeitlich eine deutliche Bereicherung der Angebotssitua-
tion für die Haupteinkaufslage stattgefunden. Die zusätzlichen „neuen“ Verkaufsflächen werden je-
doch v.a. im mittelfristigen Bedarfsbereich, der den Schwerpunkt der Schlössle-Galerie darstellt,
durch den Wegfall der Textilkaufhäuser „Sinn & Leffers“ (4.500 qm VK) und „Breuninger“ (Ersatz
durch „K&L Ruppert“, Nettoverlust: 3.500 qm VK) sowie die verstärkte Differenzierung der Galeria
Kaufhof nach Teilsortimenten zum Teil nivelliert. Auswirkungen auf die Einkaufsinnenstadt können
durch diesen gewissen Konzentrationsprozess auf die 1a-Lage im Bereich Leopoldplatz insb. für die
Randlagen verzeichnet werden (bspw. Leerstandssituation, vgl. Kap. 6.3).
Tab. 7 Veränderungen der Einzelhandelsstruktur in der Stadt Pforzheim insgesamt im Vergleich zwischen
2005 und 2010
Basisjahr
Kriterien 2005 2010
Veränderung 2005 – 2010
abs. in %
Gesamtstadt Pforzheim
Anzahl der Betriebe 864 910 + 47 + 5 %
Verkaufsfläche in qm 270.690 291.835 + 21.145 + 8%
Umsatz in Mio. € 887,1 906,2 19,1 + 2%
Einkaufsinnenstadt Pforzheim (nicht gleichzusetzen mit dem statistischen Bezirk „Innenstadt“)
Anzahl der Betriebe 308 320 + 12 + 4 %
Verkaufsfläche in qm 74.490 76.335 + 1.845 + 2 %
Umsatz in Mio. € 272,6 281,0 + 8,4 + 3 %
Quelle: CIMA 2005 und April/Mai 2010
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 28
5.4 Kennziffernvergleich für die Gesamtstadt Pforzheim
Die Verkaufsflächenausstattung je Einwohner beträgt für die Gesamtstadt Pforzheim ca. 2,51 qm VK
je Einwohner und liegt somit deutlich über dem Bundesdurchschnitt von ca. 1,3 qm VK je Einwohner.
Auf den Food-Bereich entfallen ca. 0,47 qm (Bundesdurchschnitt: ca. 0,45 qm) und auf den Non-
Food-Bereich ca. 2,44 qm VK je Einwohner (Bundesdurchschnitt: ca. 0,95 qm). Der Wert liegt im Non-
Food-Bereich deutlich über dem Bundesdurchschnitt, liegt aber auf ähnlicher Höhe mit denen ver-
gleichbarer Oberzentren. Im Food-Bereich liegt der Wert für Pforzheim auf Höhe des Bundesdurch-
schnittes und leicht über den Werten vergleichbarer Oberzentren2 (vgl. Tab. 8).
Tab. 8 Verkaufsfläche des Einzelhandels je Einwohner in der Stadt Pforzheim im zeitlichen und oberzent-
ralen Vergleich
Warengruppen
Verkaufsfläche je Einwohner in qm
Pforzheim 2005 Pforzheim 2010 Ausgewählte Oberzentren
Bundesdurch-schnitt
Food 0,45 0,47 0,3 – 0,4 0,4 – 0,5
Non-Food 1,89 2,04 1,2 – 2,3 0,9 – 1,0
Einzelhandel insgesamt 2,34 2,51 1,5 – 2,7 1,3 – 1,4
Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; CIMA 2005
Die Umsatzleistung je Einwohner liegt für die Gesamtstadt Pforzheim bei ca. 7.803,- € pro Einwohner.
Im Bundesdurchschnitt beläuft sich der Wert auf ca. 5.288,- € pro Einwohner. Auf den Food-Bereich
entfallen 2.233,- € pro Einwohner in Pforzheim (Bundesdurchschnitt 1.982,- €) und auf den Non-
Food-Bereich 5.570,- € (Bundesdurchschnitt 3.306,- €). Damit sind im Vergleich zu anderen Oberzen-
tren leicht überdurchschnittliche Umsatzleistungen im Verhältnis zur Bevölkerung festzuhalten.
Tab. 9 Umsatzleistung des Einzelhandels je Einwohner in der Stadt Pforzheim im zeitlichen und oberzent-
ralen Vergleich
Warengruppen
Umsatzleistung je Einwohner in Euro
Pforzheim 2005 Pforzheim 2010 Ausgewählte Oberzentren
Bundesdurch-schnitt
Food 2.322,- 2.233,- 1.500 – 2.000 1.982,-
Non-Food 5.355,- 5.570,- 4.500 – 5.500 3.306,-
Einzelhandel insgesamt 7.677,- 7.803,- 6.000 – 7.500 5.288,-
Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; CIMA 2005
2 Hier: u.a. Heidelberg, Heilbronn, Reutlingen
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 29
5.5 Kleinräumiger Kennziffernvergleich
Auf der Ebene der statistischen Bezirke wird im Folgenden die Beurteilung der kleinräumigen Versor-
gungssituation anhand der relevanten Kennziffern vorgenommen. Für einzelne Stadtbereiche, die die
Versorgung der Gesamtbevölkerung von Pforzheim übernehmen, wie z.B. die Bereiche Innenstadt
bzw. Wilferdinger Höhe, ist eine kleinräumige Betrachtung wenig sinnvoll.
Tab. 10 Kleinräumige Versorgungskennziffern (Auswahl) nach Hauptwarengruppen
Statistischer Bezirk Verkaufsfläche
in qm VK/EW
Umsatz in Mio. €
Kaufkraft 2010 in Mio. €
Zentralität in %
10 Oststadt (7.154 EW)
Food 2.950 0,41 15,1 14,4 105%
Non-Food 2.590 0,36 7,4 24,0 31%
EH insgesamt 5.540 0,77 22,5 38,3 59%
30 Weststadt (7.540)*
Food 580 0,08 3,2 15,1 21%
Non-Food 10.780 1,43 26,2 25,3 104%
EH insgesamt 11.360 1,51 29,4 40,4 73%
40 Südweststadt (12.934 EW)*
Food 510 0,04 3,3 26,0 13%
Non-Food 1.895 0,15 6,6 43,3 15%
EH insgesamt 2.405 0,19 9,9 69,3 14%
50/60 Au/Südoststadt (7.549 EW)
Food 1.150 0,15 5,0 15,2 33%
Non-Food 775 0,10 1,8 25,3 7%
EH insgesamt 1.925 0,26 6,8 40,4 17%
70/71 Buckenberg/Haidach (13.156 EW)
Food 4.065 0,31 16,4 26,4 62%
Non-Food 1.630 0,12 9,0 44,1 20%
EH insgesamt 5.695 0,43 25,4 70,5 36%
80 Nordstadt (23.660 EW)
Food 9.090 0,38 44,1 47,5 93%
Non-Food 23.850 1,01 45,3 79,2 57%
EH insgesamt 32.940 1,39 89,4 126,7 71%
90/91 Brötzingen/Arlinger (11.354 EW)
Food 5.540 0,49 28,5 22,8 125%
Non-Food 4.490 0,40 19,3 38,0 51%
EH insgesamt 10.030 0,89 47,8 60,8 79%
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 30
Statistischer Bezirk Verkaufsfläche
in qm VK/EW
Umsatz in Mio. €
Kaufkraft 2010 in Mio. €
Zentralität in %
100/101 Sonnenhof/Dillweißenstein (8.514 EW)
Food 1.240 0,15 6,0 17,1 35%
Non-Food 640 0,08 5,3 28,5 19%
EH insgesamt 1.880 0,22 11,3 45,6 25%
110/120 Hohenwart/Würm (4.552 EW)
Food 615 0,14 2,6 9,1 28%
Non-Food 140 0,03 2,1 15,2 14%
EH insgesamt 755 0,17 4,7 24,4 19%
130 Büchenbronn (6.172 EW)
Food 1.685 0,27 7,8 12,4 63%
Non-Food 960 0,16 4,3 20,7 21%
EH insgesamt 2.645 0,43 12,1 33,1 37%
140 Huchenfeld (4.230 EW)
Food 2.880 0,68 10,5 8,5 124%
Non-Food 615 0,15 3,2 14,2 23%
EH insgesamt 3.495 0,83 13,7 22,7 60%
150 Eutingen (7.812 EW)
Food 2.685 0,34 15,9 15,7 101%
Non-Food 2.675 0,34 8,3 26,2 32%
EH insgesamt 5.360 0,69 24,2 41,8 58%
Weitere Standortlagen/Stadtbereiche
Food 21.690 --- 102,4 18,1 ---
Non-Food 191.785 --- 516,8 30,3 ---
EH insgesamt 213.475 --- 619,2 48,4 ---
Pforzheim Gesamtstadt (116.141 EW)
Food 54.580 0,47 259,3 233,2 111%
Non-Food 237.255 2,04 646,9 389,0 166%
EH insgesamt 291.835 2,51 906,2 622,1 146%
--- Ausweisung nicht sinnvoll * Hinweis: Bestandsdaten ohne die der Einkaufsinnenstadt zuzurechnenden Betriebe Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 31
Verkaufsflächenausstattung
Im Food-Bereich ist in der Gesamtstadt Pforzheim eine leicht über dem Bundesdurchschnitt liegende
Verkaufsflächenausstattung festzuhalten.
In der kleinräumigen Differenzierung ist die überdurchschnittliche Ausstattung des Stadtteils Huchen-
feld (0,68 qm VK/EW) im Food Bereich hervorzuheben. Dies ist auf den Besatz an Lebensmittelmärk-
ten (Fa. Edeka aktiv, Fa. Penny) sowie dem größeren Getränkemarkt bei insgesamt nur 4.200 Ein-
wohnern zurückzuführen.
In der Kernstadt sind insbesondere für die Bezirke „Weststadt“ (VK je EW von 0,08) und „Südwest-
stadt“ (VK je EW von 0,04) niedrige Ausstattungskennziffern im Food-Bereich vorhanden.
In den räumlich von der Kernstadt abgesetzten Stadtteilen ist dagegen überwiegend eine unter-
durchschnittliche Ausstattung zu konstatieren (Werte zwischen 0,14 und 0,34 qm VK Food je Ein-
wohner). Für dezidierte Aussagen zur Versorgung im Food-Bereich wird auf das Kap. 8.3.3 verwiesen.
Bezogen auf den Non-Food-Bereich verfügen die räumlich von der Kernstadt abgesetzten Stadtteile
erwartungsgemäß über einen eher geringen Einzelhandelsbesatz. Der Schwerpunkt liegt hier auf der
Kernstadt.
Abb. 12 Kleinräumige Verkaufsflächenausstattung nach Hauptwarengruppen
* Hinweis: Bestandsdaten ohne die der Einkaufsinnenstadt zuzurechnenden Betriebe Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3Food Non-Food
Bundesdurch-schnitt Food
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 32
Zentralitätswerte
Hinsichtlich der Zentralitätswerte (Verhältnis zwischen Einzelhandelsumsatz je Einwohner und ein-
zelhandelsrelevanter Kaufkraft) für die einzelnen statistischen Bezirke festzuhalten, dass insbesonde-
re im Food-Bereich eine gute Versorgung der Einwohner der jeweiligen Stadtteile gegeben ist. Dies
trifft insb. in den statistischen Bezirken Buckenberg/Haidach (62% Zentralität im Food-Bereich) und
Nordstadt (93%) sowie für die Stadtteile Büchenbronn (63%), Huchenfeld (124%) und Eutingen
(101%) zu.
Im Non-Food-Bereich liegen die Werte der Einzelhandelszentralität insb. in den Innenstadt- bzw.
Kernstadt-nahen statistischen Bezirken (Nordstadt, Südweststadt, Brötzingen/Arlinger), in denen
zum Teil Gewerbegebietslagen inbegriffen sind, auf einem recht hohen Niveau. Daneben besitzt der
Stadtteil Eutingen sowie mit Abstrichen Büchenbronn, Huchenfeld und Buckenberg/Haidach eine
recht hohe Zentralität bei den Non-Food-Sortimenten.
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 33
6 BEWERTUNG DER ANGEBOTSSTRUKTUR UND DES BRANCHENMIX IN DER PFORZHEIMER EINKAUFSINNENSTADT
Im Rahmen des Workshops zur Strategie- und Maßnahmenkonzept für die Pforzheimer Innenstadt
wurde vorab der „Betrachtungsraum Einkaufsinnenstadt“ als Diskussionsgrundlage definiert. Dieser
wurde dabei von den Teilnehmern gegenüber der Innenstadtabgrenzung aus dem Märkte- und Zent-
renkonzept von 2005 im südlichen Teilbereich um das Gebiet Jahnstraße, Dillsteiner Straße, Bleich-
straße erweitert. Diese Abgrenzung liegt den folgenden Betrachtungen/Bewertungen zugrunde.
6.1 Nutzungs- und Branchenmix in der Einkaufsinnenstadt
In der folgenden Abbildung ist der Bestand für die Wirtschaftsgruppen Einzelhandel (inkl. Laden-
handwerk), Dienstleistungen und Gastronomie in der abgegrenzten Einkaufsinnenstadt dargestellt.
Hierbei ist hinsichtlich der Verkaufsflächen ein leichtes Übergewicht des mittelfristigen Bedarfsbe-
reichs insb. im Bereich „Westliche/Östliche Karl-Friedrich-Straße“ zu konstatieren. Betriebe des kurz-
und langfristigen Bedarfsbereiches sind in diesem Bereich ebenfalls, wenn auch mit geringerer Fläche
vertreten.
Hinsichtlich der Verteilung des Dienstleistungsangebotes ist zu vermerken, dass sich diese Betriebe –
abgesehen von den repräsentativen Gebäuden der Banken im Bereich Westliche Karl-Friedrich-
Straße – überwiegend in den Bereichen abseits der Haupteinkaufslage (insb. Bereich südlich der Enz,
Goethestraße / westlicher Teil der Einkaufsinnenstadt, Nordseite der Bahnhofstraße etc.) konzentrie-
ren.
Im Gastronomie-Bereich liegt eine disperse Verteilung der Betriebe in der Einkaufsinnenstadt vor.
Unter qualitativen Aspekten bietet die Innenstadt insgesamt ein breites Spektrum, welches von Fast-
Food-Betrieben wie z.B. McDonalds, Nordsee, zahlreichen Dönerläden und Asia-Imbissen über die
gut bürgerlichen (u.a. Hopfenschlingel, Schlosskeller, Lehners, Ratskeller) und ausländischen Restau-
rants (u.a. Goldener Adler, Besitos, Enchiladas) bis hin zu neuartigen Konzepten (u.a. Dean & David)
reicht. Hinzu kommen etliche Cafés, Bistros, Kneipen und Bars, die das Angebot abrunden. Unter
räumlichen Gesichtspunkten fallen die Angebote an den Randlagen der Einkaufsinnenstadt, v.a. im
Bahnhofsumfeld, im Bereich Jahnstraße/Goethestraße, qualitativ deutlich hinter den gastronomi-
schen Betrieben in der Westlichen Karl-Friedrich-Straße (bspw. Schlössle-Galerie) ab.
Die Analyse der räumlichen Verteilung der Leerstände in der Einkaufsinnenstadt von Pforzheim
ergibt, dass sich diese ebenfalls überwiegend in den Randbereichen befinden. Die 1a-Lage im Bereich
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 34
Westliche Karl-Friedrich-Straße ist nahezu nicht durch Leerstandsproblematik gekennzeichnet, wäh-
rend in den umliegenden Bereichen v.a. die Leerstände des Sinn Leffers-Gebäudes und des ehemali-
gen Denn´s Biomarkt in der Goethe-Galerie als prägend einzustufen sind.
Abb. 13 Nutzungsmix in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt
Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA
Die Darstellung des Branchenmix in der Einkaufsinnenstadt zeigt in der 1a-Lage „Westliche Karl-
Friedrich-Straße“ und angrenzende Bereiche eine – auch flächenmäßige Dominanz – der Bedarfs-
gruppe „Bekleidung / Textilien“. Die großflächigen Anbieter in der 1a-Lage (Galeria Kaufhof, C&A,
Woolworth, K&L Ruppert, Esprit, Anbieter in der Schlössle-Galerie) sind gemeinsam mit den kleine-
ren Fachgeschäften und -märkten als prägendes Angebotssegment einzustufen.
Wirtschaftsgruppen/Bedarfsbereiche
sonstige Belegung
kurzfristiger Bedarf
mittelfristiger Bedarf
langfristiger Bedarf
Leerstand
Dienstleistung
Gastronomie
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 35
Sonderstrukturen ergeben sich durch das ausgeprägte und qualitativ hochwertige Angebot im Be-
reich Uhren/Schmuck (v.a. geprägt durch die Anbieter im Bereich Schmuckwelten) sowie durch die in
der Innenstadt noch relativ stark vertretene Sortimentsgruppe Einrichtung & Zubehör, die neben der
Fa. Wohnfabrik insbesondere als Teilsortimente in großflächigen Betrieben (bspw. Galeria Kaufhof,
Müller) sowie in Fachgeschäften geführt werden.
Abb. 14 Darstellung des Branchenmix in der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt nach Wirtschaftsgruppen
Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 36
6.2 Bewertung der Situation in der Einkaufsinnenstadt nach qualitativen Kriterien
Neben der Bestandserhebung wurde in der Pforzheimer Innenstadt eine qualitative Bewertung des
Angebotsniveaus und der Warenpräsentation vorgenommen. Folgende Kriterien des Einzelhandels-
angebotes wurden beurteilt:
Zielgruppen- und Qualitätsorientierung
Warenpräsentation/Ladengestaltung
Fassaden- und Schaufenstergestaltung.
Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung beschreibt im Wesentlichen das Angebotsniveau des ört-
lichen Einzelhandels. Dabei ist zwischen Unternehmen mit einer eindeutigen Zielgruppenansprache
und Unternehmen mit einer besonderen Spezialisierung auf ein Angebotsniveau zu unterscheiden.
Ein entscheidendes Differenzierungsmerkmal ist, ob mit einer klaren Werbung mit Marken Qualität-
sorientierung in den Vordergrund gestellt wird oder ob mittels eindeutiger „Discountorientierung“
v.a. der Preis als Marketinginstrument eingesetzt wird. Insgesamt werden drei Kategorien unter-
schieden:
Gehobene Mitte, qualitätsorientiert (1): Betriebe dieser Kategorie profilieren sich ebenfalls
über eine Qualitätsorientierung. Sie sprechen in der Regel Konsumenten mittlerer und geho-
bener Einkommensniveaus an. Warenpräsentation und Ladengestaltung greifen in der Regel
die Qualitätsorientierung auf.
Standardisiert, konsumig (2): Shopkonzepte dieser Kategorie wenden sich an breite Käufer-
schichten. Trotz einer stärkeren Preisorientierung werden auch Markenwaren als Angebots-
kompetenz herangezogen. Im Bekleidungssektor fallen die meisten „Young Fashion“ – Kon-
zepte in dieses Segment.
Discountorientiert (3): Discountprinzipien stehen bei diesen Unternehmen im Vordergrund.
Das gesamte Betriebskonzept hat sich der Preisorientierung unterzuordnen. Das Discount-
prinzip lebt von Eigenmarken und „no name“-Produkten.
Für die Innenstadt von Pforzheim können bei der Betrachtung der Zahl der Betriebe folgende we-
sentlichen Punkte festgehalten werden:
Der Großteil der Innenstadtbetriebe ist der Kategorie „standardisiert, konsumig“ zuzuordnen,
welche eine relativ breite Käuferschicht anspricht.
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 37
Immerhin gut ein Viertel der Betriebe ist durch einen qualitätsorientierten Marktauftritt ge-
kennzeichnet.
Abb. 15 Bewertung der Qualitäts- und Zielgruppenausrichtung der Betriebe in der Pforzheimer Einkaufs-
innenstadt
Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
Die Warenpräsentation und die Ladengestaltung stellen die „Visitenkarte“ des Unternehmens dar.
Folgende vier Kategorien werden unterschieden:
Top, in allen Ansprüchen genügend (1): Betriebe mit dieser Bewertung sind durch eine pro-
fessionelle Warenpräsentation und Ladengestaltung gekennzeichnet, welche die Angebots-
kompetenz des Betriebes unterstreichen. Die Betriebe dekorieren themenorientiert und sind
ständig bemüht, durch „pfiffige“ Ideen aufzufallen.
Modern, zeitgemäß (2): Betriebe dieser Kategorie erfüllen die Kundenerwartungen einer
breiten Käuferschicht. Warenpräsentation und Ladenbau entsprechen dem branchenübli-
chen Niveau und sind in einem gepflegten Zustand.
Normal ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf (3): Betriebe dieser Kategorie haben eine
standardisierte, in der Regel nicht besonders auffallende Warenpräsentation. Der Ladenbau
ist in der Regel einfach. Optimierungsbedarf besteht entweder in der einheitlichen Darstel-
lung von Schaufenstergestaltung und Warenpräsentation sowie der Klarheit der Zielgrup-
penorientierung.
Veraltet, renovierungsbedürftig (4): Betriebe dieser Kategorie machen einen alles in allem
ungepflegten Eindruck. Aus Warenpräsentation und Ladengestaltung ist kein eindeutiges
3%
22%
67%
8%exklusiv
gehobene Mitte, qualitätsorientiert
standardisiert, konsumig
discountorientiert
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 38
Konzept erkennbar. Die Warenpräsentation ist eher lieblos. Die Ladenmöblierung entspricht
nicht den aktuellen Standards und wirkt antiquiert.
Für die Einkaufsinnenstadt von Pforzheim können folgende wesentliche Punkte festgehalten werden:
Insgesamt gut die Hälfte der Betriebe weist im Bereich Ladenbau, Warenpräsentation ein po-
sitives, d.h. ein allen Ansprüchen genügendes oder modernes und zeitgemäßes inneres Er-
scheinungsbild auf.
Ein weiteres Drittel an Betrieben in der Einkaufsinnenstadt sind hinsichtlich der Warenprä-
sentation und Ladengestaltung als durchschnittlich / „normal ohne Highlights“ und somit als
„austauschbar“ einzustufen.
In einem veralteten und renovierungsbedürftigen Zustand befinden sich ca. 14 %.
Abb. 16 Bewertung Warenpräsentation und Ladengestaltung der Einzelhandelsbetriebe in der Pforzhei-
mer Einkaufsinnenstadt
Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
Neben der Warenpräsentation und der Ladengestaltung spielt die Fassaden- und Schaufensterge-
staltung eine wichtige Rolle für die Kundenanziehung. Dabei werden folgende vier Kategorien unter-
schieden:
Top, in allen Ansprüchen genügend (1): Betriebe in dieser Kategorie sind durch eine einfalls-
reiche und ansprechende Schaufenstergestaltung sowie eine attraktive Fassadengestaltung
gekennzeichnet.
Modern, zeitgemäß (2): Schaufenstergestaltung und Fassade bzw. das äußere Erscheinungs-
bild sind in einem gepflegten Zustand.
15%
37%34%
14% top, allen Ansprüchen genügend
Modern, zeitgemäß
normal ohne Highlights
veraltet, renovierungsbedürftig
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 39
Normal ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf (3): Betriebe dieser Kategorie haben eine
standardisierte, in der Regel nicht besonders auffallende Schaufenstergestaltung.
Veraltet, renovierungsbedürftig (4): Diese Betriebe vermitteln einen ungepflegten Eindruck.
Die Schaufenstergestaltung ist ideenlos und das äußere Erscheinungsbild weist deutliche De-
fizite auf.
Für die Einkaufsinnenstadt von Pforzheim können folgende wesentliche Punkte festgehalten werden:
Insgesamt zeichnen sich ca. 44 % der Betriebe durch ein positives, modernes und zeitgemä-
ßes äußeres Erscheinungsbild aus.
Etwas mehr als ein Drittel der Betriebe sind als „normal, ohne Highlights“ einzustufen.
Dagegen sind ca. 17 % der Betriebe als veraltet und renovierungsbedürftig einzustufen.
Abb. 17 Bewertung Schaufenster- und Fassadengestaltung der Einzelhandelsbetriebe in der Pforzheimer
Einkaufsinnenstadt
Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
Auf Basis der Bewertung der Schaufenstergestaltung und Warenpräsentation sowie der Lage des Be-
triebes innerhalb der Einkaufsinnenstadt, der Zugänglichkeit sowie weiteren gewerbeimmobilienspe-
zifischen Aspekten kann die Wettbewerbsfähigkeit des einzelnen Betriebes abgeschätzt werden. Die
Wettbewerbsfähigkeit wird nach Kategorien „hoch“, „mittel“ und „gering“ eingestuft.
13%
31%
39%
17% top, allen Ansprüchen genügend
Modern, zeitgemäß
normal ohne Highlights
veraltet, renovierungsbedürftig
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 40
Abb. 18 Bewertung Wettbewerbsfähigkeit der Einzelhandelsbetriebe in der Pforzheimer Einkaufsinnen-
stadt
Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
Für die Innenstadtbetriebe bewegt sich der Durchschnittswert im Bereich der mittleren Kategorie.
Folgende Aspekte sind bei der Bewertung festzuhalten:
Gut 80 % der Betriebe weisen eine hohe bzw. mittlere Wettbewerbsfähigkeit auf - diese Ein-
schätzung verdeutlicht nachhaltige bzw. derzeit abgesicherte Betriebsstrukturen.
Bei knapp einem Fünftel der Betriebe kann eine nachhaltige Absicherung der Wettbewerbs-
fähigkeit in Frage gestellt werden.
6.3 Leerstandssituation in der Einkaufsinnenstadt
In der Innenstadt von Pforzheim wurden zum Zeitpunkt der Erhebung 27 Leerstände (überwiegend
Einzelhandelsimmobilien) ermittelt. Die Leerstandsquote in der Innenstadt belief sich zu diesem Zeit-
punkt auf ca. 7,8 %, wobei in den meisten Kommunen dieser Größenordnung eine gewisse „Fluktua-
tionsreserve“ vorhanden ist. Die Leerstände liegen überwiegend im kleinflächigen Bereich; lediglich
die ehemalige Fläche der Fa. Sinn & Leffers in der Leopoldstraße (ca. 4.000 qm VK) sowie die deutlich
kleinere Fläche des ehemaligen Denn´s Bio-Markt stellen eine Ausnahme dar. Der größte Teil der
leerstehenden Flächen ist in 1b- bzw. 2er-Lagen zu verorten.
Die leerstehenden Gewerbeimmobilien kommen zum Teil hinsichtlich der Marktfähigkeit durchaus
für eine Wiederbelegung durch Einzelhandel bzw. Dienstleistungen in Frage.
In der folgenden Karte sind die zum Zeitpunkt der Erhebung leerstehenden Einzelhandelsimmobilien
in der Einkaufsinnenstadt von Pforzheim verortet. Häufungen von kleinflächigen Leerständen sind
35%
44%
21%hohe Wettbewerbsfähigkeit
mittlere Wettbewerbsfähigkeit
geringe Wettbewerbsfähigkeit
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 41
vor allem in den Abschnitten am nördlichen Enzufer (Bissinger Straße, Leopoldstraße etc.) sowie süd-
lich der Enz (insb. Jahnstraße, Dillsteiner Straße) zu verzeichnen.
Abb. 19 Darstellung der Leerstände in der Pforzheimer Innenstadt
Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA; Kartenausschnitt bezieht sich auf den zentralen Innenstadtbereich
6.4 Marken-Portfolio-Analyse der Leitbranchen Bekleidung, Schuhe/Sport in der Ein-
kaufsinnenstadt von Pforzheim
Neben der Erfassung der quantitativen und qualitativen Aspekte des Einzelhandelsbestandes in der
Gesamtstadt Pforzheim und insbesondere in der Einkaufsinnenstadt sollen in einem weiteren Schritt
eine Bewertung hinsichtlich des in der Innenstadt vorhandenen Markenportfolios der Retail-Brands
vorgenommen werden.
Leerstandssituation
sonstige Nutzung
Leerstände
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 42
Dabei wird eine Beschränkung auf die innenstadtprägenden Leitbranchen Bekleidung und Schu-
he/Sport vorgenommen. In der folgenden Abbildung wurde eine Einstufung der relevanten Einzel-
handelsbetriebe in der Innenstadt hinsichtlich ihrer Markenorientierung vorgenommen. Dabei wer-
den folgende Kategorien unterschieden:
hohe Markenorientierung
mittlere bis geringe Markenorientierung
keine Markenorientierung
Betriebe mit hoher oder mittlere bis geringer Markenorientierung weisen innerhalb ihres Sorti-
mentsbestandes einen gewissen Anteil von Produkten bekannter Markenhersteller auf. Betriebe oh-
ne Markenorientierung fokussieren sich bei der Ausgestaltung der Angebotspalette dagegen auf „No
Name-Produkte“ bzw. auf Eigenmarken.
Abb. 20 Bewertung des Grades der Markenorientierung bei den relevanten Einzelhandelsbetriebe in der
Pforzheimer Einkaufsinnenstadt
Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
Die Betriebe in der Innenstadt von Pforzheim zeichnen sich in der Mehrzahl durch eine Einstufung in
der Kategorie „hohe Markenorientierung“ aus. Ca. 40 % der Betriebe weisen hinsichtlich der Produk-
te einen Schwerpunkt auf Markenware auf. Gut ein Drittel der Pforzheimer Innenstadt-Betriebe da-
gegen positioniert sich am Markt vor allem mit Eigenmarken bzw. ohne Markenorientierung.
Im Vergleich zum typischen Besatz von Anbietern mit hoher Markenorientierung in Einkaufsinnen-
städten von Oberzentren liegt der Anteilswert in Pforzheim allerdings auf einem etwas niedrigeren
Niveau. Demgegenüber ist ein recht hoher Anteil von Anbietern in der Kategorie „mittlere bis geringe
Markenorientierung“ festzuhalten.
40%
26%
34%
hohe Markenorientierung
mittlere bis geringe Markenorientierung
keine Markenorientierung
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 43
Auch wenn das Kriterium „Grad der Markenorientierung“ nicht automatisch gleichzusetzen ist mit
der Attraktivität von Einkaufsinnenstädten (so besitzen Unternehmen wie H&M oder Zara als „verti-
kale“ Anbieter, die überwiegend Eigenmarken vertreiben, über eine hohe Kundenakzeptanz und
Magnetfunktion), ist für das Segment „hohe Markenorientierung“ in der Pforzheimer Innenstadt
noch ein Entwicklungsspielraum vorhanden.
Tab. 11 Grad der Markenorientierung der relevanten Anbieter in den Innenstädten nach Anzahl der Be-triebe
Grad der Markenorientierung
Pforzheim CIMA-Vergleichswert
in % in %
hohe Markenorientierung 40 45-50
mittlere bis geringe
Markenorientierung 26 15-20
keine Markenorientierung 34 35-40
Quelle: CIMA-Datenpool
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 44
Abb. 21 Grad der Markenorientierung in den relevanten Einzelhandelsbetrieben in der Pforzheimer Ein-
kaufsinnenstadt
Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA
In der folgenden Abbildung werden die in Pforzheim bereits ansässigen Marken sowie jene Label-
Stores dargestellt, die in Oberzentren ähnlicher Größenklasse wie Pforzheim typischerweise aus-
schließlich in den Innenstädten angeboten werden vorhanden sind. Dabei wird eine Differenzierung
der einzelnen Marken hinsichtlich ihrer Fähigkeit der Kundenbindung innerhalb der Stadt und im re-
gionalen Kontext in Sinne der Ausübung der oberzentralen Versorgungsfunktion eingestuft. Als ein
zweites Bewertungskriterium wird das Preisniveau der einzelnen Marken herangezogen. Dabei be-
wegt sich das Spektrum zwischen Billig- und Hochpreismarken.
Zur übersichtlichen Darstellung werden die Sortimentsgruppen „Bekleidung/Wäsche“ und „Schu-
he/Sport“ in zwei getrennten Abbildungen behandelt. Dabei wird unterschieden, ob die jeweilige
Marke als „Monolabel-Store“ oder „Multilabel-Store“ in der Pforzheimer Innenstadt ansässig ist oder
als eine Marke neben anderen in einem „Multilabel-Store“ angeboten wird.
Die Darstellungsart der Portfolioanalyse ermöglicht einen Überblick über die Marken/Stores, die in
den verschiedenen Preisklassen und einer unterschiedlich starken Ausstrahlungskraft bzw. Fähigkeit
Grad der Markenorientierung
hoch
mittel bis gering
keine
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 45
zur Kundenanziehung vorhanden sind bzw. zur Profilierung der Innenstadt von Pforzheim gegenüber
„Konkurrenzinnenstädten“ bzw. anderen Handelsstandorten (u.a. Wilferdinger Höhe) beitragen.
Folgende Aussagen können bezüglich der Bewertung des Portfolios der gängigen, filialisierten Mar-
ken/Betreiberfirmen im Bekleidungssegment für die Pforzheimer Innenstadt getroffen werden:
Der Schwerpunkt liegt beim mittleren Preissegment, d.h. bei Marken/Betreiberfirmen, die
über eine regionale Magnetfunktion verfügen, allerdings nur bedingt eine überregionale
Magnetfunktion übernehmen.
Im oberen Preissegment sind die relevanten Marken überwiegend als Bestandteile eines
Mehrmarkenangebotes vorhanden. Monolabel-Stores von hochwertigeren Betreibern wie
z.B. Marc O’Polo, Levi’s, Tommy Hilfiger oder Boss etc. sind nicht ansässig.
Nahezu vollständiger Marken-/Betreiberbesatz, insb. im mittelpreisigen Angebotssegment
Fehlen von „Highlights“, wie z.B. Peek & Cloppenburg, damit auch „Austauschbarkeit“ ge-
genüber Angeboten in größeren Mittelzentren (z.B. Leonberg)
Für die Segmente „Schuhe und Sport“ sind folgende Aussagen festzuhalten:
Im Segment Sport ist das Gros der ansässigen Marken/Betriebe eher dem gehobenen Preis-
niveau mit einer regionalen Magnetfunktion zuzuordnen (Anbieter wie Jack Wolfskin, Inter-
sport Elsässer). Die relevanten Marken im Sport-Segment (bspw. Adidas, Nike, Puma etc.)
werden in der Pforzheimer Innenstadt in Multilabel-Stores angeboten.
Das Angebot im Segment Sport ist grundsätzlich durch die vorhandenen Anbieter ausrei-
chend abgedeckt, weist hinsichtlich der Betreiberfirmen jedoch noch vereinzelte Lücken auf.
Anbieter wie Sport Scheck, Karstadt Sport, Sportarena, Sport 2000 etc. sind bislang noch
nicht in der Innenstadt von Pforzheim ansässig.
Im Segment Schuhe werden neben den Betreiberfirmen im niedrigpreisigen Bereich (Reno,
Deichmann) weitere Marken im gehobenen Preisniveau in der Pforzheimer Innenstadt ange-
boten.
Insgesamt ist bei der Analyse der derzeitigen Angebotslücken im Segment „Schuhe“ das Feh-
len einiger Betreiberfirmen, wie bspw. Schuhhaus Werdich, Görtz 17 zu konstatieren.
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 46
Abb. 22 Markenportfolio der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt (Sortiment Bekleidung) im Abgleich mit vergleichbaren Oberzentren
Quelle: CIMA-Erhebung April/Mai 2010
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
4,5
5
0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5niedrig Preisniveau hoch
loka
lM
agn
etfu
nkt
ion
regi
on
al
KiK
Zeemann
Vögele
Woolworth
Orsay
Pimkie
K&L Ruppert
Breuninger
Mister*Lady
Wissmach
Bonita
Tom Tailor
Esprit
edc
S. Oliver
comma
Zara
Zero
Street One
Galeria Kaufhof
Karstadt
P&C
C&A
Ulla Popken
More & More
Vero ModaTally Weilj
MexxMarc O'Polo
Tommy HilfigerGerry WeberHallhuber
Ernstings FamilyCecil
BiBa
Olymp & Hades
H&M
Boss
Jeans Fritz
drykorn
Joop
diesel
adessa
NKD
Baby Walz
engbers
Ansons
Yeans Halle
BenettonNew Yorker
Eckerle Herrenmoden
Camel
Levi´s
MustangOlymp
Mango
Armani
DigelLacoste
Modepark Röther
Adler
AWG
Buddelei
Liberty
Bogner
Strellson
Colloseum
Miss Sixty
Stefanel
Strenesse
Lacoste
Witt Weiden
1982
als Monolabel-Store vorhanden
Multilabel-Store
als Marke im Multilabel-Store
nicht in der Innenstadt vorhanden
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 47
Abb. 23 Markenportfolio der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt (Sortimente Schuhe/Sport) im Abgleich mit vergleichbaren Oberzentren
Quelle: CIMA-Erhebung April/Mai 2010
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
4,5
5
0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5niedrig Preisniveau hoch
loka
lM
agn
etfu
nkt
ion
regi
on
al
Reno
Görtz
Görtz 17
Salamander
ara
Geox
Clarks
Gabor
Sport 2000
TimberlandQuick Schuh
Deichmann
Schuhhof
Sportarena
Intersport
Runners Point
Footlocker
vaude
Karstadt Sport
Jack WolfskinNike
Puma
Adidas
Schuhhaus WerdichTamaris
Converse
Lloyds
Lowa
NorthFace
asics
Reebok
Vans
Schöffel
Tatonka
Leiser
Decathlon
Mammut
Salewa
Humanic
Roland Schuhe
als Monolabel-Store vorhanden
Multilabel-Store
als Marke im Multilabel-Store
nicht in der Innenstadt vorhanden
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 48
7 MARKTPOSITION UND VERKAUFSFLÄCHENPOTENTIALE
Zur Einordnung der künftigen Entwicklungspotentiale für den Einzelhandel erfolgt eine Bewertung
der gegenwärtigen Marktposition der Stadt Pforzheim als Einkaufsstadt sowie eine Ermittlung des
realistischen und wirtschaftlich tragfähigen Verkaufsflächenpotentials.
7.1 Marktposition und Zentralität des Einzelhandels in der Stadt Pforzheim
Die Handelszentralität (Relation Umsatz zur Kaufkraft) der Stadt Pforzheim betrug im Jahr 2005 bei
ca. 140 %, d.h. für die Stadt Pforzheim kann als Oberzentrum von einem deutlichen Kaufkraftzufluss
ausgegangen werden. Gegenüber 2010 ist von einem leichten Anstieg der Zentralität auf ca. 146 %
auszugehen. Dies ist in erster Linie auf die Ansiedlung der Schlössle-Galerie zurückzuführen. Daneben
ist auf die statistischen Effekte, welche sich durch den leichten Rückgang des Kaufkraftpotentials in
der Stadt Pforzheim selbst ergeben, hinzuweisen. Die Handelszentralität von 146 % ist im Vergleich
zu anderen Oberzentren durchaus als guter Wert3 einzustufen, wobei die Betriebe auf der „Wilfer-
dinger Höhe“ die Handelszentralität maßgeblich beeinflussen.
Tab. 12 Veränderung der Handelszentralitäten im Zeitraum 2005 bis 2010
Einzelhandel insgesamt
2005
Umsatz in Mio. € 887,0 Mio. €
Kaufkraft in Mio. € 634,1 Mio. €
Zentralität in % 140 %
2010
Umsatz in Mio. € 906,2 Mio. €
Kaufkraft in Mio. € 622,1 Mio. €
Zentralität in % 146 %
Quelle: Märkte- und Zentrenkonzept 2005, S. 39 und CIMA-Berechnungen 2010
In der sortimentsbezogenen Differenzierung ist auf den weit überdurchschnittlichen Zentralitätswert
bei Uhren/Schmuck hinzuweisen, der in erster Linie auf die Anbieter der Schmuckwelten zurückzu-
führen ist.
Auch für die weiteren Sortimentsgruppen im mittel- und langfristigen Bedarf sind z. T. deutliche
Kaufkraftzuflüsse zu verzeichnen, die hohe Marktposition Pforzheims gegenüber dem Umland unter-
3 Vgl. Heilbronn 147 % (Quelle: Homepage der Stadt Heilbronn); Reutlingen 146 % (Quelle: GfK-Gutachten
2008); Heidelberg 128 % (Quelle: GMA-Gutachten 2006)
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 49
streichen. Der Wert bei der Sortimentsgruppe „Einrichtung und Zubehör“ wird dabei in erster Linie
durch die Baumarktangebote und weniger durch die Möbelangebote bestimmt.
Für Lebensmittel und den restlichen kurzfristigen Bedarf sind dagegen die Zentralitätswerte deutlich
niedriger ausgeprägt, wobei hier die wohnnahe Versorgung in den umliegenden Städten und Ge-
meinden zum Tragen kommt.
Abb. 24 Sortimentsspezifische Handelszentralität der Gesamtstadt Pforzheim
Quelle: CIMA- Berechnungen
110%
146%
181%
197%
79%
106%
111%
134%
145%
148%
178%
200%
200%
233%
362%
0% 100% 200% 300% 400%
kurzfristiger Bedarf gesamt
Einzelhandel gesamt
langfristiger Bedarf gesamt
mittelfristiger Bedarf gesamt
restlicher mittelfristiger Bedarf
restlicher kurzfristiger Bedarf
Lebensmittel
restlicher langfristiger Bedarf
Elektrowaren/Medien
Bücher, Schreib- und Spielwaren
Foto/Optik
Schuhe und Sport
Einrichtung und Zubehör
Oberbekleidung, Wäsche
Uhren/Schmuck
Kaufkraftabfluss Kaufkraftzufluss
Bedarfsbereiche
Sortimentsgruppen
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 50
7.2 Umsatz- und Verkaufsflächenpotential für die Stadt Pforzheim
Vor dem Hintergrund einer in vielen Einzelhandelsbranchen bereits gesättigten Marktsituation und
einer Zunahme der Wettbewerbsintensität in den konkurrierenden Einkaufsstädten (Oberzentren
wie Karlsruhe, umliegende Mittelzentren) kann eine Stabilisierung sowie ein branchenbezogen punk-
tueller Ausbau der Situation in Pforzheim schon als Teilerfolg gewertet werden.
Im Folgenden wird in einem Prognoseansatz das Umsatz- und Verkaufsflächenpotential für den
Pforzheimer Einzelhandel ermittelt. Bei der Ermittlung der Umsatzpotentiale werden Zentralitätswer-
te bzw. Marktanteile angesetzt, welche in Städten vergleichbarer Größe und Zentralitätsstufe er-
reicht werden, wobei die gegenwärtige Einzelhandelsausstattung in Pforzheim (inkl. bekannte Wett-
bewerbsplanungen4) sowie die regionale Wettbewerbssituation berücksichtigt wurden.
Der Prognoseansatz stellt eine offensive Variante dar. In diesem Ansatz wird davon ausgegangen,
dass sich die Marktposition von Pforzheim als Einkaufsstadt noch verbessert und eine Erhöhung der
Handelszentralität stattfindet.
Während für den kurzfristigen Bedarfsbereich realistischerweise nur noch eine moderate Steigerung
der Handelszentralität angenommen werden kann, ist beim mittelfristigen Bedarf noch ein Ausbau
der Handelszentralität möglich (z. B. im Falle einer attraktiven Nachnutzung der ehemaligen Fläche
des Textilkaufhauses Sinn & Leffers). Im langfristigen Bedarfsbereich ist ebenfalls ein Ausbau der
Handelszentralität möglich, welcher sich durch die geplante Verlagerung des Möbelzentrums Birken-
feld als einziges Wohnkaufhaus ergeben könnte. Hinzuweisen ist hierbei ebenfalls auf den bereits er-
folgten Grundstückskauf der Fa. Lutz Neubert im Bereich des Gewerbegebietes Obsthof.
Die nachfolgend ausgewiesenen Flächenpotentiale sind auch als Ersatzflächen für mittlerweile zu
kleine bzw. „in die Jahre gekommene“ Anbieter einzustufen und als Anpassung an den allgemeinen
Strukturwandel im Einzelhandel einzuordnen.
Die ausgewiesenen Verkaufsflächenpotentiale sind als Orientierungsrahmen für die künftige Entwick-
lung des Einzelhandels (Prognosezeitraum ca. 8 - 10 Jahre) in der Stadt Pforzheim einzustufen. Die
branchen- und standortbezogene Beurteilung wird im Branchenkonzept vorgenommen.
4 Z.B. geplante Standortverlagerung/Verkaufsflächenerweiterung des Möbelzentrums Birkenfeld in das Gewer-
begebiet „Hohenäcker/Obsthof“
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 51
Tab. 13 Ziel-Zentralität und Prognose-Umsatz des Pforzheimer Einzelhandels
Bedarfsbereiche / Sortimente
Ist-Umsatz Kaufkraft im SK Pforzheim
IST- Zentralität Ziel-Zentralität Prognose-
Umsatz ZUSATZ-Umsatz
Ø Umsatz/qm VK
VK-Potential*
in Mio. € in Mio. € in % in % in Mio. € in Mio. € in €/ qm VK in qm
Lebensmittel 259,3 233,2 111% 115% 268,2 8,9 4.000,- 2.200
restlicher kurzfr. Bedarf 107,4 101,4 106% 112% 113,6 6,2 4.000,- 1.500
kurzfristiger Bedarf gesamt 366,7 334,6 110% 114% 381,8 15,1 4.000,- 3.700
Oberbekleidung, Wäsche, Textilien
154,1 66,0 233% 260% 171,6 17,5 3.000,- 5.800
Schuhe und Sport 40,9 20,5 200% 220% 45,1 4,2 3.000,- 1.400
Bücher, Schreib- und Spiel-waren
31,8 21,4 148% 160% 34,2 2,4 3.000,- 800
restlicher mittelfr. Bedarf 9,3 11,8 79% 100% 11,8 2,5 3.000,- 800
mittelfristiger Bedarf ge-samt
236,1 119,7 197% 219% 262,7 26,6 1.500,- 8.800
Einrichtung und Zubehör 156,1 77,9 200% 240% 187,0 30,9 1.500,- 20.500
Elektrowaren/Medien 66,0 45,5 145% 155% 70,5 4,5 4.000,- 3.000
Foto/Optik, Uhren/ Schmuck
43,3 16,1 269% 275% 44,3 1,0 6.000,- 250
restlicher langfr. Bedarf 38,0 28,4 134% 150% 42,6 4,6 2.000,- 800
langfristiger Bedarf gesamt 303,4 167,9 181% 205% 344,4 41,0 2.100,- 24.550
Einzelhandel gesamt 906,2 622,1 146% 159% 988,9 82,7 --- 37.050
* gerundete Werte; Quelle: CIMA-Prognoserechnung
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 52
Bei der Ermittlung des zusätzlichen Verkaufsflächenpotentials wurde eine Einzelhandelsentwicklung
ohne nennenswerten Verdrängungswettbewerb für den Einzelhandel innerhalb der Stadt Pforzheim
angenommen.
Bei einer gegenwärtigen Umsatzleistung in Höhe von etwa 906,2 Mio. € beläuft sich das zusätzliche
rechnerische Umsatzpotential für den Einzelhandel in der Stadt Pforzheim auf insgesamt
82,7 Mio. €.
In der Differenzierung nach Bedarfsbereichen entfallen
auf den kurzfristigen Bedarf: 15,1 Mio. €
auf den mittelfristigen Bedarf: 26,6 Mio. €
auf den langfristigen Bedarf: 41,0 Mio. €.
Unter Zugrundelegung von branchenüblichen bzw. sortimentstypischen Flächenleistungen lässt sich
bei einem Umsatzpotential in Höhe von ca. 82,7 Mio. € ein
zusätzliches rechnerisches Verkaufsflächenpotential von ca. 37.050 qm ermitteln.
Hiervon entfallen:
auf den kurzfristigen Bedarf: 3.700 qm
auf den mittelfristigen Bedarf: 8.800 qm
auf den langfristigen Bedarf: 24.550 qm
Die rechnerisch ermittelten Verkaufsflächenpotentiale sind unter Berücksichtigung der bestehenden
Planungen für ein Möbelhaus am Standort „Hohenäcker“ im Bereich „Einrichtung & Zubehör“ zu re-
lativieren. Nach Angaben der Stadtverwaltung Pforzheim ist an diesem Standort die Verlagerung der
Möbelzentrums Birkenfeld auf die Pforzheimer Gemarkung geplant. Im Rahmen dessen ist eine Ver-
kaufsflächenerweiterung um 10.000 bis 15.000 qm vorgesehen.
Bringt man diese bereits bekannte Wettbewerbsplanung in Abzug, dann liegt das Verkaufsflächenpo-
tential für alle Branchen bei ca. 22.000 qm und für den langfristigen Bedarf bei rund 10.000 qm VK.
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 53
8 ENTWICKLUNGSPERSPEKTIVEN FÜR DEN EINZELHANDELS-STANDORT PFORZHEIM
Unter Berücksichtigung der bereits heute hohen Verkaufsflächenausstattung der Stadt Pforzheim be-
sitzen insbesondere qualitative Aussagen bei der branchen- und betriebstypenbezogenen Entwick-
lung einen hohen Stellenwert. Weiter wird auf die verschiedenen Standortbereiche innerhalb der
Gesamtstadt Pforzheim dezidiert eingegangen.
8.1 Standortfaktoren der Stadt Pforzheim als Einkaufsstadt
Die wesentlichen Standortfaktoren, welche die künftige Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt
Pforzheim bzw. der Innenstadt von Pforzheim maßgeblich beeinflussen, sind nachfolgend stich-
punktartig aufgeführt. Die vorgenommene Untergliederung in positive und negative Standortfakto-
ren ist dabei in einigen Fällen ambivalent zu sehen.
Als positive Standortfaktoren/Chancen sind folgende Punkte hervorzuheben:
Gute Verkehrsanbindung an das regionale und überregionale Verkehrsnetz (A8, B10, B294,
B463)
Hohe Marktposition über alle Branchen/Sortimente und Bedarfsbereiche hinweg
Multifunktionalität der Innenstadt mit ergänzenden Nutzungen wie Gastronomie und kon-
sumnahe Dienstleistungen
Nur vereinzelte Leerstände in der Innenstadt
Entwicklungsfläche in der Innenstadt bei Nachnutzung des „Sinn & Leffers-Areals“ vorhanden
Strukturprägende innerstädtische Magnetbetriebe (Schlössle-Galerie, Galeria Kaufhof, C&A,
Esprit etc.)
Quantitativ großes Parkplatzangebot in der bzw. rund um die Innenstadt
Gute ÖPNV-Anbindung der Innenstadt (Bahnhof, Leopoldplatz etc.)
Vielfältige Stadtmarketingaktivitäten sowie breites Kultur- und Veranstaltungsangebot
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 54
Als negative Standortfaktoren/Risiken können folgende Punkte angeführt werden:
Überlagerung des Marktgebietes und Zunahme der Wettbewerbsintensität durch attraktive
konkurrierende Einkaufsstädte im regionalen Umfeld (u.a. Ausweitung der Handelsfunktion
der umliegenden Mittel- und Oberzentren)
Verlust wesentlicher Kundenmagnetbetriebe (Sinn & Leffers 2009, Breuninger 2006) in der
Innenstadt in der jüngeren Vergangenheit
Hohe Wettbewerbsintensität für die Einkaufsinnenstadt durch zahlreiche großflächige Anbie-
ter in Gewerbegebietslagen (insb. Wilferdinger Höhe, GE „Oberes Enztal“ etc.)
8.2 Bewertung des Branchen- und Betriebstypenmix
Aufbauend auf den Ergebnissen der Marktpotentialanalyse erfolgt eine Bewertung der künftigen
Entwicklungsmöglichkeiten für die einzelnen Branchen bzw. Betriebstypen in Pforzheim. Zusätzliche
Aussagen, die die Entwicklung der Pforzheimer Einkaufsinnenstadt betreffen, werden bei Bedarf bei
der Bewertung der einzelnen Branchen getroffen.
Hierbei werden u.a. folgende Kriterien berücksichtigt:
gegenwärtiger Branchen- und Betriebstypenmix in der Einkaufsinnenstadt bzw. in der Ge-
samtstadt Pforzheim, insb. Wilferdinger Höhe
Wettbewerbsdichte und Wettbewerbsfähigkeit der bestehenden Angebote
erschließbares Kaufkraftpotential
regionale Wettbewerbssituation.
Nahrungs- und Genussmittel
Die Angebotssituation im Lebensmittelbereich ist in der Gesamtstadt Pforzheim mit drei SB-
Warenhäusern (nach Übernahme der Betriebe der Fa. Famila durch die Fa. Kaufland) sowie zahlrei-
chen Supermärkten (Vollsortimenter) und Discountern bereits als recht ausgeprägt einzustufen. Auch
die Situation im Lebensmittelhandwerk (Bäckereien und Metzgereien) sowie im Segment „Spezialan-
bieter“ (Feinkost, Weine etc.) ist im gesamten Stadtgebiet als vielfältig zu bewerten.
Kleinräumig betrachtet ist in einigen Stadtteilen von einer „Unterversorgung“ auszugehen, die jedoch
durch die großflächigen Anbieter z.B. der Fa. Kaufland, die eine Versorgung für das gesamte Stadtge-
biet gewährleisten, weitestgehend kompensiert wird. In den größeren Stadtteilen Buckenberg/ Hai-
dach, Brötzingen/ Arlinger und Eutingen kann aufgrund der bestehenden Strukturen (Vollsortimen-
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 55
ter, Discounter) von einer guten Nahversorgungssituation für die Wohnbevölkerung ausgegangen
werden.
In der Einkaufsinnenstadt sind drei größere Lebensmittelanbieter ansässig. Der City-Supermarkt
Pischzan, welcher sich im Untergeschoss der leerstehenden Sinn & Leffers-Kaufhaus befindet, weist
perspektivisch aufgrund der bisher ungeklärten Nachnutzungsproblematik einen Standortnachteil
auf. Die Lebensmitteldiscounter Penny (Goethestraße) und Norma (Westl. Karl-Friedrich-Straße/Ecke
Durlacher Straße) befinden sich im westlichen Innenstadtgebiet und dienen vorwiegend der Nahver-
sorgung für die innerstädtischen Wohnbevölkerung.
Im östlichen und südlichen Innenstadtbereich sind keine weiteren Anbieter ansässig, jedoch befinden
sich in den angrenzenden Räumen diverse Lebensmittelanbieter (u.a. Kaufland in der Standortlage
„Enzauenpark“, Kaufland/Aldi im GE „Brötzingen“).
Neben der Sicherung der wohnnahen Versorgungsstandorte ist die Vorhaltung von alternativen Ver-
sorgungsangeboten wie z.B. rollende Einkaufsläden bzw. Zustell-Dienste in den Stadtteilen ohne jeg-
lichen Nahversorgungsbesatz wie z.B. Mäuerach oder Hohenwart denkbar.
Weitere Ansatzpunkte stellen die Modernisierung und ggf. Verkaufsflächenerweiterung bestehender
Anbieter im Stadtgebiet dar, die zum Teil ein „in die Jahre gekommenes“ Erscheinungsbild aufweisen.
Gesundheit und Körperpflege
Im Durchschnitt können ca. 3.500 bis 4.000 Einwohner pro Apotheke als Richtwert angesetzt werden.
Mit 36 Apothekenstandorten auf rd. 116.000 Einwohner ist die Ausstattung in Pforzheim als sehr gut
zu bezeichnen, wobei ca. zwei Drittel der Apothekenstandorte auf die Innenstadt sowie die weiteren
zentralen Versorgungsbereiche entfallen. Ein weiteres Drittel entfällt auf Standorte in Streu- oder
Gewerbegebietslagen. Ein Zusatzbedarf ist hier lediglich punktuell (u.a. Stadtteil Hohenwart) erkenn-
bar.
Das Segment „Drogeriewaren“ ist im gesamten Stadtgebiet durch eine Vielzahl von Anbietern im
Fachmarktsegment sowie den Teilsortimenten der Lebensmittelanbieter vertreten. Im Vergleich zur
Untersuchung von 2005 sind punktuell neue Fachmarktstandorte realisiert worden (z.B. Ansiedlung
Fa. dm), die im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente zu einer deutlichen Aufwertung
des Angebotes geführt haben.
Im Innenstadtbereich ist insb. auf die Fa. Müller im Shopping-Center „Schlössle-Galerie“ hinzuweisen,
welcher neben dem Drogerie- und Parfümeriesegment auch eine Vielzahl weiterer Sortimente i.S. ei-
nes „kleinen Kaufhauses“ anbietet. Für den vormals bestehenden Standort der Fa. Müller im Bereich
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 56
Sedanplatz wurde eine Sortimentsumstrukturierung mit dem Fokus auf Haushaltswaren,
Glas/Porzellan/Keramik und Spielwaren vorgenommen.
Das Segment „Parfümeriewaren“ ist in Pforzheim durch die Standorte der Fa. Douglas, kleinerer
Fachgeschäftsanbieter, einem Outlet-Store und den Teilsortimenten der Fa. Müller, Fa. dm und Gale-
ria Kaufhof vertreten. Die Standorte dieser Sortimentsgruppe sind überwiegend in der Innenstadt
sowie im Stadteilzentrum „Brötzingen“ ansässig. Lediglich ein Anbieter ist am Standort „Wilferdinger
Höhe“ vorhanden.
Für den Sortimentsbereich „Drogerie- und Parfümeriewaren“ ist insgesamt kein nennenswerter Zu-
satzbedarf festzuhalten, wobei allerdings durch die expansive Standortpolitik einzelner Anbieter (z.B.
Fa. Rossmann) durchaus noch Veränderungen in der Betreibervielfalt eintreten können. Im Zuge der
geplanten Umstrukturierung der Filialstruktur der Fa. Schlecker ist weiterhin offen, ob insb. die klein-
flächigen Betriebe v.a. in den Stadtteilen auch zukünftig als Standorte erhalten bleiben.
Blumen und Pflanzen
Die Sortimente Blumen/Pflanzen werden durch verschiedene Floristik-Fachgeschäfte sowohl in der
Innenstadt als auch in den Stadtteilen ausreichend abgedeckt. Hinzu kommt das großflächige Garten-
Center der Fa. Streb im Gewerbegebiet „Hohenäcker“, welcher über eine über Pforzheim hinausge-
hende Marktausstrahlung verfügt. Daneben sind die Gartenmarktabteilungen der ansässigen Bau-
märkte zu nennen. Zusätzliche Angebote in diesem Bereich sind bei ausschließlich bedarfsorientierter
Sichtweise nur schwer erkennbar.
Bekleidung/Wäsche
Der Sortimentsbereich „Oberbekleidung/Wäsche“ als innerstädtische Leitbranche ist grundsätzlich
noch als Angebotsstärke der Einkaufsinnenstadt festzuhalten. Rund ein Viertel der Verkaufsfläche ist
an städtebaulich nicht integrierten Lagen verortet. Dies betrifft v.a. den Betriebstyp Fachmarkt im
Niedrigpreissegment (u.a. Fa. KiK, Takko) sowie die Pforzheimer Sonderstruktur hinsichtlich der Out-
let-Stores der „Versandhäuser“ (hier: Klingel Depot und Wenz).
In der Einkaufsinnenstadt sind neben den Textilkaufhäusern (u.a. C&A, K&L Ruppert) eine Vielzahl
von Fachgeschäften, auch im höherwertigen Segment, sowie das Mehrbranchenunternehmen „Gale-
ria Kaufhof“ ansässig. Mit der Ansiedlung der „Schlössle-Galerie“ hat seit 2005 eine Bereicherung des
Angebotes bzw. der Marken/Betreibervielfalt (u.a. H&M, Olymp & Hades) stattgefunden. Allerdings
sind mit dem Wegbrechen der Textilkaufhäuser „Sinn & Leffers“ und „Breuninger“ sowie einiger
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 57
Fachgeschäfte im mittleren und höheren Preissegment strukturelle Veränderungen in der Innenstadt
eingetreten.
Im Bekleidungssegment ist für ein Oberzentrum wie Pforzheim unter Berücksichtigung der zwischen-
zeitlichen Veränderungen ein weiterer Ausbau der Handelsfunktion, speziell in der Innenstadt, wün-
schenswert. Dabei ist der Fokus auf Anbieter mit einer regionalen bis überregionalen Ausstrahlungs-
kraft zu legen, um sich gegenüber den benachbarten Mittelzentren aber auch den Oberzentren
Karlsruhe und Stuttgart am Markt zu positionieren. Bezüglich der qualitativen Ergänzung des Ange-
botes und zu bislang nicht in der Pforzheimer Innenstadt ansässigen Anbietern/Betreibern und Mar-
ken ist auf die Branchenmixportfolios zu verweisen.
Der Bereich Wäsche wird derzeit in Pforzheim durch zahlreiche Angebote sowohl als Teilsortimente
von größeren Bekleidungsbetrieben (u.a. Galeria Kaufhof, C&A, K&L Ruppert, Wenz, Woolworth etc.)
und SB-Warenhäusern (Kaufland) angeboten. Ergänzend sind spezialisierte größerflächige Betriebe
sowohl im Bereich Wilferdinger Höhe (Comanzo) als auch kleinere Fachgeschäfte (bspw. Fa. Staib im
Stadtteilzentrum Brötzingen, Wäsche-Box in der Südweststadt) ansässig. Ergänzungen sind daher vor
allem durch Ansiedlungen bislang nicht vertretener Betreiber wie z.B. Hunkemöller, Palmers möglich.
Heimtextilien
Der Sortimentsbereich „Heimtextilien“ wird in Pforzheim durch Fachgeschäfte (u.a. Betten Weik,
Stein, Jost etc.) in der Innenstadt sowie durch branchenübergreifende Anbieter (insb. Galeria Kauf-
hof) abgedeckt. Hinzu kommen Angebote (v.a. als Teilsortimente) in Betrieben im weiteren Stadtge-
biet, u.a. in der Gewerbegebietslage Wilferdinger Höhe (bspw. Poco Domäne, Gardinen Haase, Klin-
gel Depot, Möbel Roller). Zudem ist auf die Teilsortimente der Baumärkte hinzuweisen. Der Bedarf in
Pforzheim wird damit durch die bestehenden Anbieter zufriedenstellend abgedeckt.
Schuhe/Sport
Der Bereich Schuhe ist gegenwärtig durch eine Vielzahl von Anbietern in Pforzheim vertreten, wobei
hinsichtlich der Standortverteilung die Verkaufsfläche etwa zur Hälfte auf die Innenstadt/integrierte
Lagen und die Gewerbe- und Sondergebietslagen entfallen. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass sich
der Betriebstyp Fachgeschäft auf die integrierten Lagen beschränkt. Die Fa. Reno ist in Pforzheim be-
sonders stark vertreten – insgesamt werden vier Standorte im Stadtgebiet betrieben. Bezogen auf
das Angebotsgenre sind in Pforzheim alle Preis- und Qualitätssegmente vorhanden. Entwicklungsbe-
darf ist lediglich über die Besetzung bestimmter Marken/Betreiberfirmen (z.B. Humanic, Görtz 17
etc.) zu ermitteln.
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 58
Im Bereich Sport sind neben Spezialanbietern (Reitsport, Anglerbedarf, Surf- und Snowboardbedarf
u.ä.) drei Sportfachmärkte und die Teilsortimente des Mehrbranchenunternehmens Galeria Kaufhof
zu nennen. Die Sportfachmärkte, von denen zwei Anbieter dem Einkaufsverbund „Intersport“ zuzu-
ordnen sind, sind sowohl in der Einkaufsinnenstadt als auch im Bereich „Wilferdinger Höhe“ ansässig.
Zwingender Handlungsbedarf besteht damit im Segment Sport nicht, gegebenenfalls können punktu-
elle Ergänzungen im Sinne von Nischenbetrieben zu einer Abrundung des Angebotes beitragen.
Schreibwaren/Bücher/Spielwaren
Bei Schreibwaren/Zeitschriften ist sowohl in der Innenstadt (u.a. Teilsortimente Fa. Müller, Fa. Gale-
ria Kaufhof) als auch in den Stadtteilen ein ausreichendes Angebot vorhanden.
Im Buchhandel wird durch mehrere Fachgeschäfte eine vergleichsweise hohe Marktposition erzielt.
Bezogen auf die Innenstadt ist v.a. auf die beiden größeren Anbieter (Thalia und Osiander) einzuge-
hen, die jeweils über ein wettbewerbsfähiges Erscheinungsbild verfügen. Im Vergleich zu 2005 wurde
die Angebotssituation durch die Eröffnung der Osianderschen Buchhandlung in der Schlössle-Galerie
(März 2010) ausgebaut. Kleinräumig betrachtet ist in den Stadtteilzentren auf einzelne kleinere
Buchhandlungen hinzuweisen.
Im Segment Spielwaren ist in Pforzheim auf einen Fachmarktanbieter am Standort Wilferdinger
Höhe, die Teilsortimente der Mehrbranchenunternehmen sowie einige kleinere Spezialanbieter (u.a.
Modellbau) hinzuweisen. Bezogen auf die Einkaufsinnenstadt sind neben den kleineren Spezialanbie-
tern (u.a. Kuscheltiere etc.) v.a. die Fachabteilungen der Anbieter Müller (Schlössle-Galerie, Sedanp-
latz) sowie Galeria-Kaufhof zu nennen.
Das Angebot in den Segmenten „Bücher, Spiel- und Schreibwaren“ ist in Pforzheim damit als gut zu
bewerten, so dass kein dringlicher Handlungsbedarf zur Ansiedlung weiterer Betriebe besteht.
Möbel
Im Bereich Möbel sind gegenwärtig zwei größere Anbieter im Niedrigpreissegment sowie einige Spe-
zialanbieter (Küchen- und Matratzenstudios etc.) in Pforzheim ansässig. Als einziger „Vollsortimen-
ter“ ist auf das Möbelzentrum Birkenfeld hinzuweisen, das handelsstrukturell dem Pforzheimer Ein-
zelhandel zugeordnet werden kann.
Hinsichtlich der Standortverteilung ist der Anbieter „Wohnfabrik“ mit einem hochwertigen Angebot
an einem innerstädtischen Standort zu nennen. Die weiteren Anbieter befinden sich aufgrund des
branchenspezifischen Flächenbedarfs überwiegend in Gewerbegebietslagen, insb. im Bereich Wilfer-
dinger Höhe.
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 59
Mit der geplanten Verlagerung des Möbelzentrums Birkenfeld an den Standort „Hohenä-
cker/Obsthof“ und der damit verbundenen Verkaufsflächenerweiterung wird perspektivisch eine
Ausweitung der Marktposition des Oberzentrums Pforzheim speziell im Segment „Wohnkaufhaus“
stattfinden.
Eisenwaren/ Bau- und Heimwerkerbedarf
Im Bereich Eisenwaren / Werkzeuge / Bau- und Heimwerkerbedarf sind derzeit vier große Baumärk-
te in Pforzheim in den Bereichen „Wilderdinger Höhe“ (Fa. Hornbach, Bauhaus, Praktiker) und „Obe-
res Enztal“ (B1 Baumarkt) ansässig. Daneben ist auf eine Vielzahl von Spezialanbietern (Baustoffe
Kemmler, Goldmann & Lindenberger, Eisenwaren Jourdan etc.) hinzuweisen. Das Angebot ist damit
als nahezu vollständig zu bewerten.
Glas/Porzellan/Keramik und Haushaltswaren
Die Sortimentsbereiche Glas / Porzellan / Keramik (GPK) und Geschenkartikel werden durch Fach-
geschäfte (u.a. WMF-Store, Fa. Schützle) bzw. sortimentsübergreifende Anbieter (Galeria Kaufhof,
Müller Haushalt & Ambiente, Depot, Möbelzentrum Birkenfeld) abgedeckt, wobei bezogen auf die
Standortverteilung etwa die Hälfte der Verkaufsfläche durch Anbieter im Innenstadt-Bereich abgebil-
det wird.
Der Sortimentsbereich Haushaltswaren wird in Pforzheim durch Fachgeschäfte, Fachmärkte sowie
Teilsortimente der Mehrbranchenunternehmen (Galeria Kaufhof, Baumärkte etc.) gut vertreten. Vor
dem Hintergrund der guten Ausstattung in diesen Segmenten ist für Pforzheim kein nennenswerter
Handlungsbedarf gegeben.
Elektrowaren
Im Bereich Elektrowaren sind die strukturprägenden Anbieter MediaMarkt und Saturn mit einer ho-
hen Umlandausstrahlung im Bereich „Wilderdinger Höhe“ ansässig. Weitere Anbieter (u.a. Tronser
Euronics, EP Media Center) sind in der Einkaufsinnenstadt vertreten. Hinzu kommen noch qualitativ
hochwertige Spezialanbieter in Innenstadtrandlagen (u.a. Loewe Media@home, Bang & Olufsen).
Aufgrund der errechneten Flächenpotentiale (vgl. Tab. 13) im Bereich Elektrowaren/Medien ist bei
einer offensiven Betrachtung der Entwicklungsmöglichkeiten in Pforzheim insgesamt ein weiterer
Ausbau des Angebotes insbesondere im innerstädtischen Bereich denkbar. Hierfür kommen v.a. bis-
lang nicht vertretene Anbieter wie bspw. Betriebe der Expert-Gruppe, medimax, Promarkt in Frage,
wobei auf die Frage nach der wirtschaftlichen Tragfähigkeit weiterer Anbieter (Hinweis hohe Markt-
position des Fa. MediaMarkt) hinzuweisen ist.
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 60
Foto/Optik und Uhren/Schmuck
Im Bereich Foto/Optik sowie Uhren/Schmuck ist eine hohe Angebotsdichte vorhanden. In beiden
Sortimentsbereichen ist eine Reihe von Fachgeschäften in der Innenstadt von Pforzheim ansässig, die
eine Angebotsstärke in der Innenstadt darstellen. Insbesondere ist auf die „Schmuckwelten Pforz-
heim“ als Pforzheimer Alleinstellungsmerkmal hinzuweisen, welche auch eine touristische Funktion
besitzt.
Sonstige Angebote
Bei sonstigen Einzelhandelsangeboten, z.B. im Bereich Fahrräder, Autozubehör, Zooartikel ist in
Pforzheim ein ausreichendes Angebot v.a. im Fachmarktbereich vorhanden.
8.3 Standortkonzept
8.3.1 Grundlagen
Auf der Grundlage der landesplanerischen Zielsetzungen und den weiteren relevanten planungs-
rechtlichen Festlegungen (§ 11 Abs. 3 BauNVO; § 34 BauGB, Einzelhandelserlass Baden-
Württemberg) können für die künftige Standortentwicklung im Einzelhandel in Pforzheim folgende
übergeordnete Zielsetzungen festgehalten werden:
Negative Auswirkungen auf die zentralen innerstädtischen Einzelhandelslagen bzw. auf die
wohnnahen Versorgungsstandorte, welche speziell durch großflächige Handelsansiedlungen
an städtebaulich nicht integrierten Lagen auftreten können, sind zu minimieren.
Speziell bei den sog. zentrenrelevanten Sortimenten und Betriebstypen sollte der Entwick-
lungsschwerpunkt auf der Innenstadt sowie auf geeigneten Innenstadterweiterungslagen
bzw. ausgewählten und planerisch „gewollten“ Standorten liegen.
Bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten (z.B. Möbel, Bau- und Heimwerkerbedarf etc.),
welche bezüglich der Flächenansprüche und der Sortimentsstruktur nur noch bedingt in die
zentrale innerstädtische Einkaufslage integrierbar sind, sind auch Standortlagen außerhalb
der Innenstadt möglich. Die Abschätzung möglicher Auswirkungen auf die städtebauliche und
handelsbezogene Entwicklung der Stadt Pforzheim, welche durch mögliche Ansiedlungsvor-
haben größerer Handelsbetriebe induziert werden können, ist ggf. in Form von Einzelfallbe-
urteilungen anhand der konkreten Plandaten vorzunehmen.
Für die sog. zentrenrelevanten Sortimente, insbesondere im Non-Food-Bereich (vgl. Abgren-
zung der Sortimente nach Zentrenrelevanz), sollte über entsprechende Flächen- und Sorti-
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 61
mentsfestsetzungen in den Bebauungsplänen eine kontrollierbare Entwicklung an städtebau-
lich nicht integrierten Lagen gewährleistet sein.
Bei den nachfolgenden konzeptionellen Überlegungen ist zum einen die räumliche Komponente (be-
stehende Einzelhandelsschwerpunkte, Nahversorgung und Lage der wesentlichen Wohngebiete,
Grundstücksverfügbarkeit, Verkehrsanbindung etc.) von Bedeutung, welche zumindest in Teilen über
die Planung gesteuert und beeinflusst werden kann. Als geeignete planerische Instrumente sind hier
u.a. die Grundstückspolitik der Kommunen, die gezielte Anwendung des planungsrechtlichen Instru-
mentariums und die Optimierung der städtebaulichen Rahmenbedingungen (z.B. Maßnahmen des
Verkehrsentwicklungsplanes hinsichtlich Verkehrsführung, Parkplatzangebot und Parkplatzorganisa-
tion; Stadtgestaltung) zu benennen.
Zum anderen ist die einzelbetriebliche bzw. ökonomische Komponente von Bedeutung, welche
durch die Handelsbetriebe selbst beeinflusst wird. Neben der ökonomischen Tragfähigkeit von Ein-
zelhandelsbetrieben sind die betrieblichen Standortanforderungen hinsichtlich Erreichbarkeit, Ein-
sehbarkeit, Qualität der Handelsimmobilien (z.B. Verkaufsflächenzuschnitt und -größe) zu benennen.
8.3.2 Vorgaben der Landes- und Regionalplanung
Als wesentliche planungsrechtliche Grundlagen zur räumlichen Steuerung der Einzelhandelsentwick-
lung sind zu benennen:
Baugesetzbuch
Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg 2002
Regionalplan Nordschwarzwald 2010
Mit der planungsrechtlichen Steuerung der räumlichen Einzelhandelsentwicklung werden in erster
Linie städtebauliche und raumordnerische Zielsetzungen verfolgt (z.B. Sicherung der Investitionsbe-
reitschaft im Rahmen von Stadtsanierungsmaßnahmen). Zu betonen ist, dass das Baurecht wettbe-
werbsneutral ist und nicht in den Wettbewerb zwischen Einzelbetrieben bzw. einzelnen Betriebsfor-
men eingreift.
Im Regionalplan Nordschwarzwald werden innerhalb der Stadt Pforzheim eine „erweiterte“ Einkaufs-
innenstadt sowie das erweiterte Stadtteilzentrum „Brötzingen“ als Versorgungskerne abgegrenzt.
Der Regionalplan führt folgendes zu dieser Gebietskategorie aus:
„Regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten sind nur in den Versorgungskernen der Städte und Gemeinden anzusiedeln. Die Versorgungskerne werden in der Raumnutzungskarte gebietsscharf für Oberzentrum, Mittel- und Unterzentren abge-
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 62
grenzt. Außerhalb der Versorgungskerne sind regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten ausgeschlossen.“
Außerhalb der Versorgungskerne werden Ergänzungsstandorte für regionalbedeutsame Einzelhan-
delsgroßprojekte ausgewiesen.
Diese Gebiete sind grundsätzlich für eine Ansiedlung von regionalbedeutsamen Einzelhandels-großprojekten mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten geeignet und sollen daher bei der Standortsuche außerhalb der Versorgungskerne vorrangig in Betracht gezogen werden.
Als Ergänzungsstandorte sind Standortlagen im Bereich „Wilferdinger Höhe“, „Oberes Enztal“ sowie
„Kieselbronner Straße“ ausgewiesen.
Abb. 25 Regionalplanerische Abgrenzung der Versorgungskerne sowie der Ergänzungsstandorte im Ober-
zentrum Pforzheim
Quelle: Auszug aus der Strukturkarte des Regionalplans Nordschwarzwald 2015
Versorgungskern Versorgungskerne
Versorgungskern Versorgungskern Ergänzungsstandorte
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 63
8.3.3 Empfehlungen zur künftigen Standortentwicklung/Zentrenhierarchie
Auf der Grundlage der gegenwärtigen Einzelhandelsstruktur (u.a. räumliche Verteilung, Branchenmix,
Verkaufsflächenausstattung, Qualität des Einzelhandelsangebotes) in der Gesamtstadt Pforzheim
und den marktwirtschaftlichen Bedingungen (z.B. erschließbare Kaufkraftpotentiale, Wettbewerbssi-
tuation) werden Leitlinien für die künftige räumliche Einzelhandelsentwicklung dargestellt.
Zentrenhierarchie
Neben der Darstellung der konkreten Entwicklungsleitlinien soll in einem ersten Schritt vor dem Hin-
tergrund der bauplanungsrechtlichen Regelungen eine allgemeine Einstufung der unterschiedlichen
einzelhandelsrelevanten Standortlagen im Sinne einer Zentrenhierarchie vorgenommen werden.
Abb. 26 Darstellung der Zentrenhierarchie in der Stadt Pforzheim vor dem Hintergrund der Einstufung als
„Schützenswerte Bereiche“ im Sinne des Baurechts
Quelle: CIMA
Basierend auf dieser Darstellung wird in der folgende Übersichtskarte eine graphische Umsetzung
der Zentrenhierarchie für die Stadt Pforzheim vorgenommen.
Versorgungs-kern
Innenstadt
Stadtteilzentrum "Brötzingen"
als regionalplanerisch abgegrenzter weiterer
Versorgungskern
stadtteilbezogene Nahversorgungslagen
Gewerbegebietslagen/Sonderstandorte
Schützenswerte Zentrale Versorgungsbereiche
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 64
Hauptgeschäftszentrum/Innenstadt
Stadtteilzentrum „Brötzingen“
Stadtteilbezogene Nahversorgungslagen
Gewerblich geprägte Standortlagen/ Sonderstandorte
Abb. 27 Zentrenhierarchie in der Stadt Pforzheim
Quelle: Google Earth Pro, Bearbeitung: CIMA
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 65
Entwicklung der Einkaufsinnenstadt (A-Zentrum)
Für die Betriebstypen, die aufgrund ihrer Standortanforderungen (z.B. Verkaufsflächen- und Stell-
platzbedarf) städtebaulich integrierbar sind, sollte das Prinzip „City first“ gelten und durch flankie-
rende Maßnahmen zur planungsrechtlichen Steuerung (z.B. durch Sortimentsfestsetzungen in Be-
bauungsplänen in Lagen im Außenbereich) unterstützt werden. Der Ausschluss bzw. die Beschrän-
kung der zentrenrelevanten Sortimente an städtebaulich nicht integrierten Lagen ist auch vor dem
Hintergrund der Erhaltung der Investitionsbereitschaft und -sicherheit für Gewerbeimmobilien im in-
nerstädtischen Bereich zu sehen. Er dient der mittel- bis langfristigen Sicherung und Stärkung der In-
nenstadt von Pforzheim als Einkaufsstandort und damit dem Erhalt der städtebaulichen Qualität und
Attraktivität.
Aufgrund der vergleichsweise großen räumlichen Ausdehnung der Einkaufsinnenstadt ergeben sich
hinsichtlich der Qualität/Quantität des Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbesatzes
sowie hinsichtlich der Fußgängerfrequenz deutliche Unterschiede. In der jüngeren Vergangenheit hat
insbesondere durch die Eröffnung der Schlössle-Galerie eine leichte Verlagerung der 1a-Einkaufslage
in westliche Richtung mit dem Schwerpunkt Leopoldplatz stattgefunden. Im Bereich Marktplatz / an-
grenzende Bereiche der Westliche- und Östliche Karl-Friedrich-Straße ist dagegen ein leichter Rück-
gang der Fußgängerfrequenz festzustellen.
Die Lage-Differenzierung der Einkaufsinnenstadt wird nachfolgend inkl. der jeweiligen Entwicklungs-
möglichkeiten aufgezeigt. Die Abgrenzung von Einkaufslagen des örtlichen Einzelhandels spiegeln die
Zentralität und Attraktivität spezifischer Abschnitte der Innenstadt wider. Der Stadtgrundriss, die La-
ge der Einkaufsbereiche im Siedlungsgefüge und die allgemeine zentralörtliche Funktion der Lagen
sind die relevanten Kriterien für die Beurteilung von Einkaufslagen und Lagequalitäten.
Bei der Einstufung von Einkaufslagen wurde die gutachterliche Einschätzung auf Basis folgender Kri-
terien zugrundegelegt5:
Passantenfrequenz
Besatz mit Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen
Attraktivität des Besatzes
Branchen- und Betriebstypenmix
Filialisierungsgrad
Ladenleerstände, gefährdete Standorte, Mindernutzungen
5 Vgl. Definition in Kap. 9.4
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 66
Abb. 28 Abgrenzung der Lagen in der Einkaufsinnenstadt von Pforzheim
Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
Die 1a- oder Haupteinkaufslage als Standortbereich mit der höchsten Fußgängerfrequenz, einem
weitestgehend geschlossenen Einzelhandelsbestand sowie den Einkaufsmagneten „Schlössle-
Galerie“, Galeria Kaufhof und C & A kann im Bereich „Leopoldplatz“ und „Westliche Karl-Friedrich-
Straße“ von den Querstraßen „Goethestraße“ bis etwa dem Rathausplatz sowie den angrenzenden
Straßen (Leopoldstraße, Teilbereiche Lammstraße, Blumenstraße, Bahnhofstraße, Baumstraße) ab-
gegrenzt werden. In diesem Bereich ist der Geschäftsbesatz derzeit qualitativ als höherwertig einzu-
stufen.
Als Schlüsselimmobilie ist der derzeitige Leerstand des ehemaligen „Sinn & Leffers“-Kaufhauses ein-
zustufen. Für eine Nach- bzw. Umnutzung des Gebäudes oder zumindest des Grundstücks ist auf-
1a-Lage
1b-Lage
1c-Lage
2er-Lage
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 67
grund der vorhandenen Flächendimension wiederum eine Belegung durch großflächige Anbieter
möglich bzw. sinnvoll. Hierfür kommen Betreiberfirmen im Sinne von Magnetbetrieben in Betracht,
die aktuell noch nicht in Pforzheim ansässig sind. Hierbei sind u.a. folgende Anbieter zu nennen (Bei-
spiele; Liste nicht abschließend):
Textilbereich: u.a. Modepark Röther, Adler Mode, Peek & Cloppenburg
Sport-/Outdoorbereich: u.a. Sport Scheck, Sportarena, Decathlon
Spielwaren: u.a. Toys R‘Us
Einrichtung & Zubehör: Habitat, Domicil
Sortimentsübergreifende Anbieter: u.a. Strauss Innovations
Im Bereich Leopoldplatz ist v.a. die Verbesserung der Aufenthaltsqualität durch eine Verringerung
bzw. Optimierung des Busverkehrs, Schaffung von Querungsmöglichkeiten (u.a. Verkehrsinsel) etc.
anzustreben.
Für den östlich an die Haupteinkaufslage anschließenden Bereich rund um den Marktplatz inkl. des
Beginns der Westlichen Karl Friedrich-Straße ist auf eine Aufwertung des Einzelhandelsangebotes
hinzuwirken. Zu prüfen sind in diesem Standortbereich die Möglichkeiten der Zusammenlegung der
überwiegend kleineren bis mittleren Immobilieneinheiten, um Flächenzuschnitte/ -größen zu errei-
chen, die durch attraktive Betreiberkonzepte (insb. im Bereich Textil/Schuhe/Sport) belegt werden
könnten. Durch eine Aufwertung und Frequenzsteigerung in diesem Abschnitt wird die Umsetzung
des „Knochenprinzips“ mit attraktiven Anbietern an beiden Enden der Haupteinkaufslage (Schlössle-
Galerie im Westen und C&A im Osten) unterstützt.
Westlich angrenzend an die Haupteinkaufslage ist in der 1b-Lage im Bereich Goethestraße / Westli-
che Karl Friedrich-Straße sowie Berliner Straße, Durlacher Straße derzeit ein weitestgehend durch-
gängiger Einzelhandelsbesatz vorhanden, der sich jedoch qualitativ auf einem niedrigeren Niveau als
die Haupteinkaufslage bewegt. Aufgrund der hohen Verkehrsbelastung in diesem Abschnitt werden
das „Flanieren / Bummeln“ sowie eine Querung der Fahrbahn deutlich erschwert. In Übereinstim-
mung mit den Maßnahmen des Verkehrsentwicklungsplanes für die Stadt Pforzheim stehen hier die
städtebauliche Aufwertung (u.a. Schaffung / Verbesserung von Querungsmöglichkeiten) und die Mi-
nimierung des motorisierten Individualverkehrs im Vordergrund. Diese Maßnahmen sind die Bedin-
gung für die Sicherung und die – auch qualitative – Aufwertung und Ergänzung des Einzelhandels in
diesem Teilbereich. Insbesondere die verbesserte Anbindung der „Goethe-Galerie“ (G 19), die bereits
heute Bestandteil der abgegrenzten Einkaufsinnenstadt ist, an die Haupteinkaufslage und die Beseiti-
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 68
gung des dortigen Leerstandes des ehemaligen Denn’s Bio-Marktes können zur Aufwertung des
Standortbereiches insgesamt beitragen.
Der Bereich um den Sedanplatz im Süden der abgegrenzten Einkaufsinnenstadt weist den Charakter
eines Nebenzentrums mit dem Schwerpunkt bei der kurz- und mittelfristigen Bedarfsdeckung auf.
Ergänzend sind hier zahlreiche Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe ansässig. Im Rahmen der
Standortkonzeption könnten folgende mögliche Entwicklungsperspektiven für diesen Bereich, für
den in den letzten Jahren eine Stabilisierung der Strukturen sowie ein leichter Aufwärtstrend ver-
zeichnet werden konnte, angeführt werden:
Etablierung und Ausbau eines vom „klassischen“ Angebot der 1a-Einkaufslage bewusst ab-
weichenden Geschäftsbesatzes (Sortimente wie Kunsthandwerk & Antiquitäten, vor Ort pro-
duzierte Textilien / Lederwaren / Schmuck etc.), die das Quartier „Sedanplatz“ auf eine alter-
native Konzeption ausrichten
Ausbau der Nahversorgungsfunktion, ggf. durch besondere Betreiberkonzepte im Lebensmit-
telbereich wie CAP-Markt, Bonus-Markt etc. oder in Kombination mit gastronomischem An-
gebot (u.a. Markthallenkonzept etc.)
Ausweitung bzw. Ergänzung der bestehenden Gastronomie- und Dienstleistungskonzepte als
komplettierende Nutzungen
Optimierung der Anbindung über die Leopoldstraße / Rossbrücke an die 1a-Lage durch ein
entsprechendes Besucherleitsystem (Hinweis auf übersichtliche und einheitliche Gestaltung
der Beschilderung in Übereinstimmung mit den städtischen Gestaltungsrichtlinien)
Die weiteren Standortbereiche innerhalb der Einkaufsinnenstadt (1c-Lagen, 2er-Lagen) weisen der-
zeit überwiegend qualitativ niedrigen oder nur sporadischen Einzelhandelsbesatz auf. Hier stehen vor
allem die Bestandssicherung sowie eine städtebauliche und qualitative Aufwertung (bspw. im Be-
reich Zerrenner Straße) im Vordergrund. Dem Ausbau der Einzelhandelsfunktion dieser Lagen sollte
gegenüber Maßnahmen in den stärker frequentierten Lagen nachgeordnete Priorität eingeräumt
werden.
Grundsätzlich ist zur Verbesserung der Orientierung in der gesamten Einkaufsinnenstadt die Aus-
schilderung zu den Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben, insb. in den Seiten-
straßen, in Form von Paneelen anzuregen.
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 69
Entwicklung der Stadtteilzentren/ Nahversorgungslagen (B- und C-Zentren)
Neben der Einkaufsinnenstadt ist insbesondere auf das regionalplanerisch als zweiter zentralörtlicher
Versorgungskern abgegrenzte Stadtteilzentrum Brötzingen (B-Zentrum) hinzuweisen, welches über
einen über die reine Nah- und Grundversorgungsfunktion hinausreichenden Einzelhandelsbesatz ver-
fügt. Im Vergleich zum Erhebungszeitpunkt 2005 sind einzelnen Fachgeschäfte weggefallen, die nur
teilweise durch die Ansiedlung neuer Betriebe kompensiert wurden – sechs Geschäftseinheiten ste-
hen in diesem Bereich derzeit leer.
Für die zukünftige Entwicklung ist die Stabilisierung des derzeitigen Bestandes durch Vermeidung ei-
nes weiteren „trading down“-Effektes sowie die Umnutzung der Leerstände, ggf. auch durch einzel-
handelsfremde Nutzungen wie bspw. Dienstleistungen, als wichtigste Zielsetzung einzustufen. Eine
Belegung der Leerstände durch Einzelhandel ist aufgrund der überwiegend kleinen Verkaufsflächen-
größen im Stadtteilzentrum und der notwendigen wirtschaftlichen Tragfähigkeit der Nutzungen nur
bedingt zu realisieren. Unabhängig von den marktwirtschaftlich Standortanforderungen und Min-
destverkaufsflächen (vgl. Kap. 9.3) steht bei einer Neubelegung die Schließung der im Stadtteilzent-
rum Brötzingen derzeit vorhandenen Sortimentslücken (bspw. in den Sortimenten Sport, Foto, Tele-
kommunikation/EDV, Uhren/Schmuck) im Vordergrund.
In den weiteren Stadtteilen (C-Zentren) ist die Qualität der Ausstattung im Lebensmittelbereich dif-
ferenziert zu bewerten. Im Vergleich zum Jahr 2005 ist auf die verbesserte Nahversorgung insb. in
den Bereichen Buckenberg/Haidach (Edeka/Aldi/dm am Standort „Im Strietweg“) und Nordstadt
(Netto/dm am Standort „Am Hauptgüterbahnhof“, Alnatura in der Hohenzollernstraße) hinzuweisen.
Die statistischen Kennzahlen im Food-Bereich (vgl. Abb. 29) verdeutlichen die unterschiedliche Aus-
stattung der statistischen Bezirke. Bei der Inwertsetzung der Kennzahlen ist jedoch die Lage der je-
weiligen Bezirke im Siedlungsgefüge Pforzheims zu berücksichtigen. Die rechnerisch im Food-Bereich
unterversorgten Stadtteile Hohenwart / Würm, Sonnenhof / Dillweißenstein sowie Au / Südoststadt
und insb. Südweststadt liegen zum einen in unmittelbarer Nähe zu Stadtteilen mit besserer Nahver-
sorgungsausstattung (z.B. Hohenwart / Würm zum Stadtteil Huchenfeld mit 0,68 VK je EW im Food-
Bereich) bzw. zu Einzelhandelsstandorten mit gesamtstädtischer Ausstrahlung (Sonnenhof / Dillwei-
ßenstein und Südweststadt mit kurzer Entfernung zum GE „Oberes Enztal“ und den Anbietern Kauf-
land / Rewe / Penny / Denn´s Biomarkt; Au / Südoststadt nach Buckenberg / Haidach bzw. zur Stand-
ortlage „Enzauenpark“ mit dem Anbieter Kaufland).
Zum anderen ist auf bestehende Planungen zur weiteren Verbesserung der Nahversorgungssituation
in Stadtteil Haidach (vgl. B-Plan „Breslauer Straße“) und im Stadtteil Sonnenhof (vgl. B-Plan „Ein-
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 70
kaufszentrum Sonnenhof“, Carl-Schurz-Straße) hinzuweisen. Insbesondere für die nicht motorisierten
Bevölkerungsgruppen ist in den „abseits“ gelegenen Stadtteilen (Hohenwart, Mäuerach) die Mög-
lichkeit der Einrichtung kleinflächiger bzw. mobiler Versorgungsangebote zu prüfen.
Abb. 29 Verkaufsflächenausstattung der Stadtteile im Food-Bereich
Quelle: CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010
Insgesamt ist die Ausstattung mit Nahversorgungsstandorten sowohl im Kernstadtbereich als auch in
den Stadtteilen als gut und nahezu flächendeckend einzustufen. Dies wird auch durch die nachfol-
gende Abbildung verdeutlicht, in der die Entfernungsradien (500 m-Fußweg) um die bestehenden
Lebensmittelstandorte in Pforzheim dargestellt sind.
0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7
Südweststadt
Weststadt
Hohenwart/ Würm
Au/ Südoststadt
Sonnenhof/Dillw.
Büchenbronn
Buckenberg/ Haidach
Eutingen
Nordstadt
Oststadt
Brötzingen
Huchenfeld
Gesamtstadt
Bu
nd
esd
urc
hsc
hn
itt
en
tsp
rich
t in
etw
a d
em
ge
sam
tstä
dti
sch
en
Du
rch
sch
nit
t
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 71
Abb. 30 Darstellung der 500 m-Radien um die Lebensmittelmarktstandorte in der Stadt Pforzheim
Quelle: Mappoint, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA
Entwicklung der Sondergebiets-/Gewerbegebietslagen (GE-Zentren/Sonderstandorte)
Der Stellenwert der Sonder- und Gewerbegebietslagen in der Gesamtstadt Pforzheim kann als sehr
hoch eingestuft werden. Insbesondere der Bereich „Wilferdinger Höhe“ ist hierbei aufgrund der At-
traktivität und Ausstrahlungskraft der Anbieter sowie der Standortgunst (gute Erreichbarkeit von der
Kernstadt aus, Nähe zur BAB 8) zu nennen. Die nachfolgenden tabellarischen und graphischen Ge-
genüberstellungen des Verkaufsflächenumfangs der Einkaufsinnenstadt und der strukturprägenden
Gewerbegebietslagen6, differenziert nach der Zentrenrelevanz der Sortimente7, verdeutlicht die star-
6 Hier: Wilferdinger Höhe, GE „Oberes Enztal“, GE „Brötzinger Tal“, GE „Hohenäcker/Obsthof“ und Standortlage
Kaufland im „Enzauenpark 7 Einstufung der Sortimente auf Basis der in Tab. 15 dargestellten „Pforzheimer Liste“
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 72
ke Marktposition dieser Gewerbegebietslagen auch für die zentrenrelevanten Sortimente, die i.d.R.
als „innenstadttypisch“ einzustufen sind:
Tab. 14 Verkaufsflächenumfang der Einkaufsinnenstadt und der strukturprägenden Gewerbegebietslagen
nach Zentrenrelevanz der Sortimente (Basis: „Pforzheimer Liste“)
Sortimentsbereich
Gebiet
Nahversorgungsre-
levante Sortimente
in qm
Zentrenrelevante
Sortimente
in qm
Nicht zentrenrele-
vante Sortimente
in qm
Gesamt
in qm
Einkaufsinnenstadt 9.940 60.935 5.460 76.335
Gewerbegebietslagen* 22.810 31.540 92.710 147.060
* hier: Wilferdinger Höhe, GE „Oberes Enztal“, GE „Brötzinger Tal“, GE „Hohenäcker/Obsthof“ und Standortlage Kaufland im „Enzauenpark
Quelle: CIMA-Erhebung, April/Mai 2010
Die Gewerbegebietslagen der Stadt Pforzheim bilden mit ca. 31.500 qm bereits heute rund 50 % der
Verkaufsfläche der Innenstadt bei den zentrenrelevanten Sortimenten (ca. 60.900 qm) ab. Die Anrei-
ze, diese Sortimente in der Einkaufsinnenstadt nachzufragen, werden durch die Angebote in den de-
zentralen Standortlagen gemindert und damit das Bemühen um eine nachhaltige Stärkung der In-
nenstadt konterkariert.
Abb. 31 Verkaufsflächenumfang der Einkaufsinnenstadt und den strukturprägenden Gewerbegebietsla-
gen nach der Zentrenrelevanz der Sortimente in qm
* hier: Wilferdinger Höhe, GE „Oberes Enztal“, GE „Brötzinger Tal“, GE „Hohenäcker/Obsthof“ und Standortlage Kaufland im „Enzauenpark
Quelle: CIMA-Erhebung, April/Mai 2010
9.94022.810
60.935 31.540
5.460
92.710
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
Einkaufsinnenstadt Gewerbegebietslagen*
nicht zentrenrelevante Sortimente
zentrenrelevante Sortimente
nahversorgungsrelevante Sortimente
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 73
Innerhalb der Gesamtstadt sind jene zentrenrelevanten Sortimente, die typischerweise überwiegend
in den Innenstädten verortet sind (ca. 108.530 qm VK), zu rund 30 % in den relevanten Gewerbege-
bietslagen bzw. zu 44 % außerhalb der Einkaufsinnenstadt ansässig.
Abb. 32 Verteilung der Verkaufsfläche der zentrenrelevanten Sortimente nach Standortlagen innerhalb
der Gesamtstadt Pforzheim
* hier: Wilferdinger Höhe, GE „Oberes Enztal“, GE „Brötzinger Tal“, GE „Hohenäcker/Obsthof“ und Standortlage Kaufland im „Enzauenpark
Quelle: CIMA-Erhebung, April/Mai 2010
Um die Einkaufsinnenstadt perspektivisch zu stärken und eine Investitions- und Planungssicherheit
für das Stadtzentrum sicherzustellen, sollten folgende planungsrechtliche Festsetzungen getroffen
werden:
Für die Betriebe, die bereits in den Gewerbegebietslagen ansässig sind, besteht Bestands-
schutz.
Für strukturprägende Gewerbegebietslagen ohne räumlichen und funktionalen Bezug zur
Einkaufsinnenstadt bzw. zu den Stadtteilzentren: Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit
zentrenrelevanten Sortimenten.
Für Gewerbegebiete, die gegenwärtig über keinen bzw. nur „sporadischen“ Einzelhandels-
besatz verfügen: genereller Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen, um Flächenreserven für
114.065
69.240
60.935
31.540
16.055
108.530
nicht zentrenrelevante Sortimente
nahversorgungsrelevante Sortimente
Einkaufsinnenstadt
Gewerbegebietslagen*
sonstige Lagen
nahversorgungsrelevante Sortimente zentrenrelevante Sortimente nicht zentrenrelevante Sortimente
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 74
die gewerbliche Weiterentwicklung des Wirtschaftsstandortes Pforzheim vorhalten zu kön-
nen.
Nachnutzung bzw. Wiederbelegung von leerstehenden Einzelhandelsflächen in den Gewer-
begebietslagen: Eine Belegung mit zentrenrelevanten Sortimenten sollte nur unter Beibehal-
tung der nach Baugenehmigung und Bebauungsplan zulässigen Nutzung / Sortimente oder
durch nicht zentrenrelevante Sortimente möglich sein. Mit einer derartigen Festsetzung kann
bei Wahrung des Bestandsschutzes ein „Nachrücken/Erweitern“ von Betrieben mit zentren-
relevanten Sortimenten (im Falle von Umnutzungen bzw. durch Nachnutzungen) unterbun-
den werden.
Für die Neuansiedlung/Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevan-
ten Sortimenten sind die einzelhandelsrelevanten Gewerbegebietslagen dagegen positiv zu
bewerten, sofern in der Innenstadt bzw. in städtebaulich integrierten Lage keine geeigneten
Standorte identifiziert werden können.
8.4 „Pforzheimer Liste“ der zentren- und nicht zentrenrelevanten Sortimente
Laut aktueller Rechtsprechung kann eine Kommune unter anderem zur Verfolgung des Ziels „Schutz
und Stärkung der Attraktivität und Einzelhandelsfunktion des Ortszentrums“ den Einzelhandel mit
bestimmten Sortimenten innerhalb eines Bebauungsplanes ausschließen (tiefergehende Erläuterun-
gen im Anhang, Kap. 9). Der Ausschluss kann alle Sortimente umfassen, deren Verkauf typischerwei-
se in der Innenstadt erfolgt und in einer konkreten örtlichen Situation für die Innenstadt von erhebli-
cher Bedeutung ist. Als Basis hierfür ist eine spezifische, auf den jeweiligen Ort angepasste Sorti-
mentsliste mit nahversorgungs- bzw. zentrenrelevanten bzw. nicht zentrenrelevanten Sortimenten
zu erarbeiten. Die Zentrenrelevanz der Sortimente/Branchen wird in erster Linie durch die folgenden
Kriterien bestimmt:
Tab. 15 Kriterien zur Einstufung der Sortimente hinsichtlich ihrer Zentrenrelevanz
Kriterien zur Einstufung des Sortimentes als…
zentrenrelevant, wenn sie… nicht zentrenrelevant, wenn sie…
eine bestimmte Funktion am Standort erfüllen
(z. B. als Frequenzbringer)
vom Kunden ohne Probleme transportiert wer-
den können
i.d.R. einer zentralen Lage bedürfen, da sie auf
die aufgrund ihres hohen Flächenbedarfs nicht
für zentrale Standorte geeignet sind
die nur sehr schwer zu transportieren sind oder
eines zusätzlichen „Transportmittels“ bedürfen
deren Kauf eher als Versorgungseinkauf und we-
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 75
Kriterien zur Einstufung des Sortimentes als…
zentrenrelevant, wenn sie… nicht zentrenrelevant, wenn sie…
eine gewisse Kundenfrequenz angewiesen sind
„Erlebniseinkauf“ nach sich ziehen können,
Konkurrenz vor Ort benötigen, um positive Agg-
lomerationseffekte entstehen zu lassen
vorwiegend in der Innenstadt angeboten werden
und prägend für die Innenstadt sind
niger als Erlebniseinkauf wahrgenommen wird.
…und wenn die Betriebe, die diese Sortimente
anbieten, auf den jeweiligen Verkaufsflächen in
der Regel nur über eine im Vergleich zu den an-
deren Sortimenten geringere Flächenproduktivi-
tät verfügen.
Quelle: CIMA
Von Bedeutung ist darüber hinaus, welche Sortimente vorwiegend in der Innenstadt der jeweiligen
Kommune angeboten werden und welche Sortimente in der Regel an Fachmarktstandorten und in
den Gewerbegebieten der jeweiligen Kommune zu finden sind.
In Abhängigkeit von der Größe einer Stadt/Kommune bzw. des erschließbaren Marktgebietes, der
städtebaulichen und stadtstrukturellen Ausgangssituation und der vorhandenen räumlichen Vertei-
lung der Einzelhandelsangebote kann sich ein Abwägungsspielraum bei der Einstufung der Zentrenre-
levanz der Sortimente ergeben, der ggf. in Form von Einzelfallbeurteilungen vor Ort auszuloten ist.
Weiter ist auf die Betriebstypendynamik im Einzelhandel hinzuweisen (z.B. gestiegener Flächenbe-
darf durch wachsende Artikelvielzahl und großzügigere Warenpräsentation, sortimentsübergreifende
Angebotsformen), die ebenfalls in Einzelfällen einen Abwägungsspielraum entstehen lassen kann. Ei-
nige Branchen (z.B. Elektrofachmärkte) befinden sich daneben in einer Umbruchphase hinsichtlich
der Zentrenrelevanz der Sortimente.
Für die Stadt Pforzheim ist aufgrund der ausgeprägten Angebotssituation in den Gewerbegebietsla-
gen, insb. im Bereich Wilferdinger Höhe, eine besondere Konstellation hinsichtlich der Verteilung von
innerstädtischem Handel und dem Handel an nicht integrierten Standortlagen entstanden. Die Ist-
Situation wird bei der Erstellung der Sortimentsliste berücksichtigt.
In Anlehnung an die Klassifikation nach Wirtschaftszweigen ergibt sich für die Stadt Pforzheim nach-
folgende Gliederung. Soweit im Einzelfall bestimmte Sortimente nicht in der Liste aufgeführt sind,
sind sie nach sachlogischem Zusammenhang einer der beiden Sortimentsgruppen zuzuordnen.
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 76
Tab. 16 Pforzheimer Sortimentsliste
Zentrenrelevante Sortimente Nicht zentrenrelevante Sortimente
Bekleidung
Bücher
Computer/Zubehör, Telekommunikation
Elektroartikel (Kleinelektrowaren)
Foto/Film
Geschenkartikel
Glas/Porzellan/Keramik, Hausrat
Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf
Musikinstrumente
Optik
Schuhe
Sportartikel, Sportschuhe, Sportbekleidung
Papier, Büro- & Schreibwaren
Spielwaren (inkl. Hobbybedarf, Basteln)
Sanitätswaren
Unterhaltungselektronik (TV, Hifi, Video, Ton- und Datenträger)
Uhren und Schmuck
Wäsche, Strümpfe, sonstige Bekleidung
davon sind differenziert zu betrachten
Antiquitäten
Babybedarf (Kinderwagen etc., keine Bekleidung)
Baustoffe/Baumarktartikel
Bodenbeläge/Teppiche (inkl. Stapelware und Teppichrollen)
Bürobedarf (ohne Papier, Büro- & Schreibwaren)
Campingartikel
Farben/Lacke
Fahrräder
Gartenbedarf (inkl. Pflanzen)
Elektrogroßgeräte (weiße Ware)
Jagd-, Reit- und Angelausstattung, Waffen
Kfz-Zubehör
Leuchten
Möbel (inkl. Matratzen)
Sanitärwaren
Sportgroßgeräte
Tapeten
Werkzeuge/Eisenwaren
Zoobedarf
Nahversorgungsrelevante Sortimente
Lebensmittel (inkl. Getränke), Reformwaren
Drogerie- und Parfümeriewaren (inkl. Apotheken)
Schnittblumen
Kioskbedarf/Zeitschriften
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 77
8.5 Abgrenzung des Zentralörtlichen Versorgungskerns „Innenstadt“
Im Zuge der Novellierung des BauGB wurde ein stärkeres Augenmerk auf die zentralen Versorgungs-
bereiche als Schutzgegenstand innerhalb der Handelsstruktur von Städten und Gemeinden gelegt.8
Bei den zentralen Versorgungsbereichen nach § 34 Abs. 3 BauGB handelt es sich um räumlich ab-
grenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen – häufig
ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote – eine bestimmte Versor-
gungsfunktion für die Gemeinde zukommt.
Im Standortkonzept ist zum einen die Einkaufsinnenstadt abgegrenzt, welche die Lage des tatsächli-
chen Einzelhandelsbestandes darstellt. Räumlich großzügiger dimensioniert gilt die Abgrenzung des
Zentralen Versorgungsbereiches (Zentralörtlicher Versorgungskern), welcher im Regionalplan der Re-
gion Nordschwarzwald deutlich über die eigentliche Einkaufsinnenstadt hinausgeht und Bereiche
nördlich des Bahnhofes bzw. die übrigen Gebiete innerhalb des Parkrings mit einschließt. In der fol-
genden Abbildung ist die regionalplanerische Abgrenzung in einer Übersichtkarte der Stadt Pforz-
heim umgesetzt.
8 Weiterführende Erläuterungen zur Abgrenzung von Zentralen Versorgungsbereichen in Kapitel 9.5
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 78
Abb. 33 Zentralörtlicher Versorgungskern gemäß Plansatz 9.3 des Regionalplans Nordschwarzwald
Quelle: Google Earth Pro, Bearbeitung: CIMA in Anlehnung an Abgrenzung im Regionalplan Nordschwarzwald
Neben dem zentralörtlichen Versorgungskern „Innenstadt“ ist für den Stadtteil „Brötzingen“, dessen
Stadtteilzentrum über ein „kleinstadt-ähnliches“ Angebot verfügt, ein weiterer zentralörtlicher Ver-
sorgungskern im Regionalplan ausgewiesen.
Darüber hinaus werden nachfolgend von der CIMA Empfehlungen zur Abgrenzung weiterer zentraler
Versorgungsbereiche auf Ebene der Stadtteile (Stadtteilzentren / Nahversorgungslagen) getroffen.
Im nachfolgenden Kapitel 8.6 werden für die einzelnen Stadtteile zum einen die wesentlichen han-
delsrelevanten Kennziffern in Form einheitlich aufgebauter Datenblätter und zum anderen der Ab-
grenzungsempfehlungen für die stadtteilbezogenen Nahversorgungslagen dargestellt.
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 79
8.6 Pforzheimer Stadtteile: Datenblätter und Abgrenzungsvorschläge der stadtteilbe-
zogenen Nahversorgungslagen
Kernstadt – statistischer Bezirk Weststadt
Einwohner 31.12.2009 7.540 Einwohner
Kaufkraftpotential in Mio. €: ca. 40,4 Mio. € insgesamt, differenziert nach Bedarfsbereichen:
Einzelhandelsbestand*
Ausstattungskennziffern Weststadt Pforzheim Gesamtstadt Bundesdurchschnitt
Food 0,08* 0,47 0,45
Zentralität/ Kaufkraftbindung im Food-Bereich
IST-Situation Prognose-Situation
21 % Nur bedingt steigerbar
Kurzbewertung der Angebotssitua-tion
- Sicherung der Nahversorgung v.a. durch kleinflächige Betriebe im Bereich Westliche Karl-Friedrich-Straße sowie durch Betriebe in den angrenzenden Stadtbereichen (u.a. Einkaufsinnenstadt, GE „Oberes Enztal“)
- Mittel- und langfristiger Bedarfsbereich mit hohem Verkaufsflä-chen- und Umsatzanteil
- Disperse räumliche Verteilung der ansässigen Betriebe im Bezirk Weststadt
- Größere Einzelhandelsbetriebe: u.a. Katalog-Kaufhaus Bader (Westliche Karl-Friedrich-Straße), Möbel Wagner (Durlacher Stra-ße), Maxis Preishalle (Maximilianstraße)
Entwicklungsmöglichkeiten/
Empfehlungen
- Eingeschränkte Entwicklungsmöglichkeiten aufgrund der räumli-chen Nähe der Anbieter in der Einkaufsinnenstadt & im GE „Obe-res Enztal“ und einem begrenzten Bedarfspotential
- Ergänzung des Nahversorgungsangebotes durch kleinflächige An-bieter denkbar
* Hinweis: Bestandsdaten ohne östliche Randbereiche des Gebietes (hinzugerechnet zur Einkaufsinnenstadt)
15,1 6,6 18,7
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
3,2
580
13
3,4
510
9
22,8
10.270
23
Umsatz
Verkaufsfläche
Betriebe
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 80
Kernstadt – statistischer Bezirk Südweststadt
Einwohner 31.12.2009
12.934 Einwohner
Kaufkraftpotential in Mio. €:
ca. 69,3 Mio. € insgesamt, differenziert nach Bedarfsbereichen:
Einzelhandelsbestand*
Ausstattungskennziffern Südweststadt Pforzheim Ge-samtstadt
Bundesdurchschnitt
Food 0,04* 0,47 0,45
Zentralität/ Kaufkraftbindung im Food-Bereich
IST-Situation Prognose-Situation
13 %* Rechnerisch steigerbar
Kurzbewertung der Angebots-situation
- vergleichsweise geringer Einzelhandelsbesatzes in einem vorwiegend durch Wohnbebauung geprägten Gebietes südlich der Enz
- Einkaufsbeziehungen zu den Standortbereichen Einkaufsinnenstadt so-wie im GE „Oberes Enztal“
- Punktuelle Ergänzung des Lebensmittelangebotes durch Wochenmarkt auf dem Turnplatz (Markttage Mittwoch und Samstag)
- Bereich südlich der Enz mit Wohngebietscharakter und topographisch durch Hanglage geprägt
Entwicklungsmöglichkeiten/
Empfehlungen
- Eingeschränkte Entwicklungsmöglichkeiten aufgrund
- der räumlichen Nähe der Anbieter in der Einkaufsinnenstadt & im
GE „Oberes Enztal“
- der topographischen Restriktionen, die in der Konsequenz zu ei-
ner Beschränkung von grundsätzlich geeigneten Standorten im
Stadtteil führen
- Prüfung der Möglichkeiten zur Ergänzung des Nahversorgungsangebotes
durch kleinflächige Anbieter sowie mobile Konzepte für weniger mobile
Bevölkerungsgruppen
* Hinweis: Bestandsdaten ohne Standortbereich Sedanplatz (hinzugerechnet zur Einkaufsinnenstadt)
26,0 11,3 32,0
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
3,3
510
13
2,7
340
5
3,9
1.555
18
Umsatz
Verkaufsfläche
Betriebe
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 81
Kernstadt – statistischer Bezirk Au / Südoststadt
Einwohner 31.12.2009 7.549 Einwohner
Kaufkraftpotential in Mio. €: ca. 40,4 Mio. € insgesamt, differenziert nach Bedarfsbereichen:
Einzelhandelsbestand
Ausstattungskennziffern Au / Südoststadt Pforzheim Gesamtstadt Bundesdurchschnitt
Food 0,15 0,47 0,45
Zentralität/ Kaufkraftbindung im Food-Bereich
IST-Situation Prognose-Situation
33 % Rechnerischer Ausbau möglich
Kurzbewertung der Angebotssitua-tion
- Prägung des Bestandes v.a. durch kurzfristigen Bedarf (Lebensmit-tel / Drogeriewaren etc.)
- Relevanter Einzelhandel v.a. im Bereich Holzgartenstraße / Kreuz-straße (u.a. Lidl, Schlecker, Lebensmittelhandwerk)
- Einkaufsbeziehungen zu den Standortbereichen Einkaufsinnen-stadt sowie Buckenberg/Haidach
- Städtebaulich weitestgehend kompakte Bebauung ohne größere Freiflächen
Entwicklungsmöglichkeiten/
Empfehlungen
- Sicherung der vorhandenen Anbieter
- Eingeschränkte Entwicklungsmöglichkeiten durch Überlagerung des potentiellen Marktgebiets der ansässigen oder potentiellen Anbieter durch weitere Einzelhandelslagen in der Stadt Pforzheim
- Aufgrund des begrenzten Flächenangebotes: Schwerpunkt bei Si-cherung des Bestandes bzw. Ergänzung der Nahversorgung durch kleinflächige (Spezial-)Anbieter
15,2 6,6 18,7
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
5,0
1.150
8
0,8
245
4
1,0
530
4
Umsatz
Verkaufsfläche
Betriebe
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 82
Kernstadt – statistischer Bezirk Nordstadt
Einwohner 31.12.2009 23.660 Einwohner
Kaufkraftpotential in Mio. €: ca. 126,7 Mio. € insgesamt, differenziert nach Bedarfsbereichen:
Einzelhandelsbestand
Ausstattungskennziffern Nordstadt Pforzheim Gesamtstadt Bundesdurchschnitt
Food 0,38 0,47 0,45
Zentralität/ Kaufkraftbindung im Food-Bereich
IST-Situation Prognose-Situation
93% Kaum steigerbar
Kurzbewertung der Angebotssitua-tion
- Einzelhandelsstandorte im Food-Segment v.a. im Bereich Hohen-zollernstraße / Am Hauptgüterbahnhof (Rewe, Lidl, Netto, Ten-gelmann, Alnatura) sowie im GE Hohenäcker (Aldi, Lidl)
- Gute fußläufige Erreichbarkeit der Nahversorgungsstandorte insb. im Umfeld Hohenzollernstraße für die Wohnbevölkerung
- Lebensmittelmärkte im Standortbereich „Am Hauptgüterbahnhof“ überwiegend PKW-kundenorientiert
Entwicklungsmöglichkeiten/
Empfehlungen
- Ausbau des Nahversorgungsangebotes aufgrund der Wohnge-bietsprägung des nördlichen Teilbereiches vorzugsweise im Be-reich Hohenzollernstraße/Blücherstraße durch kleinflächige Be-triebe sowie Spezialanbieter
47,5 20,7 58,6
Food restl. kurzfristig
mittel- und langfristig
44,1
9.090
41
13,1
1.960
20
32,1
21.890
54
Umsatz
Verkaufsfläche
Betriebe
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 83
Abb. 34 Stadtteilbezogene Nahversorgungslagen im Stadtbezirk „Nordstadt“
Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 84
Stadtteil Buckenberg/Haidach
Einwohner 31.12.2009 13.156 Einwohner
Kaufkraftpotential in Mio. €: ca. 70,5 Mio. € insgesamt, differenziert nach Bedarfsbereichen:
Einzelhandelsbestand
Ausstattungskennziffern Buckenberg/Haidach Pforzheim Gesamtstadt Bundesdurchschnitt
Food 0,31 0,47 0,45
Zentralität/ Kaufkraftbindung im Food-Bereich
IST-Situation Prognose-Situation
62 % Kaum noch steigerbar
Kurzbewertung der Angebotssitua-tion
- Neue Standortgemeinschaft (Aldi, Edeka, dm, Apotheke) im Bereich der ehem. Buckenberg-Kaserne
- „in die Jahre“ gekommenes Stadtteilzentrum & fortschreitender Trading-Down-Effekt des Stadtteilzentrums an der Pillauer Straße (bauliche und funktionale Neustrukturierung notwendig; Einzelhan-dels-Nachnutzung des Leerstandes des ehem. Mix-Marktes derzeit aufgrund baulicher Struktur schwierig)
- Prägender Leerstand im Bereich Breslauer Straße/ Haidachstraße/ Wurmberger Straße (ehem. „Walmart-Gebäude“)
B-Plan „Breslauer Straße“
(Ersatz für den VEP „Einkaufszent-
rum Haidach“)
Ausgangssituation
- Rechtskräftiger B-Plan seit 29.10.2010 für eine Neunutzung des Flä-chenpotentials
- Bestehendes Gebäude wurde 1999 errichtet, aber nie seiner Be-stimmung zugeführt
Planungen/B-Plan-Festsetzungen
- „Sondergebiet Schule in Ergänzung mit Einzelhandel, Dienstleitun-gen und studentischem Wohnen“ nach § 11 BauNVO
- Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen im Sinne einer wohnortna-hen Versorgung der Bevölkerung für das Gebiet Haidach
- Maximale Verkaufsfläche 3.000 qm, davon für zentrenrelevante Sor-timente max. 1.050 qm
Nutzungsempfehlungen
- Neu-/Umnutzung des Gebäudekomplexes durch den angestrebten Nutzungsmix und unter Beschränkung des Flächenanteils für zent-
26,4 11,5 32,6
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
16,5
4.065
11
7,8
855
7
1,3
775
8
Umsatz
Verkaufsfläche
Betriebe
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 85
renrelevante Sortimente. Empfehlungen im Einzelhandel v.a. für zielgruppenrelevante Sortimente (für Studenten/Schüler etc.): u.a. Schreibwaren, Bücher, Fahrradladen sowie ergänzende Dienstleis-tungen (bspw. Copyshops, Internetcafé)
- Entwicklungspotential für die Standorte „Breslauer Straße“ und „Pil-lauer Straße“ im Sinne der Entwicklung einer „urbanen Mitte“ im Rahmen der Nahversorgung für den Stadtbereich
Abb. 35 Stadtteilbezogene Nahversorgungslagen im Stadtteil Buckenberg/Haidach
Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA
Wirtschaftsgruppen/Bedarfsbereiche
sonstige Belegung
kurzfristiger Bedarf
mittelfristiger Bedarf
langfristiger Bedarf
Leerstand
Dienstleistung
Gastronomie
Potentialstandort „Breslauer Straße“
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 86
Stadtteil Brötzingen/Arlinger (ohne GE „Oberes Enztal“ und GE „Brötzinger Tal“)
Einwohner 31.12.2009 11.354 Einwohner
Kaufkraftpotential in Mio. €: ca. 60,8 Mio. € insgesamt, differenziert nach Bedarfsbereichen:
Einzelhandelsbestand
Ausstattungskennziffern Brötzingen Pforzheim Gesamtstadt Bundesdurchschnitt
Food 0,49 0,47 0,45
Zentralität/ Kaufkraftbindung im Food-Bereich
IST-Situation Prognose-Situation
125 % nicht steigerbar (Hinweis auf Anbieter im GE „Oberes Enztal“)
Kurzbewertung der Angebotssitua-tion
- Stadtteilzentrum Brötzingen mit „kleinstadtähnlichem“ Einzelhan-delsbesatz – Einstufung als zentraler Versorgungsbereich
- GE „Oberes Enztal“ v.a. im Food-Bereich als wichtige Einkaufslage
- Zunahme der Leerstände seit 2005
Entwicklungsmöglichkeiten/
Empfehlungen
- Sicherung der Bestandssituation sowie Leerstandsbeseitigung als Priorität
- Ergänzung des bestehenden Angebotes durch Spezialanbieter und kleinflächige Konzepte denkbar
Für das Stadtteilzentrum „Brötzingen“ als zweiter zentralörtlicher Versorgungskern in der Zentren-
hierarchie der Stadt Pforzheim wird zusätzlich eine qualitative Bewertung der Betriebe im Stadtteil-
zentrum vorgenommen.
22,8 9,9 28,1
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
28,5
5.540
27
10,8
1.410
13
8,5
3.080
28
Umsatz
Verkaufsfläche
Betriebe
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 87
Bewertung der Betriebe im Stadt-teilzentrum
Ladengestaltung/ Warenpräsen-tation
Schaufenster/ Fassadengestal-tung
Wettbewerbsfähigkeit Zielgruppenorientierung
Abb. 36 Abgrenzungsvorschlag Zentraler Versorgungsbereich / Stadtteilzentrum „Stadtteil Brötzingen“
Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA (in Anlehnung an die Vorgaben des Regionalplans Nordschwarzwald)
34%
58%
8%
39%
50%
11%
37%
37%
26%
13%
84%
3%
Wirtschaftsgruppen/Bedarfsbereiche
sonstige Belegung
kurzfristiger Bedarf
mittelfristiger Bedarf
langfristiger Bedarf
Leerstand
Dienstleistung
Gastronomie
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 88
Stadtteil Dillweißenstein/Sonnenhof
Einwohner 31.12.2009 8.514 Einwohner
Kaufkraftpotential in Mio. €: ca. 45,6 Mio. € insgesamt, differenziert nach Bedarfsbereichen:
Einzelhandelsbestand
Ausstattungskennziffern Dillweißenstein Pforzheim Gesamtstadt Bundesdurchschnitt
Food 0,15 0,47 0,45
Zentralität/ Kaufkraftbindung im Food-Bereich
IST-Situation Prognose-Situation
35 % Grundsätzlich steigerbar (Hinweis auf Anbieter GE „Oberes Enztal“)
Kurzbewertung der Angebotssitua-tion
- Lebensmittelvollsortimenter in zentraler Lage (Sanierter Ortskern)
- Vereinzelt Betriebe in den weiteren Bedarfsbereichen (z.B. Le-bensmittelhandwerk, Buchhandlung, Schmuck etc.)
B-Plan „Einkaufszentrum Sonnen-
hof“
Ausgangssituation
- Wohnschwerpunkt im Südwesten der Stadt (Siedlungsbereich Sonnenhof - Höhenlage)
- Wohnortnahe Versorgung ist nur bedingt gewährleistet
- Leerstehende Ladeneinheiten
Planungen/B-Plan-Festsetzungen
- „Sondergebiet Nahversorgungszentrum“
- Schaffung eines stadtteilbezogenen, nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsangebotes
- Maximale Verkaufsfläche von 800 qm mit ausschließlich nahver-sorgungsrelevanten Sortimenten sowie max. 10 % der VK für Akti-onswaren etc.
Nutzungsempfehlungen
- Lebensmittelmarktbetreiber wie z.B. Bonus, CAP, Netto als Betrei-berfirmen, die Verkaufsflächen von max. 800 qm belegen
17,1 7,4 21,1
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
6,0
1.240
11
4,2
355
7
1,1
285
7
Umsatz
Verkaufsfläche
Betriebe
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 89
Abb. 37 Stadtteilbezogene Nahversorgungslage im Stadtteil Dillweißenstein
Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA
Wirtschaftsgruppen/Bedarfsbereiche
sonstige Belegung
kurzfristiger Bedarf
mittelfristiger Bedarf
langfristiger Bedarf
Leerstand
Dienstleistung
Gastronomie
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 90
Stadtteil Würm/Hohenwart
Einwohner 31.12.2009 4.552 Einwohner
Kaufkraftpotential in Mio. €: ca. 24,4 Mio. € insgesamt, differenziert nach Bedarfsbereichen:
Einzelhandelsbestand (Umsatz aus Datenschutzgründen nicht ausgewiesen)
Ausstattungskennziffern Würm/Hohenwart Pforzheim Gesamtstadt Bundesdurchschnitt
Food 0,14 0,47 0,45
Zentralität/ Kaufkraftbindung im Food-Bereich
IST-Situation Prognose-Situation
28 % kaum steigerbar
Kurzbewertung der Angebotssituati-on
- Geringer Einzelhandelsbesatz insgesamt, v.a. in Hohenwart
- Bestehende Strukturen in Würm (kleiner Edeka nah & gut-Markt) sind langfristig nur bedingt wettbewerbsfähig
Entwicklungsmöglichkeiten/
Empfehlungen
- vorrangig Sicherung der bestehenden Strukturen, insb. des einzig
verbliebenen Nahversorgers
9,1 4,0 11,3
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
615
3
90
1
50
1
Verkaufsfläche
Betriebe
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 91
Abb. 38 Stadtteilbezogene Nahversorgungslage im Stadtteil Würm
Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA
Wirtschaftsgruppen/Bedarfsbereiche
sonstige Belegung
kurzfristiger Bedarf
mittelfristiger Bedarf
langfristiger Bedarf
Leerstand
Dienstleistung
Gastronomie
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 92
Stadtteil Büchenbronn
Einwohner 31.12.2009 6.172 Einwohner
Kaufkraftpotential in Mio. €: ca. 33,1 Mio. € insgesamt, differenziert nach Bedarfsbereichen:
Einzelhandelsbestand
Ausstattungskennziffern Büchenbronn Pforzheim Gesamtstadt Bundesdurchschnitt
Food 0,27 0,47 0,45
Zentralität/ Kaufkraftbindung im Food-Bereich
IST-Situation Prognose-Situation
63 % Nur noch bedingt steigerbar
Kurzbewertung der Angebotssituati-on
- Treff-Markt (Lage im Ortskern) sowie Edeka-Markt (Gewerbege-bietslage) als Grundversorger
Empfehlung - ggf. bestandsorientierte Erweiterung der Edeka-Marktes
- Sicherung des Treff-Marktes sowie Prüfung alternativer/weiteren
Lebensmittelanbietern
12,4 5,4 15,3
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
7,8
1.685
9
3,0
450
6
1,3
510
9
Umsatz
Verkaufsfläche
Betriebe
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 93
Abb. 39 Stadtteilbezogene Nahversorgungslage im Stadtteil Büchenbronn
Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA
Wirtschaftsgruppen/Bedarfsbereiche
sonstige Belegung
kurzfristiger Bedarf
mittelfristiger Bedarf
langfristiger Bedarf
Leerstand
Dienstleistung
Gastronomie
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 94
Stadtteil Huchenfeld
Einwohner 31.12.2009 4.230 Einwohner
Kaufkraftpotential in Mio. €: ca. 22,7 Mio. € insgesamt, differenziert nach Bedarfsbereichen:
Einzelhandelsbestand
Ausstattungskennziffern Huchenfeld Pforzheim Gesamtstadt Bundesdurchschnitt
Food 0,68 0,47 0,45
Zentralität/ Kaufkraftbindung im Food-Bereich
IST-Situation Prognose-Situation
124 % nicht mehr steigerbar
Kurzbewertung der Angebotssitua-tion
- Gute Ausstattung im Lebensmittelbereich (u.a. Penny und Edeka in Gewerbegebietslage)
- Abgrenzbares Stadtteilzentrum mit Betrieben des kurzfristigen Be-darfsbereiches inkl. Sparkasse, Dienstleistern
B-Plan „Binne“ (noch in Bearbei-
tung, Entwurfs-und Offenlagebe-
schluss für Ende 2010 vorgesehen)
Ausgangssituation
- B-Plan mit Aufstellungsbeschluss 2007, vorauss. Entwurfs- und Of-fenlagebeschluss Dezember 2010
- Perspektivische Aufsiedlung durch Wohnbebauung
- Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes angedacht; Penny mit Ver-lagerungsoption in den nördlichen Teilbereich des GEe
Planungen/B-Plan-Festsetzungen
- Südlicher Teil als Allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesen
- Nördlicher Teil als eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe) ausge-wiesen (Teilbereich 3: Einzelhandel bis 800 qm VK zulässig)
- Bestandsimmobilie Tankstelle im Plangebiet inbegriffen
Empfehlungen zur Nachnutzung des Penny-Alt-Standortes
- Bereits überdurchschnittliche Ausstattung im Food-Bereich
- Nachnutzung durch Lebensmittelbetrieb rein planungsrechtlich möglich, Nachnutzung durch Betrieb mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten eher zu empfehlen
- Alternativ: Prüfung der Nachnutzung der Immobilie bzw. der Par-zelle durch nicht einzelhandelsbezogene Gewerbebetriebe
- Einzelfallprüfung notwendig
8,5 3,7 10,5
Food restl. kurzfristigmittel- und langfristig
10,5
2.880
13
2,4
210
3
0,8
405
7
Umsatz
Verkaufsfläche
Betriebe
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 95
Abb. 40 Stadtteilbezogene Nahversorgungslage im Stadtteil Huchenfeld
Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA
Wirtschaftsgruppen/Bedarfsbereiche
sonstige Belegung
kurzfristiger Bedarf
mittelfristiger Bedarf
langfristiger Bedarf
Leerstand
Dienstleistung
Gastronomie
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 96
Abb. 41 Lebensmittelstandorte im Stadtteil Huchenfeld (bestehende Standorte & Plangebiet)
Quelle: Google Earth Pro, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA
Bebauungsplangebiet Bin-ne (Planstandort)
Östlich der Industriestraße (Bestandsstandorte
Edeka / Penny)
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 97
Stadtteil Eutingen/Mäuerach
Einwohner 31.12.2009 7.812 Einwohner
Kaufkraftpotential in Mio. €: ca. 41,84 Mio. € insgesamt, differenziert nach Bedarfsbereichen:
Einzelhandelsbestand
Ausstattungskennziffern Eutingen Pforzheim Gesamtstadt Bundesdurchschnitt
Food 0,34 0,47 0,45
Zentralität/ Kaufkraftbindung im Food-Bereich
IST-Situation Prognose-Situation
101 % Kaum steigerbar
Kurzbewertung der Angebotssituati-on
- gute Ausstattung mit Lebensmittelanbietern im Discountsegment (Lidl, Aldi, Netto)
- ergänzendes Angebot im kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich (u.a. dm, weitere Fachgeschäftsanbieter)
Empfehlung - Prüfung mobiler Versorgungsangebote für das Gebiet „Mäuerach“
15,7 6,8 19,3
Food restl. kurzfristig mittel- und langfristig
15,9
2.685
15
4,6
585
6
3,7
2.090
12
Umsatz
Verkaufsfläche
Betriebe
Food restl. kurzfristig mittelfristig
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 98
Abb. 42 Stadtteilbezogene Nahversorgungslage im Stadtteil Eutingen
Quelle: Katasterplan der Stadt Pforzheim, CIMA Bestandserhebung, April/Mai 2010; Bearbeitung: CIMA
Wirtschaftsgruppen/Bedarfsbereiche
sonstige Belegung
kurzfristiger Bedarf
mittelfristiger Bedarf
langfristiger Bedarf
Leerstand
Dienstleistung
Gastronomie
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 99
9 GRUNDLAGEN UND METHODIK DER EINZELHANDELSUNTERSUCHUNG
9.1 Bestimmung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft
Die Kaufkraft bezeichnet diejenigen Geldmittel, die für den Konsum zur Verfügung stehen, also die
Nettoeinkommen abzüglich der Kosten für Miete, Reisen und andere Konsumzwecke (Dienstleistun-
gen etc.) sowie der Spareinlagen. Grundlage für die Kaufkraftberechnungen im Einzelhandel sind die
jährlichen Verbrauchsausgaben pro Kopf der Bevölkerung. Hierzu liegen zahlreiche statistische Mate-
rialien (z.B. Statistisches Bundesamt) sowie umfangreiche Erfahrungswerte aus CIMA-Erhebungen
und -Befragungen im Rahmen von Standortanalysen und Betriebsberatungen vor.
Keine Berücksichtigung finden dabei die Verbrauchsausgaben für Kraftfahrzeuge, Landmaschinen,
Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse. In Abzug gebracht ist der Anteil des Versandhandels an den
Verbrauchsausgaben, so dass nur der Pro-Kopf-Verbrauch, der im stationären Einzelhandel realisiert
wird, in die Berechnungen eingeht.
Statistisch gesehen steht jeder Person, vom Baby bis zum Greis, pro Jahr ein Betrag in Höhe von
5.288,- € für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung. Davon entfallen gut 50 % auf Güter des tägli-
chen Bedarfs (Lebensmittel, Arzneien, Drogerieartikel, Zeitschriften, Blumen etc.), ca. 20 % auf mit-
telfristig nachgefragte Waren (Bekleidung, Schuhe, Sportartikel, Bücher, Schreibwaren, Spielwaren
etc.) und knapp 30 % auf Ausgaben für Güter des langfristigen Bedarfs (Möbel, Hausrat, Elektrogerä-
te, Uhren, Optik, Fahrräder etc.).
Tab. 17 Verbrauchsausgaben in Deutschland
Bedarfsbereiche Pro- Kopf- Ausgaben
€/ EW. p.a. Anteil in %
überwiegend kurzfristiger Bedarf 2.844 53,8 %
überwiegend mittelfristiger Bedarf 1.017 19,2 %
überwiegend langfristiger Bedarf 1.427 27,0 %
insgesamt 5.288 100,0 %
Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH in Anlehnung an Angaben des Statistischen Bundesamtes
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 100
Die Bedarfsbereiche setzen sich aus folgenden Einzelbranchen zusammen:
Tab. 18 Erhebungssystematik der CIMA nach Sortimenten
kurz
fris
tig
1 Lebensmittel
2 Reformwaren
3 Arzneimittel (Apotheken)
4 Drogerie- und Parfümeriewaren
5 Schnittblumen, Floristik
33 Kioskwaren (Zeitschriften, Zeitungen)
mit
telf
rist
ig
6 Oberbekleidung
7 Wäsche, sonst. Bekleidung
8 Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf
9 Sportartikel
10 Schuhe
11 Sanitätswaren
12 Bücher
13 Schreibwaren
14 Spielwaren
15 Zoobedarf
lan
gfri
stig
16 Möbel
17 Antiquitäten, Kunstgegenstände
18 Eisenwaren, Baumarktartikel
19 Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel, Hausrat
20 Farben, Tapeten, Bodenbeläge, Teppiche
21 Elektrogeräte, Leuchten
22 Unterhaltungselektronik
23 Foto
24 Optik, Hörgeräteakustik
25 Uhren, Schmuck
26 Lederwaren
27 Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbies
28 Fahrräder
29 Kfz-Zubehör
30 Computer, Büro-/ Telekommunikation
32 Pflanzen, Gartenbedarf
Quelle: CIMA-Erhebungssystematik
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 101
9.2 Begriffsdefinitionen
Einzugsgebiet
Bedeutung: Die Größe des Einzugsgebiets eines Ortes bestimmt zu einem wesentlichen Anteil die Höhe sei-nes bindungsfähigen Umsatzpotentials.
Berechnung und Abgrenzung: Einflussgrößen zur Bestimmung des Einzugsgebiets sind v.a.
die Zeitdistanzen von den Wohnorten der Konsumenten zu den zentralen Einkaufsorten in der Region;
die Marktpotentiale der Gemeinden des potentiellen Einzugsgebiets;
die Attraktivitätsgrade der konkurrierenden Einkaufsorte;
die unterschiedliche Distanzempfindlichkeit und Ausgabebereitschaft für Güter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs.
Die Abgrenzung erfolgt i.d.R. nach Bedarfsbereichen für Güter des kurz-, mittel- und langfris-tigen Bereichs. Zum Einzugsgebiet zählen alle Gemeinden, aus denen mindestens 10 % der verfügbaren Kaufkraft in den Untersuchungsort fließen. Dabei ist zu beachten, dass v.a. in Verdichtungsräumen eine unter 10 % liegende Kaufkraftbindung in €-Werten einen erhebli-chen Umfang erreichen kann.
Kaufkraft (nominal / real)
Bedeutung: Die nominale Kaufkraft bezeichnet diejenige Geldmenge, die den privaten Haushalten innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zur Verfügung steht. Sie setzt sich zusammen aus dem verfügba-ren Netto-Einkommen zuzüglich der Entnahmen aus Ersparnissen und aufgenommener Kredite, abzüglich der Bildung von Ersparnissen und der Tilgung von Schulden.
Die reale Kaufkraft berücksichtigt das regional sehr unterschiedliche Niveau von Löh-nen/Gehältern und Lebenshaltungskosten. Eine neue Untersuchung von MB Research, Nürn-berg, belegt dabei deutliche Unterschiede.
Kaufkraftkennziffer (KKZ)
Bedeutung: Die KKZ bezeichnet die Kaufkraft einer Gemeinde pro Einwohner im Vergleich zum Bundes-durchschnitt (unabhängig von der Größe der Gemeinde).
Berechnung: Aus der Einkommensteuer-Statistik der Städte und Gemeinden wird das gesamte im Ort verfüg-bare Netto-Einkommen aufsummiert und durch die Zahl der Einwohner geteilt. Daraus ergibt sich ein bestimmtes ortsspezifisches Pro-Kopf-Einkommen.
Der Bundesdurchschnitt dieses Pro-Kopf-Einkommens wird gleich 100 gesetzt. Angenommen dieser Bundesdurchschnitt läge bei 10.226 €, so würde einem Ort mit einem Pro-Kopf-Einkommen von 11.248 € die KKZ 110,0 zugewiesen, einem Ort mit € 9.203 entsprechend die KKZ 90,0.
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 102
Marktpotential
Bedeutung: Das Marktpotential bezeichnet den Umsatzumfang eines Ortes auf Basis seiner Einwohnerzahl (ohne Kaufkraftzu- und -abflüsse aus dem Ein-zugsgebiet).
Berechnung: Berechnungsbasis sind die jährlich neu ermittelten durchschnittlichen einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf in der BRD, multipliziert mit der Einwohnerzahl des Ortes.
Umsatzkennziffer (UKZ)
Bedeutung: Die UKZ bezeichnet die Umsatzkraft einer Gemeinde pro Einwohner (also nicht den Umsatz pro Einwohner!).
Da am Umsatz eines Ortes zu beträchtlichen Teilen auch die Bewohner des Umlandes beteiligt sind, ist der Umsatz bzw. die Umsatzkennziffer Ausdruck der Zentralität eines Ortes und ein Kri-terium für die Beurteilung seiner Standortattraktivität.
Berechnungsbasis: Berechnungsbasis ist der (von MB Research jährlich geschätzte) örtliche Einzelhandelsumsatz (ohne Kfz/Mineralöl, aber mit Einzelhandels-Nahrungsmittelhandwerk wie Bäcker/Metzger). Wie bei der KKZ wird der ortspezifische Wert mit dem Bundesdurchschnitt verglichen und auf die Einwohnerzahl des Ortes bezogen.
Einzelhandelszentralität
Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzel-handelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, so fließt Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse über-steigt. Liegt die Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.B. durch die Quali-tät und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kauf-kraft im Marktgebiet gesteuert.
Non-Food-Sortimente von Lebensmittelmärkten (nach EHI, EuroHandelsinstitut GmbH, Köln, 2007)
Non-Food I: Wasch-, Putz-, und Reinigungsmittel, Schuh-, Kleiderpflege, Hygieneartikel, Hygienepapiere, Säuglingspflege, Watte, Verbandsstoffe, Haar-, Haut-, Mund- und Körperpflege, Sonnen- und In-sektenschutz, Kosmetika, Fußpflegemittel, Tiernahrung/Tierpflegeartikel
Non-Food II: Textilien, Heimtextilien, Kurzwaren, Schuhe, Lederwaren, Koffer, Schirme, Haushaltswaren, Bil-derrahmen, Galanteriewaren, Camping-, Garten- und Sportartikel, Unterhaltungselektronik, Elektrogeräte- und artikel, Elektrogroßgeräte, Schmuck, Foto, Uhren, Brillen, Spielwaren, Papier-, Büro- und Schreibwaren, Bücher Zeitungen, Zeitschriften, EDV, Kommunikation, Do-it-Yourself-Artikel (Baumarktartikel), Eisenkurzwaren, Farben, Lacke, Autozubehör, Fahrradzubehör, Blu-men, Pflanzen, Samen, Düngemittel, Insektizide, Sonstiges, wie Möbel und Sanitärbedarf.
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 103
Wir unterscheiden zwischen folgenden Einzelhandels-Betriebstypen:
Fachgeschäft Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, tiefes Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung und Kundenservice (Als Filialisten sind z.B. Benetton oder Fielmann zu nen-nen).
Fachmarkt Meist großflächiges Non-Food-Fachgeschäft (Ausnahme: Getränkemärkte) mit bestimmtem Bran-chenschwerpunkt, mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, in der Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, oft knappe Personalbesetzung (z.B. Obi, Vögele, Media-Markt, Deichmann, ARO-Teppichwelt). Fachmarktzentren vereinen zahlreiche unterschiedliche Fachmarktkonzeptionen unter einem Dach oder auch in offener Bauweise.
Shopping-Center Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe meist unter einem Dach, oft ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Waren-häuser und Verbrauchermärkte; großes Angebot an Kundenparkplätzen; i.d.R. zentrale Verwaltung und Gemeinschaftswerbung. Errichtung häufig aufgrund zentraler Planung.
Supermarkt Ca. 400 bis 1.500 qm Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment inkl. Frischfleisch, ab 800 qm Ver-kaufsfläche bereits höherer Non-Food-Anteil: Umsatzanteil ca. 10 - 15 %, Flächenanteil ca. 20 - 30 % (z.B. Edeka, Rewe).
Lebensmitteldiscounter Meist Betriebsgrößen bis 800 qm Verkaufsfläche, mittlerweile auch darüber, ausgewähltes speziali-siertes Sortiment mit relativ niedriger Artikelzahl, grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen, preis-aggressiv (u.a. Aldi, Lidl etc.).
Verbrauchermarkt Verkaufsfläche ca. 1.500 bis 5.000 qm, Lebensmittelvollsortiment, mit zunehmender Fläche stark an-steigender Flächenanteil an Non-Food Abteilungen (Gebrauchsgüter), Non-Food-Umsatzanteil ca. 20 - 40 %, Non-Food-Flächenanteil ca. 30 - 60 % (Kaufland).
SB-Warenhaus Verkaufsfläche über 5.000 qm, neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung (Umsatzanteil i.d.R. über 50 %) umfangreiche Non-Food-Abteilungen: Non-Food-Umsatzanteil ca. 35 - 50 %, Non-Food-Flächenanteil ca. 60 - 75 %. Standort häufig peripher, großes Angebot an eigenen Kundenpark-plätzen (Globus, real).
Warenhaus In der Regel Verkaufsfläche über 3.000 qm, in zentraler Lage, meist mit Lebensmittelabteilung, brei-tes und tiefes Sortiment, hier überwiegend Vorwahlsystem und Bedienung (Karstadt, Kaufhof).
Kaufhaus In der Regel Verkaufsfläche über 1.000 qm, in zentraler Lage, breites, tiefes Non-Food-Sortiment, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt, oft Textil (C&A, H&M).
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 104
9.3 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen (Orientie-
rungswerte)
Tab. 19 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im kurzfristigen Bedarfsbereich
Branche Marktfähige Mindestbetriebsgröße
Lebensmittel
Supermarkt: ab 1.200 qm
Discounter: ab 800 qm
kleiner Verbrauchermarkt: ab 1.500 qm
SB-Warenhaus: ab 5.000 qm
SB-Markt/ Getränkemarkt: ab 300 qm
Spezialgeschäfte/Ladenhandwerk: ab 40 qm
Reformwaren ab 100 - 150 qm
Apothekerwaren ab 60 qm
Drogerie, Parfümerie Drogerie/Parfümerie: ab 100 qm
Drogeriefachmarkt: ab 500 qm
Blumen ab 50 qm
Zeitschriften ab 50 qm
Quelle: in Anlehnung an BBE-Handelsberatung München, Bearbeitung: CIMA
Tab. 20 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im mittelfristigen Bedarfsbe-
reich
Branche Marktfähige Mindestbetriebsgröße
Oberbekleidung/ Wäsche/ Heimtextilien
Facheinzelhandel: ab 100 qm (bei Nischenbetrieben ggf. auch kleiner)
Fachmärkte: ab 500 qm
Textilkaufhäuser: ab 1.000 qm
FOC: ab 200 qm
Schuhe
Facheinzelhandel: ab 200 qm
Fachmärkte: ab 400 qm
FOC: ab 150 qm
Sportbedarf Facheinzelhandel: ab 300 qm
Fachmärkte: ab 800 qm
Sanitätshaus ab 200 qm
Bücher/Schreibwaren ab 100 qm
Spielwaren Fachgeschäft: ab 100 qm
Fachmärkte: ab 600 qm
Zoobedarf/Tiernahrung Fachgeschäft: ab 150 qm
Fachmärkte: ab 500 qm
Quelle: in Anlehnung an BBE-Handelsberatung München, Bearbeitung: CIMA
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 105
Tab. 21 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im langfristigen Bedarfsbereich
Branche Marktfähige Mindestbetriebsgröße
Möbel
Wohnkaufhäuser: ab 20.000 qm
Mitnahmemärkte: ab 1.000 qm
Spezialanbieter: ab 300 qm
Baumarkt ab 4.000 qm
Glas/Porzellan/Keramik Fachhandel: ab 100 qm
FOC: ab 150 qm
Farben, Bodenbeläge Fachhandel: ab 300 qm
Fachmärkte: ab 1.000 qm
Elektrogeräte, Leuchten ab 500 qm
Unterhaltungselektronik (UE)
Facheinzelhandel: ab 300 qm
Fachmärkte (nur UE): ab 600 qm
Fachmärkte mit Vollsortiment: ab 1.200 qm
Foto/Optik, Uhren/Schmuck Fachgeschäfte/Filialisten: ab 60 qm
Lederwaren ab 180 qm (bei Vollsortiment)
Musikinstrumente/Musikalien ab 100 qm
Fahrräder Fachhandel: ab 200 qm
Fachmärkte: ab 400 qm
Kfz-Zubehör Fachhandel: ab 400 qm
Bürobedarf
Fachmärkte: ab 400 qm
Computerladen: ab 150 qm
Handyladen: ab 50 qm
Babyausstattung Fachhandel: ab 200 qm
Fachmärkte: ab 700 qm
Gartencenter ab 2.500 qm
Quelle: in Anlehnung an BBE-Handelsberatung München, Bearbeitung: CIMA
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 106
9.4 Lageabgrenzungen in Innenstädten
Die Abgrenzung der verschiedenen Lagen in Innenstädten wird über ein Kriterienset vorgenommen,
bei dem die folgenden Merkmale ausschlaggebend für die Abgrenzung der 1a-Lage gegenüber den
nachgeordneten Standortbereichen sind9:
Passantenfrequenz
Städtebauliche Kriterien (Dimension der Fußgängerzone, Sichtachsen etc.)
Einzelhandelsdichte und -qualität
Einzelhandelsangebot vorwiegend mit "shopping goods" und "luxury goods" (beispielsweise
Textilien, Schuhe, Lederwaren, Porzellan, Schmuck, Parfum, Accessoires oder Sportartikel)
Verbrauchsgüter wie Lebensmittel unterrepräsentiert
Höhe der Umsätze am jeweiligen Standort
höchstes Mietpreisniveau.
Demgegenüber werden 1b-Lagen wie folgt gekennzeichnet:
unmittelbar angrenzend an die 1a-Lage (bspw. Stichstraßen zu den starken Einkaufsstraßen)
deutlich verringerte Passantenfrequenz
häufig Standort von örtlichen Einzelhändlern oder der Gastronomie
verringertes Mietpreisniveau gegenüber der 1a-Lage.
9.5 Erläuterungen zu den Sortimentslisten mit der Einstufung der nahversorgungs-,
zentren- und nicht zentrenrelevanten Sortimente
Laut der Rechtsprechung (u.a. Urteil OVG Münster vom 22. April/Mai 2004 – 7a D 142/02.NE) kann
eine Kommune unter anderem zur Verfolgung des Ziels „Schutz und Stärkung der Attraktivität und
Einzelhandelsfunktion des Ortszentrums“ den Einzelhandel mit bestimmten Sortimenten innerhalb
eines Bebauungsplanes ausschließen.10
9 Quelle: Comfort Gesellschaft für Geschäftsflächen- und Unternehmensvermittlung Holding mbH, 2008
10 Siehe hierzu auch: OVG Lüneburg, Urteil vom 14. Juni 2006 – 1 KN 155/05
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 107
Der Ausschluss kann alle Sortimente umfassen, deren Verkauf typischerweise im Ortskern erfolgt und
in einer konkreten örtlichen Situation für den Ortskern von erheblicher Bedeutung ist. Laut Oberver-
waltungsgericht müssen für einen solchen Ausschluss städtebauliche Gründe vorliegen. Die Maßstä-
be, die an eine solche Einzelhandelssteuerung von den Oberverwaltungsgerichten gestellt werden,
bedeuten jedoch auch, dass eine Begründung ohne vorliegendes aktuelles Einzelhandelskonzept
nicht rechtssicher denkbar ist. Dies umfasst auch die Erarbeitung einer spezifischen, auf den jeweili-
gen Ort angepassten Sortimentsliste, die es ermöglicht, die besondere Angebotssituation und ggf.
zukünftige Planungsabsichten zu berücksichtigen.
Auch der VGH Mannheim unterstreicht in dem Urteil vom 30.01.2006 (3 S 1259/05) noch einmal die
Relevanz von ortsspezifischen Sortimentslisten, insbesondere vor dem Hintergrund zukünftiger Pla-
nungen: „Verfolgt eine Stadt mit dem Ausschluss innenstadtrelevanter Einzelhandelssortimente in
einem Gewerbegebiet das Ziel, die Attraktivität der Ortsmitte in ihrer Funktion als Versorgungszent-
rum zu erhalten und zu fördern, darf sie in die Liste der ausgeschlossenen innenstadtrelevanten Sor-
timente auch Sortimente aufnehmen, die im Ortskern derzeit nicht (mehr) vorhanden sind, deren
Ansiedlung dort aber erwünscht ist.“11
Für die räumliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung bedeutet dies, dass der bloße Übertrag
einer allgemeinen Sortimentsliste auf die spezifische Situation innerhalb einer Kommune nicht zu
empfehlen ist. Das macht aus Sicht der CIMA die Aufstellung einer auf die jeweilige Kommune ange-
passten kommunalen Sortimentsliste notwendig.
Eine solche Liste muss dann, soll sie in der Stadtplanung bauleitplanerische Anwendung finden, poli-
tisch bestätigt werden. Dies führt für die Betroffenen (Investoren, Immobilienbesitzer, vorhandene
Einzelhandelsbetriebe zu einer Investitionssicherheit (auch außerhalb des jeweiligen „beschränkten“
Gebietes).
9.6 Erläuterungen zur Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche sowie der
stadtteilbezogenen und nahversorgungsrelevanten Standortlagen
Im Zuge der Novellierung des BauGB wurde ein stärkeres Augenmerk auf die zentralen Versorgungs-
bereiche als Schutzgegenstand innerhalb der Handelsstruktur von Städten und Gemeinden gelegt.
11 Siehe hierzu auch: OVG Münster, Urteil vom 03. Juni 2002 – 7 A 92/99.NE: „Es gibt keine Legaldefinition da-
für, wann sich ein Warensortiment als ‚zentrenrelevant’ erweist.“
Stadt Pforzheim Fortschreibung Märkte- und Zentrenkonzept
CIMA Beratung + Management GmbH 2010 108
Bei den zentralen Versorgungsbereichen nach § 34 Abs. 3 BauGB handelt es sich um räumlich ab-
grenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen – häufig
ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote – eine bestimmte Versor-
gungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Ein Versorgungsbereich setzt Nutzungen voraus, die für
die Versorgung der Einwohner der Gemeinde – ggf. auch nur eines Teils des Gemeindegebiets – ins-
besondere mit Waren aller Art von Bedeutung sind. Zentral sind Versorgungsbereiche, wenn ihnen
die Bedeutung eines Zentrums für die Versorgung zukommt. Dies ist dann zu bejahen, wenn die Ge-
samtheit der auf eine Versorgung der Bevölkerung ausgerichteten baulichen Nutzungen in dem be-
treffenden Bereich aufgrund der verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung die
Funktion eines Zentrums mit einem bestimmten Einzugsbereich hat. Diese Funktion besteht darin,
die Versorgung des Gemeindegebiets oder eines Teilbereichs mit einem auf den Einzugsbereich ab-
gestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs funktionsgerecht si-
cherzustellen (OVG Münster, BauR 2007, 845; BauR 2007, 2012, 2014).
Zentrale Versorgungsbereiche können sowohl einen umfassenden als auch nur einen eingeschränk-
ten Versorgungsbedarf abdecken. Neben Innenstadtzentren und Stadtteilzentren können auch Berei-
che für die Grund- und Nahversorgung zentrale Versorgungsbereiche i.S.v. § 34 Abs. 3 BauGB darstel-
len. Sie versorgen in der Regel nur bestimmte Stadtteile größerer Städte bzw. gesamte kleinere Orte
mit Waren des kurzfristigen und mittelfristigen Bedarfs (OVG Münster, BauR 2007, 2012, 2014).