Post on 15-Apr-2017
transcript
Rechtliche Anforderungen an
Einzelhandelsgutachten
Präsentation 6. CoRe Handelsimmobilientag, 22. Oktober 2015
Dr. Mark Butt
Rechtsanwalt – Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Arten von Einzelhandelsgutachten
3
raumbezogenes Einzelhandelskonzept
Ziel: Steuerung Handelsentwicklung
projektbezogene Auswirkungsanalyse
Ziel: Bewertung der Folgen eines Projekts
„Einzelhandelsgutachten“
Einzelhandelskonzepte
Bedeutung von Einzelhandelskonzepten
Grundlage eines städtebaulichen Entwicklungskonzepts gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB
Berücksichtigung in der Abwägung von Bauleitplänen, insbesondere zur Steuerung des Einzelhandels
Grundlage für sonstige Maßnahmen Ortsentwicklung (Stadtmarketing, Quartiersmanagement etc.)
5
Bedeutung von Einzelhandelskonzepten
keine unmittelbare rechtliche Relevanz für Genehmigung für Einzelhandelsvorhaben
Umsetzung durch rechtsverbindliche Bebauungspläne, z. B.
• Festsetzung von Baugebieten gem. BauNVO
• Ausschluss bestimmter Arten von Nutzungen in Baugebieten (§ 1 Abs. 5 BauNVO), z. B. Einzelhandel allgemein
• Ausschluss bestimmte Arten von Anlagen (§ 1 Abs. 9 BauGB), z.B. bestimmte Betriebstypen wie Lebensmittelmärkte
6
Rechtliche Anforderungen an Einzelhandelskonzepte
„nachvollziehbar und widerspruchsfrei“ (BVerwG v. 26.02.2009, 4 C 21.07), z.B. Begründung für Einzelhandelsausschlüsse und Differenzierungen
Maßnahmen müssen geeignet sein, Planungsziele zu erreichen (BVerwG v. 27.03.2013, 4 CN 6/11), z.B. kein Ausschluss von Einzelhandel außerhalb der Innenstadt zum Schutz der Innenstadt, wenn Ansiedlung in der Innenstadt realistischerweise nicht in Betracht kommt
7
Rechtliche Anforderungen an Einzelhandelskonzepte
Anwendung eines „realitätsnahen Maßstabes“, nicht theoretische Möglichkeiten, sondern konkrete Gegebenheiten (BVerwG v. 27.03.2013, 4 CN 6/11)
wettbewerbsneutral (BVerwG v. 17.12.2009, 4 C 1.08; v. 10.10.2013, 4 BN 36.13; EuGH v. 24.03.2011 - C-400/08), Beschränkungen sind nur aus städtebaulichen Gründen gerechtfertigt, nicht zum Konkurrenzschutz
8
Rechtliche Anforderungen an Einzelhandelskonzepte
Mindestinhalte regelmäßig:
Rahmenbedingungen Untersuchungsraum: geographisch, wirtschaftlich, rechtlich
Ist-Situation: Darstellung und Bewertung
Konzept für Untersuchungsraum: räumliche Gliederung mit Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche, Empfehlungen für zentrale Versorgungsbereiche, wohnortnahe Versorgung, großflächigen Einzelhandel mit ortsspezifischer Sortimentsliste
9
Rechtliche Anforderungen an Einzelhandelskonzepte
Konkrete Handlungsempfehlungen:
• planungsrechtliche Steuerung durch Bebauungspläne (Berücksichtigung bestehendes Baurecht, Entschädigungsfragen)
• Maßnahmen zur Aufwertung Innenstadt / Teilzentrum etc.
10
Auswirkungsanalysen
Bedeutung von Auswirkungsanalysen
Grundlage für Entscheidung zur Aufstellung / Änderung eines Bebauungsplans für ein Vorhaben, Fragestellung z.B. • Werden Ziele der Raumordnung eingehalten?
• Ergeben sich städtebaulich negative Auswirkungen?
• Unzumutbare Auswirkungen auf Nachbargemeinde?
Grundlage für behördliche Entscheidung über Zulässigkeit eines Vorhabens, z.B. • § 34 Abs. 3 BauGB: Schädliche Auswirkungen auf
zentrale Versorgungsbereiche?
• § 11 Abs. 3 BauNVO: Kann die Vermutungsregel widerlegt werden?
12
Anforderungen an Auswirkungsanalysen
Prüfung Widerlegung der Vermutungsregel
(§ 11 Abs. 3 BauNVO)
1. Stufe: Liegt ein atypischer Fall vor? • Betriebliche Gründe (z.B. schmales Sortiment: Autohaus,
Baustoffhandel etc.)
• Städtebauliche Gründe (z.B. integrierte Lage in einer Großstadt, besondere Siedlungsstrukturen etc.)
2. Stufe: Können sich „nicht nur unwesentliche Auswirkungen“ ergeben? • Gliederung und Größe der Gemeinde und Ortsteile
• Sicherung der verbrauchernahen Versorgung
• Warenangebot des Betriebs
13
Anforderungen an Auswirkungsanalysen
Prüfungsmaßstab für „schädliche Auswirkungen“ auf zentrale Versorgungsbereiche (§ 34 Abs. 3 BauGB): Beeinträchtigung
der Funktion des zentralen Versorgungsbereichs
BVerwG v. 12.01.2012 (4 B 39/11): Gesamtbetrachtung aller städtebaulich relevanten Umstände, insbesondere:
Verkaufsfläche im Vergleich zu vorhandenen Verkaufsflächen derselben Branche
voraussichtliche Umsatzumverteilung
Entfernung Vorhaben zentraler Versorgungsbereich
Vorschädigung des Versorgungsbereichs
Gefährdung eines Magnetbetriebs
Summationseffekte am Vorhabenstandort
weitere Umstände des Einzelfalls
14
Anforderungen an Auswirkungsanalysen
Berechnung Umsatzpotenzial des Vorhabens: betreiberspezifisch?
Berechnung der Umsatzumverteilung: Methode?
Bewertung der Umsatzumverteilung: individuelle Verhältnisse?
Demnächst mehr dazu vom AK Einzelhandel der gif e.V. !
15
Offene Fragen:
Zeit für Ihre Fragen!
Ihr Ansprechpartner
Dr. Mark Butt
Karl-Scharnagl-Ring 8
80539 München
Tel +49 89 288174-0
Fax +49 89 288174-44
Mail butt@gsk.de
Lebenslauf Dr. Mark Butt
Beruf und Position • Rechtsanwalt, zugelassen seit 2001 • Partner im Sinne des Partnerschaftsgesellschaftsgesetzes
Zusatzqualifikation • Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Ausbildung und beruflicher Werdegang
• Studium der Rechts- und Politikwissenschaften in Regensburg und Aberdeen
• frühere Tätigkeit als Referent im Bayerischen Staatsministerium für Landesentwicklung und Umweltfragen
Tätigkeitsschwerpunkte • Planungsrecht, insbesondere öffentliches Baurecht • Umweltrecht • Vergaberecht
Mitgliedschaften • Arbeitskreis Einzelhandel der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche
Forschung e.V. (gif)
Fremdsprachen • Englisch, Französisch
Publikationen • Diverse Publikationen im öffentlichen Baurecht, internationalen und
europäischen Umweltrecht, Vergaberecht
GSK im Überblick
43 Sozien sowie Of Counsels, wie z.B. Dr. Theo Waigel (Bundesfinanzminister a.D.) und Peter Schmidhuber (EU-Kommissar unter Jacques Delors).
Wachstum Seit 1997 von 10 auf über 130 Rechtsanwälte ohne Fusionen. Gegründet als Zusammenschluss befreundeter Rechtsanwälte aus renommierten Wirtschaftskanzleien.
globales Netzwerk aus über 40 angesehenen Wirtschaftskanzleien in allen wirtschaftlich wichtigen Ländern der Erde. Mitglied der Broadlaw Group mit den internationalen Partnerkanzleien Nabarro (UK), Nunziante Magrone (I), Roca Junyent (E) und Lefèvre Pelletier (F).
Weiterentwicklung des Leistungsprofils gewährleisten zahlreiche GSK Anwälte sowie Quereinsteiger aus anderen Kanzleien. Sie bezeugen die Attraktivität von GSK als Arbeitsumfeld.
deutschlandweit zählt GSK zu den 25 größten deutschen Kanzleien.
19
4 Tätigkeitsfelder
20
Mit hervorragenden Anwälten aus unseren vier Tätigkeitsfeldern
bilden wir je nach Fall individuelle, kanzleiweite und schlagkräftige
Projektteams, die fachübergreifend komplexe Fragestellungen lösen.
Standorte
5 Standorte in den Wirtschaftszentren Deutschlands
Beratungsteams werden nach Ihren Bedürfnissen lokal und überregional gebildet
Große Projekte und Transaktionen können wir überall in Deutschland und in den wesentlichen Märkten Europas realisieren
Büro Singapur Unser Büro GSK Stockmann (Singapore) Pte. Ltd. dient als Tor nach Asien
Lokales Know-how aufgrund der Verankerung vor Ort und der kurzen Wege zu allen Projektbeteiligten
Gemeinsames Büro in der EU-Hauptstadt Brüssel mit Nabarro
21
GSK International: Member of Broadlaw Group
Bei grenzüberschreitenden Projekten und Transaktionen arbeitet GSK
mit einem internationalen Netzwerk renommierter Anwaltskanzleien
zusammen – der Broadlaw Group.
Gemeinsam mit unseren exklusiven Broadlaw Group-Partnern Lefèvre
Pelletier & associés (Frankreich), Nabarro (UK), Nunziante Magrone
(Italien) und Roca Junyent (Spanien) verfügen wir über mehr als 1000
Anwälte in 27 Städten der wichtigsten Finanz- und Wirtschaftszentren
Europas, Asiens, des Nahen Ostens und Nordafrikas.
Das GSK Italian Team in München und Berlin berät im deutsch-
italienischen Rechtsverkehr.
Unser Büro in Singapur, GSK Stockmann (Singapore) Pte. Ltd., dient als
Tor nach Asien für asiatische Investoren, die in Deutschland investieren
wollen, aber auch für unsere deutschen Mandanten, um sie bei ihren
Asien-Engagements rechtlich und strategisch zu begleiten.
22
Roca Junyent Spanien
Barcelona, Madrid, Palma de Mallorca,
Lleida, Girona, Shanghai
Nabarro LLP Vereinigtes Königreich
London, Manchester, Sheffield, Brüssel, Dubai,
Singapur
Nunziante Magrone Italien
Rom, Mailand, Bologna, Istanbul, Tirana
GSK Stockmann + Kollegen Deutschland
Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, Heidelberg,
München, Brüssel, Singapur
Lefèvre Pelletier & associés Frankreich
Paris, Frankfurt am Main, München, Algier,
Casablanca, Guangzhou, Hongkong, Shanghai
+
+ +
+
+
+
+
+
+
+
+ +
+
+
+ +
+
+
+
+
+ +
23
Real Estate Law Firm of the Year Germany 2011
Auszeichnungen
Investment Funds Law Firm of the Year Germany 2011
Best German Law Firm 2012
Top Wirtschaftskanzlei 2013 im Bereich Gesellschaftsrecht, M&A und Compliance sowie Immobilien und Baurecht
Nominiert als Kanzlei des Jahres 2012 für M&A
Construction Law Firm of the Year Germany 2011
GSK unter den Top-20-Kanzleien im Ranking der
Unternehmensjuristen
Top-Kanzlei 2014 für Immobilienwirtschaftsrecht
Top Steuerkanzlei 2014 & 2015 im Bereich Umwandlung,
Umstrukturierung und M&A