Post on 22-Jan-2016
description
transcript
Neues Südbad
Kostenvergleich „Konventionelle Beschaffung“ und „Investorenausschreibung“
Neues Südbad
Konventionelle Lösung
• Stadt baut und betreibt Bad
• Verein betreut Bad
• Wohnungen werden von Wohn- und
Stadtbau gebaut und vermarktet
• Vereine und Schulen nutzen Bad
kostenfrei
• Stadt trägt Folgekosten
Investorenausschreibung
• Investor erwirbt Grundstück
• Investor baut und betreibt Bad
• Vertrag zur Badnutzung mit Stadt für
25 Jahre
• Stadt mietet Bad für Vereine + Schulen
• Investor baut und vermarktet
Wohnungen
• Stadtbezahlt Investor (Annuität)
Technische Vorgaben für das Bad
5 x 25 m Bahnen
12,5 x 8 m Nichtschwimmerbecken
1.750 qm Bruttogeschossfläche (BGF)
Freiflächen und PKW-Stellplätze
Energiesparende Bauweise, angenähert an „Passivhausstandard“
Neues Südbad
Ausnutzung des Baugrundstücks
Größe: 5.100 qm
Bodenwert: 1,6 – 2,4 Mio. € je nach baulicher Ausnutzung
Bebauung: 1.750 qm BGF für Bad + 4.400 qm BGF für Wohnungen (bei GFZ = 1,2)
Wohnungen: ca. 3.500 qm Wohnfläche (BGF x 0,8)
Neues Südbad
Kostenvergleich: Grundstücks- und Baukosten
Neues Südbad
Konventionell
0,7 Mio. €
5,3 Mio. €
1,7 Mio. €
5,3 Mio. €
13,4 Mio. €
10,9 Mio. €
2,5 Mio. €
Kosten
Grundstückskosten Bad
Baukosten Bad
Grundstückskosten Wohnungen
Baukosten Wohnungen
Gesamtkosten
./. Verkaufserlös Wohnungen
Nicht gedeckte Kosten
Investorenbau
0,0 Mio. €
4,8 Mio. €
1,7 Mio. €
4,8 Mio. €
11,3 Mio. €
10,9 Mio. €
0,4 Mio. €
Kostenvergleich: jährliche Folgekosten
Neues Südbad
Konventionell
3 %
3 % + 2 %
2,5 % (40 Jahre)
120.000 €
40.000 €
2 %
135.000 €
Kosten
Kalkulatorischer Zins Badgrundstück
Kapitalkosten Bad
Abschreibung Bad
Personal (Zuschuss an Verein)
Verwaltung/Betrieb (Zuschuss an Verein)
Instandhaltung
Energie/Wasser
Investorenbau
-
4 % + 2 %
4 % (25 Jahre)
120.000 €
40.000 €
2 %
155.000 €
Kostenvergleich: jährliche Folgekosten
Neues Südbad
Konventionell
20.500 €
266.000 €
133.000 €
120.000 €
40.000 €
106.500 €
135.000 €
821.000 €
Kosten
Kalkulatorischer Zins Badgrundstück
Kapitalkosten Bad
Abschreibung Bad
Personal (Zuschuss an Verein)
Verwaltung/Betrieb (Zuschuss an Verein)
Instandhaltung
Energie/Wasser
Gesamtkosten p. a.
Investorenbau
-
287.000 €
192.000 €
120.000 €
40.000 €
96.000 €
155.000 €
890.000 €
Deckungsbeiträge
Neues Südbad
Konventionell
821.000 €
120.000 €
167.000 €
534.000 €
Beiträge
Jährliche Folgekosten
Eintrittskartenverkauf
Überschuss aus Wohnungsverkauf
Verbleibende Folgekosten
Investorenbau
890.000 €
120.000 €
(187.000 €)?
770.000 €
(583.000 €) ?
Belastung für die Stadt
Neues Südbad
Konventionell
534.000 €
0 €
534.000 €
Belastung
Übernahme der jährlichen Folgekosten
Kalkulatorischer Zins für Badgrundstück
Gesamtbelastung
Investorenbau
770.000 €(583.000 €) ?
20.500 €
790.500 €(603.500 €) ?
• höhere Kapitalkosten 21.000 €
• kürzerer Abschreibungszeitraum 59.000 €
• höhere Energiekosten 20.000 €
• kein Deckungsbeitrag aus Überschuss Wohnungsverkauf 167.000 €
• geringere Instandhaltung - 10.500 €
Zusammen: 256.500 €
Neues Südbad
Fazit
Minderkosten bei der Errichtung des Bades durch Investor?
Höhere laufende Kosten für die Stadt bei Investorenbau: