Mietrechtsreform 2013

- Überblick- Änderungen im Einzelnen

Referent: Volker Grundmann RA u. FA f. Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Vier wesentliche Änderungen

Neuregelung der Modernisierung und der Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung

Erschwerung der Umstellung auf Wärmecontracting

Neue Kündigungsregelung / Kündigungsschutzregeln

Verbesserung der Stellung des Vermieters bei Zahlungs- und Räumungsklagen

Neuregelung der Modernisierung und MieterhöhungSinn und Zweck:Anreizschaffung zur energetischen Sanierung von Wohnraum

Bisherige Regelungen diesbezüglich unzureichend abgestimmt

Kriterien für die Duldung solcher Sanierungen mitunter zu eng

Neuregelung der Modernisierung und der Mieterhöhung aufgrund der

Modernisierung

Neu § 555b Abs. 1 BGB – Definition Modernisierungsmaßnahmen Bauliche Veränderungen zur Verbesserung

der Mietsache oder sonstiger Gebäudeteile, durch die

1. Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung)

2. nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nr. 1 vorliegt

Einsparung von …

Endenergie Energiemenge, die in einem Gebäude zur Deckung des Energiebedarfs tatsächlich benötigt wird einschließlich der Verluste, die bei der Erzeugung und Bereitstellung der nutzbaren Energie entstehen

Primärenergie Energie aus den natürlich vorkommenden Energieformen oder Energiequellen (Kohle, Gas, Wind und Sonne)

Nicht erneuerbare Primärenergie Energie aus Öl, Kohle oder Gas

Nachhaltigkeit

Nach § 555b (neu): Einsparung bzw. Klimaschutz muss „nachhaltig“ sein

Nach § 554 (alt): nur „Einsparung“ erforderlich

Einsparung ist nachhaltig, wenn dauerhaft Energie eingespart wird

bestimmter Einsparumfang nicht erforderlich

Neu § 536 Abs.1a BGB - Minderungsausschluss

Minderung der Tauglichkeit aufgrund einer energetischen Modernisierung (§ 555b Abs. 1 Nr. 1) bleibt außer Betracht

für Dauer von 3 Monaten

Minderung im Übrigen

Mieter kann im Rahmen aller anderen

Modernisierungen

- außer bei der energetischen Modernisierung -

die Miete wie bisher mindern

Minderung bei parallelen Maßnahmen

energetische Modernisierungsmaßnahme

+ andere Erhaltungs- oder

Modernisierungsmaßnahmen

Reichweite des Minderungsausschlusses nur, soweit Beeinträchtigungen auf energetische Modernisierungsmaßnahmen zurückzuführen sind

Neu § 555c BGB - Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (1) spätestens drei Monate vor Beginn in

Textform anzukündigen

Ankündigung muss enthalten: Art und den voraussichtlichen Umfang in

wesentlichen Zügen voraussichtlichen Beginn, voraussichtliche

Dauer Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, die

voraussichtlichen künftigen Betriebskosten

Neu § 555c BGB - Ankündigung vonModernisierungsmaßnahmen (2)Ankündigung soll enthalten:Hinweis auf Form und die Frist des Härteeinwands (§ 555d Absatz 3 Satz 1)

…in wesentlichen Zügen Angaben enthalten

„in wesentlichen Zügen“

Klarstellung, dass an den Inhalt der Modernisierungsankündigung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen

Neu § 555c Abs. 3 BGB – Inhaltliche Anforderung an AnkündigungIn Modernisierungsankündigung für Maßnahmen nach § 555b Nummer 1 und 2 kann

-insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen -

auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug genommen werden

Anerkannte Pauschalwerte

Beispiel: „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30. Juli 2009

Darlegung d. Einspareffekts durch Vergleich des Wertes mit dem Wärmedurch-gangskoeffizienten des zu montierenden Bauteils, der vom Hersteller mitgeteilt wird.

Neu § 555d BGB - Duldung der Modernisierungsmaßnahmen (1) Grundsatz: Duldungspflicht des Mieters (§ 555d

Abs. 1) Ausnahme: Härtefallklausel (§ 555d Abs. 2)

Modernisierungsmaßnahme bedeutet für Mieter eine Härte, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeffizienz und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung außer Betracht

Neu § 555d BGB - Duldung der Modernisierungsmaßnahmen (2) Nach derzeit geltendem Recht: wirtschaftliche

Aspekte bei Härteprüfung zu überprüfen Nach der Neuregelung:

wirtschaftliche Aspekte erst im Bereich der Mieterhöhung relevant

Mieter muss Umstände, die Härtefall begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mod.-Ankündigung folgt, in Textform mitteilen (§ 555d Abs. 3)

Neu § 555d BGB - Duldung der Modernisierungsmaßnahmen (3)nach Ablauf dieser Frist:

Umstände nur noch zu berücksichtigen, wenn Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und

er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitteilt

Neu § 555d BGB - Duldung der Modernisierungsmaßnahmen (4)Folge des Fristversäumnisses:Gründe, die zu spät vom Mieter vorgebracht werden, werden nicht mehr gehörtweder bei der Härteabwägung bzgl. der konkreten Baumaßnahme, noch im Mieterhöhungsverfahren

Ausnahme:Vermieter hat nicht auf Form und Frist des Härteeinwandes hingewiesen (§ 555d Abs. 5)spätere Mieterhöhung ist höher als 10 %

Neu § 559 BGB - Mieterhöhung

Jährliche Erhöhung um 11 % der aufgewendeten Kosten für die Wohnung

zum Beginn d. 3. Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung (unverändert)

Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten

ggf. durch Schätzung zu ermitteln

Neu § 559 Abs. 4 BGB - Härtefallprüfung der Mieterhöhung Findet jedoch nicht statt, wenn:

Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist

Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte

Der Einwand einer Härte aufgrund des verspäteten Vorbringens des Mieter nicht zu berücksichtigen ist (Fälle des § 555d Abs. 3+4)

Neu § 559b BGB - Fehler der Modernisierungsankündigung Frist nach der die Mieterhöhung eintritt

verlängert sich um 6 Monate, wenn Modernisierungsankündigung nicht

ordnungsgemäß erfolgt ist

die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt

Wärmecontracting

Neu § 556 c BGB – Wärmecontracting Definition

Wärmecontracting = Vermieter stellt die Versorgung mit Wärme oder Warmwasser von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten um

Neu § 556 c BGB – Wärmecontracting Rechtsfolge und Voraussetzungen Mieter hat die Kosten der Wärmelieferung als

Betriebskosten zu tragen, wenn Mieter bisher die Betriebskosten für Wärme

und Warmwasser zu tragen hatte und die Wärme mit verbesserter Effizienz

entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und

die Betriebskosten dadurch nicht erhöht werden

Sinn und Zweck des neuen § 556 c BGB Ermöglichung der Verbesserung der

Energieeffizienz mittels Contracting

angemessener Ausgleich der Interessen von Vermieter, Mieter und Wärmelieferant

Schutz des Mieters durch Erfordernis der Kostenneutralität

Neue Kündigungsbestimmungen

Neue Kündigungsbestimmungen

Überblick:

Nichtleistung der Mietsicherheit

Kündigungsbeschränkung bei Erwerb durch Personengesellschaften

Derzeitige Rechtslage

Nichtleistung bzw. teilweise Nichtleistung der Mietsicherheit erheblicher Vertragsverstoß(?)

Nach Abmahnung ist Vermieter zur Kündigung berechtigt

Keine Abhilfemöglichkeit des Mieters nach Ausspruch der Kündigung beispielsweise durch Zahlung der Sicherheit

Neu § 569 Abs. 2 a BGB - Nichtleistung der MietsicherheitNeuer wichtiger Grund:Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung der Mietsicherheit, soweit diese zwei Monatskaltmieten umfasstAbmahnung nicht mehr erforderlichMieter hat eine Nachholmöglichkeit binnen einer Frist von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit einer Räumungsklage

Beschränkung der Kündigung bei Erwerb durch PersonengesellschaftenDerzeitige Rechtslage:Erwirbt eine Personengesellschaft (z.B. GbR) eine Immobilie, so kann diese für einen ihrer Gesellschafter ein bestehendes Mietverhältnis mit Eintragung der GbR als Eigentümerin im Grundbuch wg. Eigenbedarfs ohne Einschränkungen kündigen (sog. „Münchener Modell“)

Neu § 577 a Abs. 1a BGB - Beschränkung der Kündigung bei Erwerb durch Personengesellschaften Wartefrist von 3 Jahren ab Eintrag im

Grundbuch als Eigentümer, bevor Eigenbe-darfskündigung ausgesprochen werden kann

Es sei denn: Gesellschafter oder Erwerber gehören derselben

Familie oder demselben Haushalt an oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter

ist Wohnungseigentum begründet worden

Verbesserung der Vermieterstellung bei

Zahlungs- und Räumungsklagen

Verbesserung der Vermieterstellung bei Zahlungs- und Räumungsklagen Überblick:

Sicherungsanordnung Räumungstitel gegen unbekannte Dritte Räumungstitel im Wege des Einstweiligen

Rechtschutzes

Sicherungsanordnung – Derzeitige Rechtslage Bei teilweiser oder vollständiger Nichtzahlung

der Miete, kann der Vermieter die Kaution verwerten Zahlungsklage erheben Zahlungsklage auf künftige Leistung erheben

(aber nur wenn der Mieter mit der Miete und Nebenkosten erheblich im Rückstand ist, BGH, Urt. v. 4. 5. 2011 − VIII ZR 146/10)

Neu § 283a ZPO –Sicherungsanordnung Gericht des ersten Rechtszugs kann auf

Antrag des Klägers wegen künftiger Geldforderungen Sicherungsanordnung treffen

Voraussetzungen: Klage hat hohe Aussicht auf Erfolg und die Anordnung ist nach Abwägung der

beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt

Sicherungsanordnung - Aussicht auf Erfolg Gericht trifft insofern nach dem Vortrag der

Parteien und eventuellen Beweisergebnissen eine Prognose über den Verfahrensausgang

Hohe Aussicht auf Erfolg besteht, wenn Klage nach dieser prognostischen Würdigung Erfolg haben wird

Sicherungsanordnung - Interessenabwägung Kläger:

Dauer des Verfahrens und abstraktes Risiko der späteren Zahlungsunfähigkeit des Beklagten reicht allein nicht aus

muss konkret dartun, welche besonderen Nachteile er über einen Ausfall der Forderung hinaus zu erwarten hat

Beklagter: Evtl. zu berücksichtigen, welche Auswirkung der

Verlust an Liquidität für ihn im Einzelfall hat.

Sicherungsanordnung - Fazit

Sicherungsanordnung wird in den normalen Mietforderungsprozessen, in denen es insbesondere um Minderung bzw. Betriebskosten geht, eher ohne Aussicht auf Erfolg sein.

Alleine in den Fällen, in denen der Mieter ohne ersichtlichen Grund nicht zahlt, ist eine Anordnung denkbar.

Neu § 940a Abs. 3 ZPO -Räumung durch einstweilige Verfügung Räumung auch möglich, wenn:

Beklagte einer Sicherungsanordnung (§ 283a) im Hauptsacheverfahren (Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs ) nicht Folge geleistet hat

Räumungstitel gegen unbekannte Dritte – Derzeitige Rechtslage Räumungsvollstreckung darf nicht betrieben

werden, wenn Dritter, der weder im Vollstreckungstitel noch in der diesem beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist, im Besitz der Mietsache ist.

Dies gilt selbst dann, wenn Verdacht besteht, dem Dritten sei Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln. (BGH, Beschluss vom 14.08.2008 - I ZB 39/08)

Neu § 940a Abs. 2 ZPO - Räumung durch einstweilige Verfügung Räumung von Wohnraum durch einstweilige

Verfügung auch gegen einen Dritten, der im Besitz der Mietsache ist, wenn:

gegen Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und

Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.

Neu § 940a Abs. 2 ZPO - Räumung durch einstweilige Verfügung Voraussetzung ist aber,

... dass Vermieter Anwesenheit des Dritten bei Erwirkung des Räumungstitels positiv nicht bekannt war, was dieser im Verfahren nach § 940 a ZPO glaubhaft zu machen hat.

Vollstreckung ohne Räumung – Derzeitige Rechtslage (1) Berliner Modell:

Räumungsvollstreckung erfolgt, soweit der Vermieter – zur Einsparung von Kosten – sein Vermieterpfandrecht ausgeübt hat, lediglich durch die Übergabe der Wohnung ohne Räumung derselben von Einrichtungen des Mieters.

Es werden nur die Schlösser ausgetauscht, der Mieter aus dem Besitz gesetzt.

Räumung ohne Räumung – Derzeitige Rechtslage (2) Problem:

Vermieter erlangt Besitz an Einrichtung des Mieters, die regelmäßig nicht pfändbar ist

Verwertung des Eigentums des Mieters scheidet aus, soweit es sich um unpfändbare Sachen handelt.

Solange Mieter sein Eigentum nicht abholt, ist Vermieter zur Verwahrung verpflichtet (auch des vermeintlichen Mülls), will er sich nicht ggf. schadensersatzpflichtig machen ( so z.B. LG Lübeck, Beschluss vom 21. 4. 2010 - 14 T 33/10)

Neu § 885a ZPO - Berliner Modell wird geregelt Vermieterpfandrecht muss nicht mehr ausgeübt werden Gerichtsvollzieher hat die in der Wohnung befindlichen

Sachen (oberflächlich) zu dokumentieren (Fotos genügen) Sachen müssen nicht in der Wohnung verbleiben;

offensichtlicher Müll kann entsorgt werden Haftungserleichterung für den Vermieter hierbei: nur noch

grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz Verwertung der Einrichtung / Gegenstände nach einem Monat

(außer private und wichtige Dokumente; diese müssen bewahrt werden)

Sachen, die nicht verwertet werden können, können vernichtet werden

Regeln der Verwertung

§ 383 BGB Versteigerung hinterlegungsunfähiger Sachen: Versteigerung hat durch einen Gerichtsvollzieher

oder zu Versteigerungen befugten anderen Beamten oder öffentlich angestellten Versteigerer öffentlich zu erfolgen

Zeit und Ort der Versteigerung sind unter allgemeiner Bezeichnung der Sache öffentlich bekannt zu machen.