Königspassage Lübeck - Entwicklung eines Revitalisierungs- und Markenkonzept für ein...

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Die Entdeckung der Mitte. Entwicklung eines Revitalisierungskonzeptes für die innerstädtische Königpassage in Lübeck. Lübeck, 2011.

Aufgabe und Vorgehen. 1

Aufgabe.

Revitalisierung. Die GWB plant die Revitalisierung der König-passage in Lübeck. Das 10.000 qm Verkaufs- und Ladenfläche bietende Objekt soll im Jahr 2012 inhaltlich als auch strukturell neu gestaltet werden. Vorsichtigen Schätzungen zufolge liegt das Investitionsvolumen zwischen 5 – 7. Mio. Euro. Der derzeitige Zustand der Passage ist erschreckend trist.

Trist von außen, innen und in den Büchern. 7

Harte Arbeit.

Herausforderung. Derzeit ist die Passage in ihrem Angebot weder attraktiv noch relevant. Diesen Eindruck haben Besucher der Passage, die Anwohner und die Einzelhändler des Quartiers, in dem die Passage verortet ist, gemeinsam. Und dieser Mangel an Attraktivität und Relevanz schlägt auch wirtschaftlich zu Buche: Es herrscht Leerstand. Weitere Mieter ziehen aus oder drohen damit. Der Eigentümer wird erpressbar. Der Mietzins fällt. Die Passage befindet sich in einer Abwärtsspirale.

Diese gilt es zu durchbrechen!

Ein weiteres Erschwernis.

Lübeck. Lübeck ist hartes Pflaster. Kaufkraft und Einkommensstruktur sind bundesweit unterdurchschnittlich. Viel Industrie ist gestorben.

Die Innenstadt ist zwar im Einkaufsindex überdurchschnittlich. Doch die Innenstadt leidet unter den Einkaufszentren an der Peripherie. Und das wird auch in Zukunft so bleiben. So planen IKEA und Villeroy&Boch ein House of Living im Norden der Stadt – auf der Wiese, direkt an einem Autobahnkreuz. Einzelhandel soll dort ebenfalls angesiedet werden.

Die Kaufkraft wandert in die Peripherie.

Dazu noch hohe Erwartungen.

Verzinsung. Es geht nicht nur um eine Vollvermietung. Es geht um eine ordentliche Verzinsung der Investition. Ansonsten wirft man dem schlechten gutes Geld hinterher. Deshalb muss der Mietzins steigen. Und zwar overall betrachtet um mind. 30-40%. Bisher fristet die Passage mitten in der Innenstadt einen Dornröschenschlaf in B-Lage. Das Erreichen des Ziels bedingt aber, dass aus der bisherigen B-Lage der Passage eine 1a-Lage zu machen ist!

Den Gordischen Knoten durchhauen!

Rüstzeug. Das passende Rüstzeug, um den Gordischen Knotens zu lösen, war das Schwert.

Heute weiß das jeder. Doch bevor Alexander kam, war dies keinem klar. Es bedurfte einer neuen Denke. Alexander hat neu nachgedacht – und dass ergebnisoffen. Er entwickelte Verständnis für die eigentliche Aufgabe; Kreativität, um neue Lösungswege zu suchen und Mut, um mit Entschlossenheit den einmal als richtig erkannten Weg zu gehen.

Die neue Denke ist Design Thinking. Das Schwert, dass es zu führen gilt, ist ganzheitliche Markenentwicklung!

Wertschöpfung bedingt Mehrwert.

Markenentwicklung. Um wertschöpfenden Mehrwert zu generieren, muss das Revitalisierungskonzept ganzheitlich und langfristig tragfähig sein. Das geht nur, wenn es tatsächlich sinnvoll ist, dadurch relevant wird und nicht nur oberflächlich attraktiv erscheint.

Im Gegensatz zu vielen anderen Handelsimmobilienprojekten - die derzeit geplant und realisiert werden – ist für die Königspassage kein Immobilien-, sondern ein Markenkonzept entwickelt worden.

Das Ergebnis, nach Abschluss einer erfolgreichen Revitalisierung, ist somit eine Marke.

Eine Marke, die in einer Immobilie in der Altstadt von Lübeck lokalisiert oder – besser gesagt – beheimatet ist.

Bei Bei

Erfolg bedingt Konsequenz.

Ganzheitlichkeit. Shopping Center sind – abgesehen von ganz wenigen Ausnahmen – aus Mieter- und Verbrauchersicht austauschbar. Nahezu alle Center in Deutschland entsprechen laut Studien nicht den Kriterien, die an starke Marken angelegt werden müssen.

Der Grund: Die markenbildenden Maßnahmen erfolgen nicht ganzheitlich, es bleibt oftmals Stückwerk.

Ganzheitliches Branding bei Shopping Center ist mehr als Kommunikation.

Nachhaltige Markenentwicklung muss auch auf allen Ebenen des Angebots erfolgen. Neben Architektur, Infrastruktur und Mieterkomposition bedeutet dass bedürfnisorientierte Integration in das Umfeld und das kreiern eines einzigartigen Erlebnisses.

Status Quo Ziel

Innovation bedingt Methode.

Design Thinking. Menschen aus unterschiedlichen Disziplinen arbeiten zusammen. Sie entwickeln Fragestellungen, die das Problem berühren, berücksichtigen die Bedürfnisse und Motivationen der Menschen und erstellen auf dieser Basis Konzepte, die wiederholt geprüft werden.

Das interdisziplinäre Team bestand aus jeweils einem Asset-, einem Propertymanager, einem Stadtplanern und Architekten, einem Stadtdenker, sowie einem strategischen Planer und Marktforscher, der den Prozess als Moderator und externer Projektleiter begleitete, Trend-Research, Primärforschung und Sekundäranalysen durchführte und die Ideen in ein tragfähiges Konzept führte.

Das Verfahren selbst orientiert sich an der Arbeit von Designern, die als eine Kombination aus Verstehen, Beobachtung, Ideenfindung, Verfeinerung, Ausführung und Lernen verstanden.

Bei Bei

Weg zum Ziel.

Foresights: Socio Cultural Frame

Foresights: Category Frame

Foresights: Competitive Frame

Foresights: Situational Frame

Foresights: Sign Frame

Neue Realitäten

Consumer Insight

Brand Insight

Category Insight

Lösungsschritte. Der Prozess begann mit einem schonungslosen Analyse der Situation durch das Team.

In einem 2-Mann-Team wurde Trend-Research und die Primär-Forschung vor Ort durchgeführt. Letzteres waren u.a. Einzelinterviews mit Einzelhändler, Stadtplanern, Journalisten, Architekten u.a. Anwohner sowie ethnografische Spaziergänge. Nach Präsentation der Ergebnisse wurden im Gesamtteam erste Ansätze und Ideen entwickelt, die weiter validiert wurden.

Ziel war, ein bedürfnisbasiertes Konzept zu entwickeln, dass markenfähig, wertschöpfend und durchführbar und zukunftsorientiert ist.

Analyse und Konklusion. 2

Die Passage ... 17

Bei Bei

Eine Wunde, die nicht heilt.

Fremdkörper. Die Ergebnisse des Researchs waren ernüchternd. Die Passage wird von Händlern, Anwohnern und die institutionellen Vertreter von Lübeck durchweg negativ gesehen.

Analysiert man die tiefergehenden Motive, die hinter den Aussagen stehen, erkennt man, dass das Center als unstimmig und unpassend erlebt wird – ein Fremdkörper in Lübeck.

Die Passage ist eine Bresche, die in das Quartier hineingeschlagen wurde, eine Wunde, die nicht trotz all dieser Jahre nicht heilen konnte.

Fremdkörper-Dasein beenden.

Integration. Infrastruktur, Architektur, Mieter-Zusammenstellung, Kommunikation – alles zusammen prägt das Bild der Passage negativ. Dieses Fremdkörper-Dasein muss beendet werden, wenn man Erfolg erzielen will.

Die Passage muss sich in Lübeck und in das Quartier integrieren.

Gelungene Integration.

Herstellung eines Ganzen.

Inmitten Lübecks.

Inmitten der Altstadt.

Inmitten Weltkulturerbes.

Tourismusattraktion. Lübeck ist Weltkulturerbe. Ein Meer aus Backstein. Touristenmagnet. Weihnachtshauptstadt. Wohlfühlhauptstadt. Das Tor zur Ostsee.

17 Mio. Aufenthaltstage und 600 Mio. Umsatz erwachsen aus Tourismus – Tendenz stark steigend. Die Touristen reisen aus Deutschland, den skandinavischen Ländern und den Ländern des ehemaligen Ostblocks an.

Die Königpassage liegt mitten in diesem Meer aus Backstein.

Teil des Weltkulturerbes. 24

Schichten aus Epochen.

Mix aus Alt und Neu. Die denkmalgeschützten Fassaden und Mauern der Passage sind schon heute Teil der Touristenattraktion.

Die denkmalgeschützten Fassaden und Mauern sind eine große Chance. Der Mix aus alter und neuer Architektur ist ein spannender Ausgangspunkt für die zukünftige Immobilienmarke, die auch dadurch überregionale Bekanntheit und Attraktivität entfaltet.

Voraussetzung ist allerdings, dass die Marke inhaltlich stimmig ist und Architektur und Angebot eine zeitgemäße Einheit bildet.

Es geht nicht um Retroarchitektur, sondern moderne Architektur, die das Alte beibehält, die Moderne integriert und dadurch etwas völlig Neues kreiert.

Ausgangspunkt für attraktive Marken. 26

Architektur als Distinktionsmerkmal.

Gestaltung. Die Einbettung in die mittelalterliche Struktur Lübecks eröffnet die Möglichkeit zeitgemäß und zukunftweisend das Alte mit innovativer Architektur zu verbinden. Diese ist heute ohne die Berücksichtigung nachhaltigen Bauens nicht mehr glaubwürdig zu haben.

Die Architektur muss für alle Eingangssituationen und für das Innenleben neu und differenziert entwickelt werden. Passend zu Lübeck, passend zum Vorhaben.

Architektur als Identitätsgewinn.

Bewusstsein für Verortung. Stichworte, um die Revitalisierung und die darauf hervorgehende Architektur zu beschreiben, sind Schichtung, Offenlegung, Durchdringung, Transparenz und Geheimnis, Vertikale, Rohbau, Szenografie statt Innenarchitektur, Inszenierung und Wandel, Kleinteiligkeit, Improvisation, Durchbrüche, Schlichtheit, Labyrinth ... – zeitgemäß Lübeck.

Architektur als Kommunikation.

Glaubwürdigkeit. Integration schafft Bindung. Basis für Bindung ist Vertrauen. Vertrauen kann man nur dem, der glaubwürdig ist und dies auch kommuniziert.

Investition in Architektur weist auf die Glaubwürdigkeit der Unternehmung hin sowie auf ihren gestalterischen Anspruch.

Ein Mittel, das sich auch in den integrierenden Kommunikationsansätzen der Weiterentwicklung und Revitalisierung verbindet, ist der eingeladene oder offene Architekturwettbewerb.

In Materialwahl und Gestaltung ist die eigene, erst hierdurch glaubwürdige Identität zu planen, zu zeigen und zu kommunizieren.

Inmitten der Innenstadt. 9 Inmitten der Innenstadt.

Inmitten der Einkaufsstraßen. 9 Inmitten der Einkaufsstraßen.

Trotzdem Abseits.

B-Lage für den Handel. H&M, Esprit und Görtz - Filialisten, die früher auch in der Königpassage wichtige Ankergeschäfte darstellten - änderten ihre Standortstrategie und prägen heute in der 1a-Lage mit eigenen Stores das Straßenbild.

In Lübeck heißt das: die Filialisten sind an der Breiten Straße und am Kohlmarkt. Dort bilden Sie eine „mall-without-walls“.

Die Königpassage liegt abseits dieses klassisch-attraktiven Shopping-Erlebens, wie es in allen deutschen Innenstädten zu finden ist.

Aber nicht im Nirgendwo.

Neue Mitte. Die Königpassage liegt in der Mitte der Altstadt und zwar in einem Viertel, dass durch Altbauten geprägt ist und in dem vielfältige Wohn- und Arbeitswelt geprägt ist.

Das Quartier entwickelt sich immer mehr zu einem urbanen Hot-Spot. Kleine, individuelle Einzelhändler und Dienstleister prägen das Straßenbild. Neben Kreativen und Studenten ziehen Menschen, die der neuen, bürgerlichen Mitte entsprechen, in das Viertel. So bietet die Hüx- und Fleischhauerstraße – die Straßen, die an der Passage angrenzen – eine sehr lebendige und vielschichtige Atmosphäre, die an urbane Trendviertel erinnert.

Sogar mit Zukunft.

Aufwertung. Laut stadtsoziologischen Studien geht mit der Ent-stehung dieser urbanen Hotspots und dem Auftreten der neue bürgerliche Mitte unweigerlich ein innerstädtischer Aufwertungsprozess einher, der nachhaltig das Interesse der Stadtplaner, Investoren und Gewerbeimmobilienmieter genießt.

Die Chance der Passage liegt in der Partizipation am Quartier. Die Außenwelt des Quartiers in die Passage lassen, sie zu integrieren und so Wegbereiter für weitere Quartiersentwicklung zu sein.

Inmitten des Quartiers. 9 Inmitten des Quartiers.

Partizipation heißt Eins-Werden.

Integration. Infrastruktur, Architektur, Mieter-Zusammenstellung, Kommunikation – alles zusammen prägt das Bild der Passage negativ, denn die Passage passt nicht in das Umfeld. Es gilt mit dem Umfeld eins zu werden.

Deswegen müssen wir das Quartier zu verstehen, denn dass Quartier ist die Bühne, auf der zukünftig spielen und wachsen.

Mix aus Lebenskunst & Leistungsanspruch.

Quartierswelt. Das Quartier, die Bewohner und das Gewerbe entspricht dem, was Soziologen und Trendforscher als neuen Mitte bezeichnen: Kleines Unternehmertum und darin Erfolg. Kreativität. Engagement. Toleranz. Haltung. Inneres Wachstum. Nachhaltigkeit. Kultur. Stil. Zeit. Individualität. Anspruch.

Die Quartiersprache: Persönlich. Nah. Familiär. Kommunikativ. Genussvoll. Fröhlich.

Partizipation heißt echte Teilnahme.

In Form und Angebot. Was vor der Tür stattfindet, muss sich auch im Inneren fortführen. Sonst ergibt es keine stimmige Einheit, kein Ganzes!

In der Form bedeutet das, kleinteilige Flächen, geprägt von verschiedenen Nutzungsarten sowie in der Horizontalen als auch in der Vertikalen.

Im Klartext: Kleinteilige Wohn-, Arbeits- und Ladenfläche.

Im Angebot: Produkte, die Vielfalt, Individualität, Qualität, Kreativität und Unternehmertum zum Ausdruck bringen, getragen durch die Mieter, die (Klein-)Unternehmer sind.

Vom Wert der Zeit!

Zeit erzeugt Werts. Das zukünftige Angebot der „Passage“ sollte dem Geist des Viertels entsprechen. Es gibt Produkten und Services, die Zeit und ihren Wert zum Ausdruck bringen und damit dem sogenannten neuen Luxus entsprechen und damit Mehrwert, Distinktion und Wertschöpfung generieren.

Inmitten der Bürger. 9 Inmitten der Bürger.

Die Passage – ein Migrant.

Integrationsverweigerer. Wie Untersuchungen belegen, sind die meisten Versuche Einkaufszentren gesund in bestehende innerstädtische Strukturen zu integrieren, bisher gescheitert. Die Königpassage bildet dabei keine Ausnahme. Sie wird von als Fremdkörper und Integrations-verweigerer empfunden, geplant und durchgezogen von Ortsfremden.

In Lübeck ist das ein Makel: Die Stadt ist Stolz auf ihr autonomes, liberales Bürgertum, das auf Mitsprache besteht!

Um besser integriert zu sein, muss die Passage sich mit dem sie umgebenden Quartier und innerstädtischem Raum neu in Beziehung setzen. Das Ziel ist über diesen Bezug der Passage eine Weiterentwicklung zu ermöglichen, wodurch neues Selbstbewußtsein und eine neue Identität entsteht.

Mitsprache erzeugt Markenqualitäten.

Integration erzeugt Einzigartigkeit. In diesem Kommunikationsprozess entsteht automatisch eine neue Markenqualität: Die Anregungen der Stakeholder vor Ort haben Auswirkungen auf die Architektur, die Mieterstruktur und die nachhaltigen atmosphärischen Erfahrungen der neuen Immobilie.

Dieser Integrationsprozess ist somit Voraussetzung für den Erfolg der neuen Marke, denn hierdurch entstehen einzigartige Konzepte, die im Entstehungsprozess laufend evaluiert und optimiert werden durch die künftigen Nutzer der Immobilie.

Inmitten der Menschen.

In ihren Köpfen. In ihren Bäuchen. In ihren Herzen.

Angebot satt.

Trotzdem inhaltlich unbefriedigend. Die Versorgungs-lage in Lübeck ist gut! Die Innenstadt besitzt Stahlkraft und bindet Kaufkraft – auch aus der Region. Auch das Quartier ist erfolgreich und besitzt als Handelsort überregionalen Charme.

Trotzdem ist bei den Bewohnern und Besuchern der Innenstadt und des Quartiers ein Hunger nach Innovation, nach Expansion, nach Dynamik und mehr Lebensfreude zu spüren. Das geht klar aus den Ergebnissen des Researches hervor:

„Man muss hier einfach mal raus. Dann fahr ich nach Hamburg.“

Endstation Sehnsucht.

Lübeck ist Provinz. Doch die Hansestadt war mal eine der führendsten Metropolen Deutschlands. Eine Stadt von Welt. Ein innovativer Handelsplatz, an dem man nicht vorbeikam.

Heute ist Lübeck ein Museum. Weltkulturerbe. Marzipan. Weihnachten. Buddenbrock. Hüxstraße. Wobei diese in ihre Schönheit bereits ebenfalls einen musealen Charakter angenommen hat. Lübeck ist als Stadt ein Kleinod, welches aber politisch und soziokulturell unbedeutend ist und in einem der ruhigsten Winkel Deutschlands liegt.

Das ist unbefriedigend für jeden echten Lübecker.

Metropole Provinz

Ich wünsche mir einen Platz in Lübeck, der am Puls der Zeit ist und die Lebendigkeit und Vielfalt einer Metropole besitzt...

... ohne das er getrieben und austauschbar ist, denn ich liebe die Kleinteiligkeit, das Familiäre, Unaufgeregte und Beständige

meiner Stadt.

Das Bedürfnis nach mehr Urbanität im Bestehenden. 48

Basis für Innovation und Erfolg.

Wachstumsgedanke. Die Sehnsucht nach mehr Urbanität ist ein reales und relevantes Bedürfnis, dass tief in Lübeck verankert ist.

Nicht nur abgeleitet aus psychologischen Untersuchungen, sondern auch sichtbar im Angebot der Stadt. Äußerst erfolgreich agieren im Moment die Unternehmer, die diese Sehnsucht befriedigen wie zum Beispiel die Café-Bar-Galerie cole-street in der Bäckerstraße in der Innenstadt.

Konzeption.

Konzeptionelle Überlegungen.

Zielführende Maßnahmen. Vorrangiges Ziel ist, das Objekt gut im Quartier zu integrieren. Die Integration betrifft die Kommunikation, die Mieterstruktur, die Architektur und das Besuchererlebnis.

Der Nutzen und die Nutzung des Objekts ist vielschichtig: Wohnen. Leben. Arbeiten. Freizeit. Handeln. Essen. In Form und Angebot muss es zum Quartier passen, gleichzeitig sollte es aber auch eine zeitgemäße Weiterentwicklung desselben darstellen.

Hierfür muss das Angebot genauso zeitgemäß, hochwertig, vielfältig, individuell und kreativ wie das Quartier sein, ohne es zu kopieren – das Angebot muss für Lübeck eine Ergänzung darstellen, die der Altstadt von Lübeck zusätzlich das Lebensgefühl einer Metropole schenkt.

Die Markendefinition.

Primär: Haerder Center, Breite Straße, Königsstraße als Premium- Einkaufserlebnis Sekundär: Kanalstraße, Kaak-Wochenmarkt als Primär- Versorger (Aldi, Landwege e.V., Rewe)

Quartiersbewohner (anspruchsvoll, individuell, genuss- und erlebnis- orientierte Neues-Premium-Käufer) Versorgungskauf: Vor allem „Mütter“ Touristen, die Lübeck besuchen

Emotionaler Benefit: Der Quartier-Marktplatz um den sich alles dreht. Die Mitte, die nachhaltig inspiriert.

Personality: genussvoll

neugierig, offen kommunikativ

persönlich unkonventionell

spontan, lebendig nachhaltig

Ich wünsche mir einen Platz in Lübeck, der am Puls der Zeit ist und die Lebendigkeit und Vielfalt einer Metropole besitzt ... ... ohne das er getrieben und austauschbar ist, denn ich liebe die

Kleinteiligkeit, das Familiäre, Unaufgeregte und Beständige meiner Stadt

Zeitgemäßes und nachhaltiges Einkaufen, freies Arbeiten und urbanes Lebensgefühl mitten im lebendigsten Viertel der Altstadt.

Funktionaler Benefit: Zeitgemäßes und nachhaltiges Einkaufen, freies Arbeiten & urbanes Leben unter einem Dach im Herzen des echten Lübecks.

Der Loft-Kontor - die neue Mitte

Lübecks Nur wir sind ein echter Teil des alten Lübecks und bieten mit unserer guten Mix aus nachhaltigem Einkaufen, freies-kreatives Arbeiten und urbanem Leben eine stimmige Mischung aus anspruchsvoller Lebenshaltung & Lebenskunst

Values: Haltung Anspruch Engagement Lebenskunst Zeit, Kultur & Stil Individualität Kreativität Nachhaltigkeit

Zeitgemäße, nachhaltige Architektur, die die Passage in Lübeck & dem Quartier verortet

Loft-Kontor ist Lübecks place-to-be.

Neues Selbstbewustsein. Das Objekt ist in Lübeck ein neuer place-to-be: Ein Marktplatz und Treffpunkt für die Anwohner, eine Bühne für die Touristen, ein Platz, an dem man das moderne Lübeck erlebt:

Die neue Mitte Lübecks.

Die Neue Mitte im Namen.

Jedermanns Mitte! als selbstbewusster Name. Wenn wir Jedermanns Mitte! sind, dann sind wir ...

-  für alle relevant – sowohl für Anwohner als auch für Touristen

-  mental und physisch mitten in Lübeck – dort wo wir schon sind

-  inhaltlich Ausdruck einer Work-Life-Balance und damit zeitgemäß

-  ganzheitlich und nachhaltig und damit neues Premium (Wellness, Karma-Konsum, ...)

-  traditionell, verortet, althergebracht und damit nicht hinterfragbar (dtsch. Sprache, Kultur)

-  überlegen, da wir alle anderen Center an die Peripherie drängen

-  das Tor zum Quartier und dessen Mittelpunkt

-  zeitlos!

Loft-Kontor bietet Erlebnis-Architektur.

Zeitgemäß und ortsverbunden. Das Ziel: Architektur und Infrastruktur, die auf ihre Art das Wesen der mittelalterlichen Architektur Lübecks in die Neuzeit transformiert.

Alle denkmalgeschützten Parts der Gebäude werden offengelegt – die Geschichte wird erlebbar.

Erlebnisstiftende Architektur steuert Präferenz.

Distinktion und Überlegenheit. Passagen bieten oftmals nur Zweckarchitektur.

Ein Ableiten der Architektur aus der Ikonografie Lübecks erzeugt Einzigartigkeit.

Jedermanns Mitte! erfüllt Motive des Konsumenten, nicht die Erwartungen. Hierdurch differenziert und steuert das Objekt die Präferenz der Kunden über die Erlebnis-Dimension des Shoppings.

Abgeleitet aus Lübecks Ikonografie. 57

Ein erstes Beispiel.

Eingangssituation. Wir verkleinern unseren tunnelartigen Ein- und Ausgang zur Königsstraße.

Der Eingangsbereich zur heutigen Passage wird zu einem dunklen Gang. Von Außen ist die Passage gar nicht als Passageneingang erkennbar. Man sieht nur ein, für die Gänge Lübecks typisches Schild „Mitte“.

Weiter sieht man über dem Gang die Glasfront und erkennt, dass hier eine architektonische Schichtung stattfindet. Man ist neugierig, man geht hindurch und befindet sich auf einem Schlag in der hell erleuchteten Passage und damit in einer anderen Welt.

Ein zweites Beispiel.

Stockwerke. Grund in der mittelalterlichen Stadt war knapp. Man baute die Häuser in die Vertikale.

Die Stockwerke wurden unterschiedlich genutzt. Dieses Prinzip greifen wir – in einer Grobaufteilung - auf.

Ein zweites Beispiel.

Stockwerke. Grund in der mittelalterlichen Stadt war knapp. Man baute die Häuser in die Vertikale.

Die Stockwerke wurden unterschiedlich genutzt. Dieses Prinzip greifen wir – in einer Grobaufteilung - auf.

HEU – WARENLAGER (UND DAMIT GELD)

BÜROS UND FLÄCHE FÜR IDEENGENERIERUNG

LEBENSMITTELPUNKT:

WOHNBEREICH – ARBEITSBEREICH - TIERE

VERKAUFSFLÄCHE FÜR „KREATIV-UNTERNEHMER“

VORRÄTE – WERKZEUGE

VERKAUFSFLÄCHE FÜR LEBENSMITTEL UND

PRODUKTE DES TÄGLICHEN BEDARFS

Beispielhafte Nutzung UG: Markthallengewölbe. 61

Beispielhafte Nutzung OG: CoWorking. 62

Beispielhafte Nutzung OG: Third Place Netzwerken. 63

Ein drittes Beispiel.

Neue Wege. Um die kleinteilig verwinkelte Vielschichtigkeit der Altstadt zu zitieren, werden möglichst viele Wege zwischen den Geschäften und den Stockwerken geöffnet, z.B. über Treppen oder Fenstertüren im ersten Obergeschoss, die über eine Dachterrasse die neue Wege im Gebäude erschließen.

Es entsteht eine Welt des Übergangs. Ziel ist, von einer (Angebots-)Welt in die nächste zu gelangen, ohne dass der Übergang als Übergang von Außen ersichtlich ist.

Form und Inhalt greifen ineinander.

Überraschung! Welten des Übergangs bieten heute viele Kaufhäuser. So ist IKEA ein Labyrinth und man gelangt von einer Wohnwelt in die nächste. Die Pfeile am Boden führen von einer Welt in die nächste, die Abkürzungen, die durch das Labyrinth führen, werden nur von Angestellten verwendet – die Verweildauer und der Einkaufsbetrag pro Kunde steigt mit jeder weiteren Verästelung überproportional an.

Ein anderes Beispiel ist in der Hamburger Innenstadt zu finden. Man ist im 2. Stock des H&M, geht weiter und befindet sich plötzlich im Alsterhaus.

1. Übergang in sich selbst und in das Quartier.

Offenes System. Wir begreifen uns als offenes System, als Mittelpunkt und Durchgang zum Quartier, weil wir jedes Stockwerk und jeden Gang zwischen den Straßen geöffnet haben und dadurch Abkürzungen bieten.

2. Das Angebot einer Welt des Übergangs.

Kaufhaus. Wir begreifen uns nicht mehr als eine Passage mit Anfang und Ende, sondern als ein Kaufhaus und werden immer kleinteiliger und vielfältiger. Shop in Shop in Shop.

Loft Kontor ist Neuer Luxus.

Qualitime. Das Angebot des Loft-Kontors gibt es nicht überall. Im Loft-Kontor wird vor allem der Wert der Zeit zelebriert.

-  Manufakturell erzeugte Produkte.

-  Produkte aus nachhaltiger Produktion (z.B. Textil).

-  Produkte und Services im Bereich Wellness, Gesundheit

-  Kulturprodukte und Kreativbedarf.

-  Individuelle und kreative Services.

-  Selbstständiges Arbeiten / Kleinbetriebe in der Kreativwirtschaft.

-  Hochwertige (regional erzeugte) Lebensmittel.

-  Genuss-Gastronomie.

Qualitime-Produkte zelebrieren Zeit. 69

3 Beispielhafte Produktwelt: Manufaktur-Produkte.

Neuer Luxus = Zeit.

Qualitime-Produkte zelebrieren Zeit. 69

3 Neuer Luxus = Integration ins Quartier.

Neuer Luxus verlangt Selektion.

Die Guten ins Töpfchen. Diese Miter gibt es nicht überall. Qualitime wird getragen durch unsere Mieter. In der Regel sind das kreative Klein-Unternehmer.

Diese sind lokal verwurzelt und geprägt. Sie leben von ihrer Individualität. Von ihrem Können. Und ihrer Kreativität.

Loft-Kontor kann dementsprechend nicht jeden Mieter akzeptieren und muss in der Vermietung selektiv vorgehen.

Neuer Luxus verlangt Stimmigkeit.

Kreative Mietmodelle. Diese Unternehmer muss man anders suchen, anders angehen, anders überzeugen. Vielleicht sogar zu Beginn fördern und unterstützen, um in der „Passage“ zu bestehen.

Klar ist, dass individuelle Kleingewerbemieter weniger Miete zahlen können als Filialisten.

Deshalb kommt es auf den Mix zwischen Filialisten und Individualisten an, wobei erstere zumindest nicht im Widerspruch zu den Quartierswerten stehen dürfen.

Denkbar sind auch kreative, individuell erfolgsabhängige Mietmodelle. Abhängig von Parametern, die zu definieren sind. Zum Beispiel Umsatz. Frequenz. Das Verhältnis von Stammkunden und Laufkunden. Besuchsdauer.

Ein parameterabhängiges Modell basiert auf Erfolg. Es ist für den Mieter attraktiv und glaubwürdig. Das macht es auch leichter, solche Mieter von dem Vorhaben einer nachhaltigen Revitalisierung zu überzeugen, was wiederum den Prozess an sich beschleunigt.

Loft-Kontor ist Konvergenz.

Simultan. Die Vielzahl der Nutzungen eines Marktplatzes führt im Angebot zu einer Vielzahl an Produkten und Services, die auf relativ engem Raum geboten werden.

Diese Verdichtung des Angebots entspricht einer zeitgemäßen Konvergenz, die wiederum unserem heutigen, modernen Leben entspricht:

Wir arbeiten, feiern, kaufen, essen gleichzeitig – die Übergänge zwischen Situationen sind fließend – alles ist in-between.

In-between ist urbane Öffentlichkeit. 73

Urbane Öffentlichkeit ist attraktiv.

Hot-Spot. Loft-Kontor ist im Kern ein Marktplatz. Und ein Marktplatz ist immer öffentliche. Die Öffentlichkeit gestaltet ihn mit. Erst das macht den Marktplatz lebendig. Und damit attraktiv und relevant.

Konzeptionell muss ein öffentlicher Raum angedacht und gestaltet werden, der nicht nur zum Konsum genutzt wird, sondern an dem auch Öffentlichkeit entstehen kann und soll.

Wo & wie kann dieser Hot-Spot entstehen?

Jedermanns als Keimzelle. Durch die Öffnung des Jedermann‘s als neuer Eingang zur Passage kommt diesem Teil der Immobilie eine Schlüsselrolle für die Revitalisierung zu.

-  Das Jedermanns war ein Durchgangsgebäude.

-  Das Gebäude ähnelt atmosphärisch früheren Bahnhofs-Schalterhallen:

 Große Fenster, große Türen

 Alte Schalter mit Front zur Laufrichtung

 Gerade Verbinden: Rein-Raus.

-  Das Jedermanns als neuer Eingang ermöglicht eine Anbindung der Passage an die Dr.-Julius-Leber-Straße.

-  Das Jedermanns wird als Eingang wieder eine Ankunfts- und Durchgangshalle und vom Charakter her on-the-go /in-between

Durchgangshalle und urbaner Hotspot.

Café-Bar Jedermanns. Einerseits gilt es diesen Charakter als Eingang weiter auszubauen, andererseits muss dieser Ort in seiner Nutzung auf die Urbanität dem Loft-Kontor entsprechen.

Eine urbane Café-Bar, die den Hallen-Charakter wahrt, wird beiden Zielen gerecht.

Durchgangshalle und urbaner Hotspot. 77

Konzept: Jedermann‘s.

Urbane Café-Bar. Das Erdgeschoss bietet mehrere Nutzungen.

Der Durchgang bleibt frei, die zeitgemäße Möblierung des Cafés wahrt diesen Charakter einer Durchgangshalle. In den EG-Nebenräumen gibt es Zeitschriften, Blumen und einen Kiosk, wie in einer Bahnhofshalle.

Der Innenhof wird der Durchgangssituation gerecht. Szenografisch entspricht er einem suburbanen Third-Place durch Sofa-Landschaft, Kunst-Installationen und einer Litfasssäule, die lokale Veranstaltungen ankündigt.

Im OG entwickelt die Café-Bar eher gemütliche Atmosphäre und ermöglicht so Rückzug und längeren Aufenthalt. Kostenloses W-Lan bietet eine on-the-go-Arbeitsplattform.

Das Angebot an Speisen und Getränken entspricht tagsüber einer to-go-Situation und besteht damit aus nachhaltigen Snack- und Genussprodukten.

Alkoholische Getränke und öffentlich-kulturelle Veranstaltungen am Abend verwandeln die Café-Bar in einen Club.

Das Obergeschoss verfügt über eine Dachterrasse, die den ganzen Tag Sonnenplätze bietet. Über die Dachterrasse erschließen sich außerdem die anderen Räumlichkeiten im OG des Loft-Kontor.

Hot-Spot = Kommunikation.

Das Jedermanns ist der Startpunkt. Durch die Öffnung des Jedermanns beginnt die Revitalisierung. Und da hier an diesem Ort eines Tages über die Café-Bar ein Hot-Spot entseht, kommt dieser Teilimmobilie eine Schlüsselrolle für unsere Kommunikation zu.

Das Jedermanns ist am Anfang ein Forum!

Miteinander sprechen!

Kommunikation. Die Passage und speziell das Jedermanns entwickelt sich für eine Weile zu einem Forum, in dem Fragen städtebaulicher, wirtschaftlicher und sozialer Art in Workshops, Ausstellungen, kommunikativen Prozessen mit Kultur und Wirtschaftsinstitutionen, eingeladenen Experten, Anwohnern, Nachbarschaftsbetrieben ausgetauscht und konzeptionell weiterverfolgt werden.

Die Offenheit dieser Prozesse dokumentiert die Integrationsfähigkeit und entscheidet auch über die Entwicklung der neuen Identität. Die Gesprächskultur sollte ergebnisoffen, selbstkritisch, und selbstverständlich auch umsetzungsrelevant sein.

Mitsprache erzeugt Markenherkunft.

Erlebnisqualität schaffen. Kommunikationsfähigkeit und Moderationsqualitäten sind Grundvorrausetzungen, um innerstädtische Projekte erfolgreich zu entwickeln und zeitgemäße Investitionen zu sichern. Ein Kulturzentrum auf Zeit, dass eine zukünftige Tradition begründet durch eine Erlebnisqualität, die sich in den folgenden Jahren weiterhin atmosphärisch spüren lässt und mit der erfolgreichen Revitalisierung keineswegs aufhört.

Mitsprache erzeugt Erfolg.

Co-Kreation als Erfolgsgarant. In vielen Innovationsprozessen werden die zukünftigen Nutzer involviert, um Flops zu vermeiden und Erfolg zu generieren.

Bei der Konzeption von Shopping Center spielt Co-Kreation bislang keine Rolle, wobei es Beispiele gibt, die auch in diesem Markt das Potenzial von Co-Kreation aufzeigen.

Ein Beispiel:

Mercado. Das Mercado ist eines der erfolgreichsten Einkaufscenter in Hamburg! Das Herzstück des Centers ein 900 m2 großer Wochenmarkt im Erdgeschoss ist. Ebenfalls wurden KITAs, Bücherhalle, Ärztehaus und Krankenversicherer integriert.

All diese Facetten waren im Ursprungskonzept nicht vorgesehen. Erst nach Bürgerprotesten einigte sich Investoren und städtische Stakeholder in einem Schlichtungsverfahren auf dieses Konzept, das heute als Schnittmuster für eine gelungene Integration eines Centers in städtische Strukturen darstellt.

Umsetzung.

Erfolg und Ausblick. 5

Bisheriger Stand der Dinge.

Projektstart ist 2012. Die GWB hat die finanzierende Bank überzeugt. Von dem Revitalisierungskonzept und dem zugrundeliegenden Prozess.

Außerdem wird derzeit ein externen Investor gesucht. Die ersten Gespräche sind vielversprechend.

Markenpotenzial: Ausblick eines Immobilienentwicklers.

+ Revitalisierung von Stadtteilen

+ Revitalisierung

toter Objekte Bauen und führen

von Objekten

Wachstumspotenzial (Marktpenetration, Verwendungsintensität …)

Bedeutungstiefe des Markenkerns

GWB steht für … Stretch-Potenzial

funktionale Ebene

symbolische Ebene

Immobilien- Planung und managment

Stadtteilent- wicklung

Urban Design

Immobilienentwicklung zukunftssicher machen.

Zwei neue Bedürfnisse im Markt, die jetzt voll da sind.

Zwei Bedürfnisse, die beide erfüllt werden müssen, um zu wachsen.

1. Empathie, Dialog- & Moderationsfähigkeit.

2. Gestaltungskraft.

Gestaltungskraft steuert Präferenz.

Plänen von Arphenotype/Dietmar Koering.

Organische Formen überzeugten Isländer.

Bedürfnisbasiert.

Pläne der US-Architekten von Choi+Shine.

Passend zu Island: „Land der Giganten“.

Markenbildend.

Vielen Dank.

Information.

Dieses Projekt wurde verantwortlich konzeptioniert, geplant, durchgeführt von Michael Schäfer und Geoffrey Hildbrand im Februar 2011. Jörg Utermark betreute das Projekt von der Seite der GWB.

Kontaktdaten.

Michael Schäfer Ideenfindung

Email: msnettwork(at)aol.com

Geoffrey Hildbrand Diplom-Betriebswirt Reetwerder 12 21029 Hamburg

Email: ghildbrand(at)gmail.com Mobil: +49 176 31 20 35 88

Königspassage Lübeck - Entwicklung eines Revitalisierungs- und Markenkonzept für ein...

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