Post on 09-Aug-2019
transcript
S Finanzgruppe
Partnerschaft ist unser Fundament
Coworking kompaktÜberblick und Trends
Editorial
Mehr Flexbilität, mehr Netzwerken, auch mehr Rendite?
Coworking-Anbieter versprechen die schöne neue Arbeitswelt: Menschen unterschiedlicher Unternehmen arbeiten Schulter an Schulter und können sich so wechselseitig inspirieren.
Für Unter nehmen entsteht ein weiterer Vorteil, denn der Coworking-Anbieter transformiert einen langfristigen Mietvertrag in viele kurzfristige. Coworking-Anbieter betreiben also eine Art Flächen-Banking und erhalten dafür eine Flexibilitätsprämie zusätzlich zu der Managementprämie, die sie sich für das Zusammenbringen unterschiedlicher Menschen verdienen.
All das klingt nach einer klassischen Win-win-win-Situation für Nutzer, Mieter und Coworking-Anbieter. Doch lässt sich dies wirklich so einfach sagen? Natürlich nicht. Häufig fehlen uns Daten, um eine angemessene Analyse dieser neuen Assetklasse vorzunehmen. Es wäre zudem fahrlässig, nicht mit neuen Wettbewerbern zu rechnen, und letztlich wissen wir nicht, wie Banken in einer Marktabkühlung ihre Risikovorsorge betreiben werden. Es lohnt daher, sich mit dieser Assetklasse intensiv zu beschäftigen. Ich freue mich sehr, dass unsere IREBS-Studierenden die Gelegenheit hatten, mit der Berlin Hyp und 21st Real Estate einen eigenen Analyseschritt zu wagen.
Ich wünsche viel Erkenntnis beim Lesen,
Tobias Just
Coworking in Berlin: noch viel Potenzial vorhanden
Berlin gilt als europäische Start-up-Metropole. Wen wundert es da, dass Berlin der Big Player des Coworkings in Deutschland ist. Nirgendwo in Deutschland ist der Umsatz von Coworking-Büro-flächen so groß wie in Berlin. Im Verhältnis zum Büro-Gesamt-umsatz ist der Coworking-Umsatz jedoch noch relativ gering, die Steige rungs raten sprechen jedoch für sich. Eine neue Assetklasse, die die Transformation von klassischer Büroimmobilie in eine Managementimmobilie vollzieht, entsteht.
Managementimmobilien stellen jedoch besondere Anforde-rungen an die Risikoabwägung bei den Finanzierern. So muss beispielsweise die bestehende Fristendivergenz zwischen lang-fristigem Mietvertrag und kurzfristigem Coworking Berück-sichtigung finden. Hier heißt es, mit Augenmaß zu agieren.
Die Nutzer von Coworking-Arbeitsplätzen schätzen die Flexibilität bei den Arbeitszeiten, die gute Service-Infrastruktur und die Interaktion mit branchenfremden Experten. Aber vor allem zählt beim Coworking die Lage. Es soll zentral gelegen sein, eine gute Anbindung an den ÖPNV haben und eine möglichst große Auswahl an Gastronomie und Nahversorgung im nächsten Umfeld bieten. Insofern verwundert es nicht, dass die zentralen Berliner Bezirke und hier insbesondere Mitte die bedeutendsten Teilmärkte sind.
Ich bin jedoch davon überzeugt, dass eine Stadt wie Berlin mit Ihren vielen Zentren noch mehr Potenzial für Coworking bietet. Coworking kann überall dort erfolgreich sein, wo Menschen in kreativer Umgebung arbeiten wollen, dabei aber auch Nähe zum eigenen sozialen Umfeld suchen.
Gero Bergmann
Gero Bergmann Mitglied des Vorstands der Berlin Hyp AG Prof. Dr. Tobias Just IREBS Immobilienakademie
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Berlin: der Big Player des Coworkings in Deutschland
Berliner Coworking-Markt – Facts & Figures
Quelle: JLL (Hrsg.) (2018a): Flexible Office Space – Coworking & Co. in den Big 7
StandorteAnzahl
davon 11
geplante131
ArbeitsplätzeAnzahl
davon 18.500
in Hybrid-Centern
24.700
Gesamtfläche in qm
unter 1 % des
Gesamtmarkts 213.000
TakeUp von Coworking-Büroflächen in Berlin nach Jahr in Tsd. qm (linke Skala) und Prozent (rechte Skala)
1.000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
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9
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3
2
1
02018201720162015
848 845
1.010875
A-Städte* in Deutschlandkumuliert in Tsd. qm (linke Skala) und Prozent (rechte Skala)
Coworking-Umsatz Büro-Gesamtumsatz Coworking-Umsatzanteil
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2018201720162015
Quelle: bulwiengesa AG
* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt /Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart
3,3633.363
54,7
3.5743.915 3.616
98,8 253,3 252,6
25,6 37,777,4 84,8
Wer gibt den Ton an?
Wie definiert sich Coworking?
Größte Betreiber nach Fläche Top-5-Betreiber in Berlin in Tsd. qm
Flexibilität hinsichtlich Anmietung und Kündigung
Nutzung durch Selbstständige, Freiberufler, Gründer und einzelne Bereiche von Großunternehmen
Offene Arbeits- und Kommunikationsbereiche
Möglichkeit zu Kommunikation und Wissensaustausch
Infrastruktur wird geboten
Bei den Coworking Spaces unterscheidet man drei Formate:
Coworking Space i.e. Sinn = Büroarbeitsplatz in Working Space (Großraumbüro)
Business Center = Büroarbeitsplatz in separaten Büros (Zellenbüro)
Hybridmodell = Büroarbeitsplatz in separaten Büros oder in Working Space
WeWork
Regus /Spaces
rent24
Design Offices
The Office Group
0 10 20 30 40 50 60 70
eröffnet geplant Quelle: JLL Research, Mai 2019
47 22
21
20
15 14
17 21
IREBS-Studierenden-Umfrage: Wie wollt Ihr zukünftig arbeiten?
Großes Verlangen nach Service-Infrastruktur, Austausch mit Branchen fremden am Arbeitsplatz abhängig von der Branche
„ Wie wichtig ist Ihnen Service-Infrastruktur?“ in Prozent
„ Wie wichtig ist Ihnen die Interaktion mit branchen-fremden Experten an Ihrem Arbeitsplatz?“ in Prozent
sehr unwichtig unwichtig neutral wichtig sehr wichtig
0,0
50
40
30
20
10
0
40,927,3
sehr unwichtig unwichtig neutral wichtig sehr wichtig
0,0
50
40
30
20
10
07,6 13,6
39,4 39,4
9,122,7
„ Ich bevorzuge flexible Arbeitszeiten anstelle eines klassischen Nine-to-Five-Jobs.“ in Prozent
„ Ich bevorzuge einen festen Sitzplatz.“ in Prozent
trifft eher nicht zu trifft zu
Quelle Diagramme Innenseiten falls nicht anders ausgewiesen: IREBS 2018, 66 Personen, 19 bis 30 Jahre, 35 weiblich, 31 männlich
80
60
40
20
0
76
24
trifft eher nicht zu neutral trifft eher zu trifft zu
50
40
30
20
10
09
5
4739
Flexibilität bei den Arbeitszeiten, aber nicht beim Arbeits-/Sitzplatz
Urbanität und Zentralität als wichtigste Kriterien für die Ansiedlung von Coworking Spaces
Kreative Gestaltung der Arbeitsumgebung und Verpflegungs möglichkeiten in der Nähe besonders wichtig
„ Wie wichtig ist Ihnen eine kreative Gestaltung der Arbeitsumgebung?“ in Prozent
„ Wie wichtig sind Ihnen Verpflegungs möglich-keiten in der näheren Umgebung?“ in Prozent
sehr unwichtig unwichtig neutral wichtig sehr wichtig
0,0
50
40
30
20
10
0
28,8
45,5
sehr unwichtig unwichtig neutral wichtig sehr wichtig
0,0
50
40
30
20
10
0
4,522,7
33,3 39,4
10,6 15,2
Was sind Standortkriterien von Coworking?
Urbanität*
Zentralität**
Gastronomie
Verkehrsanbindung
Grünflächen
Scoring***
Quelle: IREBS 2018, 21st Real Estate GmbH
* Urbanität beschreibt die Lebendigkeit und Multikulturalität des Standorts. ** Zentralität erfasst die Arbeitsplatznähe und wirtschaftlichen Aktivitäten neben der infrastrukturellen Anbindung.*** Scoring relativ zu Berlin bezüglich Standortkriterien (Auswahl) bestehender Coworking Spaces
0schwach
ausgeprägt
100stark
ausgeprägt
Coworking in Berlin
Coworking dort, wo Berlin am lebendigsten ist
Standorte im wesentlichen Teil innerhalb des Berliner S-Bahn-Rings
Quelle: IREBS 2018 Coworking Spaces potenzielle Coworking Spaces gemäß Scoring
Charlottenburg
Wilmersdorf
Friedenau
Tempelhof Baumschulenweg
Plänterwald
Kreuzberg
Tiergarten
Neukölln
Moabit
Prenzlauer Berg
Wedding Gesund-brunnen
Lichtenberg
Rummelsburg
Friedrichs- hain
Mitte
Mitte 1A
Kreuzberg/Tempelhof
Charlottenburg 1A
Areal Potsdamer/Leipziger Platz
0 10 20 30 5040 7060 80
Quelle: JLL Research, Mai 2019
73
45
42
33
32
Bedeutendste Teilmärkte flexibler Workspaces nach Fläche in Tsd. qm
Chancen und Risiken
HerausgeberBerlin Hyp AGKommunikation & Marketing
Budapester Straße 1 10787 BerlinT +49 30 2599 9123
Konzeption/RedaktionKommunikation & Marketing Jutta Kreuzinger
Berlin Hyp Research (Betreuung IREBS-Studenten)Carla Seidel, Heiko Imiela
DisclaimerDie in dieser Studie verwendeten Infor ma tionen basieren auf öffentlich zugänglichen (ggf. nur gegen Honorar erhältlichen) Quellen. Obwohl wir von der Richtigkeit der verwendeten Daten ausgehen, weisen wir darauf hin, dass wir diese im Einzelfall nicht nachgeprüft haben und dafür keine Gewähr übernehmen, ausgenommen bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Es liegt in der Verantwortung des Lesers, die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen zu prüfen.Die weitere Verwendung, Vervielfältigung oder Veröffent lichung der in der Studie verwendeten Informationen bedarf der vorherigen schrift lichen Zustimmung der Berlin Hyp AG.
Veröffentlichung Mai 2019
Die Studie finden Sie zum Download unter www.berlinhyp.de.
Gedruckt auf Arctic Volume White
Gestaltung www.endash.de
BildnachweisTitel: fotolia, Vasyl; Editorial: Hoffotografen, Thomas Plettenberg
Pro Die großen Anbieter expandieren weiter.
Coworking gewinnt an Bedeutung: Der Mietflächenumsatz steigt rapide.
Via Coworking können Büroflächen meist in sehr guten Lagen angemietet werden.
Contra Coworking-Nutzer sind häufig kleine Start-up-Unternehmen ohne Track Record
Fristendivergenz: kurze Nutzerzeiten versus langfristige Anmietung durch den Betreiber
Offene Fragen Wie sieht es mit der Drittverwendbarkeit von Coworking aus?
Wie stark sind Coworking-Flächen ausgelastet?
Was passiert bei einem wirtschaftlichen Abschwung mit der Nachfrage?
Wird sich Coworking noch behaupten, wenn die Leerstandsraten für Büroimmobilien wieder steigen?
Wird der Markt für Coworking-Flächen künftig transparenter?
ImpressumIn Kooperation mitInternational Real Estate Business SchoolUniversität RegensburgJanine Deboy, Pascal Schiff, Mortiz Ramsperger
21st Real Estate GmbH