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2. ANLEGERVERSAMMLUNG SWISS PRIME ANLAGESTIFTUNGBERN, 3. MAI 20182. ANLEGERVERSAMMLUNGSWISS PRIME ANLAGESTIFTUNGBERN, 3. MAI 2018
Programm Anlegerversammlung Swiss Prime AnlagestiftungBegrüssung
Martin Neff, Präsident a.i.Begrüssung/Geschäftsjahr 2017
Martin Neff, Präsident a.i.Abstimmungen und Wahlen Stiftungsrat
im Kursaal Bern (Raum vis-à-vis)anschliessend Lunch
Bern | 3. Mai 2018 2
Portfolio: Thomas Grossenbacher (CIO)
Resultate und Ausblick: Martin Neff, Präsident a.i.Präsentation Portfolio, Resultate und Ausblick
Agenda
Bern | 3. Mai 2018 3
Einführung – Überblick1
Anlagegruppe SPA Immobilien Schweiz: Geschäftsjahr 20172
Abstimmungen und Wahlen3
Anlagegruppe SPA Immobilien Schweiz: Portfolioupdate4
Bekanntgabe Abstimmungs- und Wahlresultate sowie Ausblick5
Highlights aus der dreijährigen SPA-Erfolgsgeschichte
4
Einführung – Überblick
September 2015: Erstemission von CHF 550 Mio. (Zeichnungsvolumen von CHF 1.5 Mrd.)
November 2016: Überzeichnete Zweitemission im Betrag von CHF 470 Mio.Überzeichnete Erst- und Zweit-Emission
2016: Kauf Prime-Liegenschaft «Leuenhof» an der Bahnhofstrasse in Zürich (>CHF 0.4 Mrd.)
2017: Erwerb «Studentisches Wohnen» über CHF 265 Mio. SignifikanteTransaktionen
Startportfolio 2015: Pakettransaktion von Swiss Prime Site im Wert von CHF 0.4 Mrd.
Stand per Ende März 2018: Ertragsstarkes Anlageportfolio im Wert von CHF 1.4 Mrd.Ertragsstarker Portfolioaufbau
Projektpipeline mit Volumen von CHF 0.5 Mrd. (10 Projekte, wovon aktuell 2 im Bau)
Wohnquote von heute 50% soll mit Projekten auf strategischen Zielwert von 60% ansteigenAttraktive Projektpipeline
«Leuenhof»: Wiedervermietung der Retail- und Büroflächen vor erfolgreichem Abschluss
Reduktion des Leerstands auf 5.99% per Ende 2017, per 31. März 2018: Reduktion auf 4.94%Erfolgreiches Leerstands-management
Bern | 3. Mai 2018
Verstärkung der Geschäftsführung und Vertragsverlängerung
5
Einführung – Überblick
Stiftungsrat besteht neu aus sechs ausgewiesenen Persönlichkeiten
Martin Neff (bisher Vize-Präsident) amtet als Stiftungsratspräsident a.i.Stiftungsrat
Team-Erneuerung und -Ausbau mit Immobilienspezialisten ist auf Kurs
Eintritt von Gilles Jeanneret als Verantwortlicher für die RomandieAsset Management Organisation
Urs Bracher hat Geschäftsführung a.i. seit 1. April 2018 übernommenGeschäftsführer
Laufzeit: Verlängerung des Vertrages zwischen SPA und SPS Solution bis Ende 2020
Kosten: reduzierte Management Fees von 0.33% p.a. (bisher: 0.40% p.a.) ab 1. April 2018, Bau- & Kauf-/Verkaufskommissionen ebenfalls reduziert
Anlagestrategien von SPA (Fokus «Wohnen») und Swiss Prime Site (Fokus «Kommerziell») sind komplementär und führen zur Vermeidung von Interessenskonflikten
Vertrag
Bern | 3. Mai 2018
Stiftungsrat Swiss Prime AnlagestiftungEinführung – Überblick
6
Jérôme BaumannJahrgang 1980Rechtsanwalt Kellerhals Carrard
Urs BracherJahrgang 1955Eidg. Dipl. PK-Experte, Stiftungsberater
Dr. Daniel FässlerJahrgang 1960Nationalrat CVP, Regierender Landammann
Rolf MaurerJahrgang 1973Portfoliomanager Pensionskasse Post
Martin NeffJahrgang 1960Chefökonom der Raiffeisen
Franz RutzerJahrgang 1960Management Services
Bern | 3. Mai 2018
Neues Gebührenmodell ab 1. April 2018
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Einführung – Überblick
0.33% (bisher: 0.40%)Jährliche Management Fee
0.40% (wie bisher)Emissionskommission
1.50% (bisher: 2.00%)Baukommission
bis CHF 50 Mio.: 1.25%
von CHF 50 Mio. bis 100 Mio.: 1.00%
ab CHF 100 Mio.: 0.50%
(bisher: 1.50% ohne Staffelung)
Kauf- und Verkaufs-gebühren
Bern | 3. Mai 2018
Aufsicht: OAK BV
Revisionsstelle: KPMG
Schätzungsexperten:JLL und EY
Depotbank: ZKB
Pensionskasse A
Pensionskasse B
Pensionskasse C
Pensionskasse D
Zusammenarbeit mit Swiss Prime Site SolutionsEinführung – Überblick
8Bern | 3. Mai 2018
Anlegerversammlung
Stiftungsrat
Anlagekommission
Geschäftsführer
DelegationVermögensverwaltung und
Geschäftsführung
Bewirtschaftungdurch Wincasa
Property Asset Management(PAM) durch Credit Suisse
Agenda
Einführung – Überblick1
Anlagegruppe SPA Immobilien Schweiz: Geschäftsjahr 20172
Abstimmungen und Wahlen3
Anlagegruppe SPA Immobilien Schweiz: Portfolioupdate4
Bekanntgabe Abstimmungs- und Wahlresultate sowie Ausblick5
9Bern | 3. Mai 2018
Highlights Geschäftsjahr 2017
Akquisition von zwei Portfolios für studentisches Wohnen in der Westschweiz (Montreux und Crans Montana)
Akquisitionen in Liestal und Martigny
Erfolgreiche Vermietungen in Zürich, Zuchwil und St. Gallen
Verstärkung des Stiftungsrats
Signifikantes Wachstum der Wohnquote auf 47.5% (Mindestquote: 30%, Zielquote: 60%)
Aufnahme in den KGAST Immo-Index(vgl. nachfolgendes Chart)
Geschäftsjahr 2017
2. Halbjahr 2017
Eröffnung des Traditionshauses «La Couronne Hotel Restaurant» in Solothurn
Erste Anlegerversammlung in Solothurn
Wechsel der Depotbank per 1. Juli 2017 (Zürcher Kantonalbank)
Zwei Akquisitionen im Kanton Tessin (Ascona und Lugano) erhöhen Wohnquote
1. Halbjahr 2017
10Bern | 3. Mai 2018
KGAST – Anlagegruppe SPA Immobilien Schweiz in den Top 10
Total KGAST Schweizer Immobilien-Anlagegruppen: Gesamtvermögen von rundCHF 43 Mia.
Aufnahme Anlagegruppe SPA Immobilien Schweiz in KGAST Immo-Index per 1. August 2017 (Kategorie Gemischt) erfolgt
Anlagegruppe SPA Immobilien Schweiz positioniert sich in den Top 10
Kommentar
Geschäftsjahr 2017
0
1'000
2'000
3'000
4'000
5'000
6'000
7'000
8'000
9'000
10'000
SPA Immobilien Schweiz CHF 1.4 Mia.9. Ranking
Zahlen in CHF Mio.
Bern | 3. Mai 2018 11
Wichtigste Portfoliokennzahlen im Überblick
Kennzahlen
Steigerung des Gesamtvermögens um 33% auf CHF 1 443 Mio.
Aufwertungen von rund CHF 27 Mio., wovon CHF 7.6 Mio. im Bestandesportfolio
Anlagerendite von 3.23% (Ziel: 3.0 – 4.0%)
Steigerung der Wohnquote um 55% auf 47.53%
Reduktion der Leerstände um 15.5% auf 5.99%
Ausbau der Nutzung «Leben im Alter» auf 11 Standorte, 9 bereits in Betrieb
Starke Projektpipeline mit hohem Wohnanteil (neun von 10 Projekten mit >65% Wohnquote) und gutem Vorvermietungsstand
Facts
Geschäftsjahr 2017
2016 2017
Immobilienbestand (Verkehrswert in CHF Mio.) 1 083.0 1 434.7Anzahl Liegenschaften 35 42
davon Projekte 5 6Gesamtvermögen (in CHF Mio.) 1 088.1 1 442.8Inventarwert (NAV in CHF) 1 037.44 1 070.94Ausgabepreis (in CHF) 1 045.74 1 079.51Rücknahmepreis (in CHF) 1 029.14 1 062.37
Anlagerendite (in %) 3.74* 3.23Fremdfinanzierungsquote (in % | max. 33%) 3.55 24.13Leerstandsquote (in %) 7.09 5.99TERISA (GAV) (in %) 0.61 0.48TERISA (NAV) (in %) 0.78 0.56
12Bern | 3. Mai 2018
*überlanges erstes Geschäftsjahr 2015/16 (460 Tage)
Geografische Aufteilung PortfolioGeschäftsjahr 2017
Nach Verkehrswerten
13Bern | 3. Mai 2018
Agenda
Einführung – Überblick1
Anlagegruppe SPA Immobilien Schweiz: Geschäftsjahr 20172
Abstimmungen und Wahlen3
Anlagegruppe SPA Immobilien Schweiz: Portfolioupdate4
Bekanntgabe Abstimmungs- und Wahlresultate sowie Ausblick5
14Bern | 3. Mai 2018
TraktandenlisteAbstimmungen und Wahlen
15
Genehmigung der Jahresrechnung 20171
Kenntnisnahme des Berichts der Revisionsstelle
2
Entlastung der Mitglieder des Stiftungsrats3
Beschlussfassung über Antrag an die Aufsichtsbehörde zur Statutenänderung
6
Wahl der Mitglieder des Stiftungsrats für ein Amtsjahr
4
Wahl der Revisionsstelle (KPMG AG)5
Bern | 3. Mai 2018
Traktandum 1Abstimmungen und Wahlen
16
Der Stiftungsrat stellt den Antrag an die Anlegerversammlung, die Jahresrechnung und den Jahresbericht 2017 zu genehmigen.
Bern | 3. Mai 2018
TraktandenlisteAbstimmungen und Wahlen
17
Genehmigung der Jahresrechnung 20171
Kenntnisnahme des Berichts der Revisionsstelle
2
Entlastung der Mitglieder des Stiftungsrats3
Beschlussfassung über Antrag an die Aufsichtsbehörde zur Statutenänderung
6
Wahl der Mitglieder des Stiftungsrats für ein Amtsjahr
4
Wahl der Revisionsstelle (KPMG AG)5
Bern | 3. Mai 2018
Traktandum 2Abstimmungen und Wahlen
18
Der Stiftungsrat stellt den Antrag an die Anlegerversammlung, den Bericht der Revisionsstelle zur Kenntnis zu nehmen.
Bern | 3. Mai 2018
TraktandenlisteAbstimmungen und Wahlen
19
Genehmigung der Jahresrechnung 20171
Kenntnisnahme des Berichts der Revisionsstelle
2
Entlastung der Mitglieder des Stiftungsrats3
Beschlussfassung über Antrag an die Aufsichtsbehörde zur Statutenänderung
6
Wahl der Mitglieder des Stiftungsrats für ein Amtsjahr
4
Wahl der Revisionsstelle (KPMG AG)5
Bern | 3. Mai 2018
Traktandum 3Abstimmungen und Wahlen
20
Der Stiftungsrat stellt den Antrag an die Anlegerversammlung, den Mitgliedern des Stiftungsrates Entlastung zu erteilen.
Bern | 3. Mai 2018
TraktandenlisteAbstimmungen und Wahlen
21
Genehmigung der Jahresrechnung 20171
Kenntnisnahme des Berichts der Revisionsstelle
2
Entlastung der Mitglieder des Stiftungsrats3
Beschlussfassung über Antrag an die Aufsichtsbehörde zur Statutenänderung
6
Wahl der Mitglieder des Stiftungsrats für ein Amtsjahr
4
Wahl der Revisionsstelle (KPMG AG)5
Bern | 3. Mai 2018
Traktandum 4: Wahl der Stiftungsräte für ein AmtsjahrAbstimmungen und Wahlen
22
Traktandum 4.1: Wahl von Jérôme BaumannJahrgang 1980Rechtsanwalt Kellerhals Carrard
Traktandum 4.2: Wahl von Urs BracherJahrgang 1955Eidg. Dipl. PK-Experte, Stiftungsberater
Traktandum 4.3: Wahl von Dr. Daniel FässlerJahrgang 1960Nationalrat CVP, Regierender Landammann
Traktandum 4.4: Wahl von Rolf MaurerJahrgang 1973Portfoliomanager Pensionskasse Post
Traktandum 4.5: Wahl von Martin NeffJahrgang 1960Chefökonom der Raiffeisen
Traktandum 4.6: Wahl von Franz RutzerJahrgang 1960Management Services
Bern | 3. Mai 2018
TraktandenlisteAbstimmungen und Wahlen
23
Genehmigung der Jahresrechnung 20171
Kenntnisnahme des Berichts der Revisionsstelle
2
Entlastung der Mitglieder des Stiftungsrats3
Beschlussfassung über Antrag an die Aufsichtsbehörde zur Statutenänderung
6
Wahl der Mitglieder des Stiftungsrats für ein Amtsjahr
4
Wahl der Revisionsstelle (KPMG AG)5
Bern | 3. Mai 2018
Traktandum 5Abstimmungen und Wahlen
24
Der Stiftungsrat stellt den Antrag an die Anlegerversammlung, KPMG für ein weiteres Jahr als Revisionsstelle zu wählen.
Bern | 3. Mai 2018
TraktandenlisteAbstimmungen und Wahlen
25
Genehmigung der Jahresrechnung 20171
Kenntnisnahme des Berichts der Revisionsstelle
2
Entlastung der Mitglieder des Stiftungsrats3
Beschlussfassung über Antrag an die Aufsichtsbehörde zur Statutenänderung
6
Wahl der Mitglieder des Stiftungsrats für ein Amtsjahr
4
Wahl der Revisionsstelle (KPMG AG)5
Bern | 3. Mai 2018
Traktandum 6Abstimmungen und Wahlen
26
Statutenänderung(Änderung rot markiert)
Art. 13 Stiftungsrat: aktuelle Version2Der Stiftungsrat besteht aus mindestens 3 fachkundigenMitgliedern, die natürliche Personen sein und über einenguten Ruf verfügen müssen. Der Stifterin steht das Recht zu,eine Minderheit der Mitglieder des Stiftungsrates sowie ausden Mitgliedern des Stiftungsrates den Stiftungsrats-präsidenten zu ernennen. Auf Personen, die mit derGeschäftsführung, Verwaltung oder Vermögensverwaltung derAnlagestiftung betraut sind, darf höchstens ein Drittel derStiftungsratsmitglieder entfallen. Die Mitglieder sind in eigenerSache nicht stimmberechtigt.
Art. 13 Stiftungsrat: beantragte geänderte Version2Der Stiftungsrat besteht aus mindestens 3 und maximal 7fachkundigen Mitgliedern, die natürliche Personen sein undüber einen guten Ruf verfügen müssen. Der Stifterin steht dasRecht zu, eine Minderheit der Mitglieder des Stiftungsratessowie aus den Mitgliedern des Stiftungsrates den Stiftungsrats-präsidenten zu ernennen. Auf Personen, die mit derGeschäftsführung, Verwaltung oder Vermögensverwaltung derAnlagestiftung betraut sind, darf höchstens ein Drittel derStiftungsratsmitglieder entfallen. Die Mitglieder sind in eigenerSache nicht stimmberechtigt.
Bern | 3. Mai 2018
Agenda
Einführung – Überblick1
Anlagegruppe SPA Immobilien Schweiz: Geschäftsjahr 20172
Abstimmungen und Wahlen3
Anlagegruppe SPA Immobilien Schweiz: Portfolioupdate4
Bekanntgabe Abstimmungs- und Wahlresultate sowie Ausblick5
27Bern | 3. Mai 2018
Projektpipeline
Übersicht Projekte
1 Umbau erfolgreich abgeschlossen, in Betrieb, 2 Umbau erfolgreich abgeschlossen, in Betrieb, 3 Inkl. Land, Kauf schlüsselfertig, 4 Inkl. Land, in Ausführung, 5 Inkl. Land, im Bewilligungsprozess, 6 Umbau, mit laufenden Erträgen, 7 Inkl. Land, im Bewilligungsprozess, 8 Exkl. Land, Entwicklung auf Baulandreserve, 9 Quartierplan im Bewilligungsprozess, 10 Arealentwicklung in Vorprüfung durch Kanton, 11 Inkl. Land, Kauf und Eigentumsübertragung Ende 2019, 12 Inkl. Land, Quartierplan im Bewilligungsverfahren
Anlagegruppe SPA Immobilien Schweiz: Portfolioupdate
Im Bau
In Entwicklung
28Bern | 3. Mai 2018
Liestal, «Rebgarten» – im Bau
Projektidee: Projektentwicklung für ein Tertianum Seniorenzentrum
Nutzung: 66 Seniorenwohnungen und 40 Plegezimmer
Mieter: Tertianum (Vermietungs-stand: 100%)
Investitionsvolumen: ca. CHF 65 Mio.
Geplante Realisierung: 2017 – 2019 (Baubeginn am 14. August 2017 erfolgt)
Details
Ausgesuchte Projekte (1/5)
29Bern | 3. Mai 2018
«Riverside» Zuchwil – in Entwicklung
Projektidee: Transformation bestehendes Industrieareal (verzinstes Bauland mit Rendite von 6%) in Wohn- und Arbeitszone
Nutzung: Industrie, Gewerbe, Dienstleistung und neu Wohnen (Umzonung ca. 60 000 m2 Land)
Mieter: u.a. Schaerer, Galliker
Investitionsvolumen: pro Wohnetappe bis CHF 60 Mio.
Geplante Realisierung: Frühestens ab 2019 (erfolgreicher Mitwirkungsanlass am 9. April 2018 durchgeführt)
Details
Ausgesuchte Projekte (2/5)
30Bern | 3. Mai 2018
Martigny, Rue du Léman – in Entwicklung
Projektidee: Wohn- und Geschäftshaus mit Wohn- und Pflegezentrum für Tertianum
Nutzung: 39 Seniorenwohnungen und 68 Pflegezimmer, 28 Mietwohnungen, Gewerbe und Retailflächen
Mieter: Tertianum als Ankermieter (Vermietungsstand: 65%)
Investitionsvolumen: ca. CHF 50 Mio.
Geplante Realisierung: 2018 – 2020 (Baubewilligung Ende April 2018 erwartet)
Details
Ausgesuchte Projekte (3/5)
31Bern | 3. Mai 2018
Luzern, Tribschenstrasse/Weinberglistrasse – in Entwicklung
Projektidee: Wohnüberbauung auf Baulandreserve (Rendite im Bestandesobjekt: 4.4%)
Nutzung: 160 Mietwohnungen, Retail, Dienstleistung
Mieter: Mietvertrag für Retailflächen im EG unterzeichnet (Vermietungsstand: 15%)
Investitionsvolumen: ca. CHF 70 Mio.
Geplante Realisierung: 2018 – 2020 (Baubewilligung ist rechtskräftig)
Details
Ausgesuchte Projekte (4/5)
32Bern | 3. Mai 2018
«Leuenhof» Bahnhofstrasse 32, Zürich – in Entwicklung
Projektidee: Denkmalgerechte und sanfte Renovation durch Tilla Theus und Partner
Nutzung: Büro, Dienstleistung und Retail
Mieter: Credit Suisse (bis Ende Juli 2018), Al Leone, Bucherer, Tod’s, Brunschwig (Grieder)
Investitionsvolumen: ca. CHF 75 Mio.
Geplante Realisierung: 2018 – 2020 (Baueingabe am 20. März eingereicht)
Details
Ausgesuchte Projekte (5/5)
33Bern | 3. Mai 2018
Agenda
Einführung – Überblick1
Anlagegruppe SPA Immobilien Schweiz: Geschäftsjahr 20172
Abstimmungen und Wahlen3
Anlagegruppe SPA Immobilien Schweiz: Portfolioupdate4
Bekanntgabe Abstimmungs- und Wahlresultate sowie Ausblick5
34Bern | 3. Mai 2018
Bekanntgabe Abstimmungs- und WahlresultateAbstimmungs- und Wahlresultate der Anlegerversammlung 2018
35
Genehmigung der Jahresrechnung 20171
Kenntnisnahme des Berichts der Revisionsstelle
2
Entlastung der Mitglieder des Stiftungsrats3
Beschlussfassung über Statutenänderung6
Wahl der Mitglieder des Stiftungsrats für ein Amtsjahr
4
Wahl der Revisionsstelle (KPMG AG)5
Bern | 3. Mai 2018
Bekanntgabe Abstimmungs- und WahlresultateAbstimmungs- und Wahlresultate der Anlegerversammlung 2018
36
Genehmigung der Jahresrechnung 2017:angenommen
1
Kenntnisnahme des Berichts der Revisionsstelle: angenommen
2
Entlastung der Mitglieder des Stiftungsrats: angenommen
3
Beschlussfassung über Statutenänderung: angenommen
6
Wahl der Mitglieder des Stiftungsrats für ein Amtsjahr: angenommen
4
Wahl der Revisionsstelle (KPMG AG): angenommen
5
Bern | 3. Mai 2018
Aktivitäten im 1. Halbjahr 2018Ausblick
Verstärkung bzw. Ergänzung des Teams mit Spezialisten von Swiss Prime Site Immobilien und immoveris. Eintritt von Gilles Jeanneret als Verantwortlicher für die Romandie.
Akquisition La Résidence - Neuchâtel (studentisches Wohnen) für CHF 26.2 Mio. per 1. März 2018 (ausgezeichnet mit Prix Bilan 2017 für bestes Wohnobjekt).
Wohnquote auf 50% gesteigert und Leerstand auf 4.94% reduziert
NAV-Anstieg auf CHF 1’079.58 (+0.8% ggü. Ende 2017) per 31. März 2018
1. Quartal 2018
37Bern | 3. Mai 2018
Solide Basis für 3. SPA-Emission im laufenden Jahr
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Ausblick
Projektpipeline mit Volumen von CHF 0.5 Mrd. (10 Projekte, wovon aktuell 2 im Bau)
Starke Erstvermietung mit Ankermietern Tertianum, Migros/Denner und Otto’sVorvermiete Entwicklungspipeline
Wohnquote von 50% per Ende März 2018
Mit Baufortschritt der Projekte wird strategische Wohnquote von 60% vorzeitig erreicht werden Wohnanteil von 60% wird früher als geplant erreicht
Reduktion des Leerstands auf 4.94% per Ende März 2018
Leerstand entfällt je hälftig auf «Riverside» (Rendite: 6%) und restliches AnlageportfolioErtragsstarkes Bestandes-portfolio
Kauf von attraktiven Wohnobjekte geplant (vgl. «La Résidence - Neuchâtel» per 1. März 2018)
Akquisitionspipeline (Genf und Basel) von rund CHF 100 Mio. vorhanden Geplante Investitionen
Betrag: ca. CHF 250 Mio.
Timeline: Q2 2018Geplante 3. Emission 2018
Bern | 3. Mai 2018
49.5%47.5%
3.0%
2017
GewerbeWohnenParking
34.8%
62.0%
3.2%
2021
Strategische ZielallokationAusblick
39
Umsetzung der gesamten Entwicklungs-
pipeline von 10 Projekten im Volumen von
über CHF 0.5 Mrd.
Akquisitionen von Wohnimmobilien im
Volumen von rund CHF 150 Mio. pro Jahr
Bern | 3. Mai 2018